Báo cáo " Về việc xây dựng luật đăng kí bất động sản " pptx

nghiên cứu - trao đổi 24 tạp chí luật học số 6/2008 ThS. Nguyễn Thị Nga * t ai, nh , cỏc cụng trỡnh kin trỳc v cỏc ti sn gn lin vi t ai l nhng bt ng sn cú giỏ tr ln, cú vai trũ quan trng trong vic duy trỡ v m bo cuc sng, cng nh s phỏt trin i vi i sng ca mi con ngi. Bi vy, ngi dõn mong mun c Nh nc cụng nhn quyn s hu, quyn s dng hp phỏp bt ng sn nhm to c s phỏp lớ m bo quyn v li ớch hp phỏp cho h trong trong quỏ trỡnh s dng ti sn, cng l iu kin tin cho ngi cú ti sn hp phỏp trong vic thit lp cỏc quan h ti sn vi Nh nc cng nh i vi cỏc ch th khỏc. Vỡ vy, ch trng ca Nh nc trong vic xõy dng Lut ng kớ bt ng sn d kin s c Quc hi xem xột v thụng qua vo thỏng 10/2009 l nhm ỏp ng nhu cu v nguyn vng trờn ca cỏc t chc, cỏ nhõn cú quyn s dng t v cỏc ti sn trờn t. Trong thi gian qua, B t phỏp vi s ch trỡ ca Cc ng kớ giao dch bo m quc gia, cựng s phi hp ca cỏc chuyờn gia Nht Bn v ụng o cỏc chuyờn gia Vit Nam thuc cỏc lnh vc ti nguyờn v mụi trng, xõy dng, ngõn hng ó t chc nhiu cuc hi tho ly ý kin úng gúp cho vic xõy dng D tho Lut ng kớ bt ng sn. gúp phn m bo ỳng l trỡnh xõy dng v thụng qua Lut ny, quan trng hn l m bo cho Lut ng kớ bt ng sn cú ni dung phự hp, phn ỏnh ỳng nhng nhu cu khỏch quan ca i sng xó hi, vi quan im cỏ nhõn tụi, xin c nờu mt vi ý kin v mt s ni dung cú liờn quan n vic xõy dng Lut ng kớ bt ng sn c th nh sau: - Th nht, cn phi xỏc nh mc ớch ca hot ng ng kớ bt ng sn mt cỏch rừ rng v chớnh xỏc, lm c s cho vic xỏc nh ni dung ca Lut ng kớ bt ng sn. Trong nhiu ý kin c a ra tho lun ti cỏc cuc hi tho bn v mc ớch ca hot ng ng kớ bt ng sn thỡ hin cng ang cũn nhiu ý kin cha ng nht vi nhau. Cú ý kin cho rng mc ớch ca vic ng kớ bt ng sn ch nờn dng phm vi cụng khai v minh bch hoỏ thụng tin v bt ng sn, cũn vic xỏc lp quyn hay m bo cỏc giao dch bt ng sn s thuc phm vi iu chnh ca cỏc lut chuyờn ngnh nh: Lut t ai, Lut nh , Lut kinh doanh bt ng sn, Lut bo v v phỏt trin rng, Lut ng kớ giao dch bo m. Song cú quan im khỏc li cho rng ng kớ bt ng sn phi nhm hng ti c ba mc tiờu: Cụng khai thụng tin, xỏc lp quyn s hu bt ng sn cho ngi ng kớ v m bo cỏc quyn v li ớch hp phỏp cho ngi cú quyn s hu bt ng sn trong cỏc giao dch bt ng sn. Theo * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 6/2008 25 gi ý ca ụng Ishnada - Lut s, chuyờn gia phỏp lớ ca c quan hp tỏc quc t Nht Bn (JICA) trong vic hp tỏc vi B t phỏp v xõy dng Lut ng kớ bt ng sn ó a ra mc tiờu ca ng kớ bt ng sn Nht Bn Vit Nam cú th cõn nhc v quyt nh. Theo ụng thỡ Nht Bn vic ng kớ bt ng sn l hng ti vic cụng khai hoỏ thụng tin v bt ng sn v cú giỏ tr i khỏng i vi ngi th ba. Theo quan im cỏ nhõn tụi thỡ Lut ng kớ bt ng sn phi m bo hng ti bao gm c ba mc ớch nờu trờn: Cụng khai thụng tin, xỏc lp quyn v m bo trong giao dch dõn s v bt ng sn. Quan im ny da trờn mt s lớ do sau õy: Mt l, xut phỏt t thc t ng kớ bt ng sn hin nay. Cú th núi hot ng ng kớ bt ng sn Vit Nam l chu trỡnh din ra vi nhiu cụng on khỏc nhau, t vic ng kớ, kờ khai ban u i vi bt ng sn, cho n vic kờ khai cỏc bin ng i vi bt ng sn trong quỏ trỡnh khai thỏc, s dng v hon chnh ca quỏ trỡnh ny l hot ng cp giy chng nhn quyn s hu hoc quyn s dng i vi bt ng sn. Hot ng ng kớ bt ng sn cú th l quỏ trỡnh din ra mt cỏch liờn tc v thi gian nhng cng cú th b ngt quóng thnh nhng khong thi gian khỏc nhau, cỏch xa nhau. Theo ú thỡ mc cụng khai thụng tin, vic xem xột tớnh hp phỏp ca ngi cú quyn s hu hoc s dng bt ng sn v vic bo m cỏc quyn cho h trong cỏc giao dch dõn s i vi bt ng sn s ph thuc vo tớnh cht liờn tc hay t on v thi gian ca vic ng kớ. Chng hn, i vi hot ng ng kớ quyn s dng t, nu vic ng kớ c tin hnh liờn tc t khi kờ khai thụng tin cho n khi cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ c s phỏp lớ xỏc lp quyn s dng hp phỏp cho ngi s dng t l giy chng nhn quyn s dng t. Cng theo ú, giy chng nhn quyn s dng t l c s, l cn c Nh nc bo h cỏc quyn v li ớch hp phỏp trong trng hp ngi khỏc xõm hi hoc cú tranh chp, khiu kin xy ra. Giy chng nhn quyn s dng t cng l mt trong nhng iu kin, c s xỏc lp giao dch quyn s dng t hp phỏp. Tuy nhiờn, nu quy trỡnh ng kớ quyn s dng t khụng c tin hnh mt cỏch liờn tc, gia thi gian cỏn b ng kớ cú thm quyn xỏc nhn thụng tin v vo s ng kớ ti c quan nh nc cú thm quyn v thi gian cp giy chng nhn quyn s dng t khụng c thc hin ni tip vi nhau thỡ vic xỏc lp quyn s dng t cho ch th li c xỏc nh trờn c s h s ng kớ c lu gi ti vn phũng ng kớ quyn s dng t. Cng theo ú, thi im cú hnh vi ng kớ quyn s dng t ca ch th v c ghi nhn trong s gc v ng kớ cng s l c s xỏc nhn tớnh hp phỏp, hp l v quyn s dng khi cú tranh chp v t ai. Nh vy, thc tin ng kớ quyn s dng t thc t nờu trờn trong thi gian qua cho thy dự quy trỡnh ng kớ c tin hnh mt cỏch liờn tc hay khụng thỡ hnh vi kờ khai ng kớ quyn s dng t khụng ch n gin l vic xỏc nhn hay nghiên cứu - trao đổi 26 tạp chí luật học số 6/2008 cụng khai hoỏ thụng tin m chỳng u l cn c trc tip hay giỏn tip xỏc lp quyn, bo v quyn, cng nh m bo cho cỏc giao dch quyn s dng t c thc hin trờn thc t. Hai l, nhỡn nhn di gúc tõm lớ ca ngi i ng kớ bt ng sn cho thy mc ớch c biu hin trc tip v rừ nột ca i a s ngi i ng kớ l nhm xỏc lp quyn ca h i vi bt ng sn v Nh nc bo h quyn v li ớch hp phỏp trong quỏ trỡnh khai thỏc v s dng bt ng sn. Nu ch xột ti mc ớch ng kớ nhm cụng khai hoỏ thụng tin hay cú giỏ tr i khỏng i vi ngi th ba thỡ s khụng phỏt huy tỏc dng, khụng kớch thớch c tớnh t giỏc v hiu qu ca hot ng ng kớ trong trng hp ngi cú bt ng sn mun gi bớ mt i vi cỏc ti sn ca mỡnh, ti sn ú h cú th d liu trc c khụng cú nguy c xy ra nhng tranh chp, khiu kin nờn cng khụng cn thit cú s bo h t phớa Nh nc hoc ngi cú quyn s hu bt ng sn khụng cú nhu cu giao dch i vi bt ng sn ú. Ba l, mc ớch ca hot ng ng kớ bt ng sn cng c m rng phm vi, nú khụng ch th hin vai trũ ca Nh nc trong vic to ra kh nng bo h cỏc quyn v li ớch hp phỏp, s m bo an ton cho ngi cú quyn s hu bt ng sn ngy cng rng ln m cũn giỳp cho Nh nc thng kờ v kim soỏt nh t, cỏc bt ng sn khỏc c thun li v d dng hn. Thụng qua ú, cng l nhm hng ti th trng bt ng sn minh bch v cụng khai hoỏ trong tng lai. Th hai, cn xỏc nh rừ cỏch thc ng kớ bt ng sn mt cỏch thng nht. S , s hng, s xanh hay s trng ó v ang tn ti trờn thc t hin nay c coi l sn phm hon ho cho quy trỡnh ng kớ nhm xỏc lp quyn s hu bt ng sn cho ch th. Bn cht v ý ngha phỏp lớ ca cỏc loi giy t nờu trờn suy cho n cựng cng u nhm mc ớch l ghi nhn quyn s dng hay quyn s hu hp phỏp i vi ti sn bt ng sn c th thuc v ch th no ú. Tuy nhiờn, nu dng li vic xỏc nh giỏ tr phỏp lớ ca cỏc loi giy t ny thỡ khụng cú gỡ phi bn cói nhiu song cõu chuyn tr nờn phc tp, khú khn v vng mc hn khi trin khai cỏc th tc cp cỏc loi giy t ú trờn thc t. iu ny c bt u t s mõu thun trong cỏch thc cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh theo quy nh ca phỏp lut hin hnh. C th l Lut t ai nm 2003 quy nh thng nht cp mt giy l Giy chng nhn quyn s dng t theo mu chung thng nht trong phm vi c nc cho c nh v t; trng hp cú nh v cỏc ti sn trờn t thỡ ngi c cp giy chng nhn quyn s dng t tin hnh ng kớ quyn s hu bt ng sn. Trong khi ú, Lut nh li cho phộp trng hp ngi cú nh cú nhu cu cp giy chng nhn quyn s hu nh thỡ vn c Nh nc cp riờng. (1) Quy nh ny gõy nhiu tranh lun v lỳng tỳng cho vic trin khai cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh trờn thc t. Mt khỏc bit c bn na l Lut t ai quy nh iu kin cp giy chng nhn quyn s nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 6/2008 27 dụng đất bắt buộc đối với mọi đối tượng; trong khi đó, Luật nhà ở lại quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở dựa vào ý chí tự nguyện và sự lựa chọn của người có nhà ở. Thêm nữa, trong Luật đất đai năm 2003 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện đảm nhiệm, trong khi đó việc cấp phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lại do sở xây dựng thực hiện. Tuy nhiên, hai đạo luật này lại không hề quy định về sự phối hợp giữa hai cơ quan trong việc tổ chức thực hiện. Vì vậy, thực tế triển khai hoạt động này trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, vướng mắc làm cho các cơ quan chức năng và các địa phương triển khai hoạt động này không thống nhất. Có địa phương thực hiện cấp sổ cho đất riêng, cấp sổ cho nhà riêng song có địa phương chỉ cấp một sổ - “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cho cả đất và nhà, có địa phương thì hoạt động cấp giấy trong tình trạng “nửa vời”, “vừa làm, vừa chờ” các hướng dẫn mới của Nhà nước. Đó cũng là lí do tại sao hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thời gian qua đã không thể thực hiện theo đúng tiến độ đã đề ra. Bên cạnh đó, chính sự khác nhau giữa hai đạo luật đã dẫn đến hậu quả thực tế là trên một thửa đất có nhà có thể tồn tại hai loại giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Đây là điều gây nhiều phiền hà và phức tạp, tốn nhiều thời gian và công sức hơn cho người dân khi thực hiện việc đăng kí quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với nhà đất của mình. Từ thực tế nêu trên, cần thống nhất cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho tất cả các bất động sản theo cách thức mà Luật đất đai năm 2003 đã quy định là hợp lí. Bởi vì về nguyên tắc, nhà ở, các công trình xây dựng, rừng cây, các tài sản khác chỉ thực sự có ý nghĩa và giá trị đích thực khi nó gắn liền với đất đai. Đất đai, dẫu có biến động thường xuyên về mục đích, về diện tích, về chủ thể và thậm chí cả hiện trạng sử dụng cũng như sự biến dạng về hình thể của đất thì vẫn còn cái không thể thay đổi, không thể biến động đó là “tính cố định về vị trí”, “tính không thể di dời”- thuộc tính cố hữu của đất đai - tiêu chí bản chất nhất để phân biệt sự khác nhau giữa bất động sản và động sản. Ngay cả các tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình khác khi được định nghĩa là các bất động sản thì điều kiện bắt buộc là tài sản đó phải gắn liền với đất, tồn tại trên đất. Đất đai trong mọi trường hợp đóng vai trò là tài sản trung tâm, quan trọng, yếu tố đầu tiên làm cơ sở nền tảng để các tài sản khác tồn tại, gắn liền và theo đó được xác định là bất động sản. Vì vậy, khi đăng kí bất động sản, không thể tách rời giữa đất đai với các tài sản đã có được thân phận và giá trị đích thực nhờ có đất đai; ngay cả khi tài sản trên đất đó có bị thay đổi, bị mất đi hoặc tài sản đó chưa có tại thời điểm đăng kí mà nó mới được phác thảo trong tương lai thì tài sản đó cũng phải được xác định trên nền của cái tài sản mà nó đã có trước, nó đã hoặc sẽ làm nền cho các bất động sản gắn liền tồn tại, đó chính là đất đai. Vì vậy, việc đăng kí bất động sản nhằm xác lập quyền, công khai nghiên cứu - trao đổi 28 tạp chí luật học số 6/2008 hoỏ thụng tin v hng ti vic bo h cỏc quyn v li ớch trong quỏ trỡnh thc hin cỏc giao dch dõn s v bt ng sn u phi thc hin ng thi v thng nht c ng kớ t v cỏc ti sn trờn t. Hay núi khỏc i, cỏc nh lm lut trong quỏ trỡnh xõy dng Lut ng kớ bt ng sn cn phi xut phỏt t vn mang tớnh nguyờn tc l gn cỏi vn bin lờn trờn cỏi bt bin khi xỏc lp quyn s hu bt ng sn l t ai v cỏc ti sn trờn t. - Th ba, cn phi a cỏc hot ng ng kớ bt ng sn quy v mt mi m bo tớnh thng nht, ng b v hot ng cú hiu qu. Hot ng ng kớ bt ng sn hin nay ang c trao cho nhiu c quan khỏc nhau nh: ng kớ quyn s dng t do vn phũng ng kớ quyn s dng t trc thuc phũng ti nguyờn v mụi trng cp huyn hoc s ti nguyờn v mụi trng cp tnh thc hin; ng kớ quyn s hu nh, cỏc cụng trỡnh xõy dng do phũng xõy dng cp huyn hoc s xõy dng cp tnh m trỏch; ng kớ quyn s hu i vi rng cõy do c quan bo v rng cp huyn v cp tnh thc hinS phõn nh cho nhiu c quan cú thm quyn thc hin hot ng ng kớ bt ng sn cn c vo tng loi bt ng sn khỏc nhau s to ra s tn mn, thiu tớnh tp trung, thng nht v tớnh ng b, kộo theo ú cng s khụng m bo tớnh khoa hc trong quỏ trỡnh thc hin hot ng ng kớ. Mt khỏc, trờn thc t, cng s cú nhng ti sn c to ra trờn t, gn lin vi t v c xỏc nh l bt ng sn thỡ phỏp lut li khụng quy nh c th c quan no cú chc nng thc hin vic ng kớ i vi bt ng sn ú. Quan im cỏ nhõn tụi cho rng iu c bn l chỳng ta xỏc nh c ni hm ca vn l ng kớ nhng ti sn no? Mc ớch ca vic ng kớ l gỡ? Cũn vic giao cho c quan no thc hin hot ng ng kớ ch l biu hin cỏch thc tin hnh ca quỏ trỡnh ng kớ m thụi. Trong quỏ trỡnh tng hp kt qu kho sỏt thc trng t chc v hot ng ng kớ bt ng sn do Cc ng kớ giao dch bo m thuc B t phỏp tin hnh cng ó ra ba phng ỏn cú th c xem xột thnh lp nhm mc ớch kin ton i vi c quan ng kớ bt ng sn l: 1) Xõy dng c quan ng kớ cp giy chng nhn quyn s dng t theo ngnh dc t trung ng n a phng bao gm: Cc - chi cc - vn phũng ng kớ, khụng ph thuc vo u ban nhõn dõn cựng cp, thm quyn ca cỏc vn phũng ng kớ ny s c xỏc nh theo a ht; 2) Xõy dng h thng c quan duy nht ti a phng do u ban nhõn dõn cp tnh qun lớ v t chc v hot ng (phũng ng kớ thuc tnh, vn phũng ng kớ thuc phũng ng kớ), cỏc vn phũng ng kớ ny s c phõn nh thm quyn theo a ht m khụng ph thuc vo cp huyn; 3) Xõy dng h thng c quan ng kớ bt ng sn tp trung theo hai cp (cp tnh v cp huyn, tu theo loi ch th cú quyn s hu) ti a phng do u ban nhõn dõn cựng cp qun lớ. Mụ hỡnh ny tng t nh h thng vn phũng ng kớ quyn s dng hin nay nhng b sung thờm thm quyn ng kớ i vi bt ng sn khỏc ngoi quyn s dng t. nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 6/2008 29 Vi cỏc phng ỏn nờu trờn, tụi cho rng xõy dng v kin ton h thng c quan ng kớ bt ng sn theo phng ỏn ba l hp lớ hn c nhm m bo s thun li, d dng v quỏ trỡnh ng kớ c thc hin thng nht, tp trung. Mt khỏc cng l nhm m bo cho s kim soỏt v theo dừi sỏt sao hn quỏ trỡnh ng kớ i vi tt c cỏc bt ng sn. S d trao cho h thng vn phũng ng kớ quyn s dng t cp tnh v cp huyn ng thi m rng phm vi thm quyn v i tng bt ng sn c ng kớ nh ó cp trờn s hp lớ hn bi vỡ, trong cỏc bt ng sn c lit kờ theo quy nh ca B lut dõn s (iu 174) (2) thỡ t ai l bt ng sn c lit kờ u tiờn, úng vai trũ quan trng trong h thng cỏc bt ng sn; cỏc ti sn khỏc ch cú th c xỏc nh l bt ng sn khi ti sn ú c tn ti gn lin vi t. Vỡ vy, ch cú ch th cú ti sn l t ai hp phỏp thỡ mi cú quyn quyt nh cỏc ti sn khỏc cú c phộp hỡnh thnh v tn ti trờn t ai hay khụng, theo ú khi ch th ng kớ bt ng sn nhm xỏc lp quyn s hu thỡ t ai phi c thc hin ng kớ trc so vi cỏc ti sn hỡnh thnh sau ú. Do vy, trao cho vn phũng ng kớ quyn s dng t thc hin chc nng ny l quy trỡnh phự hp vi trỡnh t hỡnh thnh ca cỏc bt ng sn. Mt khỏc, trao cho vn phũng ng kớ quyn s dng t thc hin chc nng ng kớ cỏc bt ng sn s phỏt huy c nhiu li th ca c quan ny. Khng nh nh vy bi l, hin nay trờn a bn 64 tnh, thnh trong c nc u ó cú vn phũng ng kớ quyn s dng t trc thuc cp tnh, mt s cỏc a phng cng ó thnh lp vn phũng ng kớ quyn s dng t trc thuc cp huyn. H thng c quan ny ó v ang c kin ton mt cỏch nhanh chúng trc yờu cu ca ci cỏch th tc hnh chớnh núi chung trong qun lớ v s dng t ai v yờu cu ca vic y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t núi riờng. Tuy nhiờn, phự hp vi chc nng v phm vi ca ng kớ bt ng sn (khụng ch l ng kớ quyn s dng t) m bao gm c cỏc ti sn trờn t, gn lin vi t thỡ nờn i tờn gi ca c quan ny thnh vn phũng ng kớ bt ng sn. - Th t, cn phi tiờu chun hoỏ i ng cỏn b ng kớ bt ng sn. Vi nh hng ng kớ bt ng sn khụng ch nhm mc ớch duy nht l cụng khai hoỏ thụng tin i vi bt ng sn m cũn hng ti vic xỏc lp quyn cng nh bo h cỏc quyn cho ngi cú quyn s hu bt ng sn trong cỏc giao dch bt ng sn, nờn vic kờ khai cỏc thụng tin v bt ng sn phi m bo tớnh chớnh xỏc, thụng tin phi c kim tra, xỏc minh mt cỏch c th, rừ rng. Vỡ vy, s cn thit phi quy nh rừ trỏch nhim ca cỏc cỏn b thc hin chc nng ng kớ bt ng sn. Theo ú, cỏn b ng kớ bt ng sn khi xỏc lp quyn s hu bt ng sn cho ch th no ú thỡ vic xỏc nh thụng tin khụng ch cn c vo vic kờ khai thụng tin do ngi thc hin vic kờ khai, ng kớ cung cp (nh cỏch lm ca Nht Bn hin nay) m cn thit phi xem xột c th cỏc giy t v bt ng sn, ngun gc ca bt ng sn ú nghiªn cøu - trao ®æi 30 t¹p chÝ luËt häc sè 6/2008 trên thực tế như thế nào, tình trạng pháp lí của bất động sản đó hiện tại ra sao Trên cơ sở kết hợp các thông tin kê khai của người có nhu cầu đăng kí, với những thông tin, số liệu do cán bộ đăng kí điều tra, thu thập và xác minh thì mới đủ cơ sở cho việc xác lập quyền sở hữu bất động sản cho người đăng kí. Quy định này sẽ phòng tránh được tình trạng kê khai không trung thực, dẫn đến việc xác lập quyền không chính xác sẽ là nguy cơ xảy ra các tranh chấp, khiếu kiện và lúc đó việc giải quyết hậu quả sẽ vô cùng phức tạp và khó khăn. Bài học cho công tác kê khai, đo đạc làm cơ sở cho việc xác lập quyền sử dụng đất theo bản đồ 299 được thực hiện ồ ạt trong thời gian trước đây cũng đáng để chúng ta nhìn nhận lại. Theo đó, việc xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ dựa trên cơ sở người đứng tên kê khai, đăng kí mà không xem xét tới nguồn gốc lịch sử và tình trạng pháp lí của mảnh đất trong thời gian từ năm 1989 đến năm 1994 là việc làm hết sức chủ quan và “cẩu thả” của phần lớn cán bộ địa chính ở địa phương. Kéo theo là hậu quả của hàng loạt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng, là nguyên nhân của rất nhiều các tranh chấp đất đai nảy sinh trong thời gian qua. - Thứ năm, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác cần phải thiết kế nhiều trang phụ lục hơn với nội dung ghi nhận trên giấy tờ đó cụ thể và đầy đủ hơn. Để đảm bảo cho việc cập nhật đầy đủ không chỉ các thông tin ban đầu đối với tài sản khi đăng kí mà còn đảm bảo cho quá trình “dài hơi” hơn trong trường hợp người có quyền sở hữu bất động sản có nhu cầu đăng kí biến động. Trong thực tế sử dụng bất động sản, sự biến động về kích thước, về hình dạng, về mục đích và về chủ thể đối với bất động sản xảy ra thường xuyên và phổ biến. Vì vậy, nội hàm của Luật đăng kí bất động sản không chỉ nhằm xác định việc đăng kí ban đầu cho bất động sản mà còn bao gồm cả đăng kí biến động. Đăng kí biến động cũng là cơ sở pháp lí hữu hiệu để xác lập quyền sở hữu đích thực cho người có quyền sở hữu bất động sản, thông qua đó cũng nhằm để kiểm soát và theo dõi sự biến động về bất động sản trong thực tế. Thực tế cho thấy mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đang lưu hành hiện nay mới chỉ cho chúng ta xác định được vị trí, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và chủ thể hiện đang có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Nếu so sánh với các bằng khoán điền thổ thời kì Pháp thuộc tôi cho rằng chúng được thiết kế khoa học hơn, chứa đựng nhiều thông tin hơn, dễ dàng quản lí và sử dụng hơn. Thực tế ở Hà Nội cho đến năm 1954 chỉ sử dụng duy nhất một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất do Pháp cấp là bằng khoán điền thổ trong đó ghi nhận cả quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà và ghi nhận trực tiếp trên bằng khoán đó tất cả việc mua bán, chuyển dịch, đăng kí thế chấp đối với nhà đất. (Xem tiếp trang 67) (1).Xem: Điều 48 Luật đất đai năm 2003 và Điều 9 Luật nhà ở năm 2005. (2).Xem: Khoản 1 Điều 174 BLDS năm 2005. . hàm của Luật đăng kí bất động sản không chỉ nhằm xác định việc đăng kí ban đầu cho bất động sản mà còn bao gồm cả đăng kí biến động. Đăng kí biến động. động. Trong thực tế sử dụng bất động sản, sự biến động về kích thước, về hình dạng, về mục đích và về chủ thể đối với bất động sản xảy ra thường xuyên và