Xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản.Ứng dụng nhận biết sự tồn tại của bong bóng tài sản ở Việt Nam hiện nay.

tLuận văn : Xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản.Ứng dụng nhận biết sự tồn tại của bong bóng tài sản ở Việt Nam hiện nay.

1 XÂY DỰNG DẤU HIỆU NHẬN BIẾT BONG BÓNG TÀI SẢN ỨNG DỤNG NHẬN BIẾT SỰ TỒN TÀI CỦA BONG BÓNG TÀI SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY o Lý chọn đề tài Trong giai đoạn nay, Việt Nam ngày hội nhập sâu vào kinh tế giới q trình tự hóa tài chắn xảy bước tiến tất yếu quốc gia có kinh tế phát triển Song song với viễn cảnh tốt đẹp mà q trình tự hóa tài đem lại Việt Nam phải đối mặt với nguy cao việc hình thành bong bóng tài sản dịng vốn nước ngồi chảy vào nước mà khơng có kiểm sốt điều tiết kịp thời phủ Hậu đợt bong bóng gây q rõ ràng, với mức độ tàn phá theo thời gian lúc khốc liệt C hính mà việc phải kịp thời nhận dấu hiệu bong bóng đầu hình thành kinh tế điều cần thiết không với nhà đầu tư trực tiếp tham gia thị trường tài mà cịn cần với nhà hoạch định sách phủ o Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực nhắm đến mục tiêu xây dựng lý thuyết chung cho việc nhận biết bong bóng tài sản hình thành Từ ứng dụng vào phân tích diễn biến thị trường tài sản Việt Nam Tuy chưa phải kinh tế mở hoàn tồn, hệ thống tài cịn non trẻ chịu nhiều tác động tâm lý đám đông, theo quy luật phát triển chung, dấu hiệu rút khứ bong bóng giới sở xác cho nhận định, đánh giá Việt Nam o Phương pháp nghiên cứu Đề tài tập hợp lý thuyết bong bóng tài sản nhà kinh tế giới Qua việc phân tích bong bóng tài sản giới, rút dấu hiệu bong bóng tài sản, để từ đưa phân tích nhận định bong bóng tài sản thị trường Việt Nam o Nội dung nghiên cứu Đề tài thực gồm chương: Chương I : Lý thuyết chung bong bóng tài sản Mục tiêu chương hướng dẫn người đọc khái niệm nhất, nguyên nhân q trình hình thành bong bóng tài sản quan điểm nhiều trường phái kinh tế học Chương II: Xây d ựng dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản hình thành cách tổng hợp quan sát từ bốn bong bóng kinh tế điển hình giới Đây chương đặt tảng cho việc phân tích diễn biến tình hình kinh tế Việt Nam Chương III: Tổng hợp sốt giá tài sản hình thành Việt Nam vòng 20 năm qua Nhận định diễn biến xem xét với dấu hiệu bong bóng xây dựng chương II nhằm khẳng định lại lần kinh tế Việt Nam tồn tài bong bóng tài sản o Đóng góp đề tài Đề tài tóm tắt sốt giá tài sản thị trường tài sản Việt Nam sau 20 năm đổi hội nhập : từ trình hình thành, phình to bùng nổ đợt bong bóng Đề tài mang lại tính thiết thực nhiều đối tượng: nhà hoạch định sách, nhà đầu tư, sinh viên thuộc khối ngành kinh tế o Hướng phát triển đề tài Trong tương lai, với mong muốn xác định bong bong tài sản có tồn kinh tế hay không cách cụ thể thuyết phục h ơn, đề tài hướng đến việc sử dụng mơ hình định lượng cụ thể Tuy nhiên việc thu thập số liệu cần thiết kinh tế Việt Nam chưa đáp ứng yêu cầu mơ hình, mơ hình định lượng bong bóng tài sản chưa đề cập phạm vi đề tài Đây hướng phát triển mang tính thực tế cao cho đối tượng nghiên cứu vấn đề liên quan đến bong bóng tài sản MỤC LỤC  LỜI MỞ ĐẦU 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BONG BÓNG TÀI SẢN 1.1 Khái niệm bong bóng tài sản 1.2 Quá trình hình thành- nguyên nhân 1.3 Phân loại- lịch sử bong bóng tài sản giới XÂY DỰNG DẤU HIỆU BONG BÓNG TÀI SẢN 2.1 Lịch sử bong bóng tài sản giới 2.1.1 Bong bóng South Sea (1720) 2.1.2 Bong bóng tài sản Nhật Bản (1985-1990) 11 2.1.3 Khủng hoảng tài Thái Lan (1997) 15 2.1.4 Khủng hoảng bất động sản Mỹ (2001-2005) 25 2.1.4 Tổng kết bong bóng tài sản 28 2.2 Dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản 31 TỒN TẠI HAY KHƠNG TÌNH TRẠNG BONG BĨNG TÀI SẢN Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 32 3.1 Nhìn lại lịch sử đợt bong bóng tài sản Việt Nam từ 1990-2010 32 3.1.1 Bong bóng bất động sản 1993-1995 33 3.1.2 Bong bóng bất động sản- chứng khoán 2000-2001 34 3.1.3 Bong bóng chứng khốn- bất động sản 2006-2007 37 3.2 Tồn hay khơng bong bóng tài sản giai đoạn 44 KẾT LUẬN 51 Lời mở đầu Bong bóng giá tài ản khái niệ m mẻ kinh tế s Các đợt bong bóng tiếng lịch sử, bong bóng hoa Tulip Hà Lan vào kỷ 17 bong bóng South Sea kỷ 18, từ lâu hút trở thành đề tài nghiên cứu nhiều nhà kinh tế học giới Mặc dù vậy, nay, bong bóng giá tài sản chưa hiểu cách rõ ràng Bong bóng giá tài s trở thành thách thức nhà nghiên cứu hoạch ản định sách nhiều câu hỏi trả lời cách thuyết phục dựa lý thuyết thông thường: “Thế định nghĩa xác bong bóng tài s ?” “ Làm xác định dự báo trước đợt bong ản bóng?” “ Nếu bong bóng xác định đo lường, sách nên đưa cho thị trường gì?” Mặc dù, cơng việc xác định dự báo xác bong bóng kinh tế hình thành đầy may rủi, nhiên, đóng vai trị quan trọng q trình hoạch định sách, nhằm hạn chế khả xảy ảnh hưởng tiêu cực mà đợt bong bóng mang lại Tuy nhiên, bong bóng giá tài sản, chúng tồn theo khía cạnh tích cực – đại diện cho giá trị thực bị “lãng quên” tài sản thị trường Các nguyên lý thị trường hiệu cung cấp cách thức thiết lập sách mà có th cải thiện dịng ể chảy tính xác thơng tin q trình định giá tài sản và, đó, giúp làm giảm khả hình thành bong bóng tài sản Bài nghiên cứu kết tổng hợp lý thuyết bong bóng tài sản sẵn có, đồng thời, dựa vào lịch sử đợt bong bóng điển hình giới để phân tích dấu hiệu bong bóng tài sản hình thành Qua đó, vận dụng nhậ n định thị trường tài sản non trẻ Việt Nam LÝ THUYẾT CHUNG VỀ BONG BÓNG TÀI SẢN: Bong bóng hoa Tu Lip kỷ XVII Hà Lan thường nhắc đến ví dụ kinh điển cách thức bong bóng hình thành “sự điên rồ” đám đông Năm 1593, hạt giống hoa Tulip du nhập đến Hà Lan Ngay sau đó, trở thành biểu tượng phân biệt giai cấp gia đình quý tộc Một số hạt giống hoa Tulip bị nhiễm loại virus không gây h gọi thể khảm , làm cho màu ắc ại, s cánh hoa có ánh hồng tía giống hoa lạ nhanh chóng ưa chuộng Sự biến đổi màu sắc khiến loài hoa Tulip vốn khó tìm khan người sở hữu chúng bắt đầu nhìn thấy hội đầu để kiếm lời Trong năm 1625, loại Tulip đặc biệt bị nhiễm virus Semper Augustus bán với giá hai nghìn guilders- tương đương khoảng $23,000 đô la năm 2003 Trong năm 1627, số loại Tulip bị đẩy lên lên tới $70,000 so với Sự tăng trưởng giá trị Augustus Semper tiếp tục có suy giảm mạnh vào đầu năm 1637, mà họ bán dù 10% so với thời kỳ đỉnh cao Sự gia tăng kịch tính sụp đổ giá Semper Augustus, tài sản vào chúng cho thấy dấu hiệu tác động của bong bóng cổ điển 1.1 Khái niệm bong bóng tài sản: Bong bóng tài s tượng kinh tế đặc biệt Nó tồn phát triển mạnh ản mẽ xã hội đại loài người Tài sản bao gồm tài sản tài cổ phiếu, chứng khoán phái sinh, trái phiếu, vàng, ngoại hối… tài sản thực đất đai, bất động sản, hàng hóa bản, nơng sản chí cảnh… Hiện tượng bong bóng kinh tế cịn gọi "bong bóng đ cơ", "bong bóng thị ầu trường" hay "bong bóng tài chính" T ám tình trạng thị trường, đó, giá ất hàng hóa tài sản giao dịch tăng đột biến đến mức vô lý không bền vững Mức giá cao thái thị trường hoàn toàn không phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua người tiêu dùng theo lý thuyết kinh tế thông thường mà đơn dựa kỳ vọng cá nhân nhà đầu tư thị trường tài Các nhà kinh t học giới, the o lý lu mình, đưa nhiề u định ế ận nghĩa tượng này, nhiên, thời điểm này, chưa có khái niệm thức cơng nhận sử dụng rộng rãi: • Theo Kindleberger (1996) cho ằng bong bóng giá tài sản thường định nghĩa r chuỗi hành vi thay đổi theo thời gian nhà đầu tư đầu tham gia thị trường • “ Dấu hiệu bong bóng giá trị thị trường loại tài sản hay giá đầu sản phẩm gia tăng vượt mức hợp lý giải thích theo nguyên lý thị trường” (Kindleberger, 1992) • Giá tài sản sở tăng lên thời gian ngắn không dựa nguyên lý bền vững thị trường mà đơn thay đổi tâm lý nhà đầu tư (David Wiedemer_ aftershock) Tuy nhiên, dù đư hiểu theo cách chất bong bóng tài ợc sản xuất hiện tượng đầu tài sản sở, làm cho giá bị đẩy lên cao vượt qua gấp nhiều lần giá trị thực Theo sau bong bóng kinh tế cú giảm giá đột ngột, gọi sụp đổ thị trường hay "bong bóng vỡ" Cả ba giai đoạn: bong bóng hình thành, phình to bong bóng vỡ kết tượng "phản ứng thuận chiều", đại đa số người tham gia thị trường có phản ứng đồng với Giá giai đoạn bong bóng kinh tế biến động vô thất thường, hỗn loạn gần khơng thể dự đốn vào quy luật cung, cầu thị trường 1.2 Quá trình hình thành – Ngun nhân Bong bóng thư ờng gắn liền với giai đoạn mở rộng chu kỳ kinh doanh, phần liên quan đến gia tăng tiêu dùng Trong suốt thời kỳ khủng hoảng, tăng nhanh giá chứng khoán, bất động sản số loại hàng hóa đóng góp vào gia tăng tiêu dùng chi tiêu đâu tư Đi u này, dẫn đến tăng tốc ề tiêu phát triển kinh tế quốc gia Theo chuyên gia kinh tế , việc gia tăng tiêu phát triển kinh tế quốc gia khiến số nhà đầu tư người cho vay trở nên lạc quan tương lai giá tài sản gia tăng đột biến, thời gian ngắn Tuy nhiên, nay, nguyên nhân bong bóng tài ẩn số có nhiều tranh luận nhà kinh tế học vấn đề Một số chuyên gia cho bong bóng tài sản có mối liên hệ trực tiếp với tốc độ gia tăng lạm phát, đó, họ tin tác nhân gây lạm phát ngun nhân tạo bong bóng kinh tế Tuy nhiên đợt bùng nổ thị trường chứng khoán Mỹ 1920 1987 minh chứng cho khơng xác nhận định Trong hai khủng hoảng đó, tỷ lệ thất nghiệp thấp, giá không tăng cao tỷ lệ lạm phát trì mức thấp Một số chuyên gia khác l i cho rằng, tài sản có giá trị sở giá tài sản biến động xung quanh giá trị sở Khi giá vượt lên giá trị sở, người ta nói bong bóng bắt đầu hình thành Cũng có nhiều lý thuyết cho bong bóng kinh tế giai đoạn tất yếu chu kỳ tuần hoàn kinh tế Giai đoạn bắt nguồn từ tác động qua lại chủ thể tham gia vận hành kinh tế Và giai đoạn kinh tế, tự thân điều chỉnh cân giá trị nội giá tài sản Chính lý lẽ đó, chun gia cho khơng có ngun nhân hồn tồn xác để lý giải cho hình thành bong bóng Chúng ta xem xét chế hình thành bong bóng kinh tế mơ hình Logistic Mơ hình giải thích chế hình thành bong bóng dựa q trình ln chuyển vốn Thông thường, vốn luân chuyển vào lĩnh vực có tỷ suất sinh lợi cao theo nhận định nhà đầu tư Với lập luận sức chứa vốn đầu tư lĩnh vực kinh tế có giới hạn (sức chứa tăng lên có phát minh mới, kỹ thuật mới, công nghệ áp dụng để phát triển lĩnh vực này) Khi nguồn lực cho phát triển (nguồn vốn) khai thác đổ vào lĩnh vực cụ thể sức chứa vốn đầu tư có h làm cho cầu vượt cung đẩy giá lên cao hình thành bong bóng Q ạn trình lớn dần lên bong bóng lý giải lý thuyết kẻ ngốc Ban đầu số nhà đầu tư tiên phong bước vào thị trường, ạt mua vào tài sản sở nhanh chóng kiếm lợi nhuận sau giá ngày tăng cao Lý thuyết giải thích hành vi người tham gia vào thị trường với lạc quan thái (anh ngốc) Những anh ngốc sẵn sàng mua hàng hóa định giá cao, với mong đợi bán cho tay đầu tham lam khác (kẻ ngốc hơn) mức giá cao nhiều Bong bóng tiếp tục phình to thêm chừng mà anh chàng ngốc cịn tìm kẻ ngốc sẵn sàng mua hàng hóa Và bong bóng kinh tế kết thúc anh ng cuối trở thành "kẻ ngốc nghếch nhất", người trả giá cao cho thứ ốc hàng hóa định giá q cao khơng tìm người mua khác cho chúng, lúc bóng nổ Sau bóng nổ, giá tài sản mà nhà đầu tư nắ m giữ giảm mạnh Vốn lại dịch chuyển từ lĩnh vực sang lĩnh vực khác bắt đầu chu trình luân chuyển Qua việc phân tích chế hình thành bong bóng nhận thấy, bong bóng hình thành tác nhân sau đây: • Chính sách tiền tệ khơng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, cụ thể nhà nước tăng cung tiền vượt mức so với nhu cầu thực tế • Chính sách nới lỏng tín dụng làm cho lãi suất bị hạ thấp, lãi suất khơng cịn hấp dẫn nhà đầu tư, họ rút tiền khỏi tài khoản tiết kiệm đồng thời vay với lãi suất thấp để đầu tư vào tài sản khác có tỷ suất sinh lợi cao • Tâm lý đám đơng Nó đư hiểu hành động giao dịch cá ợc nhân không dựa niềm tin, kỳ vọng, thơng tin họ mà định đầu tư hoàn toàn phụ thuộc vào hành động số đơng thị trường • Một kinh tế khơng có tiến khoa học kỹ thuật, môi trường đầu tư làm cho nguồn vốn kinh tế đổ dồn vào số ngành định • Một nhân tố khơng phần quan trọng cho hình thành bong bóng nhu cầu đầu lòng tham nhà đầu tư thị trường 1.3 Phân loại – lịch sử bong bóng tài sản giới Mơ hình tiêu chuẩn việc định giá tài sản dựa giá dòng lợi nhuận ( bao gồm cố tức giá trị tài sản bán lại) mà chủ sở hữu hy vọng nhận tương lai Theo đó, giá trị tài sản dựa hệ thống dòng lợi nhuận dự kiến Nếu kỳ vọng thị trường phù hợp với mức giá này, xem kỳ vọng hợp lý phù hợp với nguyên tắc thị trường Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư khác lại xây dựng kỳ vọng họ khơng dựa dịng lợi nhuận dự kiến hay nguyên tắc thị trường Chính điều hình thành nên bong bóng tài ản theo đó, giá trị thị trường loại tài sản bao gồm s hai nhân tố: giá dòng lợi nhuận dự kiến tài sản kỳ vọng bong bóng nhà đầu tư Giả thuyết nhân tố “kỳ vọng bong bóng” nhà đầu tư trình xác định giá tài sản thị trường dẫn đến việc hình thành hai loại bong bong kinh tế: bong bóng hợp lý bong bóng bất hợp lý Trong thị trường hiệu quả, giá tài sản phải giá trị Ví dụ, cổ phiếu giao dịch mức giá thấp giá trị thực tế nó, nhà đầu tư am hiểu thị trường nhanh tay lấy hội lợi nhuận cách mua thêm cổ phiếu chứng khoán Điều làm nâng giá cổ phiếu lên khơng có lợi nhuận đạt - giá c cố phiếu tương đương với giá trị thực nó; chế hoạt động tương tự dùng để xác cổ phiếu giao dịch mức giá trị Vì vậy, tài sản giao dịch liên tục mức giá cao giá trị thực, điều thể bong bóng tài sản hình thành bong bóng lớn dần lên chênh lệch ngày lớn giá giao dịch tài sản giá trị tài sản Điều ngụ ý rằng, bong bóng cịn tồn tại, đó, nhà đầu tư cịn thu lợi nhuận việc kinh doanh chênh lệch giá Vì vậy, nhà kinh tế học đưa khái niệm cho trường hợp “ bong bóng bất hợp lý” Trong vài thập kỷ qua, nhiều nhà kinh tế đưa lượng l ớn chứng cho thấy thị trường tài sản khai thác có hiệu Các thị trường bao gồm hàng ngàn nhà đầu tư liên tục tìm cách khai thác lợi nhuận hội nhỏ Nếu bong bóng bất hợp lý xuất hiện, nhà đầu tư sử dụng nhiều cơng cụ thị trường khác (như quyền chọn cơng cụ phái sinh) để thúc đẩy bong bóng vỡ nhờ đó, thu lợi nhuận Tuy nhiên, giống xảy bong bóng dotcom, khả giá tài sản liên tục chệch khỏi giá trị hồn tồn có khả xảy Để xem giá liên tục chệch khỏi nguyên tắc thị trường nào, tưởng tượng nhóm nhà đầu tư xem xét mua vào cổ phiếu tập đoàn Bootstrap Microdevices (BM), với giá giao dịch $50 /cổ phiếu Nhà đầu tư biết trước BM không tuyền bố lợi nhuận cổ tức tương lai Đồng thời, họ tin bán cổ phần BM vòng sáu tháng tới với giá $100/cổ phiếu Điều hoàn toàn hợp lý nhà đầu tư định mua cổ phần BM có kế hoạch bán hết chúng vịng tháng tới Như vậy, nhà đ tư ầu người hành động tương tự họ "những người có khả điều khiển bong bóng" góp phần thúc đẩy q trình tăng giá cổ phiếu BM Ví dụ minh họa có bong bóng t n theo phương thức hồn tồn hợp lý Và chìa khóa để nhận biết phải xác định xác giá trị tài sản bao gồm giá dòng cổ tức giá trị bán tài sản, với kỳ vọng hợp lý chắn nhà đâu tư Nếu nhà đầu tư hy vọng giá bán tài sản tăng lên cách hợp lý, điều dẫn đến hình thành bong bóng tài sản Và bong bóng gọi “bong bóng hợp lý” 10 Nói tóm lại, theo chế hình thành, bong bóng tài sản chia thành hai loại: • Bong bóng bất hợp lý: Hình thành giá tài ản giao dịch thị trường không tuân theo s nguyên tác kỳ vọng nhà đầu tư mức độ tăng lợi nhuận thu khơng có sở bền vững • Bong bóng hợp lý: Ngược lại, bong bóng hợp lý hình thành dựa kỳ vọng có sở nhà đầu tư giá giá trị thực tăng lên tài sản Bong bóng hợp lý đại diện cho phần giá trị “bị lãng quên” tài sản Bong bóng hợp lý giúp đánh giá lại cách xác giá trị thực tài sản hữu hình Ngồi cách phân loại bong bóng kinh tế phân loại dựa thị trường tài sản hữu Cụ thể : bong bóng thị trường chứng khốn, bong bóng thị trường bất động sản, bong bóng thị trường vàng, bong bóng thị trường ngoại hối • Bong bóng thị trường chứng khốn Bong bóng thị trường chứng khốn hình thành thị trường tài Là giai đoạn tăng giá cổ phần số cổ phiếu thuộc ngành lĩnh vực cụ thể Bong bóng hình thành nhà đầu nhận tăng giá chứng khoán tiến hành mua vào ạt loại cổ phiếu đồng thời kỳ vọng giá cịn tăng cao tương lai Chính động thái làm cho chênh l ch giá giá trị sở ngày lớn thổi cho bong bóng ệ ngày to • Bong bóng thị trường bất động sản Bong bóng th trường bất động sản xảy giá nhà đất tăng với tốc độ nhanh ị chóng Trong điều kiện bình thường, giá nhà đất tăng với tốc độ lạm phát thu nhập quốc dân Trong điều kiện kinh tế bong bóng, giá bất đồng sản tăng với tốc độ cao gấp nhiều lần so với tỷ lệ lạm phát tốc độ tăng trưởng thu nhập quốc dân • Bong bóng hình thành thị trường vàng Bong bóng hình thành thị trường vàng giai đoạn giá vàng tăng liên tục với tốc độ cao so với giá tài sản sở khác Nguồn vốn đầu tư dồn vào thị trường vàng áp lực mua vào dồn dập ngày đẩy giá vàng lên cao • Bong bóng thị trường ngoại tệ Bong bóng thị trường ngoại tệ xảy ngoại tệ tăng giá liên tục so với nội tệ Chính tăng giá tạo áp lực mua vào ngoại tệ áp lực bán nội tệ Áp lực mua bán làm cho t giá biền đổi mạnh theo chiều hướng tă ng giá ngoại tệ giảm ỷ giá nội tệ 41 http://www.business-in-asia.com/vietnam/images/vn_fdi_2007.jpg Ngày 11/1/2007, Việt Nam gia nhập WTO, cam kết thị trường thương mại toàn cầu bắt đầu triển khai, cánh cửa hội nhập mở rộng thêm Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8.5% cao vòng 10 năm qua Cùng với tin tức khả quan từ số tăng trưởng kinh tế khác dòng vốn dư thừa chuyển sang từ thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản bắt đầu nóng dần lên để bước vào sốt 42 http://images.vietnamnet.vn/dataimages/200712/original/images1473645_lamphat20 07a.jpg Tuy nhiên đợt sốt không giống hai lần trước mà có số đặc trưng riêng: • Mang tính cục hai thành phố lớn Hà Nội TPHCM Giá tăng lên rấ t cao có nơi tăng từ 100% - 300% Chung cư, hộ cao cấp trở thành mặt hàng giao dịch ưa chuộng, có giá cao Trong nhu cầu phân khúc thị trường chiếm khoảng 5% tổng nhu cầu nhà 43 Nguồn CBRE Vietnam Trong năm 2006, 2007 TPHCM Hà Nội xảy tình trạng giá văn phịng cho thuê, hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà riêng lẻ tăng đột biến, cục số dự án, số khu vực định Theo thống kê, giá hộ chung cư cao tầng TPHCM Hà nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006, cuối tháng 1, đầu tháng năm 2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006 Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê loại A B Thành phố Hồ Chí Minh 95%, với giá thuê trung bình 50 USD/1m2/tháng Tại khu vực giá bất động sản tăng đột biến có tượng đầu cơ, mua bán lại, nhà đầu tư găm, giữ hàng không đưa thị trường, nhằm đẩy giá lên cao Nguồn CBRE Vietnam 44 • Việc cho vay mua bán bất động sản có biểu cho vay dễ dãi vào thời điểm cuối năm 2007 Do bùng nổ đời ngân hàng thương mại cổ phần vào cuối 2006 đầu 2007, tạo áp lực cạnh tranh kinh doanh quay vòng vốn nên có biểu cho vay dễ dãi Có ngân hàng cho vay mua bất động sản đến 70% giá trị bất động sản chấp thời điểm giá bất động sản cao Mặc dù chưa có khung pháp lý cho việc chứng khốn hóa bất động sản chấp, có tượng có cơng ty kinh doanh bất động sản ban hành trái phiếu doanh nghiệp (theo quy định Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 c Chính phủ) cho người mua trái phiếu quyền ưu tiên mua b động sản Theo quy định, trái ất phiếu doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng, chấp, cầm cố ; chủ đầu tư có dự án bất động sản, tiến hành thành lập doanh nghiệp sau cổ phần hóa doanh nghiệp Cách làm gần phát hành trái phiếu bất động sản, có lan tỏa thơng qua chuyển nhượng, chấp, cầm cố • Chính sách tín d khơng ổn định, việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất ụng động sản tăng lãi suất cho vay vào tháng năm 2008, có tác động hạn chế đầu bất động sản, góp phần “giảm nhiệt” thị trường làm chủ đầu tư khó khăn việc huy động vốn, nhiều dự án bị kéo dài tiến độ bị đình hỗn dẫn đến nguy thiếu hàng hóa xét ngắn hạn vài ba năm tới, làm trầm trọng thêm cân đối cung cầu, làm thị trường phát triển thiếu ổn định Trong mối tương quan với thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán giai đoạn 2006-2007 bị tác động mạnh mẽ sách kích thích tăng trưởng phủ Thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận tăng trưởng mặt giai đoạn Tăng số lượng cơng ty chứng khốn Luật Chứng khốn sau thông qua phiên họp thứ Quốc hội khoá XI ngày 23-6-2006 ban hành ngày -7-2006 bắt đầu có hiệu lực từ 1-1-2007 Luật đời với nhiều sửa đổi nâng vốn điều lệ tối thiểu cơng ty chứng khốn lên 170 tỷ đồng, công ty quản lý quỹ lên 25 tỷ đồng Chính thay đổi gián tiếp tạo đua thành lập công ty chứng khốn cơng ty quản lý quỹ vài tháng qua với tổng cộng 70 công ty cấp phép 45 Bảng số lượng công ty chứng khoán qua năm Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 CTCK 11 13 14 55 80 102 105 Tăng số lượng cổ phiếu niêm yết Tiếp đến Công văn số 10997/CV-BTC Bộ Tài ngày 8-9-2006 quy định doanh nghi p lên niêm yết đăng ký giao dịch TTCK sau ngày 31 -12-2006 ệ không hưởng ưu đãi miễn giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm liên tiếp kể từ ngày lên sàn trước đây, tạo đua thứ hai TTCK đua lên sàn Chỉ tháng 12 có đến 51 chứng khốn niêm yết TTGDCK TPHCM 69 cổ phiếu khác tranh giao dịch TTGDCK Hà Nội, nâng tổng số cổ phiếu chứng quỹ giao dịch thị trường lên số 195 đơn vị với quy mô vốn 25.000 tỷ đồng mệnh giá Quy mô sở giao dịch qua năm SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TP HCM – CỔ PHIẾU Năm Số cổ phiếu Số lũy kế KL niêm yết 2000 5 179.535.198 2001 33.188.960 2002 16 111.436.779 2003 16 2004 22 55.614.436 2005 28 258.213.679 2006 56 84 1.850.529.929 2007 35 119 2.081.630.564 2008 33 152 1.372.358.814 2009 44 196 3.602.246.588 Nguồn: Ủy ban chứng khoán nhà nước Tăng tổng giá trị vốn hóa thị trường Tổng giá trị vốn hố thị trường cổ phiếu tồn TTCK theo số liệu công bố Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đạt 240.000 tỷ đồng (15 tỷ USD), chiếm khoảng 25% GDP nước 46 Trong giá trị thị trường cổ phiếu niêm yết sàn TPHCM gần 148.000 tỷ đồng (9 tỷ USD) chiếm 15,36 GDP; giá trị thị trường cổ phiếu giao dịch sàn Hà Nội 102.000 tỷ đồng (6 tỷ USD) chiếm khoảng 10% GDP Như mục tiêu Chính phủ đặt cho chiến lược phát triển TTCK đến năm 2010 có quy mơ 10%-15% GDP n hanh chóng vượt xa năm 2006 Bảng tỷ trọng vốn hóa thị trường so với GDP Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 TT (%) 0.28 0.34 0.48 0.39 0.64 1.21 22.7 43 20 42 Cũng giai đoạn này, thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận thị trường chứng khoán có tốc độ tăng trưởng nhanh giới Chỉ số VN-Index đạt mốc lịch sử 1171 điểm vào tháng 3/2007 Với đà tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường chứng khoán trở thành kênh đầu tư hấp dẫn hầu hết nhà đầu tư Việt Nam Các nhà đ tư dần rút tiến từ kênh đầu tư ầu khác b động sản, vàng, ngoại tệ, tài khoản tiết kiểm để dồn sang thị trường chứng ất khoán Tâm lý bầy đàn xuất rõ rệt giai đoạn Thị trường chứng khoán giai đoạn tập trung hầu hết nhân tố để hình thành bong bóng chứng khốn, thực tế, bong bóng hình thành nổ vỡ khơng lâu sau vào ngày 12/3/2007 Quá trình hình thành n vỡ bong bóng chứng khốn giai đoạn ổ minh chứng có giá trị cho việc xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng giá tài sản đề tài 47 3.2 Tồn hay khơng bong bóng tài sản giai đoạn nay: Từ kết luận dấu hiệu đợt bong bóng tài sản giới so sánh với đợt tăng giá tài sản đột biến Việt Nam, nhận thấy điều mơ hình dấu hiệu nhận biết hình thành bong bóng tài sản áp dụng để nhận biết bong bóng thị trường Việt Nam Các đợt sốt đất đai, chứng khoán hay gần vàng ngoại tệ hình thành nổ vỡ nh ưng hậu để lại không nặng nề trường hợp bong bóng giới thị trường tài Việt Nam cịn q non trẻ chịu điều tiết chặt chẽ phủ Vì mà tượng đầu đợt bong bóng nhiều hạn chế chưa để lại hậu nặng nề cho kinh tế Cụ thể, lấy tình hình năm 2008 – 2009 làm ví dụ cho việc nhận biết bong bóng tài sản có tồn kinh tế Việt Nam hay không? Ngày 11/2/2009, Ngân hàng nhà nư nâng tỷ giá US D/VND lên 18.544 (tăng thêm ớc 3%) Đ ộng thái nhằm cân thị trường ngoại tệ nước, thu hẹp chênh lệch khoảng cách với tỷ giá thị trường tự Với biên độ +/- 3%, giá giao d thị ịch trường đạt 19.100 Nguồn CBRE Vietnam Tuy nhiên, tỷ giá USD/VND tăng khiến hoạt động xuất giảm sút nghiêm trọng Để khuyến khích hoạt động sản xuất nước, phục hồi kinh tế sau khủng 48 hoảng, Ngân hàng nhà nước liên tục giảm lãi suất từ 8.5% xuống 7% giữ nguyên mức suốt năm 2009 Nguồn CBRE Vietnam Nhằm hạn chế suy thoái kinh tế xảy ra, gói kích cầu tỷ USD tỷ USD quốc hội phê chuẩn giải ngân nửa đầu năm 2009 Mục tiêu gói kích cầu hướng vào người dân, doanh nghiệp vừa nhỏ Bên cạnh đó, Chính phủ định giảm giãn thuế cho doanh nghiệp để hỗ trợ kinh doanh thời điểm khó khăn Theo đó, doanh nghi nhỏ vừa giảm 30% số thuế thu nhập doanh ệp nghiệp quý IV năm 2008 năm 2009 Với 70% số thuế lại năm 2009, doanh nghiệp giãn thời hạn nộp tháng 49 Kết cung tiền lưu thông tăng lên, nhiên, dịng vốn tín dụng ưu đãi khơng sử dụng hoàn toàn vào mục tiêu mở rộng sản xuất, kinh doanh mà chảy ngược vào thị trường tài sản khiến giá loại tài sản đầu có dấu hiệu tăng lên Bằng chứng tổng mức đầu tư toàn xã hội đạt 42,2% GDP, tốc độ tăng trưởng GDP 2009 lại sụt giảm 5,2%, đồng thời nâng số ICOR lên Nguồn vốn đầu tư lớn không đạt hiệu cao, không trực tiếp vào sản xuất kinh doanh mà lại dồn vào thị trường tài sản khiến giá tài sản không ngừng tăng lên đặc biệt thị trường chứng khoán bất động sản Nền kinh tế Việt Nam giới hồi phục sau khủng hoảng xác định đáy vào quý II/2009, để kích thích tăng trưởng kinh tế, phủ Việt Nam thực gói kích cầu nới lỏng tín dụng, đồng thời cơng ty chứng khốn tăng cường hỗ trợ địn bẩy cho khách hàng mình.Tất nhân tố tạo bước phát triển mạnh mẽ mặt thị trường chứng khoán Việt Nam vào tháng cuối năm 2009 Trong năm 2009, ch số VN -Idex đ t ng thêm 171,96 từ 312,49 điểm lên ỉ ã ă ểm 494,77 điểm tương ứng với mức tăng 58% Nếu tính từ đáy thấp năm 2009 VN-Index mốc 234,66 điểm vào ngày 24/02/2009 đỉnh cao 633,21 điểm vào ngày 23/10/2009 VN-Index tăng 2,69 lần 50 Nguồn CBRE Vietnam Mức vốn hóa tồn thị trường tính đến cuối năm 2009 620.000 tỷ đồng, tương đương 38% GDP, tăng gấp gần lần so với năm 2008 Đồng thời năm 2009 số lượng công ty niêm yết tăng 30% (453 công ty) số lượng tài khoản tăng 50% so với năm 2008 (đạt 793.000 tài khoản) Cùng với lên xu ống số giá chứng khoán, giá trị giao dịch thay đổi theo diễn biến thị trường Giá trị giao dịch bình quân năm 2009 đạt 3.000 tỷ đồng phiên, tăng gấp lần so với quý I/2009, gấp lần so với mức bình quân năm 2008 Đặc biệt tháng 10-11, giá trị giao dịch đạt trung bình 4.000 tỷ đồng phiên, riêng tháng 10 đạt trung bình 6.000 tỷ đồng Trong đó, thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên ngày • Cụ thể, giá đất dự án số nơi quận Hà Tây, Hà Đông, Gia Lâm ( Hà Nội), q uận , quận 9, Bình Chánh (TPHCM)… tăng 30 – 40% Có nơi tăng liên tục vòng – tuần dọc trục đường Láng - Hòa Lạc, nằm xã An Khánh, Vân Côn, Xa La… nhi giao dịch thành công mức gần 40 triệu ều đồng/m2, tăng 8-10 triệu đồng/m2 so với cách tuần Tại khu dự án Bắc An Khánh, giá đất tăng 1-1,4 tỷ đồng/lơ • Ở thị trường mặt bán lẻ, với lộ trình mở rộng cam kết gia nhập WTO, năm 2009 , thị trường tiêu dùng Việt Nam xuất hàng loạt th ương hiệu tầm trung cao cấp như: Naf Naf, Morgan de Toi, Mexx, Aldo, Hard Rock Café, Debenhams… Chính thế, nguồn cung tiếp tục gia tăng nhiên đáp ứng nhu cầu 51 Giá thuê TPHCM Hà Nội Vị trí đẹp – khu v ực US$99,1/m2/tháng US$80/m2/tháng Vị trí đẹp – TT US$46,6/m2/tháng US$35/m2/tháng Giá thuê cao US$ 250 m2/tháng US$146/m2/tháng Tỷ lệ lấp đ y ch ỗ ầ 95.3% 83.3% TT trống Nguồn CBRE Vietnam • Cuối năm 2009 , Nghị định 88/CP thông qua: Mở rộng thêm quyền mua sở hữu nhà cho Việt kiều Việt Nam Thực thí điểm chương trình cho phép số đối tượng người nước ngồi mua sở hữu nhà • Thị trường hộ chung cư hạng B C tiếp tục sôi động với tỷ lệ lấp đầy đạt 100% nhiều dự án Giá bán ln trì mức cao Điều khuyến khích doanh nghiệp mở rộng dự án Số lượng hộ Ngày 10/2009 11/10/2009 03/11/2009 05/11/2009 07/11/2009 07/11/2009 14/11/2009 18/11/2009 21/11/2009 Quận Tên dự án Từ Liêm FLC Landmark Tower Hà Đông Mullberry Lane Hà Đông Cầu Giấy Le Van Luong Residentials Chào bán Đã bán Cty CP Đầu tư Tài Chính 300 300 N/A 950 – 1.050 N/A 1.478 330 100% 1.350 – 1.500 50 Tri ệu 2.704 300 100% 730 – 1.090 918 200 50% 2.450 – 2.820 $10.000 1.478 200 100% 1.600 – 1.900 50 bao gồm VAT Ninh Bắc CapitaLand – Hoàng Thành Tập đoàn Nam Cường Landmark VND 50 triệu VND Enterprise Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Cầu Giấy Đặt cọc Tổng số Cty TNHH Keangnam Mullberry Lane Ba Đình (US$/m2) chưa Chủ đầu tư Keangnam Hanoi Hà Đông Hà Đông Giá bán Le Van Luong Residentials Hoa Binh Green Aparment Indochina Plaza Hanoi CapitaLand – Hoàng Thành triệu VND 390 183 90% 2.500 – 2.700 $5.000 2.704 400 100% 730 – 1.090 N/A 153 153 70% 2.090 – 2.225 (bao 50 gồm nội thất) VND Indochina Land Holdings 390 207 N/A 2.550 – 2.800 $5.000 Tổng Số 10.515 2.273 Indochina Land Holdings Tập đồn Nam Cường Tập đồn Hịa Bình Nguồn CBRE Vietnam tri ệu 52 • Bên cạnh đó, với cam kết hỗ trợ 7.000 tỷ đồng Bộ Xây Dựng cho 43 dự án nhà cho ngườ i thu nh thấp công nhân, triển khai giai đoạn 2010 ập 2011 làm nóng thị trường nhà đất tất phân khúc thị trường Cuối cùng, để tổng kết cho nhận định bong bong bất động sản hình thành thị trường Việt Nam năm 2009, nhóm nghiên cứu xin đưa ví dụ cụ thể sốt nhà đất Hà Nội Tháng 5/2009, Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội tổ chức đấu giá nhà 48 Hàng Bơng với tổng diện tích 12,36m2 với mức khởi điểm 120 triệu đồng/m2 Sau 56 vòng đấu giá, người trúng giá cuối trúng với mức giá lên tới 506 triệu đồng/m2 Đây mức giá cao từ trước đến phiên đấu giá công khai Căn nhà 12,36m2 ã mua với giá 6,2 tỉ đồng Trước mức giá đ giao dịch thành công thị trường ghi nhận khu vực này, từ mức 230 triệu đồng - 300 triệu đồng/m2 Trước kiện đó, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm mơn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định “ Trong cơng bố khảo sát giá BĐS tồn cầu Knight Frank (Cơng ty BDS, Anh), theo đó, Monaco thành ph có giá đắt giới ố với giá 51.000 USD/m2, đứng thứ hai London với 49.000 USD/m2 Mặc dù không đứng bảng xếp hạng này, với mức giá xấp xỉ 30.000 USD/m2 kể Hà Nội phải đứng vào cỡ thành phố có giá đất đắt giới; vượt qua thành phố khác Hồng Kông (giá 19.700 USD m2), Tokyo (17.600 USD), Paris (12.600 USD), Rome (12.500 USD)… Với chứng dấu hiệu nhận biết tồn tài bong bóng tài sản kinh tế, đồng thời vào diễn biến thị trường thời gian gần đây, khẳng định tồn bong bóng tài sản thị trường Việt Nam 53 Kết luận Có trùng khớp mang dấu hiệu bong bóng tài sản đúc kết giới so sánh với sốt giá tài sản Việt Nam 20 năm qua Có thể dễ dàng nhận thấy sốt đất đai, chứng khốn hay gần vàng ngoại tệ có điểm tương đồng với đợt bong bóng tài sản giới Tuy nhiên, quy mô phạm vi ảnh hưởng đợt nổ vỡ bong bóng tài sản Việt Nam nhỏ nhiều so với hậu nặng nề bong bóng tài sản giới Đó thị trường tài Việt Nam cịn q non trẻ chịu điều tiết chặt chẽ phủ Vì mà tượng đầu đợt bong bóng nhiều hạn chế Tuy nhiên, tương lai, kinh tế Việt Nam ngày hội nhập sâu vào kinh tế giới Quá trình tự hóa tài chắn diễn bước tiến tất yếu quốc gia có kinh tế phát triển Việc hình thành bong bóng tài sản phức tạp hậu bong bong vỡ khơng thể lường trước Với lý đó, vấn đề nhận dấu hiệu chứng tỏ có tượng đầu cơ, tăng trưởng nóng thị trường việc làm cần thiết nhà đầu tư trực tiếp tham gia thị trường mà chuyên gia kinh tế nhà hoạch định sách Đề tài viết tổng kết trình hình thành phình to bốn bong c bóng tài sản điển hình giới Từ rút nguyên nhân dấu hiệu chung, dẫn đến việc hình thành bong bóng thị trường Ở Việt Nam năm 2009, dấu hiệu chứng tỏ việc hình thành bong bóng tài s rõ ràng Thể cụ thể ản tâm lý nhà đầu tư bị chao đảo theo diễn biến hành động làm giá nhà đầu thị trường Tăng trưởng tín dụng nóng, dịng vốn kích cầu sách ưu đãi tài khóa phủ dành cho doanh nghiệp cá nhân nhằm phát triển sản xuất, tiêu dùng khơng sử dụng mục đích Chính tác nhân quan trọng góp thêm phần vào việc tăng giá nóng tài sản nhạy cảm : chứng khoán, ngoại tệ, vàng đặc biệt bất động sản thời gian vừa qua Không có Việt Nam, số nước châu Á Trung Quốc, Thái Lan, Hong Kong … chuyên gia tổ chức tài giới cảnh báo nguy đối mặt với bong bóng tài s hình thành việc kích cầu q mức quốc gia nhằm ản khôi phục kinh tế sau khủng hoảng Đặc biệt nhấn mạnh đến thị trường nhà đất Trung Quốc tăng trưởng nóng năm gần 54 Tuy nhiên, phủ Việt Nam thể quan tâm mức cá c bong bóng tài sản hàng loạt sách nhằm hạn chế tối đa phình to bong bóng Cụ thể, trì lãi suất lãi suất tái cấp vốn mức ổn định nhằm tạo an tâm cho doanh nghiệp vay vốn mở rộng kinh doanh, phủ áp đặt loại thuế : thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 25%, … nhằm hạn chế giao dịch nóng Đồng thời, giữ nguyên khung giá đất năm 2010, đóng ửa sàn vàng, hạn chế giao dịch ngoại tệ thị trường tự c thành lập quy chế kiểm sốt dịng vốn kích cầu, dịng vốn đầu tư trực tiếp FDI để hạn chế đến mức thấp nguy bong bóng tài sản lại xảy giai đoạn 2006 – 2007 Trong tương lai, với mong muốn xác định bong bong tài sản có tồn kinh tế hay không cách cụ thể thuyết phục hơn, đề tài hướng đến việc sử dụng mơ hình định lượng cụ thể Tuy nhiên việc thu thập số liệu cần thiết kinh tế Việt Nam chưa đáp ứng u cầu mơ hình, mơ hình định lượng bong bóng tài s chưa đề cập phạm vi đề tài Đây ản hướng phát triển mang tính thực tế cao cho đối tượng nghiên cứu vấn đề liên quan đến bong bóng tài sản 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO The Role of Speculation in Real Estate Cycles ,Stephen Malpezzi Susan M Wachter, Revised Draft, May 27, 2004 Overconfidence and Speculative Bubbles, Jos´e Scheinkman Wei Xiong, June 10, 2002 Riding Bubble, Junhui Qian, September 12, 2009 Manias, Panics, and Crashes A History of Financial Crises, Fifth Edition, Charles P Kindleberger and Robert Z Aliber, 2007 Asset Price Bubble in Japan in the 1980s: Lessons for Financial and Macroeconomic Stability, Shigenori Shiratsuka, Discussion Paper No 2003-E-15 On Testing for Speculative Bubbles, Robert P Flood; Robert J Hodrick, The Journal of Economic Perspectives, trang 85-101 Bubbles and Crises, Franklin Allen Douglas Gale,98-01-B Asset Price Bubbles: The Implications for Monetary, Regulatory, and International Policies, edited by William C Hunter Federal Reserve Bank of Chicago, George G Kaufman, Loyola University Chicago and Federal Reserve Bank of Chicago Michael Pomerlean World Bank Group, 2003 Aftershock:Protect yourself and profit in the next global financial meltdown, David Wiedemer, PhD Robert A Wiedemer Cindy Spitzer, 2009 Website báo tuổi trẻ : www.tuoitre.vn Website ngân hàng nhà nước Việt Nam: www.sbv.gov.vn Website Tổng cục thống kê Việt Nam : www.gso.gov.vn Website : www.google.com.vn; www.wikipedia.org, www.hsx.vn www.saga.vn Sự trở lại kinh tế học suy thoái , Alan GreenSpan, 2009 ... loại- lịch sử bong bóng tài sản giới XÂY DỰNG DẤU HIỆU BONG BÓNG TÀI SẢN 2.1 Lịch sử bong bóng tài sản giới 2.1.1 Bong bóng South Sea (1720) 2.1.2 Bong bóng tài sản Nhật... dấu hiệu nhận biết bong bóng giá tài sản đề tài 47 3.2 Tồn hay khơng bong bóng tài sản giai đoạn nay: Từ kết luận dấu hiệu đợt bong bóng tài sản giới so sánh với đợt tăng giá tài sản đột biến Việt. .. 2.2 Dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản: Nhìn lại trình hình thành, phát triển nổ vỡ đợt bong bóng tài sản lớn lịch sử giới phân tích phần Chúng ta rút số dấu hiệu nhận biết bong bóng giá tài sản