KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1 KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 1 Về tố tụng 1 1 1 Xác định các loại tranh chấp về quyền sử dụng đ.
KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Về tố tụng 1.1.1 Xác định loại tranh chấp quyền sử dụng đất Tranh chấp quyền sử dụng đất đương thơng thường có dạng tranh chấp sau: - Tranh chấp người có quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại đất người khác quản lý, sử dụng; - Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; - Tranh chấp phát sinh từ quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất 1.1.2 Xác định thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp quyền sử dụng đất Việc kiểm tra điều kiện thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất dựa sở chung xác định thẩm quyền tương tự loại vụ án dân khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ) Cần lưu ý: Thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án xác định thời điểm thụ lý vụ án, tình tiết phát sinh sau thụ lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hủy giấy chứng nhận cấp… không làm thay đổi thẩm quyền giải tranh chấp xác định thời điểm thụ lý Luật áp dụng để xác định thẩm quyền luật có hiệu lực thời điểm thụ lý vụ án a) Thẩm quyền theo loại việc: Khoản Điều 26 BLTTDS năm 2015 quy định Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật đất đai Cần phải hiểu tranh chấp đất đai theo quy định tranh chấp người có quyền sử dụng đất Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chất tranh chấp quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, có đối tượng quyền sử dụng đất Đặc trưng xác định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai phải có phân biệt thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án thẩm quyền giải tranh chấp đất đai quan hành chính; đồng thời có phân biệt rõ tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải Tòa án theo thủ tục tố tụng dân với quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải Tòa án theo thủ tục tố tụng hành Luật Đất đai năm 2013 quy định số điểm quan trọng thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp đất đai Theo quy định Điều 203 luật tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất TAND giải Tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: - Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp UBND cấp có thẩm quyền theo quy định khoản Điều này; - Khởi kiện TAND có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân Như vậy, theo quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án mở rộng Kể từ ngày 01/7/2014, Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai mà khơng có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, người khởi kiện lựa chọn Tòa án quan giải tranh chấp Trường hợp này, nhận đơn khởi kiện người khởi kiện, Thẩm phán phải xác nhận xem người khởi kiện có đồng thời nộp đơn đến UBND đề nghị giải hay không Nếu, người khởi kiện vừa nộp đơn khởi kiện đến Tòa án, vừa nộp đơn khiếu nại đến UBND, Tịa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn hai quan có thẩm quyền giải Trường hợp vụ việc UBND giải quyết, Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện Nếu vụ việc giải UBND có thẩm quyền, đương không đồng ý với định giải khởi kiện tịa Tịa án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành (Điều 203 Luật đất đai năm 2013) Tóm lại, theo quy định Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, TAND có thẩm quyền giải loại tranh chấp quyền sử dụng đất sau đây: 1- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 thuộc thẩm quyền giải Toà án 2- Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, gồm: - Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan Nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ lý, hoá giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; - Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng - Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định Chính phủ 3- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 4- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án định TAND, định thi hành án quan thi hành án, văn cơng nhận kết hịa giải thành, định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành 5- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương khơng có loại giấy tờ quy định Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, đương lựa chọn khởi kiện Tòa án Đối với thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất: Theo hướng dẫn Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTCTCĐC ngày 03/01/2002 TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục địa thì: Đối với loại tranh chấp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bên giao dịch, tranh chấp giao dịch thuộc thẩm quyền giải Toà án, xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu giải hậu hợp đồng vô hiệu Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 quy định chung thẩm quyền giải tranh chấp đất đai nói chung mà rõ loại tranh chấp thuộc thẩm quyền quan Nhưng xét chất loại tranh chấp tranh chấp hợp đồng dân thừa kế, có đối tượng đặc biệt quyền sử dụng đất, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Tòa án theo quy định khoản khoản Điều 26 BLTTDS năm 2015 Tuy nhiên, trình giải tranh chấp Thẩm phán phải phân biệt trường hợp sau: - Nếu bên tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất mà đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất đai năm 2013 giải quyết, Thẩm phán vào quy định Luật đất đai, BLDS để giải bình thường theo thủ tục chung - Nếu giao dịch tuân thủ quy định Luật đất đai BLDS cơng nhận giao dịch hợp pháp Nếu giao dịch khơng tn thủ quy định nội dung hình thức giao dịch, tun bố giao dịch vơ hiệu giải hậu hợp đồng vô hiệu theo quy định BLDS b) Thẩm quyền theo cấp Tòa án: Theo quy định Điều 35, Điều 37 BLTTDS năm 2015, thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất xác định sau: - TAND cấp huyện có thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp khơng có đương tài sản nước ngồi, khơng cần phải ủy thác tư pháp cho quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nước ngồi, cho Tịa án, quan có thẩm quyền nước ngồi - TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất mà tranh chấp có đương tài sản nước cần phải ủy thác tư pháp cho quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nước ngồi, cho Tịa án, quan có thẩm quyền nước ngồi; giải tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền TAND cấp huyện TAND cấp tỉnh lấy lên để giải c) Thẩm quyền theo lãnh thổ: Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản giải Khi áp dụng quy định cần phân biệt, giải tranh chấp người có quyền sử dụng đất tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất người khác quản lý, sử dụng, xác định thẩm quyền giải Tòa án theo lãnh thổ Tòa án nơi có bất động sản Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chất tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, nên khơng xác định Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ vào quy định chung Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, bị đơn cá nhân nơi bị đơn có trụ sở, bị đơn quan, tổ chức có thẩm quyền giải theo thỏa thuận đương sự, lựa chọn nguyên đơn) 1.1.3 Vấn đề hòa giải sở giải tranh chấp quyền sử dụng đất Khi giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần kiểm tra điều kiện tiền tố tụng hòa giải sở Theo quy định Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 tranh chấp đất đai phải hòa giải cấp xã, phường, thị trấn trước đương khởi kiện đến Tịa án Khi bên có tranh chấp đất đai mà khơng tự hịa giải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai Như vậy, Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải UBND cấp xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận hay tổ chức xã hội khác điều kiện bắt buộc phải có trước Tòa án nhận đơn đương Nếu khơng có việc hịa giải UBND cấp xã, phường đương bị coi chưa đủ điều kiện khởi kiện Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải tranh chấp liên quan đến đất đai phải hòa giải trước khởi kiện hay không Chúng ta biết quyền người sử dụng đất rộng, các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất đa dạng: tranh chấp có quyền sử dụng đất, tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất vợ chồng, chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất… Trong đó, BLTTDS lại phân định rõ tranh chấp quyền sử dụng đất loại tranh chấp hợp đồng dân sự, tranh chấp thừa kế tài sản quy định thẩm quyền vụ việc Tòa án Hơn nữa, nay, văn pháp luật đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ “tranh chấp liên quan đến đất đai” “tranh chấp đất đai” Đây hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất loại tài sản thuộc đối tượng quan hệ pháp luật Cịn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, tranh chấp có quyền sử dụng đất Nếu hiểu theo cách này, quy định hịa giải sở Luật Đất đai năm 2003 áp dụng tranh chấp người có quyền sử dụng đất Thêm vào đó, quy định pháp luật quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế quan hệ sở hữu phức tạp Do đó, với trình độ cán cấp xã, khó xác định hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vơ hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích việc hịa giải thỏa thuận đương Vậy hòa giải đương thỏa thuận để thực hợp đồng lẽ phải bị tuyên bố vô hiệu, thỏa thuận việc chia thừa kế, bỏ sót người lẽ phải hưởng thừa kế, xác định không di sản thừa kế… cán cấp xã khó có khả nhận biết Nếu giao loại tranh chấp giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã hịa giải vi phạm pháp luật thực tế việc hòa giải UBND cấp xã không cần thiết Thực tế, việc hiểu áp dụng quy định hòa giải sở tranh chấp đất đai Luật Đất đai năm 2003 khơng thống nhất, có Tịa án áp dụng tranh chấp người, có Tịa án áp dụng tất tranh chấp có đối tượng quyền sử dụng đất Do vậy, Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn vấn đề hòa giải sở giải tranh chấp mà đối tượng quyền sử dụng đất sau: - Đối với tranh chấp có quyền sử dụng đất phải tiến hành hịa giải UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 - Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng quyền sử dụng đất,… khơng phải tiến hành hòa giải UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp phải thực thủ tục hoà giải theo quy định BLTTDS Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện hòa giải sở tranh chấp đất đai tương tự Luật Đất đai năm 2003, cụ thể Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành giải sau: ” So sánh hai điều luật này, ngữ nghĩa khơng có thay đổi, nhiên Luật Đất đai năm 2013 dùng cụm từ “hòa giải không thành” để nhấn mạnh trách nhiệm UBND việc lập biên hòa giải ghi rõ hịa giải thành hịa giải khơng thành Mặc dù Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 Luật Đất đai năm 2003, quy định vấn đề BLTTDS năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 khơng thay đổi, đó, quy định hướng dẫn điều kiện hòa giải tiền tố tụng Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP áp dụng giải tranh chấp đất đai có văn hướng dẫn Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao Tức điều kiện hòa giải tiền tố tụng áp dụng tranh chấp có quyền sử dụng đất, cịn tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng quyền sử dụng đất,… khơng phải tiến hành hịa giải UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp 1.1.4 Về thời hiệu khởi kiện Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất phân biệt sau: - Đối với tranh chấp người có quyền sử dụng đất, địi lại quyền sử dụng đất người khác quản lý, sử dụng: BLDS năm 2015 không hạn chế thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện - Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực giao dịch thơng qua hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất áp dụng quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải tranh chấp hợp đồng 03 năm, kể từ ngày quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm (Điều 429 BLDS năm 2015) Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải tranh chấp hợp đồng 02 năm - Đối với tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS năm 2015) Đây điểm BLDS năm 2015 Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà khơng có phân biệt dia sản thừa kế bất động sản hay động sản BLDS năm 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản 30 năm bất động sản, 10 năm động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế 1.2 Về nội dung 1.2.1 Áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền sử dụng đất Khi giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần lưu ý áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Khi giải tranh chấp thụ lý sau ngày 01/7/2014, mặt tố tụng phải áp dụng Luật đất đai năm 2013 BLTTDS có hiệu lực thời điểm giải vụ án Tuy nhiên, giải nội dung tranh chấp, Tòa án phải áp dụng pháp luật nội dung thời điểm phát sinh quan hệ pháp luật mà đương có tranh chấp Tức tùy quan hệ cụ thể, Thẩm phán phải lựa chọn áp dụng Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, chí văn quy định đất đai từ trước năm 1993 để giải tranh chấp Các văn pháp luật mà Thẩm phán phải nghiên cứu giải tranh chấp quyền sử dụng đất gồm: a) Giai đoạn trước ngày 01/7/1980: - Thông tư 70/TTg ngày 07/7/1962 Thủ tướng Chính phủ quản lý đất tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang nội thành, nội thị - Quyết định 188/CP ngày 25/9/1976 Hội đồng Chính phủ sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất hình thức bóc lột thực dân, phong kiến miền Nam Việt Nam - Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 Hội đồng Chính phủ việc ban hành sách quản lý cải tạo xã hội chủ nghĩa với nhà đất cho thuê thị tỉnh phía Nam - Tiểu mục 2.1 mục Phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao b) Giai đoạn thi hành Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1987: * Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1987: Ngày 18/12/1980, Quốc hội khóa VI thơng qua Hiến pháp năm 1980, Nhà nước tun bố xố bỏ hình thức sở hữu tư nhân tư liệu sản xuất, có đất đai, khẳng định có hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Hiến pháp năm 1980 làm thay đổi chế độ sở hữu đất đai Việt Nam từ Từ chỗ cịn tồn nhiều hình thức sở hữu khác đất đai, Nhà nước xác lập chế độ sở hữu tồn dân đất đai Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 (Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật Đất đai Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, văn pháp luật quan trọng nhằm cụ thể hóa thêm bước sách đất đai quy định Điều 19 Điều 20 Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1987 tiếp tục quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý” (Điều 1); đồng thời “Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô hình thức” (Điều 5), sở đó, hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai bị nghiêm cấm Do đó, tất giao dịch dân đất đai thời gian bị coi trái pháp luật Khái niệm quyền sử dụng đất người sử dụng đất đời Theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất người Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn; quyền sử dụng đất người sử dụng đất có giới hạn: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể quyền chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao khơng cịn sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định” (Điều 3, Điều 49) Điều thể người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản đất; cịn đất, người sử dụng đất có quyền chiếm hữu thực tế * Các văn pháp luật khác đất đai thường áp dụng giải tranh chấp quyền sử dụng đất là: - Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước - Quyết định số 13/HĐBT ngày 01/02/1989 Hội đồng Bộ trưởng việc giải số vấn đề cấp bách ruộng đất - Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 Hội đồng Bộ trưởng việc thi hành Luật Đất đai năm 1987 - Thời kỳ thay đổi kinh tế từ kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường, hàng loạt văn pháp luật đời, phải kể đến ba pháp lệnh có ý nghĩa to lớn việc điều chỉnh giao dịch dân là: Pháp lệnh Hợp đồng dân có hiệu lực ngày 01/7/1991; Pháp lệnh Nhà ngày 26/3/1991; Pháp lệnh Thừa kế ngày 10/9/1990 - Chỉ thị Hội đồng Bộ trưởng số 70/CT ngày 09/3/1992 việc thực số biện pháp cấp bách để ngăn chặn việc giao đất, mua bán, chuyển nhượng sử dụng đất đai trái pháp luật - Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (tiểu mục 2.2 mục phần II) c) Giai đoạn thi hành Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực ngày 15/10/1993) Phần thứ năm - Chuyển quyền sử dụng đất, từ Điều 690 đến Điều 744 BLDS năm 1995 (có hiệu lực 01/7/1996 quy định hồi tố, có hiệu lực áp dụng từ ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực): * Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993: Hiến pháp năm 1992 đời thay Hiến pháp năm 1980, Nhà nước tiếp tục khẳng định: “Đất đai Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) Nhà nước thống quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, để lại thừa kế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Tuy vậy, phạm vi quyền sử dụng đất có thay đổi bản: “Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật” (Điều 18) Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993, thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài hộ gia đình, cá nhân cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất” (Điều 3) Với quy định khái niệm sở hữu đất đai nước ta mang nội dung ý nghĩa mới, quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất, trở thành quyền tài sản độc lập với chủ sở hữu Bên cạnh đó, BLDS năm 1995 quy định cụ thể hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744; theo đó, Nhà nước cho phép người sử dụng đất hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất loại tài sản mang tính đặc thù riêng thể như: Người sử dụng đất khơng có tồn quyền chủ sở hữu tài sản khác; hình thức, thủ tục, điều kiện thực quyền pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với chủ thể khác; hình thức phải thông qua văn hợp đồng, quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký; việc chuyển quyền sử dụng đất bị giới hạn thời hạn mà Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất Ngoài ra, BLDS năm 1995 quy định phân loại tài sản thành động sản bất động sản, đất đai coi bất động sản (Điều 181) Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất tài sản người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng * Các văn pháp luật khác đất đai thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 1993 thường áp dụng giải tranh chấp quyền sử dụng đất là: - Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 Chính phủ ban hành Quy định việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp - Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam năm 1994 - Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 Chính phủ ban hành Quy định việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp - Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ việc quản lý, sử dụng đất đô thị - Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất tạiViệt Nam năm 1994 - Pháp lệnh ngày 27/8/1996 Uỷ ban thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Công văn số 440/CV-ĐC ngày 12/4/1996 Tổng cục địa việc hướng dẫn số vấn đề xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Chỉ thị số 245-TTg ngày 22/4/1996 Thủ tướng Chính phủ việc tổ chức thực số việc cấp bách quản lý, sử dụng đất tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 - Quyết định số 245/1998/QĐ-TTg ngày 21/12/1998 Thủ tướng Chính phủ thực trách nhiệm quản lý nhà nước cấp rừng đất lâm nghiệp - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 củaTổng cục Địa hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 đồng vô hiệu phải đảm bảo quyền lợi cho người thứ tình có (Điều 133 BLDS năm 2015) * Giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: Áp dụng BLDS năm 2015 tiểu mục 2.4 Mục Phần I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP - Xác định lỗi: Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, nguyên tắc bên mua trả lại nhà cho bên bán, bên bán nhận lại nhà trả lại nhận cho bên mua Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 131 BLDS năm 2015 bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà vô hiệu mà gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại cho bên Việc xác định lỗi thực sau: + Một bên bị coi có lỗi bên có hành vi làm cho bên nhầm tưởng có đầy đủ điều kiện để mua nhà bán nhà hợp pháp Đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định điều 125 (Giao dịch dân vô hiệu người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện), Điều 126 (Giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn), Điều 127 (Giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép) Điều 128 (Giao dịch dân vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi mình) BLDS năm 2015 , áp dụng quy định điều luật tương ứng để xác định lỗi bên bán lỗi bên mua + Đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu lỗi hai bên (trừ trường hợp quy định Điều 123 BLDS năm 2015- Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội): phải xác định mức độ lỗi bên để định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi bên Nếu bên có lỗi tương đương bên chịu 1/2 giá trị thiệt hại, mức độ lỗi họ khơng tương đương nhau, trách nhiệm bồi thường thiệt hại xác định theo mức độ lỗi bên Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, bên bán phải trả cho bên mua số tiền nhận bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu nhận); bên mua có lỗi làm cho nhà bị hư hỏng tháo dỡ phải bồi thường khoản tiền bên bán bỏ để sửa chữa, khơi phục lại tình trạng ban đầu bên mua làm hư hỏng tháo dỡ nhà Trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá hướng dẫn điểm c tiểu mục 2.4 mục phần I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu, bên bán phải trả cho bên mua số tiền nhận bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu nhận) Trong trường hợp có chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá hướng dẫn điểm c tiểu mục 2.4 mục phần I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP Nếu thời gian quản lý, bên mua cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất nhận lại nhà bên bán phải toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối quan có thẩm quyền khơng cho phép mà bên mua cố tình cải tạo, sửa chữa - Xác định thiệt hại: Thiệt hại khoản tiền mà bên bán bỏ để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu nhà bên mua tháo dỡ làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất Trường hợp hợp đồng mua bán nhà khơng có đặt cọc bên khơng có thoả thuận khác việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại thiệt hại cịn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá nhà – chênh lệch giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm thiệt hại khác (nếu có) Để xác định thiệt hại phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất xác định thiệt hại nhà sau: + Nếu đương không thoả thuận giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất giá trị thiệt hại, Tồ án u cầu quan chuyên môn định giá định thành lập hội đồng định giá Giá nhà giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá thị trường chuyển nhượng địa phương nơi có nhà tranh chấp loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm + Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường địa phương Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất địa phương, Tồ án vào giá Uỷ ban nhân dân quy định giá niêm yết Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không thiết phải thành lập Hội đồng định giá e) Vấn đề đặt cọc hợp đồng mua bán nhà ở: Áp dụng BLDS mục phần I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, phần hợp đồng mua bán nhà nên hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu đặt cọc vơ hiệu Đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định Điều 117 BLDS năm 2015 phải lập thành văn (có thể lập thành văn riêng ghi hợp đồng chính) Trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên khơng có thỏa thuận khác việc xử lý đặt cọc việc xử lý thực sau: - Trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng khơng giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 328 BLDS năm 2015 - Trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng khơng thực phát hợp đồng bị vơ hiệu khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung - Trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vơ hiệu hợp đồng bị vơ hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vơ hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 131 BLDS năm 2015 - Nếu hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan khơng phạt cọc g) Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có người Việt Nam định cư nước tham gia: Trước đây, Điều 126 Luật Nhà năm 2005 văn pháp luật nhà trước quy định người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam số trường hợp (về đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, người phép sống ổn định Việt Nam đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định sở hữu nhà Việt Nam) Hiện nay, theo quy định Điều Luật Nhà năm 2014, người Việt Nam định cư nước đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Khi xảy tranh chấp người Việt Nam định cư nước với người Việt Nam việc gửi tiền nhờ mua đứng tên hộ nhà ở, phải xác định thời điểm tranh chấp, người Việt Nam định cư nước ngồi bên tranh chấp có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam hay không Tùy trường hợp mà xử lý sau: * Trường hợp xảy tranh chấp, người Việt Nam định cư nước ngồi khơng có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: Khi xảy tranh chấp người Việt Nam định cư nước với người Việt Nam việc gửi tiền nhờ mua đứng tên hộ nhà kể thời điểm mua nhà họ chưa thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, xảy tranh chấp họ thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam phải cơng nhận cho người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ nhờ người Việt Nam mua đứng tên hộ * Trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi khơng có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: Đối với trường hợp xảy tranh chấp phải xác định giao dịch người Việt Nam định cư nước với người Việt Nam đứng tên hộ giấy tờ nhà đất giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Tuy nhiên, Điều 123 Điều 131 BLDS năm 2015 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu từ giao dịch không hợp pháp nên giải theo hướng: - Nếu người Việt Nam có nhu cầu sử dụng nhà đất cơng nhận cho họ quyền sở hữu nhà đất này, đồng thời phải xác định giá trị quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để giải + Trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thời điểm xét xử giá tiền (vàng) bỏ để mua nhà đất cần buộc người Việt Nam tốn cho người Việt Nam định cư nước số tiền (vàng) bỏ để mua nhà đất + Trường hợp giá trị nhà quyền sử dụng đất thời điểm xét xử cao giá lúc mua, số tiền (vàng) chênh lệch chia đơi bên nửa + Trường hợp giá trị nhà quyền sử dụng đất thời điểm xét xử thấp giá lúc mua người Việt Nam phải hoàn lại cho người Việt Nam định cư nước số tiền (vàng) giá trị theo định giá - Nếu người Việt Nam không đồng ý nhận nhà đất không đủ điều kiện mua nhà cần phát nhà, đất đó: + Trường hợp giá trị nhà đất thời điểm phát cao giá lúc mua trả cho người Việt Nam định cư nước số tiền (vàng) bỏ để mua nhà đất, số lại chia đôi bên nửa + Trường hợp giá trị nhà đất thời điểm phát thấp giá lúc mua hồn trả cho người Việt Nam định cư nước số tiền giá trị phát 2.2.2 Giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà a) Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà năm 1991 có hiệu lực): Áp dụng Điều Nghị 58/1998/NQ-UBTVQH10 mục phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC * Trường hợp thời hạn thuê nhà theo hợp đồng hết trước ngày Nghị 58/1998/ NQ-UBTVQH10 có hiệu lực: a) Nếu bên thoả thuận việc tiếp tục thuê bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà theo quy định BLDS b) Nếu bên không thoả thuận việc tiếp tục thuê, bên cho thuê lấy lại nhà trường hợp: - Bên th có chỗ khác, bên cho thuê lấy lại nhà ở, phải thông báo văn cho bên thuê biết trước ba tháng; - Bên thuê có điều kiện tạo lập chỗ khác bên cho thuê tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ khác, bên cho thuê lấy lại nhà ở, phải thông báo văn cho bên thuê biết trước sáu tháng; - Bên cho th khơng có chỗ khơng có điều kiện tạo lập chỗ khác, tuỳ trường hợp mà bên cho thuê lấy lại phần tồn nhà ở, phải thơng báo văn cho bên thuê biết trước ba tháng; - Bên cho thuê có nhà có khó khăn đời sống có diện tích mức bình qn 6m 2/người bên th khơng có chỗ khác khơng có điều kiện tạo lập chỗ khác, tuỳ trường hợp mà bên cho thuê lấy lại phần nhà cho thuê, phải thông báo văn cho bên thuê biết trước sáu tháng; Nếu bên cho thuê chưa lấy lại nhà khơng thuộc trường hợp nêu lấy lại nhà kể từ ngày 01/7/2005, phải thông báo văn cho bên thuê biết trước ba tháng * Trường hợp đến ngày Nghị 58/1998/NQ-UBTVQH10 có hiệu lực mà thời hạn thuê nhà theo hợp đồng còn, kết thúc trước ngày 01 tháng năm 2005: bên khơng có thoả thuận khác, bên cho thuê lấy lại nhà kể từ ngày 01 tháng năm 2005, phải thông báo văn cho bên thuê biết trước ba tháng Nếu bên thuê nhà tiếp tục nhà thuê sau hết thời hạn hợp đồng trước ngày 01 tháng năm 2005 mà phát sinh trường hợp nêu điểm b nêu bên cho thuê lấy lại nhà trường hợp * Trường hợp thời hạn thuê nhà theo hợp đồng sau ngày 01 tháng năm 2005, bên thoả thuận khác, bên cho th lấy lại nhà kể từ ngày hết thời hạn thuê * Trường hợp thời hạn thuê nhà không xác định hợp đồng bên khơng có thoả thuận khác, bên cho thuê lấy lại nhà kể từ ngày 01 tháng năm 2005, phải thông báo văn cho bên thuê biết trước ba tháng; đến trước ngày 01 tháng năm 2005 mà phát sinh trường hợp nêu điểm b nêu bên cho thuê lấy lại nhà trường hợp Lưu ý: Trong trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu tư nhân xác lập trước ngày 01 tháng năm 1991 mà có người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngồi tham gia khơng áp dụng Nghị Quyết số 58 để giải mà phải áp dụng Nghị số 1037/2006/NQ-UBTVQH ngày 27/7/2006 để giải Ngoài ra, tranh chấp hợp đồng thuê nhà đô thị miền Nam cần xem thêm Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 Hội đồng Chính phủ b) Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực): Áp dụng Pháp lệnh nhà năm 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 văn có liên quan Khi giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà thời kỳ cần lưu ý hình thức hợp đồng phải lập thành văn phải công chứng chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 21 Pháp lệnh Nhà ở) Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập khoảng thời gian mà sau ngày 01/7/1996 hiệu lực nội dung hình thức phù hợp với quy định BLDS năm 1995 áp dụng quy định BLDS năm 1995 để giải tranh chấp; nội dung hình thức vi phạm điều cấm trái đạo đức xã hội theo quy định BLDS bên phải tự hủy hợp đồng đó, khơng hợp đồng bị coi vơ hiệu Tuy nhiên, tuyên bố hợp đồng vô hiệu cần lưu ý không giải lại phần thực xong trước ngày 01/7/1996, phát sinh tranh chấp nghĩa vụ từ việc thực hợp đồng trước ngày 01/7/1996 áp dụng quy định pháp luật có hiệu lực trước ngày 01/7/1996 để giải quyết, phần hợp đồng chưa thực thực từ ngày 01/7/1996 áp dụng quy định Điều 146 BLDS năm 1995 (Điều 137 BLDS năm 2005) để giải hậu Đối với việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích xây dựng nhà khuôn viên nhà cho thuê diễn trước ngày 01/7/1996, việc lấy lại nhà thực theo Điều 11 Nghị 58/1998 phần III Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 Bộ Xây dựng, Điều Quyết định 297-CT ngày 02/10/1991 Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, cụ thể: - Đối với trường hợp nhà sửa chữa, lấy lại nhà, bên cho thuê phải toán cho bên thuê giá trị đầu tư sửa chữa lại theo giá thị trường thời điểm tốn, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; - Đối với trường hợp nhà cải tạo, nâng cấp mà khơng có phản đối bên cho thuê, lấy lại nhà, bên cho thuê phải toán cho bên thuê giá trị đầu tư cải tạo, nâng cấp lại theo giá thị trường thời điểm toán, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Trường hợp có phản đối bên cho thuê lấy lại nhà, bên cho thuê phải toán phần giá trị đầu tư cải tạo, nâng cấp lại theo giá thị trường thời điểm toán, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; - Đối với trường hợp bên thuê làm thêm diện tích xây dựng nhà khuôn viên nhà th, bên khơng có thoả thuận khác, giải sau: + Trong trường hợp bên cho thuê đồng ý văn đến trước ngày 01 tháng năm 1996 không khiếu kiện đến quan nhà nước có thẩm quyền việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà diện tích làm thêm nhà sử dụng để cách riêng biệt với nhà cho th diện tích làm thêm, nhà thuộc quyền sở hữu bên thuê họ phải toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; + Trong trường hợp bên cho thuê đồng ý văn đến trước ngày 01 tháng năm 1996 khơng khiếu kiện đến quan nhà nước có thẩm quyền việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới, diện tích làm thêm nhà sử dụng để cách riêng biệt với nhà cho th diện tích làm thêm, nhà thuộc quyền sở hữu bên cho thuê họ phải toán cho bên thuê giá trị đầu tư xây dựng lại phần diện tích làm thêm, nhà theo giá thị trường thời điểm toán, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; + Trong trường hợp không bên cho thuê đồng ý văn đến trước ngày 01 tháng năm 1996 có khiếu kiện đến quan nhà nước có thẩm quyền việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới, diện tích làm thêm, nhà thuộc quyền sở hữu bên cho thuê họ phải toán cho bên thuê phần giá trị đầu tư xây dựng lại phần diện tích làm thêm, nhà theo giá thị trường thời điểm toán, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; + Trường hợp nhà cho thuê bị phá dỡ bên thuê xây dựng nhà thay thế, việc phá dỡ có đồng ý văn bên cho thuê đến trước ngày 01 tháng năm 1996 mà bên cho thuê không khiếu kiện đến quan nhà nước có thẩm quyền, nhà thuộc quyền sở hữu bên cho thuê họ phải toán cho bên thuê giá trị đầu tư xây dựng lại nhà theo giá thị trường thời điểm toán, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Nếu khơng bên cho th đồng ý đến trước ngày 01 tháng năm 1996 có khiếu kiện, bên cho th phải toán cho bên thuê phần giá trị đầu tư xây dựng lại nhà theo giá thị trường thời điểm toán, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; + Trường hợp bên có thoả thuận nhà thuộc quyền sở hữu bên thuê bên thuê phải toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác c) Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015: BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, Luật Nhà năm 2005 văn có liên quan thời kỳ quy định đầy đủ chi tiết hợp đồng thuê nhà nên giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Thẩm phán vào văn để giải Theo quy định văn pháp luật hợp đồng thuê nhà xác lập từ ngày 01/7/1996 phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên phải cơng chứng chứng thực BLDS năm 1995 không quy định việc xác lập quyền sở hữu nhà cho bên thuê diện tích làm thêm diện tích xây dựng mới, mà quy định nghĩa vụ bên cho thuê phải bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận, bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường; theo BLDS năm 2005 bên thuê nhà cịn có quyền u cầu bên cho th sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng d) Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay: Khi giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay, Thẩm phán vào Luật Nhà năm 2014, BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) để giải BLDS năm 2015 quy định chung hợp đồng cho thuê tài sản, hợp đồng cho thuê nhà dẫn chiếu đến Luật Nhà Theo quy định Luật Nhà năm 2014, hợp thuê nhà phải lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực 2.2.3 Giải tranh chấp hợp đồng mượn, nhờ nhà a) Đối với hợp đồng mượn, nhờ xác lập trước 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà có hiệu lực): Áp dụng Điều Nghị 58/1998/NQ-UBTVQH10 mục phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC - Trường hợp thời hạn cho mượn, cho nhờ nhà theo hợp đồng hết trước ngày Nghị 58/1998 có hiệu lực, bên cho mượn, bên cho nhờ lấy lại nhà ở, bên thoả thuận khác, phải thơng báo văn cho bên mượn, bên nhờ biết trước ba tháng - Trường hợp đến ngày Nghị 58/1998 có hiệu lực mà thời hạn cho mượn, cho nhờ nhà theo hợp đồng còn, bên cho mượn, bên cho nhờ lấy lại nhà kể từ hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác, phải thông báo văn cho bên mượn, bên nhờ biết trước ba tháng - Trường hợp thời hạn cho mượn, cho nhờ nhà khơng xác định hợp đồng, bên cho mượn, bên cho nhờ lấy lại nhà ở, bên khơng có thoả thuận khác, phải thông báo văn cho bên mượn, bên nhờ biết trước sáu tháng Trong trường hợp bên mượn, bên nhờ khơng có chỗ khác khơng có điều kiện tạo lập chỗ khác, tuỳ trường hợp mà tiếp tục sử dụng phần toàn nhà mượn, nhờ ngày 01 tháng năm 2005 bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà theo quy định BLDS; giá thuê nhà thực theo quy định khoản Điều Nghị 58/1998; bên mượn, bên nhờ không chịu ký kết hợp đồng phải trả lại nhà; bên cho mượn, bên cho nhờ khơng chịu ký kết hợp đồng bên mượn, bên nhờ tiếp tục nhà mượn, nhờ ngày 01 tháng năm 2005 b) Đối với hợp đồng mượn, nhờ nhà xác lập từ 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực): Pháp lệnh nhà năm 1991 cho phép chủ sở hữu nhà có quyền cho nhờ nhà khơng có quy định cụ thể hợp đồng đồng mượn, nhờ nhà Do đó, có tranh chấp xảy việc mượn, nhờ nhà xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 áp dụng quy định Pháp lệnh Hợp đồng Dân 1991 Thông tư liên ngành 03/TTLN ngày 10/8/1996 hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị Quốc hội việc thi hành BLDS năm 1995 để giải Đối với việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích xây dựng nhà khuôn viên nhà mượn, nhà nhờ diễn trước ngày 01/7/1996 giải tương tự trường hợp thuê nhà c) Đối với hợp đồng mượn, nhờ nhà xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015: Áp dụng BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, Luật Nhà năm 2005 văn có liên quan để giải d) Đối với hợp đồng mượn, nhờ nhà xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay: Áp dụng BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017), Luật Nhà năm 2014 (từ Điều 153 đến Điều 154) văn có liên quan để giải 2.2.4 Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở: a) Đối với hợp đồng xác lập trước 01/7/1991: Áp dụng Điều Nghị 58/1998 mục phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC Đối với loại hợp đồng tặng cho nhà khơng có điều kiện mà bên tặng cho nhận nhà ở, chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, cơng nhận hợp đồng cho phép bên tặng cho nhà làm thủ tục chuyển quyền sở hữu; bên tặng cho chưa nhận nhà chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng tặng cho nhà bị huỷ bỏ Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện mà điều kiện xảy thực đầy đủ, tuỳ trường hợp mà giải sau: + Nếu bên tặng cho nhận nhà chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, Tồ án cơng nhận nhà thuộc quyền sở hữu bên tặng cho; + Nếu bên tặng cho chưa nhận nhà chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, Tồ án tun bố hợp đồng tặng cho nhà bị huỷ bỏ Trong trường hợp này, bên tặng cho có yêu cầu giải điều kiện xảy thực hiện, Tồ án giải u cầu + Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hợp đồng tặng cho nhà hoàn tất mà nhà chưa giao cho bên tặng cho, Tồ án buộc bên tặng cho phải giao nhà cho bên tặng cho thời hạn tháng, kể từ ngày bên tặng cho có yêu cầu văn Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện mà điều kiện chưa xảy chưa thực thực phần, Tồ án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà bị huỷ bỏ b) Đối với hợp đồng tặng cho xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996: Pháp lệnh Nhà năm 1991 khơng có quy định cụ thể hợp đồng tặng cho nhà Do đó, có tranh chấp xảy việc tặng cho nhà xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 áp dụng quy định Pháp lệnh Hợp đồng Dân 1991 Thông tư liên ngành 03/TTLN ngày 10/8/1996 hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị Quốc hội việc thi hành BLDS năm 1995 để giải c) Đối với hợp đồng tặng cho nhà xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015: Áp dụng quy định BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 để giải Theo đó: Hợp đồng tặng cho nhà phải lập thành văn phải công chứng chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp tặng cho nhà có điều kiện điều kiện xảy hợp đồng có hiệu lực Khi giải tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà (kể hợp đồng mua bán, thuê mua, đổi nhà ở) cần lưu ý thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà để xác định hiệu lực hợp đồng tặng cho Vấn đề BLDS Luật Nhà quy định không thống nhất: theo quy định Luật Nhà quyền sở hữu nhà chuyển cho bên nhận tặng cho (bên mua, bên thuê mua, bên nhận đổi) kể từ thời điểm hợp đồng tặng cho công chứng (khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005); theo quy định BLDS (1995 2005) hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (khoản Điều 463 BLDS năm 1995 khoản Điều 467 BLDS năm 2005) Do Luật nhà luật chuyên ngành nên phải áp dụng quy định Luật Nhà d) Đối với hợp đồng tặng cho nhà xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay: Áp dụng quy định BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) Luật Nhà năm 2014 để giải Tương tự BLDS năm 2005, Điều 459 BLDS năm 2015, quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Điều 122 Luật Nhà năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà thời điểm công chứng, chứng thực Do Luật nhà luật chuyên ngành nên phải áp dụng quy định Luật Nhà năm 2014, xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà thời điểm công chứng, chứng thực 2.2.5 Giải tranh chấp thừa kế nhà a) Trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1996: - Theo quy định Điều Nghị số 58/1998 trường hợp thừa kế nhà mở trước ngày 01/7/1991 mà di sản thừa kế chưa chia, có u cầu chia, vào quy định pháp luật thừa kế để giải - Đối với tranh chấp thừa kế nhà mở sau ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 áp dụng Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 Pháp lệnh Nhà năm 1991 để giải Khi giải yêu cầu cần ý đến việc tính thời hiệu theo quy định khoản Điều 36 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 hướng dẫn điểm c khoản Mục III Thông tư liên ngành số 03/TTLN ngày 10/8/1996 Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị Quốc hội việc thi hành Bộ luật dân sự" Theo đó, việc thừa kế mở trước ngày ban hành Pháp lệnh Thừa kế, thời hạn mười năm để người thừa kế thực quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế bác bỏ quyền thừa kế người khác, tính từ ngày công bố Pháp lệnh Thừa kế (ngày 10/9/1990) Như vậy, việc thừa kế mở trước ngày 30/8/1990 người thừa kế có quyền khởi kiện đến hết ngày 9/9/2000 Sau ngày 09/9/2000 đương khơng có quyền khởi kiện việc thừa kế mở trước ngày 30/8/1990 b) Trường hợp thừa kế mở từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/2015: Áp dụng BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 để giải Cần lưu ý: Đối với nhà thuộc sở hữu chung hợp mà người thừa kế chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cịn lại người thừa kế nhà theo di chúc theo pháp luật Trường hợp có người thừa kế khơng phải chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung hợp người thừa kế tốn phần giá trị nhà mà họ thừa kế Đối với nhà thuộc sở hữu chung theo phần phần nhà người để lại thừa kế chia cho người thừa kế theo di chúc theo pháp luật; nhà bán để chia giá trị người thừa kế ưu tiên mua; người thừa kế khơng mua chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà toán cho người thừa kế giá trị nhà mua c) Trường hợp thừa kế mở từ ngày 01/7/2015 đến nay: Áp dụng BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) Luật Nhà năm 2014 để giải 2.2.6 Giải tranh chấp hợp đồng đổi nhà a) Trường hợp hợp đồng đổi nhà xác lập trước 01/7/1991: Áp dụng Điều Nghị số 58/1998, mục phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC để giải Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hồn tất, giải sau: + Nếu bên giao nhà cho nhau, bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu; + Nếu bên giao nhà mà bên chưa giao, bên chưa giao nhà phải thực nghĩa vụ theo hợp đồng; + Nếu bên giao phần nhà cho nhau, bên phải giao nốt phần lại cho bên kia; + Nếu bên giao nhà cho mà có chênh lệch giá trị bên có nghĩa vụ tốn chưa trả đủ tiền, phải trả cho bên khoản tiền thiếu theo giá thị trường thời điểm tốn Bên khơng thực nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi gây thiệt hại, phải bồi thường thiệt hại theo quy định BLDS; Nếu bên chưa giao nhà cho nhau, hợp đồng bị huỷ bỏ Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hợp đồng đổi nhà hoàn tất mà bên chưa giao nhà cho bên chưa giao nhà cho bên kia, bên phải thực nghĩa vụ theo hợp đồng Trường hợp bên đổi cho quyền sử dụng nhà mà không chuyển quyền sở hữu nhà ở, xảy tranh chấp, giải sau: + Nếu bên giao nhà mà bên chưa giao, bên chưa giao phải thực nghĩa vụ theo hợp đồng Bên không thực nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi gây thiệt hại, phải bồi thường thiệt hại theo quy định BLDS; + Nếu hợp đồng có thời hạn, thời hạn hết, bên phải trở lại tình trạng ban đầu thời hạn tháng kể từ ngày hết hạn, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; hợp đồng khơng xác định thời hạn, bên có quyền u cầu trở lại tình trạng ban đầu, phải thơng báo văn cho bên biết trước ba tháng Hợp đồng đổi nhà mà toàn phần nội dung vi phạm điều cấm trái đạo đức xã hội theo quy định BLDS bị vơ hiệu tồn phần hậu pháp lý giải theo quy định Điều 146 BLDS b) Trường hợp đổi nhà xác lập từ 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/2015: Trường hợp đổi nhà từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 áp dụng quy định Pháp lệnh Nhà năm 1991 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 để giải Trường hợp đổi nhà từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015 áp dụng BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 để giải Theo đó: Hợp đồng đổi nhà phải lập thành văn phải có cơng chứng chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Mỗi bên hợp đồng đổi nhà coi người bán nhà giao cho bên người mua nhà nhận Do đó, quy định mua bán nhà áp dụng giải tranh chấp hợp đồng đổi nhà Khi đổi nhà mà có chênh lệch giá trị bên đổi nhà phải tốn giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác c) Trường hợp đổi nhà xác lập từ 01/7/2015 đến nay: Áp dụng BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) Luật Nhà năm 2014 để giải 2.2.7 Giải tranh chấp quản lý nhà vắng chủ cá nhân với cá nhân a) Việc quản lý nhà vắng chủ từ trước 01/7/1991: Áp dụng Điều 10 Nghị số 58/1998 để giải quyết, cụ thể: - Trong trường hợp trước vắng, chủ sở hữu nhà có uỷ quyền quản lý hợp pháp ngày 01 tháng năm 1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) chưa hết thời hạn uỷ quyền có uỷ quyền hợp pháp khơng xác định thời hạn uỷ quyền, việc thực nội dung uỷ quyền theo quy định BLDS; chủ sở hữu nhà chết, việc uỷ quyền chấm dứt việc thừa kế nhà giải theo quy định BLDS - Trong trường hợp trước vắng, chủ sở hữu nhà có uỷ quyền quản lý hợp pháp thời hạn uỷ quyền hết trước ngày 01 tháng năm 1996, giải sau: a) Nếu chủ sở hữu có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 01 tháng năm 1996, nhà trả lại cho chủ sở hữu; chủ sở hữu chết, cơng nhận quyền sở hữu cho người thừa kế b) Nếu chủ sở hữu khơng có u cầu lấy lại nhà trước ngày 01 tháng năm 1996 chết trước chết khơng có u cầu lấy lại nhà, cơng nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, người quản lý, sử dụng nhà c) Nếu khơng có người quy định điểm a điểm b khoản này, cơng nhận quyền sở hữu nhà cho người quản lý, sử dụng liên tục nhà từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị có hiệu lực Trong trường hợp đến ngày Nghị có hiệu lực khơng có người quản lý, sử dụng nói trên, nhà thuộc Nhà nước người quản lý, sử dụng thuê quyền ưu tiên mua - Trong trường hợp trước vắng, chủ sở hữu nhà khơng có uỷ quyền quản lý hợp pháp cơng nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, người quản lý, sử dụng nhà đó; khơng có người nói trên, cơng nhận quyền sở hữu nhà cho người quản lý, sử dụng liên tục nhà từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị có hiệu lực Trong trường hợp đến ngày Nghị có hiệu lực khơng có người quản lý, sử dụng nói trên, nhà thuộc Nhà nước người quản lý, sử dụng thuê ưu tiên mua - Trong trường hợp nhà vắng chủ chủ sở hữu hoạt động cách mạng, tham gia kháng chiến, nhà trả lại cho chủ sở hữu Nếu chủ sở hữu chết, nhà thuộc quyền sở hữu người thừa kế Trong trường hợp khơng có người thừa kế, cơng nhận quyền sở hữu nhà cho người quản lý, sử dụng liên tục nhà từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng ngày Nghị có hiệu lực Trong trường hợp đến ngày Nghị có hiệu lực khơng có người quản lý, sử dụng nói nhà thuộc Nhà nước người quản lý, sử dụng thuê quyền ưu tiên mua - Trong trường hợp người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà vắng chủ quy định khoản 1, 2, Điều không công nhận chủ sở hữu nhà đó, có quyền u cầu người công nhận chủ sở hữu phải đền bù khoản chi phí hợp lý trơng nom, bảo quản nhà Lưu ý: Nếu nhà thuộc sở hữu tư nhân xác lập trước ngày 01 tháng năm 1991 người Việt Nam định cư nước ngồi áp dụng Nghị số 1037/2006 để giải b) Đối với việc quản lý nhà vắng chủ từ 01/7/1991 đến nay: Pháp lệnh nhà năm 1991 khơng có quy định cụ thể quản lý nhà vắng chủ cá nhân với cá nhân Do đó, có tranh chấp xảy liên quan đến việc quản lý nhà vắng chủ cá nhân với cá nhân tùy trường hợp áp dụng Pháp lệnh hợp đồng dân sự, BLDS năm 1995, BLDS 2005 năm, BLDS năm 2015 Luật Nhà năm 2005, Luật Nhà năm 2014 để giải 2.2.8 Xét xử vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà ở: Để áp dụng quy định pháp luật việc giải tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, cần xác định rõ yếu tố liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, cụ thể là: - Các giao dịch nhà mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế nhà ở… - Các sách Nhà nước liên quan đến việc phân nhà, cải tạo, quản lý nhà - Các yếu tố liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà vắng chủ Vì vậy, cần xác định rõ thời điểm xảy giao dịch hay yếu tố nêu để áp dụng pháp luật tương ứng với thời điểm xảy giao dịch yếu tố để giải tranh chấp quyền sở hữu nhà ... biết quyền người sử dụng đất rộng, các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất đa dạng: tranh chấp có quyền sử dụng đất, tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp nhân gia đình... dung 1.2.1 Áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền sử dụng đất Khi giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần lưu ý áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Khi giải tranh chấp thụ lý sau... quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2.2 Giải tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất người khác quản lý, sử dụng Tòa án cấp thụ lý nhiều vụ tranh chấp quyền sử dụng