Bàn về cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở

Bàn về cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở

Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 69 Bàn cầm cố tài sản quyền sử dụng đất nhà Discussing the ledge of property is land and house use rights Huỳnh Thị Kim Lan1*, Cao Thị Mỹ Duyên1 Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam * Tác giả liên hệ, Email: lan.htk@ou.edu.vn THÔNG TIN DOI:10.46223/HCMCOUJS proc.vi.17.2.2531.2022 Ngày nhận: 01/10/2022 Ngày nhận lại: 07/10/2022 Duyệt đăng: 11/10/2022 Từ khóa: bất động sản; cầm cố tài sản; nhà ở; quyền sử dụng đất Keywords: real estate; pledge of immovables; land; house use rights TÓM TẮT Cầm cố tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy định Bộ luật Dân năm 2015 (Quốc hội, 2015) Các quy định cầm cố tài sản dần hồn thiện theo thời gian, thể cụ thể thơng qua Bộ luật dân năm 1995, 2005, 2015 Song số quy định cầm cố tài sản bất cập, vấn đề bật cầm cố bất động sản, cụ thể quyền sử dụng đất nhà Trong phạm vi viết này, người viết phân tích quy định pháp luật thực tiễn giải tranh chấp cầm cố tài sản quyền sử dụng đất nhà Qua đó, người viết bất cập đưa đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tài sản cầm cố quyền sử dụng đất, nhà ABSTRACT The pledge of property is one of the measures to secure the execution of the obligations provided by the Civil Code of 2015 (Quốc hội, 2015) The regulations on the pledging of property have been gradually improved over time, notably through the Civil Code in 1995, 2005, and 2015 However, some regulations on property pledging are still insufficient, in which the outstanding issue is the pledging of immovable, specialty land and house use rights Within the framework of this article, the author will analyze the provisions on the mode of collateral of the goods and the collateral goods being rights of use of the land, at the same time, combine the practical research to solve the conflicts Thus, the author highlights the shortcomings and suggests improving the legal regulations on collateral assets such as land and house use rights Đặt vấn đề Cầm cố tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu giao cho bên để đảm bảo thực nghĩa vụ Khác với biện pháp chấp tài sản, quy định biện pháp cầm cố tài sản, khơng có quy định cụ thể tài sản cầm cố Tuy nhiên, Điều 310 khoản Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) có quy định “bất động sản đối tượng cầm cố tài sản” Từ quy định này, nhận định Bộ luật dân 2015 xem bất động sản tài sản cầm cố Mặc dù Bộ luật dân 2015 không quy định rõ, nhiên theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Quốc hội, 2014c) thấy quyền sử dụng đất bất động sản Cụ thể, Điều khoản Luật kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận loại bất động sản phép kinh doanh bao gồm “Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 70 Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, hình thức giao dịch nhà quyền sử dụng đất khơng ghi nhận có hình thức cầm cố, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh thực tế liên quan đến cầm cố quyền sử dụng đất bị tun bố vơ hiệu Vì vậy, vấn đề quyền sử dụng đất, nhà có phải tài sản cầm cố, cần nghiên cứu nhằm góp phần hồn thiện quy định biện pháp cầm cố tài sản nói chung tài sản cầm cố nói riêng Cơ sở lý thuyết Phần lý thuyết viết dựa quy định Bộ luật dân 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn liên quan quy định cầm cố quyền sử dụng đất nhà 2.1 Quy định pháp luật cầm cố tài sản 2.1.1 Khái niệm cầm cố tài sản Điều 309 Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) định nghĩa cầm cố tài sản việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực nghĩa vụ Nói cách khác, cầm cố tài sản thỏa thuận bên giao dịch dân việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để giao cho bên nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ Cầm cố tài sản giao dịch bảo đảm (còn gọi giao dịch phụ) thường xác lập kèm với giao dịch bảo đảm (gọi giao dịch chính), theo nghĩa vụ giao dịch cầm cố nghĩa vụ phụ mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ nhằm nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vụ giao dịch bảo đảm Cầm cố tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nên có đầy đủ đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bên cạnh đó, biện pháp bảo đảm cịn có điểm đặc trưng riêng, cụ thể: Thứ nhất, tài sản cầm cố phải thuộc quyền sở hữu bên cầm cố Theo Điều 309 định nghĩa cầm cố tài sản Điều 295 quy định tài sản bảo đảm Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) giao dịch cầm cố tài sản, tài sản cầm cố phải thuộc quyền sở hữu bên cầm cố Tuy nhiên, giao dịch cầm cố phát sinh hiệu lực trường hợp tài sản cầm cố không thuộc quyền sở hữu bên cầm cố, trường hợp bên cầm cố đại diện cho cá nhân, pháp nhân khác (Quốc hội, 2014a, 2015) bên cầm cố dùng tài sản người giám hộ để thực giao dịch dân lợi ích người giám hộ (Quốc hội, 2015) Vậy nên, quy định tài sản cầm cố phải thuộc quyền sở hữu bên cầm cố, trừ hai trường hợp ngoại lệ, bao gồm bên cầm cố ủy quyền tài sản cầm cố bên cầm cố người quản lý tài sản người giám hộ Thứ hai, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố Thế chấp tài sản cầm cố tài sản hai biện pháp bảo đảm điểm phân biệt hai biện pháp yếu tố chuyển giao hay không chuyển giao tài sản Thật vậy, chấp tài sản, bên chấp không giao tài sản mà chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận chấp, đó, bên chấp bên giữ tài sản chấp Trong khi, biện pháp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố bên nhận cầm cố bên giữ tài sản cầm cố Yếu tố chuyển giao tài sản đặc trưng giúp phân biệt biện pháp cầm cố với biện pháp bảo đảm khác 2.1.2 Tài sản cầm cố Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) khơng có quy định riêng tài sản cầm cố, để xác định tài sản cầm cố cần dựa vào quy định chung Đầu tiên, điều 295 Bộ luật dân quy định: “3 Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai”, với quy định chưa đủ rõ ràng để xác định tài sản cụ thể dùng để đảm bảo thực Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 71 nghĩa vụ giao dịch cầm cố Một điều luật khác quy định rộng cụ thể so với Điều 295, Điều 105 Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) Điều luật quy định tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Nói vậy, khơng có nghĩa tất tài sản quy định Điều 105 tài sản cầm cố Bởi tài sản cần đáp ứng đặc thù biện pháp cầm cố tài sản gọi tài sản cầm cố Cụ thể, tài sản phải thuộc quyền sở hữu bên cầm cố tài sản phải chuyển giao Đến số ví dụ tài sản cầm cố vàng, xe máy, xe ô tô, laptop, … Như phân tích trên, tài sản cầm cố phải tài sản theo quy định pháp luật, đồng thời đáp ứng đặc điểm biện pháp cầm cố tài sản Liên quan đến quy định tài sản cầm cố, thực tiễn đặt vấn đề trường hợp tài sản cầm cố số dư tiền gửi bất động sản Cụ thể, tổ chức tín dụng có chấp nhận thẻ/ sổ tiết kiệm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng vay tiền Tài sản bảo đảm trường hợp số dư tiền gửi (Chính phủ, 2021) thẻ/ sổ tiết kiệm chứng xác nhận quyền sở hữu tiền gửi tiết kiệm người gửi tiền tổ chức tín dụng (Chính phủ, 2021) Việc dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên nhận bảo đảm mà giao giấy tờ liên quan đến tài sản, đặc trưng biện pháp chấp tài sản Tuy nhiên, chất việc gửi tiết kiệm hợp đồng vay tiền bên vay tổ chức tín dụng bên cho vay người gửi tiền Thật vậy, Điều khoản Thông tư 48/2018/TT-NHNN (Ngân Hàng Nhà nước Việt Nam, 2018) quy định “Tiền gửi tiết kiệm khoản tiền người gửi tiền gửi tổ chức tín dụng theo ngun tắc hồn trả đầy đủ tiền gốc, lãi theo thỏa thuận với tổ chức tín dụng” Trong hợp đồng vay tiền, nghĩa vụ bên cho vay phải chuyển giao tài sản cho bên vay, bên vay (tổ chức tín dụng) bên giữ tài sản Thêm vào đó, sử dụng tiền gửi tiết kiệm làm tài sản bảo đảm giao dịch tiền gửi tiết kiệm (Điều khoản - Ngân hàng nhà nước Việt Nam, 2018), giao dịch liên quan đến tiền gửi tiết kiệm áp dụng địa điểm giao dịch hợp pháp thuộc mạng lưới hoạt động tổ chức tín dụng (Điều khoản - Ngân hàng nhà nước Việt Nam, 2018) Điều hiểu sử dụng tiền gửi tiết kiệm làm tài sản bảo đảm để vay tiền tổ chức tín dụng gửi tiền gửi tiết kiệm Như vậy, trường hợp này, người gửi tiền dùng số dư tiền gửi đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng vay, bên nhận bảo đảm tổ chức tín dụng, vừa nắm giữ chứng nhận quyền sở hữu tài sản tiết kiệm người gửi tiền vừa nắm giữ số dư tiền gửi, lại đặc trưng biện pháp cầm cố tài sản Từ cho thấy, dùng số dư tiền gửi để bảo đảm thực nghĩa vụ, biện pháp chấp tài sản hay cầm cố tài sản, điều cần làm rõ để xác định quyền nghĩa vụ bên tranh chấp phát sinh Mặt khác, điều 310 Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) quy định bất động sản đối tượng cầm cố tài sản, tài sản cầm cố bất động sản Song văn quy định liên quan đến bất động sản Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014 lại khơng ghi nhận hình thức giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, nhà Thực tiễn giải vụ việc tranh chấp cầm cố quyền sử dụng đất, Tòa án tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu, nội dung cụ thể nghiên cứu phần 2.2 Thực trạng giải tranh chấp cầm cố tài sản quyền sử dụng đất, nhà Từ việc phân tích quy định cầm cố tài sản cầm cố trên, thấy Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) chưa có quy định riêng tài sản cầm cố Đồng thời, Bộ luật dân 2015 thừa nhận cho phép cầm cố bất động sản, nhiên quy định chưa có thống với quy định văn chuyên ngành (Quốc hội, 2013, 2014b) thực tiễn giải tranh chấp 72 Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 Thật vậy, thu thập án từ năm 2017 đến nay, người viết thống kê có 21 án cơng bố có liên quan đến tài sản cầm cố quyền sử dụng đất, nhà Trong đó, hầu hết hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu (Trang thông tin điện tử cơng bố án, định tịa án Tòa án nhân dân tối cao, n.d.) Để có nhìn thực tế quan điểm tịa án việc giải tranh chấp liên quan đến cầm cố quyền sử dụng đất, sau người viết phân tích vài án giải tranh chấp cầm cố quyền sử dụng đất Đầu tiên, án số 22/2021/DS-ST Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Đồng Tháp giải việc “Tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất hợp đồng vay tài sản” Tóm tắt án: Theo ngun đơn ơng Trần Minh T trình bày: Vào ngày 08/06/2007 ơng có cầm cố ơng Đinh Văn C 01 công đất ruộng với số vàng 15 vàng 24kara (ông C nhận vàng), thời hạn 03 năm; đến ngày 04/11/2010 ông cầm cố tiếp ông Đinh Văn H (cha ruột ông C) 02 công đất ruộng (cặp với đất ông cố ông C), với số vàng 40 vàng 24kara (ông H nhận vàng), thời hạn 03 năm Tổng cộng trước sau hai cha ông H, ông C cầm cố cho ông 03 công đất ruộng, với tổng vàng 55 vàng 24kara, ông canh tác đất biết số đất ơng H (là cha) sang tên hết cho ông Đinh Văn E (Chính E) đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng, nên ông gặp ông Đinh Văn C, ông Đinh Văn E làm tổng hợp lại thành giấy cầm cố đất chữ đánh máy đề ngày 04/11/2010, người ký tên cầm cố ông Đinh Văn E, tổng số đất cố 03 công tầm cắt, tổng số vàng 55 (vàng 9999 Kim Thạch), thời hạn 03 năm, kể từ ngày 04/11/2010 đến ngày 04/11/2013, hết hạn chuộc đất từ lâu phần đất bị Chi cục thi hành án dân huyện H kê biên để thi hành án khác Nay ông T đồng ý hủy hợp đồng cầm cố đất với ông Đinh Văn H, ông Đinh Văn C, ông Đinh Văn E (Chính E) biết ông Đinh Văn H chết, nên ông đồng ý trả lại phần đất cầm cố cho người thừa kế ông H yêu cầu người kế thừa nghĩa vụ ông H chị Đinh Thị L, anh Đinh Văn N, anh Đinh Văn N, anh Đinh Văn D, anh Đinh Văn T, chị Đinh Thị D, chị Đinh Thị D, anh Đinh Văn C, anh Đinh Văn E (Các ông H) có trách nhiệm liên đới trả lại cho ơng số vàng cố đất 55 (Năm mươi lăm) vàng 24kara 9999 Các bị đơn chị Đinh Thị L, anh Đinh Văn N, anh Đinh Văn N, anh Đinh Văn D, anh Đinh Văn T, chị Đinh Thị D, chị Đinh Thị D, anh Đinh Văn C, anh Đinh Văn E (Các ông H) không hợp tác với Tòa án thụ lý giải lại vụ việc lần này, Tòa án thực đầy đủ, pháp luật thủ tục tố tụng bị đơn Nhận định tòa án: Tòa án huyện Y, tỉnh Đồng Tháp nhận định sau: “đối chiếu vào quy định pháp luật đất đai quyền sử dụng đất khơng cho phép cầm cố, mà bên lại thực hiện, nên trái với quy định, hợp đồng bị vơ hiệu từ đầu bên hồn trả cho nhận theo quy định Điều 131 Bộ luật dân sự.” Theo án trên, bên thỏa thuận xác lập hai giao dịch, bao gồm giao dịch vay tài sản (vay vàng) giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất Theo đó, ơng H, ơng C vay ơng T tổng cộng 55 vàng 24k Để đảm bảo nghĩa vụ trả khoản vàng thời hạn, bên có thỏa thuận, ơng H, ơng C (bên cầm cố) giao cho ông T (bên nhận cầm cố) quyền sử dụng công đất để đảm bảo nghĩa vụ trả lại vàng hợp đồng vay Hợp đồng vay hết hạn bên vay (ông H chết), ông T khởi kiện yêu cầu người liên đới trả lại cho ông T số vàng cố đất (55 vàng 24k) đồng ý trả lại quyền sử dụng diện tích đất cho người thừa kế Tuy nhiên, Tòa án nhận định quyền sử dụng đất khơng phép cầm cố, giao dịch cố đất bị vơ hiệu bên hồn trả cho nhận Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 73 Tương tự, án số 109/2021/DS-PT ngày 07/6/2021 Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ giải tranh chấp hợp đồng đòi nợ từ hợp đồng cầm cố tài sản quyền sử dụng đất Tóm tắt án: Theo nguyên đơn trình bày: Bà N nhận cố đất ông Nguyễn Văn K bà Trần Thị T1 với số vàng 90 lượng loại 24k (tức 900 vàng 24k) Việc cố đất thực vào ngày 14/12/2008, thể “hợp đồng chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Bà N đưa đủ số vàng cho ơng K bà T1 Ơng K bà T1 giao giấy chứng nhận đất cho bà N giữ, 10 ngày sau thực hợp đồng ơng K đề nghị với bà N cho nhận lại đất từ bà N với hình thức thuê lại với số tiền 84 triệu đồng, thời hạn thuê 01 năm, tính từ ngày 14/12/2008 đến ngày 14/12/2009 Các bên thỏa thuận, hết hạn hợp đồng, ông K phải chuộc lại đất trả lại đất cho bà N quản lý canh tác Hết thời hạn hợp đồng, ông K không chuộc lại đất, không trả lại đất cho bà N Do đó, bà N u cầu Tịa án buộc ơng K bà T1 phải có trách nhiệm trả lại 900 vàng 24k cho bà N, đất ông K, bà T1 quản lý Các bị đơn ơng K, bà T1 người có quyền lợi ích liên quan ơng Nguyễn Thành C (con ruột ơng K bà T1) trình bày khơng có thiếu vàng bà N Theo trình bày bị đơn, vào khoảng 2008 bên có thỏa thuận cố đất với số vàng 90 lượng vàng 24k, sau thỏa thuận xong bà N khơng giao vàng cho vợ chồng ông K Mặt khác, ông K yêu cầu bà N trả lại giấy chứng nhận cho ơng K, bà T1 Nhận định Tịa án: Hợp đồng cố đất thể qua “hợp đồng chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” vô hiệu Tuy nhiên, có sở để xác định, ơng K bà T1 cố đất cho bà N với số vàng 90 lượng loại vàng 24k thể thơng qua tờ mướn đất, đó, ơng K xác định có cố đất 30 cơng đất cho bà N với số vàng 90 lượng vàng 24k, ông K thuê lại với giá 2.8 triệu/ công, thành tiền 84 triệu đồng Cuối tờ mướn đất có chữ ký ghi họ tên ông K, bà T1 Mặt khác, dù việc giao nhận vàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không lập thành văn thực tế, ông K giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N nắm giữ, chứng chứng minh có tồn giao dịch cố đất bà N ông K, bà T1 Như vậy, có sở khẳng định bị đơn nhận 90 lượng vàng 24k từ việc bị đơn cầm cố 30 cơng, sau bị đơn mướn lại đất cầm cố Chính vậy, buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 90 lượng vàng 24k; đồng thời nguyên đơn có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn Theo tập quán số vùng Nam Bộ, Tây Nguyên, cầm cố quyền sử dụng đất gọi với tên khác cố đất, thục đất Từ nhận định Tòa án vụ việc thực tiễn xét xử vụ tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất cho thấy, Tịa án ln tun hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu Dù rằng, Bộ luật dân 2015 cho phép cầm cố bất động sản nhiều quy định Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất (Bích Phượng & Hồng Ngọc, 2019) Tuy nhiên, Tịa án cho Luật đất đai khơng ghi nhận cầm cố tài sản hình thức giao dịch quyền sử dụng đất Vì vậy, chủ thể cầm cố quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật, vào hình thức giao dịch quyền sử dụng đất (Điều 167 Luật đất đai 2013 - Quốc hội, 2013) hành vi bị nghiêm cấm, có hành vi khơng thực quy định pháp luật sử dụng/ thực quyền người sử dụng đất (Điều 12 Luật đất đai 2013 - Quốc hội, 2013) để tuyên hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu (Bùi Ai Giôn, 2022) Như vậy, liên quan đến cầm cố quyền sử dụng đất có khơng thống quy định Bộ luật dân 2015 Luật đất đai 2013, Luật Nhà 2014; đồng thời, giao dịch diễn phổ biến thực tế phát sinh tranh chấp nhiều, cần thiết đề xuất hồn thiện quy định nhằm đảm bảo tính thống pháp luật 74 Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 2.3 Bất cập đề xuất hoàn thiện quy định cầm cố tài sản quyền sử dụng đất, nhà Việc nghiên cứu bất cập quy định tài sản cầm cố quyền sử dụng đất, nhà nhằm hoàn thiện quy định tài sản cầm cố thống việc áp dụng quy định giải tranh chấp cầm cố tài sản bất động sản Cụ thể, Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) khơng có điều khoản quy định cụ thể tài sản cầm cố, Điều 310 khoản Bộ luật có quy định “bất động sản đối tượng cầm cố tài sản” Như vậy, từ quy định cho thấy bất động sản tài sản cầm cố, nhiên quy định cịn nhiều bất cập Thứ nhất, hình thức giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất không bao gồm hình thức cầm cố tài sản Hình thức giao dịch quyền sử dụng đất quy định Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.” Đối với nhà ở, hình thức giao dịch nhà quy định Điều 117 Luật Nhà 2014: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà đó”, hình thức giao dịch có bao gồm hình thức chấp khơng có hình thức cầm cố Do đó, người viết đề xuất bổ sung hình thức cầm cố giao dịch phép thực quyền sử dụng đất quy định Điều 167 Luật Đất đai 2013 nhà quy định Điều 117 Luật Nhà 2014 Thứ hai, chưa có quy định đăng ký biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản bất động sản Theo Điều khoản Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định bắt buộc phải đăng ký chấp quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong khi, cầm cố tài sản, bắt buộc đăng ký biện pháp cầm cố tàu bay Nếu chấp bất động sản bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản có giá trị lớn, tương tự Bộ luật dân 2015 (Quốc hội, 2015) quy định cầm cố tài sản bất động sản phải quy định bắt buộc đăng ký biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản bất động sản Bởi quy định bắt buộc đăng ký biện pháp bảo đảm cầm cố bất động sản, việc đăng ký khơng có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà điều kiện để phát sinh hiệu lực hợp đồng cầm cố theo quy định Điều 298 Bộ luật dân 2015 Vì lý trên, người viết đề xuất bổ sung trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản quyền sử dụng đất, nhà bất động sản Điều khoản Nghị định 102/2017/NĐ-CP Kết luận Việc xác định tài sản cầm cố có ý nghĩa giúp xác định giá trị pháp lý giao dịch liên quan đến tài sản khai thác tối đa giá trị tài sản dùng tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ Bài viết phân tích quy định cầm cố tài sản quyền sử dụng đất nhà Qua đó, người viết bất cập cầm cố bất động sản, đồng thời đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định Tài liệu tham khảo Bich Phuong & Hong Ngoc (2019) Quyền sử dụng đất có cầm cố khơng? [Can land use rights be pledged?] Truy cập ngày 19/01/2022 Tạp chí Tồ án website: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-su-dung-dat-co-duoc-cam-co-khong Bui, G A (2022) Bàn cầm cố quyền sử dụng đất quyền sở hữu trí tuệ [Discussing mortgage of land use rights and intellectual property rights] Truy cập ngày 07/07/2022 Tạp chí Huỳnh T K Lan, Cao T M Duyên HCMCOUJS-Kỷ yếu, 17(2), 69-75 75 Tòa án Nhân dân website: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/ban-ve-cam-co-quyensu-dung-dat-va-quyen-so-huu-tri-tue6642.html Chính phủ (2017) Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2017 đăng ký biện pháp bảo đảm [Decree 102/2017/ND-CP dated September 1, 2017 on registration of security interests] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dansu/Nghi-dinh-102-2017-N%C3%90-CP-dang-ky-bien-phap-bao-dam-332648.aspx Chính phủ (2021) Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ [Decree 21/2021/ND-CP dated March 19, 2021 providing for the implementation of the Civil Code on ensuring the performance of obligations] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dansu/Nghi-dinh-21-2021-ND-CP-huong-dan-Bo-luat-Dan-su-bao-dam-thuc-hien-nghia-vu468069.aspx Ngân Hàng Nhà nước Việt Nam (2018) Thông tư 48/2018/TT-NHNN tiền gửi tiết kiệm [Circular 48/2018/TT-NHNN on savings deposits] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tien-te-Ngan-hang/Thong-tu-48-2018-TT-NHNN-quydinh-ve-tien-gui-tiet-kiem-giua-to-chuc-tin-dung-va-nguoi-gui-tien-321913.aspx Quốc hội (2013) Luật Đất đai [Land law] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx Quốc hội (2014a) Luật Hơn nhân gia đình [Marital act] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Luat-Hon-nhan-va-gia-dinh-2014238640.aspx Quốc hội (2014b) Luật Nhà [Housing law] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721.aspx Quốc hội (2014c) Luật Kinh doanh bất động sản [Real estate business law] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Luat-Kinh-doanh-bat-dongsan-2014-259722.aspx Quốc hội (2015) Bộ luật dân [Social legal] Truy cập ngày 07/07/2022 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015-296215.aspx Trang thông tin điện tử cơng bố án, định tịa án Tòa án nhân dân tối cao (n.d.) Truy cập ngày 30/09/2022 https://congbobanan.toaan.gov.vn/ Creative Commons Attribution-NonCommercial 4.0 International License  ... nghĩa tất tài sản quy định Điều 105 tài sản cầm cố Bởi tài sản cần đáp ứng đặc thù biện pháp cầm cố tài sản gọi tài sản cầm cố Cụ thể, tài sản phải thuộc quyền sở hữu bên cầm cố tài sản phải chuyển... bao gồm bên cầm cố ủy quyền tài sản cầm cố bên cầm cố người quản lý tài sản người giám hộ Thứ hai, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố Thế chấp tài sản cầm cố tài sản hai biện... thiện quy định cầm cố tài sản quyền sử dụng đất, nhà Việc nghiên cứu bất cập quy định tài sản cầm cố quyền sử dụng đất, nhà nhằm hoàn thiện quy định tài sản cầm cố thống việc áp dụng quy định