(Luận văn thạc sĩ) giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh lạng sơn

LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng học viên Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Học viên cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Đặng Thu Quyên i Luan van LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, học viên nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép học viên bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS Ngô Thị Thanh Vân tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho học viên suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo, Bộ môn quản lý: Quản lý Xây dựng, Khoa Quản lý kinh tế - Trường Đại học Thủy Lợi tận tình giúp đỡ học viên trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Học viên xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng chức, viên chức Sở Tài tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Lạng Sơn, Văn phịng Đăng ký đất đai, Cục Thống kê tỉnh Lạng Sơn, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản – Sở Tư pháp quan liên quan giúp đỡ tạo điều kiện cho học viên suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ học viên mặt, động viên khuyến khích học viên hoàn thành luận văn./ Lạng Sơn, ngày tháng năm 201 Tác giả luận văn Đặng Thu Quyên ii Luan van MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CÁM ƠN ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ vii MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .3 1.1 Cơ sở lý luận giá đất, sở khoa học xác định giá đất định giá đất phương pháp định giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất đặc điểm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.3 Khái niệm Định giá đất phương pháp, yêu cầu, điều kiện định giá đất 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất .11 1.2.2 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất quản lý sử dụng đất đai 14 1.3 Cơ sở pháp lý nội dung công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .17 1.3.1 Hệ thống văn pháp luật ban hành đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.3.2Nội dung công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 18 1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .19 1.4.1 Những nhân tố khách quan 19 1.4.2 Những nhân tố chủ quan 20 1.5 Cơ sở thực tiễn công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 21 1.5.1 Những kinh nghiệm từ địa phương 21 1.5.2 Những cơng trình khoa học có liên quan đến đề tài .23 Kết luận chương 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN 25 2.1 Vị trí địa lý tình hình kinh tế - xã hội tỉnh .25 2.1.1 Vị trí địa lý 25 iii Luan van 2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 26 2.2 Tình hình sử dụng đất đấu giá sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 28 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 28 2.2.2 Hiện trạng sử dụng loại đất 30 2.3 Thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 33 2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất theo kết rà soát quỹ đất 34 2.3.2 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất: 34 2.3.3 Điều kiện đưa khu đất đấu giá quyền sử dụng đất 38 2.3.4 Xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ 39 2.3.5 Tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất 40 2.4 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2016 44 2.5 Đánh giá kết quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 48 2.5.1 Những kết đạt 48 2.5.2 Những hạn chế 52 2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 56 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN 60 3.1 Định hướng công tác đấu giá sử dụng đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn 60 3.1.1 Định hướng sử dụng đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn 60 3.1.2 Định hướng công tác quản lý bán đấu giá tỉnh Lạng Sơn 61 3.2 Đề Xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 62 3.2.1 Giải pháp phù hợp kế hoạch sử dụng đất vớiquy hoạchxây dựng đô thị 64 3.2.2 Giải pháp công tác quản lý quỹ đất để thực đấu giá 65 3.2.3 Giải pháp mở rộng nguồn thu thập thông tin xác định giá khởi điểm đấu giá QSD 66 3.2.4 Giải pháp quản lý bán đấu giá quyền sử dụng đất 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 iv Luan van DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Hệ thống văn pháp lý quy định đấu giá quyền sử dụng đất 17 Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 tỉnh Lạng Sơn 32 Bảng 2.3 Quản lý quỹ đất để thực đấu giá quyền sử dụng đất .34 Bảng 2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thành công 44 địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016 44 Bảng 2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 .44 Bảng 2.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2015 .46 Bảng 2.6 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2016 .47 Bảng 2.7 Kết nguồn thu ngân sách nhà nước đấu giá quyền SDĐ năm .49 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 49 v Luan van DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn 25 Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng 36 Hình 3: Sơ đồ khu đất ≤ 10 tỷ đồng 37 Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016 44 Hình 5: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014 45 Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2015 46 Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2016 47 Hình 7: So sánh kết đấu giá so với giá khởi điểm giá theo bảng giá đất 50 vi Luan van DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường BTP Bộ Tư pháp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất STNMT Sở Tài nguyên Môi trường TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai BĐS Bất động sản PBGDPL Phổ biến giáo dục pháp luật TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất HĐTĐGĐCT Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh TCBĐGCN Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp QPPL Quy phạm pháp luật CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa vii Luan van Luan van MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý báu, nguồn nội lực để xây dựng phát triển đất nước Theo Luật Đất đai năm 2013 có 08 khoản mục thu tài từ đất đai có khoản thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất khoản nghĩa vụ tài thu từ đất; khoản thu nguồn ngân sách để phục vụ chi đầu tư phát triển địa phương nói chung tỉnh Lạng Sơn nói riêng Hiện nay, cơng tác đấu giá quyền sử dụng địa bàn tỉnh Lạng Sơn gặp số bất cập trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ thống văn nhiều, có chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất loại, khu vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử dụng đất chưa cao, chưa đồng với quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết quản lý quy hoạch yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ cho công tác đấu giá; Công tác tổ chức bán đáu giá thực quy trình, nhiên trường hợp khách hàng đấu giá thương lượng, thông đồng giá trước dự phiên đấu giá (nội dung hệ thống văn chưa quy định xử lý)… Trình độ chun mơn, lực đội ngũ cán yếu kém, cấp quyền sở Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014- 2016 cho thấy nhiều phiên đấu giá đem lại hiệu cao mặt kinh tế Tuy nhiên, việc thống thực hệ thống văn bản, mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cơng tác tổ chức đấu cịn có vấn đề cần có giải pháp để thống thực giai đoạn Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, học viên lựa chọn Đề tài: “Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn" thực cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai để rút sở khoa học, sở thực tiễn Luan van góp phần bổ sung, hồn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế thất thoát nguồn thu tài từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống cơng trình phúc lợi, phục vụ cho nghiệp phát triển kinh tế, xã hội Mục tiêu nghiên cứu Mục đích luận văn nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đảm bảo sách áp dụng thực thống nhất, hạn chế thất nguồn thu tài từ đất đai Đối tượng phạm vi nghiên cứu a Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn dựa hệ thống văn quy đình tình hình thực tế địa phương b Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung không gian nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Luận văn sử dụng số liệu thu thập công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, đề giải pháp tăng cường hiệu công tác năm 2020 địa bàn tỉnh Lạng Sơn Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu Trên sở hệ thống văn bản, chế độ, sách hành quản lý nhân lực Nhà nước nói chung tình hình triển khai thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất năm vừa qua; Luận văn áp dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra khảo sát; - Phương pháp thống kê; - Phương pháp hệ thống hóa, phân tích, so sánh; - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia phương pháp kết hợp khác Luan van - Đối với thông tin giá tài sản giao dịch thành công thị trường thu thập thông qua vấn qua điện thoại, vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng Internet phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thơng tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính tốn - Đối với tài sản chào bán (giao dịch chưa thành công), người thu thập thông tin cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán (thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng làm mức giá so sánh Đối với tài sản chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào mua (thường thấp giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh - Giao dịch tài sản so sánh lựa chọn phải diễn gần thời điểm thẩm định giá khơng q 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá - Người thu thập thông tin lưu giữ chứng: giá tài sản giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường; thời điểm diễn giao dịch, địa điểm giao dịch, nhiều bên tham gia giao dịch, chứng so sánh - Phải bảo đảm chênh lệch mức giá tài sản so sánh với mức giá dẫn tài sản khơng q cao khơng phù hợp với chứng thị trường Nguyên tắc chênh lệch mức giá dẫn với mức giá trung bình mức giá dẫn khơng 15% Do xem xét nguyên tắc thu thập thông tin Thông tư số 36/2014/TTBTN&MT Bộ Tài nguyên Môi trường cần xem xét thêm yếu tố thu thập thông tin Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài thơng tin giá chào mùa, giá chào bán thị trường nguyên tắc tỷ lệ % nguồn thông tin tỷ lệ % chênh lệch giá thẩm định so với TSSS không 15% 68 Luan van 3.2.4 Giải pháp quản lý bán đấu giá quyền sử dụng đất - Triển khai Luật đấu giá tài sản văn hướng dẫn thi hành: Trên sở quy định Luật đấu giá tài sản 2017 Bộ tư pháp giúp Chính phủ thực quản lý nhà nước đấu giá tài sản; trách nhiệm Bộ, quan ngang việc phối hợp với Bộ Tư pháp công tác quản lý nhà nước đấu giá tài sản Trong tài sản nhà nước việc xác định giá khởi điểm, giám định tài sản đấu giá, quan có thẩm quyền ký hợp đồng dịch vụ đấu giá quan tài hướng dẫn; tài sản quyền sử dụng đất việc xác định giá khởi điểm, giám định tài sản đấu giá, quan có thẩm quyền ký hợp đồng dịch vụ đấu giá quan tài nguyên môi trường quản lý; tài sản thi hành án việc xác định giá khỏi điểm, giám định tài sản đấu giá, quan có thẩm quyền ký hợp đồng dịch vụ đấu giá, chuyển giao tài sản đấu giá quan thi hành án dân quản lý Luật đấu giá tài sản quy định trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nhằm thống trình tự, thủ tục bán đấu giá loại tài sản phải bán đấu giá, tránh tình trạng quy định tản mạn, trùng lặp mâu thuẫn, chồng chéo văn QPPL bán đấu giá tài sản, qua góp phần làm minh bạch hóa hoạt động bán đấu giá tài sản, chống thất thoát tài sản Nhà nước, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân Từ quy định pháp luật hành UBND tỉnh Lạng Sơn cần phải tiến hành số nội dung nhằm thống quản lý nhà nước công tác bán đấu giá tài sản cho phù hợp với quy định pháp luật: Rà soát quy định hành bán đấu giá tài sản để kiến nghị quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung ban hành văn thay văn chồng chéo, khơng cịn phù hợp Hoạt động bao gồm nhiều nội dung kiểm tra, đánh giá, tập hợp hóa, hệ thống hóa quy định pháp luật thành nhóm văn để phân loại, đánh giá Một nội dung quan trọng sau Hiến pháp 2013 đời cần phải xem xét đánh giá lại toàn hệ thống pháp luật có pháp luật bán đấu giá tài sản có đảm bảo yêu cầu tính đồng bộ, tính thống nhất, tính khả thi Việc ban hành văn QPPL bán đấu giá tài sản UBND tỉnh cần ý tới tính cấp thiết tính khả thi văn Tăng cường lực xây dựng ban hành 69 Luan van văn lĩnh vực bán đấu giá tài sản Tuy nhiên không đồng nghĩa với việc Trung ương ban hành văn địa phương có văn cụ thể hướng dẫn Điều quan trọng cần xem xét, nghiên cứu vấn đề mà văn Trung ương yêu cầu phải hướng dẫn văn Trung ương chưa quy định quy định chung chung để từ quy định cho phù hợp, khắc phục lúng túng trình bán đấu giá tài sản Đối với nội dung cụ thể trình thực pháp luật bán đấu giá tài sản mà Nhà nước chưa có văn quy định quy định cách chung chung, việc xây dựng văn QPPL tỉnh cần phải tránh tình trạng mâu thuẫn với văn quy phạm pháp luật Trung ương - Về trình tự, thủ tục bán đấu giá loại tài sản bắt buộc phải bán đấu giá theo quy định pháp luật nhằm bảo đảm việc bán đấu giá tài sản thực khách quan, công khai, minh bạch, hiệu quả, hạn chế tình trạng tiêu cực, thất thoát tài sản nhà nước Tạo chế bán đấu giá tài sản tự nguyện phù hợp với nhu cầu cá nhân, tổ chức xã hội Tăng cường bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người có tài sản bán đấu giá, người mua tài sản bán đấu giá, góp phần nâng cao hiệu hoạt động bán đấu giá tài sản - Về nâng cáo chất lượng nuồn nhân lực: Để nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên tính chuyên nghiệp hoạt động hành nghề đáp ứng yêu cầu thực tiễn, Luật đấu giá tài sản quy định theo hướng muốn trở thành đấu giá viên phải tham gia khóa đào tạo nghề đấu giá với thời gian 06 tháng u cầu phải người có 03 năm công tác lĩnh vực đào tạo tham gia khóa đào tạo nghề; tập hành nghề đấu giá thời gian 06 tháng đạt yêu cầu kiểm tra kết hành nghề đấu giá Bên cạnh Luật đấu giá thu hẹp đối tượng miễn đào tạo nghề đấu giá, theo người qua khóa đào tạo nghề nghiệp có kỹ hành nghề lĩnh vực bổ trợ tư pháp ĩnh vực liên quan luật sư, công chứng viên, quản tài viên miễn đào tạo nghề đấu giá Do vậy, điều kiện quan trọng nhằm nâng cao chất lượng đấu giá viên Phát triển nguồn nhân lực có chất lượng cho hoạt động bán đấu giá tài sản, sở tạo nguồn phát triển đội ngũ đấu giá viên có trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Từ 70 Luan van UBND tỉnh Lạng Sơn cần thiết phải thực nghiêm túc quy định Luật đấu giá vận dụng thích hợp vào tình hình thực tiễn tỉnh đặc biệt ý số nội dung: + Chú trọng nâng cao bồi dưỡng kiến thức pháp luật, kỹ nghiệp vụ bán đấu giá tài sản, quy tắc đạo đức nghề nghiệp cho người làm công tác bán đấu giá tài sản phạm vi toàn tỉnh, hạn chế vi phạm pháp luật lĩnh vực đấu giá; tạo môi trường giao dịch cạnh tranh lành mạnh + Quan tâm đầu tư sở vật chất, phương tiện, bổ sung biên chế cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, tạo điều kiện thuận lợi để đấu giá viên thực nghiệp vụ liên quan đến việc bán đấu giá tài sản xác minh tài sản, niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản, tổ chức bán đấu giá tài sản + Nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động bán đấu giá tài sản; quy định chặt chẽ tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề đấu giá, quản lý đấu giá viên hành nghề Chúng ta thấy xã hội không ngừng thay đổi phát triển, mối quan hệ xã hội ngày đa dạng phức tạp văn QPPL ngày ban hành nhiều Do việc cập nhật kiến thức pháp luật nâng cao kỹ hành nghề đấu giá cho đội ngũ đấu giá viên yêu cầu tất yếu Tuy nhiên, vấn đề thời gian qua chưa cấp quyền quan tâm Cần thơng qua việc thống kê, rà sốt để có sở tổ chức lớp tập huấn kiến thức pháp lý, đạo đức nghề nghiệp kỹ cần thiết hoạt đồng bán đấu giá tài sản cho đấu giá viên, đặc biệt đấu giá viên chưa qua đào tạo nghề đấu giá Đây xem vấn đề quan trọng, thiết yếu việc nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên thời gian tới + Đối với đấu giá viên làm việc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bên cạnh quy định chung cần có quy định phù hợp họ viên chức nhà nước làm việc đơn vị nghiệp nhà nước Do vậy, cần tăng cường biện pháp giáo dục tinh thần trách nhiệm, ý thức tận tâm, tận tụy với cơng việc q trình thực pháp luật bán đấu giá tài sản Thực tốt quy định đạo đức công vụ Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định Quyết định số 468/QĐ-BTP ngày 26/02/2009 ban hành quy tắc ứng xử cán bộ, công chức, viên chức Bộ Tư 71 Luan van pháp Bên cạnh đó, UBND tỉnh cần xây dựng tiêu chí cụ thể tơn vinh nghề nghiệp, danh dự đấu giá viên Ban hành thực nghiêm quy chế quản lý viên chức, gắn với thực Quy chế dân chủ quan nhà nước, nâng cao ý thực trách nhiệm, ý thức tổ chức kỹ thuật; đẩy mạnh đấu tranh chống tham nhũng Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, việc lợi dụng bán đấu giá tài sản để trục lợi - Về Kiểm tra, tra xử lý vi phạm tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản Hàng năm Sở Tư pháp với chức quan quản lý nhà nước công tác bán đấu giá tài sản phải xây dựng Kế hoạch kiểm tra hàng năm 01 đơn vị Kế hoạch kiểm tra phải bám sát vào Chương trình cơng tác Sở Tư pháp sở UBND tỉnh phê duyệt, phải cụ thể nội dung thời gian thực Trong đặc biệt tập trung vào lĩnh vực bán đấu giá tài sản có giá trị lớn dư luận có ý kiến trái chiều Thanh tra Sở Tư pháp phải phối hợp với phịng tham mưu quản lý nhà nước cơng tác bán đấu giá tài sản để tiến hành công tác kiểm tra đảm bảo đạt hiệu Đồng thời tăng cường kiểm tra để nắm bắt tình hình tổ chức hoạt động đấu giá, kịp thời phát khó khăn, vướng mắc, sai phạm để tháo gỡ chấn chỉnh, đưa hoạt động đấu giá vào nề nếp Tăng cường đạo quan có liên quan tiến hành kiểm tra hoạt động bán đấu giá tài sản Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản doanh nghiệp bán đấu giá tài sản nhằm đảm bảo việc bán đấu giá thực quy định pháp luật Kiểm tra việc thực đăng ký hoạt động cho doanh nghiệp đấu giá tài sản Kiểm tra, hướng dẫn Sở, ban, ngành, Ủy ban nhân dân huyện, thành phố, đơn vị nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước thực việc chuyển giao tài sản bán đấu giá theo quy định quản lý tài sản nhà nước Tích cực mở rộng hình thức tra tra định kỳ, tra đột xuất, tra chuyên đề, tra vụ việc, tổ chức đợt tra chuyên ngành Các hành vi vi phạm pháp luật trình thực pháp luật tinh vi, phức tạp, cần có phối hợp chặt chẽ tra Sở Tư pháp quan hữu quan 72 Luan van Thanh tra tỉnh, quan Cơng an, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên môi trường huyện, thành phố Trong trình tra cần nâng cao hiệu lực, hiệu tra, đảm bảo kết tra phản ánh trung thực, tránh tượng bao che, né tránh, đồng thời xử lý nghiêm minh, kịp thời hành vi vi phạm pháp luật trình thực pháp luật bán đấu giá tài sản người tham gia đấu giá Nếu có vi phạm đủ cấu thành tội phạm phải nhanh chóng chuyển hồ sơ sang quan điều tra để truy cứu trách nhiệm hình Cần kiểm tra chặt chẽ việc quản lý danh sách người tham gia đấu giá để phát dấu hiệu vi phạm thơng đồng, móc nối với Việc quản lý giữ bí mật danh sách người tham gia đấu giá vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, khơng nắm người đăng ký tham gia đấu giá việc liên hệ, thơng đồng, móc nối với khó xảy Do vậy, q trình phân cơng công việc, tiếp nhận hồ sơ cần quy định rõ phần hành công việc từ mua hồ sơ, nộp hồ sơ đến nộp tiền đặt trước để từ xác định trách nhiệm cán để xảy sai phạm Để công tác tra, kiểm tra đem lại hiệu quả, bên cạnh việc vào quan chức năng, Đây sở vững việc cung cấp thông tin cho quan nhà nước có thẩm quyền phát hành vi thơng đồng, dìm giá Đồng thời, lực lượng đơng đảo để làm tốt cơng tác hịa giải sở Kiên chống biểu bao che, nể nang, nương nhẹ việc xử lý vi phạm pháp luật bán đấu giá tài sản Để làm điều cần có đạo đắn, ủng hộ cấp lãnh đạo Đảng, quyền địa phương nhân dân Cần loại trừ xử lý nghiêm biểu can thiệp, cản trở trình thực pháp luật bán đấu giá tài sản quyền cấp xử lý vi phạm bán đấu giá tài sản Chú trọng đầu tư sở vật chất, trang thiết bị đại phục vụ hoạt động bán đấu giá tài sản Khẩn trương hồn thành chương trình quản lý hồ sơ ủy quyền bán đấu giá tài sản máy tính quản lý hồ sơ qua mạng nội Trung tâm Đầu tư hệ thống ghi âm, ghi hình cố định phịng bán đấu giá để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra lãnh đạo sử dụng để làm tư liệu phục vụ cho công tác bồi dưỡng rút kinh nghiệm cần thiết sau Trung tâm trực tiếp quản lý tài sản bán tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng có nhu cầu xem tài sản tham gia đấu giá 73 Luan van Khi khách hàng trúng đấu giá việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tiến hành cách dễ dàng thuận lợi Các chi phí phát sinh, rủi ro trình bảo quản tài sản giảm bớt Trung tâm có đủ điều kiện quản lý tài sản 3.2.5 Nâng cao hiệu bán đấu giá tài - Đối với tài sản nhà nước trước hết cần xác định giá khởi điểm để bán đấu giá phải định giá phù hợp với giá thị trường, không định giá thấp tạo kẽ hở việc tổ chức đấu giá, quy định bước giá phù hợp tạo điều kiện cho khách hàng trả giá thuận lợi tránh trường hợp quy định bước giá cao nên khách hàng trả giá tiếp tạo điều kiện cho người trả trước có lợi mua tài sản Theo quy định Điều 22 Nghị định số 52/2009/NĐ-CP tài sản trụ sở làm việc, tài sản khác gắn liền với đất bao gồm quyền sử dụng đất, quan nhà nước có tài sản thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định giá tài sản Sở Tài chủ trì, phối hợp với cá quan có liên quan xem xét, trình Chủ tịch UBND tỉnh định giá khởi điểm Trường hợp không thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định Sở Tài chủ trì phối hợp với quan có liên quan thành lập Hội đồng để xác định trình Chủ tịch UBND tỉnh định giá khởi điểm Đối với tài sản khác thủ trưởng quan có tài sản bán thành lập Hội đồng để xác định giá khởi điểm thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định giá để làm xác định giá khởi điểm - Đối với tổ chức đấu giá tài sản cần thực đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, nghiêm túc q trình đấu giá, giữ kín thơng tin khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, đảm bảo tốt an ninh trật tự đấu giá tránh tình trạng thơng đồng dìm giá - Phải lựa chọn tổ chức đấu giá có uy tín theo quy định Luật đấu giá tài sản, không lựa chọn ký hợp đồng với tổ chức đấu giá có hành vi vi phạm như: Cá nhân đấu giá viên mà điều hành đấu giá, cố tình cho phép người khơng đủ điều kiện tham gia đấu giá Không niêm yết đấu giá tài sản, không thông báo công khai việc đấu giá tài sản, thực không không quy định bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, thông đồng móc 74 Luan van nối với người tham gia đấu giá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá Bên cạnh cần phải giám sát tổ chức đấu giá tài sản từ ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để đảm bảo nội dung hợp đồng phù hợp với pháp luật dân pháp luật 75 Luan van Kết luận chương Vấn đề hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Lạng Sơnhiện đắn phù hợp với tình hình thực tiễn tỉnh Lạng Sơn, đặc biệt doanh nghiệp không tạo cơng bằng, bình đẳng kinh doanh mà cịn phù hợp với xu hướng phát triển đất nước hội nhập kinh tế quốc tế Nhằm khắc phục khó khăn vướng mắc thời gian qua ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá tài sản kéo dài thời gian xử lý tài sản, gây tốn kém, lãng phí thất tài sản chưa đảm bảo tính khách quan, minh bạch chun nghiệp hóa quy trình bán đấu giá tài sản Do đó, việc hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước bán đấu giá tài sản để khắc phục hạn chế trên, Luật đấu giá tài sản với quy định bán đấu giá tài sản đảm bảo đồng với quy định pháp luật có liên quan, vấn đề đặt việc triển khai, áp dụng giải pháp cho phù hợp với tình hình thực tiễn tỉnh Lạng Sơn để giải khó khăn, vướng mắc làm cản trở việc thực xã hội hóa hoạt động bán đấu giá tài sản Do đó, trước hết hồn thiện nội dung pháp luật bán đấu giá theo hướng tập trung rà soát văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản xử lý vi phạm hành chính, thi hành án dân sự, bán tài sản Nhà nước, đặc biệt ý đến quyền sử dụng đất Tuyên truyền để pháp luật vào sống, để người dân hiểu chấp hành Hoàn thiện tổ chức bán đấu giá theo xu hướng xã hội hóa hoạt động Tăng cường lãnh đạo cấp ủy quyền địa phương hoạt động bán đấu giá xem giải pháp có ý nghĩa định cho việc hồn thiện công tác quản lý Nhà nước bán đấu giá tài sản 76 Luan van KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Tỉnh Lạng Sơn gồm có 10 huyện 01 thành phố, có phía đơng bắc tiếp giáp với Trung Quốc, với vị trí “đắc địa”, thuận lợi điều kiện tự nhiên - xã hội; cơng trình kiến trúc đặc trưng cho nhiều giai đoạn phát triển lịch sử Tuy nhiên, phát triển kinh tế xã hội chưa tương xứng với tiềm năng, nguyên nhân nguồn nội lực đất đai chưa khai thác hiệu quả, nguồn vốn tạo từ đất đai chưa tạo bước đột phá cho phát triển Đấu giá quyền sử dụng đất chủ trương giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản) Đấu giá quyền SDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Kết thực đấu giá thống kê năm có chênh lệch giá khởi điểm giá UBND tỉnh ban hành bảng giá đất tương đối lớn, đáp ứng theo nguyên tắc xác định giá khởi điểm tương đối sát với giá đất chuyển nhượng thị trường; Chênh lệch giá khởi điểm so với giá trúng đấu giá có chênh lệch với khu đất, nhu cầu,mong muốn khả tài khách hàng; Quy trình đấu giá tuân thủ trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ Các thông tin đất, phương thức, thời gian đấu giá QSDĐ công khai phương tiện thông tin đại chúng Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế “Xin, cho” tồn thời gian dài nhiều địa phương nước, giải 77 Luan van nhu cầu sử dụng đất cho phận người dân, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường bất động sản Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực đầu tư sở hạ tầng địa phương, nhiều dự án trích nguồn thu từ đấu giá để xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị nâng cao chất lượng dạy học, khám chữa bệnh cho nhân dân Bên cạnh mặt đạt công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất vần mặt hạn chế tượng “cò đất”, “quân xanh - quân đỏ”, tượng thông thầu công tác đấu giá QSDĐ tồn song song Người có thu nhập thấp, người thực có nhu cầu sử dụng đất lại không đủ điều kiện để trúng đấu giá; Việc triển khai dự án đấu giá QSDĐ nhỏ hẹp, nhiều người có nhu cầu tham gia nắm bắt thông tin chậm, chưa rõ ràng nên không kịp đăng ký tham gia; Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá cịn qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trường cho phép đấu giá đến thực đấu giá nhiều thời gian Từ kết hạn chế đề xuất số giải pháp hồn thiện chế sách, tăng cường quản lý đất đai đặc biệt cải tiến trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, công khai minh bạch đấu giá QSDĐ KIẾN NGHỊ * Kiến Nghị cấp Trung ương: Về Công tác quy hoạch sử dụng đất: Đề nghị Bộ Tài nguyên Mơi trường tham mưu trình Chính phủ quy định quy hoạch sử dụng đất chi tiết quy hoạch xây dựng đô thị; Mốc thời gian thực quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất thời điểm để quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất thực đồng thời gian không gian thực Về thông tin tham khảo xác định giá đất: Nguồn thông tin tham khảo giá theo quy định Thông tư số 36/2014/TT-BTN&MT áp dụng địa phương chưa phù hợp, đặc biệt tỉnh Lạng Sơn, sàn giao dịch bất động sản khơng có có trung tâm mơi giới bất động sản; vấn trực tiếp người mua, người bán thành cơng thị trường 78 Luan van khó, có người sợ khai giá thật bị truy thu thêm tiền thuế chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; Do kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-BTN&MT, mở rộng nguồn thông tin tham khảo giá chào mua, giá chào bán thị trường, tham khảo trung tâm môi giới bất động sản; Tỷ lệ % chênh lệch giá đất thẩm định so với giá dẫn điều chỉnh từ 10% lên 15% * Kiến nghị với UBND tỉnh - UBND tỉnh cần phải sớm ban hành chế phối hợp kiểm tra hoạt động bán đấu giá tài sản Doanh nghiệp cách cụ thể so với quy định chung Luật đấu giá tài sản, đạo Sở Tư pháp phối hợp với quan có liên quan giúp Ủy ban nhân dân tỉnh thực quản lý nhà nước hoạt động Đồng thời với việc ban hành quy định chế phối hợp kiểm tra, UBND tỉnh Lạng Sơn cần sớm ban hành Quy chế phối hợp định giá bán đấu giá tài sản để phân định rõ trách nhiệm quan, tránh tình trạng “lấn sân” chồng chéo hoạt động trước Thống trình tự, thủ tục bán đấu giá loại tài sản bắt buộc phải bán đấu giá theo quy định pháp luật nhằm bảo đảm việc bán đấu giá tài sản thực khách quan, cơng khai, minh bạch, hiệu quả, hạn chế tình trạng tiêu cực, thất thoát tài sản nhà nước Tạo chế bán đấu giá tài sản tự nguyện phù hợp với nhu cầu cá nhân, tổ chức xã hội Tăng cường bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người có tài sản bán đấu giá, người mua tài sản bán đấu giá, góp phần nâng cao hiệu hoạt động bán đấu giá tài sản - Thành lập Tổ chức dịch vụ công đất đai theo quy định Luật Đất đai, để người sử dụng đất, người quản lý đất khai thác thông tin đất đâi thực thủ tục nhanh gọn - Chỉ đạo Sở Tư pháp cần tham mưu cho UBND tỉnh ban hành thủ tục hành thực cơng bố thủ tục hành đấu giá tài sản thuộc thẩm quyền giải Sở Tư pháp theo quy định Luật đấu giá tài sản; thực việc đăng ký hoạt động cho doanh nghiệp đấu giá tài sản thuận lợi, kịp thời, góp phần nhanh chóng đưa doanh nghiệp đấu giá tài sản vào hoạt động ổn định Đẩy mạnh xã hội hoá hoạt động bán đấu giá tài sản theo hướng đa dạng hoá, tạo điều kiện thu hút 79 Luan van ngày mạnh mẽ loại hình doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thuộc thành phần kinh tế khác tham gia vào kinh doanh dịch vụ Đồng thời giảm đến mức thấp xoá bỏ bao cấp Nhà nước Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Tạo môi trường pháp lý vừa thơng thống vừa thực bình đẳng người bán đấu giá tài sản nhằm thực việc cạnh tranh công lĩnh vực Xây dựng Quy hoạch phát triển tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp địa bàn tỉnh, tập trung vào việc thành lập doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, nhằm thực chủ trương xã hội hóa cơng tác bán đấu giá tài sản 80 Luan van DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân“Giáo trình Định giá đất”, Nxb Nơng Nghiệp, Hà Nội, 2006 [2] Nguyễn Đình Bồng “Quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia”, 2014 [3] Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng “Quản lý đất đai thị trường bất động sản”, Nxb Bản đồ, 2007 [4] Nguyễn Thị Minh, “Đấu giá tài sản pháp luật Việt Nam đấu giá tài sản”, 2011 [5] Nguyễn Minh Tâm, “Vai trò việc đấu giá quyền sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta, 2016 [6] Nguyễn Thị Kim Ngân TP Hồ Chí Minh: “Năm 2015, dự kiến thu 700 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất, Đăng ngày 13/4/2015, Truy cập ngây 16/7/2015, Từ http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/TP-Ho-Chi-Minh-Nam2015-du-kien-thu-700-ty-dong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat-938.html”,2015 [7] Chính phủ, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP “về bán đấu giá tài sản”, 2010 [8 ]Luận văn Thạc sĩ Phạm Thị Thu Hành, “chuyên đề: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án dịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”, 2014 [9]Luận văn Thạc sĩ Vũ Văn Hải, “chuyên đề: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án dịa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương, 2015” [10 ] Luận văn thạc sĩ Ngô Lan phương “chuyên đề: Hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Bắc Cạn”,2016 [11] Sở Tài nguyên Môi trường , “Báo cáo quy hoạch dử sụng đất địa bàn tỉnh Lạng sơn năm 2011 đến năm 2020” [12] Cục Thống kê Tỉnh Lạng Sơn, “Niên giám thống kê năm 2015, 2016 tỉnh Lạng Sơn” 2015, 2016 [13] Lê Công Thành 2013 81 Luan van [14] Tổng cục quản lý đất đai Hà Nội: “Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực, Đăng ngày 15/01/2015, Truy cập ngày 16/7/2015, Từ http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/Ha-Noi-Dau-gia-quyensu-dung-dat-nam-2014-co-nhieu-chuyen-bien-tich-cuc-830.html” [15] Tỉnh Lạng Sơn “Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tỉnh Lạng Sơn” 2016 [16] Sở Tài nguyên Môi trường , “Báo cáo tình hình quản lý sử dụng đất đai” [17] Chính phủ, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ”Quy định giá đất”, 2014 82 Luan van ... công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .17 1.3.1 Hệ thống văn pháp luật ban hành đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.3.2Nội dung công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn. .. THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN 60 3.1 Định hướng công tác đấu giá sử dụng đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn 60 3.1.1 Định hướng sử dụng đất đai địa bàn. .. dụng đất vai trò công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất .11 1.2.2 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất quản lý sử dụng đất đai 14 1.3 Cơ sở pháp lý