LỜI CAM ĐOAN BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH XUÂN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH XN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH XUÂN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP Chuyên ngành: Tài cơng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ QUANG CƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn TS Lê Quang Cường Các số liệu kết luận văn trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác Tác giả Huỳnh Xuân Bình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC TRANG BÌA TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TĨM TẮT ABSTRACT Chương GIỚI THIỆU 1.1 Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Bố cục luận văn .4 Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1 Định giá đất 2.1.1 Đất đai .5 2.1.2 Giá trị đất đai .5 2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường 2.1.4 Các phương pháp định giá đất theo quy định Nhà nước 2.1.5 Mối quan hệ giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 11 2.1.6 Trình tự xác định giá đất 12 2.2 Thu hồi đất 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.2.1 Khái niệm thu hồi đất bồi thường thu hồi đất 13 2.2.2 Các trường hợp thu hồi đất thẩm quyền thu hồi đất 14 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất .15 2.2.4 Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường thu hồi đất 19 2.3 Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài 21 2.3.1 Lược khảo nghiên cứu trước .21 2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu .23 Tóm tắt Chương .23 Chương PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Quy trình thực 24 3.2 Khung pháp lý định giá đất Việt Nam 24 3.3 Thiết kế nghiên cứu 25 3.3.1 Phương pháp khảo sát .25 3.3.2 Phương pháp chuyên gia 25 3.4 Dữ liệu phương pháp phân tích liệu 26 3.4.1 Dữ liệu .26 3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu 27 Tóm tắt Chương .27 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 28 4.1 Giới thiệu tổng quan tỉnh Đồng Tháp 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội 28 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31 4.1.3 Hiện trạng quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 33 4.2 Thực trạng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018 34 4.2.1 Tình hình xây dựng bảng giá đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 34 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.2.2 Phương pháp định giá đất thu hồi đất .38 4.2.3 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường 39 4.2.4 Kết khảo sát việc xây dựng bảng giá đất thu hồi đất 44 4.2.5 Ưu, nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 46 4.3 Tìm hiểu xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp .49 4.3.1 Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp 49 4.3.2 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp 50 Tóm tắt chương 54 Chương KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 55 5.1 Kết luận 55 5.2 Khuyến nghị sách .55 5.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện sách giá đất .55 5.2.2 Nhóm giải pháp cải cách công tác định giá 56 5.2.3 Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thông tin giá đất 57 5.3 Hạn chế đề tài hướng nghiên cứu 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐBSCL Đồng sông Cửu Long GDP Tổng sản phẩm quốc nội NSNN Ngân sách nhà nước TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất 17 Bảng 4.1: Bảng tổng hợp tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp 30 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 .33 Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 34 Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Đồng Tháp 36 Bảng 4.6: Bảng giá đất nông thôn địa bàn tỉnh Đồng Tháp 37 Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) địa bàn tỉnh Đồng Tháp .39 Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định thời điểm năm 2018 41 Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường thu hồi đất thời điểm năm 2018 43 Bảng 4.10: Kết khảo sát Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 .44 Bảng 4.11: Kết khảo sát hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) 45 Bảng 4.12: Ưu điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 47 Bảng 4.13: Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 48 Bảng 4.14: Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 49 Bảng 4.15: Nguyên nhân từ sách định giá đất 50 Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, sở liệu phục vụ định giá đất .51 Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá 52 Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết tham gia người dân 53 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1: Quy trình thực đề tài 24 Hình 4.1: Bản đồ hành tỉnh Đồng Tháp 28 Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 .32 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÓM TẮT Kết nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Tháp sử dụng làm sở để thu hồi đất có chênh lệch lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi giúp phần khắc phục chênh lệch giá đất thu hồi với giá thị trường chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo đồng thuận người dân Đề tài khuyến nghị sách gồm: Nhóm giải pháp hồn thiện sách giá đất; Nhóm giải pháp cải cách cơng tác định giá; Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thơng tin giá đất Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp”... Bình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC TRANG BÌA TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TĨM TẮT ABSTRACT Chương GIỚI THIỆU 1.1