Quy trình đầu tư dự án xd ND 0992019

TĨM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT (Cập nhật, chỉnh sửa ngày 09/9/2019) Tài liệu tổng hợp từ nhiều nguồn có tính chất để tham khảo TS KTS Nguyễn Dũng CÔNG TY CỔ PHẦN CONTECH GROUP Sđt: 0913531718 Email: dungkts62@gmail.com Thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng: “Về đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định Luật Đất đai, Luật Đấu thầu Luật Đầu tư chưa tương thích với Cụ thể, Luật Đất đai quy định trường hợp phải áp dụng không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu thầu quy định trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Luật Đầu tư quy định trường hợp định chủ trương đầu tư Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu loại đất nào, chưa giải phóng mặt Luật Đất đai chưa quy định rõ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu có phải giải quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai khơng” “Luật Đầu tư 2014 khơng có quy định thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất Tuy vậy, Khoản 2, Điều 22, Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực dự án đầu tư theo quy định tương ứng văn định phê duyệt kết trúng đấu giá, văn phê duyệt kết lựa chọn nhà đầu tư quy định pháp luật đầu tư, xây dựng pháp luật có liên quan mà khơng phải thực thủ tục định chủ trương đầu tư” Sự thiếu tương thích luật dẫn tới lúng túng địa phương việc áp dụng quy phạm pháp luật dự án đầu tư có sử dụng đất Luật Đầu tư (sửa đổi) dự thảo (tại thời điểm 9/2019) A/ CÁC QUY ĐỊNH VỀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015, Điều Trình tự đầu tư xây dựng: Trình tự thực đầu tư xây dựng theo quy định Khoản Điều 50 Luật Xây dựng năm 2014 quy định cụ thể sau: a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, định đầu tư xây dựng thực công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án; b) Giai đoạn thực dự án gồm công việc: Thực việc giao đất thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng xây dựng; thi cơng xây dựng cơng trình; giám sát thi cơng xây dựng; tạm ứng, tốn khối lượng hồn thành; nghiệm thu cơng trình xây dựng hồn thành; bàn giao cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử thực công việc cần thiết khác; c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình dự án vào khai thác sử dụng gồm cơng việc: Quyết tốn hợp đồng xây dựng, bảo hành cơng trình xây dựng Tùy thuộc điều kiện cụ thể yêu cầu kỹ thuật dự án, người định đầu tư định trình tự thực kết hợp đồng thời hạng mục công việc quy định Điểm a, b c Khoản Điều Các vẽ thiết kế thẩm định, đóng dấu giao lại cho chủ đầu tư chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định pháp luật lưu trữ Chủ đầu tư có trách nhiệm đáp ứng kịp thời yêu cầu quan chuyên môn xây dựng cần xem xét hồ sơ lưu trữ Chủ đầu tư nộp tệp tin (file) vẽ dự toán tệp tin chụp (đã chỉnh sửa theo kết thẩm định) quan chuyên môn theo quy định Khoản 13 Điều Luật Xây dựng năm 2014về xây dựng để quản lý II Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư số 67/2014, Điều 22 Trình tự thực dự án đầu tư: Tùy thuộc tính chất, quy mơ điều kiện dự án, dự án đầu tư thực theo thủ tục sau đây: a) Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư Nghị định này; b) Thành lập tổ chức kinh tế theo quy định Điều 44 Nghị định nhà đầu tư nước đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế; c) Thực thủ tục giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai (nếu có); d) Thực thủ tục xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng (nếu có) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực dự án đầu tư theo quy định tương ứng văn định phê duyệt kết trúng đấu giá, văn phê duyệt kết lựa chọn nhà đầu tư quy định pháp luật đầu tư, xây dựng pháp luật có liên quan mà thực thủ tục định chủ trương đầu tư B/ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐTXD THEO CÁC HÌNH THỨC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư: a) Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (Theo quy định Điều 118, Điều 119, Luật Đất đai năm 2013); Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất quan thẩm quyền giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau hồn thành nghĩa vụ tài đất, khơng phải làm thủ tục đất đai, thực đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư (nếu có nhu cầu cấp GCNĐKĐT) làm thủ tục xây dựng, bảo vệ môi trường theo quy định để thực dự án; b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án (Theo quy định Luật Đấu thầu Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư); Sau có kết phê duyệt trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án, nhà đầu tư trúng thầu thực thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà thực thủ tục trình tự Quy định c) Quyết định chủ trương đầu tư (Theo quy định Luật Đầu tư năm 2014 Luật Đất đai năm 2013) - Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã quan có thẩm quyền giao đất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất đất tổ chức sử dụng hợp pháp theo quy định Luật Đất đai) có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thuộc trường hợp quy định Điều 57, Luật Đất đai) phải thực thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thủ tục theo quy định pháp luật Quy định cụ thể địa phương; - Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã quan có thẩm quyền cho giao đất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất đất tổ chức sử dụng hợp pháp theo quy định Luật Đất đai) có nhu cầu đầu tư bổ sung, thay đổi cơng sử dụng cơng trình, khơng làm thay đổi mục đích sử dụng đất (khơng thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định Điều 57, Luật Đất đai), Nhà đầu tư tiến hành lập trình quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng thực thủ tục xây dựng mà thực thủ tục chủ trương đầu tư thủ tục đất đai -HÌNH THỨC I - “Đấu giá quyền sử dụng đất” Đối với khu vực thực bồi thường, giải phóng mặt theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Đã có danh mục dự án (với nội dung bản: Tên dự án; địa điểm xây dựng; quy mơ dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; tiêu quy hoạch, kiến trúc; hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng; tổng mức đầu tư dự kiến dự án ) Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng CĐT tự thực hiện) Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kq trúng đấu giá; Giấy chứng nhận QSD đất) Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có) Lập phê duyệt dự án đầu tư Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu III.03) Thẩm tra thiết kế sở (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) Thẩm định dự án thiết kế sở Thơng tin/ thỏa thuận cấp nước, nước, cấp điện 9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC 10 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 11 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công (xem Tham chiếu III.07) 12 Thẩm tra thiết kế (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) 13 Thẩm định thiết kế vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 14 Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) 15 Thơng báo khởi công xây dựng 16 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09) 17 Nghiệm thu bàn giao cơng trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 18 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc đánh giá tác động) (xem Tham chiếu 10) 19 Quyết toán, lý hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu III.11) 20 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 21 Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 22 Kiểm tra, xác nhận việc thực cơng trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 23 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 24 Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình/ sở hữu nhà 25 Bảo hiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 26 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 27 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./ Tham chiếu: I.1 – Đấu giá QSDĐ Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất quy định Điều 118 Luật đất đai 2013, cụ thể: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp sau đây, trừ trường hợp quy định khoản Điều này: … d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; … Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: … g) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú xã mà khơng có đất chưa Nhà nước giao đất ở; h) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà khơng có đất chưa Nhà nước giao đất ở; i) Các trường hợp khác Thủ tướng Chính phủ định Trường hợp đất đưa đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều mà khơng có người tham gia trường hợp có người đăng ký tham gia đấu giá đấu giá 02 lần khơng thành Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất mà đấu giá quyền sử dụng đất.” Điều 199 Luật đất đai 2013 quy định thực đấu giá quyền sử dụng đất: “1 Điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” I.2 – Đối với dự án xây dựng nhà thương mại Tại Khoản Điều 22 Luật Nhà quy định "Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại thực thơng qua hình thức sau đây: a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; c) Chỉ định chủ đầu tư trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định Điều 21 Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định khoản khoản Điều 23 Lu ât này" Tại Điều 23 Luật Nhà quy định hình thức sử dụng đất để thực hiên dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại gồm: "(1) Sử dụng diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà thương mại … (4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp lu ât đất đai để xây dựng nhà thương mại" Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại quan quản lý nhà cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; trường hợp dự án có quy mơ lớn có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định Chính phủ phải báo cáo quan có thẩm quyền theo quy định khoản Điều 170 Luật định trước thực lựa chọn chủ đầu tư.” Theo quy định nêu trên, việc định chủ đầu tư dự án nhà thương mại áp dụng trường hợp sử dụng diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại (trường hợp đơn vị A sở hữu hợp pháp khu đất khơng thuộc đất khơng định làm CĐT để thực dự án xd nhà khu đất đó) ND 99/2015/NĐ-CP - Điều 18 - Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại: Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà thực lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau đây: a) Đối với khu vực thực bồi thường, giải phóng mặt lựa chọn chủ đầu tư thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà theo dự án tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khu vực phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định Điều 21 Luật Nhà ở, Khoản Điều 119 Luật Đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản; tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt triển khai thực dự án theo quy định Điều 12, 13, 15, 16 Điều 17 Nghị định này; b) Đối với khu vực chưa thực bồi thường, giải phóng mặt lựa chọn chủ đầu tư thơng qua hình thức đấu thầu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định Điều 21 Luật Nhà đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp có nhà đầu tư đủ điều kiện quy định Điều 21 Luật Nhà đăng ký tham gia định nhà đầu tư làm chủ đầu tư Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà quy định Điểm Thời gian quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thực theo quy định pháp luật đấu thầu; c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan có thẩm quyền định lựa chọn chủ đầu tư trường hợp quy định Điểm a Điểm b Khoản I.3 – Tổ chức đấu giá QSDĐ UBND Tỉnh Thừa Thiên Huế (https://thuathienhue.gov.vn/vi-vn/Doanh-nghiep/Quy-trinh-thu-tuc-dau-tu/tid/Dau-gia-quyen-sudung-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu/cid/AB6AD40B-42A1-45C1-9543-101DA3EF2768) Bước – Sơ tuyển Nhà đầu tư: - Trên sở danh mục dự án kêu gọi nhà đầu tư công bố, Nhà đầu tư gửi đăng ký nghiên cứu dự án đến UBND tỉnh Sở Kế hoạch Đầu tư (theo mẫu) - UBND tỉnh tổ chức họp nghe nhà đầu tư báo cáo ý tưởng đầu tư (thời gian tổ chức họp tối đa sau 07 ngày làm việc kể từ UBND tỉnh nhận văn đăng ký) - UBND tỉnh có văn đồng ý cho phép nghiên cứu dự án đầu tư không đồng ý (không 02 ngày sau họp) Lưu ý: UBND tỉnh cho phép nhiều nhà đầu tư nghiên cứu dự án đầu tư địa điểm thời điểm Không chấp nhận đăng ký nghiên cứu dự án nhà đầu tư gửi đến UBND tỉnh sau hết hạn kêu gọi đầu tư công bố - Nhà đầu tư nghiên cứu dự án đầu tư: Sau hết hạn kêu gọi đầu tư công bố, nhà đầu tư phải nộp báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư - Nhà đầu tư nộp hồ sơ báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư (phụ lục đính kèm) cho UBND tỉnh, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường UBND cấp huyện nơi thực dự án - UBND tỉnh tổ chức họp nghe nhà đầu tư báo cáo nội dung đề xuất nhà đầu tư dự án lực nhà đầu tư, nội liên quan (thời gian tổ chức họp tối đa sau 07 ngày làm việc kể từ UBND tỉnh nhận báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư) - UBND tỉnh kết luận lực nhà đầu tư nội dung đề xuất đầu tư dự án (sau không 02 ngày sau họp với nhà đầu tư) Bước – Lựa chọn Nhà đầu tư: - Hội đồng định giá đấu giá đất tỉnh tổ chức cho nhà đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất theo Quy chế đấu thầu quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh UBND tỉnh ban hành (không 05 ngày sau có kết luận UBND tỉnh nhà đầu tư cuối cùng); báo cáo kết đến UBND tỉnh Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư - Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tổng hợp tồn q trình lựa chọn nhà đầu tư, thẩm định trình UBND tỉnh phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư thực dự án (không 05 ngày sau tổ chức đấu giá) - UBND tỉnh phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất (không 03 ngày kể từ ngày nhận văn trình Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư) - Nhà đầu tư UBND tỉnh phê duyệt trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực việc nộp cho Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm cam kết thực dự án có giá trị 2% tổng mức đầu tư tối thiểu, tối thiểu 500 triệu đồng, tối đa tỷ đồng (sau không 30 ngày kể từ ngày UBND tỉnh phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất) Bảo đảm cam kết thực dự án có hiệu lực dự án có khối lượng thực đạt khoảng 70-80% tổng mức đầu tư đăng ký - Đối với dự án thuộc diện phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải hoàn chỉnh thủ tục theo quy định pháp luật, nộp Sở Kế hoạch Đầu tư để thẩm định trình UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư Bước – Nhà đầu tư triển khai dự án đầu tư: Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày phê duyệt kết trúng đấu giá cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư phải làm việc với quan chức liên quan tỉnh để hoàn tất thủ tục triển khai đầu tư, đảm bảo điều kiện khởi công dự án; số công tác chủ yếu sau: - Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có): tùy theo địa bàn đầu tư, nhà đầu tư làm việc với quan quản lý quy hoạch xây dựng (Sở Xây dựng, UBND cấp huyện) - Lập phê duyệt dự án đầu tư: nhà đầu tư chủ động thực - Thẩm định thiết kế sở: nhà đầu tư nộp thiết kế sở Sở Xây dựng để Sở Xây dựng chủ trì tổ chức thẩm định - Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất: nhà đầu tư làm việc với Sở Tài - Thu hồi, giao đất, cho thuê đất; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường: nhà đầu tư làm việc với Sở Tài nguyên Môi trường - Cấp phép xây dựng (nếu có): làm việc với quan quản lý cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng, UBND cấp huyện) I.4 – Tổ chức đấu giá QSDĐ UBND Tỉnh Bắc Ninh (https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Quyet-dinh-24-2018-QD-UBND-dau-gia-quyen-sudung-dat-khi-nha-nuoc-giao-dat-co-thu-tien-Bac-Ninh-396577.aspx) Về định đấu giá quyền sử dụng đất: Căn hồ sơ đất, khu đất đấu giá đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị ý kiến thẩm định quan tài ngun mơi trường, UBND cấp có thẩm quyền định đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất thể văn có nội dung sau đây: - Căn pháp lý để ban hành định; - Danh mục, vị trí, diện tích đất, khu đất; hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất, khu đất (nếu có); mục đích, hình thức thời hạn sử dụng đất định đấu giá; - Các thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất, khu đất đấu giá; - Tên, địa đơn vị giao tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư, nội dung định đấu giá quyền sử dụng đất cịn có: Tên dự án; hình thức đầu tư; mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; tiêu quy hoạch, kiến trúc; hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng; tổng mức đầu tư dự kiến dự án; thời gian tiến độ thực dự án; nguồn vốn; phương án quản lý, vận hành dự án; ưu đãi đầu tư (nếu có) nội dung liên quan đến điều kiện dự án dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện; nội dung liên quan đến chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà dự án nhà chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị dự án xây dựng khu đô thị Thẩm quyền định đấu giá quyền sử dụng đất: - UBND tỉnh định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất trường hợp quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai năm 2013; - UBND cấp huyện định đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp quy định khoản 2, khoản Điều 59 Luật Đất đai 2013 Về điều kiện đất đem đấu giá QSDĐ: Thuộc diện nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo quy định khoản Điều Quy định này; Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện UBND tỉnh định phê duyệt; Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; Đã cấp có thẩm quyền phê duyệt: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất; định đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà đô thị, nông thôn: Chỉ tổ chức đấu giá sau xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật Đối với khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt tận dụng hạ tầng kỹ thuật có khơng phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải nêu cụ thể phương án đấu giá quyền sử dụng đất Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, UBND cấp huyện, UBND cấp xã có trách nhiệm huy động nguồn lực xã hội, Quỹ Phát triển đất, Quỹ đầu tư phát triển… để ứng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đất, khu đất đấu giá Trường hợp đấu giá đất để thực dự án đầu tư: Đã hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt chưa thực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật; có vẽ giới đường đỏ văn thông tin hạ tầng kỹ thuật; văn quan Nhà nước có thẩm quyền xác định mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất; quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch chi tiết 1/2000 quy hoạch tổng mặt tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) Khu đất đấu giá thực dự án đầu tư phải có diện tích tối thiểu từ 5.000 m2 trở lên Nhà đầu tư trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm: Lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định phân công, phân cấp quản lý dự án đầu tư xây dựng UBND tỉnh với tổng mức đầu tư dự án không thấp mức đầu tư tối thiểu theo quy định nhà nước; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết phê duyệt; tốn dự án hồn thành trình cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực thủ tục để thực ghi thu tiền sử dụng đất, ghi chi chi phí đầu tư hạ tầng dự án vào ngân sách nhà nước -HÌNH THỨC II - “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án” Phạm vi áp dụng: Dự án đầu tư sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt để xây dựng cơng trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà thương mại; cơng trình thương mại dịch vụ; tổ hợp đa năng; khu đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh định triển khai theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án có sử dụng đất địa bàn tỉnh Khu đất có quy hoạch phân khu xây dựng, tỷ lệ 1/2000 quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Đã có Quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi (NĐ 30/2015 hướng dẫn Luật Đấu thầu, Điều 26), hồ sơ dự án tài liệu liên quan Khi chưa thực đền bù, GPMB dự án xây dựng nhà (NĐ 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở) Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng CĐT tự thực hiện) Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn phê duyệt kết lựa chọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực đầu tư DA) Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) Thơng báo thu hồi đất Thơng tin/ thỏa thuận cấp nước, thoát nước, cấp điện Thẩm duyệt thiết kế PCCC Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế vẽ thi công) Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công (xem Tham chiếu III.07) Thẩm tra thiết kế (nếu yêu cầu CĐT thấy cần thiết) Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu III.03) 10 Thẩm định thiết kế vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà riêng lẻ từ tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 11 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếu III.06) 12 Công khai thực phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt 10 Văn đề nghị thực dự án đầu tư; Bản chứng minh nhân dân, thẻ cước hộ chiếu nhà đầu tư cá nhân; Giấy chứng nhận thành lập tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý nhà đầu tư tổ chức; Đề xuất dự án đầu tư bao gồm nội dung: nhà đầu tư thực dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu kinh tế – xã hội dự án; Bản tài liệu sau: báo cáo tài 02 năm gần nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài cơng ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài tổ chức tài chính; bảo lãnh lực tài nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh lực tài nhà đầu tư; Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp thỏa thuận thuê địa điểm tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực dự án đầu tư; Giải trình sử dụng cơng nghệ dự án đầu tư dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định pháp luật chuyển giao công nghệ gồm nội dung: tên công nghệ, xuất xứ cơng nghệ, sơ đồ quy trình cơng nghệ; thơng số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng máy móc, thiết bị dây chuyền cơng nghệ chính; Hợp đồng BCC dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC Nhà đầu tư nộp hồ sơ xin định chủ trương đầu tư quan đăng ký đầu tư Thủ tục cấp định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm: - Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ dự án đầu tư, quan đăng ký đầu tư phải thông báo kết cho nhà đầu tư - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định quan nhà nước có liên quan đến nội dung quy định khoản Điều - Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ dự án đầu tư, quan lấy ý kiến có ý kiến thẩm định nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước mình, gửi quan đăng ký đầu tư - Cơ quan quản lý đất đai chịu trách nhiệm cung cấp trích lục đồ; quan quản lý quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm sở thẩm định theo quy định Điều thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận yêu cầu quan đăng ký đầu tư - Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ dự án đầu tư, quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Nội dung báo cáo thẩm định gồm: - Thông tin dự án gồm: thông tin nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ thực dự án; - Đánh giá việc đáp ứng điều kiện đầu tư nhà đầu tư nước ngồi (nếu có); - Đánh giá phù hợp dự án đầu tư với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động, hiệu kinh tế – xã hội dự án; - Đánh giá ưu đãi đầu tư điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư (nếu có); - Đánh giá pháp lý quyền sử dụng địa điểm đầu tư nhà đầu tư Trường hợp có đề xuất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; - Đánh giá công nghệ sử dụng dự án đầu tư dự án có sử dụng cơng nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định pháp luật chuyển giao công nghệ 14 - Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo văn nêu rõ lý - Nội dung định chủ trương đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm: - Nhà đầu tư thực dự án; - Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư dự án, thời hạn thực dự án; - Địa điểm thực dự án đầu tư; - Tiến độ thực dự án đầu tư: tiến độ góp vốn huy động nguồn vốn; tiến độ xây dựng đưa cơng trình vào hoạt động (nếu có); tiến độ thực giai đoạn dự án đầu tư có nhiều giai đoạn; - Công nghệ áp dụng; - Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư điều kiện áp dụng (nếu có); - Thời hạn hiệu lực định chủ trương đầu tư; - Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, thủ tục thực thẩm định dự án đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định chủ trương đầu tư III.2 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 (nếu có QHCT 1:2000) Nếu chưa có QHCT 1:2000 xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 Hồ sơ đề nghị chấp thuận vẽ Tổng mặt phương án kiến trúc sơ (đối với khu đất nhỏ 5ha): - Văn đề nghị chủ đầu tư có giải trình tóm tắt nội dung đầu tư (quy mơ xây dựng, tính chất cơng trình, nhu cầu sử dụng đất nhu cầu sử dụng sở hạ tầng kỹ thuật, phương án xây dựng ) - Bản đồ trạng khu đất (bản có chứng thực hợp lệ) tỷ lệ 1/500 tỷ lệ 1/200 theo hệ toạ độ VN2000 quan có tư cách pháp nhân thực hiện, phù hợp với thực tế (trường hợp không phù hợp phải chỉnh đồ theo quy định), khu đất khơng có kiện cáo, tranh chấp, có xác nhận Sở Tài nguyên Môi trường Đối với khu đất quản lý, sử dụng khơng có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ phải có xác nhận quyền địa phương ranh giới, mốc giới - Bản vẽ xác định giới đường đỏ tỷ lệ 1/500 - 1/200 (còn phù hợp với thực tế) văn cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật quan có thẩm quyền - Các vẽ tổng mặt (gồm 02 bản) tỷ lệ 1/500 (hoặc 1/200) đồ trạng giới đường đỏ, có xác nhận đóng dấu chủ đầu tư đơn vị tư vấn thiết kế, nội dung vẽ tổng mặt theo quy định như: pháp lý, tiêu kỹ thuật chủ yếu đề xuất thể đầy đủ, xác vị trí, quy mơ, tính chất, kích thước, điều kiện định vị hạng mục cơng trình, điều kiện hạn chế xây dựng, giải trình nội dung quan trọng - Phương án thiết kế kiến trúc cơng trình hạng mục cơng trình, gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh cơng trình tỷ lệ 1/100 - 1/200 (02 bộ) - Đối với cơng trình kỹ thuật chun ngành: Nhà máy sử lý nước thải, nhà máy cấp nước, trạm biến áp có cấp điện áp ≥ 110KV, bến xe bt, đường sắt thị… cần có vẽ mặt dây chuyền cơng nghệ có chấp thuận quan chuyên ngành - Các văn chấp thuận chủ trương đầu tư cấp có thẩm quyền; Các văn pháp lý có liên quan (kèm để đối chiếu có chứng thực hợp lệ theo quy định) Trong đó: 15 + Trường hợp quy hoạch tổng mặt lập đất mà chủ đầu tư chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần có văn thoả thuận địa điểm (có sơ đồ kèm theo), thơng tin quy hoạch Sở Quy hoạch - Kiến trúc + Trường hợp quy hoạch tổng mặt lập khu đất mà chủ đầu tư có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần có văn thông tin quy hoạch Sở Quy hoạch - Kiến trúc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất liên quan - Hồ sơ pháp nhân tổ chức tư vấn, chứng hành nghề cá nhân đảm nh ân chức danh chủ nhiêm, chủ trì thiết kế Thông tư 12/2016/TT-BXD/ Điều 17/ Khoản 4: Việc lập quy hoạch chi Tiết xây dựng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất không cần thực bước lập nhiệm vụ quy hoạch Các khu công nghiệp, khu chế xuất có quy mơ diện tích 200 cụm cơng nghiệp tiến hành lập quy hoạch chi Tiết xây dựng để làm sở lập dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật QHXD khu chức đặc thù: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng chủ đầu tư tổ chức thực có quy mơ nhỏ (nhỏ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư) tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà lập quy hoạch chi tiết xây dựng Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật nội dung thiết kế sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực (Khoản 5, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015) Thủ tục hành Cấp chứng quy hoạch xây dựng; Cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng; Thỏa thuận kiến trúc quy hoạch bãi bỏ theo QĐ 835/QĐ-BXD ngày 29/8/2016, Thủ tục Cấp phép quy hoạch bãi bỏ từ 01/01/2019 theo Luật 35/2018/QH 14 Điều 28 Khoản 19; Quyết định 147/QĐ-BXD ngày Ngày 07/3/2019 Khu chức đặc thù: Luật Xây dựng 2014/ Điều 3/ 25: Khu chức đặc thù khu vực phát triển theo chức chuyên biệt hỗn hợp khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch, khu sinh thái; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; khu nghiên cứu đào tạo; khu thể dục thể thao; cảng hàng không, cảng biển; khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật; khu chức đặc thù khác xác định theo quy hoạch xây dựng vùng phê duyệt quan nhà nước có thẩm quyền định thành lập III.3 Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM): Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 (đã điều chỉnh NĐ 40/2019/NĐ-CP) Điều 14 Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường: Chủ dự án trình quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường trước thời điểm sau (c) Đối với dự án đầu tư xây dựng, trình trước quan có thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật thiết kế sở, thiết kế vẽ thi công (trường hợp dự án yêu cầu thiết kế bước) Nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trường quy định Điều 22 Luật bảo vệ môi trường Một số nội dung quy định cụ thể sau (a) Về biện pháp xử lý chất thải: Phải đánh giá giải pháp lựa chọn phương án công nghệ xử lý chất thải đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường Đối với dự án đầu tư xây dựng có cơng trình xử lý chất thải để thẩm định mơi trường phải có phần thuyết minh phương án thiết kế sở (đối với dự án có nhiều bước thiết kế) phương án thiết kế 16 vẽ thi công (đối với dự án yêu cầu thiết kế bước) cơng trình, hạng mục cơng trình xử lý chất thải theo quy định pháp luật xây dựng; có phương án phịng ngừa ứng phó cố mơi trường q trình thi cơng xây dựng, vận hành thử nghiệm dự án vào vận hành Một số dự án đầu tư xây dựng phải lập ĐTM: Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu dân cư Diện tích từ trở lên Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề Dự án đầu tư xây dựng siêu thị, khu thương mại, trung tâm thương mại Diện tích sàn từ 20.000 m2 trở lên Dự án đầu tư xây dựng chợ hạng 1, địa bàn thành phố, thị xã, thị trấn Dự án đầu tư xây dựng sở khám chữa bệnh sở y tế khác Từ 100 giường bệnh trở lên Dự án đầu tư xây dựng sở lưu trú du lịch, khu dân cư Cơ sở lưu trú du lịch từ 200 phòng trở lên Khu dân cư cho 2.000 người sử dụng 400 hộ trở lên Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch, khu thể thao, vui chơi giải trí, sân golf Có diện tích từ 10 trở lên khu du lịch, khu thể thao, vui chơi giải trí Tất sân golf Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang Có diện tích từ 10 trở lên nghĩa trang Dự án đầu tư xây dựng sở hỏa táng … III.4 Hồ sơ thẩm định (Theo Mẫu số 1, Phụ lục II NĐ 59/2015): Văn pháp lý: - Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng cơng trình (đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công) văn chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án sử dụng vốn khác); - Quyết định lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc thông qua thi tuyển tuyển chọn theo quy định phương án thiết kế lựa chọn kèm theo (nếu có); - Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án; - Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (quy hoạch 1/2000 khu công nghiệp quy mơ 20 ha) cấp có thẩm quyền phê duyệt giấy phép quy hoạch dự án; - Văn thẩm duyệt ý kiến giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động mơi trường quan có thẩm quyền (nếu có); - Văn thỏa thuận độ cao tĩnh không (nếu có); - Các văn thơng tin, số liệu hạ tầng kỹ thuật đô thị; - Các văn pháp lý khác có liên quan (nếu có) Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức đầu tư (dự toán): 17 - Hồ sơ khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án; - Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm tổng mức đầu tư dự toán); - Thiết kế sở bao gồm vẽ thuyết minh Hồ sơ lực nhà thầu: - Thông tin lực nhà thầu khảo sát, nhà thầu lập dự án, thiết kế sở; - Chứng hành nghề thông tin lực chức danh chủ nhiệm khảo sát, chủ nhiệm đồ án thiết kế, chủ trì thiết kế nhà thầu thiết kế.) Thẩm tra (nếu có): - Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, dự tốn xây dựng; - Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; - Thẩm tra kết lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; - Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng cơng trình, số giá xây dựng cơng trình; - Thẩm tra cơng tác đảm bảo an tồn giao thơng III.5 Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ngày 25/11/2014 Điều 9: Các tổ chức, cá nhân trước lập dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện quy định Khoản Điều 17 Luật Nhà phải làm thủ tục đề nghị định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định Nghị định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà nguồn vốn quy định Khoản Điều 36 Khoản Điều 53 Luật Nhà hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm quyền định chủ trương đầu tư thực theo quy định Luật Đầu tư cơng; quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định Bộ Xây dựng nội dung có liên quan đến nhà dự án sử dụng vốn trung ương, gửi lấy ý kiến thẩm định Sở Xây dựng nơi có dự án nội dung có liên quan đến nhà dự án sử dụng vốn địa phương Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà theo thẩm quyền quy định Luật Đầu tư cơng Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trước định chủ trương đầu tư 18 Trường hợp đầu tư xây dựng nhà không thuộc dự án quy định Khoản Điều thuộc dự án quy định Điểm a Khoản 1, Khoản Điều 31 Điểm a Khoản 1, Khoản Điều 32 Luật Đầu tư hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm quyền định chủ trương đầu tư thực theo quy định Luật Đầu tư; quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định Bộ Xây dựng nội dung có liên quan đến nhà dự án Thủ tướng Chính phủ định chủ trương đầu tư, lấ y ý kiến thẩm định Sở Xây dựng nội dung có liên quan đến nhà dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định chủ trương đầu tư Trường hợp xây dựng nhà không thuộc diện quy định Khoản Khoản Điều thuộc diện sau phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư: a) Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 100 trở lên có quy mơ 100 có số lượng nhà từ 2.500 trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, hộ chung cư) khu vực thị; b) Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 50 trở lên có quy mơ 50 có số lượng nhà từ 2.500 trở lên khu vực đô thị; c) Dự án khơng phân biệt quy mơ diện tích đất, số lượng nhà thuộc địa giới hành nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Trường hợp xây dựng nhà không thuộc diện quy định Khoản 2, Điều nh ưng thuộc diện sau Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp trước chấp thuận chủ trương đầu tư: a) Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 đến 100 có số lượng nhà 2.500 khu vực khơng phải thị; b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 đến 50 có số lượng nhà 2.500 tạ i khu vực đô thị; c) Dự án khơng phân biệt quy mơ diện tích đất, số lượng nhà thuộc khu vực hạn chế phát triển nội đô lịch sử (được xác định đồ án quy hoạch) đô thị loại đặc biệt Đối với trường hợp không thuộc diện quy định Khoản 2, 3, Điều phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư III.6 “Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13 - Điều 68 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác: Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định sau: a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định quan tài nguyên môi trường Đối với dự án đầu tư Quốc hội định chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư khơng phải thực thủ tục thẩm định quy định Khoản này; b) Trong thời hạn không 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan tài ngun mơi trường có văn thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 19 Thời hạn quy định điểm không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực dự án đầu tư quy định Khoản Điều này; c) Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cụ thể thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực dự án đầu tư quy định sau: a) Cơ quan tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng đất rừng phòng hộ để thực dự án đầu tư địa bàn trình Ủy ban nhân dân cấp để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp Bộ Tài nguyên Môi trường; b) Trong thời hạn không 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua trước Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định việc chuyển mục đích sử dụng đất; c) Sau Thủ tướng Chính phủ có văn chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị việc chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trường hợp giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định sau: a) Cơ quan tài nguyên môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; b) Người giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất trường hợp cho thuê đất; c) Cơ quan tài nguyên mơi trường trình quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất thực địa trao Giấy chứng nhận cho người giao đất, cho thuê đất; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Trường hợp giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án quy định Điều 61 Điều 62 Luật Đất đai số bước cơng việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất thực đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định sau: a) Trong thời gian thực kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư, pháp luật 20 xây dựng; quan có thẩm quyền thực thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất; b) Trong thời gian thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư phê duyệt chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà chờ đến hồn thành việc giải phóng mặt Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt trường hợp giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định sau: a) Căn vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, quan tài nguyên môi trường đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cấp phê duyệt; b) Tổ chức lựa chọn thực đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất; c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành định cơng nhận kết trúng đấu giá; d) Sau người trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài chính, quan tài ngun mơi trường trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất thực địa trao Giấy chứng nhận; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Trường hợp người trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền theo u cầu quan tài ngun mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy định cơng nhận kết trúng đấu giá Bộ Tài nguyên Mơi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất.” Điều 69 Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến quan tài nguyên môi trường Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất để thực dự án đầu tư thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định III.7 Thiết kế xây dựng cơng trình gồm bước: thiết kế sơ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế sở (được thực giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng - xem Bước 15), thiết kế kỹ thuật; thiết kế vẽ thi công bước thiết kế khác (nếu có) Người định đầu tư định thực thiết kế theo bước sau: 21 a) Thiết kế bước: ba bước thiết kế gộp thành bước gọi thiết kế vẽ thi cơng (cơng trình lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật); b) Thiết kế hai bước: bước thiết kế sở bước thiết kế vẽ thi công (cơng trình phải lập dự án); c) Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế sở, bước thiết kế kỹ thuật bước thiết kế vẽ thi cơng (dành cho dự án có quy mơ lớn, phức tạp) Trình tự thực thiết kế xây dựng cơng trình: a) Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng cơng trình; b) Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng (nếu có); c) Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình; d) Thiết kế xây dựng cơng trình; đ) Thẩm định thiết kế sở (được thực lúc với thẩm định dự án đầu tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; (xem Bước 16) e) Thẩm định thiết kế kỹ thuật (nếu thiết kế bước) dự toán xây dựng; thẩm định thiết kế vẽ thi công (nếu thiết kế bước) dự toán xây dựng; thực thẩm tra thiết kế để phục vụ công tác thẩm định (theo yêu cầu quan thẩm định CĐT chủ động tổ chức thẩm tra trước thẩm định); f) Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật (đối với công trình tơn giáo; cơng trình có tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất); g) Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (nếu thiết kế bước) dự toán xây dựng; thiết kế vẽ thi công (nếu thiết kế bước) dự toán xây dựng; h) Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (nếu thiết kế bước) dự toán xây dựng; thiết kế vẽ thi công (nếu thiết kế bước) dự toán xây dựng; i) Thay đổi thiết kế (nếu có); k) Nghiệm thu thiết kế xây dựng cơng trình; l) Giám sát tác giả III.8 Cấp Giấy phép xây dựng: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Thông báo tiếp nhận đầu tư Ban quản lý (bản photocopy); (từ 01/07/2015 dự án đầu tư nước không bắt buộc phải thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư) Bản cam kết bảo vệ môi trường (Bản có chứng thực); giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC (bản có chứng thực) kèm 01 hồ sơ vẽ có đóng dấu thẩm duyệt PCCC (Bản photocopy); Bản dự án đầu tư xây dựng cơng trình gồm: Thuyết minh dự án; Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng có đóng dấu thẩm tra 01 đơn vị tư vấn có chức năng; Giấy đăng ký kinh doanh đơn vị tư vấn thiết kế chứng hành nghề chủ trì mơn thiết kế (bản có chứng thực); Bản báo cáo kết thẩm tra hồ sơ vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, kèm giấy đăng ký kinh doanh đơn vị tư vấn thẩm tra (bản có chứng thực); Bản báo cáo khảo sát địa chất cơng trình kèm theo giấy đăng ký kinh doanh đơn vị khảo sát chứng hành nghề chủ nhiệm khảo sát địa chất cơng trình (Bản có chứng thực) (Theo quy định Điểm đ, Khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, cơng trình xây dựng thuộc dự án KCN có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế xây dựng miễn giấy phép xây dựng Nếu KCN có quy hoạch 1/2000 22 cơng trình thuộc dự án phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định Ban quản lý KCN thực cấp giấy phép xây dựng cho cơng trình thuộc phạm vi quản lý theo phân cấp UBND cấp tỉnh.) (Theo nghị định 53/2017/NĐ-CP, có 12 loại giấy tờ hợp pháp đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định Nghị định giấy tờ thuộc loại sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo quy định Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng số 38/2009/QH12 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp theo quy định Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp theo quy định Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa cấp giấy chứng nhận Giấy tờ đất đai trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai, gồm: Quyết định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền Quyết định cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Báo cáo rà soát, kê khai trạng sử dụng đất trường hợp tổ chức, sở tôn giáo sử dụng mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra định xử lý theo quy định Điều 28 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Giấy tờ việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo di dời cơng trình di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Điều 27 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất văn chấp thuận địa điểm xây dựng Ủy ban nhân dân cấp huyện cơng trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten khu vực khơng thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng không chuyển đổi mục đích sử dụng đất 10 Hợp đồng thuê đất giao kết chủ đầu tư xây dựng cơng trình người quản lý, sử dụng cơng trình giao thơng văn chấp thuận quan quản lý nhà nước có thẩm quyền giao thơng cơng trình phép xây dựng phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định pháp luật 11 Văn quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp đất đai theo quy định 1, 2, 3, nêu 23 đề nghị cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất ghi giấy tờ 12 Văn quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích loại đất trường hợp người sử dụng đất có loại giấy tờ hợp pháp đất đai theo quy định 1, 2, 3, nêu trên giấy tờ khơng ghi rõ diện tích loại đất để làm sở cấp giấy phép xây dựng.) Sau có giấy phép xây dựng hồn chỉnh yêu cầu thực giấy phép xây dựng (thẩm định thiết kế vẽ thi công, báo cáo đánh giá tác động môi trường kế hoạch bảo vệ mơi trường, thẩm duyệt thiết kế phịng cháy chữa cháy), Chủ đầu tư gửi thông báo khởi cơng xây dựng cho quyền địa phương quan cấp phép xây dựng tiến hành khởi cơng xây dựng cơng trình III.9 Cơng tác chuẩn bị thực thi công xây dựng: Chọn nhà thầu để thi cơng xây dựng cơng trình: a) Chọn nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình; b) Chọn nhà thầu mua sắm hàng hóa, thiết bị xây dựng; c) Chọn nhà thầu giám sát thi công, lắp đặt thiết bị xây dựng; (Các công việc liên quan: Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu; thẩm tra kết lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng.) Bảo hiểm cơng trình xây dựng (Nghị định 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc; Thông tư 329/2016/TT-BTC hướng dẫn 119/2015/NĐ-CP) Chuẩn bị khởi công xây dựng (nhận giấy phép XD, chuẩn bị công trường, thông báo khởi công ) Lập gửi báo cáo giám sát, đánh giá đầu tư trước khởi công (trước 15 ngày) Tổ chức lễ khởi cơng xây dựng (nếu có) Thực thi cơng xây dựng cơng trình: a) Thực quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng, an tồn lao động cơng trường xây dựng, môi trường xây dựng ; b) Thực hiện, quản lý hệ thống thơng tin cơng trình; c) Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu); d) Nghiệm thu cơng việc, giai đoạn cơng trình hồn thành; đ) Tạm ứng, tốn khối lượng hồn thành Về việc thực Luật Đấu thầu: 24 Ngày 27/6/2014, Bộ Kế hoạch Đầu tư có Văn số 4054/BKHĐT-QLĐT việc thực Luật Đấu thầu Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu Theo đó, gói thầu có hồ sơ yêu cầu phát hành trước ngày 15/8/2014 áp dụng hình thức định thầu theo quy định Điều 40, Nghị định số 85/2009/NĐ-CP Kể từ ngày 15/8/2014, việc áp dụng hình thức định thầu phải tuân thủ theo quy định Điều 22 Luật Đấu thầu Điều 54, 55, 56 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP Theo Điều 54, Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định gói thầu có giá trị hạn mức áp dụng định thầu theo quy định điểm e, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu gồm: - Không 500 triệu đồng gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, dịch vụ công; không tỷ đồng gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp, mua thuốc, vật tư y tế, sản phẩm công; - Không 100 triệu đồng gói thầu thuộc dự tốn mua sắm thường xuyên Theo đó, hạn mức nêu áp dụng tất gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đấu thầu Ngoài ra, theo quy định điểm đ, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu gói thầu rà phá bom, mìn, vật nổ để chuẩn bị mặt thi công xây dựng cơng trình phép áp dụng định thầu phải đáp ứng điều kiện định thầu quy định khoản 2, Điều 22 Luật Đấu thầu Khoản 3, Điều Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định gói thầu xây lắp có giá gói thầu khơng q tỷ đồng cho phép nhà thầu doanh nghiệp cấp nhỏ siêu nhỏ theo quy định pháp luật doanh nghiệp tham gia đấu thầu Trường hợp khơng có nhà thầu doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ đáp ứng u cầu gói thầu bên mời thầu cần báo cáo chủ đầu tư để xem xét, định xử lý tình theo hướng cho phép nhà thầu doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ tham dự thầu Việc xử lý tình đấu thầu trách nhiệm chủ đầu tư sở bảo đảm công bằng, minh bạch hiệu kinh tế (Điều 86, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13) III.10 Công văn BXD số 2418/BXD-KTXD ngày 27 tháng năm 2018 Chi phí Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Chi phí quản lý dự án hướng dẫn Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2018 Bộ trưởng Bộ Xây dựng cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án kết thúc xây dựng đưa cơng trình dự án vào khai thác sử dụng, bao gồm chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình Trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình chi phí thực nội dung trích từ chi phí quản lý dự án a) Theo quy định Điểm c, Khoản 2, Điều 52 Nghị định 84/2015/NĐ-CP ngày 30/9/2015 giám sát đánh giá đầu tư, chi phí cho cơng tác giám sát, đánh giá đầu tư chủ chương trình, chủ đầu tư, nhà đầu tư, quan Nhà nước có thẩm quyền ký kết hợp đồng dự án tự thực thuê tư vấn thực 20% chi phí quản lý chương trình, dự án tính tổng mức đầu tư chương trình, dự án 25 b) Theo quy định Điểm a, Khoản 1, Điều Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án gồm chi phí theo quy định Khoản Điều 23 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP chi phí cần thiết để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án kết thúc xây dựng đưa cơng trình dự án vào khai thác sử dụng sau: - Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng; - Lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; - Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghiệm thu, bàn giao cơng trình; … c) Theo quy định Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án kết thúc xây dựng đưa cơng trình dự án vào khai thác sử dụng (khơng bao gồm chi phí để Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực cơng việc quản lý dự án dự án đầu tư xây dựng theo hình thức đối tác cơng tư - PPP) quy định điểm a khoản Điều Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Đồng thời điểm 11, Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định: Trường hợp Ban quản lý dự án có đủ lực để thực cơng việc tư vấn quản lý dự án cho dự án khác thực số công việc tư vấn chi phí thực cơng việc tính bổ sung vào chi phí Ban quản lý dự án Việc quản lý sử dụng chi phí công việc nêu thực theo hướng dẫn hành III.11 Quyết toán, lý hợp đồng xây dựng Quyết toán, lý hợp đồng xây dựng Quyết toán thu chi quản lý dự án (DA sử dụng NSNN) Tất toán dự án theo QĐ phê duyệt Báo cáo kết thúc thực dự án với cấp Kho bạc giao dịch để đóng tài khoản giao dịch dự án Hồ sơ toán cơng trình xây dựng bao gồm phần sau: Đối với chủ đầu tư: 1/ Bản vẽ, dự tốn cơng trình (do đơn vị tư vấn thiết kế lập) 2/ Hợp đồng, nghiệm thu, lý, hóa đơn phần tư vấn thiết kế 3/ Hợp đồng, nghiệm thu, lý, hóa đơn phần thẩm tra hồ sơ thiết kế nhửng cơng trình cần phải thẩm tra lại hồ sơ thiết kế 4/ Biên nghiệm thu phần, hạng mục, nhật ký cơng trình ký chủ đầu tư, đơn vị thi công, đơn vị giám sát 5/ Biên ghi nhận khối lượng phát sinh, giảm sinh có (đối với cơng trình thay đổi so với dự tốn) 6/ Bản vẽ hồn cơng, tốn cơng trình 7/ Hợp đồng, nghiệm thu, lý, hóa đơn phần thi cơng 26 Đối với đơn vị thi cơng: 1/ Bản vẽ cơng trình (do đơn vị tư vấn thiết kế lập) 2/ Biên nghiệm thu phần, hạng mục, nhật ký công trình ký chủ đầu tư, đơn vị thi cơng, đơn vị giám sát 3/ Biên ghi nhận khối lượng phát sinh, giảm sinh có (đối với cơng trình thay đổi so với dự tốn) 4/ Bản vẽ hồn cơng, tốn cơng trình (quyết tốn theo khối lượng thi công, định mức xây dựng) 5/ Chứng từ hóa đơn vật tư, chi phí nhân cơng, bảng phân bổ chi phí 142, 242 (gọi chứng từ đầu vào) 6/ Bảng tính giá thành cơng trình: vật tư, nhân cơng, chi phí (Giá trị bảng tính giá thành khơng khớp với bảng tốn cơng trình mục 4) 7/ Hợp đồng, nghiệm thu, lý, hóa đơn đầu Đây thứ bắt buộc phải có Ngồi tùy dạng cơng trình có chứng từ tương ứng theo để vững hồ sơ Thường chi phí đầu vào (vật tư, nhân công) thực tế tập hợp thiếu so với dự toán dẫn tới giá vốn thấp làm cho lãi cao, đóng thuế nhiều, sếp la, cho nghỉ việc Quyết tốn cơng trình có loại (nói phía chủ đầu tư): Loại 1: Quyết tốn vốn đầu tư cơng tình XDCB: Căn theo hướng dẫn Thông tư số 19/2011/TT-BTC (thay thông tư 33) Theo có mục chi tiết biểu mẫu liên quan, áp dụng với cơng ảình có vốn đầu tư Nhà nước, vốn vay Tổ chức tín dụng có bảo lãnh NN Loại 2: Quyết tốn cơng trình xây dựng để chuyển thành TSCĐ, nhớ cần định phê duyệt cấp có thẩm quyền (là cá nhân/ tổ chức bỏ vốn đầu tư), chặt chẽ nên kiểm toán độc lập Nếu nói phía đơn vị thi cơng tập hợp hồ sơ tốn để xuất hóa đơn kết thúc dịch vụ: Thực tế thường xảy với cơng trình thi cơng khơng phải vốn Nhà Nước, hợp đồng xây dựng san lấp mặt bằng, lắp dựng nhà xưởng, thi cơng cầu, móng, hố móng vv hồ sơ thường cần có Hồ sơ nghiệm thu kỹ thuật, hồ sơ nghiêm thu giá trị, biên trường có, có chủ đầu tư tư vấn xác nhận, hợp đồng, phụ lục HĐ hóa đơn GTGT hợp lý, hợp lệ Đơn vị thi cơng khơng cần kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt Đối với cơng trình có vốn ngân sách NN có thêm u cầu kỹ chủ đầu tư hồ sơ toán III.12 Hồ sơ trình hình thành, thực hoàn thành dự án: Quyết định cho phép tiến hành chuẩn bị đầu tư quan có thẩm quyền; Quyết định cho phép đầu tư quan có chủ quyền (cơ quan chu quản chủ đầu tư); Dự án đầu tư quan tư vấn lập dự án đọc lập hay chủ đầu tư tự lập; Quyết định duyệt dự án đầu tư quan có thẩm quyền; Thiết kế kỹ thuật, dự toán dự án; Quyết định duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán; Quyết định duyệt kế hoạch đấu thầu; Biên mở thầu, chấm thầu, tờ trình kết đấu thầu; Văn chấp thuận đơn vị tư vấn giám sát, kiểm định, thí nghiệm vật liệu 10 Quyết định trúng thầu; 11 Hợp đồng kinh tế giao thầu (và phụ lục có) chủ đầu tư nhà thầu; Bảo lãnh thực hợp đồng Bảo lãnh tiền tạm ứng (nếu có); 12 Tiến độ thi cơng chi tiết duyệt; 13 Biên nghiệm thu hạng mục; 14 Biên nghiệm thu chuyển giai đoạn hồ sơ toán giai đoạn; 15 Hoá đơn GTGT KLHT theo giai đoạn; 27 16 Biên đối chiếu công nợ chủ đầu tư nhà thầu (nếu có); 17 Chứng thí nghiệm vật liệu (thép, xi măng, cát, đá ); 18 Hồ sơ toán khối lượng hoàn thành; 19 Thanh lý hợp đồng chủ đầu tư nhà thầu; 20 Bảo lãnh, bảo hành cơng trình; 21 Báo cáo kiểm tốn KLHT cơng trình đơn vị kiểm tốn độc lập; 22 Quyết định phê duyệt toán vốn đầu tư dự án hoàn thành quan định đầu tư./ (Kết thúc văn Xin cảm ơn bạn quan tâm!) 28 ... quan chu quản chủ đầu tư) ; Dự án đầu tư quan tư vấn lập dự án đọc lập hay chủ đầu tư tự lập; Quy? ??t định duyệt dự án đầu tư quan có thẩm quy? ??n; Thiết kế kỹ thuật, dự toán dự án; Quy? ??t định duyệt... cơng trình dự án vào khai thác sử dụng, bao gồm chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình Trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình. .. dự án đầu tư: Tùy thuộc tính chất, quy mơ điều kiện dự án, dự án đầu tư thực theo thủ tục sau đây: a) Quy? ??t định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư