PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VĂN PHỊNG CHO TH TẠI TP ĐÀ NẴNG ANALYSIS OF OFFICE FOR LEASE MARKET IN DANANG CITY SVTH: Lê Nguyễn Phương Thảo Lớp 09A3, Ngành Kế toán – Tin học GVHD: ThS Vũ Thu Hà Bộ mơn Kế tốn – Tin học, Trường Cao đẳng Cơng nghệ Thơng tin TĨM TẮT Trong nhiều năm qua Đà Nẵng phát huy mạnh tiềm lực, không ngừng phát triển mặt trở thành trung tâm Kinh tế – Xã hội Văn hóa khu vực miền Trung Dự đoán trước tiềm cho khu vực Đà Nẵng – Miền Trung nên Cơng ty ngồi nước bước tiếp cận thị trường Đà Nẵng hình thức như: Chi nhánh cơng ty, Văn phịng đại diện, liên kết… Như qui luật tất yếu, tiềm nảy sinh phát triển mạnh thị trường cho thuê văn phòng, VP ảo dịch vụ kèm theo… Bài viết giới thiệu thị trường văn phòng cho thuê (VPCT) Đà Nẵng số khó khăn thị trường phải đối mặt cung vượt cầu ABSTRACT In recent years, Danang has promoted strengths and potentials, constantly developed in various fields to become the socioeconomic and cultural center in the Middle part of Vietnam The appealing of the Da Nang’s potentials as well as the Central area has attracted the domestic and foreign companies to enter the market of Da Nang gradually in the forms such as: company branch, representative office, association, etc As a result, more office for lease (OFL), virtual office and other attached services have appeared in the city recently This article will introduce about the situation of OFL market in Danang and some difficulties that the market has to confront when the demands surpass the supplies Đặt Vấn đề Làn sóng đầu tư sau hội nhập WTO đổ vào tâm điểm miền Trung nhờ hàng loạt dự án mở, khu công nghiệp, kinh tế mở khu vực, đẩy nhu cầu thị trường thuê văn phòng Đà Nẵng tăng cao Những năm gần đây, Đà Nẵng coi TP có mơi trường đầu tư tốt, thu hút nhiều doanh nghiệp nước tham gia đầu tư Từ đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản dự báo nhu cầu văn phòng cho thuê Đà Nẵng tăng cao, trở thành thị trường tiềm Mặc dù ngành dịch vụ cho th văn phịng khơng q Việt Nam, thị trường Đà Nẵng, lĩnh vực kinh doanh mẻ Chính điều đó, em định chọn đề tài “Phân tích thị trường văn phịng cho th TP.Đà Nẵng” để nghiên cứu Phân loại VPCT Thực tế cho thấy, nhu cầu VPCT cao cấp khơng có cơng ty nước ngồi, doanh nghiệp nước ý đến việc dọn vào tòa nhà thay th nhà dân làm văn phịng Càng ngày, doanh nghiệp trẻ, nhỏ, thành lập, có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty cao ốc văn phòng Theo họ, giá thuê văn phịng chun nghiệp có cao th nhà dân “uy cao ốc” mang lại mặt trang trọng tầm cỡ cho doanh nghiệp, nữa, doanh nghiệp chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo dịch vụ điện nước, vệ sinh, an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng sở, tiện nghi…Tâm lý khách hàng giao dịch với công ty có văn phịng cao ốc có cảm giác tin tưởng vào uy tín doanh nghiệp Hiện nay, tòa nhà cho thuê chia theo thứ hạng A,B C Một số để phân chia thứ hạng tòa nhà cho thuê: 1/ Vị trí tọa lạc trung tâm thành phố, thuận lợi : sân bay, khu hành chính, khu vui chơi giải trí, trường đại học… 2/ Trang thiết bị tiện nghi tòa nhà: đại, sang trọng , mang tính thẩm mỹ cao 3/ Bãi đậu đỗ xe hợp lý, đáp ứng nhu cầu cho loại xe : ô tô , xe máy,… 4/ Các dịch vụ : Lễ tân, nhân viên an ninh,giám sát camera 24/7 ; tin phục vụ ăn sáng , ăn trưa; hệ thống thang máy đại, hệ thống điện dự phòng… Thực trạng thị trường VPCT Đà Nẵng 3.1 Tình hình VPCT Quận Thanh Khê Hải Châu: Hiện Đà Nẵng có 25 cao ốc văn phịng cho th với tổng diện tích 77m2, tăng 3% so với quý trước, có tham gia cao ốc văn phòng lilama SJC Văn phòng cho thuê Đà Nẵng chủ yếu tập trung quận Hải Châu Thanh Khê Các văn phòng cho thuê chủ yếu phân bố quận Hải Châu trung tâm hành thành phố với mật độ dân số cao, sở hạ tầng tốt Vì vậy, quận tiếp tục giữ ưu diện tích văn phịng cho th chiếm đến 80% tổng nguồn cung Hải Châu đánh giá nơi có tình hình hoạt động tốt công suất thuê quận khác Thanh Khê lại có cơng suất th cao Bảng Một số VPCT Quận Thanh Khê Hải Châu S T T TÊN TÒA NHÀ ĐỊA CHỈ HẠNG SỐ TẦNG DIỆN TÍCH SÀN DIỆN TÍCH CỊN TRỐNG GIÁ THUÊ USD/M2/ THÁNG LIGHTHOUSE HẢI CHÂU B 225 877 12 THÀNH LỢI THANH KHÊ B 17 315 1,260 11.5 HAGL THANH KHÊ B 23 1,030 1,545 14.5 VĨNH TRUNG THANH KHÊ B 13 725 80 12 DẦU KHÍ HẢI CHAU B 17 596 2,980 11 SOFT WARE HẢI CHÂU B 21 300 600 14 INDOCHINA HẢI CHÂU A 20 665 1,995 18 QUÃNG ĐÔNG HẢI CHÂU C 10 180 720 SAVICO THANH KHÊ C 260 130 Các ưu, nhược điểm tập trung VPCT hai Quận - Ưu điểm: + Nằm trung tâm TP, với mật độ dân số đông Đà Nẵng + Cơ sở hạ tầng tốt, gồm đường lớn, dẫn vào khu trung tâm gần với sân bay, nhà ga, bến cảng,… + Các văn phòng ủy ban, quan nhà nước tập trung hầu hết Quận Thanh Khê & Hải Châu - Nhược điểm: + Do dân số tập trung đông nên gây ô nhiễm môi trường, kẹt xe vào tan tầm + Thiếu nơi đậu đỗ xe 3.2 Nhận định thị trường VPCT Đà Nẵng 3.2.1 Một vài số thống kê thị trường VPCT Đà Nẵng Theo thống kê CBRE, tính đến cuối quý I/2011, tổng diện tích VPCT Đà Nẵng gần 77.050 m2 Trong đó, tịa nhà hàng A với diện tích 6.314m2, tịa nhà hàng B với diện tích gần 35.100m2 18 tịa nhà hạng C với diện tích 35.600 m2 với mức giá thuê dao động từ 10,3-19USD/m2 Bên cạnh đó, giá thuê văn phòng Đà Nẵng rẻ nhiều so với địa phương khác TP HCM Hà Nội (có giá từ mức 20-40 USD/m2/tháng tùy hạng), nguồn cung vượt cầu khiến tỉ lệ diện tích cho thuê thấp giảm giá Cụ thể, hạng A đạt 33% diện tích, hạng B đạt 53,8%, hạng C với 33,3% giá cho thuê có dấu hiệu chững lại, chí giảm từ 6-7,5% so quý trước Và tình hình thị trường văn phịng cho th Đà Nẵng khó khăn CBRE dự báo diện tích văn phịng cho th tăng gấp lần năm tới dự án Viễn Đông Meridian, Đà Nẵng Center, Golden Square, Minh Toàn tung Ngoài tổ hợp Indochina Riverside Towers khách sạn Green Plaza đưa vào sử dụng gần đây, khu vực ven sông có thêm dự án Capital Square, Han Riverside, Daewon Cantavil, Blooming Towers, Jade Apartments, Olalani Riverside Towers Khu đô thị quốc tế Đa Phước Bảng Thị trường chung VPCT Đà Nẵng Hạng A Hạng B Hạng C Tổng 20 27 NLA (m ) 6,314 35,823 41,756 83,893 Tỷ lệ trống (%) 13,5 23,2 35 29,1 Thay đổi theo quý (pp) - 10,5 2,5 3,4 3,3 Thay đổi theo năm (pp) -25,5 -29,9 -0,7 -16,6 $19,00 $13,57 $10,97 $12,69 Thay đổi theo quý (%) 0,0 -0.37 -7,04 -3,21 Thay đổi theo năm (%) 0,0 0,99 8,51 12,49 Số dự án Giá chào thuê trung bình (USD/m2/tháng) 3.2.2 Mặt giá cho thuê VP Đà Nẵng Hình Giá thuê VPCT Đà Nẵng (Nguồn: Theo CBRE Việt Nam) 3.2.3 Tình hình cung-cầu Đà Nẵng Khơng có nguồn cung Q vừa qua, nhiên có tịa nhà hạng C tăng diện tích cho thuê lên thêm 1.500 m2 Tỷ lệ trống văn phòng Hạng A Đà Nẵng giảm 10,5 phần trăm so với quý trước giá không đổi 19,000 USD/m2 Thị trường Đà Nẵng có tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, với thay đổi nhỏ tỷ lệ lấp đầy khiến cho phân khúc hạng A bị ảnh hưởng Tỷ lệ trống phân khúc hạng B C giảm khách th có xu hướng đặt văn phịng nhà phố Vì th bên ngồi có giá rẻ dịch vụ cải thiện hơn.Theo CBRE Hình 2: Tỷ lệ trống VPCT số tịa nhà cho th, tính từ đầu năm 2011 đến nay, giá thuê số cao ốc văn phòng Đà Nẵng giảm – 7% tùy theo phân khúc 3.2.4 Nguyên nhân giảm nhu cầu VPCT thị trường Đà Nẵng - Lượng cung văn phòng cho thuê Đà Nẵng ngày tăng cầu không nhiều khiến phân khúc rơi vào khủng hoảng thừa, thêm vào thói quen doanh nghiệp Đà Nẵng thích thuê nhà dân mặt tiền đường phố làm văn phòng với giá thấp - Một nguyên nhân quan trọng khác khiến văn phịng khó cho th, theo CBRE Việt Nam việc tính giá USD Trong đó, tỷ giá VNĐ/USD lại có xu hướng lên, nên giá cho thuê tính theo VND tăng đáng kể - Xu hướng mở rộng diện tích văn phịng cao cấp doanh nghiệp gặp nhiều hạn chế thiếu mặt nên hầu hết phịng có diện tích nhỏ 100m2, thang máy bé dịch vụ khác thủ công Một số giải pháp kiến nghị cho VPCT Đà Nẵng + Tập trung phát triển mối quan hệ tốt với quan hỗ trợ việc cho thuê: trung tâm xúc tiến đầu tư, Sở Kế hoạch Đầu tư Đà Nẵng, ban quản lý dự án, Sở Ngoại vụ TP Đà Nẵng,…Phát triển hệ thống nhà môi giới + Tuy giá cho thuê văn phòng Đà Nẵng thấp so với tỉnh, TP khác, so sánh với nước lân cận giá VPCT Việt Nam cao, nên VPCT Đà Nẵng nên có sách giảm giá cho phù hợp Tạo môi trường cạnh tranh với đối thủ địa bàn Đà Nẵng + Để có khách th văn phịng vào thời điểm này, chủ đầu tư phải nắm bắt ngành hàng, doanh nghiệp hoạt động tốt để chào th Có sách hoa hồng hấp dẫn cho người định ký hợp đồng thuê + Duy trì nâng cấp chất lượng dịch vụ tòa nhà: nâng cao kỹ sales cho NVKD, kỹ phục vụ khách hàng cho lễ tân, chất lượng dịch vụ ăn uống,…Xây tầng hầm giữ xe riêng, nên có nhiều vị trí đỗ xe an toàn, hợp lý + Chủ đầu tư cần đẩy mạnh nhiều hình thức miễn phí treo biển, tăng thời gian miễn phí tiền thuê Tại khu trung tâm, hợp đồng tối thiểu 3-5 năm, khách miễn tiền thuê 3-12 tháng + Tăng cường quảng cáo rộng rãi thông tin đại chúng như: báo chí, website, dịch vụ 1800, đặt panel quảng cáo sân bay, nhà ga, khách sạn lớn,… Kết Luận Thị trường VPCT Đà Nẵng giữ cạnh tranh suốt năm 2012 nhu cầu thuê văn phòng tổng nguồn cung tăng lên, thị trường đối mặt với nhiều thử thách khách thuê có xu hướng hướng tới lợi ích tốt Trước sức ép gia tăng nguồn cung, nên khoảng thời gian tới, khách hàng có nhiều lựa chọn địa điểm, vị trí giá mềm nhiều so với nay, tịa nhà VPCT phải bảo trì, làm thường xuyên để đáp ứng nhu cầu khách hàng