Tài sản bảo đảm trong thế chấp

MỤC LỤCPHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU1PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP21.1. Khái niệm tài sản thế chấp21.2. Đặc điểm của tài sản thế chấp21.3. Phân loại tài sản thế chấp31.4. Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại3CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIỆT NAM42.1. Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam42.2. Giải pháp nhằm hạn chế những tồn tại trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tại các NHTM72.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác kiểm định tài sản đảm bảo trong thế chấp82.3.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá82.3.2. Hoàn thiện quy trình định giá TSTC82.3.3. Một số giải pháp khác9KẾT LUẬN11TÀI LIỆU THAM KHẢO12  PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦUTrong nền kinh tế thị trường theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay, các doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh cũng như khả năng hội nhập. Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp đóng vai trò đặc biệt quan trọng, trong đó kênh tín dụng ngân hàng hiện đang là giải pháp hàng đầu cho bài toán vốn ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã tiến hành đầy đủ các khâu thu thập, xử lý, phân tích thông tin và thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể loại bỏ hết được những rủi ro tín dụng. Do đó, điều kiện cuối cùng nhưng cũng là điều kiện thiết yếu làm cơ sở trong việc xét duyệt cho vay của các ngân hàng thương mại chính là tài sản đảm bảo.Tài sản đảm bảo có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam hiện nay không chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản đảm bảo còn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm l‎ý ỷ lại của người đi vay, điều này rất có ý‎nghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, khi đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn là các bất động sản, sẽ giúp cho ngân hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ.Tài sản bảo đảm trong thế chấp PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP1.1. Khái niệm tài sản thế chấpTheo khái niệm chung về tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.Theo quy định của Luật Dân Sự 2005 do Quốc Hội ban hành ngày 14062005 thì tài sản thế chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản.1.2. Đặc điểm của tài sản thế chấpTài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau:Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:•Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai.•Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước.•Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay.1.3. Phân loại tài sản thế chấpTài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế chấp như sau: Bất động sản:Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.Các tài sản khác gắn liền với đất đai.Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ…

MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP 1.1 Khái niệm tài sản chấp .2 1.2 Đặc điểm tài sản chấp 1.3 Phân loại tài sản chấp .3 1.4 Vai trò tài sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIỆT NAM .4 2.1 Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại Việt Nam 2.2 Giải pháp nhằm hạn chế tồn trình xử lý tài sản bảo đảm NHTM .7 2.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác kiểm định tài sản đảm bảo chấp 2.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá .8 2.3.2 Hồn thiện quy trình định giá TSTC 2.3.3 Một số giải pháp khác KẾT LUẬN 11 TÀI LIỆU THAM KHẢO 12 i PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường theo xu tồn cầu hố nay, doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao lực sản xuất kinh doanh khả hội nhập Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho doanh nghiệp đóng vai trị đặc biệt quan trọng, kênh tín dụng ngân hàng giải pháp hàng đầu cho toán vốn nước ta Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Trước định cho vay, ngân hàng tiến hành đầy đủ khâu thu thập, xử lý, phân tích thơng tin thẩm định khả trả nợ khách hàng chưa thể loại bỏ hết rủi ro tín dụng Do đó, điều kiện cuối điều kiện thiết yếu làm sở việc xét duyệt cho vay ngân hàng thương mại tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo có vai trị lớn định cấp tín dụng ngân hàng Việt Nam khơng chỗ dựa tin cậy việc đưa định cấp tín dụng mà nữa, tài sản đảm bảo cịn có tác dụng việc ngăn ngừa xuất tâm lý ỷ lại người vay, điều có ýnghĩa việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng Đối với ngân hàng, đánh giá giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn bất động sản, giúp cho ngân hàng có định đắn cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ Tài sản bảo đảm chấp PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP 1.1 Khái niệm tài sản chấp Theo khái niệm chung tài sản chấp tài sản chấp tài sản mà bên chấp dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận chấp Theo quy định Luật Dân Sự 2005 Quốc Hội ban hành ngày 14/06/2005 tài sản chấp tài sản tài sản thuộc sở hữu bên chấp dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận chấp khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Trong trường hợp chấp toàn chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên liên quan thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản chấp Đối với việc giao dịch đảm bảo ngân hàng thương mại tài sản chấp thường định nghĩa sau: tài sản chấp tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp khách hàng vay, bên bảo lãnh để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng cho vay không chuyển giao tài sản cho ngân hàng Các bên thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản 1.2 Đặc điểm tài sản chấp Tài sản chấp mà khách hàng vay bên bảo lãnh dùng để chấp, bảo lãnh vay vốn tổ chức tín dụng phải có đủ điều kiện sau: Tài sản phải thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây: • Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh chấp, bảo lãnh theo quy định pháp luật đất đai • Đối với tài sản doanh nghiệp Nhà nước, phải tài sản Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp Nhà nước • Đối với tài sản khác, phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Tài sản phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh giao dịch khác Tài sản hao mịn vơ hình tiến khoa học kỹ thuật, thay đổi công nghệ dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả thu nợ xử lý tài sản Tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng việc tài sản chấp, bảo lãnh khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp mức dư nợ cho vay 1.3 Phân loại tài sản chấp Tài sản chấp bao gồm bất động sản động sản, phân loại tài sản chấp sau: Bất động sản: - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác theo quy định pháp luật Trường hợp chấp tồn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp Động sản tài sản bất động sản, có đặc điểm khơng gắn cố định với khơng gian, vị trí định di, dời như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền cơng nghệ… 1.4 Vai trị tài sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Việc cấp tín dụng NHTM thường sử dụng chế sàng lọc tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt vay Tuy nhiên hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối NHTM ln u cầu khách hàng phải có tài sản chấp cho ngân hàng để cấp tín dụng, việc góp phần lớn nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng Vai trò tài sản chấp thể chủ yếu sau: Thứ nhất, tài sản chấp góp phần hạn chế rủi ro định cấp tín dụng Khi khơng thể đánh giá hết tiêu chí khách hàng vay, lần thiết lập quan hệ tín dụng việc khó khăn hơn, ngân hàng chọn việc làm đơn giản xem xét hữu, tài sản chấp mà chủ yếu tài sản cố định dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004) Như vậy, việc cấp tín dụng giảm thiểu rủi ro nhiều đảm bảo tài sản, tài sản có tính khoản giá trị cao Khi tài sản chấp NHTM người vay bị khoản vay họ đầu tư khơng cẩn thận xảy rủi ro Chính họ phải thận trọng thực định đầu tư Ngồi ra, việc quản lý tài sản thếchấp dễ dàng NHTM nắm giữ giấy tờ sở hữu tài sản Nhà nước xác nhận Đây nguyên nhân giải thích NHTM coi tài sản chấp yếu tố quan trọng định cấp tín dụng mặt nguyên lý, tài sản chấp yếu tố có giá trị tham chiếu định cấp tín dụng Thứ hai, tài sản chấp sở để thực thu hồi nợ Đối với NHTM sau cấp tín dụng cho khách hàng vấn đề cần quan tâm phải thu hồi nợ hạn đầy đủ Khi hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng ổn định, lực tài tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ việc thu hồi nợ khơng gặp nhiều khó khăn Tuy nhiên, xảy trường hợp khách hàng khả toán nợ vay cho ngân hàng lúc tài sản chấp xem sở quan trọng để thực hoạt động thu hồi nợ Khi ngân hàng xem xét đánh giá lại giá trị tài sản chấp khách hàng để có biện pháp xử lý phù hợp gán nợ phát tài sản chấp để thu hồi nợ Nếu tài sản chấp khách hàng có giá trị cao, nằm vị trí thuận lợi, có tính khả mại việc phát tài sản đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ gốc lãi, ngược lại ngân hàng bị vốn sau phát toàn tài sản chấp khách hàng mà không đủ để thu hồi vốn Như vậy, từ định cấp tín dụng, NHTM thực cấp tín dụng cho khách hàng thấp giá trị tài sản chấp để đảm bảo khả thu hồi nợ cho ngân hàng có rủi ro xảy CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại Việt Nam Trên thực tế, ngân hàng thương mại (NHTM) không muốn xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) khách hàng, xử lý TSBĐ có nghĩa vay khơng có hiệu Tuy nhiên, hoạt động cho vay ngân hàng lúc tiến hành cách thuận lợi mà có trường hợp NHTM bắt buộc phải xử lý TSĐB khách hàng, vấn đề xuất phát từ nguyên nhân sau đây: Thứ nhất, trừ số khách hàng có hoạt động kinh doanh khơng hiệu kinh doanh thua lỗ, khoản nợ khó địi, khó khăn thay đổi chế, thay đổi sách Nhà nước hầu hết khoản nợ xấu bắt nguồn từ khâu thẩm định trước cho vay hời hợt, q trình kiểm sốt mục đích sử dụng vốn vay không chặt chẽ công tác kiểm tra sau cho vay không thực đầy đủ cán tín dụng, dẫn đến khơng phát kịp thời khó khăn khách hàng từ vừa xác lập quan hệ Khơng khách hàng, kiểm tra việc sử dụng vốn sau vay cho biết phần vốn vay thực đưa vào kinh doanh, lại dùng cho mục đích khác như: sửa nhà, mua sắm vật dụng, chí tiêu xài cá nhân Đến kinh doanh thua lỗ, khơng cịn nguồn khác để trả nợ ngân hàng, buộc NHTM phải phát tài sản khách hàng Thứ hai, nguồn cung cấp thông tin Ngồi thơng tin khách hàng cung cấp, cán tín dụng gặp nhiều khó khăn với kênh thơng tin khách hàng Rất khó kiểm chứng tồn thơng tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng thật Một số NHTM muốn đẩy phần rủi ro cho ngân hàng khác cách cung cấp thông tin tốt khách hàng ngân hàng bạn xác minh thơng tin Ngân hàng chưa có liên kết với quan khác thuế, hải quan để kiểm chứng thơng tin tài khách hàng cung cấp Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ban hành 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định tương đối đầy đủ điều khoản nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ dân xử lý TSBĐ, đặc biệt tranh chấp dân ngân hàng với người vay Quyền xử lý TSBĐ xác lập thông qua hợp đồng bảo đảm hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý TSBĐ thực tế phát sinh theo pháp luật theo thỏa thuận Pháp luật hành quy định trường hợp xử lý TSBĐ bao gồm: - Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ Bên nhận bảo đảm chứng minh nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng làm sở cho việc xử lý tài sản - Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, Điều 57 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn xử lý TSBĐ trường hợp bên bảo đảm bị phá sản xử lý TSBĐ tài sản thực nhiều nghĩa vụ Thực tế xử lý TSBĐ NHTM cho thấy, có hai dạng thường gặp, TSBĐ động sản TSBĐ bất động sản Đối với TSBĐ động sản mà đăng ký quyền sở hữu máy móc, dây chuyền sản xuất, trang thiết bị… theo quy định, cần vào thỏa thuận hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tài sản mà NHTM với người vay ký kết, ngân hàng phép bán đấu giá, thu hồi vốn cho vay; thừa tiền trả lại phần thừa cho khách hàng Đối với TSĐB bất động sản nhà, đất, tài sản đất , tài sản đòi hỏi phải đăng ký liên quan đến nhiều quy phạm pháp luật, nhiều trường hợp khách hàng không chịu ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cho ngân hàng nên ngân hàng khó thực quyền để thu hồi nợ Các NHTM kiện tịa án nhân dân chừng mực đó, phán tòa án cấp nhiều lúc khác nhau, chí đối lập nên khó cho bên nhận bảo đảm thực quyền đòi tài sản Trong trình xử lý TSBĐ nợ vay, NHTM gặp nhiều khó khăn mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ vấn đề sau: Một là, phối hợp khách hàng thực bàn giao tài sản thực tế thực thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật hành để xử lý TSBĐ Vấn đề thực rắc rối q trình thẩm định cán tín dụng không tiến hành cách kỹ lưỡng dẫn đến vấn đề phát sinh xử lý tài sản, chẳng hạn thẩm định tài sản, cán tín dụng ngân hàng không điều tra xem cá nhân sinh sống nơi có TSBĐ, mối quan hệ với bên vay vốn Có nhiều trường hợp tài sản bên vay vốn chấp, nhiên bên vay nghĩa vụ nợ cá nhân sinh sống tài sản chấp, đến hạn xử lý tài sản phát ra…, trường hợp điển hình nhiều trường hợp dẫn đến việc tranh chấp, khiến cho ngân hàng không xử lý TSBĐ Hai là, việc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh phối hợp quan, tổ chức có liên quan phịng cơng chứng, văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân cấp việc giải thiếu đồng bộ, “đùn đẩy” trách nhiệm, dẫn tới hệ lụy xấu cho việc xử lý TSBĐ Thứ ba, xử lý TSBĐ bất động sản theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận tài sản bên bảo đảm bán tài sản thông qua bán đấu giá hay không thông qua bán đấu giá thực thủ tục cơng chứng hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng, số phòng cơng chứng u cầu phải có thơng báo giải chấp bên nhận bảo đảm, số phịng cơng chứng lại yêu cầu phải thực thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tư, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định sửa đổi bổ sung quy định nguyên tắc xử lý TSBĐ thực theo thỏa thuận bên, khơng có thỏa thuận tài sản bán đấu giá Tuy nhiên thực tế, bên tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn trình tự, thủ tục xử lý phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ tài sản, NHTM chưa toàn quyền xử lý TSBĐ khuôn khổ pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn khơng ý thức chây ỳ nợ mà cịn lỗi từ phía ngân hàng Điển hình vịng tháng, Ngân hàng Đông Á ký hợp đồng cho vay khách hàng (chưa quan hệ tín dụng với ngân hàng) với tổng giá trị gần tỷ đồng, TSBĐ sổ đỏ mang tên khách hàng Sau người bỏ trốn, Ngân hàng nhờ quan công an can thiệp Trong trình xác minh, quan cơng an phát khách hàng cho hộ dân vay số tiền nhỏ so với giá trị nhà, sau đó, lừa hộ dân làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho để mang chấp vay ngân hàng gần tỷ đồng bỏ trốn 2.2 Giải pháp nhằm hạn chế tồn trình xử lý tài sản bảo đảm NHTM Với bối cảnh kinh tế nước ta nay, mơi trường pháp lý chế độ kế tốn, kiểm tốn tài q trình hồn thiện, tính minh bạch, trung thực báo cáo tài chính, thơng tin khách hàng cung cấp nhiều chưa đủ tin cậy không theo quy định cho vay Thực trạng dễ dẫn đến NHTM bị vốn Do đó, cho vay có TSBĐ xem cơng cụ cần thiết để hạn chế tình trạng rủi ro Thực tế cho thấy, phía NHTM, nguy vốn không thu hồi đầy đủ vốn đầu tư ban đầu tình trạng thường gặp, phía khách hàng tình trạng uy tín phá sản Mặc dù vấn đề quy phạm pháp luật quy định rõ xem lại không kỳ vọng ngân hàng mong muốn Trước tình hình đó, chúng tơi đề xuất giải pháp sau đây: Thứ nhất, việc đánh giá TSBĐ cho khoản vay việc thẩm định điều kiện tài sản chấp, lực pháp lý người chấp tài sản, định giá tài sản, tính khoản tài sản… cần thiết khơng thể thiếu tình hình Hơn lúc hết cần phải đề cao vai trò TSBĐ từ việc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa hội sở NHTM quy định, chẳng hạn như: thẩm định vị trí, tính khoản nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Đồng thời phải hạn chế từ chối TSBĐ hàng hóa, máy móc thiết bị khó định giá, khó quản lý tính khoản thấp Thứ hai, quy phạm pháp luật giao dịch đảm bảo nên hướng dẫn rõ ràng, thống thủ tục xử lý TSBĐ bên có liên quan Làm phù hợp với hình thức pháp lý văn yêu cầu đặt Theo đó, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nên bỏ quy định “việc xử lý tài sản thực theo thỏa thuận bên”, quy định khơng cần thiết khơng quy định bên tự thỏa thuận hợp đồng bảo đảm tài sản Thứ ba, cần xây dựng hệ thống sở liệu chung phạm vi nước giao dịch bảo đảm giúp NHTM chủ thể liên quan truy cập, đăng ký nhanh cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời TSBĐ Thông tin hệ thống hóa giúp NHTM có thêm thơng tin q trình thẩm định tài sản, giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro cấp tín dụng cho khách hàng 2.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác kiểm định tài sản đảm bảo chấp 2.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá Hoạt động định giá TSTC thành công thiếu đội ngũ nhân viên định giá, nên để hoàn thiện hoạt động định giá TSTC trước mắt ngân hàng cần trọng đến giải pháp nâng cao trình độ nhân viên định giá phương thức sau: - Thứ nhất, nhằm thực định hướng chung tiết kiệm chi phí cho nguồn nhân lực, tận dụng tối đa nguồn nhân lực sẵn có chi nhánh nên nhân viên định giá TSTC đơn vị chuyển từ nhân viên tín dụng, nhân viên hỗ trợ kinh doanh nhân viên phòng ban khác sang nhận nhiệm vụ nên việc cấp thiết phải tổ chức lớp huấn luyện tập trung nhằm đào tạo kiến thức chuyên môn lĩnh vực định giá tài sản, phổ cập văn pháp luật quy trình quy chế liên quan để nhân viên trang bị tảng kiến thức vững vàng định giá tài sản, giúp nhân viên định giá đánh giá tính hợp lý hợp lệ hồ sơ pháp lý tài sản sử dụng tốt phương pháp định giá, công cụ kỹ thuật thực hoạt động định giá TSTC Thứ hai, thân nhân viên định giá phải chủ động mở rộng mối quan hệ xung quanh với quan ban ngành, tích cực tìm hiểu tiếp cận với nguồn thông tin thị trường, liên tục cập nhật biến động để tự nâng cao khả thu thập, phân tích, xử lý đánh giá thơng tin Có nhân viên định giá đủ sở để đánh giá xác mức độ tin cậy giá trị thị trường tài sản so sánh, tránh phạm phải sai lầm nghiêm trọng dẫn đến định giá tài sản chênh lệch so với thực tế Bên cạnh việc bổ sung kiến thức định giá thông tin thị trường, vấn đề quan trọng khác nhân viên định giá cần phải tự rèn luyện đạo đức nghề nghiệp, khơng lợi ích cá nhân mà làm trái nguyên tắc, chấp nhận yếu tố chủ quan phát sinh trình định giá TSTC, dẫn đến sai lệch kết định giá tài sản 2.3.2 Hồn thiện quy trình định giá TSTC Quy trình định giá nhân tố quan trọng có tác động đến hoạt động định giá TSTC mà ngân hàng phải trọng nghiên cứu, chủ động tiếp nhận ý kiến đóng góp từ nhân viên, kết hợp xem xét tổng hợp để sửa đổi quy trình cho ngày phù hợp với điều kiện Ngân hàng, để trở nên thiết thực không xa rời thực tế Trước hết, để bước hồn thiện quy trình, ngân hàng xem xét số đề xuất sau: - Thứ nhất, thẩm quyền phê duyệt giá trị định giá tài sản đơn vị, việc cấp thiết cần phải thực ấn định khung giá trần tài sản Đối với tình trạng khơng quy định giá trần tài sản để phân biệt trường hợp tài sản khung vượt khung khiến cho số lượng tài sản thông qua P.ĐG&QLTSĐB mà thuộc thẩm quyền định giá chi nhánh nhiều, đặc biệt có tài sản có giá trị lớn lên đến hàng trăm tỷ đồng Thực có kẽ hở hoạt động tín dụng hoạt động định giá không ấn định giá trị trần tài sản để phân chia thẩm quyền định giá Thứ hai, cần giao nhiệm vụ rõ ràng cho phịng ban chịu trách nhiệm hồn thiện việc ban hành đầy đủ quy định, sách, văn hướng dẫn chi tiết định giá TSTC cách cụ thể để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá TSTC: • Đối với quy định hoạt động định giá có tính chất thay đổi thường xuyên tùy theo thay đổi sách tín dụng thời kỳ phải trọng cập nhật liên tục, để quy định không chồng chéo phủ định lẫn • Đối với văn thuộc dạng quy trình, quy định việc làm cần thiết trước ban hành phải phổ biến rộng rãi soạn thảo đến đơn vị kinh doanh toàn hàng thực lấy ý kiến đóng góp từ nhân viên trực tiếp tác nghiệp để có điều chỉnh quy trình cho phù hợp, tránh trường hợp quy trình ban hành mang tính hình thức, xa rời thực tế, khơng áp dụng cho hoạt động định giá TSTC 2.3.3 Một số giải pháp khác Ngoài giải pháp tập trung trực tiếp vào nhân tố có ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC nêu ngân hàng xem xét thêm số phương pháp khác nhằm ngày hoàn thiện hoạt động định giá TSTC ngân hàng mình: - Thứ nhất, cần xây dựng đội ngũ nhân viên chun mơn cao, có nhiều kinh nghiệm chịu trách nhiệm hoạt động thu thập, phân tích, đánh giá, tổng hợp nguồn thông tin thị trường bất động sản để từ kịp thời ban hành văn hướng dẫn phục vụ cho hoạt động định giá TSTC toàn hàng Như giúp cho nhân viên thực hoạt động định giá TSTC bớt lúng túng trước tình hình có q nhiều thơng tin bất cân xứng thị trường bất động sản thân nhân viên chưa đủ trình độ kinh nghiệm để đánh giá mức độ tin cậy thông tin - Thứ hai, việc quản lý hoạt động định giá lại định kỳ, ngân hàng tổ chức cho định giá chéo hồ sơ TSTC chi nhánh địa bàn quản lý, hoạt động mặt vừa tạo điều kiện cho nhân viên định giá đơn vị tích lũy thêm kinh nghiệm có hội khảo sát thực tế trạng nhiều tài sản khác nhau, mặt khác lại kiểm tra tính khách quan kết định giá TSTC chi nhánh, phát yếu tố chủ quan kết định giá tài sản trước để có biện pháp xử lý kịp thời - Thứ ba, Phòng định giá quản lý tài sản đảm bảo cần kết hợp chặt chẽ với phịng ban có chức quản lý rủi ro ngân hàng nhằm kịp thời đưa biện pháp xử lý thích hợp, giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng trường hợp sau định giá lại TSTC đột xuất định kỳ, giá trị tài sản bị giảm nhiều so với lần định giá gần dư nợ vay khách hàng không thay đổi Các trường hợp không quản lý chặt chẽ có biện pháp xử lý kịp thời lâu dài gây rủi ro lớn cho hoạt động tín dụng, đặc biệt có phát sinh tình phải phát tài sản khách hàng để thu hồi nợ Thứ tư, cần cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam yếu tố cản trở đến việc định giá nhà đất Vấn đề thông tin bất cân xứng nằm Bộ, Ngành thường bị rị rỉ thơng tin quy hoạch, dự án đầu tư trước văn thức ban hành, dẫn đến gây nhiễu thông tin thị trường, khiến việc nắm bắt giá xác bất động sản khó khăn Đối với thơng tin gây biến động giá thị trường bất động sản, cần phải có chế độ bảo mật nghiêm ngặt thực ban hành cách khách quan theo quy định, có cung cầu thị trường bất động sản vận hành chất, nguồn thơng tin mà đơn vị định giá nhận xác hoạt động định giá TSTC thuận lợi nhiều 10 KẾT LUẬN Thực tế cho thấy hầu hết doanh nghiệp Việt Nam lực tài cịn hạn chế hoạt động sản xuất kinh doanh chủ yếu dựa nguồn vốn vay ngân hàng Một số doanh nghiệp có lực tài mức sử dụng nguồn vốn ngân hàng địn bẩy tài để phát triển kinh doanh Từ khẳng định, tín dụng ngân hàng giai đoạn kênh cung cấp vốn quan trọng cho kinh tế cho doanh nghiệp Với vai trị trung gian tài chính, hoạt động ngân hàng đứng trước nguy rủi ro mà chủ yếu nguy vốn; giải pháp cứu cánh cho ngân hàng bắt buộc người vay phải có tài sản bảo đảm muốn sử dụng vốn vay Vì vậy, để hạn chế rủi ro, bên cạnh giải pháp khác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay biện pháp cần thiết để ngân hàng thu hồi vốn hiệu Cùng với đó, hoạt động định giá tài sản chấp thực đóng vai trị quan trọng lĩnh vực tín dụng ngân hàng thương mại, hoạt động định giá hồn thiện giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng Các ngân hàng Việt Nam nhận thức tầm quan trọng vấn đề này, trọng đến việc tổ chức hoạt động định giá, thể việc tự xây dựng quy trình, quy chế, hướng dẫn cụ thể cho phép đơn vị kinh doanh toàn hàng phép tự định giá TSTC đơn vị thay thơng qua cơng ty định giá trung gian trước Tuy nhiên hoạt động định giá ngân hàng mẻ nên chưa thực hồn thiện, cịn bộc lộ nhiều vướng mắc tồn Với giải pháp trình bày, đề tài hy vọng đóng góp phần nhỏ việc hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo chấp ngân hàng thương mại trình xây dựng phát triển hoạt động định giá tài sản nói chung 11 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Văn Bình, 2017 Chuyên đề định giá tài sản đảm bảo Học viện Tài Huỳnh Thế Du, 2014 “Tại TSĐB yếu tố quan trọng định cấp tín dụng Tổ chức tín dụng Việt Nam?” Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Đại học Marketing, 2016 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên 2005 Hà Nội: Nhà xuất Tài Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản TPHCM: Nhà xuất Lao động xã hội Nguyễn Minh Hoàng, 2017 Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Hay Sinh Trần Bích Vân, 2012 Giáo trình ngun l ý thẩm định giá TPHCM: Nhà xuất Tổng Hợp TPHCM Nguyễn Văn Thọ, 2009 Nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam Chuyên san Thẩm định giá thị trường 5” Nguyễn Thùy Trang, 2011 Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn 12 ... TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP 1.1 Khái niệm tài sản chấp Theo khái niệm chung tài sản chấp tài sản chấp tài sản mà bên chấp dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận chấp Theo quy... 14/06/2005 tài sản chấp tài sản tài sản thuộc sở hữu bên chấp dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Trong trường hợp chấp toàn chấp phần bất động sản, ... động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên