CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA DOANH NGHIỆP – NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI NGÀNH THỰC PHẨM NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 58 Bùi Ngọc Toản NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GI[.]
58 Bùi Ngọc Toản NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH A STUDY OF THE FACTORS AFFECTING LAND PRICES IN DISTRICT 12, HO CHI MINH CITY Bùi Ngọc Toản Trường Đại học Cơng nghiệp TP.HCM; buitoan.hui@gmail.com Tóm tắt - Với 334 quan sát, nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy bình phương nhỏ (OLS) để xác định yếu tố tác động đến giá đất Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy loại hẻm, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc, nước sạch, an ninh khu vực, vệ sinh, môi trường xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng đường (hoặc hẻm) diện tích mảnh đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh Trong đó, loại hẻm yếu tố tác động mạnh đến giá đất Kết nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn cao có giá trị nhà đầu tư, nhà nghiên cứu nhà hoạch định sách Abstract - With 334 observations, this research has applied ordinary least squares regression (OLS) to analyse the factors that affect land prices in district 12, Ho Chi Minh City The study results show that the alley, the type of land use of areas surrounding the lot , clean water, local security, sanitation and the environment surrounding the lot , the distance to the city center, width of the road (or alley) and land area are the factors affecting land prices in district 12, Ho Chi Minh City Among these factors, the alley is the most influential factor one The results of this study have high practical significance and value for investors, researchers and policy makers Từ khóa - giá đất; bất động sản; mơ hình hồi quy; Quận 12; Thành phố Hồ Chí Minh Key words - Land prices; real estate; regression model; 12 district; Ho Chi Minh City Đặt vấn đề Quận 12 khu vực nằm phía Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh Trong thời gian gần đây, Quận 12 khoác lên diện mạo hạ tầng giao thơng, tiện ích, giáo dục, y tế,… Theo quy hoạch thị tầm nhìn 2025 Thành phố Hồ Chí Minh, khu thị vệ tinh phía Bắc Thành phố bao gồm Quận 12 phần lớn huyện Hóc Mơn Trong đó, Quận 12 điểm kết nối giao thơng đường bộ, đường sắt đô thị, nơi triển khai nhiều cơng trình xây dựng sở hạ tầng trọng điểm Điều mở nhu cầu lớn bất động sản an cư khai thác thương mại khu vực Quận 12 Do đó, việc dự đoán nhu cầu bất động sản xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần thiết nhà đầu tư nhà quản lý Quận 12 Qua trình lược khảo nghiên cứu trước, tác giả thấy có nhiều nghiên cứu tiến hành đánh giá thực trạng giá đất Tuy nhiên, nghiên cứu chủ yếu dừng lại đánh giá mang tính định tính, cịn thiếu vắng nghiên cứu định lượng, đặc biệt nghiên cứu cụ thể yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa phương Quận 12 Do đó, tác giả tiến hành nhận dạng xác định mức độ tác động yếu tố đến giá đất Quận 12 nhằm đưa thêm chứng thực nghiệm vấn đề Đây sở để góp phần giúp quan quản lý, nhà đầu tư nhà nghiên cứu có nhìn tồn diện biến động giá đất Quận 12 đất loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc Trong đó, Topcu (2009) nghiên cứu liệu 403 quan sát thành phố Istanbul, Thổ Nhĩ Kỳ cho giá đất bị tác động yếu tố khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố vệ sinh mơi trường xung quanh mảnh đất Tại Cộng hịa Séc, Medonos cộng (2011) cho giá đất bị ảnh hưởng diện tích mảnh đất khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố Gần đây, Kolowe (2014) nghiên cứu liệu Cộng hòa Rwanda cho vấn đề nước sạch, vệ sinh mơi trường có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất đô thị Tại Việt Nam, Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) sử dụng mẫu liệu gồm 160 quan sát Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: diện tích mảnh đất khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng đến giá đất Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) nghiên cứu liệu Thành phố Hồ Chí Minh với 600 quan sát cho giá đất bị tác động an ninh, khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc, loại hẻm Trong nghiên cứu khác, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014) cho giá đất phụ thuộc vào diện tích mảnh đất, chiều rộng đường an ninh khu vực Tổng hợp yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất số nghiên cứu gần tóm lược Bảng sau đây: Phương pháp nghiên cứu 2.1 Mô hình nghiên cứu Trong giai đoạn gần đây, có nhiều tác giả tiến hành nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất kinh tế khu vực khác nhau, phần tóm lược nội dung số nghiên cứu: Với liệu 6000 quan sát, Pyykkonen (2006) cho thấy giá đất Phần Lan bị ảnh hưởng diện tích Bảng Tổng hợp nghiên cứu trước STT Tên biến Tác giả Medonos cộng (2011); Nguyễn Quỳnh Khoảng cách từ Hoa & Nguyễn Thạch mảnh đất đến (2013); Topcu (2009); trung tâm Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) Chiều tác động (-) ISSN 1859-1531 - TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 10(107).2016 Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) (+) Loại hình sử dụng Nguyễn Quỳnh Hoa & đất khu vực xung Nguyễn Thạch (2013); quanh vị trí mảnh Pyykkonen (2006) đất tọa lạc (+) Chiều rộng đường (hoặc hẻm) (+) Loại hẻm Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014) STT Tên biến Ký hiệu Cách đo lường Kỳ vọng Biến phụ thuộc Giá đất Logarit (giá đất/m2) Ln(Price) Biến độc lập (+) Vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất Kolowe (2014); Topcu (2009) (+) Nước Kolowe (2014) (+) quanh mảnh đất (AnNinh), môi trường xung quanh mảnh đất (MoiTruong) Bảng Các biến sử dụng mơ hình nghiên cứu Medonos & cộng (2011); Nguyễn Thị Mỹ Diện tích mảnh Linh (2014); Pyykkonen đất (2006); Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) An ninh khu vực Nguyễn Quỳnh Hoa & xung quanh mảnh Nguyễn Thạch (2013); đất Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014) 59 Căn vào kết nghiên cứu trước, giá đất bị tác động yếu tố: (1) Khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm; (2) Loại hẻm; (3) Loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc; (4) Chiều rộng đường (hoặc hẻm); (5) Diện tích mảnh đất; (6) Vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất; (7) Nước sạch; (8) An ninh khu vực xung quanh mảnh đất Căn vào kết nghiên cứu này, tác giả tiến hành xây dựng mô hình nghiên cứu dự kiến Ngồi ra, tác giả bổ sung thêm biến “môi trường xung quanh mảnh đất” vào mơ hình nghiên cứu Yếu tố Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) đưa vào nghiên cứu, chưa tìm thấy tác động có ý nghĩa thống kê Lý đưa thêm biến “môi trường xung quanh mảnh đất” vào nghiên cứu giai đoạn gần vấn đề ô nhiễm môi trường Quận 12 gia tăng nhiều, ví dụ tượng nhiều sở dệt, nhuộm thường xuyên xả thải trực tiếp môi trường ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân khu vực quận phường Đông Hưng Thuận, đường Nguyễn Văn Quá,… (Cổng Thông tin điện tử Chính Phủ, 2015) Do đó, việc thêm biến tác giả kỳ vọng tạo điểm đề tài so với nghiên cứu trước, đồng thời tạo phù hợp với đặc thù khu vực nghiên cứu Vậy, mơ hình nghiên cứu dự kiến có phương trình sau: Ln(Price) = β0 + β1 KhoangCach + β2 LoaiHem + β3 LoaiHinh + β4 ChieuRong + β5 DienTich + β6 VeSinh + β7 NuocSach + β8 AnNinh + β9 MoiTruong + ε Trong đó: Biến phụ thuộc Ln(Price): Giá đất (Logarit (giá đất/m2)) Các biến độc lập: Khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm (KhoangCach), loại hẻm (LoaiHem), loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc (LoaiHinh), chiều rộng đường (ChieuRong), diện tích mảnh đất (DienTich), vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất (VeSinh), nước (NuocSach), an ninh khu vực xung (-) Loại hẻm LoaiHem Hẻm cụt = Hẻm thơng = (+) Loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc LoaiHinh Để = Kinh doanh = (+) Chiều rộng đường Chiều rộng hẻm ChieuRong (hoặc hẻm) (m) (+) (+) Nguồn: Tổng hợp tác giả Khoảng cách từ Khoảng cách từ vị trí mảnh đất mảnh đất đến KhoangCach đến chợ Bến trung tâm Thành (km) Diện tích mảnh đất DienTich Tổng diện tích mảnh đất (m2) (+) Vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất VeSinh Vệ sinh = Trung bình = Vệ sinh tốt = (+) Nước NuocSach Khơng = Có = (+) An ninh khu vực xung quanh mảnh đất AnNinh An ninh thấp = Trung bình = An ninh tốt = (+) Môi trường xung quanh mảnh đất Mơi trường nhiễm = MoiTruong Trung bình = Môi trường tốt = (+) Nguồn: Tổng hợp tác giả 2.2 Dữ liệu nghiên cứu Về kích thước mẫu nghiên cứu, để tiến hành phân tích mơ hình hồi quy cách tốt nhất, theo Hair & cộng (1998) kích thước mẫu tối thiểu phải 50, tốt 100 Ngoài ra, Gorsuch (1983) cho phân tích hồi quy, kích thước mẫu cần 200 quan sát Cịn theo quy tắc kinh nghiệm, mẫu nghiên cứu có kích thước lớn tốt Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng liệu chéo thu thập từ 334 quan sát mảnh đất giao dịch thành công Quận 12 giai đoạn từ 01/2016 đến 5/2016 Ngoài ra, biến VeSinh, AnNinh, MoiTruong thu thập liệu thông qua cảm nhận người mua mảnh đất Với 334 quan sát, nghiên cứu đảm bảo kích thước mẫu tối thiểu theo quan điểm Gorsuch (1983), Hair & cộng (1998), liệu đảm bảo độ tin cậy đưa vào phân tích 2.3 Phương pháp phân tích Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng dựa sở phân tích 60 Bùi Ngọc Toản tương quan, kiểm định phân tích hồi quy, cụ thể gồm: - Phân tích tương quan: Xác định mức độ tương quan biến - Phân tích hồi quy tuyến tính: Thực hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình qn nhỏ (OLS) để lượng hóa tác động biến độc lập lên biến phụ thuộc mơ hình Kết nghiên cứu thảo luận 3.1 Phân tích tương quan Dựa vào kết phân tích tương quan, ta thấy: biến KhoangCach tác động ngược chiều lên Ln(Price) Trong đó, biến độc lập cịn lại tác động chiều lên Ln(Price) Khơng có tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng (tương quan cao biến độc lập mơ hình) hệ số tương quan có giá trị thấp (giá trị cao 0,4450, chuẩn so sánh theo Farrar & Glauber (1967) 0,8) Kết phân tích tương quan phù hợp với hầu hết nghiên cứu trước giới phù hợp với kỳ vọng tác giả giai đoạn nghiên cứu khu vực nghiên cứu 3.2 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu Bảng Kết kiểm định VIF, phương sai sai số không đồng Kiểm định phương sai sai số thay đổi 1,39 0,7177 AnNinh 1,34 0,7461 VeSinh 1,34 0,7472 LoaiHinh 1,32 0,7580 ChieuRong 1,22 0,8206 DienTich 1,20 0,8367 LoaiHem 1,12 0,8904 MoiTruong 1,09 0,9145 NuocSach 1,07 0,9329 Giá trị trung bình = 1,23 0,000*** KhoangCach -0,0517 0,000*** LoaiHem 0,4089 0,000*** LoaiHinh 0,3955 0,000*** ChieuRong 0,0211 0,057* DienTich 0,0026 0,001*** VeSinh 0,1112 0,075* NuocSach 0,2561 0,080* AnNinh 0,2349 0,001*** MoiTruong 0,1016 0,076* Số quan sát 334 Kết kiểm định F 0,0000*** Hệ số xác định R2 52,87% Ghi chú: *, ** *** có ý nghĩa tương ứng mức 10%, 5% 1% Nguồn: Tính tốn tác giả Chi2(51) = 80,01 Prob > chi2 = 0,0058*** Ghi chú: *** có ý nghĩa tương ứng mức 1% Nguồn: Kết phân tích tác giả Kiểm định tượng đa cộng tuyến hệ số nhân tử phóng đại phương sai cho kết VIF < 10, tượng đa cộng tuyến đánh giá không nghiêm trọng (căn theo Gujrati, 2003) Kiểm định White cho thấy mơ hình nghiên cứu có tượng phương sai sai số không đồng với mức ý nghĩa 1% Ngoài ra, hệ số Durbin – Watson dùng để kiểm định tương quan phần dư cho thấy mơ hình khơng vi phạm sử dụng phương pháp hồi quy bội giá trị Durbin – Watson đạt 1,5846 (nằm khoảng từ đến 3) Hay nói cách khác, mơ hình khơng có tượng tương quan phần dư (theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) 3.3 Kết hồi quy thảo luận Phân tích hồi quy nhằm xác định tác động biến độc lập lên biến phụ thuộc mơ hình nghiên cứu Kết kiểm định F với mức ý nghĩa 0,0000 cho thấy mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng phù hợp với liệu Bên cạnh đó, để đánh giá mức độ phù hợp mơ hình, ta sử dụng hệ số xác định R2 Hệ số cho biết mức độ giải thích mơ hình hồi quy xây dựng với liệu nghiên cứu Hệ số gần mơ hình xây dựng thích hợp với liệu mẫu ngược lại gần mơ hình phù hợp Qua bảng kết mơ hình hồi quy cho thấy, hệ số xác định R2 52,87%, điều có nghĩa 52,87% mức độ biến động giá đất Quận 12 giải thích yếu tố biến độc lập chọn đưa vào mơ hình .8 KhoangCach White's test 5,4251 1/VIF Hằng số Density VIF Hệ số hồi quy Mức ý nghĩa chuẩn hóa Biến Bảng Các thơng số thống kê biến mơ hình Kiểm định VIF Tác giả lựa chọn phương pháp bình quân nhỏ (OLS) nghiên cứu, phương pháp nhiều nghiên cứu trước áp dụng, như: Kolowe (2014), Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) Tuy nhiên, nghiên cứu có tượng phương sai sai số thay đổi, tác giả sử dụng thêm ước lượng vững ma trận hiệp phương sai thông qua tùy chọn robust sở phương pháp bình quân nhỏ (OLS) Theo White (1980), tùy chọn robust giúp tính tốn lại giá trị kiểm định khắc phục tượng phương sai sai số thay đổi Kết mơ hình nghiên cứu sau: -2 -1 Residuals Hình Đồ thị Histogram phần dư ISSN 1859-1531 - TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 10(107).2016 Kết từ đồ thị Histogram phần dư cho thấy, phân phối phần dư xấp xỉ chuẩn (giá trị trung bình đạt 4,5*10-10 (giá trị trung bình lệch với số quan sát lớn), độ lệch chuẩn đạt 0,5669) Điều có nghĩa giả thuyết phân phối chuẩn phần dư khơng bị vi phạm Vậy, mơ hình nghiên cứu có phương trình hồi quy chuẩn hóa sau: Ln(Price) = 5,4251 - 0,0517 KhoangCach + 0,4089 LoaiHem + 0,3955 LoaiHinh + 0,0211 ChieuRong + 0,0026 DienTich + 0,1112 VeSinh + 0,2561 NuocSach + 0,2349 AnNinh + 0,1016 MoiTruong + ε Kết giải thích sau: Về yếu tố LoaiHem, yếu tố tác động chiều (0,4089), mạnh đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 1% Kết cho thấy loại hẻm có ảnh hưởng chiều mạnh đến giá đất Quận 12 Điều dễ hiểu mảnh đất hẻm (đường) thơng thuận lợi cho bn bán, lại nên giá thường cao mảnh đất hẻm (đường) cụt Kết tương đồng với nghiên cứu Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) Về yếu tố LoaiHinh, yếu tố tác động chiều (0,3955) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 1% Kết lý giải mảnh đất tọa lạc khu vực kinh doanh, buôn bán có nhiều tiềm sử dụng thuê, kinh doanh để nên giá mảnh đất thường cao mảnh đất gần khu dân cư Kết tìm thấy nghiên cứu Pyykkonen (2006); Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) Về yếu tố NuocSach, yếu tố tác động chiều (0,2561) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 10% Yếu tố nguồn nước (mà cụ thể có nước máy hay không) tác động chiều đến giá đất khu vực có đầy đủ nước máy sinh hoạt làm tăng mức độ thỏa mãn nhu cầu sử dụng nước người dân, giảm chi phí phát sinh khác, giá đất tăng lên Thực tế cho thấy Quận 12 cịn số khu vực chưa có nước máy sử dụng số nơi phường Thạnh Xuân, phường An Phú Đơng, vấn đề nước ảnh hưởng nhiều đến giá đất Kết phù hợp với nghiên cứu Kolowe (2014) Về yếu tố AnNinh, yếu tố tác động chiều (0,2349) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 1% Địa bàn Quận 12 tiếp giáp với đường quốc lộ có nhiều nhà máy, xí nghiệp, bến xe, vị trí ven sơng,… vấn đề an ninh thường ảnh hưởng nhiều đến đời sống người dân giá đất khu vực Tại vị trí có tình hình an ninh thường giá đất rẻ ngược lại Kết tương đồng với nghiên cứu Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013); Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014) Về yếu tố VeSinh, yếu tố tác động chiều (0,1112) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 10% Vấn đề vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất nhà đầu tư mua quan tâm nhiều ảnh hưởng chiều đến giá đất, cụ thể khu vực đánh giá có vệ sinh giá đất tăng ngược lại Kết 61 tìm thấy nghiên cứu Kolowe (2014); Topcu (2009) Về yếu tố MoiTruong, yếu tố tác động chiều (0,1016) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 10% Kết phản ánh thực tế trình hội nhập kinh tế quốc tế đặc biệt q trình thị hóa quận kèm theo vấn đề nhiễm môi trường, vấn đề ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người dân giá trị mảnh đất tọa lạc nơi Do đó, để có khơng gian sống thống đãng, sẽ, mơi trường khơng khí lành, nhà đầu tư sẵn sàng tìm kiếm bỏ số tiền lớn để đầu tư vào mảnh đất có môi trường tốt Nắm nhu cầu người dân, giai đoạn gần có nhiều chủ đầu tư xây dựng khu nhà phố, biệt thự ven song với môi trường sống tốt dành cho gia đình có thu nhập cao vị trí phường Thạnh Lộc, khu vực gần Ủy ban nhân dân Quận Biến tác giả đưa thêm vào mơ hình nghiên cứu có ý nghĩa thống kê, điều phản ánh đặc thù riêng khu vực mà tác giả nghiên cứu điểm nghiên cứu so với nghiên cứu trước Về yếu tố KhoangCach, yếu tố tác động ngược chiều (-0,0517) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 1% Khoảng cách từ vị trí mảnh đất đến trung tâm thành phố vấn đề thường quan tâm mua đất ảnh hưởng ngược chiều đến giá đất, cụ thể khoảng cách xa giá đất giảm Với 11 phường trực thuộc quận, khoảng cách từ quận 12 đến trung tâm thành phố khoảng 10 km tùy theo phường Tại vị trí xa trung tâm khơng thuận tiện cho q trình lại nhu cầu mua đất giá rẻ Kết tìm thấy nhiều nghiên cứu trước Medonos cộng (2011); Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013); Topcu (2009); Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) Về yếu tố ChieuRong, yếu tố tác động chiều (0,0211) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 10% Chiều rộng hẻm (hoặc đường) trước mảnh đất nhà đầu tư quan tâm mua đất có tác động chiều đến giá đất, có nghĩa chiều rộng hẻm (hoặc đường) trước mảnh đất cao giá đất cao Các mảnh đất có hẻm (hoặc đường) rộng tạo thuận tiện lại người dân nên giá đất tăng phù hợp với thực tế Kết tương đồng với nghiên cứu Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014) Về yếu tố DienTich, yếu tố tác động chiều, nhỏ (0,0026) đến giá đất có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 1% Diện tích mảnh đất vấn đề nhà đầu tư mua đất quan tâm Những mảnh đất có diện tích lớn dễ dàng q trình thiết kế cơng trình xây dựng đặc biệt đáp ứng cho gia đình đơng người có nhu cầu kinh doanh thêm Yếu tố diện tích đất tìm thấy nghiên cứu Medonos cộng (2011); Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014); Pyykkonen (2006); Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) Kết luận Bài viết tập trung nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thông qua phương pháp nghiên cứu định lượng 62 Bùi Ngọc Toản với 334 quan sát mảnh đất giao dịch Quận 12 Kết nghiên cứu cho thấy yếu tố loại hẻm, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc, nước sạch, an ninh khu vực, vệ sinh, môi trường xung quanh mảnh đất, chiều rộng đường (hoặc hẻm) diện tích mảnh đất có tác động chiều đến giá đất Ngoài ra, nghiên cứu cho thấy mảnh đất có khoảng cách đến trung tâm Thành phố xa giá đất thấp Kết mơ hình nghiên cứu hàm ý số ứng dụng thực tiễn sau: Thứ nhất, kết nghiên cứu ứng dụng việc xây dựng bảng giá đất hàng năm Quận Thành phố nhằm tạo tương đồng với giá giao dịch thị trường, làm sở cho việc giao đất, cho thuê đất Thứ hai, nhà đầu tư có sở để lên kế hoạch đầu tư vào mảnh đất có tiềm tăng giá tương lai mảnh đất có hẻm thơng, gần khu vực kinh doanh bn bán, có nước sạch, an ninh tốt, vệ sinh môi trường xung quanh đảm bảo, hẻm rộng, diện tích phù hợp, thuận tiện việc lại đến trung tâm Thành phố Với mục tiêu nghiên cứu tác động yếu tố đến giá đất Quận 12, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu đạt mục tiêu đề Kết chứng thực nghiệm giá đất Quận 12, mang lại giá trị thiết thực khu vực Quận 12, làm tài liệu tham khảo cho khu vực khác Ngoài ra, tác giả tìm thấy tác động có ý nghĩa thống kê yếu tố môi trường xung quanh mảnh đất đến giá đất, điểm viết so với nghiên cứu trước Từ kết thu được, nghiên cứu đưa số gợi ý quan quản lý nhà đầu tư Tuy nhiên, nghiên cứu gặp hạn chế chưa xét đến số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố vĩ mô, yếu tố thuộc đặc điểm thị trường bất động sản, tâm lý nhà đầu tư, hạ tầng giáo dục, y tế, tiện ích công cộng,… Đây hướng nghiên cứu cho nghiên cứu TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Cổng Thơng tin điện tử Chính Phủ, “Ơ nhiễm mơi trường nhiều khu dân cư Tp.HCM” Nguồn: http://tphcm.chinhphu.vn/o-nhiemmoi-truong-tai-nhieu-khu-dan-cu-o-tphcm, 2015 [2] Farrar & Glauber, “Multicollinearity in Regression Analysis: The Problem Revisited” Review of Economics and Statistics, Vol.49, 1967 [3] Gorsuch, “Factor analysis”, Hiisdale, NJ: Lawrence Erlbaum Associates, 1983 [4] Gujarati, “Basic Econometrics (4th edn)”, New York: McGraw-Hill, 2003 [5] Hair, Anderson, Tatham, Black, “Multivariate Data Analysis”, Upper Saddle River, NJ: Premtice – Hall, 1998 [6] Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng Đức, 2008 [7] Kolowe, “The Determinants of Urban Land and Property Values: The Case of Rwanda”, Master of Science in International and Development Economics http://repository.usfca.edu/thes/87, 2014 [8] Medonos, Vilhelm, Hruka, Jelinek, “What determines the Czech land market prices? Some regional findings” Economics and Informatics, Vol.2, Number 4, 2011 [9] Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, “Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi qui”, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 269, 2013 [10] Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Ứng dụng mơ hình giá nhà tính tốn số giá giao dịch bất động sản – phân loại nhà riêng lẻ”, Tạp chí Tài chính, số 10 (600), 2014 [11] Pyykkonen, “Factors affecting farmland prices in Finland”, Doctoral dissertation (monograph) http://urn.fi/URN:ISBN:9525594-17-3, 2006 [12] Topcu, “Accessibility effect on urban land values Scientific Research and Essay”, Vol.4 (11), 2009 [13] Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang, “Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản Tp.HCM”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 254, 2011 [14] White, “A Heteroscedasticity-Consistent Covariance Matrix Es timator and a Direct Test for Heteroscedasticity” Econometrica, Vol 48, No.4, 1980 (BBT nhận bài: 05/9/2016, phản biện xong: 28/10/2016) ... Biến tác giả đưa thêm vào mơ hình nghiên cứu có ý nghĩa thống kê, điều phản ánh đặc thù riêng khu vực mà tác giả nghiên cứu điểm nghiên cứu so với nghiên cứu trước Về yếu tố KhoangCach, yếu tố tác. .. ý quan quản lý nhà đầu tư Tuy nhiên, nghiên cứu gặp hạn chế chưa xét đến số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố vĩ mô, yếu tố thuộc đặc điểm thị trường bất động sản, tâm lý nhà đầu tư, hạ tầng... vực khác Ngồi ra, tác giả tìm thấy tác động có ý nghĩa thống kê yếu tố môi trường xung quanh mảnh đất đến giá đất, điểm viết so với nghiên cứu trước Từ kết thu được, nghiên cứu đưa số gợi ý quan