(TIỂU LUẬN) TIỂU LUẬN hợp ĐỒNG MUA bán tài sản TRONG bộ LUẬT dân sự VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ THÔNG DỤNG TÊN ĐỀ TÀI TIỂU LUẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Người thực hiện: Hoàng Thị Thanh Thùy MSSV: 1953801012275 Lớp: DS44B Tieu luan MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.Khái niệm Đối tượng, chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 1.1Đối tượng: Tài sản 1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán Những quy định pháp luật dân hợp đồng mua bán tài sản .4 3.1 Chất lượng tài sản mua bán( Điều 432 BLDS 2015) 3.2 Giá phương thức toán( Điều 433 BLDS 2015) 3.3.Thời hạn thực hợp đồng mua bán( Điều 434 BLDS 2015) .5 3.4.Địa điểm phương thức giao hàng( Điều 435, Điều 436 BLDS 2015) 3.5.Một số trách nhiệm hợp đồng mua bán tài sản( Điều 437, 438, 439 LDS 2015) 3.6.Nghĩa vụ trả tiền( Điều 440 BLDS 2015) 3.7.Thời điểm chịu rủi ro( Điều 441 BLDS 2015) Hình thức cuả hợp đồng mua bán 5.Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản 6.Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản .6 7.Ý nghĩa .6 CHƯƠNG II: VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.Những đề thực tiễn hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Khái quát tình hình thực tiễn 1.2 Một số vấn đề cụ thể xảy thực tiễnA 2.Một số ví dụ thực tế phát sinh nghĩa vụ, tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản .9 CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .10 1.Những bất cập khó khăn việc xác lập, thực hợp đồng 10 2.Đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng 11 Tieu luan DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật dân 2015: BLDS 2015 Bộ luật dân 2005: BLDS 2005 Hợp đồng mua bán tài sản: HĐMBTS Luật nhà Ở: LNƠ MỞ ĐẦU Trong bối cảnh nhà nước ngày phát triển, nhu cầu người tăng cao, việc mua bán tài sản ngày đa dạng Đòi hỏi việc mua bán tài sản phải trở nên tiện lợi hơn, phải đáp ứng điều kiện đưa Hợp đồng mua bán xác lập nhiều hình thức khác nhau, hợp đồng mua bán trưng dụng phổ biến nhất, số lượng giao dịch mua bán tài sản hợp đồng nhiều Nhằm đáp ứng chủ thể, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ liên quan bên tham gia hợp đồng, tạo lập mối quan hệ gắn kết xã hội, thúc đẩy sản xuất kinh doanh nói riêng, kinh tế nhà nước nói chung phát triển vững mạnh Nhưng bên cạch lợi ích việc mua bán tài sản xảy nhiều phát sinh dẫn đến tranh chấp bên mua bên bán, cần địi hỏi ngồi việc áp dụng Điều khoản Bộ luật Dân sự, hợp đồng mua bán tài sản cần có thỏa thuận bên kèm theo hợp đồng điều cần thiết CHƯƠNG I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.Khái niệm Hợp đồng: Là thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân (Điều 385 BLDS 2015) Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định BLDS 2015 thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Tài sản: Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Hợp đồng mua bán tài sản dạng hợp đồng dân sự, theo BLDS quy định nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sau: Tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng thiện trí hợp tác, trung thực thẳng Tieu luan 2 Đối tượng, chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 1.1Đối tượng: Tài sản Tài sản quy định Bộ luật dân coi đối tượng hợp đồng mua bán tài sản Trường hợp theo quy định luật, tài sản bị cấm bị hạn chế chuyển nhượng tài sản đối tượng hợp đồng mua bán phải phù hợp với quy định Tài sản thuộc sở hữu người khác người khác bán tài sản ( Điều 431 BLDS 2015) Như tài sản được chuyển đổi, trao đổi cho chủ sở hữu khác, chủ sở hữu tài sản có quyền mua tài sản Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản phog phú, đa dạng như: Tiền, vật, giấy tờ có giá quyền tài sản,… coi tài sản đố tượng hợp đồng mua bán tài sản Ví dụ: mua bán cà phê, tiêu, lúa,… 1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản cá nhân tổ chức Đối với cá nhân, để thừa nhận chủ thể hợp đồng mua bán tài sản cá nhân phải đảm bảo có đầy đủ lực pháp luật dân lực hành vi dân hợp đồng mua bán tài sản chủ thể hiểu sau: + Bên bán : chủ sở hữu,người có tài sản, người có nhu cầu bán cho người khác phần tài sản + Bên mua : Là người có nhu cầu mua tài sản Như biết hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, việc phát sinh nghĩa vụ bên mà phải hai bên hay gọi bên mua bên bán Khi hai bên thỏa thuận giao kết chuyển đổi quyền sở hữu bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đồng thời bên mua phải trả tiền tương ứng với giá trị tài sản cho bên bán Đây coi nghĩa vụ cần thiết các bên quan hệ mua bán Trong BLDS 2005 BLDS 2015 quy định chủ thể tham gia vào HĐMBTS thỏa thuận với nội dung sau: + Đối tượng,2 số lượng, chất lượng tài sản mua bán + Giá, phương thức toán + Quyền nghĩa vụ bên +Thời hạn, địa điểm thực hợp đồng + Trách nhiệm vi phạm hợp đồng + Phạt vi phạm hợp đồng Bộ luật dân 2015 Bộ luật dân 2005 Tieu luan 3 Những quy định pháp luật dân hợp đồng mua bán tài sản 3.1 Chất lượng tài sản mua bán( Điều 432 BLDS 2015) Theo BLDS 2015 có quy định chất lượng tài sản: + Được bên thỏa thuận + Tiêu chuẩn bên thỏa thuận không thấp tiêu chuẩn tài sản công bố hoặc quan nhà nước có thẩm quyền quy định + Khi bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng chất lượng chất lượng tài sản xác định theo tiêu chuẩn chất lượng tài sản công bố quan nhà nước có thẩm quyền quy định + Trường hợp khơng có tiêu chuẩn chất lượng xác định theo tiêu chuẩn thơng thường tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng theo quy định Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 3.2 Giá phương thức toán( Điều 433 BLDS 2015) Giá phương thức toán bên thỏa thuận bên thứ ba xác định theo yêu cầu bên Trường hợp pháp luật có có quy định giá phương thức tốn thỏa thuận bên phải phù hợp với quy định Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng, giá xác định theo giá thị trường, phương thức toán xác định theo tập quán địa điểm giao kết hợp đồng Vì dụ: A bán cho B xe máy hiệu Vision với giá thị trường 30 triệu, A mua sử dụng thời gian nên hai bên có thỏa thuận giá mua bán xe 25 triệu Đến ngày giao xe A giao xe, kèm giấy tờ cho B, B nhận xe, giấy tờ xe Trả tiền mặt đủ 25 triệu cho A 3.3.Thời hạn thực hợp đồng mua bán( Điều 434 BLDS 2015) Thời hạn thực hợp đồng mua bán bên thỏa thuận, bên bán giao hàng thời điểm cho bên mua Trường hợp không thỏa thuận thời hạn giao tài sản bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản lúc nào, phải báo trước cho 3.4.Địa điểm phương thức giao hàng( Điều 435, Điều 436 BLDS 2015) Địa điểm: Do bên thỏa thuận, khơng có thỏa thuận áp dụng theo Khoản 2, Điều 227 BLDS 2015 Địa điểm thực nghĩa vụ sau: Nơi có bất động sản, Nơi cư trú hoặc trụ sở bên có quyền Phương thức tốn: Do bên thỏa thuận, khơng có thỏa thuận tài sản bên bán giao lần trực tiếp cho bên mua Ví dụ: A bán cho B điện thoại Iphone 12, sau hai ngày thỏa thuận A giao diện thoại đến nhà B, B trả tiền trực tiếp cho A sau nhận hàng Tieu luan 3.5.Một số trách nhiệm hợp đồng mua bán tài sản( Điều 437, 438, 439 LDS 2015) Trách nhiệm giao tài sản không số lượng Trách nhiệm giao vật không đồng Trách nhiệm giao tài sản khơng chủng loại Ví dụ: Ngày 10/9/2017 A giao kết hợp đồng mua 10 nhẫn vàng tiệm vàng B, thời điểm giao tài sản ngày 10/10/2017 Đến ngày bàn giao B đưa cho A nhẫn, tức thiếu so với thỏa thuận ban đầu, lý khơng đủ thời gian hồn thành nên giao khơng đủ Trong trường hợp A có quyền quy định Điều 437 BLDS 2015 trách nghiệm giao thiếu hàng bên bán 3.6.Nghĩa vụ trả tiền( Điều 440 BLDS 2015) Việc xác lập hợp đồng mua bán tài sản nghĩa vụ trả tiền thuộc bên mua sau: Bên mua có nghĩa vụ tốn tiền theo thời hạn, địa điểm mức tiền quy định hợp đồng Trường hợp bên mua không thực nghĩa vụ trả tiền phải trả lãi số tiền chậm trả Ví dụ: A bán cho B ruộng, giá 100.000.000 đồng, B người phải trả số vào thời gian, địa địa mà bên thỏa thuận 3.7.Thời điểm chịu rủi ro( Điều 441 BLDS 2015) + Tài sản trước giao: Bên bán phải chịu rủi ro + Tài sản sau giao: Bên mua phải chịu rủi ro Đối với hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như: Nhà cửa, đất đai, xe giới,… Thì bên bán phải chịu rủi ro đến hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký Hình thức cuả hợp đồng mua bán Hợp đồng mua bán tài sản thiết lập nhiều hình thức khác tùy vào bên thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Hình thức lập miệng, văn pháp luật quy định Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu hình thức hợp đồng phải lập văn bản, để xác lập, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia Ví dụ như: mua bán nhà ở, mua đất để sản xuất nông nghiệp Đối với việc mua bán thiết lập hình thức hợp đồng miệng phổ biến, sảy nhiều rủi ro, tranh chấp 5.Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua bên thực nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sau đăng kí quyền sở hữ cấp giấy chứng nhận quyền sơt hữu bên bán sở hữu hưởng lợi ích từ tài sản Tieu luan 6.Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản Bên cạnh nội dung, hình thức hợp đồng mua bán tài sản có đặc điểm sau: Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ hợp đồng mà bên có nghĩa vụ Trong hợp đồng bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền nhận tài sản, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản nhận tiền ( k1,Điều 406 BLDS 2015) Hợp đồng mua bán hợp đồng có đền bù: Có thể coi đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản Vì hợp đồng có khoản tiền mà bên mua tài sản trả cho bên bán tài sản khoản đền bù việc mua tài sản, hợp đồng tặng cho khơng có đền bù Hợp đồng mua bán tài sản nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua 7.Ý nghĩa Hợp đồng mua bán tài sản sở, phương tiện, điều kiện, tảng để bên tham gia giao kết hợp đồng trao đổi, mua bán cách thuận lợi mà không vi phạm pháp luật Hướng dẫn cách hành xử, hành vi chuẩn mực, xác lập quan hệ bên hợp đồng, Bảo vệ quyền lợi bên có tranh chấp xảy ra, đóng vai trị quan trọng việc quản lý, trì kỷ cương xã hội, khuân mẫu để áp dụng giải tranh chấp Thỏa mãn nhu cầu người, phục vụ quản lý nhà nước Nâng cao thúc đẩy đời sống sản xuất, kinh doanh CHƯƠNG II: VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Hợp đồng mua bán tài sản sử dụng phổ biết thực tiễn, trở thành sở để bảo đảm an toàn quan hệ mua bán tài sản, kể tài sản có giá trị lớn, đảm bảo tính hợp pháp việc mua bán chủ thể với nhau, mở rộng quan hệ mua bán chủ thể mà không thiết lập mối quan hệ gần gũi quen biết trước Điều làm cho nhu cầu mua bán người trở nên đa dạng, phong phú hơn, tài mua bán nhiều Ngồi cịn giảm thiểu tình trạng tranh chấp, hạn chế phát sinh nghĩa vụ không mong muốn 1.Những đề thực tiễn hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Khái quát tình hình thực tiễn Trong BLDS quy định đầy đủ vấn đề giao kết, thực , quyền lợi nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán tài sản, quy định bắt buộc chủ thể tham gia giao kết phải làm Ở khơng có đáng nói mặt lý thuyết bên tuân thủ làm với pháp luật, thực tế có nhiều vấn đề trái ngược với pháp luật dẫn đến việc giao kết, thực hợp đồng có nhiều bất cập Thực tế đời sống kinh tế xã hội nhu cầu người ngày tăng cao nên trách khỏi phát sinh khơng mong muốn hợp đồng Vì tham gia vào quan hệ mua bán, muốn có lợi ích cho thân, họ bất chất việc thực điều mà pháp luật không cho phép Tieu luan 1.2 Một số vấn đề cụ thể xảy thực tiễn 1.2.1 Tranh hợp đồng mua bán tài sản Trong trường hợp chủ thể giao kết với hợp đồng mua bán tài sản xảy tranh chấp không thực nghĩa vụ trả tiền, cụ thể Bản án số 04/2017/DSST ngày 26/07/2017 tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Tóm tắt án: anh 3T( nguyên đơn) bán sơn tường cho bà N( bị đơn), hai bên tự thỏa thuận Anh T giao đủ số lượng, chủng loại, đảm bảo số lượng Tổng số tiền 81.458.000đ Bà N nhận sơn tường, sau sơn xong bà N trả cho anh T số tiền 20.000.000đ, nợ số tiền 61.458.000đ, đến hạn bà N khơng trả số tiền cịn lại cho anh T, anh T nhiều lần đến nhà gặp bị bà N khất nợ Anh T yêu cầu Tòa án buộc bà N trả số tiền nợ, tiền nợ gốc lãi 0,75%/tháng Trong vấn đề tranh chấp hợp đồng, cụ thể nghĩa vụ trả tiền xảy phổ biến Mặc dù hợp bên thỏa thuận, pháp luật có quy định, bên không đủ khả để tực nghĩa vụ dẫn đến tranh chấp 1.2.2 Vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua 4bán nhà loại hợp đồng dân thông dụng,cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán nhà bên thỏa thuận lập thành văn gồm nội dung quy định Điều 121 Luật nhà 2014 sau: Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cư bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng hộ; mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư theo mục đích thiết kế phê duyệt ban đầu; Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà hợp đồng có thỏa thuận giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định đó; Thời hạn phương thức tốn tiền trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Bản án số 04/2017/DSST ngày 26/07/2017 tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Luật nhà 2014 Tieu luan Quyền nghĩa vụ bên; Cam kết bên; Các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; 10 Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11 Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ người ký Như vậy, việc mua bán nhà bên phải lập thành văn bản, phải áp dụng quy định mà BLDS Luật nhà quy định Thực tiễn liên quan đến vấn đề hợp đồng mua bán nhà : Án lệ 507/2016 hợp đồng có chữ ký bên chứng thực nghĩa vụ trả tiền Nội dung án lệ : Khi tranh chấp, Ông Sơng xuất trình 02 văn tự bán nhà giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà, gia đình ơng Chiện quản lý hai buồng tầng nhà 19 phố Thuốc Bắc gia đình ơng Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề khơng tranh chấp địi tiền th nhà mua nhà Nội dung “ Văn tự bán đứt tầng số nhà 19 Thuốc Bắc” ghi rõ bên bán nhận đủ tiền, khơng có việc hai bên thỏa thuận lập giấy trả tiền riêng, biên nhận mà bên bán xác nhận bên mua trả tiền Bên mua chưa ký vào văn mua bán, bên mua giữ văn bản, nên có giá trị xác định ngĩa vụ bên bán việc nhận tiền Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho bên mua chưa ký tên vào văn mua bán nhà không chứng minh trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn Quan điểm tác giả: Theo quan điểm PGS.TS Đỗ Văn Đại án lệ giải hai vấn đề xác định đồng ý người giữ hợp đồng chưa kịp ký hợp đồng bị xử lý vấn đề chưng minh thực nghĩa vụ toán hai nội dung thuyết phục Thứ nhất, vấn đề xác định ý chí bên chưa ký vào hợp đồng nguyên lý hợp đồng thỏa thuận bên, phải có đồng ý bên, văn hợp đồng có chữ ký bên, xác nhận bên đồng ý, bên lại giữ hợp đồng chưa ký khẳng định họ đồng ý hay khơng, án lệ số 07/2016 theo hướng người chưa ký họ giữ hợp đồng, thực tế cho thấy bên thực hợp đồng bên mua trả tiền nhận tài sản, bên bán nhận tiền giao tài sản án lệ cho thấy thông tin bên giữ hợp đồng chưa ký đồng ý với hợp đồng, nội dung thuyết phục Chữ ký thực chất biểu đồng ý BLDS 2015 có quy định rõ, án lệ cơng nhận đồng ý bên chưa ký Thứ hai, chứng minh nghĩa vụ trả tiền hợp đồng mua bán làm phát sinh nghĩa vụ trả tiền, đặc thù hợp đồng có chữ ký bên bán thể nội dung bên bán nhận tiền bên mua, trả tiền hành vi xảy lâu chứng minh khó, việc minh chứng cho hành vi phức tạp Án lệ theo hướng việc Tòa án địa phương buộc phải chứng minh việc trả tiền Án lệ 07/2016 hợp đồng có chữ ký bên chứng thực nghĩa vụ trả tiền Tieu luan khơng thuyết phục, án lệ chống lại quan điểm đó, theo án lệ bên bán người ký hợp đồng xác nhận nhận tiền chứng đủ thuyết phục để khẳng định bên mua trả tiền Quan điểm cá nhân: Theo tôi, việc xác lập hợp đồng mua bán nhà mà có chữ ký bên bán, bên mua giữ hợp đồng chưa ký công nhận nghĩa vụ trả tiền bên mua hồn tồn thuyết phục Vì việc thiết lập hợp đồng ý chí đồng ý, tự nguyện bên, mà trường hợp bến bán ký hợp đồng chứng tỏ việc bên bán đống ý với điều khoản hợp đồng mà bên thỏa thuận, bên cạnh việc trả tiền thể hợp đồng, khơng có việc bên thỏa thuận lập giấy trả tiền riêng, việc bên bán ký xác nhận bên mua trả tiền mua nhà cho bên bán Bên mua giữ hợp đồng chưa ký có đồng ý bên mua , thể qua xác lập thực hợp đồng, nghĩa vụ trả tiền nhận tài sản Kết luận: Trên thực tế vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản xảy phổ biến phức tạp, gây nhiều trở ngại việc thiết lập quan hệ mua bán chủ thể với Các quy định mà pháp luật đưa giải quyết, xử lý phần lớn tranh chấp, phát sinh làm ảnh hưởng đến việc thiết lập hợp đồng mua bán, chưa hoàn toàn giải triệt để 2.Một số ví dụ thực tế phát sinh nghĩa vụ, tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Ví dụ 1: Ngày 12/2/2018 A B thực giao dịch mua bán xe ô tô chỗ, hiệu Mercedes, màu trắng mà A sở hữu , A bên bán , B bên mua Hai bên thỏa thuận thiết lập hợp đồng văn bản, hợp đồng thỏa thuận có ghi bên thỏa thuận giá xe ô tô 1.800.000.000 đồng, xe giao tới nhà B, toán trước nhận hàng ,thời điểm giao nhận hàng mà bên thỏa thuận ngày 20/04/2018 Vì hai bên đồng ý toán trước nhận hàng nên ngày 15/04/ 2018 B chuyển khoản cho A để toán khoản tiền thỏa thuận từ trước 1.800.000.000 Đến ngày 20/4/2018 A nhờ người giao xe đến nhà cho B, A giao đến nhà B xe ô tô chỗ hiệu Toyota màu trắng Vì A giao sai xe nên B từ chối nhận hàng Trong trường hợp A giao sai xe so với thỏa thuận ban đầu hợp đồng mà hai người lập, theo Điều 439 BLDS 2015 B có quyền tài sản giao cho B không chủng loại Thứ nhất, B có quyền nhận hàng tốn theo giá ban đầu thỏa thỏa thuận Thứ hai, B có quyền yêu cầu A giao chủng loại bồi thường thiệt hại việc A giao không xe Thứ ba, B có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại Ví dụ 2: Ngày 18/02/2020 Bà D thỏa thuận bán cho ông T mảnh đất vườn vị trí đồi thấp, cạnh sơng rộng 2.000m2 2.000.000.000 đồng Ông T trả trước 500.000.000 đẻ làm tiền đặt cọc tiền trả trước, sau hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đưa phần cịn lại theo thỏa thuận ngày 18/06/ 2020 bà D hoàn tất thủ tục chuyển nhưởng quyền sử dụng đất cho ông T Nhưng sau đêm mưa to suối cạnh mảnh đất dâng lũ trôi gần 100m2 đất mà hai người giao dịch Ông T biết tin yêu cầu bà B giảm giá tiền mua đất, bà D khơng đồng ý, bà D cho vấn đề xảy bất ngờ thiên tai nên không thuộc nghĩa vụ bà D Đây Tieu luan vấn đề phổ biến việc thực hợp đồng mua bán tài sản, trình thực hợp đồng mà tài sản bị tổn thất Trong BLDS 2015 có quy định thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản  Trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng hợp đồng dân thông dụng khác nói chung, việc thiết lập hợp đồng hồn tồn cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia, có quy định để giải phát sinh nhiều vấn đề phức tạp thực tiễn như: tài sản bị yếu tố khác quan tác động làm ảnh hưởng, chủ thể tham không tuân thủ quy định hợp đồng, tranh chấp xảy bên, vi phạm hợp đồng, pháp luật hợp đồng dân giải nhiều vấn đề xảy bao quanh quan hệ mua bán tài sản CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.Những bất cập khó khăn việc xác lập, thực hợp đồng + Việc thiết lập hợp đồng có nhiều xung đột, tranh chấp xảy + Hợp đồng nhiều hình thức mặt đáp ứng nhu cầu, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ thể tham gia Nhưng việc lựa chọn hình thức hợp đồng đem lại rủi ro Thực tế có nhiều chủ thể thiết lập hợp đồng mua bán miệng, hợp đồng miệng tiện lợi, nhanh chóng, thể ý chí bên Thực tế xảy nhiều tranh chấp Vì số trường hợp khơng có sở để chứng minh tài sản mua bán + Một số quy định cụ thể việc thực hiện, chuyển quyền sử dụng tài sản cịn thiếu 2.Đề xuất hồn thiện pháp luật hợp đồng + Thứ nhất, nên hoàn thiện quy định cách chi tiết hợp đồng mua bán nhà như: quyền lợi, nghĩa vụ, chủ thể, chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán, hành vi vi phạm hợp đồng… + Thứ hai, Bổ sung quy định nhằm hạn chế xung đột, tranh chấp, nhầm lẫn pháp luật chủ thể tham gia Nên có giải pháp thích đáng áp dụng vào tranh chấp, nhằm kiểm soát hành vi sai trái chủ thể, vi phạm pháp luật Tieu luan 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật nhà 2014 Án lệ 07/2016 hợp đồng có chữ ký bên chứng thực nghĩa vụ trả tiền Bản án số 04/2017/DSST ngày 26/07/2017 tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Tieu luan ... thực hợp đồng mua bán tài sản, trình thực hợp đồng mà tài sản bị tổn thất Trong BLDS 2015 có quy định thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản  Trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng hợp. .. bán sở hữu hưởng lợi ích từ tài sản Tieu luan 6.Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản Bên cạnh nội dung, hình thức hợp đồng mua bán tài sản có đặc điểm sau: Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng. .. Hợp đồng mua bán hợp đồng có đền bù: Có thể coi đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản Vì hợp đồng có khoản tiền mà bên mua tài sản trả cho bên bán tài sản