Đang tải... (xem toàn văn)
DIỄN ĐÀN QUẢN LÝ CHÍNH SÁCH Bong bóng BĐS xì hơi và đóng băng giai đoạn 2011 2014 Năm 2011 2012 của thập kỷ trước là những năm suy thoái của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam n[.]
DIỄN ĐÀN - QUẢN LÝ - CHÍNH SÁCH Ngân hàng dừng cho vay “CHU KỲ 12 NĂM BẤT ĐỘNG SẢN” Thời gian gần đây, loạt ngân hàng thương mại cổ phẩn (TMCP) thị dừng cho vay bất động sản(BĐS), vấn đề dự đốn từ trước, bong bóng BĐS ngày phình to Tuy nhiên, thời điểm hạn chế cho vay liệu có q muộn hay khơng mà bong bóng BĐS phình to Chu kỳ suy thối kinh tế 10-12 năm (2011-2022) liệu có lặp lại nguyên nhân gây vỡ bong bóng bất động sản? Bong bóng BĐS xì đóng băng giai đoạn 2011-2014 Năm 2011-2012 thập kỷ trước năm suy thối thị trường bất động sản nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung Sau giá BĐS tăng phi mã sốt đất ảo vào năm 2009 2010; thời điểm đầu năm 2011, Ngân hàng nhà nước(NHNN) bắt đầu tiến hành thắt chặt sách tiền tệ, giảm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, khóa room (hạn mức) ngân hàng TMCP thị hạn chế với sản phẩm “Vay kinh doanh BĐS” Đến đầu năm 2012, ngân hàng TMCP không dừng việc cho vay kinh doanh BĐS mà khoản vay tiêu dùng liên quan đến BĐS khác “Vay mua nhà để ở”, “Vay sửa chữa nhà”… hạn chế dừng lại Lãi suất cho vay lúc có thời điểm lên tới 24-25%/năm làm cho dân buôn BĐS sử dụng địn bẩy tài trước phải bán cắt lỗ dự án đầu tư Quả bóng BĐS xì cách Bong bóng BĐS vỡ tung ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế nhanh chóng giá nhiều nơi giảm tới 50-60% so với thời kỳ đỉnh năm 2010 Nền kinh tế Việt Nam kinh tế phát triển; nguồn lực tập trung chủ yếu cho xây dựng sở hạ tầng phụ thuộc nhiều vào BĐS Giá BĐS tăng cao vào năm 2010 dẫn đến lạm phát lên số 11,75% (2010) Năm Chỉ số lạm phát Chỉ số tăng trưởng GDP 2009 6,88% 5,32% 2010 11,75% 6,78% 2011 18,13% 5,89% 2012 6,81% 5,03% 2013 6,04% 5,42% 2014 1,84% 5,98% 2015 0.63% 6,68% Bảng số lạm phát tăng trưởng GDP từ 2009-2015 18,13%(2011), điều buộc NHNN phải sử dụng biện pháp thắt chặt tiền tệ Các biện pháp giúp kiềm chế lạm phát làm giảm tốc độ tăng trưởng GDP, kìm hãm phát triển kinh tế Bằng chứng vào năm 2012-2013, tỷ lệ lạm phát giảm GDP 5,04%(2012) 5,42%(2013) , thấp so với chục năm trở lại trước Đến cuối năm 2014, sách kích cầu BĐS NHNN gói vay ưu đãi “5000 tỷ đồng hỗ trợ vay mua nhà tiêu dùng” lãi suất 5%/năm, gói vay hỗ trợ cho chủ đầu tư hoàn thiện dự án… “Tảng băng” BĐS bắt đầu phá vỡ, kinh tế quay lại chu kỳ phát triển với tốc độ tăng trưởng GDP 5,98%(2014) 6,68% (2015) Ánh sáng & sống DIỄN ĐÀN - QUẢN LÝ - CHÍNH SÁCH Giá BĐS tăng cao, ngân hàng TMCP bắt đầu siết tín dụng BĐS thời gian gần Nền kinh tế Việt Nam có bước phát triển tốt năm 2021, kim ngạch xuất nhập đạt kỷ lục 668,5 tỷ USD, đưa Việt Nam vào top 20 kinh tế hàng đầu thương mại quốc tế, lạm phát trì mức ổn định khoảng 1-2% 03 năm liên tiếp… Thế nhưng, vừa qua, giá BĐS tăng cao, hàng loạt sốt đất ảo dân buôn tái từ vùng quê, nông thôn nghèo đến đô thị lớn Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh Kế đến tín hiệu siết tín dụng BĐS từ số ngân hàng TMCP cho thấy chu kỳ suy thoái kinh tế giai đoạn 2011-2014 hồn tồn lặp lại Một số ngân hàng bắt đầu dừng cho vay BĐS hệ số rủi ro tín dụng lĩnh vực với chứng khoán cao Cụ thể, Ngân hàng Sacombank khơng cấp tín dụng từ đến hết tháng 6, ngân hàng Techcombank trước thơng báo kiểm sốt hạn mức giải ngân khoản vay mua bất động sản… Lãi suất cho vay bắt đầu có tín hiệu tăng với khoảng 12%/năm ngân hàng TMCP ngồi 1011% ngân hàng TMCP có vốn nhà nước Những tín hiệu cho thấy có sách liên quan đến thắt chặt tín dụng BĐS Tuy nhiên, điều cần bàn đến phương pháp dừng cấp tín dụng diễn nào, mức độ siết tín dụng BĐS vay kinh doanh hay khoản vay khác liên quan đến tiêu dùng BĐS mua nhà để ở, sửa chữa BĐS Cần có tính tốn kỹ lưỡng để tránh lặp lại tình trạng BĐS bị đóng băng suy thối kinh tế diễn trước Tham khảo số ý kiến nay, ơng Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội mơi giới bất động sản Việt Nam, cho việc hạn chế, ngừng vay mua bất động sản số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho Ánh sáng & sống Hoạt động giao dịch tạị Ngân hàng (Ảnh minh họa) vay lĩnh vực tới ngưỡng, cần siết lại Tuy nhiên, ông Lâm đưa khuyến nghị rằng, ngân hàng nên siết tín dụng bất động sản cách chọn lọc, khơng nên khóa van tín dụng bất động sản Trường hợp tín dụng bị khố đột ngột, nhiều dự án dở dang gặp trở ngại khoản, doanh nghiệp không trả nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy nợ xấu phải nhiều năm xử lý Hầu hết chuyên gia cho bối cảnh giá BĐS đẩy lên cao, địi hỏi dịng vốn tín dụng chảy vào BĐS kiểm sốt chặt hơn, khơng xảy hệ lụy lớn Tuy nhiên, ngân hàng nên tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, đáng kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao Vấn đề kiểm sốt dịng tiền thực đổ vào BĐS cần nói đến Được biết, danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước “khóa cứng” tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không vượt 8% tổng tín dụng chung ngân hàng Nhưng nay, số ngân hàng cho vay chấp trái phiếu doanh nghiệp(DN) Năm 2021, DN BĐS phát hành 214.440 tỉ đồng trái phiếu, tương đương tỉ USD, gấp ba lần so với năm 2020 Cơ cấu phát hành trái phiếu năm có tới 50% trái phiếu từ BĐS 30% trái phiếu tới từ ngân hàng… Như vậy, khơng siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ phục vụ mục đích khác đến lúc khó kiểm soát nguồn tiền thực tế đổ vào BĐS Con số 8% NHNN đưa mang tính chất hình thức BĐS tăng cao, sốt đất ảo có phần lỗi từ ngân hàng TMCP bùng nổ tín dụng, cạnh tranh lãi suất vay BĐS năm vừa qua Gần đây, ngân hàng bắt đầu có biện pháp thắt chặt tín dụng BĐS vấn đề dự đoán từ trước Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng cần tính tốn sách siết tín dụng BĐS phù hợp Thời điểm xem xét siết tín dụng nên thực theo chu kỳ hàng năm khoảng thời gian định Tránh trường hợp BĐS tăng nóng nhiều năm bắt đầu thực việc siết tín dụng gây hệ xấu cho kinh tế chu kỳ suy thoái lặp lại lý chính- Vỡ bong bóng BĐS ĐỨC BÌNH ... mơi giới bất động sản Việt Nam, cho việc hạn chế, ngừng vay mua bất động sản số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho Ánh sáng & sống Hoạt động giao dịch tạị Ngân hàng (Ảnh minh họa) vay lĩnh... tiền thực đổ vào BĐS cần nói đến Được biết, danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước “khóa cứng” tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không vượt 8% tổng tín dụng chung ngân hàng Nhưng... số ngân hàng TMCP cho thấy chu kỳ suy thoái kinh tế giai đoạn 2011-2014 hồn tồn lặp lại Một số ngân hàng bắt đầu dừng cho vay BĐS hệ số rủi ro tín dụng lĩnh vực với chứng khoán cao Cụ thể, Ngân