TÀI LIỆU ĐỊNH GIÁ

Câu 1: KnTS, quyền sở hữu TS A.KN:TS là 1 nguồn lực của DN,DN sử dụng nó,dự tính đem lại lợi ích cho DN b Quyền sở hữu TS - Là sự qđ về mặt pháp lý,cho phép chủ thể có khả năng khai thác lợi ích từ TS. - Quyền sở hữu: + Q.chiếm hữu được nắm giữ và quản lý. + Q.sử dụng:quyền khai thác những công dụng hữu ích của TS. + Q.định đoạt là q được chuyển giao quyền sở hữu,trao tay. Câu 2:.Định giá và thẩm định giá,pb gt, giá cả và cp? Thẩm định giá:là việc ước tính = tiền & độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó. Pb:-GT: biểu hiện =tiền về những lợi ích mà TS mang lại -Giá cả: biểu hiện = tiền hthanh lên trong qhe mua bán cung cầu -CP: biểu hiện = tiền để có hang hóa or để sx hang hóa Câu 3: Mục đích đánh giá TS - Thứ 1:phản ánh nhu cầu sd TS cho 1 công việc nhất định.Mục đích của định giá lquan chặt chẽ đến mục đích sd TS. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà TS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay trong các giao dịch đã được xđ trong nền kttt.Mục đích của ĐGTS thường là : + Chuyển giao quyền sở hữu:mua bán + Tài chính và tín dụng:cầm cố thế chấp, mua bảo hiểm +Xác định gtri tài sản DN:để lập báo cáo tài chính, mua bán hợp nhất +Xác định gtri TS đáp ứng yêu cầu về mặt pháp lý:nộp thuế,bồi thg Câu 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến gtri TS 1.Các yếu tố vật chất - Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà ts có thể mang lại cho người sd như: đối với đất đai là vị trí, kích thước,khả năng sửa chữa,cải tạo;đvới mmtb là các tính năng,tác dụng,độ bền vật liệu. - Tuy nhiên ts còn phụ thuộc vào khả năng đánh giá và khai thác của ng thẩm định và ng sdung. 2.Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý của ts qđ quyền của con người đvới việc khai thác các thuộc tính của ts trong qtrinh sd.Tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn đến gtri của ts.Thông thường khai thác các thuộc tính của ts càng rộng thì gtri ts càng cao & ngược lại. 3.Các yếu tố mang tính kinh tế Cung và cầu ra đặc tính khách quan của giá trị hay còn gọi là tính kinh tế của gtri ts.giá trị của ts phụ thuộc vào quan hệ giữa cung & cầu,phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trường. khi cung khan hiếm,cầu wa cao thì gtri sẽ đc đánh giá tăng lên 4.Các yếu tố khác: những yếu tố khác chẳng hạn như:tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng đáng kể đến gtri ts. Vd:tâm lý k muốn ở nhà chung cư,tâm lý muốn ở tầng thấp,tâm lý ngũ đại đồng đường… Câu 5:Nêu các ng tắc đinh giá? a.Ng.tắc sd tốt nhất và hiệu quả nhất: Mỗi ts có thể sd vào nhiều mục đích & đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sd tốt nhất và hiệu quả nhất. b.Nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất của 1 ts ko vượt quá cp để có 1 ts tương đương c. Ng.tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: gtri của ts được qđ bởi những lợi ích tương lai ts mang lại cho nhà đầu tư. d. Ng.tắc đóng góp: gtri của 1 ts hay 1 bộ phận cấu thành của ts phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho toàn bộ gtri ts tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. e. Ng.tắc cung cầu: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về gtri ts trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo,giá cả là bằng chứng là sự thừa nhận của thị trường về gtri ts.Trong các thị trường # dưới sức ép cung cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với gtri thực.Vì vậy khi so sánh các ts với nhau phải tác động các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng tới gtri ts cần thẩm định. Câu 6: Ng.tắc sd tốt nhất và hiệu quả nhất - Nội dung:Mỗi ts có thể sd vào nhiều mục đích & đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sd tốt nhất và hiệu quả nhất. - Cơ sở đề ra ng.tắc: con người luôn sd ts trên ng.tắc khai thác 1 cách tối đa trên lợi ích mà ts có thể đem lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra.Cơ sở để ng ta đánh giá,ra qđ đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà ts có thể mang lại.Vì vậy gtri cua 1 ts được thừa nhận trong điều kiện nó được sd tốt nhất và hiệu quả nhất. - Tuân thủ ng.tắc:Trong hoạt động đánh giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của ts,phân biệt được các giả định tình huống,sử dụng chi phí thực tế,sd sai pl & k khả thi về mặt tài chính tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sd ts và những lợi ích của việc sd đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sd nào là cơ hội sd tốt & hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính gtri Câu 7: Ng.tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai - Nội dung:gtri của ts được qđ bởi những lợi ích tương lai ts mang lại cho nhà đầu tư. - Cơ sở đề ra ng.tắc:xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về gtri ts là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà ts mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định Hơn nữa thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến của các khoản lợi ích mà ts có thể mang lại trong tương lai. - Tuân thủ ng.tắc: để thẩm định giá 1 cách hợp lý & chính xác định viên phải dự kiến để lợi ích & nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính gtri ts.Theo ng.tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại ts bất kể đó là ts có tạo ra thu nhập hay k.Tuy nhiên nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các ts mang lai thu nhập = tiền,đvới những ts này tùy thuộc vào mục đích định giá việc thẩm định có thể dựa trên gtri thị trường hoặc gtri phi thị trường-yếu tố chủ quan của gtri.Song nhìn chung tuân thủ ng.tắc này cả ng bán và ng mua,ng sở hữu và ng đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai như các yếu tố thuận lợi ròng thu nhập & rủi ro cho ng nắm giữ ts. Câu 8: Ng.tắc đóng góp - Nội dung:gtri của 1 ts hay 1 bộ phận cấu thành của ts phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho toàn bộ gtri ts tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. - Cơ sở đề ra ng.tắc:xuất phát trực tiếp từ định nghĩa gtri ts là biểu hiện = tiền,vì những lợi ích mà ts mang lại cho chủ thể đó là cơ sở để ng ta chấp nhận gtri đóng góp. - Tuân thủ ng.tắc:Tổng gtri của các bộ phận thường k thể hiện gtri toàn bộ ts,nhưng gtri cua 1 bộ phận ts = hiệu số giữa gtri toàn bộ & gtri của các bộ phận ts còn lại.Thực rag tri của sự đóng góp bao gồm gtri cua yếu tố vô hình,cơ sở để phân loại & dánh giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn.Ng.tắc đóng góp đã tạo ra cơ sở định giá tổng thể các yếu tố này.Phép tính ngược khi xđ gtri của các yếu tố vị trí,cp cơ hội hay mức độ sd tốt nhất & hiệu quả nhất của mảnh đất được tính riêng gtri của mảnh đất rồi cộng với gtri của công trình thì có nguy cơ tính sai gtri ts.Vì vậy cần tính gtri của BĐS trước rồi trừ đi gtri công trình xd để ra gtri của yếu tố vị trí,đây cũng là cơ sở xđ pp thặng dư. Câu9 Ng.tắc cung cầu - Nội dung:Giá cả là sự đánh giá của thị trường về gtri ts trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo,giá cả là bằng chứng là sự thừa nhận của thị trường về gtri ts.Trong các thị trường # dưới sức ép cung cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với gtri thực.Vì vậy khi so sánh các ts với nhau phải tác động các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng tới gtri ts cần thẩm định. - Cơ sở đề ra ng.tắc:Với mức thị trường công khai,minh bạch & có tính cạnh tranh cao vì những yếu tố thuận lợi & khó khăn đã phản ánh vào giá cả của giao dịch trên thị trường.Vì vậy thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trường để ước tính cho các gtri ts tương tự. - Tuân thủ ng.tắc:Trước khi t.hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường cần phải được xác minh1 cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sd kỹ thuật thay thế so sánh hay k.Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về cung cầu và giá cả,đánh giá độ tin cậy của tài liệu.Dự báo về sd kỹ thuật định giá dựa vào dòng kỹ thuật lợi ích tương lai,theo ng.tắc đóng góp bộ phận cấu thành ts có thể được đánh giá rất cao nhưng trên thị trường bộ phận ts này được bán 1 cách rộng rãi với giá rất rẻ,khi đó việc định giá chủ yếu phải dựa trên ng.tắc cung cầu & ng.tắc thay thế. Câu11:Đặc điểm của thị trường BĐS a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường,thị trường BĐS đều hình thành & pt qua 4 cấp độ:sơ khởi,tập trung hóa,tiền tệ hóa và tài chính hóa - Cấp độ sơ khởi:là gđoạn mà all mọi ng đều có thể tạo lập được. - Cấp độ tập trung hóa:là gđoạn của các dn xd & các chính sách về xd & các dn quản lý xd sẽ đóng vai trò qđ - Cấp độ tiền tệ hóa:trong trường hợp này các ngân hàng dóng vai trò qđ tham gia các dự án phát triển BĐS & các chính sách ngân hàng và cơ quan quản lý NH đóng vai trò qđ - Cấp độ tài chính:là cấp độ cao nhất,quy mô của thị trường bđs tăng cao nên các thể chế tài chính,các c.sách tc,các tổ chức tc & các cơ quan quản lý tc là những chủ thể có vai trò qđ. b.Trong mỗi cấp độ pt của thị trường bđs,quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác:gồm 4 gđoạn - GĐ 1:phồn vinh(sôi động) - GĐ 2:suy thoái,là có dấu hiệu chững lại. - GĐ 3:tiêu điều,đóng băng. - GĐ 4:nóng dần lên,có thể gây sốt c.Thị trường bđs mang tính vùng,tính khu vực sâu sắc và k tập trung trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước:BĐS là 1 loại hh cđịnh và ko thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu.Trong khi đó tâm lý tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, chính vì vậy hđ của thị trg BĐS mang tính địa phương sâu sắc d.Thị trường bđs chịu sự chi phối của pháp luật BĐS là ts lớn của mỗi quốc gia,là hang hóa đặc biệt,các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xh,do đó các vấn đề về bđs đều chịu sự chi phối & điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pl riêng về bđs đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pl về đất đai & nhà ở. đ.Thị trường BĐS là 1 dạng thị trường k hoàn hảo(thong tin k đầy đủ,thiếu 1 số tổ chức của thị trường):Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng,chịu sự chi phối của đk tự nhiên cũng như truyền thống tập quán thị hiếu,tâm lý xh trong quá trình sd bđs thậm chí ngay trong bản than các thị trường địa phương,sự hiểu biết về các giao dịch cũng k hoàn hảo,ng mua & ng bán thường thiếu lien quan đến giao dịch trước. e.Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vố và tài chính.Động thái pt của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế:Thị trường vốn tác động lên thị trường BĐS:muốn tạo lập bđs thường sử dụng 1 lượng vốn lớn với thời gian hình thành bđs cũng như thu hồi nguồn vốn dài.Ngược lại thị trường bđs hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho pt kinh tế thong qua thế chấp và giải ngân(80% tổng lượng vốn vay bằng thế chấp bđs hiện nay) Câu 13:Các phương pháp định giá BĐS -PP so sánh trực tiếp -PP thu nhập -Phương pháp chi phí -PP thặng dư Câu 15: Liệt kê các PP định giá BĐS?Trình bày từng phương pháp? 1.PP so sánh trực tiếp a.Khái niệm Là 1 pp xđ gtri dựa trên phân tích giá của bđs tương tự với giá giao dịch bđs thành công or dang mua bán theo giá thị trường or gần với thời gian xđ.Giá trị ước tính gtri tt của ts thuộc quyền định giá. b.Trường hợp áp dụng Đvới bđs pp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các TH sau: - Các bđs thống nhất chẳng hạn như căn hộ chung cư,các khối xd theo phong cách tương tự,các nhà bán lẻ và riêng biệt,các hội thảo & các kho trên 1 mặt bằng,các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hang. - Các mảnh đất trống. c.Các bước Bước 1- tìm thong tin về ts ”tương tự như”giao dịch trong khoảng thời gian đã gần đến thời điểm định giá. Các yếu tố của ts tương tự bao gồm cả đặc tính kỹ thuật,tính năng thiết kế bằng cách sd tương tự…bao gồm: + Các đặc tính vật lý của ts: kích thước,chủng loại,hình dạng,kết cấu,tuổi thọ,chất lượng,thiết bị phương tiện. + Tình trạng pháp lý bđs:bđs là 1 cấp độ hình thành các văn bản pháp lý cao,cao hơn các giá trị.Do đó việc định giá cần được xem xét trên các giấy tờ & quy hoạch các thủ tục pháp lý,nghĩa vụ tài chính hình thành trong thời gian sd bđs. + Bề mặt đặc điểm:Các đặc điểm về mặt bằng bao gồm kích thước,chiều rộng mặt tiền,hình dáng và đặc điểm vật lý. + Địa điểm:gần bất kỳ cảnh quan điều kiện giao thông, những nơi gần công trình công cộng,ô nhiễm,thoát nước & các tính năng địa hình #.Những địa điểm này quan trọng trong việc xđ vị trí có thể được xem bằng cách sd cao nhất & k phải tốt nhất. + Các công trình xd có liên quan:Các công trình liên quan đến hình dạng & cấu trúc bao gồm các đồ trang trí,làm thế nào để trang bị và thiết kế cơ sở. + Giờ giao dịch:ngày gd là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá gd của tt bđs. + Các điều khoản & điều kiện của gd:các đk thanh toán(thanh toán 1 lần/ nhiều lần),bán trực tiếp/bán hang gián tiếp, bắt buộc/tự nguyện. Bước 2: ktra và phân tích các thông tin thu thập,so sánh các thong tin với các thong tin theo định giá ts để tìm thấy những gì có thể làm 1 so sánh. Bước 3:Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thong tin cho phù hợp với nhu cầu định giá ts.Trong thực tế các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 ts tương tự để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định giá ts. Kiểm soát các đối tượng: Giá của ts so sánh(có thể là giá tổng cộng của 1 ts hoặc so sánh đơn giá chuẩn) Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy ts theo giá tiêu chuẩn,các yếu tố tích cực trong định giá ts mà k cần phải tồn tại trong bđs được thêm vào so sánh, tăng giá và ngược lại. Bước 4:Bước cuối cùng là ước tính gtri ts theo định giá dựa trên giá ts tương đương sau khi điều chỉnh. d.Ưu và nhược điểm của pp so sánh - Ưu điểm: + pp này là kỹ thuật ít khó khăn bởi nó k cần thiết để xd mô hinh tinh toán or công thức mà dựa vào sự hiện diện của giao dịch tt. + pp này được đánh giá gtri tt của các giao dịch thực tế,do đó dễ dàng để thuyết phục khách hàng. - Nhược điểm: + Nó là cần thiết để có thêm ttin rõ rang & chính xác,nếu ttin gd là k chính xác thì ta sẽ k sd pp này. + Các ttin gd thường rất khó để trùng hợp với việc định giá bđs có nhu cầu đặc biệt là thời gian (ttin gd thành công thường diễn ra trước sự cần thiết,trước mục tiêu thực tế giá bđs.Trong đk tt biến động ttin 1 cách nhanh chóng trở lên lỗi thời trong 1 thời gian ngắn. 2.PP thu nhập a.KN:pp thu nhập hay còn gọi là pp đầu tư được xd chủ yếu dựa trên việc tuân thủ ng.tắc dự báo lợi ích tương lai.Theo ng.tắc này về lý thuyết gtri tt hiện hành của 1 bđs ngang bằng với gtri hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai của bđs.Như vậy nếu biết trước thu nhập mà bđs tạo ra hàng năm thì có thể tìm được gtri của bđs,nó tương ứng với cp cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó. b.Phương pháp Thu nhập được chia thành 2 pp: - PP trực tiếp vốn - PP chiết khấu dòng tiền: thong qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành 1 gtri hiện tại của vốn(tại thời điểm định giá)các ts như sau: PV=FV/i Trong đó:PV: là gtri ts cần định giá FV: là thu nhập ròng do ts mang lại(trong 1 năm) i: là tỷ lệ vốn hóa c.Trường hợp áp dụng pp thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá ts mang lại thu nhập hàng năm như DN,khách hàng, nhà hàng…or áp dụng để xđ gtri trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư. d.Các bước thực hiện Việc xđ gtri của pp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau: Bước 1: Tính thu nhập bq hàng năm(ước tính)mà các ts có thể mang đến. Bước 2: Ước tính các cp để khấu trừ từ thu nhập hàng năm. Bước 3: xđ mức lãi suất thích hợp sd để tính toán có thể dựa trên việc phân tích các mức lãi suất của ts tương tự. Bước 4: sd các công thức chiết khấu dòng tiền để tính toán. e.Ưu và nhược điểm - Ưu điểm: + Công thức để tính toán rõ rang & dễ hiểu. + Độ chính xác tương đối cao khi các ttin chính xác. - Nhược điểm: + Rất nhiều dữ liệu để ước tính điều chỉnh,đòi hỏi 1 điều chỉnh kỹ thuật cao. + Độ chính xác có thể bị hạn chế,dự báo của các cảm giác ttin dễ bị sai lệch. + Đôi lúc rất khó khăn để thuyết phục khách hàng bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh. 3.Phương pháp chi phí a.KN PP này định giá dưạ trên cp hiện tại để tạo ra 1 ts tương tự với ts được đánh giá vào cp khấu hao của ts cần định giá để ước tính gtri tt của ts. b.Trường hợp áp dụng - BĐS dự định để sử dụng riêng biệt,tt trao đổi ít vd như bệnh viện,trường học - Định giá các cp cho các mục đích bảo hiểm. - Giá đất để tham gia các dự án đấu thầu ,giải phóng mặt bằng,bồi thường đất. c.Các bước tiến hành Bước 1:Ước tính riêng gtri của lô đất thuộc bđs bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất & hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính cp hiện tại để xd mới tái tạo,thay thế công trình hiện có trên đất bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu & thuế phí phải nộp theo qđ của pl. Bước 3: xđ hao mòn và ước tính gtri hao mòn lũy kế(mức độ giảm giá của công trình xd hiện có trên đất) Bước 4: Ước tính gtri của công trình xd = cách trừ gtri hao mòn lũy kế(mức giảm giá khỏi cp xd mới hiện hành của công trình) d. Ưu và nhược điểm - Ưu điểm + Được sd khi k có các bằng chứng tt thích hợp để so sánh,sd để đánh giá các bđs hiếm khi thay đổi chủ sở hữu & thiếu cơ sở dợ báo tương lai trong 1 số tình huống. + Thích hợp cho định giá bđs dung cho các gd và mục đích riêng biệt. - Nhược điểm + Cp nói chung là # với gtri và k tạo ra gtri.tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng gtri của toàn bộ. + Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể rất chủ quan & khó thực hiện. + PP đòi hỏi ng định giá phải có nhiều kinh nghiệm & thành thạo về kỹ thuật xd 4.PP thặng dư a.KN PP này là 1 pp thặng dư ước tính tt hiện tại của ts trên cơ sở phát triển gtri ước tính của ts sau khi trừ mọi cp phát sinh để tạo ra tăng trưởng như vậy. PP thặng dư biểu diễn bằng công thức sau dây: Gtri hiện tại của ts= gtri ts phát sinh- sở hữu cp phát triển. b.Trường hợp áp dụng Chủ yếu được sử dụng trong việc định giá ts có thể được phát triển or có tiềm năng để pt.Trong đó pp thặng dư được áp dụng có hiệu quả trong việc đánh giá ts đầu tư,xd nhà ở…. Ngoài ra pp cũng được sd thặng dư thương mại trong thiết kế nhà chung cư cũ,lỗi thời…để đánh giá nếu ng mua nhiều tiền hơn để cải thiện & hiện đại hóa nhà thì ngôi nhà cũ có gtri. c.Các bước thực hiện PP thặng dư được thực hiện thong qua các bước sau: - Bước 1: Xđ việc sd cao nhất & tốt nhất của ts theo định giá,có tính đến các qđ hiện hành về việc sd ts và hạn chế #. - Bước 2:ước tính tổng gtri của quá trình phát triển,sử dụng pp so sánh trực tiếp or các pp đầu tư. - Bước 3:Tổng cp phát triển ước tính bao gồm cả cp đầu tư,cp xd,LN,cp pháp lý,cp tài chính và các cp # có liên quan. - Bước 4:Lấy tổng gtri phát triển trừ đi tổng cp đầu tư phát triển. d.Ưu và nhược điểm- Ưu điểm + Đánh giá các bđs có tiềm năng phát triển + PP thích hợp để đưa ra khi đấu thầu. + Tư vấn về cp tối đa hay tiền cho thuê tối thiểu khi thực hiện dự án. - Nhược điểm + Khó khăn trong việc xđ tốt nhất và hiệu quả nhất. + Cp và giá bán thay đổi do nhiều yếu của thị trường. + Gtri cuối cùng rất nhạy cảm đvới các tham số về giá bán và cp. + PP náy k tính gtri thời gian của tiền. Câu 16: Quy trình định giá BĐS 1.Định giá dự án BĐS -Xđ mục tiêu định giá:bao gồm việc xem xét các thong tin liên quan đến mảnh đất dự án cần định giá(tổng vốn đầu tư,diện tích,quy hoạch tổng thể…)định giá đất cho mục đích mua bán,chuyển nhượng hay cho mục đích góp vốn đầu tư… - Lên kế hoạch định giá:các công việc phải làm để tính được gtri thị trường của dự án đó. - Thu thập ttin liên quan tới dự án cần định giá,bao gồm các ttin về tt liên quan đến dự án,các dữ liệu đặc biệt(nếu có)như tổng số hạng mục dự án,diện tích từng khu vực lquan dự án,giá đất từng loại thuộc dự án… - Phân tích ttin thu thập được thong qua việc phân tích sd hiệu quả nhất & tốt nhất,so sánh giá thị trường. - Sd các pp định giá:tùy vào đk cụ thể về ttin,thị trường liên quan đến mảnh đất để lựa chọn pp định giá phù hợp - Ước lượng giá và báo cáo kết quả cho khách hàng. 2.Định giá BĐS là đất đai - Xđ mục tiêu định giá:bao gồm việc xem xét các thong tin lquan đến mảnh đất cần định giá(loại đát gì,diện tích,hình dáng…)định giá đất cho mục đích mua bán,chuyển nhượng hay cho mục đích tính thuế,đền bù… - Lên kế hoạch định giá:các công việc phải làm để tính được gtri tt của mảnh đất đó. - Thu thập ttin lquan tới mảnh đất cần định giá,bao gồm các ttin lquan đến mảnh đất,các dữ liệu đặc biệt(nếu có) - Phân tích ttin thu thập được thông qua việc phân tích sd hiệu quả nhất & tốt nhất,so sánh giá tt. - Sd các pp định giá tùy vào đk cụ thể về ttin,tt lquan đến mảnh đất để lựa chọn pp định giá phù hợp. - Ước lượng giá & báo cáo kết quả cho khách hàng 3.Định giá BĐS là nhà ở - Xđ mục tiêu định giá:bao gồm việc xem xét các thong tin lquan đến nhà ở cần định giá(loại đất gì,diện tích,hình dáng…) mục đích của định giá nhà là gì? (mua bán,thế chấp,đền bù…) - Lên kế hoạch định giá:các công việc phải làm để tính được gtri tt của nhà ở đó(bao gồm các tài liệu,ttin lquan tới nhà ở ) - Thu thập ttin lquan tới nhà ở cần định giá,bao gồm các ttin lquan đến nhà ở,các dữ liệu đặc biệt(nếu có) - Phân tích ttin thu thập được thông qua việc phân tích sd hiệu quả nhất & tốt nhất,so sánh giá tt. - Sd các pp định giá tùy vào đk cụ thể về ttin,tt lquan đến nhà ở để lựa chọn pp định giá phù hợp. - Ước lượng giá & báo cáo kết quả cho khách hàng 4.Định giá BĐS là công trình xd - Xđ mục tiêu định giá:bao gồm việc xem xét các thong tin lquan đến công trình xd cần định giá(loại đất gì,diện tích,hình dáng…) mục đích của định giá công trình là gì? (mua bán,thế chấp,đền bù…) - Lên kế hoạch định giá:các công việc phải làm để tính được gtri tt của công trình đó(bao gồm các tài liệu,ttin lquan tới công trình ) - Thu thập ttin lquan tới mảnh đất cần định giá,bao gồm các ttin về tt lquan đến công trình xd,các dữ liệu như cp xd,khấu hao công trình,thu thập công trình mang lại(vd thủy lợi phí đvới các công trình thủy lợi)giá cho thuê công trình xd - Phân tích ttin thu thập được thông qua việc phân tích sd hiệu quả nhất & tốt nhất,so sánh giá tt. - Sd các pp định giá tùy vào đk cụ thể về ttin,tt lquan đến nhà ở để lựa chọn pp định giá phù hợp. - Ước lượng giá & báo cáo kết quả cho khách hang Câu 17: Giá trị DN?nhu cầu xđ giá trị DN? - Giá trị DN là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh -Nhu cầu xđ giá trị DN:+ Định giá DN xuất phát từ yêu cầu của hoạt động, mua bán, sáp nhập, hợp nhất or chia nhỏ DN + Giúp chio các nhà quản trị phân tích đánh giá vad đưa ra các quyết định tài chính +Giúp các hà đầu tư đánh giá vị thế, uy tín…để đưa ra quyết định đầu tư với Dn [...]... và chọn pp thẩm định giá phù hợp đvới từng loại hình dn.Mỗi 1 cuộc định giá dn cần phải xđ rõ mục đích thẩm định giá để làm gì:sáp nhập,mua bán hay cổ phần hóa…để tiến hành thẩm định theo đúng qđ của PL,qđ về tiêu chuẩn thẩm định giá 2.Thu thập ttin và tài liệu liên quan đến dn: Trong định giá tt rất quan trọng trong việc tính toán, việc tìm hiểu phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên,lĩnh vực... bộ máy tổ chức… -Triển vọng:xu hướng kd trong tương lai,chiến lược… - Tài chính-kế toán: các BCTC - Quản lý tài chính - Các ttin khác 3.Thẩm định hiện trạng, phỏng vấn dn - Ghi chép hiện trạng ts của dn - Thu tập số liệu ,tài liệu, các bằng chứng thẩm định - Đối chiếu số liệu và tài liệu - Quay phim,chụp hình ts để làm cơ sở thẩm định, để lưu trữ 4.Thu thập và xử lý ttin - Ttin thị trường về ts - Ttin... cụ thể như sau: Giá tt 1 cổ phiếu Tỷ số P/E = Thu nhập bq trên 1 cphần Vì :Thu nhập bq trên 1 cổ phần= Tổng thu nhập trong kỳ/Tổng số cổ phần Nên cũng có thể tính tỷ số P/E theo cách sau: Tỷ số P/E= Tổng gtri tt các cổ phiếu / Tổng thu nhập trong kỳ Giá trị dn = LN dự kiến x PER(quá khứ) Câu20:Qui trình định giá gtri dn 1.Xác định mục tiêu cần thẩm định: Xđ mục tiêu của việc thẩm định giá dn để lập kế... dụng pp thẩm định giá dn- Áp dụng pp thích hợp - Nêu ý kiến và kết quả thẩm định giá về gtri dn 7.Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư - Hoàn thiện bác cáo theo mẫu tại Qđịnh số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính - Hoàn thiện Chứng thư theo mẫu tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính ... số PER (hay hệ số P/E) Hệ số giá trên thu nhập 1 cổ phiếu gọi tắt là tỷ số P/E,là tỷ số tài chính dung để đánh giá mối liên hệ giữa thị giá hiện tại của 1 cổ phiếu và tỷ số thu nhập trên cổ phần,hay cho biết nhà đầu tư sẵn sang trả giá bao nhiêu cho 1 cổ phiếu trên tt chứng khoán Tỷ số P/E được tính bằng cách lấy gtri tt bq của cổ phiếu do dn phát hành trong 1 kỳ nhất định chia cho thu nhập bq trên... cơ sở thẩm định, để lưu trữ 5.Đánh giá và nhận xét về môi trường hđ dn:Để đánh giá tương đối chính xác gtri dn thì trước hết phải nhận dạng và phân tích được các yếu tố tác động tới gtri dn.Khi xem xét các yếu tố tác động chúng ta thường đề cập đến các yếu tố sau: - Các yếu tố thuộc môi trường kd - Các yếu tố thuộc môi trường đặc thù - Các yếu tố thuộc nội tại dn 6.Ứng dụng pp thẩm định giá dn- Áp dụng... kd của 1 dn có mức rủi ro cao hơn -Tình hình tài chính: 1 dn có tình hình tài chính lành mạnh sẽ làm giảm rủi ro của đồng vốn đầu tư,hay nói cách # nhà dầu tư dánh giá cao cơ hội đầu tư tương đối an toàn.Trái lại những dn có tiềm lực tài chính yếu thường gẵn với rủi ro cao,nhất là khi dn muốn mở rộng phát triển or triển khai các dự án dầu tư.Nhà đầu tư trả giá thấp để có thể đạt được 1 tỷ suất LN cao... có thể tiêu thụ với giá cao mang lại LN cao Nhận biết được lợi thế của uy tín rất nhiều dn tập trung vào để pt chất lượng sp,dvu để gây dựng thương hiệu trên tt.Tuy nhiên cũng có những dn,lợi dụng truyền thong để gây dựng thương hiệu ảo,đánh lừa ng tiêu dung,tuy nhiên những gtri ảo theo thời gian sẽ bị phanh phui Câu 19: Các pp chủ yếu xđ giá trị DN 1.PP giá trị TS thuần:PP xác định Công thức: Vo =... bằng cách lấy tổng ts trừ đi tổng nợ trên BCĐKT - Cách thứ 2: xđ gtri ts thuần theo giá thị trường: Loại ra khỏi danh mục đánh giá những ts k cần thiết và k có khả năng đáp ứng nhu cầu sxkd Sau đó tiến hành đánh giá số ts còn lại theo ng.tắc sd gtri thị trường để tính cho từng ts or nhiều ts 2.PP hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai:PP này là pp hiện tại hóa dòng tiền thuần của dự án đầu tư vào... nhiên nó k phải là dòng tiền ra của dn nên phải cộng lại khi tính dòng tiền vào.Vì việc đánh giá dn như 1 dự án đầu tư nên phải tính cả lãi vay trong dòng tiền vào 3.PP định lượng Goodwill (Lợi thế thương mại) Pp xđ gtri dn dựa trên định lượng goodwill GW có nội dung căn bản khác với các nội dung đã trình bày PP xác định Vo= ANC+ GW Vo:gtri dn ANC:gtri ts thuần GW:gtri TSVH gọi là lợi thế thương mại Bt . ích của TS. + Q .định đoạt là q được chuyển giao quyền sở hữu,trao tay. Câu 2: .Định giá và thẩm định giá, pb gt, giá cả và cp? Thẩm định giá: là việc ước. Quy trình định giá BĐS 1 .Định giá dự án BĐS -Xđ mục tiêu định giá: bao gồm việc xem xét các thong tin liên quan đến mảnh đất dự án cần định giá( tổng vốn