TÓM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Tài liệu được cập nhật ngày 0752021 theo các văn bản QPPL liên quan mới được ban hành như Nghị định 152021NĐ CP quy định chi tiết một số vấn đề về đầu tư xây dựng
TĨM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Tài liệu cập nhật ngày 07/5/2021 theo văn QPPL liên quan ban hành như: Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng (theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng); Nghị định 25/2020/NĐ-CP thông tư 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Luật Đầu tư 61/2020/QH14; Luật Nhà số 65/2014/QH13 hợp VPQH 17/2/2021; Nghị định 148/2020/NĐ-CP điều chỉnh số quy định hướng dẫn Luật đất đai… Tài liệu tổng hợp từ nhiều nguồn, dùng để tham khảo chia sẻ kinh nghiệm Nghị định 15/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng Điều Trình tự đầu tư xây dựng Trình tự thực đầu tư xây dựng theo quy định khoản Điều 50 Luật Xây dựng năm 2014, quy định cụ thể sau: a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm công việc: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, định chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng thực công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án; b) Giai đoạn thực dự án gồm công việc: chuẩn bị mặt xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng cơng trình; giám sát thi cơng xây dựng; tạm ứng, tốn khối lượng hồn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hồn thành cơng trình xây dựng; bàn giao cơng trình đưa vào sử dụng cơng việc cần thiết khác; c) Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm cơng việc: Quyết tốn hợp đồng xây dựng, tốn dự án hồn thành, xác nhận hồn thành cơng trình, bảo hành cơng trình xây dựng, bàn giao hồ sơ liên quan công việc cần thiết khác Trình tự thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình khẩn cấp thực theo quy định tạ i Điều 58 Nghị định Trình tự thực dự án đầu tư theo phương thức đối tác cơng tư có cấu phần xây dựng (sau gọi dự án PPP) thực theo quy định pháp luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư Đối với dự án lại, tùy thuộc điều kiện cụ thể yêu cầu kỹ thuật dự án, người định đầu tư định trình tự thực kết hợp đồng thời hạng mục công việc quy định điểm b điểm c khoản Điều này, phù hợp với nội dung định phê duyệt dự án Theo tính chất dự án điều kiện cụ thể, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực giai đoạn chuẩn bị dự án thực dự án, đảm bảo phù hợp trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai TRÌNH TỰ MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO CÁC HÌNH THỨC LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ Chủ đầu tư giao đất, cho thuê đất để thực dự san theo ba hình thức: - Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (theo Luật Đất đai – xem tham chiếu I) - Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án (theo Luật Đấu thầu - xem tham chiếu II) - Quyết định chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư - xem tham chiếu III) I CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT: (Chữ thẳng thủ tục hành chính, chữ nghiêng CĐT tự thực hiện) Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kq trúng đấu giá; Giấy chứng nhận QSD đất) Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài) Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có) (xem Tham chiếu IV.02) Lập phê duyệt dự án đầu tư Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu IV.03) Thẩm tra thiết kế sở (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) Thẩm định dự án thiết kế sở Thông tin/ thỏa thuận cấp nước, thoát nước, cấp điện 9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC 10 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 11 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công (xem Tham chiếu IV.07) 12 Thẩm tra thiết kế (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) 13 Thẩm định thiết kế vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 14 Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) 15 Thơng báo khởi cơng xây dựng 16 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu IV.09) 17 Nghiệm thu bàn giao cơng trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 18 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc đánh giá tác động) (xem Tham chiếu IV.10) 19 Quyết toán, lý hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu IV.11) 20 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình 21 Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 22 Kiểm tra, xác nhận việc thực cơng trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 23 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 24 Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình/ sở hữu nhà 25 Bảo hiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 26 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 27 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu IV.12)./ (Xem thêm Tham chiếu I) II CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO HÌNH THỨC ĐẤU THẦU CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ: (Chữ thẳng thủ tục hành chính, chữ nghiêng CĐT tự thực hiện) Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn phê duyệt kết lựa chọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực đầu tư DA) Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) Thơng báo thu hồi đất Thơng tin/ thỏa thuận cấp nước, nước, cấp điện Thẩm duyệt thiết kế PCCC Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế vẽ thi công) Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công (xem Tham chiếu IV.07) Thẩm tra thiết kế (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu IV.03) 10 Thẩm định thiết kế vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 11 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếu III.06) 12 Công khai thực phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt 13 Ký hợp đồng thuê đất/ thực nghĩa vụ tài Nhà nước 14 Nhận bàn giao đất đồ thực địa 15 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 Chuẩn bị mặt xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sơng ngịi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sơng ngịi) 17 Cấp Giấy phép xây dựng 18 Thông báo khởi công xây dựng 19 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu IV.09) 20 Nghiệm thu bàn giao cơng trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 21 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc đánh giá tác động) (xem Tham chiếu IV.10) 22 Quyết toán, lý hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu IV.11) 23 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình 24 Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 25 Kiểm tra, xác nhận việc thực cơng trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 26 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 27 Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình/ sở hữu nhà 28 Bảo hiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 29 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 30 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu IV.12)./ (Xem thêm Tham chiếu II) III CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO HÌNH THỨC QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ: (Chữ thẳng thủ tục hành chính, chữ nghiêng CĐT tự thực hiện) Chấp thuận chủ trương đầu tư/ Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có DN nước ngồi tham gia) Lập, thẩm định phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt (Xem tham chiếu IV.02) Lập dự án ĐTXD theo ba hình thức đây: (a) Báo cáo đầu tư xây dựng công trình cơng trình có quy mơ lớn, đặc biệt (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầu tư xây dựng cơng trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế sở); (c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơng trình (đối với cơng trình tơn giáo; cơng trình có tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất) Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu IV.03) Thẩm định dự án thiết kế sở dự án đầu tư đô thị (xem Tham chiếu IV.04) Thông tin/ thỏa thuận cấp nước, thoát nước, cấp điện Thẩm duyệt thiết kế PCCC Chọn chủ đầu tư dự án XD nhà thương mại, dự án khu thị có nhà (xem Tham chiếu IV.05) Thông báo thu hồi đất 10 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếu IV.06) 11 Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt 12 Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 13 Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 14 Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 15 Ký hợp đồng thuê đất/ thực nghĩa vụ tài Nhà nước 16 Nhận bàn giao đất đồ thực địa 17 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 Chuẩn bị mặt xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sơng ngịi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sơng ngịi) 19 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 20 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công (xem Tham chiếu IV.07) 21 Thẩm tra thiết kế (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) 22 Thẩm định thiết kế vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) (Được phép thực song song, đồng thời với thủ tục hành đất đai) 23 Cấp Giấy phép xây dựng (xem Tham chiếu IV.08) 24 Chuẩn bị thi công xây dựng (xem Tham chiếu IV.09) 25 Thông báo khởi công xây dựng 26 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu IV.09) 27 Nghiệm thu bàn giao công trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 28 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc đánh giá tác động) (xem Tham chiếu IV.10) 29 Quyết toán, lý hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu IV.11) 30 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 31 Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng 32 Kiểm tra, xác nhận việc thực cơng trình, biện pháp bảo vệ mơi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 33 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 34 Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình/ sở hữu nhà 35 Bảo hiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 36 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 37 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu IV.12)./ (Xem thêm Tham chiếu III) -Tham chiếu I: “Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư ” Luật Đất đai 2013, Điều 118 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp sau đây, trừ trường hợp quy định khoản Điều này: a) Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đất Nhà nước thu hồi xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trường hợp đất đưa đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều mà khơng có người tham gia trường hợp có người đăng ký tham gia đấu giá đấu giá 02 lần khơng thành Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất mà đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013, Điều 119 Thực đấu giá quyền sử dụng đất Điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Điều 55 Điều 56 Luật này; b) Phải bảo đảm điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư (Luật Nhà số 65/2014/QH13) NĐ 30/2021/NĐ-CP (điều chỉnh NĐ 99/2015/NĐ-CP) - Điều 18 Các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, dự án khu thị có nhà “Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, dự án khu thị có nhà (bao gồm dự án có thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ bán để người dân xây dựng nhà ở) thực theo quy định sau đây: Nhà đầu tư trúng đấu thầu trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định Điều 21 Luật Nhà 2014, khoản Điều 119 Luật Đất đai 2013 pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại; Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định Điều 21 Luật Nhà 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại: a) Có quyền sử dụng đất hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất hợp pháp loại đất khác quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại Trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư nhà đầu tư ủy quyền cho nhà đầu tư có đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định khoản 1, khoản Điều để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà theo quy định khoản Điều Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà quy định khoản thực thơng qua hợp đồng ủy quyền, quy định rõ quyền trách nhiệm bên Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà quy định khoản Điều thực sau: a) Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư bao gồm: b) Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ nhà đầu tư xác định khoản Điều (…); c) Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định điểm a khoản này, Bộ Xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, ban hành Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà theo thẩm quyền Trường hợp nhà đầu tư không đủ điều kiện công nhận chủ đầu tư thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ, quan tiếp nhận hồ sơ có văn thơng báo cho nhà đầu tư biết rõ lý do; d) Nội dung định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà bao gồm: pháp lý ban hành định, tên chủ đầu tư công nhận, hiệu lực văn công nhận, trách nhiệm chủ đầu tư việc triển khai thực dự án theo quy định pháp luật Nhà đầu tư công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà theo quy định khoản Điều có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt triển khai thực dự án theo quy định Nghị định này, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng pháp luật khác có liên quan Việc thỏa thuận phân chia lợi nhuận bên trường hợp quy định khoản Điều thực theo quy định khoản Điều 19 Nghị định này; trường hợp bên có thỏa thuận phân chia lợi nhuận sản phẩm nhà bên phân chia sản phẩm nhà (không phải chủ đầu tư) ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà với khách hàng sau cấp Giấy chứng nhận nhà Việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khu thị có nhà phải đáp ứng quy định Điều này, quy định pháp luật xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị pháp luật khác có liên quan.” (UBND TP Hà Nội ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Quyết định 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Quyet-dinh-27-2020-QD-UBND-dau-gia-quyen-sudung-dat-de-giao-dat-co-thu-tien-su-dung-dat-Ha-Noi-458255.aspx) Tham chiếu II: “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án” Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư NĐ 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo ba hình thức bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư Trong đó, NĐ 25 nêu rõ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất (để đấu thầu/ đấu giá) trước hết phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất duyệt theo quy định pháp luật đất đai thuộc khu đất Nhà nước quản lý, sử dụng; chương trình phát triển thị (nếu có) theo quy định pháp luật phát triển đô thị Thứ hai phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/500 (nếu có) quy hoạch phân khu thị có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/5.000 theo quy định pháp luật Thứ ba không đủ điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai NĐ 25 quy định cụ thể nội dung xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêu chuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu… NĐ25/2020, Điều 10 Hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: a) Có sơ tổng chi phí thực dự án (khơng bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên; b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ lực, kinh nghiệm theo quy định khoản Điều 13 Nghị định này, có nhà đầu tư nước ngồi; c) Khơng thuộc trường hợp theo quy định điểm a c khoản Điều Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi nước trường hợp: a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngồi tham gia thực hiện; b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ lực, kinh nghiệm, khơng có nhà đầu tư nước ngồi tham gia đăng ký thực dự án đáp ứng yêu cầu sơ lực, kinh nghiệm theo quy định khoản Điều 13 Nghị định này; c) Dự án có u cầu bảo đảm quốc phịng, an ninh Thủ tướng Chính phủ định theo đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền ý kiến thống Bộ Quốc phòng yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống Bộ Công an yêu cầu bảo đảm an ninh Áp dụng hình thức định thầu theo quy định điểm b khoản Điều 22 Luật Đấu thầu NĐ25/2020 - Mục CHỈ ĐỊNH NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Điều 67 Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư Lập hồ sơ yêu cầu: a) Căn lập hồ sơ yêu cầu: - Danh mục dự án cần thu hồi đất duyệt theo quy định pháp luật đất đai; chương trình phát triển thị (nếu có) theo quy định pháp luật phát triển đô thị; - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/500 (nếu có) quy hoạch phân khu thị có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/5.000 theo quy định pháp luật; - Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư duyệt; - Quy định hành pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng quy định pháp luật có liên quan b) Nội dung hồ sơ yêu cầu theo quy định khoản Điều 47 Nghị định Tiêu chuẩn phương pháp đánh giá hồ sơ đề xuất theo quy định Điều 48 Nghị định song không cần so sánh, xếp hạng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu tài - thương mại Thẩm định, phê duyệt hồ sơ yêu cầu xác định nhà đầu tư đề nghị định thầu: a) Hồ sơ yêu cầu phải thẩm định theo quy định khoản Điều 75 Nghị định trước phê duyệt; b) Việc phê duyệt hồ sơ yêu cầu phải văn bản, vào tờ trình phê duyệt báo cáo thẩm định hồ sơ yêu cầu; c) Trường hợp áp dụng hình thức định thầu theo quy định điểm b khoản Điều 22 Luật Đấu thầu khoản Điều 10 Nghị định này, nhà đầu tư xác định để nhận hồ sơ yêu cầu có tư cách hợp lệ theo quy định điểm a, b, c, d, e g khoản i Điều Luật Đấu thầu có đủ lực, kinh nghiệm thực dự án Điều 68 Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư Hồ sơ yêu cầu phát hành cho nhà đầu tư xác định Nhà đầu tư chuẩn bị nộp hồ sơ đề xuất theo yêu cầu hồ sơ yêu cầu Điều 69 Đánh giá hồ sơ đề xuất Việc đánh giá hồ sơ đề xuất phải thực theo tiêu chuẩn đánh giá quy định hồ sơ yêu cầu Trong trình đánh giá, bên mời thầu mời nhà đầu tư đến làm rõ sửa đổi, bổ sung nội dung thông tin cần thiết hồ sơ đề xuất Điều 70 Nguyên tắc xét duyệt trúng thầu Nhà đầu tư đề nghị lựa chọn đáp ứng đầy đủ điều kiện sau đây: Có hồ sơ đề xuất hợp lệ; Có lực, kinh nghiệm đáp ứng yêu cầu; Có đề xuất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; Có giá đề nghị trúng thầu bao gồm thành phần đáp ứng yêu cầu sau: a) Có đề xuất tổng chi phí thực dự án (M1) không thấp m1 phê duyệt hồ sơ yêu cầu; b) Có đề xuất giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) không thấp m2 phê duyệt hồ sơ yêu cầu; c) Có đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước tiền nghĩa vụ nhà đầu tư ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật hành (M3) không thấp giá sàn phê duyệt hồ sơ yêu cầu NĐ25/2020, Điều 11 Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất duyệt theo quy định pháp luật đất đai thuộc khu đất Nhà nước quản lý, sử dụng; chương trình phát triển thị (nếu có) theo quy định pháp luật phát triển đô thị Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/500 (nếu có) quy hoạch phân khu thị có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/5.000 theo quy định pháp luật Không đủ điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai NĐ25/2020 Điều 12 Nhà đầu tư đề xuất thực dự án đầu tư có sử dụng đất ngồi danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Dự án nhà đầu tư đề xuất phải thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định điểm b khoản Điều Nghị định (Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; cơng trình đa năng, tổ hợp đa cho mục đích kinh doanh) (Nếu đề xuất đưa vào danh mục, nhà đầu tư đăng ký để đấu thầu bình thường) Điều 60: Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu triển khai sau hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực dự án Đồng thời, việc giao đất cho cho nhà đầu tư trúng đầu thầu thực theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định Khoản Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất NĐ25/2020, Điều 12 Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, b) Trường hợp dự án nhà đầu tư đề xuất: Nhà đầu tư đề xuất thực dự án đầu tư có sử dụng đất danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Dự án nhà đầu tư đề xuất phải thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định điểm b khoản Điều Nghị định (Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại; cơng trình thương mại, dịch vụ; cơng trình đa năng, tổ hợp đa cho mục đích kinh doanh) đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Điều 11 Nghị định Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch Đầu tư tổng hợp Hồ sơ đề xuất bao gồm nội dung sau đây: - Văn đề nghị thực dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu chi chí, rủi ro hồ sơ đề xuất dự án khơng chấp thuận; (bình luận: đề xuất chấp nhận sau khơng trúng thầu) - Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: Tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ tổng chi phí thực dự án, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án; - Hồ sơ tư cách pháp lý, lực, kinh nghiệm nhà đầu tư; - Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; - Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có) Sau đề xuất dự án chấp thuận đưa vào danh mục dự án, nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực dự án hệ thống mạng đấu thầu quốc gia để thực đấu thầu nhà đầu tư khác NĐ25/2020, Điều 60 Triển khai thực dự án đầu tư có sử dụng đất Sau ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư phối hợp với quan chun ngành trình cấp có thẩm quyền định thu hồi đất, định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật đất đai Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M 2) giá trị nộp ngân sách nhà nước tiền (M3) đề xuất hồ sơ dự thầu cho quan quản lý nhà nước có chức tiến độ thỏa thuận hợp đồng Khơng tính lãi vay chi phí thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu: a) Sau hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định khoản Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 văn sửa đổi, bổ sung, thay (nếu có) b) Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai Nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định hợp đồng, pháp luật đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản pháp luật khác có liên quan (Nhà đầu tư trúng thầu khơng phải thực thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư) Hạn mức áp dụng hình thức định thầu: Điều 22 Luật Đấu thầu Điều 54, 55, 56 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP Gói thầu có giá trị hạn mức áp dụng định thầu gồm: 10 ngành (đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực dự án theo hình thức đấu thầu), quan đăng ký đầu tư, bộ, quan có liên quan đến việc thực dự án đầu tư Điều 33 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Điều 32 Luật Đầu tư Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định điểm a khoản Điều 32 Luật Đầu tư gồm: a) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; b) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định pháp luật đất đai; c) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; d) Dự án đầu tư có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải có văn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khơng thuộc diện chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định pháp luật đất đai Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định điểm d khoản Điều 32 Luật Đầu tư dự án nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phịng, an ninh xác định theo quy định khoản Điều điểm đ khoản Điều 98 Nghị định ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định điểm đ khoản Điều 98 Nghị định Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực sau: a) Nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền nộp 04 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định khoản khoản Điều 33 Luật Đầu tư, khoản Điều 31 Nghị định cho quan đăng ký đầu tư; b) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định điểm a khoản này, quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định sở, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi dự kiến thực dự án quan có liên quan nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước quan theo quy định khoản khoản Điều 31 Nghị định này; c) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đề nghị quan đăng ký đầu tư, quan lấy ý kiến có ý kiến thẩm định nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước mình, gửi quan đăng ký đầu tư; d) Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định điểm a khoản này, quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm nội dung thẩm định theo quy định khoản khoản Điều 31 Nghị định này, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án gồm nội dung quy định khoản Điều 32 Nghị định Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư gửi cho nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền nộp hồ sơ theo quy định điểm a khoản Điều này, quan giao tổ chức đấu giá (đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất), quan tổ chức đấu thầu để thực công bố danh mục dự án theo quy định pháp luật đấu thầu, pháp luật xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành (đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư 19 thực dự án theo hình thức đấu thầu), quan đăng ký đầu tư, sở, quan có liên quan đến việc thực dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế quy định khoản Điều 32 Luật Đầu tư, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thực thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư sau: a) Nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền quy định điểm b khoản Điều 31 Nghị định nộp 04 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định khoản khoản Điều 33 Luật Đầu tư, khoản Điều 31 Nghị định cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; b) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định điểm a khoản này, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định quan có liên quan nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước quan quy định khoản khoản Điều 31 Nghị định này; c) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đề nghị Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, quan lấy ý kiến có ý kiến thẩm định nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước mình, gửi Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; d) Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định điểm a khoản này, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế lập báo cáo thẩm định gồm nội dung quy định khoản khoản Điều 31 Nghị định định chấp thuận chủ trương đầu tư gồm nội dung quy định khoản Điều 32 Nghị định Đối với dự án đầu tư thực khu kinh tế thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, Ban quản lý khu kinh tế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao quan, đơn vị có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Tham chiếu IV: IV.01 Tình tham khảo: (http://baochinhphu.vn/Tra-loi-cong-dan/Quy-trinh-chon-nha-dau-tudu-an-co-su-dung-dat/404570.vgp - 18/08/2020) Công ty bà Trần Thanh Thúy (TPHCM) dự kiến đề xuất thực đầu tư dự án khu dân cư thương mại khu đất có diện tích khoảng (hiện trạng đất nơng nghiệp đứng tên hộ dân, chưa giải phóng mặt bằng) Tại thời điểm đề xuất dự án đầu tư, khu đất đáp ứng điều kiện quy định Khoản 2, Khoản Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, chưa đáp ứng Khoản Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP chưa có danh mục dự án cần thu hồi đất phê duyệt Nghị HĐND cấp tỉnh Do vậy, dự án thuộc trường hợp đề xuất giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, dự án có chuyển mục đích sử dụng đất nên công ty thực thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư UBND cấp tỉnh theo Luật Đầu tư năm 2014 Sau cấp định chủ trương đầu tư, công ty đề nghị quan Nhà nước đăng ký dự án vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đề xuất đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình HĐND cấp tỉnh thông qua Lúc dự án lại đáp ứng đầy đủ Điểm b Khoản Điều Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP Bà Thúy hỏi, dự án có phải UBND tỉnh phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất tổ chức đầu thầu lựa chọn lại nhà đầu tư theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hay không? Về vấn đề này, Bộ Kế hoạch Đầu tư trả lời sau: 20 ... nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, dự án khu thị có nhà “Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, dự án khu đô thị có nhà (bao gồm dự án có thực chuyển nhượng... bàn giao cho địa phương dự án khu thị, có); vốn đầu tư dự án (sơ tổng chi phí thực dự án, có), thời hạn hoạt động dự án; c) Địa điểm thực dự án đầu tư; d) Tiến độ thực dự án đầu tư: tiến độ góp... dự án Theo tính chất dự án điều kiện cụ thể, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực giai đoạn chuẩn bị dự án thực dự án, đảm bảo phù hợp trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai TRÌNH