KDBDS 2011 C1-Tong quan KDBDS pot

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2

Giảng viên: Ths Nguyễn Việt Bình

Bộ môn: Quản trị tài chính

Khoa: Tài chính – Ngân hàng

Trường:Đại học Thương mạiLiên lạc với giáo viên:0945121111

vietbinhnguyen@vcu.edu.vn

NỘI DUNG MÔN HỌC

Tài liệu tham khảo:

* TLTK bắt buộc:

1 Fillmore W Galaty, Wellington J Allaway,

Robert C Kyle, “Modern Real Estate

* Tài liệu bổ trợ:

- Đầu tư kinh doanh bất động sản – PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa.

- Các sách viết về kinh doanh bất động sản của Donal Trump.

1.1 Khái quát về bất động sản

1.1.1 KN: Theo điều 174 Luật Dân sự Nước CHXHCN Việt Nam: “BĐS là các tài sản bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Điều kiện để được coi là BĐS?

1 •• Một yếu tố vật chất có ích cho con người.Một yếu tố vật chất có ích cho con người.2 •• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc tổ chức.Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc tổ chức.3 •• Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định.Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định.4

•Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.

•Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.

5 •• Tồn tại lâu dàiTồn tại lâu dài

1.1.2 Các thuộc tính (đặc điểm) của BĐS

Đặc điểm của

Đặc điểm của

Tính bất độngTính bất

Tính không

đồng nhấtTính không

đồng nhất

Tính khan hiếm

Tính khan hiếmTính bền

vữngTính bền

vững

Một bất động sản muốn giao dịch được cần phải có những đặc tính gì?

1 ••Có tính hữu íchCó tính hữu ích

2 ••Có tính khan hiếmCó tính khan hiếm

3 ••Có yêu cầuCó yêu cầu

4 ••Có thể chuyển giao đượcCó thể chuyển giao được

1.2 Thị trường Bất động sản?

1.2.1 KN: Thị trường BĐS là nơi mà lực lượng cung BĐS và lực lượng cầu BĐS tương tác với nhau, và từ đó quyết định ra giá BĐS;

Là nơi phân phối hàng hóa BĐS cho người sử dụng khác nhau và được sử dụng các dịch vụ BĐS hỗ trợ.

Thị trường BĐS không chỉ là nơi giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS?

•Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

•Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Đặc điểm của thị trường BĐS?

• Thị trường không hoàn hảo• Thị trường không hoàn hảo

• Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BDS và giá cả BĐS• Cung BĐS phản ứng chậm hơn

so với cầu về BDS và giá cả BĐS

• Thị trường khó thâm nhập • Thị trường khó thâm nhập

6

Đặc điểm của thị trường BĐS?

Các nhân tố tác động tới TT BĐS?

1.2.3.Quá trình phát triển của TT BĐS?

1.2.4 Phân loại thị trường BĐS?

a Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai

(đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường

BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu

dùng như: đường sá, cầu cống v.v

b Căn cứ vào khu vực có BĐS:

+ TTBĐS khu vực đô thị

+ TTBĐS khu vực nông thôn+ TTBĐS khu vực giáp ranh

c.Căn cứ theo công dụng của BĐS:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX )

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)* Thị trường BĐS đặc biệt

đ.Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

e Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán

hoặc cho thuê.

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công

trình đã được mua hoặc thuê.

1.2.5.Vai trò của thị trường BĐS?

(1) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc gia.

(2) Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại mỗi quốc gia được huy động.

(3) Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội.

(4) Thị trường BĐS phát triển góp phần kích thích các thị trường khác phát triển.

(5) Thị trường BĐS phát triển cũng tạo nhu cầu sử dụng lao động rất lớn.

(6) Thị trường BĐS phát triển góp phần tăng thu cho ngân sách.

(7) Thị trường BĐS phát triển cũng tạo ra nền tảng để bình ổn giá thị trường.

1.2.6.Hàng hóa của thị trường BĐS?

1.2.7 Các thành phần tham gia TT?

1.3 Cung - Cầu BĐS?

1.3.1 Cầu BĐS?

Cầu BĐS là tổng số lượng hàng hóa BĐS, bao gồm đất đai và công trình XD gắn liền với đất đai mà người mua muốn chiếm hữu theo các mức giá trên thị trường.

Phân biệt: nhu cầu BĐS và cầu BĐS?

Điều kiện để xuất hiện cầu BĐS?

(1) có sự xuất hiện của nhu cầu BĐS mà quỹ BĐS hiện có không đáp ứng được.

(2) có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này để chuyển thành cầu trên thị trường.

(3) phải có sự hoạt động của thị trường để cầu gặp cung và xuất hiện thực sự trên thị trường.

Các loại cầu BĐS?

Các yếu tố tác động đến cầu BĐS?

Dân số tác động đến cầu BĐS ntn?

Tăng trưởng kinh tế?

Những thay đổi nào tác động đến cầu BĐS?

1.3.2 Cung BĐS?

KN: cung BĐS là lượng đất đai, nhà ở, công trình XD gắn liền với đất được cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nào đó theo các mức giá cân bằng trên thị trường.

MR:

Các yếu tố tác động đến cung BĐS?

Tác động từ phía Nhà nước?

Tác động từ phía các chủ thể tham gia thị trường?

Tăng trưởng kinh tế tác động ntn?

Thay đổi công nghệ xây dựng tác động ntn?

Giá BĐS trên đất gắn liền với mảnh đất.

Xác định cá biệt trên mỗi BĐS, cho mỗi giao dịch.

Có xu hướng tăng giá theo thời gian.

1.4 Sự hình thành và phát triển TT BĐS ở Việt Nam?

Giai đoạn bị thực dân Pháp đô hộ

Giai đoạn 1954 – 1975

Giai đoạn trước đổi mới (1975 -1993)

Giai đoạn đổi mới kinh tế định hướng thị trường (1993 đến nay)

Chu kỳ dao động của TT?

Xu hướng phát triển TT BĐS VN?

Thị trường BĐS ngày càng địa phương hóa.

Thị trường BĐS ngày càng gắn chặt với thị trường vốn và tài chính

Thị trường BĐS ngày càng chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật.

Xu hướng hoạt động của ngành KD BĐS?

1.5 Quản lý Nhà nước đối với TT BĐS

1.5.1 Tại sao cần kiểm soát TT BĐS?

Tăng trưởng và phát triển kinh tế

Công bằng và ổn định xã hội

Tăng thu ngân sách

Cải thiện chất lượng sống của người dân

Phát triển quan hệ kinh tế quốc tế

1.5.2 Chức năng và vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS Việt Nam?

Về chức năng:

(1) tạo khung pháp lý

(2) xây dựng hệ thống quản lý

(3) thiết lập hệ thống thông tin

(4) tạo môi trường cho thị trường BĐS hoạt động hoàn hảo và minh bạch.

(5) tạo ra sự đồng bộ và phát triển các hệ thống thị trường khác có liên quan.

(6) thực hiện điều tiết thị trường

Để thực hiện chức năng của mình thời gian qua , nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật có liên quan sau:

◦Luật Đất đai 2003

◦Luật Dân sự 2005

◦Luật Đầu tư 2005

◦Luật Nhà ở 2005

◦Luật Kinh doanh BĐS 2006

◦Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

◦…

Về vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS:

◦(1) Nhà nước có quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai.

◦(2) Nhà nước có quyền tối thượng về thu hồi đất

◦(3) Nhà nước có quyền phân vùng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sở hữu BĐS và quyền sử dụng đất đai

◦(4) Nhà nước có quyền đánh thuế tài sản BĐS

◦(5) Nhà nước có quyền quản lý và kiểm soát thị trường BĐS

◦(6) Nhà nước tham gia cung cấp các dịch vụ pháp lý và tư vấn pháp luật.

1.5.3 Các khía cạnh QLNN về TT BĐS

pháp luật, đối ngoại, xã hội, công nghệ,…

chiến lược, quy hoạch, ổn định tâm lý,…

can thiệp trực tiếp, gián tiếp

chế quản lý nhà nước

1.5.4.Nội dung QLNN đối với TT

làm hành lang pháp lý cho giao dịch và cơ sở cho quản lý thị trường BĐS

quy hoạch

giao dịch và kiểm soát thị trường

quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS