LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT
Tổng quan khu kinh tế Nghi Sơn và thị xã Nghi Sơn
Ngày 07/12/2018, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết định số: 1699/QĐ-TTg), đánh dấu bước tiến quan trọng trong phát triển KKT Nghi Sơn và toàn quốc Đô thị trung tâm KKT Nghi Sơn, với hạt nhân là Thị Trấn Tĩnh Gia và khu vực lân cận, sẽ trở thành một khu đô thị năng động, hiện đại, đa ngành vào năm 2035 Để đạt được mục tiêu này, cần sớm triển khai và điều chỉnh các quy hoạch phân khu nhằm tạo ra không gian phát triển phù hợp với định hướng đã đề ra.
Khu kinh tế Nghi Sơn, nằm ở phía Nam Thanh Hoá, là một trong bốn cụm động lực phát triển của tỉnh, thuộc vùng kinh tế Nam Thanh - Bắc Nghệ Với cảng nước sâu, hệ thống giao thông đường sắt và đường bộ quốc gia, cùng quỹ đất phát triển phong phú, Nghi Sơn có tiềm năng lớn để xây dựng khu kinh tế Khu vực này sẽ tạo động lực thúc đẩy sự phát triển không chỉ cho các vùng lân cận mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của cả nước.
Sau 12 năm xây dựng và phát triển, Ban Quản lý KKT Nghi Sơn đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, được Thủ tướng Chính phủ lựa chọn là một trong 05 KKT ven biển trọng điểm của cả nước Tính đến tháng 6/2017 thị xã Nghi Sơn đã thu hút được gần 160 dự án đầu tư, bao gồm: 121 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 2,95 tỷ USD; 15 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký 12,8 tỷ USD; 24 dự án đầu tư hạ tầng với tổng số vốn đầu tư 25 nghìn tỷ đồng Trong đó có 71 dự án đang hoạt động, 52 dự án chưa triển khai, 37 dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư và GPMB Trong đó, một số dự án lớn quan trọng đang triển khai xây dựng có tác động lan tỏa thu hút đầu tư, góp phần quan trọng vào công cuộc xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thanh Hóa
Dự án Liên hợp Lọc hóa dầu Nghi Sơn, với tổng mức đầu tư 9,2 tỷ USD và công suất giai đoạn 1 đạt 10 triệu tấn/năm, đang được triển khai đúng tiến độ và dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2017 Đây là dự án trọng điểm quốc gia về an ninh năng lượng, cung cấp khoảng 40% nhu cầu xăng dầu cho thị trường Việt Nam và đóng góp đáng kể cho ngân sách địa phương Sau khi hoàn thành giai đoạn I, Liên doanh sẽ tiếp tục đầu tư giai đoạn II để nâng công suất chế biến lên 20 triệu tấn dầu thô/năm.
Trung tâm nhiệt điện Nghi Sơn có tổng vốn đầu tư khoảng 4,5 tỷ USD và công suất thiết kế lên đến 2.400MW Hiện tại, Nhà máy Nhiệt điện Nghi Sơn 1 với công suất 600 MW và vốn đầu tư 1,1 tỷ USD đã hoạt động ổn định từ giữa năm 2014 Nhà máy Nhiệt điện Nghi Sơn 2, có công suất 1.200 MW và tổng vốn đầu tư 2,3 tỷ USD, được xây dựng bởi liên doanh giữa tập đoàn Marubeni của Nhật Bản và tập đoàn Kepco của Hàn Quốc theo hình thức BOT, đã khởi công vào ngày 18 tháng 9 năm 2015.
Cảng nước sâu Nghi Sơn, theo quy hoạch đã được phê duyệt, khi hoàn thành sẽ có công suất từ 75 đến 100 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, cho phép tiếp nhận tàu có trọng tải từ 50.000 đến 100.000 DWT Dự kiến, hàng hóa thông qua cảng vào năm 2015 ước đạt khoảng 15 triệu tấn Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đang được tiến hành.
Cảng nước sâu Nghi Sơn, thuộc phân khu số 02 của khu đô thị trung tâm khu kinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa, đã được Bộ Giao thông Vận tải công nhận là một trong những cảng có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất cả nước Từ năm 2011 đến 2014, cảng này đạt tốc độ tăng trưởng hàng năm bình quân trên 150%.
Dự án luyện cán thép Nghi Sơn có công suất 7 triệu tấn/năm và tổng mức đầu tư khoảng 90.000 tỷ đồng Giai đoạn 1 của dự án dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2018 với công suất 2 triệu tấn/năm.
Dự án xi măng Nghi Sơn do Nhật Bản đầu tư có tổng mức đầu tư 700 triệu
USD, công suất thiết kế 4,3 triệu tấn/năm đã đi vào hoạt động cả hai dây chuyền, đây là dự án xi măng có hiệu quả cao
Dự án xi măng Công Thanh có tổng vốn đầu tư lên tới 13.000 tỷ đồng, với công suất thiết kế đạt 5,2 triệu tấn/năm Dự án đã hoàn thành giai đoạn đầu tư và chính thức đi vào sản xuất từ quý III/2015.
Các dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp (KCN) với diện tích trên 1000ha, cùng với các dự án cảng biển, cấp nước và xử lý nước thải, đang thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn và uy tín như Tập đoàn đầu tư phát triển Việt Nam (VID), Tập đoàn FLC và Tập đoàn Xây dựng miền Trung, với tổng mức đầu tư đăng ký lên đến 18.936 tỷ đồng.
Ban Quản lý KKT Nghi Sơn đã hợp tác với các đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và uy tín để thực hiện quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết Hiện tại, hơn 90% diện tích đất trong KKT đã được quy hoạch chi tiết, với tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp đạt trên 75% Vào ngày 12/6/2015, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 18/2015/QĐ-TTg, điều chỉnh mở rộng KKT Nghi Sơn lên 106.000 ha, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và biến KKT này thành đô thị công nghiệp trong tương lai gần.
Trong những năm qua, KKT Nghi Sơn và các KCN đã đóng góp quan trọng vào tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Thanh Hóa Sự thu hút đầu tư này không chỉ tạo ra nhiều việc làm và nâng cao đời sống người lao động, mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa và tăng thu ngân sách.
Trước nhu cầu đầu tư phát triển ngày càng cao, việc phát triển đồng bộ các khu đô thị và khu dịch vụ hậu cần công nghiệp trở nên cấp thiết Tuy nhiên, quỹ đất phát triển đang gặp khó khăn, dẫn đến nhiều yêu cầu cần được giải quyết khẩn trương.
- Thiếu đất tái định cư cho các dự án công nghiệp;
Thiếu đất để phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ cho các khu công nghiệp lớn và các ngành công nghiệp thu hút nhiều lao động đang gây khó khăn trong việc giải quyết vấn đề sinh kế và chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân tái định cư.
Nhu cầu thuê văn phòng ngày càng gia tăng đối với nhiều doanh nghiệp và tổ chức hoạt động tại khu kinh tế, do đó việc sắp xếp văn phòng đại diện và địa điểm làm việc cần được xem xét một cách hợp lý.
Lý do và sự cần thiết điều chỉnh quy hoạch
Đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị trung tâm tại khu kinh tế Nghi Sơn cũ có tổng diện tích 1.613,28 ha Quy hoạch này được lập và phê duyệt với 3 quy hoạch chi tiết độc lập, tỷ lệ 1/2000.
Khu số 1 nằm ở phía Bắc của Khu đô thị trung tâm, trước đây là phía Nam thị trấn Tĩnh Gia Đây là khu vực bao gồm nhà ở đô thị, nhà ở chính sách, các công trình dịch vụ thương mại, trường PTTH và trung tâm công cộng Tổng diện tích của khu này là 516,41 ha.
- Khu số 2: Vị trí phía Tây đường sắt Bắc – Nam, là khu trung tâm văn hóa, TDTT của đô thị và khu ở sinh thái Diện tích 542,52 ha;
- Khu số 3: Vị trí phía Đông đường sắt Bắc - Nam, là khu trung tâm hành chính đô thị kết hợp khu ở có mật độ cao Diện tích 554.34 ha
Khu số 2, thuộc đô thị trung tâm KKT Nghi Sơn đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 tại quyết định số: 1009 /QĐ-UBND, ngày 31 tháng
Vào tháng 3 năm 2010, đồ án quy hoạch được lập ra nhằm triển khai đầu tư xây dựng cho khu trung tâm kinh tế Nghi Sơn Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đầu tư và phát triển khu vực này, đã xuất hiện nhiều yếu tố mới, yêu cầu cần điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với thực tế.
Đồ án Điều chỉnh, mở rộng Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nghi Sơn đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 1699/QĐ-TTg ngày 07/12/2018 Việc cập nhật và điều chỉnh đồ án này nhằm cụ thể hóa các định hướng phát triển khu vực quy hoạch, phản ánh những thay đổi quan trọng trong chiến lược phát triển.
Khu vực đô thị trung tâm của KKT Nghi Sơn đã trải qua sự thay đổi về tính chất và chức năng Trước đây, khu vực này chủ yếu phục vụ cho các hoạt động dân dụng, hành chính, thương mại, dịch vụ, văn hóa, thể dục thể thao và du lịch sinh thái Tuy nhiên, theo định hướng mới trong đồ án Điều chỉnh, mở rộng Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nghi Sơn đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050, đô thị trung tâm sẽ bao gồm thị trấn Tĩnh Gia và các phường như Ninh Hải, Hải Hoà, Bình Minh, Hải Thanh, Nguyên Bình, Xuân Lâm, Trúc Lâm Dự báo đến năm 2035, dân số khu vực này sẽ đạt 250.000 người, với các chức năng chính như hành chính, thương mại, dịch vụ và văn hóa - thể dục thể thao sẽ được tập trung tại đây.
Phân khu số 02 thuộc khu đô thị trung tâm Khu Kinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa sẽ không còn các chức năng cũ, mà sẽ được phát triển gắn liền với "trục chủ đạo" trung tâm của đô thị Tĩnh Gia.
Khu vực nghiên cứu quy hoạch đang có những định hướng mới quan trọng về hạ tầng kỹ thuật Tuyến đường Thọ Xuân - Nghi Sơn dự kiến sẽ kết nối trực tiếp với cảng Nghi Sơn và phát triển thành đường cao tốc, giúp rút ngắn khoảng cách tới cảng hàng không Thọ Xuân Hiện tại, các nút giao với đường bộ cao tốc Bắc Nam chỉ còn lại một nút tại Tân Trường, dẫn đến sự thay đổi trong tính chất của các tuyến đường Đông - Tây 1, Đông - Tây 2.
Trong quá trình phát triển KKT Nghi Sơn, nhu cầu về đất cho các dịch vụ công nghiệp, tái định cư và nhà ở cho công nhân, chuyên gia từ các khu công nghiệp ngày càng gia tăng.
Việc điều chỉnh quy hoạch khu số 2 trong khu đô thị trung tâm Khu kinh tế Nghi Sơn là cần thiết để đáp ứng yêu cầu phát triển của khu kinh tế này trong thời kỳ mới.
Đánh giá chung về QHCT tỷ lệ 1/2.000 đã được phê duyệt
1.3.1 Tóm tắt nội dung đồ án:
* Ranh giới nghiên cứu QH: Thuộc 2 xã (nay là phường) Trúc Lâm (490,12ha) và Xuân Lâm (52,4ha) Tổng diện tích 542,52 ha
* Dân số: + Hiện trạng năm 2010: 3.710 người
Khu đô thị số 2 được thiết kế với mục tiêu chính là phát triển nhà ở sinh thái và các trung tâm văn hóa, thể dục thể thao Nơi đây bao gồm Trung tâm du lịch sinh thái hồ Khe Sanh, cùng với các ngọn núi như Gò Chùa, Khoa Trường và Thù Đà Khu vực này cũng sẽ có các tiện ích công cộng như hành chính, dịch vụ thương mại và trường học, phục vụ cho cư dân tại khu đô thị Phân khu chức năng và quy hoạch sử dụng đất được triển khai nhằm tối ưu hóa không gian sống và phát triển bền vững.
* Các công trình công cộng
Trung tâm văn hóa bao gồm nhà văn hóa, thư viện, bảo tàng, quảng trường, cung văn hóa thanh thiếu niên, công viên, hồ nước, cây xanh và tượng đài Khu vực này được bố trí ở phía Nam của khu quy hoạch, tiếp giáp với phía Đông của khu sinh thái hồ Khe Sanh.
Công viên trung tâm được quy hoạch trên khu vực ven hồ Cây Trầu và một phần đất phía Đông hồ, tạo ra không gian mở cho khu trung tâm đô thị.
Trung tâm thể thao sẽ được xây dựng với quy mô từ 7.000 đến 10.000 chỗ ngồi, bao gồm nhà thi đấu luyện tập 2.000 chỗ, bể bơi 500 chỗ và các sân thể thao ngoài trời Khu vực này sẽ được đặt ở phía Nam của khu quy hoạch, liền kề với trung tâm văn hóa.
Trung tâm du lịch sinh thái được đặt tại khu đất hồ Khe Sanh, nằm ở phía Đông chân núi Thù Đà và phía Nam khu quy hoạch, với tổng diện tích lên đến 34,11 ha.
Trường PTTH mới phía Tây Bắc sẽ được xây dựng với quy mô 2000 học sinh, tọa lạc phía Đông hồ Cây Trầu Dự án có diện tích 3,10 ha và đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 10
* Công trình công cộng trung tâm đơn vị ở:
Khu vực này bao gồm các công trình dịch vụ thiết yếu như trụ sở cơ quan hành chính, trạm y tế, chợ, trường cấp 1 và cấp 2, cùng với khu cây xanh và sân thể thao Vị trí trung tâm của phường được xác định nằm về phía Đông hồ Cây Trầu, cách đường Sắt Bắc Nam khoảng 250m, với tổng diện tích chiếm đất cho các công trình là 9,05 ha.
Khu dân cư hiện có sẽ được cải tạo và nâng cấp theo mô hình làng sinh thái với nhà ở có vườn, tập trung vào việc cải thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ mà không làm thay đổi địa hình và cảnh quan tự nhiên Tổng diện tích chiếm đất là 58,49 ha.
Khu ở mới được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, bao gồm các khu dân cư với mô hình nhà ở liền kề và nhà ở có vườn, với mật độ xây dựng từ 60-70% và chiều cao từ 2-3 tầng Ngoài ra, khu vực này còn có hai khối nhà ở cao tầng tại phía Tây khu trung tâm phường, kết nối với công viên thể thao và hồ Cây Trầu Tổng diện tích chiếm đất của khu vực là 157,07ha.
BẢNG TỔNG HỢP QH SỬ DỤNG ĐẤT
STT TÊN LÔ ĐẤT DIỆN
TỔNG DIỆN TÍCH QUY HOẠCH 542,52 100
A ĐẤT DÂN DỤNG THUỘC CẤP ĐƠN VỊ Ở 253,03 46,6
2 Đất dân cư phát triển 69,00 12,7
- Đất nhà ở xã hội (8.000 người) 17,26
1 Đất công trình công cộng 6,17 1,1
2 Đất dịch vụ thương mại 6,52 1,2
1 Đất cây xanh thể dục thể thao 5,79 1,1
2 Đất cây xanh công viên 13,79
IV Đất giao thông đối nội 65,50 12,1
1 Đất khu du lịch sinh thái 122,00 22,5 ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH PHÂN KHU TỶ LỆ 1/2000
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 11
- Đất điều hành, quản lý, bãi đỗ xe… 1,33 0,2
- Đất dịch vụ lưu trú du lịch 15,08 2,8 Đất dịch vụ lưu trú du lịch 01 3,75 Đất dịch vụ lưu trú du lịch 02 11,33
- Đất dịch vụ ăn uống 1,68
- Đất dịch vụ vui chơi giải trí 10,76 Đất dịch vụ vui chơi giải trí 01 3,84 Đất dịch vụ vui chơi giải trí 02 6,92
- Đất cây xanh khu du lịch 19,18 3,5
- Đất mặt nước (hồ Khe Sanh) 23,40
- Đất giao thông nội khu 2,70 0,5
3 Đất cây xanh cảnh quan 39,30 7,2
4 Đất cây xanh cách ly 17,86 3,3
6 Mặt nước ( không kể hồ Khe Sanh) 24,06 4,4 b) Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật:
* Quy hoạch hệ thống giao thông:
Tuyến đường từ đường bao núi Gò Chùa đến khu trung tâm kết nối với đường bao phía Tây, có giới hạn đường đỏ 27,0 m, bao gồm lòng đường rộng 15,0 m và vỉa hè mỗi bên 6,0 m.
+ Tuyến đường sắt Bắc Nam: Giới hạn đường đỏ 52,0 m (hành lang bảo vệ đường sắt 13,0 m, vỉa hè 4x6 m, đường gom 2 bên 7,5 m)
Truyến đường hiện tại ở phía Tây kết nối với đường cao tốc Bắc Nam, trong khi phía Đông vượt qua đường sắt và liên kết với khu số 3 Đường có giới hạn đỏ 36,0 m, bao gồm lòng đường rộng 2x15,5 m và vỉa hè 2x6,0 m.
+ Bố trí 1 bến xe phía Nam khu đô thị ( thuộc khu số 3, tiếp giáp khu số 2 về phía Nam)
+ Các tuyến đường nội bộ khu số 2 có giới hạn đường đỏ 22,5 m (lòng đường 10.5 m, vỉa hè 2x6,0 m); 19,5 m (lòng đường 7,5 m, vỉa hè 2x6,0 m);
Bài viết đề xuất bố trí hai bãi đỗ xe tập trung tại khu vực trung tâm phường và trung tâm thể thao, cùng với việc thiết kế thêm các bãi đỗ xe kết hợp với công viên cây xanh tại các khu nhà ở Điều này nhằm điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để nâng cao hiệu quả sử dụng không gian và tạo môi trường sống xanh, sạch, đẹp cho cư dân.
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 12
Chuẩn bị kỹ thuật là bước quan trọng trong quá trình san nền, với độ dốc được thiết kế dựa trên địa hình tự nhiên hiện có Độ dốc này hướng từ Tây sang Đông, nhằm mục đích thoát nước hiệu quả vào các kênh mương đã được quy hoạch, dựa trên hệ thống kênh mương hiện hữu.
Khu đất quy hoạch xây dựng nằm ở phía Tây và Nam, tiếp giáp với núi, nhằm giảm khối lượng đào đắp và tôn trọng địa hình tự nhiên Quy hoạch san nền được chia thành hai khu vực khác nhau để tối ưu hóa việc sử dụng đất.
Khu vực 1 nằm trong lưu vực Hồ Khe Sanh, tiếp giáp với đường Sắt Bắc Nam Nền khu đất xây dựng có độ cao dao động từ 2,70 m đến 7,5 m, trong khi tại đường triền núi Khoa Trường, độ cao có thể đạt tới 23,0 m.
- Khu vực 2: Thuộc lưu vực Hồ Cây Trầu đến tiếp giáp đường Sắt Bắc Nam Nền khu đất xây dựng thiết kế thấp nhất là: 2,70 m, cao nhất là 15,5 m
Các căn cứ Pháp lý lập quy hoạch
1.4.1 Các cơ sở pháp lý
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/;
- Nghị định số: 37/2010/NĐ-CP ngày 07 /04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
Nghị định số 44/2015/NĐ-CP, ban hành ngày 06/05/2015, quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng, trong khi Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, được ban hành ngày 07/04/2010, quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị Hai nghị định này đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn và quản lý quy hoạch xây dựng và đô thị tại Việt Nam.
- Quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
Quyết định số 1699/QĐ-TTg ngày 07-12-2018 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt việc điều chỉnh và mở rộng quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá, với mục tiêu phát triển đến năm 2035 và tầm nhìn dài hạn đến năm 2050 Quy hoạch này nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế, nâng cao hạ tầng và cải thiện môi trường đầu tư tại khu vực.
Quyết định số 1009/QĐ-UBND, ngày 31 tháng 03 năm 2010, của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 cho Khu số 2, thuộc khu đô thị trung tâm Khu kinh tế Nghi Sơn Quy hoạch này nhằm phát triển hạ tầng và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực.
Văn bản số 5440/UBND-THKH ngày 27 tháng 06 năm 2014 của UBND tỉnh Thanh Hoá đã công bố chủ trương điều chỉnh và bổ sung quy hoạch cho một số khu chức năng trong Khu Kinh tế Nghi Sơn Quyết định này nhằm tối ưu hóa việc phát triển kinh tế, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thu hút đầu tư vào khu vực Thông qua việc điều chỉnh quy hoạch, tỉnh Thanh Hoá mong muốn tạo ra môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động, đồng thời phát triển hạ tầng và dịch vụ đi kèm, góp phần vào sự phát triển bền vững của Khu Kinh tế Nghi Sơn.
Quyết định số 1354/QĐ-UBND ngày 15/4/2015 của UBND tỉnh Thanh Hoá đã phê duyệt nhiệm vụ và dự toán điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cho Khu số 2 thuộc đô thị trung tâm - Khu kinh tế Nghi Sơn Quyết định này nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và đồng bộ của khu vực, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương.
1.4.2 Các nguồn tài liệu, số liệu
- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn quy phạm hiện hành của Nhà nước;
- Bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2.000;
- Các dự án đã và đang triển khai;
- Các số liệu, tài liệu điều tra hiện trạng thực tế;
- Các tài liệu thống kê của các ngành liên quan
1.4.3 Các cơ sở bản đồ
- Hồ sơ Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nghi Sơn đến năm 2025;
- Hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu số 2 thuộc Khu đô thị trung tâm - Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa;
- Hồ sơ các dự án đầu tư đã và đang triển khai trong khu vực lập quy hoạch; ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH PHÂN KHU TỶ LỆ 1/2000
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 15
ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG
Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên
2.1.1 Vị trí, giới hạn khu đất;
Phạm vi nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch bao gồm một phần địa giới hành chính của phường Trúc Lâm và phường Xuân Lâm, thuộc thị xã Nghi Sơn, với các giới hạn cụ thể được xác định.
+ Phía Bắc giáp: Đất nông nghiệp phường Xuân Lâm (giáp ranh giới phân khu đô thị số 1);
+ Phía Nam giáp: Núi Khoa Trường;
+ Phía Đông giáp: Đường sắt (ranh giới phía Tây khu đô thị số 3);
+ Phía Tây giáp: Núi Lâm Động và núi Gò Chùa
- Địa hình khu vực nghiên cứu quy hoạch được chia thành 3 dạng địa hình chính:
+ Khu vực sườn núi Gò Chùa: độ dốc thoải 15-30%, cao độ 10 - 57m
+ Khu vực thượng nguồn hồ Khe Sanh và Cây Trầu địa hình chủ yếu dạng đồi đất thấp, cao độ phía hồ Cây Trầu 6,2 - 8,9m, hồ Khe Sanh 10 - 25m
Khu vực hạ lưu hồ trũng có độ cao từ 2,1 đến 5,6m, với hai khu vực chính: khu vực hạ lưu hồ Cây Trầu có độ cao từ 2,1 đến 3,9m và khu vực hạ lưu hồ Khe Sanh có độ cao từ 2,8 đến 5,6m.
- Hướng dốc từ Tây sang Đông và từ các triền núi xuống hồ
- Cao độ khu vực giáp đường sắt Bắc Nam 2,1 - 2,9m
Khu vực hạ lưu hồ Khe Sanh có địa hình thấp trũng và bằng phẳng, trong khi thượng lưu hồ lại sở hữu cảnh quan đẹp với độ dốc thoải, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển du lịch sinh thái.
Khu vực nghiên cứu quy hoạch tại thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa, nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa với nền nhiệt độ cao Thời tiết tại đây chia thành hai mùa chính: mùa hè nóng ẩm và mùa đông khô hanh Giữa hai mùa này, có mùa thu ngắn thường xuyên xảy ra bão lụt, trong khi mùa xuân chuyển tiếp không rõ rệt, có mưa phùn và chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam khô nóng vào đầu mùa hè, cùng với sương muối trong mùa đông.
+ Mùa Hè từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình 25 0 c, khi cao lên tới 39,5 0 c (vào tháng 6 và tháng 7)
Mùa Đông kéo dài từ tháng 13 đến tháng 2 năm sau, với nhiệt độ trung bình dao động từ 16-18°C Nhiệt độ thấp nhất trong ngày thường dưới 12°C, và trong những ngày có sương muối, gió Bắc, nhiệt độ có thể giảm xuống dưới 5-6°C Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 là cần thiết để thích ứng với điều kiện khí hậu này.
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 16
Mỗi năm, tổng lượng mưa trung bình dao động từ 1.600 đến 1.900 mm, với mùa mưa kéo dài từ tháng 6 đến tháng 10, chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm Tháng 9 thường ghi nhận lượng mưa lớn nhất, lên tới 800 mm, gây ra nguy cơ lũ lụt Ngược lại, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau thường gặp tình trạng hạn hán.
- Độ ẩm: Độ ẩm quanh năm khá cao, trung bình 85-86%, thường là 83% trong tháng 7 và 79% trong tháng 3
- Nắng: Trung bình năm có 1648 giờ nắng Tháng có gió nắng nhiều nhất là tháng 7, ít nhất là tháng 2 Số ngày không có nắng trung bình năm là 83 ngày
- Lượng bốc hơi: Trung bình năm là 58,5 mm, cao nhất là 81,1 mm vào tháng
7, thấp nhất 49,7 mm vào tháng 2, tháng 3 hàng năm
- Gió: Chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió mùa Đông Bắc(vào mùa Đông) và gió Đông Nam (vào mùa Hè)
Tốc độ gió mạnh dao động từ 1,8 đến 2,2 m/s, cùng với sự tác động của gió Tây và Tây Nam khô nóng Những đợt gió này thường xuất hiện từ 3 đến 4 lần trong năm, mỗi đợt kéo dài từ 5 đến 7 ngày, diễn ra chủ yếu trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng 8.
Khu vực ven biển Thanh Hoá thường xuyên chịu ảnh hưởng của bão, với tần suất bão đạt 100% Tháng 9 là thời điểm có tần suất bão cao nhất, chiếm 34% tổng số cơn bão trong năm Bình quân mỗi năm, khu vực này có một cơn bão trực tiếp ảnh hưởng, nhưng có năm có thể lên đến 2-3 cơn Khi bão xảy ra, tốc độ gió có thể đạt 10 m/s, kèm theo mưa lớn, dẫn đến tình trạng úng ngập và sạt lở đất.
- Sương mù, sương muối: Hàng năm có khoảng 20 ngày sương mù, thường xảy ra vào tháng 2 và tháng 11, sương muối thường vào tháng 12
+ Nhiệt độ cao nhất trung bình: 27,1 0 C
+ Nhiệt độ thấp nhất trung bình: 21,0 0 C
+ Nhiệt độ trung bình năm: 23,6 0 C
+ Lượng mưa trung bình năm 1745mm, cao nhất là: 3000mm
+ Độ ẩm trung bình năm 85%
+ Tổng số giờ nắng trong năm: 1772 giờ
+ Số ngày mưa trung bình năm: 136 ngày
Khu vực nghiên cứu quy hoạch tại thị xã Nghi Sơn thường xuyên chịu tác động của bão và áp thấp nhiệt đới, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống và hoạt động kinh tế Bên cạnh đó, hiện tượng sương muối và sương mù vào mùa Đông cũng gây ra những khó khăn trong sinh hoạt và sản xuất.
Nhưng trên tổng thể khí hậu ở khu vực nghiên cứu quy hoạch rất phù hợp để xây dựng và phát triển đô thị
2.1.4 Địa chất thủy văn, địa chất công trình;
Địa chất công trình tại khu vực Nghi Sơn được khảo sát và báo cáo bởi Công ty Nước và Môi trường Việt Nam vào tháng 8 năm 2006, cho thấy điều kiện xây dựng tại đây là đảm bảo.
Trong khu vực nghiên cứu, địa chất thủy văn đặc trưng bởi sự hiện diện của hai hồ lớn là hồ Cây Trầu và hồ Khe Sanh Mực nước ngầm ở đây được ghi nhận là tương đối ổn định và phong phú Thông tin này được xác nhận qua báo cáo của đoàn Điều Chỉnh Quy Hoạch Phân Khu Tỷ Lệ 1/2000.
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 17
47 liên đoàn II địa chất thuỷ văn cho biết: Nước ngầm ở đây chủ yếu tàng trữ trong các tầng: Đất đá có tuổi T2 adt và Đất đá có tuổi E2
- Tổng lưu lượng nước theo thực hiện ở hơn 8 lỗ khoan có triển vọng khai thác nước là: 13306m3 /ng.đ
(Nguồn: Thuyết minh tổng hợp QHC Khu kinh tế Nghi Sơn đã được phê duyệt)
Tại khu vực Đò Dừa, thuộc lưu vực chính của hai hồ Cây Trầu và Khe Sanh, số liệu thủy văn dòng chảy đã được tính toán cụ thể và trình bày trong bảng dưới đây.
Tuyến sông Diện tích lưu vực (km 2 )
Wp (x10 6 m 3 ): Khối tích – Tổng lượng dòng chảy
Và phân phối dòng chảy trong năm tại lưu vực này được tính toán như sau:
Tuyến P% VII IX X XI XII I II III IV V VI VII Năm Đò
Theo đề án cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt tại huyện Tĩnh Gia và khu kinh tế Nghi Sơn, Chi cục Thủy lợi thuộc Sở NN-PTNT Thanh Hóa đã thực hiện nghiên cứu vào năm 2006 Đề án này nhằm đảm bảo nguồn nước ổn định cho nhu cầu của người dân và phát triển kinh tế địa phương.
Khu vực nghiên cứu quy hoạch được bao quanh bởi các dãy núi như Gò Chùa, Khoa Trường, Thù Đà và Thung Lim, cùng với hai hồ lớn có sự đa dạng sinh học phong phú Cảnh quan nơi đây trong lành và hấp dẫn nhờ vào màu xanh của đồi núi và sự hiện diện nổi bật của hồ Cây Trầu và hồ Khe Sanh Với diện tích mặt nước lớn, các hồ này đóng vai trò quan trọng trong việc điều hòa khí hậu, tạo ra vi khí hậu ổn định cho khu vực.
Mặc dù chưa có số liệu cụ thể, nhưng thực trạng cho thấy vùng đất này rất thuận lợi cho sự sinh trưởng và phát triển, dẫn đến hệ sinh vật đa dạng về chủng loài và số lượng, đặc biệt là các loại thực vật.
Đánh giá hiện trạng khu vực
Khu vực được đánh giá dựa trên kết quả khảo sát địa hình và điều tra hiện trạng dân cư, xã hội, với việc tập hợp số liệu và tư liệu từ năm 2017 và 2018.
2.2.1 Hiện trạng dân cư và hạ tầng xã hội
Khu đô thị số 2 nằm ở phường Xuân Lâm và Trúc Lâm, với dân số khoảng 3.910 người và 765 hộ dân Khu vực này chủ yếu được chia thành hai khu vực chính Hiện tại, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đang được điều chỉnh để phát triển khu đô thị này.
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 18
+ Khu Đại Thủy (bám dọc trục Đông Tây 1) 2.160 người
+ Khu Hữu Lộc (dưới chân núi Gò Chùa) 1.750 người
(Nguồn: Niên giám thống kê Huyện Tĩnh Gia năm 2018 và các số liệu điều tra hiện trạng thực tế khu vực thời điểm tháng 5/2020)
Diện tích đất ở hiện trạng tại khu đô thị số 2 là 93,27 ha, chiếm 17,19% tổng diện tích khu vực Nhà ở chủ yếu là dạng nông thôn 1 tầng truyền thống, trong khi một số hộ đã xây dựng nhà 2-3 tầng nhưng vẫn chưa đáng kể và chưa mang tính đô thị Đất ở của các hộ gia đình tương đối rộng, dao động từ 200 đến 400m², với một số hộ có diện tích lên tới hàng nghìn m².
Hiện trạng nhà ở dân cư
Trong khu vực nghiên cứu, các công trình hạ tầng xã hội chủ yếu bao gồm nhà văn hóa và nhà trẻ tại thôn Đại Thủy và Hữu Lộc, hiện đang xuống cấp và chỉ là nhà cấp 4 với trang thiết bị thô sơ, thiếu thốn Bên cạnh đó, khu vực này còn có sân thể dục thể thao nhỏ hẹp với diện tích chỉ 0,35 ha thuộc thôn Đại Thủy.
Các công trình như trường cấp 1, cấp 2, cơ sở y tế và chợ đang được sử dụng chung tại khu trung tâm xã thuộc phân khu số 3 Tuy nhiên, điều này tạo ra bất lợi do khoảng cách xa và việc phải đi qua các nút giao với đường sắt Bắc Nam, gây ra nguy hiểm cho người dân.
Dân cư trong khu vực nghiên cứu QH chủ yếu tập trung tại hai khu vực chính: khu phố Đại Thủy dọc theo trục Đông Tây 1 và khu phố Hữu Lộc dưới chân núi Gò Chùa Ngoài ra, các khu vực xung quanh có dân cư phân tán và liên kết với đất sản xuất nông nghiệp.
Nông nghiệp và dịch vụ nhỏ tại gia đình là nghề chính của địa phương, với một số hộ gia đình sở hữu trang trại và tham gia vào hoạt động lâm nghiệp trồng rừng trên núi Ngoài ra, người dân cũng khai thác thủy sản tại lòng hồ Khe Sanh và hồ Cây Trầu Tổng số lao động trong khu vực ước tính khoảng 2.500 người.
(Nguồn: Niên giám thống kê huyện Tĩnh Gia năm 2019 và tổng hợp khảo sát hiện trạng tại khu vực)
2.2.3 Hiện trạng sử dụng đất
Tình hình sử dụng đất trong khu vực vẫn ổn định kể từ khi lập quy hoạch năm 2010, chủ yếu do thiếu các dự án đầu tư và sự phát triển chậm chạp của nhà ở, dân cư Điều này liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong khu vực.
Phân khu số 02 thuộc khu đô thị trung tâm khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa, hiện đang đối mặt với tình trạng quỹ đất hạn chế và địa hình trũng Hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chưa được đầu tư xây dựng, gây khó khăn trong việc phát triển khu vực, đồng thời bị chia cắt bởi tuyến đường sắt Bắc Nam.
Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
TT MỤC HẠNG DIỆN TÍCH
1 Đất công trình công cộng 1,87 0,3
- Nhà văn hoá khu phố Đại Thuỷ 0,25 -
- Nhà văn hoá khu phố Hữu Lộc 0,24 -
- Nhà trẻ khu phố Đại Thuỷ 0,25 -
- Nhà trẻ khu phố Hữu Lộc 0,24 -
- Các công trình công cộng khác 0,54 -
Đất lâm nghiệp tại tỉnh Thanh Hóa được thống kê và cập nhật dựa trên Quy hoạch 3 loại rừng giai đoạn 2016-2025, đã được UBND tỉnh phê duyệt theo Quyết định số 3230/QĐ-UBND ngày 29/8/2017.
Phường Trúc Lâm có tổng diện tích đất lâm nghiệp theo quy hoạch là 710,91 ha, bao gồm 471,86 ha rừng phòng hộ và 239,05 ha rừng sản xuất Diện tích này được phân bổ tại Tiểu khu 666 và 668, với các khoảnh số 24A, số 1, số 26, số 27, và số 24b.
Phường Xuân Lâm có tổng diện tích đất lâm nghiệp theo quy hoạch là 127,51 ha, bao gồm 43,83 ha rừng phòng hộ và 83,68 ha rừng sản xuất Diện tích này được phân bổ tại Tiểu khu 666 và 16627, cụ thể là các khoảnh số 23 và số 1.
Trong quy hoạch phát triển khu vực đô thị số 02, tổng diện tích đất lâm nghiệp đạt 127,25 ha, bao gồm 129,24 ha đất rừng sản xuất và 43,01 ha đất rừng phòng hộ Khu vực này chủ yếu nằm tại phường Trúc Lâm.
Tọa độ đất lâm nghiệp xem bản đồ hiện trạng sử dụng đất (bản vẽ số 02) ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH PHÂN KHU TỶ LỆ 1/2000
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 20
2.2.4 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật a) Hiện trạng giao thông:
Trong khu vực quy hoạch, không có tuyến giao thông quốc gia nào đi qua Hiện tại, tuyến đường Đông Tây 1 có chiều rộng 4,5m và đường nhựa đã bị xuống cấp Hầu hết các trục đường trong khu dân cư là đường bê tông với mặt cắt từ 4-6m.
Tuyến đường sắt Bắc Nam chạy dọc theo ranh giới phía Đông khu vực quy hoạch với chiều dài khoảng 3.5 km Khu đô thị số 2 có địa hình phức tạp với độ chênh lệch cao lớn, cao độ tự nhiên dao động từ 1,85 đến 12,5 mét Hệ thống thoát nước mưa tại đây kém, dẫn đến tình trạng ngập lụt cục bộ thường xuyên.
Đánh giá tổng hợp
Khe Sanh và hồ Cây Trầu sở hữu địa hình thuận lợi và cảnh quan thiên nhiên đẹp mắt, với hệ sinh thái núi, đồi và hồ phong phú Điều này tạo điều kiện lý tưởng cho việc quy hoạch xây dựng các khu đô thị, đặc biệt là các khu ở sinh thái, nhằm phát triển bền vững và bảo vệ môi trường.
- Mọi người dân & chính quyền sở tại đều ủng hộ chủ trương xây dựng Khu đô thị trung tâm – Khu Kinh tế Nghi Sơn
2.3.2 Những khó khăn thách thức
Khu số 2 tọa lạc phía Tây đường sắt Bắc Nam, với địa hình chủ yếu là núi và các sườn đồi thoải Khu vực này còn có hạ lưu hồ thấp trũng, tạo nên cảnh quan đa dạng và hấp dẫn.
Khu quy hoạch có diện tích bao gồm đất nông nghiệp, kênh mương thủy lợi và một phần đất ở hiện trạng Việc xây dựng các khu chức năng đô thị sẽ tác động đến đất trồng trọt và nhà ở của một số cư dân, dẫn đến công tác đền bù trở nên phức tạp và ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư.
- Việc chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp cho nhân dân trong khu vực từ lao động nông nghiệp thuần túy sang lao động công nghiệp và dịch vụ
- Khả năng quản lý & xử lý môi trường không tốt sẽ ảnh hưởng xấu tới môi trường khu vực về nước thải, không khí, bụi, tiếng ồn
Để đảm bảo nguồn nước tưới tiêu liên tục cho các khu vực hạ lưu, cần có giải pháp lưu thông cho một số kênh mương tưới tiêu lân cận Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 là rất quan trọng trong quá trình này.
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 22
CÁC DỰ BÁO PHÁT TRIỂN KHU VỰC
Viễn cảnh & các chức năng chính của khu vực
Trong tương lai, khu vực điều chỉnh quy hoạch sẽ phát triển thành một khu đô thị hiện đại, kết hợp với các khu dân cư hiện hữu và tái định cư Các mô hình nhà ở xã hội, biệt thự sinh thái và nhà ở chia lô sẽ được triển khai, cùng với các khu dịch vụ hậu cần và du lịch sinh thái Hồ Khe Sanh sẽ là điểm vui chơi giải trí, trong khi các công trình thương mại hỗn hợp và nhà ở xã hội cao tầng sẽ tạo nên những điểm nhấn không gian tại trung tâm đơn vị ở Hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị hiện đại, kết hợp với cảnh quan cây xanh và mặt nước, sẽ góp phần hình thành một đô thị “hiện đại - sinh thái”.
Tính chất, chức năng
Khu dân dụng Nghi Sơn nằm trong Khu kinh tế Nghi Sơn, bao gồm các chức năng chính như cải tạo khu dân cư hiện trạng, phát triển khu nhà ở sinh thái, xây dựng nhà ở xã hội, khu dân cư tái định cư, khu ở đô thị đạt tiêu chuẩn và khu du lịch sinh thái.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án
- Dân số hiện tại khoảng 3.910;
- Dân số phát triển khoảng 21.090 người;
- Khách du lịch quy đổi: 1.000 người
3.3.2 Chỉ tiêu đất đai: Được xác định cụ thể cho từng khu chức năng theo tiêu chuẩn đô thị loại I theo định hướng quy hoạch chung khu kinh tế Nghi Sơn đã được phê duyệt
Cụ thể như sau: Đất dân dụng: 75 m 2 /người, trong đó
- Mật độ cư trú Bruto: 130-150 người/ha đất khu ở
- Tỷ lệ sử dụng đất:
+ Đất xây dựng công trình khác: 30-40 %
- Mật độ xây dựng gộp (brutô) tối đa cho phép toàn khu: 40%
- Hệ số sử dụng đất ở chung toàn khu: 1,2- 3lần ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH PHÂN KHU TỶ LỆ 1/2000
PHÂN KHU SỐ 02 THUỘC KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM KHU KINH TẾ NGHI SƠN TỈNH THANH HOÁ Trang 23
- Chiều cao trung bình 3-5 và chiều cao tối đa: 18 tầng
3.3.4 Các yêu cầu về kiến trúc đô thị: a) Hình thái kiến trúc và màu sắc:
Khu trung tâm đô thị là nơi tập trung nhiều công trình lớn và nhà cao tầng, với kiến trúc hoành tráng và đa dạng, phản ánh chức năng của từng công trình.
Đối với khu ở mới, cần chú trọng phát triển nhà ở chung cư cao tầng và nhà ở theo lô phố Việc quy định màu sắc cho các công trình trong khu vực là rất quan trọng, nhằm tạo sự hài hòa và tránh sự hỗn tạp về màu sắc trong không gian nhỏ, từ đó nâng cao tính thẩm mỹ và sự dễ chịu cho cư dân.
- Đối với khu ở cải tạo: hình thức kiến trúc, màu sác công trình phải hài hoà giữa các công trình xây mới và các công trình hiện hữu,
Khu ở sinh thái chủ yếu bao gồm các nhà thấp tầng với sân vườn, được thiết kế hài hòa với thiên nhiên về hình thức kiến trúc và màu sắc Chiều cao của các công trình trong khu vực này cũng được chú trọng để đảm bảo sự cân đối và hài hòa với môi trường xung quanh.
- Đối khu trung tâm đô thị: Chiều cao công trình
