Luận văn thạc sĩ UEH khủng hoảng tài chính quốc tế 2008 và bài học cho tín dụng bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN NGỌC BẢO LINH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH QUỐC TẾ 2008 VÀ BÀI HỌC CHO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh – Năm 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN NGỌC BẢO LINH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH QUỐC TẾ 2008 VÀ BÀI HỌC CHO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS TS TRƢƠNG QUANG THƠNG TP.Hồ Chí Minh – Năm 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực với hƣớng dẫn PGS.TS Trƣơng Quang Thông Các thông tin số liệu đƣợc sử dụng luận văn đƣợc trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực TP.Hồ Chí Minh, tháng 02 năm 2012 Nguyễn Ngọc Bảo Linh Học viên cao học khóa 18 Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Trƣờng Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu sơ đồ Danh mục hình vẽ, đồ thị Mở đầu CHƢƠNG I : LÝ THUYẾT VỀ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH, THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Khủng hoảng tài 1.1.1.Khái niệm 1.1.2.Các mơ hình khủng hoảng 1.2.Bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.2.1.Bất động sản 1.2.1.1.Khái niệm bất động sản 1.2.1.2.Phân loại bất động sản 1.2.1.3.Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản 1.2.2 Thị trƣờng bất động sản 1.2.2.1.Khái niệm 1.2.2.2.Vai trò thị trƣờng bất động sản 1.2.2.3.Các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.3.Tín dụng bất động sản 10 1.3.1.Khái niệm tín dụng bất động sản 10 1.3.2.Đặc điểm tín dụng bất động sản 11 1.3.3.Nguyên tắc cho vay bất động sản 12 1.3.4.Rủi ro cho vay bất động sản 12 1.3.4.1.Yếu tố chủ quan 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.4.2 Yếu tố khách quan 13 KẾT LUẬN CHƢƠNG I CHƢƠNG II: KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH QUỐC TẾ VÀ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ 2.1.Diễn biến khủng hoảng 17 2.2.Nguyên nhân khủng hoảng 21 2.2.1.Cho vay dƣới chuẩn 21 2.2.2.Bong bóng bất động sản 24 2.2.3 Sai lầm điều tiết thị trƣờng tài Chính phủ Mỹ 26 2.2.4.Mua bán khống 28 2.2.5.Các ngân hàng sử dụng địn bẩy tài q cao 29 2.2.6.Khủng hoảng niềm tin 29 2.2.7.Môi trƣờng lãi suất thấp 29 2.2.8 Nguồn tiền mặt phong phú 30 2.2.9 Giá nhà tăng liên tục sốt đầu 30 2.2.10 Nhận thức sai rủi ro 31 2.3.Các biện pháp can thiệp thị trƣờng, giải cứu ngân hàng Chính phủ 32 2.3.1.Những dấu hiệu ban đầu khủng hoảng 32 2.3.2.Các biện pháp giải cứu thị trƣờng Chính phủ 32 2.3.2.1.Tại Hoa Kỳ 32 2.3.2.2.Tại nƣớc khác 34 2.4.Tác động khủng hoảng đến kinh tế toàn cầu 35 2.4.1.Mỹ 35 2.4.2.Châu Âu 35 2.4.3.Các nƣớc khác 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG II CHƢƠNG III : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 3.1.Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian qua 39 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.1.1.Tác động khủng hoảng đến kinh tế Việt Nam 39 3.1.2.Tình hình thị trƣờng bất động sản Việt Nam 40 3.1.3.Những rủi ro tiềm ẩn thị trƣờng bất động sản Việt Nam 48 3.2.Thực trạng cho vay bất động sản NHTM VN 49 3.2.1.Hành lang pháp lý thị trƣờng tín dụng bất động sản VN 49 3.2.2.Tình hình huy động vốn cho vay bất động sản số NHTM VN 51 3.2.2.1.Ngân hàng Á Châu (ACB) 51 3.2.2.2.Ngân hàng Vietcombank (VCB) 54 3.2.2.3.Ngân hàng Công Thƣơng (Vietinbank) 56 3.2.2.4.Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thƣơng Tín (Sacombank) 58 3.2.3.Thực trạng tín dụng bất động sản hệ thống NHTM VN 60 3.3.So sánh đặc điểm, nguyên nhân khủng hoảng Mỹ Châu Âu với tình hình Việt Nam 68 3.4.Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 70 KẾT LUẬN CHƢƠNG III CHƢƠNG IV: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ TÁC ĐỘNG CỦA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM 4.1.Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản tín dụng bất động sản NHTM VN 73 4.1.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản 73 4.1.2 Định hƣớng tín dụng bất động sản NHTM VN 74 4.2 Giải pháp hạn chế tác động khủng hoảng tài rủi ro tín dụng bất động sản NHTM Việt Nam 75 4.2.1.Giải pháp vĩ mô 75 4.2.1.1.Phát triển cơng cụ tài cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam 75 4.2.1.2.Hồn thiện chế, sách cho thị trƣờng BĐS phát triển hiệu 77 4.2.1.3.Kiện toàn hệ thống pháp lý cho tín dụng bất động sản 79 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.2.1.4.Nâng cao lực giám sát tài quan quản lý thị trƣờng tài 80 4.2.1.5.Cơ cấu lại hệ thống ngân hàng thƣơng mại 82 4.2.1.6 Minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản 84 4.2.2.Các giải pháp vi mô NHTM VN 84 4.2.2.1.Nâng cao lực tài chính, sử dụng địn bẩy tài phù hợp 84 4.2.2.2.Xem xét tỷ lệ nợ, đánh giá lại khoản vay cấu nợ 86 4.2.2.3.Nâng cao vai trò hệ thống kiểm soát nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản 87 4.2.2.4.Thành lập công ty quản lý khai thác bất động sản 88 4.2.2.5.Nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực nắm bắt pháp luật, thị trƣờng bất động sản 88 4.2.2.6.Hồn thiện quy trình, quy chế cho vay chặt chẽ, hợp lý hiệu 89 4.2.2.7.Nâng cao chất lƣợng hệ thống xếp hạng tín dụng 92 4.2.2.8.Quản trị rủi ro ngân hàng 93 KẾT LUẬN CHƢƠNG IV KẾT LUẬN CHUNG Tài liệu tham khảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu ARM : Lãi suất linh hoạt BĐS : Bất động sản BOE : Ngân hàng trung ƣơng Anh CBRE : Công ty tƣ vấn quản lý bất động sản CDO : Nghĩa vụ nợ chấp CDS : Hợp đồng hốn đổi rủi ro tín dụng CPI : Chỉ số giá tiêu dùng DN : Doanh nghiệp Dong A Bank : Ngân hàng TMCP Đông Á ECB : Ngân hàng trung ƣơng Châu Âu FDI : Đầu tƣ trực tiếp nƣớc FED : Cục dự trữ liên bang Mỹ GDP : Tổng sản phẩm quốc nội HDBank : Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà TP.HCM IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế IFC : Tập đồn tài quốc tế MBS : Chứng khoán đảm bảo chấp Navibank : Ngân hàng TMCP Nam Việt NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM : Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP : Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTM VN : Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam NBER : Cục nghiên cứu kinh tế quốc gia Mỹ ODA : Hỗ trợ phát triển thức PNTR : Quy chế quan hệ thƣơng mại bình thƣờng vĩnh viễn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com REIT : Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản Sacombank : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thƣơng Tín TCTD : Tổ chức tín dụng TD BĐS : Tín dụng bất động sản Techcombank : Ngân hàng TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh VCB : Ngân hàng TMCP Ngoại Thƣơng Việt Nam VietABank : Ngân hàng TMCP Việt Á Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam VN : Việt Nam Western Bank : Ngân hàng TMCP Phƣơng Tây WTO : Tổ chức Thƣơng mại giới LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1:Quá trình chuyển đổi hợp đồng cho vay chấp thành chứng khoán 23 Bảng 3.14: Tăng trƣởng dƣ nợ tín dụng bất động sản NHTM TP.HCM…… 68 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 82 vỡ, khủng hoảng cục nhƣ khủng hoảng hệ thống dễ xảy Điều cần đặc biệt lƣu ý thay giám sát theo tiêu chuẩn thời gian tới cần hƣớng tới hệ thống giám sát rủi ro phịng ngừa rủi ro Mơ hình địi hỏi phức tạp trình độ giám sát cao nhiều so với việc giám sát theo mơ hình cổ điển giám sát theo quy định nhƣ trƣớc Giám sát tài theo phƣơng hƣớng phòng ngừa rủi ro đòi hỏi phải cảnh báo phát từ xa yếu tố gây rủi ro phân loại đƣợc rủi ro để có giải pháp tình nhƣ giải pháp lâu dài, để phịng ngừa khủng hoảng Vì thế, từ bây giờ, chuyển đổi mơ hình giám sát tài cần thiết 4.2.1.5.Cơ cấu lại hệ thống ngân hàng thƣơng mại : Các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam nói chung phổ biến qui mơ nhỏ, lực quản lý cịn nhiều bất cập, tăng trƣởng chƣa cân đối, quản trị rủi ro dễ bị tổn thƣơng trƣớc cú sốc …Do vậy, để tồn phát triển, hệ thống ngân hàng thƣơng mại cần đƣợc cấu lại Bên cạnh đó, hệ thống tài lấy NHTM làm trung tâm, theo đó, tín dụng ngân hàng đóng vai trò chủ chốt cung cấp vốn cho vận hành kinh tế gắn với khu vực doanh nghiệp thị trƣờng tài sản Những đặc điểm khiến hệ thống tài – ngân hàng đối diện với số rủi ro lớn nhƣ: Rủi ro khoản; rủi ro đạo đức kèm với rủi ro nợ xấu; rủi ro chéo với thị trƣờng tài sản… Với rủi ro hệ thống ngân hàng Việt Nam trở nên nhạy cảm dễ tổn thƣơng trƣớc cú sốc vĩ mơ bất lợi Vì vậy, việc phát triển hệ thống ngân hàng lành mạnh thông qua tạo môi trƣờng thông tin minh bạch chế lọc ngân hàng yếu kém, cƣơng xử lý ngân hàng vi phạm pháp luật, giảm thiểu rủi ro thông qua chế giám sát an toàn hệ thống ngân hàng cảnh báo sớm có hiệu quả… nhằm xây dựng hệ thống bền vững an toàn tảng ổn định kinh tế vĩ mô… Cơ cấu lại hệ thống NHTM đƣợc xem nhiệm vụ cấp bách Theo đó, tái cấu trúc đƣợc tiến hành tảng áp dụng thông lệ chuẩn mực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 83 ngân hàng quốc tế quản trị NHTM Có thể tái cấu trúc tài chính, “làm sạch” bảng cân đối tài sản NHTM định chế tài chính; xây dựng chiến lƣợc kinh doanh tảng cạnh tranh quốc tế phù hợp với điều kiện phát triển thị trƣờng tài nƣớc; cải cách hệ thống kế toán theo chuẩn mực quốc tế, đặc biệt chuẩn mực báo cáo tài chính… Chất lƣợng tài sản đƣợc tính tỷ lệ nợ xấu vào khoảng 2,16% năm 2010 có dấu hiệu tăng lên 3,1% tháng đầu năm 2011 Tuy nhiên, nhiều nợ xấu (nợ nhóm - nhóm nợ vốn) chiếm 47% Điều đặt vấn đề cần tái cấu trúc tài để lành mạnh hóa chất lƣợng tài sản NHTM Ở nƣớc ta chƣa có đánh giá cụ thể “sức khỏe” NHTM để ngƣời dân, cổ đơng nhận biết, từ có định gửi tiền nhƣ đầu tƣ hiệu Vì thế, để tái cấu trúc NHTM, lúc cần có phân loại “sức khỏe” ngân hàng, đƣa chuẩn cụ thể theo tiêu chuẩn quốc tế để ngân hàng thực với lộ trình từ 2-3 năm Nếu NHTM không đạt chuẩn buộc phải đào thải Muốn tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thƣơng mại phải giải tình trạng dƣ nợ bất động sản Tuy nhiên, trƣớc có sách cần có bảng tra đánh giá, phân loại, phân nhóm ngân hàng thƣơng mại; đồng thời có bảng đánh giá chất lƣợng tín dụng ngân hàng thƣơng mại, có chất lƣợng cho vay bất động sản Ngoài ra, phải có tiêu chí, tiêu chuẩn ngân hàng tốt, an tồn, buộc ngân hàng phải đáp ứng có khn khổ thời gian định cho ngân hàng thực Các ngân hàng yếu phải tự xếp, tự xử lý cách huy động thêm vốn, cấu lại máy tổ chức, nguồn nhân lực, nâng cao lực tài chính, quản lý…Trƣờng hợp ngân hàng thƣơng mại cổ phần khơng tự xếp đƣợc, họ phải tìm cách khác, sáp nhập Trƣờng hợp ngân hàng rơi vào tình nguy hiểm, theo kinh nghiệm nƣớc giới, Ngân hàng Nhà nƣớc dùng biện pháp mạnh mẽ: mua lại Luật Các tổ chức tín dụng thông qua năm 2010 cho phép Ngân hàng Nhà nƣớc có quyền bỏ vốn mua cổ phần LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 84 ngân hàng thƣơng mại cổ phần để nắm quyền quản lý, tránh đổ vỡ ngân hàng… 4.2.1.6 Minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản : Theo đánh giá chung, thị trƣờng bất động sản nƣớc ta tồn biểu thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro có tác động khơng thuận lợi đến q trình phát triển kinh tế – xã hội đất nƣớc Để thị trƣờng bất động sản hoạt động hiệu quả, địi hỏi thơng tin bất động sản phải đƣợc cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan pháp luật Thực tế cho thấy, điều đƣợc thực hóa điều kiện hệ thống đăng ký bất động sản đƣợc thiết lập Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản đƣợc xem giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu công khai minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản Hoạt động đăng ký bất động sản giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên, đồng thời thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trƣờng bất động sản Thông qua đăng ký bất động sản, Nhà nƣớc thực chức quản lý loại hình tài sản có giá trị lớn kinh tế, quy mơ tính chất bất động sản Nhà nƣớc cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo thị trƣờng bất động sản, đăng ký bất động sản phải đƣợc trọng theo vai trị biện pháp quan trọng góp phần minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản 4.2.2.Các giải pháp vi mô NHTM VN 4.2.2.1.Nâng cao lực tài chính, sử dụng địn bẩy tài phù hợp : Năng lực tài NHTM lành mạnh thể khả đáp ứng, xử lý vấn đề phát sinh hoạt động kinh doanh ngân hàng Thƣờng thể qua tiêu, giới hạn an toàn hoạt động, khả sinh lời, khả kiểm soát rủi ro, kiểm sốt xử lý nợ xấu…Năng lực tài tốt cho phép NHTM xử lý rủi ro hoạt động phạm vi vốn tự có dự phịng rủi ro trích đƣợc mà khơng cần dùng đến vốn huy động bên Đặc biệt hoạt động tín dụng bất động sản chứa đựng yếu tố rủi ro cao đòi hỏi nguồn vốn dài hơn, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 85 ngân hàng có lực tài tốt, lành mạnh có khả tham gia vốn vào thị trƣờng bất động sản cách mạnh dạn nhằm khai thác lợi ích từ thị trƣờng mang lại lợi nhuận cho ngân hàng Trong chiến lƣợc phát triển dài hạn, ngân hàng cần đồng thời phát triển quy mô, nâng cao khả năng, thực mục tiêu nâng cao lực tài xem nhiệm vụ hàng đầu hoạt động Để đạt đƣợc mục tiêu đề ngân hàng tập trung thực giải pháp sau : - Thứ nhất, xây dựng đề án nâng cao lực tài chính, cụ thể : + Xử lý triệt để nợ xấu, nâng cao chất lƣợng tín dụng, hạn chế nợ xấu phát sinh + Tăng vốn cấp : thông qua đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi, đồng thời sớm thực niêm yết cổ phiếu thị trƣờng chứng khoán + Trích lập quỹ dự trữ, quỹ dự phịng xử lý rủi ro + Nâng cao chất lƣợng hoạt động, chất lƣợng tài sản, chất lƣợng nguồn vốn, khả sinh lời khả đảm bảo an toàn hoạt động kinh doanh - Thứ hai, ban hành hƣớng dẫn đầy đủ quy định, chế cần thiết nhằm thực mục tiêu đề Cụ thể hóa mục tiêu nâng cao lực tài quy định, chế để triển khai thực đồng đạt đƣợc mục tiêu kế hoạch đặt - Thứ ba, quán triệt nhận thức nâng cao lực tài khơng đơn bổ sung vốn tự có xử lý nợ xấu mà phải hiểu nâng cao lực tài thực chất nâng cao chất lƣợng hiệu hoạt động đến tồn thể cán nhân viên ngân hàng Thơng qua việc nâng cao chất lƣợng quản trị điều hành, chất lƣợng đội ngũ cán nhân viên, chất lƣợng sản phẩm dịch vụ, đầu tƣ đổi công nghệ thái độ cung cách phục vụ khách hàng - Thứ tƣ, xây dựng chuẩn mực sở để quản lý, kiểm soát xử lý nợ xấu : + Xây dựng ban hành quy chế, quy trình cho hoạt động nhằm quản lý hạn chế thấp rủi ro LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 86 + Xây dựng hệ thống giám sát tập trung chặt chẽ + Thực phân loại nợ trích lập dự phịng đầy đủ Song song với việc nâng cao lực tài chính, ngân hàng nên sử dụng địn bẩy tài phù hợp để nâng cao lợi nhuận tăng lợi cạnh tranh cho Việc sử dụng vốn vay vốn tự có để đầu tƣ đƣợc gọi sử dụng địn bẩy tài Tỷ lệ quỹ vay quỹ có (hay tỷ lệ nợ/tài sản) đƣợc gọi tỷ số vay nợ Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực nên sử dụng địn bẩy tài 4.2.2.2.Xem xét tỷ lệ nợ, đánh giá lại khoản vay cấu nợ : Đối với tín dụng liên quan đến bất động sản, hệ thống ngân hàng cần xem xét tỷ lệ cho vay tổng dƣ nợ hệ thống Đặc biệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trƣờng bất động sản Nếu có tƣợng cho vay dƣới chuẩn, cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Nếu có tƣợng đầu tƣ tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh vấn đề có tính hệ thống Bởi lẽ cho vay bất động sản với kỳ hạn dài tỷ trọng lớn số NHTMCP gặp rủi ro khoản, nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam chủ yếu có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Ngân hàng cần đánh giá lại toàn khoản vay bất động sản tồn hệ thống ngân hàng, mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố sau : - Đối tƣợng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể…) - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lƣơng, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh ) - Định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dƣ nợ vay - Khả tài khách hàng tƣơng lai - Lịch sử trả nợ Sau đánh giá xong, Ngân hàng nên xếp khoản vay theo nhóm tƣơng ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng áp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 87 dụng biện pháp sau để xử lý khoản vay: Thứ 1, cấu lại đối tƣợng cho vay: chuyển vay từ đối tƣợng đầu sang đối tƣợng có nhu cầu thật chỗ Điều có nghĩa ngân hàng cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tƣợng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn Tuy nhiên, để thu hút đƣợc khách hàng mua bất động sản vào thời điểm cần có sách ƣu đãi tín dụng nhƣ thời hạn vay, thời gian ân hạn đƣợc lãi suất cho vay Thứ 2, gia hạn nợ vay Cần lƣu ý sử dụng biện pháp đối tƣợng vay vốn phải có uy tín tốn nợ vay khả tài tốt nhƣ tài sản phải đủ đảm bảo cho dƣ nợ vay tránh trƣờng hợp khách hàng trả nợ không đƣợc vay chuyển sang nhóm nợ cao tƣơng ứng tỷ lệ trích dự phịng cao Thứ 3, xử lý vay khơng có khả toán Trƣớc tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, trị giá tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay u cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản Việc xử lý tài sản đảm bảo không đơn giản nhƣng đến thời điểm này, khoản vay khả tốn khơng phải đơn lẻ mà số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng Vì vậy, cần phải có biện pháp tồn diện áp dụng hết cho trƣờng hợp trên, ngân hàng thành lập liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với đối tác nƣớc để thỏa thuận mua bán lại số dự án hay bất động sản 4.2.2.3.Nâng cao vai trị hệ thống kiểm sốt nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản : Cần nâng cao vai trò phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội theo quy định NHNN Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, khơng vào thực chất vấn đề, ngại đụng chạm Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá cách độc lập, khách quan tất đơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro mức độ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 88 ảnh hƣởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với tất vấn đề có ảnh hƣởng xấu đến hoạt động ngân hàng, cần thông báo kịp thời chất ảnh hƣởng chúng hoạt động ngân hàng đƣa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 4.2.2.4.Thành lập công ty quản lý khai thác bất động sản : Việc thành lập công ty quản lý khai thác tài sản ngân hàng điều cần thiết Bởi đáp ứng nhu cầu ngày phát triển mà với công ty riêng, có chức riêng chun mơn q trình quản lý nhƣ khai thác tài sản ngân hàng tài sản đảm bảo khoản tài trợ Đa phần ngân hàng có công ty quản lý khai thác tài sản, ngân hàng lớn có thời gian hoạt động lâu năm thị trƣờng Bên cạnh đó, cịn nhiều ngân hàng chƣa có kế hoạch thành lập công ty quản lý khai thác tài sản, thành lập nhƣng chƣa phát triển, hoạt động chƣa hiệu Cần đẩy mạnh đầu tƣ việc thành lập khai thác tài sản từ khoản tài trợ Với chức riêng chuyên môn nghiệp vụ, công ty quản lý khai thác tài sản tận dụng sử dụng hiệu tài sản phát sinh từ khoản tín dụng tài trợ 4.2.2.5.Nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực nắm bắt pháp luật, thị trƣờng bất động sản: Ngân hàng cần thƣờng xun có sách đào tạo cho nhân viên lĩnh vực bất động sản nên có cán chuyên trách lĩnh vực để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản, sản phẩm bất động sản tăng giá, giảm giá có xu hƣớng bảo hịa,…làm sở để cán tín dụng xét duyệt cho vay Ngân hàng cần phải có giải pháp nguồn nhân lực, trƣớc hết phải xây dựng hoàn chỉnh đƣợc quy chế tuyển dụng tuân thủ nghiêm ngặt quy chế Để nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực cho hoạt động tín dụng, cần trọng vấn đề sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 89 - Chú trọng nâng cao chất lƣợng tuyển dụng Áp dụng phƣơng pháp tuyển dụng tiên tiến để chọn lọc ứng viên, đảm bảo ngƣời làm cơng tác tín dụng trƣớc tiên phải đáp ứng yêu cầu chun mơn nghiệp vụ, sau phải có đạo đức nghề nghiệp, làm việc phát triển chung ngân hàng - Thƣờng xuyên tổ chức lớp tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho nhân viên nhƣ phƣơng pháp quản trị cho cấp lãnh đạo; buổi nói chuyện chun đề tình hình kinh tế - xã hội nói chung, tình hình hoạt động ngân hàng nói riêng nhƣ cập nhật văn pháp luật - Có sách đãi ngộ hợp lý cho ngƣời làm cơng tác tín dụng Một vấn đề cần lƣu ý quan điểm nghề nghiệp xuất phát từ việc giải mối quan hệ trách nhiệm quyền lợi; lợi ích cá nhân lợi ích ngân hàng Mơi trƣờng làm việc nhân viên tín dụng đầy cạm bẫy, đầy cám dỗ, địi hỏi nhân viên tín dụng phải tỉnh táo Nếu thu nhập thấp làm giảm tận tâm nhân viên tín dụng với cơng việc làm họ sa ngã 4.2.2.6.Hồn thiện quy trình, quy chế cho vay chặt chẽ, hợp lý hiệu : Hiện nay, mặt quy chế cho vay, NHNN không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, Ngân hàng Nhà nƣớc quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy chế cho vay chung NHNN để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích hiệu hoạt động ngƣời vay để đƣa định cho khách hàng vay vốn Uy tín đạo đức khách hàng (Character) Các tổ chức tài định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy ngƣời vay Chính vậy, ngƣời vay phải trình bày cách trung thực rõ ràng Ngân hàng cần tiến hành xác minh, phát có chi tiết thiếu trung thực đặt vấn đề độ tin cậy ngƣời vay Cụ thể cần ý đến vấn đề sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 90 lịch sử tín dụng khách hàng, đánh giá ngân hàng khác đối tác khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng cần biết kỹ quản lý, nhạy bén kinh doanh vị ngƣời xin vay vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết mà ngƣời vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh nhằm trụ vững phát triển nhiều doanh nhân khác thất bại Các mơ tả q trình hoạt động doanh nghiệp đến thời điểm tại, hoạt động lĩnh vực bất động sản, cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phẩm, khách hàng chính, ngƣời cung cấp doanh nghiệp Điều kiện (Conditions) Ngân hàng phải thận trọng, ln tính đến tình xấu xảy Cần xác định tìm hiểu rõ điều kiện kinh tế, tình hình ngành khả cạnh tranh dự kiến có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản khách hàng Xem xét địa vị cạnh tranh khách hàng ngành thị phần dự kiến, kết hoạt động khách hàng so với đối thủ cạnh tranh khác ngành, mức độ nhạy cảm khách hàng chu kỳ kinh doanh, ảnh hƣởng lạm phát đến thị trƣờng bất động sản nhƣ bảng cân đối kế tốn dịng tiền khách hàng Ngồi ra, ngân hàng cần đánh giá dự báo thị trƣờng bất động sản khu vực khách hàng đầu tƣ Xem xét yếu tố trị, pháp lý, xã hội, công nghệ, môi trƣờng ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản nhƣ lĩnh vực khác khách hàng Tài sản đảm bảo (Collateral) Ngân hàng cần nhìn vào hiệu hoạt động kinh doanh có khách hàng Báo cáo tài khách hàng cần bao hàm tất khoản phải trả, thực tế lẫn đột xuất Đồng thời, điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần đƣợc đảm bảo giá trị tài sản khách hàng hoạt động kinh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 91 doanh có triển vọng, ngân hàng cần xem xét tài sản đảm bảo để chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tƣ vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể cam kết tài doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cụ thể Ngân hàng cần nhìn vào giá trị rịng cơng ty hệ số tài chính, thu nhập qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dịng tiền dự kiến, tính khoản tài sản lƣu động, cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để định cho vay Kiểm soát (Control) • Cần xem xét luật, qui định, qui chế hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản • Mức độ phù hợp khoản vay qui chế, qui định ngân hàng • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ phải đƣợc ký bên • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn Trên sở nguyên tắc 6C trên, tác giả đề xuất quy trình bƣớc thực cho vay bất động sản nhƣ sau : 1.Tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầu khách hàng, đánh giá sơ dự án khách hàng vay vốn 2.Phân tích thẩm định khách hàng vay vốn : đánh giá tƣ cách lực pháp lý, lực điều hành, quản lý bố trí xếp nhân doanh nghiệp; đánh giá khả tài chính; phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng khứ 3.Phân tích thẩm định dự án đầu tƣ, phƣơng án sản xuất kinh doanh, để đƣa kết luận tính khả thi, hiệu mặt tài phƣơng án/dự án đầu tƣ 4.Đánh giá đƣợc lợi ích mang lại cho ngân hàng khoản vay đƣợc phê duyệt 5.Xem xét đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay : kiểm tra tình trạng thực tế thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay 6.Thực chấm điểm xếp hạng khách hàng; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 92 7.Lập báo cáo thẩm định, xác định phƣơng thức nhu cầu cho vay sở cân đối khả nguồn vốn ngân hàng 8.Thông qua hội đồng tín dụng phê duyệt khoản vay 9.Thực bƣớc giao dịch, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay 10.Thực giải ngân theo tiến độ dự án, đồng thời kiểm tra giám sát khoản vay, theo dõi việc thu nợ gốc, lãi phí liên quan 4.2.2.7.Nâng cao chất lƣợng hệ thống xếp hạng tín dụng : Ngày nay, hoạt động tín dụng ngân hàng bản, ngân hàng nhiều phƣơng pháp khác xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội để phục vụ cho cơng tác tín dụng Thơng thƣờng có nhóm tiêu tài phi tài đƣợc ngân hàng làm tiêu chí đánh giá xếp hạng khách hàng Tuy nhiên lĩnh vực cho vay bất động sản ngân hàng cần bổ sung thêm tiêu sau vào nhóm tiêu phi tài khác để tính điểm đánh giá xếp loại khách hàng : - Kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản : vào số lƣợng dự án thực - Lợi thƣơng mại, uy tín thƣơng trƣờng - Khả khách hàng việc đối phó với biến động thị trƣờng thơng qua tiêu chí đánh giá lực tài chính, lực quản trị điều hành ban lãnh đạo doanh nghiệp - Đối với cho vay cá nhân mua nhà, quan trọng nguồn thu nhập trả nợ, cần cho điểm cao tiêu chí Bên cạnh đó, tính chất khoản vay bất động sản có độ rủi ro cao, việc xây dựng hệ thống đánh giá giám sát cần thiết số yêu cầu hệ thống kiểm tra giám sát : - Hệ thống kiểm tra giám sát tín dụng phải độc lập với phận thẩm định, xét duyệt cho vay - Phải phân tích đƣợc rủi ro xuất nhƣ rủi ro tiềm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 93 ẩn khoản vay, phân tích nguyên nhân rủi ro từ khách quan đến chủ quan, nhƣ rủi ro thị trƣờng, rủi ro từ khâu thẩm định, xét duyệt cho vay hay từ khâu đánh giá giá trị tài sản không sát với giá thực tế thị trƣờng làm giảm giá trị tài sản chấp 4.2.2.8.Quản trị rủi ro ngân hàng: Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt đƣợc lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác NHNN bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá đƣợc lực khách hàng, kiểm soát đƣợc rủi ro tín dụng dựa bảng báo cáo tài thơng tin ngân hàng thu thập đƣợc; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục khoản nợ xấu; cân đối dự phòng hỗ trợ cho việc đáp ứng quy định Hiệp định Basel II Nguồn vốn đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản thƣờng nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất biến động lãi suất thị trƣờng, NHTM cần tăng cƣờng biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trƣờng; trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý KẾT LUẬN CHƢƠNG IV : Nội dung chƣơng IV cho thấy định hƣớng thị trƣờng bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới Đồng thời, chƣơng IV đƣa số giải pháp để hạn chế tác động khủng hoảng tài rủi ro tín dụng bất động sản NHTM Việt Nam Theo đó, giải pháp tập trung vào việc phát triển cơng cụ tài chính, hồn thiện chế sách cho thị trƣờng bất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 94 động sản tín dụng bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trƣờng,…ngồi ra, giải pháp vi mơ cho NHTM Việt Nam chủ yếu nâng cao lực tài cho ngân hàng, hồn thiện quy trình cho vay chặt chẽ ngân hàng, kiện toàn hệ thống kiểm soát nội để quản lý rủi ro hiệu quả, thành lập công ty quản lý tài sản đặc biệt đào tạo đội ngũ cán nhiều kinh nghiệm am hiểu pháp luật Bên cạnh đó, hỗ trợ từ NHNN, ban ngành liên quan yếu tố góp phần định thành cơng nâng cao hiệu cho tín dụng BĐS, trƣớc tiên hoạt động ngân hàng, nhà đầu tƣ cuối hiệu chung kinh tế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 95 KẾT LUẬN CHUNG Nền kinh tế Việt Nam chịu tác động to lớn nhiều mặt từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, ngành ngân hàng chịu ảnh hƣởng từ khủng hoảng khơng sở hữu chứng khốn bất động sản nên gánh chịu khoản thua lỗ gây từ việc giảm giá loại chứng khoán Tuy nhiên, thị trƣờng bất động sản Việt Nam với diễn biến phức tạp thời gian qua với tƣợng bong bóng bất động sản vấn đề lo ngại Bên cạnh đó, dƣ nợ tín dụng bất động sản hệ thống NHTM Việt Nam tƣơng đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao tƣợng thị trƣờng bất động sản đóng băng làm tăng rủi ro thu hồi nợ cho NHTM Tình hình cho thấy nguy khủng hoảng tín dụng bất động sản tƣơng lai Vì vậy, ngân hàng cần có sách, giải pháp thích hợp nhƣ xem xét lại tỷ lệ nợ, đánh giá khoản vay, tăng cƣờng hệ thống giám sát nội khoản vay bất động sản, thành lập công ty khai thác bất động sản để sử dụng hiệu tài sản phát sinh từ tín dụng Về lâu dài, ngân hàng cần hồn thiện quy trình cho vay chặt chẽ có sách nguồn nhân lực tốt, am hiểu thị trƣờng pháp luật, có khả dự báo xu hƣớng thị trƣờng bất động sản Bên cạnh đó, NHNN quan chức năng, ban ngành cần ban hành nhiều sách có giải pháp đồng bộ, quán để giám sát tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản phát triển lành mạnh hiệu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Trƣơng Quang Thông, “Khai thơng cơng cụ tài cho thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí phát triển kinh tế số 214 tháng 8/2008 PGS.TS Trƣơng Quang Thông (2010), “Quản trị ngân hàng thương mại”, Nhà xuất Tài Chính PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2007), “Tài doanh nghiệp đại”, Nhà xuất Thống Kê Ngân hàng Nhà nƣớc, Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN Ngày 31/12/2001 Ngân hàng TMCP Á Châu, “Báo cáo thường niên năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010” Ngân hàng TMCP Ngoại Thƣơng Việt Nam, “Báo cáo thường niên năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010” Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam, “Báo cáo thường niên năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010” Một số văn pháp luật bất động sản : Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Ngày 29/06/2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Ngày 15/10/2007, Luật nhà số 56/2005/QH11 Ngày 29/11/2005 http://vnexpress.net 10 www.dantri.com 11 http://cafef.vn 12 http://www.diaoconline.vn 13 http://www.gso.gov.vn 14 http://tuoitre.vn 15 Tạp chí ngân hàng, Thời báo kinh tế Sài Gòn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... hoảng tài chính, thị trƣờng bất động sản tín dụng bất động sản Chƣơng II : Khủng hoảng tài quốc tế rủi ro tín dụng bất động sản Mỹ Chƣơng III : Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM Việt. .. ĐỀ TÀI Đề tài ? ?Khủng hoảng tài quốc tế 2008 học cho tín dụng bất động sản Việt Nam? ?? sâu nghiên cứu khủng hoảng tài tồn cầu 2008 nguyên nhân để từ rút học kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam Đề tài. .. luanvanchat@agmail.com - Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ - Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM Việt Nam - Giải pháp hạn chế tác động khủng hoảng tài rủi ro tín dụng bất động sản NHTM Việt Nam 