BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG BỘ XÂY DỰNG Số /TTr BXD CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập Tự do Hạnh phúc Hà Nội, ngày tháng năm 2022 TỜ TRÌNH Đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đ[.]
BỘ XÂY DỰNG CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: /TTr-BXD Hà Nội, ngày Dự thảo (31.8.2022) tháng năm 2022 TỜ TRÌNH Đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Kính gửi: Chính phủ Căn Quyết định số 799/QĐ-TTg ngày 06/7/2022 Thủ tướng Chính phủ phân cơng quan chủ trì soạn thảo, thời hạn trình dự án luật điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 dự án luật thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Nghị số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV việc thực Nghị Quốc hội Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023) Thực nhiệm vụ giao, Bộ Xây dựng kính trình Chính phủ hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nội dung cụ thể sau: I SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) Cơ sở trị, pháp lý Trong năm vừa qua Đảng Nhà nước ta quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, ban hành nhiều chủ trương, chế, sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh làm động lực thúc đẩy phát triển cho lĩnh vực, ngành nghề kinh tế khác Sự quan tâm thể Hiến pháp, văn kiện, Nghị Đại hội Đảng toàn quốc Cụ thể sau: (1) Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc hội thông qua kỳ họp thứ khóa XIII hiến định: “Mọi người có quyền tự kinh doanh ngành nghề mà pháp luật không cấm” (Điều 33), “Nhà nước xây dựng hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết kinh tế sở tôn trọng quy luật thị trường; thực phân công, phân cấp, phân quyền quản lý nhà nước; thúc đẩy liên kết kinh tế vùng, bảo đảm tính thống kinh tế quốc dân” (Điều 52), “Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước Tài sản hợp pháp cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh pháp luật bảo hộ khơng bị quốc hữu hóa” (khoản Điều 59) (2) Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Về " Phát triển thị trường bất động sản" , Nghị có định hướng: " Tiếp tục hồn thiện chế, sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản Tăng cường quản lý, điều tiết Nhà nước từ Trung ương đến địa phương Việc phát triển đô thị, dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu thị trường Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội để bước cải thiện điều kiện nhà nhân dân Đối với dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, cần quy hoạch phần diện tích đất bên cạnh cơng trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để thu hồi đất, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho cơng trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi tăng thu ngân sách nhà nước; đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất giao đất mua nhà diện tích đất thu hồi mở rộng theo quy định pháp luật Nhà nước chủ động điều tiết thị trường quan hệ cung - cầu; bước thực tốn khơng dùng tiền mặt giao dịch bất động sản; rà soát lại điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm nhà đầu tư phải có đủ lực thực dự án bất động sản" (3) Nghị số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII nêu quan điểm đạo: "hoàn thiện pháp luật, chế, sách để phát triển vận hành thơng suốt thị trường bất động sản Xây dựng thể chế mơ hình phù hợp để gắn kết q trình cơng nghiệp hố với thị hố xây dựng nơng thơn Xây dựng sách xã hội nhà ở” (4) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng nêu: Trong mục tiêu đổi mạnh mẽ mơ hình tăng trưởng, cấu lại kinh tế, nâng cao suất, chất lượng, hiệu sức cạnh tranh kinh tế có nội dung “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao” (Trang 121 Tập Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng ); mục tiêu tiếp tục hoàn thiện thể chế, phát triển đầy đủ, đồng yếu tố thị trường, loại thị trường có nội dung mục tiêu“Phát triển quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; thị trường quyền sử dụng đất”(trang 133 Tập Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng); phương hướng, nhiệm vụ giải pháp phát triển kinh tế - xã hội năm 2021-2025 nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thúc đầy tăng trưởng nhanh, bền vững sở giữ vững ổn định kinh tế vĩ mơ có nhiệm vụ, mục tiêu “Vận hành đồng thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học cơng nghệ, thị trường tài chính…theo chuẩn mực kinh tế thị trường đầy đủ, đại, hội nhập quốc tế” (Trang 98, tập Văn Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng) (5) Nghị số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII "Tiếp tục đổi hồn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" Về "Hồn thiện chế xác định giá đất" Nghị có định hướng: "…Có chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng cơng tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập hội đồng thẩm định giá đất, lực tổ chức tư vấn xác định giá đất, lực đạo đức định giá viên Bổ sung, hồn thiện quy định bảo đảm cơng khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch, toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm vi phạm " Về "Hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất" , Nghị có định hướng: "Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường cho th đất nơng nghiệp Hồn thiện sở pháp lý tăng cường thực tốn khơng dùng tiền mặt giao dịch bất động sản Có chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an tồn, bền vững; kiểm sốt chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu đất đai" (6) Ngày 20/5/2021, Chính phủ có Nghị số 50/NQ-CP ban hành Chương trình hành động Chính phủ thực Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng đề ra: “Xây dựng chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo chế thị trường”; (7) Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030 có nêu nội dung đột phá chiến lược phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triển Kinh tế - xã hội là: “…Tiếp tục hoàn thiện nâng cao chất lượng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đầy đủ, đồng bộ, đại, hội nhập, trọng tâm thị trường yếu tố sản xuất, thị trường quyền sử dụng đất, khoa học, công nghệ Huy động, sử dụng nguồn lực thực theo chế thị trường…”; “… Phát triển đầy đủ đồng thị trường yếu tố sản xuất, thị trường quyền sử dụng đất, khoa học, công nghệ ”, “…Xây dựng chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo chế thị trường Giải yêu cầu nhà cho cư dân thị, mở rộng loại hình nhà ở…” (8) Nghị số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 Quốc hội khóa XV Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Nghị số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV việc thực Nghị Quốc hội Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà (sửa đổi) báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023) Cơ sở thực tiễn 2.1 Về đảm bảo tính đồng hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản Quá trình soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tiếp thu tinh thần Hiến pháp năm 2013, thể chế hóa nội dung Hiến pháp liên quan đến quyền tự kinh doanh ngành nghề mà pháp luật không cấm, chủ trương, sách nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững ngành kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản Trong thời gian gần đây, số luật sửa đổi, bổ sung ban hành thay như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư… Luật có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như: hợp đồng, đặt cọc, bảo lãnh giao dịch; điều kiện ngành nghề kinh doanh bất động sản; phân loại dự án phê duyệt dự án đầu tư xây dựng; phân loại cơng trình xây dựng; chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản… dẫn đến không đồng quy định Luật kinh doanh bất động sản hành với Luật Do đó, việc rà sốt, điều chỉnh, sửa đổi quy định có liên quan Luật Nhà năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật cần thiết 5 Mặt khác, nội dung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có liên quan đến quy định Luật Nhà năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt sách lớn mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành Nghị số 18-NQ/TW, tiếp tục đổi mới, hồn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao Do đó, việc bám sát Nghị số 18-NQ/TW nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đề xuất sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến sau Luật Đất đai (sửa đổi) thơng qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật giai đoạn cần thiết 2.2 Những kết đạt việc thực thi quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ ngày 01/7/2007, qua lần sửa đổi toàn diện vào năm 2014 Luật số 66/2014/QH13 Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) giữ vị trí quan trọng, điều chỉnh lĩnh vực rộng, tác động đến nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Sau ban hành, Luật KDBĐS 2014 hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa quy tắc kinh doanh, giao dịch cho chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập tảng, sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành Việc thực thi quy định Luật KDBĐS 2014 thu nhiều kết quả, góp phần quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn, cụ thể: Một là, Luật KDBĐS 2014 quy định cụ thể phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, nguyên tắc kinh doanh bất động sản, loại bất động sản đưa vào kinh doanh, việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh, sách Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản hành vi bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản Từ quy định tạo khn khổ, hình thành thị trường bất động sản hồn chỉnh, thống Trong đó, kinh doanh bất động sản bao gồm: (1) việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; (2) thực dịch vụ môi giới bất động sản; (3) dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; (4) dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Bất động sản đưa vào kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất loại đất phép kinh doanh Hai là, Luật KDBĐS 2014 có quy định đầy đủ, cụ thể vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, từ đối tượng, điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản, loại hình bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản, loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, quyền trách nhiệm bên giao dịch kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Ba là, Luật KDBĐS 2014 có quy định cụ thể, tạo hành lang pháp lý để hình thành tổ chức, quản lý hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản… Cùng với trình phát triển thị trường bất động sản, tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản… ngày phát triển 2.3 Một số tồn tại, hạn chế trình thực thi quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Tổng kết thi hành quy định Luật KDBĐS 2014 cho thấy đạt nhiều kết thực tiễn Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2014 dù đại, tiến thời điểm ban hành số điều luật đến khơng theo kịp phát triển nhanh chóng mạnh mẽ thị trường bất động sản Quá trình triển khai thực đến nảy sinh tồn tại, bất cập, cụ thể như: (1) Về kinh doanh bất động sản Một là, phạm vi điều chỉnh quy định Luật KDBĐS 2014 chưa rõ ràng có giao thoa với số pháp luật khác như: Luật đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp Luật dân (về hợp đồng kinh doanh…) Hai là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng mà chưa quy định cụ thể, riêng số loại bất động sản nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch…(trong việc kinh doanh nhà lại điều chỉnh Luật Nhà ở) 7 Ba là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chủ yếu điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai mà chưa quy định đầy đủ loại bất động sản hình thành tương lai khác (như cơng trình thương mại, dịch vụ, du lịch,…) Bốn là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung kinh doanh quyền sử dụng đất chưa quy định cụ thể trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở, đầu tư xây dựng cơng trình theo dự án Năm là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung chuyển nhượng dự án bất động sản nhiên cịn có giao thoa chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai mà chưa quy định cụ thể, riêng trường hợp chuyển nhượng toàn trường hợp chuyển nhượng phần dự án bất động sản; cịn có giao thoa chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp theo pháp luật doanh nghiệp (2) Về kinh doanh dịch vụ bất động sản (dịch vụ sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới bất động sản) Một là, Luật KDBĐS 2014 có quy định điều kiện, trách nhiệm tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tuy nhiên điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thi sát hạch trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ hoạt động mơi giới bất động cịn đơn giản; chưa kiểm soát tốt hoạt động cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, thực tế bất cập như: - Một phận đội ngũ làm mơi giới bất động sản cịn yếu chun mơn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, khơng chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng - Bên cạnh nhân viên môi giới sàn giao dịch bất động sản chun nghiệp có khơng người hoạt động mơi giới tự do, khơng có chứng môi giới bất động sản - Cá nhân môi giới không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, pháp luật lại thiếu công cụ để kiểm sốt việc này, dẫn đến tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước Hai là, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản quy định hoạt động bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản; quy định điều kiện thành lập, hoạt động…sàn giao dịch bất động sản đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập thực tế như: - Chưa hình thành hệ thống giao dịch đồng bộ, hoạt động có hiệu quả, đảm bảo kiểm sốt tốt tính pháp lý giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - Quản lý nhà nước thông tin thị trường bất động sản với thực tiễn, đơn cử việc nhiều Sở Xây dựng địa phương không quản lý số lượng sàn giao dịch bất động sản hoạt động hay đóng cửa; chất lượng lực thật sàn giao dịch chưa có cơng cụ quản lý nhà nước hữu hiệu để đánh giá quản lý - Cịn có tượng sàn giao dịch BĐS câu kết với “ơm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS (3) Về điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản Một là, giải pháp điều tiết, bình ổn thị trường số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu tảng quy định pháp luật, thiếu chủ động nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm Hai là, thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm sốt, khơng có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế Ba là, giá nhà ở, giá bất động sản đặc biệt khu vực thị cịn cao so với mặt thu nhập chung người dân tốc độ phát triển kinh tế Bốn là, tình trạng đầu bất động sản cịn diễn phổ biến địa phương, khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động thị trường bất động sản thiếu tính bền vững ổn định (4) Về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Một là, quy định công khai, quản lý thông tin hoạt động kinh doanh bất động sản rải rác số điều khoản Luật KDBĐS 2014 quy định Luật Nhà ở, cụ thể hóa Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản Tuy nhiên, việc xây dựng quản lý hệ thống thông tin phục vụ quản lý kinh doanh bất động sản chậm, gặp nhiều vướng mắc, chưa đảm bảo yêu cầu 9 Hai là, nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước thị trường bất động sản chưa quy định đầy đủ; chưa phân định cụ thể, rõ ràng Bộ, ngành quan trung ương với địa phương Ba là, công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục Thực tế đó, đặt yêu cầu nâng cao lực, hiệu công tác quản lý thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản thời gian tới Tại nhiều diễn đàn doanh nghiệp, diễn đàn đầu tư kinh doanh ý kiến cộng đồng doanh nghiệp đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản cần sớm sửa đổi để không khắc phục vướng mắc, bất cập từ thực tiễn thi hành mà bổ sung quy định nhằm tạo khung pháp lý đầy đủ hơn, thơng thống hơn, linh hoạt hơn, hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản để tạo điều kiện nâng cao lực cạnh tranh cho doanh nghiệp Việt Nam, thu hút tối đa nguồn nhân lực chất lượng cao, tiếp cận thu hút nguồn vốn đa dạng, tiếp cận ứng dụng công nghệ đại Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần sửa đổi, bổ sung để đề cập đầy đủ hình thức, loại hình kinh doanh bất động sản (đặc biệt loại hình kinh doanh bất động sản hình thành); đảm bảo thực thi hiệu thực tế áp dụng tạo môi trường pháp lý hiệu cho phát triển lực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tạo động lực cho phát triển thị trường bất động sản II MỤC ĐÍCH, QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT Mục đích - Tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển - Tạo điều kiện thuận lợi hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; - Nâng cao trách nhiệm, lực chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức, cá nhân thực dịch vụ, môi giới bất động sản - Tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản - Hoàn thiện chế, chế tài để xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm sách, pháp luật kinh doanh bất động sản nhằm hạn chế tranh chấp 10 lĩnh vực kinh doanh bất động sản; đảm bảo ngày tốt quyền tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Quan điểm - Thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối Đảng, sách Nhà nước quản lý kinh doanh bất động sản; tăng cường quản lý, kiểm soát Nhà nước từ Trung ương đến địa phương - Hoàn thiện chế, sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành quan hệ kinh doanh bất động sản theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành gắn với kiểm sốt, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống từ Trung ương đến địa phương thị trường bất động sản III PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH, ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) Phạm vi điều chỉnh Về bản, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nghiên cứu sửa đổi sở kế thừa nội dung quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Trong đó, Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản Để làm rõ phạm vi điều chỉnh Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể loại bất động sản đưa vào kinh doanh Điều Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung số nội dung để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản tránh chồng chéo, giao thoa hệ thống pháp luật, cụ thể như: hoạt động kinh doanh nhà điều chỉnh 02 Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 nghiên cứu để thống quy định Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này; làm rõ nội dung liên quan đến kinh doanh bất động sản dạng quyền sử dụng đất dự án bất động sản, tránh chồng chéo với pháp luật đất đai; hợp quy định yêu cầu công khai thông tin bất động sản Luật hành quy định thông tin nhà Luật Nhà để thống quy định Luật Kinh doanh bất động sản (sửa 11 đổi); bổ sung số nội dung quy định cụ thể giao dịch, kinh doanh loại bất động sản công trình hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), cơng trình văn phịng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung quy định việc điều tiết để bình ổn bảo đảm ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản Đối tượng áp dụng Về bản, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giữ nguyên đối tượng áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Việt Nam Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản Việt Nam IV BỐ CỤC CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) VÀ NỘI DUNG CỤ THỂ Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 99 Điều chia thành 11 Chương, cụ thể: Chương I: Những quy định chung Dự thảo Luật Chương quy định số nội dung như: phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; giải thích từ ngữ; nguyên tắc kinh doanh bất động sản; loại bất động sản đưa vào kinh doanh; công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh; sách Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản; hành vi bị cấm; ngun tắc kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng; điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng; u cầu dự án đầu tư bất động sản Trong đó: - Dự thảo Luật Chương giữ nguyên sách, quy định Chương I Luật hành - Về phạm vi loại bất động sản đưa vào kinh doanh Dự thảo Luật bổ sung, làm rõ Điều bao gồm: (1) Nhà có sẵn nhà hình thành tương lai (2) Cơng trình xây dựng có sẵn cơng trình xây dựng hình thành tương lai, bao gồm: cơng trình dân dụng theo pháp luật xây dựng, hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phịng kết hợp lưu trú (3) Nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; (4) Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật phép kinh doanh quyền sử 12 dụng đất Đối với quyền sử dụng đất dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật - Về Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung cụ thể Điều 10 sau: (1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau: - Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khoản Điều - Có đầy đủ lực pháp luật, lực hành vi dân theo quy định pháp luật Không thời gian bị cấm, đình chỉ, tạm đình hoạt động theo quy định pháp luật theo định quan nhà nước có thẩm quyền thời gian thực thủ tục phá sản, giải thể tổ chức; - Đối với trường hợp nhà đầu tư lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định pháp luật phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp 20% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 15% tổng vốn đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 trở lên (2) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện quy định khoản nêu thực theo quy định Chính phủ phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật (3) Các hoạt động đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà cho công nhân giao dịch nhà xã hội, nhà cho cơng nhân Tổng Liên đồn lao động Việt Nam thực theo quy định pháp luật nhà (4) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đáp ứng điều kiện theo quy định Chương VII Chương 2: Kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn Dự thảo Luật Chương gồm 10 Điều, quy định nội dung: loại điều kiện nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh; đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng; thực giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng; trách nhiệm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; quyền nghĩa vụ bên đưa nhà ở, cơng trình xây dựng vào kinh doanh; quyền nghĩa vụ bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; bảo hành nhà ở, cơng trình xây dựng bán - Dự thảo Luật Chương quy định kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn sở kế thừa quy định hành Mục 1, 2, 3, 13 Chương II Luật KDBĐS 2014 quy định Chương VIII giao dịch nhà Luật Nhà 2014 quy định hành pháp luật nhà Chương 3: Kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Dự thảo Luật Chương gồm 07 Điều, quy định nội dung: loại điều kiện nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai đưa vào kinh doanh; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; huy động vốn quản lý, sử dụng vốn huy động kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; tốn, bảo lãnh, bàn giao mua bán, thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai - Dự thảo Luật Chương quy định kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai sở kế thừa quy định hành Chương III Luật KDBĐS 2014 quy định Chương VIII giao dịch nhà Luật Nhà 2014 quy định hành pháp luật nhà - Một số nội dung giữ nguyên quy định hành như: nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải xây dựng xong phần móng trước bán cho thuê mua; chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thực bảo lãnh; chủ đầu tư thu không 95% giá trị hợp đồng bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nội dung quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai sửa đổi, bổ sung làm rõ Điều 28 Dự thảo Chương 4: Kinh doanh quyền sử dụng đất Dự thảo Luật Chương gồm có 03 Mục cụ thể gồm: - Mục 1: Quy định chung, quy định số nội dung như: nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất; trách nhiệm bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; trách nhiệm bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất; hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật dự án bất động sản; yêu cầu dự án bất động sản kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật + Mục quy định chung nguyên tắc, quyền, trách nhiệm bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, sở kế thừa quy định hành mục Chương II Luật KDBĐS hành - Mục 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà 14 ở, quy định số nội dung như: điều kiện đất có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật dự án bất động sản; trách nhiệm bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật dự án bất động sản; trách nhiệm bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng có hạ tầng kỹ thuật dự án bất động sản + Mục quy định cụ thể số nội dung điều kiện, quyền, trách nhiệm bên thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà (phân lô, bán nền), sở sửa đổi, bổ sung đưa số quy định hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP Nghị định 148/2020/NĐ-CP lên - Mục 3: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng, quy định số nội dung như: điều kiện quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng, cho thuê; yêu cầu bên chuyển nhượng, bên cho thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật; trách nhiệm bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật dự án; trách nhiệm bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng có hạ tầng kỹ thuật dự án + Mục quy định cụ thể số nội dung điều kiện, quyền, trách nhiệm bên thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng Chương 5: Chuyển nhượng dự án bất động sản Dự thảo Luật Chương gồm có 05 Điều, quy định nội dung: nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản; thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản; quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản, nội dung cụ thể sau: - Dự thảo Luật Chương kế thừa theo quy định hành mục Chương II Luật KDBĐS 2014 - Sửa đổi, bổ sung quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản để thống việc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản thực theo pháp luật kinh doanh bất động sản (hiện nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản quy định, thực theo 02 Luật khác Luật Đầu tư 2020 Luật KDBĐS 2014) 15 - Sửa đổi để đơn giản số điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản cho phù hợp với thực tiễn: yêu cầu dự án chấp thuận thời hạn thực dự án thay yêu cầu dự án phê duyệt thực theo tiến độ phê duyệt trước Chương 6: Hợp đồng kinh doanh bất động sản Dự thảo Luật Chương gồm có 02 Mục, bao gồm: - Mục 1: Các loại hợp đồng áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định số nội dung như: loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản; nguyên tắc áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản; nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản; giá giao dịch hợp đồng bất động sản; toán hợp đồng giao dịch bất động sản - Mục 2: Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định số nội dung như: hợp đồng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; quyền nghĩa vụ bên thực chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản - Nội dung Chương kế thừa quy định hành hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; sở xếp Điều nằm rải rác Luật hành số nội dung bổ sung, đưa từ quy định Nghị định số 02/2022/NĐ-CP lên Chương 7: Kinh doanh dịch vụ bất động sản Chương gồm có 04 Mục, cụ thể là: - Mục 1: Quy định chung, quy định nội dung như: nguyên tắc kinh doanh dịch vụ bất động sản; phạm vi, đối tượng kinh doanh dịch vụ bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi - Mục 2: Sàn giao dịch mơi giới bất động sản, quy định nội dung như: nguyên tắc tổ chức hoạt động Sàn giao dịch môi giới bất động sản; giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản; điều kiện thành lập sàn giao dịch môi giới bất động sản; đăng ký hoạt động Sàn giao dịch môi giới bất động sản; nội dung hoạt động sàn giao dịch môi giới bất động sản; quyền sàn giao dịch môi giới bất động sản; nghĩa vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch môi giới bất động sản Trong đó: Về mơ hình hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quy định Điều 61 Điều 62 Dự thảo sau: 16 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện đăng ký hoạt động theo pháp luật KDBĐS Về loại bất động sản phải giao dịch qua sàn quy định Điều 60 Dự thảo: Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật dự án bất động sản phải thực thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định Luật mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải thực thơng qua sàn giao dịch bất động sản - Mục 3: Môi giới bất động sản, quy định nội dung như: điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; nội dung môi giới bất động sản; thù lao cá nhân môi giới bất động sản; quyền nghĩa vụ cá nhân môi giới bất động sản Phương án 1: Các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản phải hành nghề tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản Phương án (Giữ nguyên quy định Luật hành): Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế - Mục 4: Tư vấn, quản lý bất động sản, quy định nội dung như: phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; quyền nghĩa vụ bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; quyền nghĩa vụ bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản; quản lý vận hành công trình xây dựng Nội dung Mục sở kế thừa quy định hành tư vấn, quản lý bất động sản Mục Chương IV Luật KDBĐS 2014 - Mục 5: Đào tạo cấp chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, quy định nội dung: điều kiện thành lập sở đào tạo; 17 đăng ký đào tạo công nhận sở đủ điều kiện đào tạo; thi sát hạch cấp chứng hành nghề Nội dung Mục sở kế thừa quy định đào tạo cấp chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định văn quy phạm Chương 8: Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, liệu nhà thị trường bất động sản Dự thảo Chương gồm 05 Điều, quy định số nội dung như: hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản; sở liệu nhà thị trường bất động sản; xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản; khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản; kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản - Các quy định cụ thể Chương kế thừa quy định hành hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014 (chuyển hợp nhất, gộp chung 01 Chương 04 Điều hành Luật Nhà ở) - Một số nội dung Chương sửa đổi, bổ sung đưa từ quy định Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản lên Chương 9: Điều tiết thị trường bất động sản Dự thảo Luật Chương gồm có 04 Điều, quy định nội dung: nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; trường hợp cần thiết thực điều tiết thị trường bất động sản; đánh giá tình hình thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản Trong quy định Chính phủ định điều tiết thị trường bất động sản thơng qua sách giải pháp sau: - Điều hịa cung cầu hàng hóa bất động sản - Điều tiết thơng qua sách thuế - Điều tiết thơng qua sách tín dụng - Điều tiết thơng qua sách đất đai - Điều tiết thơng qua sách tài - Điều tiết thơng qua sách thích hợp khác 18 Nội dung Dự thảo Luật không quy định cụ thể sách, giải pháp thực điều tiết mà giao cho Chính phủ quy định cụ thể, chi tiết để thực cho phù hợp điều kiện thực tế giai đoạn theo thẩm quyền 10 Chương X: Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Dự thảo Luật Chương gồm 05 Điều, quy định số nội dung như: nội dung quản lý nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản; kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; xử lý vi phạm; trách nhiệm quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản quan trung ương; trách nhiệm Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 11 Chương XI: Điều khoản thi hành Dự thảo Luật Chương gồm 04 Điều, quy định số nội dung như: hiệu lực thi hành; xử lý chuyển tiếp kinh doanh bất động sản, kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, xây dựng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản… V DỰ KIẾN NGUỒN LỰC, ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM CHO VIỆC THI HÀNH LUẬT SAU KHI ĐƯỢC THÔNG QUA Dự kiến nguồn lực Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đảm bảo thống nhất, đồng thẩm quyền quan quản lý nhà nước nhà từ Trung ương tới cấp địa phương thực tinh thần Nghị số 18-NQ/TW ngày 25/10/2017 Hội nghị Trung ương khóa XII số vấn đề tiếp tục đổi mới, xếp tổ chức máy hệ thống trị tinh gọn, hoạt động hiệu lực hiệu quả, có nội dung: “Đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách thủ tục hành gắn kết chặt chẽ với việc kiện toàn tổ chức, giảm đầu mối, bỏ cấp trung gian, tinh giản biên chế bộ, ngành, quan thuộc Chính phủ, bảo đảm dân chủ, cơng khai, minh bạch, chuyên nghiệp, phục vụ nhân dân” Cụ thể là: 1.1 Dự kiến nguồn lực thực thủ tục hành - Thị trường bất động sản lĩnh vực quan trọng có tác động đến việc phát triển kinh tế xã hội tác động trực tiếp đến đời sống người dân Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015 có quy định thủ tục hành kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản Các thủ tục trước hết nhằm mục tiêu đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân góp phần bảo 19 đảm tăng cường quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản - Các thủ tục hành quy định dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nghiên cứu nhằm đảm bảo thống nhất, đồng với thủ tục hành pháp luật có liên quan thủ tục quy định Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai Trường hợp thủ tục có liên quan đến pháp luật khác dự thảo Luật quy định dẫn chiếu sang pháp luật có liên quan để tránh tình trạng chồng chéo, phân định rõ thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực - Hầu hết thủ tục hành quy định dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định Chính phủ ban hành áp dụng thực tế Một số nội dung trình tự, thủ tục sửa đổi, bổ sung sở nâng lên từ quy định văn quy phạm pháp luật hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, Nghị định số 44/2022/NĐ-CP Vì vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không quy định thủ tục mà Luật hóa thủ tục quy định để tạo hiệu lực pháp lý cao thực 1.2 Dự kiến nguồn kinh phí để triển khai Luật Sau Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ban hành, dự kiến kinh phí thực thi thực lồng ghép ngân sách chi thường xuyên quan trung ương, địa phương theo quy định Luật Ngân sách nhà nước Bao gồm: a) Kinh phí xây dựng phổ biến pháp luật Kinh doanh bất động sản - Kinh phí để soạn thảo ban hành văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): tỷ đồng - Kinh phí tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản quan Trung ương: tỷ đồng - Kinh phí tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản quan địa phương: 35 tỷ đồng - Kinh phí tra, kiểm tra, giám sát: thực lồng ghép ngân sách chi thường xuyên quan Trung ương, địa phương b) Kinh phí xây dựng, tập huấn sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản - Kinh phí xây dựng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản cấp Trung ương: 20 tỷ - Kinh phí xây dựng hệ thống thơng tin nhà thị trường bất động sản địa phương: 150 tỷ 20 - Kinh phí tập huấn quản lý vận hành, sử dụng, khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản quan Trung ương: tỷ đồng - Kinh phí tập huấn quản lý vận hành, sử dụng, khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản địa phương: 35 tỷ đồng Kinh phí thực nói bố trí sử dụng từ ngân sách theo quy định Luật Ngân sách nhà nước 1.3 Đánh giá nguồn lực thực dự án Luật Với mục tiêu nêu trên, sau Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ban hành, quan quản lý thị trường bất động sản tiếp tục thực quy định kinh doanh bất động sản quản lý thị trường bất động sản quy định Luật Kinh doanh bất động sản hành mà không làm phát sinh nhân lực, tài để triển khai thực Các điều kiện đảm bảo thi hành Luật 2.1 Sửa đổi, bổ sung pháp luật có liên quan a) Theo quy định hành trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản thực theo hai trình tự thủ tục quy định theo hai luật Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đầu tư 2020, có khác nhau: (1) Các dự án bất động sản thực chuyển nhượng theo quy định pháp luật đầu tư gồm: - Dự án bất động sản chấp thuận nhà đầu tư theo quy định Luật Đầu tư năm 2020; - Dự án bất động sản cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư năm 2020 (2) Các dự án bất động sản không thuộc diện chấp thuận nhà đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2020 nêu thực chuyển nhượng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Theo quy định trên, trường hợp thực theo pháp luật kinh doanh bất động sản trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thực chuyển nhượng, điều chỉnh dự án phải xem xét, chấp thuận quan có thẩm quyền Trường hợp thực theo pháp luật đầu tư hai bên thỏa thuận, ký hợp đồng (hoặc hợp đồng nguyên tắc) trước thực điều chỉnh dự án Việc chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật đầu tư dẫn đến bất cập doanh nghiệp thực ký hợp đồng chuyển nhượng làm ... chất lượng, hiệu sức cạnh tranh kinh tế có nội dung “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao” (Trang 121 Tập Văn... trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài chính…theo chuẩn mực kinh tế thị trường đầy đủ, đại, hội nhập quốc tế” (Trang 98,... tin nhà thị trường bất động sản lên Chương 9: Điều tiết thị trường bất động sản Dự thảo Luật Chương gồm có 04 Điều, quy định nội dung: nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; trường hợp