Mô hình sử dụng đất

Phần 2- Tổng quan Kinh tế đô thị Bài 4: Mơ hình sử dụng đất Nguồn tài liệu •  Sách “Urban Economics” Arthur O’Sullivan (Tái lần thứ 6) •  Giao thông đô thị Sử dụng đất TP.HCM- Hiện trạng, Vấn đề Thách thức- TS Dư Phước Tân (HIDS) (05-06/06/2014) Giả định đô thị bao gồm lĩnh vực: sản xuất, văn phòng Hãy xem xét lĩnh vực có khả trả cho địa điểm khác thành phố Đất thuộc người trả giá cao hơn, biết lĩnh vực có khả trả tiền thuê đất, biết họ sống làm việc khu vực đô thị Giới thiệu tiền thuê đất Giá thuê mảnh đất cụ thể xác định khoản tiền mà người thuê kiếm từ việc sử dụng mảnh đất Việc xác định khoản tiền thuê đất (mà người thuê trả) dựa ngun tắc thặng dư: * Tính tốn mức giá đề nghị để thuê đất lĩnh vực sản xuất nông nghiệp David Ricardo (1821) tiếng với quan điểm: giá đất nông nghiệp định độ màu mỡ Mảnh đất có độ màu mỡ có giá th thấp ($5) khoản tiền cịn lại sau trừ chi phí sản xuất khác ngồi chi phí đất (Giả định tất nông dân tiếp cận công nghệ sản xuất nguồn nguyên liệu đầu vào) A.  Mức giá thuê đất đề xuất lĩnh vực Sản xuất Trong đô thị, tiền thuê đất cao hay thấp phụ thuộc vào khả tiếp cận khu đất độ màu mỡ •  Mức giá thuê hecta đất với khoản tiền mà nhà máy trả để th mảnh đất có quy mơ phù hợp với nhà máy (doanh thu trừ chi phí) chia cho quy mơ mảnh đất (tính hecta) Ngun tắc thặng dư: Giá thuê đất hecta = Tổng Doanh thu – CP sản xuất CP đất – CP vận chuyển Quy mơ mảnh đất (diện tích đất) Các cơng ty có mức lợi ích vị trí khác nhau: khác biệt giá vận chuyển bù lại khác biệt giá thuê đất B.  Mức giá thuê đất đề xuất lĩnh vực văn phịng Mặc dù cơng ty lĩnh vực văn phịng cung cấp nhiều loại hình dịch vụ đa dạng, cơng ty có nguồn đầu vào đầu thông tin Các công ty thu thập, xử lý phân phối loại thơng tin •  Việc trao đổi thơng tin đòi hỏi gặp trực tiếpthường chuyên viên có kỹ cao phải chịu chi phí hội cao cho việc di chuyển •  Một số ví dụ chun viên trao đổi thơng tin dạng chuyên viên kế toán, tư vấn tài chính, chiến lược gia marketing, nhà thiết kế nhân viên ngân hàng Các công ty văn phòng mong muốn tập trung khu vực để dễ dàng tiếp cận đến nguồn thông tin từ công ty khác Nguyên tắc điểm Giả định có cơng ty khu CBD (Central Business District), bố trí thành block liền kề đường thẳng Mỗi công ty di chuyển đến công ty khác để trao đổi thông tin Mỗi công ty tương tác với công ty khác CBD để trao đổi thông tin Tổng khoảng cách di chuyển để trao đổi thông tin thấp vị trí trung tâm CBD gia tăng ngày nhanh vị trí ngày xa trung tâm •  Mơ hình sử dụng đất điểm cân định đường biểu diễn mức giá thuê đất đề xuất công ty người dân CBD khu vực mà cơng ty văn phịng đề xuất giá thuê cao so với đối tượng khác (từ x=0 đến x1) •  Khu vực x1 x2 thuộc cư dân làm việc CBD •  Các cơng nhân nhà máy sản xuất sống khu vực x2 x3, x5 x6 •  Các nhà sản xuất chọn khu vực x3 x5 E. XEM XÉT TRƯỜNG HỢP TP.HCM Việc chuyển đổi nhanh chóng từ đất nơng thơn sang đất thị •  Đất nơng nghiệp: giảm bình qn 1.260 năm thời kỳ 2000-2010 (từ 130.700 xuống cịn 118.050 ha) •  Đất phi nơng nghiệp: tăng nhanh chóng từ 74.300 (2000) lên 90.800 (2010)- tăng bình quân 1.650 năm- dành cho khu công nghiệp phát triển khu dân cư hạn chế sở hạ tầng (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) Đất xây dựng (màu đỏ) mở rộng nhanh chóng sau năm 1998 (CAI-Asia, 3/2012) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) Sự phát triển giao thông đô thị Đường hướng tâm Đường vành đai Đường nội Đường vành đai hồn thành Đường vành đai khép kín (Nguồn: Sửa đổi Quy hoạch xây dựng TP.HCM đến năm 2025, HIDS, 2011) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) Chiều dài đường tăng 6,3% hàng năm phương tiện cá nhân tăng 10% năm (2000-2010) Đơ thị hóa nhanh chóng tăng nhập cư 1979 - 1989 1989 -1999 1999 - 2004 2004 - 2009 1,63 2,36 3,57 3,35 - Tăng tự nhiên 1,61 1,52 1,27 1,20 - Tăng học 0,02 0,84 2,30 2,15 Tăng trưởng dân số Trong Tăng trưởng dân số trung bình TP.HCM qua nhiều thời kỳ (%) (Nguồn: Tổng điểu tra dân số TP.HCM, HIDS, 2010) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) Có mơ thức phát triển thị TP.HCM •  Mơ thức 1: Phát triển đô thị nhà phát triển liên doanh với nước ngồi: Khu thị Phú Mỹ Hưng TP.HCM (1% diện tích khu thị mới) •  Mô thức 2: Phân lô đất công ty bất động sản tư nhân, có phát triển tự phát (74% tổng diện tích khu thị mới) •  Mơ thức 3: Các khu phát triển đô thị quy hoạch TP.HCM đặt quản lý Ban quản lý nhà nước (25% diện tích khu thị mới) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) • Mơ thức 1: Đơ thị Phú Mỹ Hưng: lập Liên doanh gọi Cty Phú Mỹ Hưng: 70% sở hữu Tập đoàn CT&D 30% sở hữu IPC (giá trị quyền sử dụng đất) Cty Phú Mỹ Hưng có trách nhiệm xây dựng 17,8 km đại lộ 150 cơng trình cơng cộng chuyển giao cho TP.HCM để đổi lấy 600 quyền sử dụng đất Nam Sài Gòn (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) • Mô thức 2: dự án Sun Rise, Topaz city… • Mô thức 3: o  Khu đô thị Thủ Thiêm (657 ha) o  Khu đô thị Hiệp Phước (3.900 ha) o  Khu đô thị Tây Bắc (6.000 ha) o  Khu thị Nam Sài Gịn (2.975 ha) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) Các mục tiêu phát triển quan trọng TP.HCM •  Dân số: 7,8 triệu người (2012) ! 10 triệu (+ 2.5 triệu khách vãng lai) •  GDP đầu người: 4.000 USD (2012) ! 14.000 USD (2025) •  1,1% Nông nghiệp; 40,3% Công nghiệp; 58,6% dịch vụ (2012) !0,4% Nông nghiệp; 39,2% Công nghiệp; 60,4% Dịch vụ (2015) •  GTCC: 10% (2012) ! 30% (2025) •  Diện tích nhà ở: 16 m2/người (2012)! 22,5 m2/người (2025) •  DT đất giao thông: 10.819 (2005); 11.140 (2010) 17.827 (2020) (Nguồn: Quy hoạch Phát triển Kinh tế- Xã hội TP.HCM đến năm 2020 tầm nhìn 2025, HIDS, 2013) (Nguồn: Dư Phước Tân, HIDS) F.  XEM XÉT TRƯỜNG HỢP PHÚ MỸ HƯNG ... diện tích sử dụng nhà, đó, người dân thành phố trung tâm sống chung cư cao 10 tầng, với tỷ lệ 0.1 feet vuông đất foot vuông diện tích sử dụng D.  Các mơ hình sử dụng đất Chúng ta sử dụng đường... Chúng ta sử dụng đường biểu diễn mức giá thuê đất đề xuất đối tượng sử dụng đất cho mục đích khác để xác định trạng thái sử dụng đất mang tính ổn định thành phố Ở trạng thái cân bằng, đất thuộc... chở sản phẩm họ việc sử dụng xe tải để vận chuyển hàng hóa đường cao tốc kết nối thành phố (đi qua trung tâm) đường vành đai •  Những người dân làm việc văn phịng, cơng ty sử dụng ơtơ để di chuyển