Nguy cơ bong bóng tài sản tại việt nam và một số khuyến nghị

CrD THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NGUY Cơ BONG BĨNG TÀI SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ MỘT số KHUYẾN NGHỊ Ts, ThS Nguyễn Ngọc Ân * Tóm tắt: Bong bóng tài sản tượng giá tài sản tăng gấp nhiều lẩn giá trị khả dụng tài sản Áp dụng khung lý thuyết điểu kiện hình thành, nguyên nhân dẫn tới bong bóng tài sản đánh giá cho tượng tăng giá bất động sản tăng trưởng vượt bậc số thị trường chứng khoán Việt Nam, viết nhận định nguy co xảy bong bóng tài sản tương đối thấp Sự tăng giá chứng khoán bất động sản sở yếu tố phản ánh cung cầu thông thường thị trường, chưa xa rời giá trị nội tài sản chưa có yếu tố lạc quan phi lý thị trường Mặc dù vậy, xu hướng tăng trưởng nóng thị trường chứng khốn bất động sản tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, dẫn tới việc bùng nổ giá, làm phình to bong bóng giá tài sản tương lai khơng kiểm sốt, cảnh báo kịp thời Từ khóa: Bong bóng tài sản, bong bóng chứng khốn, bong bóng bẩt động sản Đặt vân đề Giá số loại tài sản bất động sản, chứng khoán Việt Nam tăng mạnh từ năm 2020 tiếp tục xu hướng tăng năm 2021, thiết lập mặt giá lĩnh vực ngắn hạn Trên thị trường bất động sản, giá đất Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh số tỉnh, thành phố tăng nhanh từ đầu năm 2020 kéo dài đến tháng đầu năm 2021 Giá đất khu vực ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội liên quan tới đồ án quy hoạch tăng mạnh nhất, với mức tăng trung bình 14,5% Hà Nội khoảng 8,2 - 27,7% Hồ Chí Minh' Giá hộ chung cư Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh tăng cao so với thị trường Tình trạng giá nhà tăng vọt chủ yếu sụt giảm * Ngân hàng TMCP Quân đội TẠP CHÍ NGÂN HÀNG I số 18 I THÁNG 9/2021 mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, hộ có giá vừa túi tiền, nhà xã hội Giá nhà dự báo tiếp tục tăng chu kỳ tăng trưởng thị trường chưa kết thúc Năm 2021, giá nhà tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 20202 Trên thị trường chứng khốn, tính đến ngày 30/6/2021, số VN-Index tăng 70,71% so với thời điểm năm 2020 mức tăng lớn giới3 Thanh khoản thị trường liên tục lập đỉnh, với giá trị giao dịch bình quân/ngày đạt 22.430 tỷ đồng tháng đầu năm 2021, gấp lần bình quân năm 2020; giá trị khớp lệnh đạt 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 152% so với kỳ năm 2020 Khối lượng giao dịch bình quân tháng 6/2021 cao năm (2017 - 2020) cộng lại (Hình 1) Trước diễn biến giá tăng mạnh bất động sản chứng khoán, gói kích cầu kinh tế, sách tiền tệ nới lỏng với lãi suất thấp tăng trưởng tín dụng cao so với khả hấp thụ, phục hồi kinh tế, nhiều cảnh báo bong bóng giá tài sản đưa Bài viết nêu lên số vấn đề bong bóng tài sản, sở đó, đánh giá nguy bong bóng tài sản Việt Nam đưa số khuyến nghị nhằm hạn chế nguy xảy bong bóng tài sản Việt Nam giai đoạn tới Cơ SỞ lý thuyết hình thành bong bóng tài sản Bong bóng tài sản hiểu chung tình trạng giá tài sản tăng đột biến, xa rời giá trị nội tài sản mức giá không bền vững Mức giá cao tài sản không phản ánh mức độ thỏa dụng hàng hóa, tài sản mà đơn dựa kỳ vọng cá nhân nhà đầu tư THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH thị trường Một số ví dụ bong bóng tài sản giới việc đầu hoa Tulip Hà Lan vào kỉ 17, bong bóng South Sea Anh vào kỉ 18, thị trường nhà Mỹ năm 1920 trước Đại suy thối (Great Depression), bong bóng dot-com dẫn đến tăng giá nhanh chóng cổ phiếu liên quan đến công nghệ từ năm 1995 - 2000 thị trường chứng khoán Mỹ, thị trường nhà Mỹ giai đoạn 2000 - 2006 dần đến khủng hoảng cho vay chuẩn, kéo theo khủng hoảng tài tồn cầu năm 2008 Các giai đoạn bong bóng tài sản gồm: Bong bóng hình thành, bong bóng phình to, bong bóng vỡ Theo Minsky, chuyển đổi tiền đề cho bong bóng hình thành Sự chuyển đổi đột phá cơng nghệ (như bong bóng dot-com), lãi suất thấp chưa có lịch sử (như bong bóng nhà đất Mỹ giai đoạn 2000 - 2006) Bong bóng hình thành giá tăng từ từ, ngày nhiều người tham gia thị trường, giá tăng bùng nổ tâm điểm truyền thông, sau nồi lo việc bỏ lỡ hội giá tăng khiến hoạt động đầu lên cao, ngày thu hút đông đảo người tham gia Bong bóng phình to giá tài sản tăng vọt nên nhà đầu tư bất chấp tất cả, giá đạt đến mức cực đại giai đoạn Trong giai đoạn hưng phấn, phương pháp định giá thước đo tung để lý giải cho gia tăng khơng ngừng giá tài sản Bong bóng vỡ nhà đầu tư nhận dấu hiệu cảnh báo chốt lời Sau đó, giá tài Hình 1: Xu hướng tăng sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam HOSE HNX 700 120.00 600 / 500 80.00 400 60.00 300 40.00 200 100 20.00 Ma Thay đổi (%) so với tháng trước VN-INDEX 100.00 0.00 -20.00 Thay đổi (%) so với tháng trước HNX-INDEX Nguồn: Tông hợp từ số liệu HOSE HNX sản đảo ngược hồn tồn, giảm nhanh chóng, khiến nhà đầu tư nhanh chóng muốn lý tài sản, cung vượt nhiều lần cầu, giá tài sản trượt dốc Chỉ bong bóng vỡ thị trường nhận thức tồn bong bóng giá tài sản Hậu bong bóng vỡ phụ thuộc vào lĩnh vực kinh tế liên quan quy mô, mức độ lan tịa lĩnh vực Điều kiện phổ biến hình thành bong bóng giá tài sản là: Lãi suất thấp, lạm phát cầu kéo (Demand-pull inflation) siêu khan cung Lãi suất thấp khiến cho người dễ dàng tiếp cận tín dụng, đó, họ thúc đẩy tiêu dùng, đầu tư, làm đẩy nhu cầu với hàng hóa, dịch vụ, tài sản Khi tình trạng dư cầu trì, vượt mức sản lượng khả dụng khiến tăng mức giá chung, tượng gọi lạm phát cầu kéo Việc khan cung dự đoán khan cung loại tài sản tương lai góp phần khiến tăng cầu tài sản Các nhà đầu tư cho giới hạn lượng tài sản vào thời điếm nên thúc đẩy việc mua tài sản nhiều có thể, làm gia tăng tình trạng dư cầu, siêu khan cung Nguyên nhân quan trọng bong bóng giá tài sản lạc quan phi lý (Irrational exuberance) Sự lạc quan phi lý lạc quan vô thị trường thiếu tảng định giá bản, mà thay vào đó, giá xác định dựa vào yếu tố tâm lý Chính yếu tố tâm lý số đơng khiến tình trạng dư cầu ln xảy dù giá loại tài sản vượt giá trị thực tế, làm bong bóng tài sản phình to (Ackert, 2002)7 Đánh giá nguy bong bóng tài sản Việt Nam Điều kiện để hình thành bong bóng giá tài sản thị trường xảy chuyển đồi Từ năm 2020 tới nay, dịch Covid-19 tạo bối cảnh cho chuyền đơi nhiều quốc gia giới, có Việt Nam Ở Việt Nam, lãi suất vùng thấp lịch sử Từ có dịch Covid-19 tới nay, lãi suất điều hành Việt Nam giảm - 2%4, thuộc nước có mức giảm lãi suất điều hành lớn nhất5 sỗ 18 I THÁNG 9/2021 I TẠP CHÍ NGÂN HÀNG @ THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH Hình 2: Lãi suất điếu hành NHNN điếu chỉnh giảm mạnh khu vực, tạo điều kiện cho mặt lãi suất cho vay doanh nghiệp người dân giảm (Hình 2) Mặt lãi suất cho vay phồ biến mức - 7,5%/năm, lãi suất huy động bình quân - 5%/năm6, thấp mặt lãi suất bình quân kỳ hạn năm giai đoạn 2017 - 2019 (trước dịch Covid-19) mức 7%/năm Lài suất thấp nguyên nhân phổ biến hình thành bong bóng giá tài sản khứ Lãi suất thấp làm cho người dề dàng tiếp cận tín dụng, họ thúc đẩy tiêu dùng, đầu tư, làm đẩy nhu cầu với hàng hóa, dịch vụ, tài sản Tại Việt Nam, bất động sản chứng khoán tăng giá nhiều yếu tố kết hợp mà cầu kéo Thứ nhất, bất cân đối cung cầu: Đối với thị trường bất động sản, nguồn cung hữu hạn nhu cầu đất, nhà xu hướng tăng dân số tăng lý truyền thống khiến giá đất, nhà ln có xu hướng tăng Thứ hai, số yếu tố hỗ trợ tăng giá: (i) Lãi suất giảm, đặc biệt lãi suất huy động ngân hàng, khiến dịng vốn có xu chảy vào kênh đầu tư sinh Q TẠP CHÍ NGĂN HÀNG I sỗ 18 I THÁNG 9/2021 lời cao bất động sản, thị trường chứng khoán (thực tế, vốn huy động tổ chức tín dụng tháng đầu năm 2021 tăng khoảng 4%, thấp mức tăng 4,4% kỳ năm 2020 mức 6,1% kỳ năm 2019; thấp mức tăng trưởng tín dụng 6,4% cho thấy chuyển hướng dịng tiền tiết kiệm); (ii) Yếu tố chu kỳ điều chỉnh giá thị trường bất động sản (nhiều địa phương ban hành bảng giá tăng so với trước đây7) thời điểm công bố quy hoạch (đây thời điểm địa phương triển khai lập quy hoạch cho giai đoạn 2021 - 2030, với định hướng thay đồi đơn vị hành từ huyện lên quận, nâng cấp đô thị nhiều dự án phát triên hạ tâng, khu công nghiệp thông tin dự kiến triển khai) Thứ ba, yếu tố tâm lý: Triến vọng kinh tế Việt Nam dự báo mức tăng trưởng cao bình quân giới nước phát triên toàn cầu8, dự báo lợi nhuận doanh nghiệp đưa mức khá9 khiến tâm lý nhà đầu tư thị trường lạc quan xu hướng tăng dài hạn thị trường chứng khốn bất chấp thơng tin sóng dịch Covid-19 thứ tư Việt Nam Theo TS cấn Văn Lực cộng (2021), thị trường chứng khoán Việt Nam chiết khấu trước đà tăng trưởng khả quan kinh tế thực khoảng 3-6 tháng Tính đến hết ngày 8/7/2021, chì số giá/thu nhập cổ phiếu (P/E) doanh nghiệp niêm yết sàn chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh mức 19 lần, 50% so với thời điểm bùng nổ năm 2006 2007 (khi VN-Index đạt 1.071 điểm P/E mức 37,2 lần) số lượng tài khoản gấp 16 lần, vốn hóa gấp 18 lần khoản gấp 30 lần Hiệu ứng tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) góp phần khiến dịng tiền vào thị trường chứng khoán bất động sản gia tăng Tâm lý sợ bỏ lỡ tăng lên số chứng khoán vượt đinh lịch sử thu hút ý lớn nhà đầu tư Đầu tư chứng khốn nhìn nhận mang lại mức sinh lời VN-Index năm 2020 tăng gần 15% tăng 28% tháng đầu năm 2021 Niềm tin đầu tư vào thị trường chứng khoán mức cao Hiện nay, số cảm nhận rủi ro nhà đầu tư Việt Nam (thể qua số hốn đổi rủi ro tín dụng - CDS) mức thấp ổn định (khoảng 105 - 110 điểm), chi bàng 1/5 so với mức đỉnh năm 2008 - 2009 Quy mơ vốn hóa thị trường phiếu có tăng trưởng vượt bậc sau 20 năm phát triên (từ mức 0,28% GDP năm 2000 lên tới 102,7% GDP cuối tháng 5/2021, tăng 6.530 lần); tổng vốn huy động thị trường chứng khoán chiếm tỷ trọng trung bình khoảng 17,3% tống vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH 2016 - tháng 6/2021, tăng mạnh ơn định so với tỷ trọng 11 - 12% giai đoạn 2005 - 2015 Bên cạnh đó, tượng nghẽn lệnh khắc phục Thứ tư, thông tin bất đoi xứng, thiếu minh bạch thị trường: Trên thị trường bất động sản, người môi giới gây nhiễu thông tin, góp phần thổi giá đất lên cao nhằm kiếm lời Các đối tượng đầu âm thầm chuân bị mua đất dự án từ thời gian trước với mức giá rẻ, sau lợi dụng thông tin quy hoạch phát triển đô thị, cách tung thị trường thông tin gây “sốt”, qua đẩy giá đất tăng cao thời gian ngắn nhằm “sóng ảo” nhu cầu, khiến cho giới đầu tư người dân thấy bất động sản khu vực giao dịch sôi động Tuy nhiên, thực chất hoạt động mua bán lại với nhóm mơi giới thao túng thị trường, tạo giao dịch “mồi” để dụ khách hàng “nhẹ tin” vào mua đất Thứ năm, giá nguyên, nhiên, vật liệu chi phỉ đầu vào dự án bất động sản tăng nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng cao Đối với thị trường chứng khoán, giá nguyên, nhiên, vật liệu, đặc biệt thép tăng cao khiến triển vọng kinh doanh ngành liên quan tăng giá Các số ngành ghi nhận tăng trưởng cao tháng 6/2021 bao gồm: Ngành bất động sản (VNREAL) tăng 9,03%, ngành dịch vụ tiện ích (VNUTI) tang 8,56%, ngành hàng tiêu dùng (VNCOND) tăng 6,3% Như vậy, diễn biến tăng giá nguyên nhân tăng giá chứng khoán, bất động sản cho thấy, chưa có nguy cao bong bóng chứng khốn, bất động sản Việt Nam Giá chứng khoán, bất động sản tăng nhiều nguyên nhân, tăng cách khơng có sở, xa rời giá trị nội tại; quan hệ cung - cầu thị trường chưa mức xuất hiện tượng lạm phát cầu kéo Chỉ số VN-Index giao dịch mức P/E dự phóng năm 2021 16,5 lần, tương đối hấp dần so với mặt chung khu vực Trên góc độ tăng trưởng lợi nhuận định giá thị trường, Việt Nam, Singapore Indonesia lên thị trường có định giá hấp dần xét triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ giai đoạn 2021 - 2023 Mặc dù tồn yếu tố tâm lý thị trường khiến giá tăng giai đoạn vừa qua, yếu tố tâm lý chưa nhận định mang tính chất “lạc quan phi lý” Minh chứng cho điều này, thị trường chứng khoán tháng 7/2021 có phiên chỉnh điểm diễn biến dịch tỉnh phía Nam phức tạp hơn, số ca mắc tăng nghìn ca mồi ngày Tính đến hết ngày 23/7/2021, số chứng khốn sàn Thành phố Hồ Chí Minh (VN-Index) giảm 9,91% so với cuối tháng 6/2021, tương ứng tăng 14,94% sàn Hà Nội (HNX-Index) giảm 6,67% so với cuối tháng 6/2021, tương ứng tăng gần 48,57% so với cuối năm 2020 Thị trường bất động sản hạ nhiệt quan chức tăng cường kiêm soát giao dịch mua bán bất động sản, thông tin quy hoạch10, Cả hai yếu tố để đánh giá khả bong bóng thị trường chứng khốn giá tăng phi lý quan hệ cung - cầu lệch pha chưa rõ ràng Một sô khuyến nghị Mặc dù chưa có nguy cao bong bóng giá tài sản, nhiên, thị trường chứng khoán bất động sản tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, có thề dẫn tới việc bùng nô giá, tăng nguy bong bóng giá tài sản tương lai khơng kiểm soát, cảnh báo kịp thời Thị trường vần tồn điều kiện cho việc hình thành bong bóng giá tài sản lãi suất thấp, lạm phát gia tăng tâm lý hưng phấn nhà đầu tư Nếu giá chứng khoán, bất động sản tiếp tục tăng cao, tăng rủi ro xuất bong bóng tài sản Khi bong bóng tài sản vỡ, có nhiều hệ lụy tới kinh tế - xã hội Do đó, thời gian tới, số trọng tâm cần xem xét trọng sau: Thứ nhất, cân đối cung - cầu thị trường: Đối với thị trường bất động sản, cần giảm thiểu cân đối cấu sản phẩm hàng hóa thị trường, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thật thị trường Trong năm 2021, Bộ Xây dựng có kế hoạch nghiên cứu trình Quốc hội, Chính phủ nhiều chế, sách lĩnh vực nhà thị trường bất động sản như: Rà soát đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; nghiên cứu sửa đổi, bồ sung Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ ve phát triển quản lý nhà xã hội, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 117/2015/ND-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà SỐ 18 I THÁNG 9/2021 I TẠP CHÍ NGÀN HÀNG CS^THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH thị trường bất động sản Bên cạnh việc hồn thiện khn khổ pháp lý, số giải pháp khác cần thực đồng kiểm soát hiệu dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu khơng làm đóng băng thị trường; đôi phương thức phát triển nhà ở, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực dự án, tăng nguồn cung cho thị trường, đặc biệt phân khúc phát triển nhà xã hội, nhà giá rẻ cho người có thu nhập thấp chương trình nhà xã hội trọng điểm; tăng cường công tác tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư kinh doanh bất động sản Đối với thị trường chứng khoán, tạo nguồn cung cho thị trường cần tiếp tục thực thông qua số biện pháp đẩy mạnh tiến trình cổ phần hóa gắn với niêm yết; tăng tỷ lệ huy động vốn qua thị trường chứng khoán, phân bổ hợp lý kế hoạch tăng vốn qua phát hành cố phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng Thứ hai, tăng cường kiểm sốt dịng tiền, đặc biệt dịng tín dụng chứng khốn tín dụng bất động sản nhằm đảm bảo dòng tiền hướng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh Bên cạnh đó, cần tăng cường giám sát, minh bạch hóa hoạt động huy động vốn, cho vay ký quỳ cơng ty chứng khốn nhằm đảm bảo an toàn hệ thống bền vững thị trường Thứ ba, tăng cường giám sát biến động thị trường chứng khoán thị trường bất động sản, chống thao túng giá, phịng ngừa rùi ro tăng nóng thị trường Thứ tư, tăng cường minh bạch thông tin thị trường: Q TẠP CHÍ NGÂN HÀNG I số 18 I THÁNG 9/2021 Cơ quan quản lý cần cung cấp đầy đủ thông tin chủ trương phát triển kinh tế, kế hoạch sử dụng đất địa bàn, có kế hoạch chủ động điều tiết quỳ đất thị trường thông qua việc tạo quỳ đất để đấu giá quyền sử dụng đất Cùng với việc tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, cần xử lý nghiêm trường họp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan Thứ năm, nâng cao kiến thức nhà đầu tư: số lượng nhà đầu tư thị trường chứng khoán ngày gia tăng chiếm chù yếu nhà đầu tư cá nhân Do đó, việc cung cấp kiến thức cho nhà đầu tư vấn đề cấp bách đặt bối cảnh thị trường chứng khốn Bên cạnh đó, cần thường xuyên tuyên truyền sản phẩm thị trường, tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin mới, điểm cần cập nhật theo diễn biến thị trường.B ' Theo Báo cáo ngành Bất động sản Cơng ty cổ phân Chứng khốn VNDIRECT Số liệu dự báo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguôn số liệu httpsX/countryeconomy com/stock-exchange Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm lãi suất tái cấp vốn từ 6%/năm xuống 4%/năm; lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4%/năm xuống 2,5%/năm; lãi suất chào mua giấy tờ có giá qua nghiệp vụ thị trường mở giảm từ 4%/nam xuong 2,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm toán điện tử liên ngán hàng cho vay bù đắp thiếu hụt vốn toán bù trừ NHNN giảm từ 7%/nam xuống 5%/năm Philippines giảm 2%, Thái Lan giảm 0,75%, Malaysia giảm 1,25%, Indonesia giảm 1,25%; Ấn Độ giam 1,15%; Trung Quốc giảm 0,3% Trong tháng 7/2021, ngân hàng tiếp tục điều chình lãi suất sau Hiệp hội Ngan hàng yêu câu 16 ngân hàng thương mại lớn phải giảm lãi suất cho vay với khoán dư nợ hữu, nhởm giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp Sau Chính phủ ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định khung giá đát, địa phương ban hành bảng giá áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 Theo đó, gia đất địa phương ban hành có mức tăng binh quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn năm trước Điều trực tiếp gián tiếp tác động đến giá nhà, đất mọt dự án bất động sản chi phí đăt chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đển giá thành đâu dự án Theo dự báo WB IMF, tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2021 mức 6,1 - 6,3%, cao mức 5,6% bình quân giới 6% nước phát triển toàn câu Ở mức khoảng 20 - 22% so với năm 2020 theo FiinGroup tổng hợp đánh giá cơng ty chứng khốn VNDIRECT dự báo lợi nhuận rịng cua cơng tỵ niêm yet Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hỗ Chí Minh (HOSE) tăng trưởng với tốc độ CAGR (tỷ lệ tăng trưởng kep hàng năm) đạt 27%/năm giai đoạn 2021 - 2022, vượt trội so với mức 12% giai đoạn 2017- 2020 ỉ0 Trước tình trạng sot đất khâp nai, ngày 25/3/2021, Bộ Xây dựng có Cơng văn số 989/BXD-QLN gửi ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuốc Trung ương việc tăng cường công tác quàn lý tinh hình thị trường bất động sản địa phương Thực tế thời gian qua, nhiều địa phương phải văn để cành bao, ngăn chặn tình trạng đâu cơ, thổi giá đất "sốt ảo" Ha Nội, Quảng Ninh, Bác Giang, Bắc Ninh, Quàng Ninh, Quang Trị Theo đó, khu vực có dấu hiệu gia tăng đột biến tình trạng chuyển mục đích, chuyền nhượng sử dụng đất, "sốt ảo" phải chu ý đặc biệt đề đạo quan chuyên môn, Uy ban Nhân dân cap xã sớm kiểm tra, phát xử lý kịp thời cá nhân vi phạm TÀI LIỆU THAM KHẢO: Cấn Văn Lực cộng (2021a), Thị trường chứng khoán Việt Nam có tăng nóng? Cấn Văn Lực cộng (2021b), Lạm phát bong bóng tài sản năm 2021 với góc nhìn đa chiểu Báo cáo nghiên cứu Trân Văn Kiên (2014), Bong bóng tài sản số vấn đề liên quan Tạp chí Phát triển Hội nhập, số 17(27), tháng 7-8/2014 Văn Tuấn (2021), Bất chấp dịch bệnh giá nhà, đát vãn tăng diện rộng Thời báo Tài Việt Nam Bộ Xây dựng (2021), Thị trường bất động sản tăng cao sách bộ, ngành Tạp chíXây dựng Đơ thị, 5076/2021 Amadeo, K and Estevez, E (2020), Asset bubbles: Causes and trends Learn how to Recognize the Signs of an Asset Bubble Ackert, L.F (2002), Bubbles in experimental asset markets: Irrational exuberance no more Working Paper, No 2002-24, Federal Reserve Bank of Atlanta, Atlanta, GA  ... xảy dù giá loại tài sản vượt giá trị thực tế, làm bong bóng tài sản phình to (Ackert, 2002)7 Đánh giá nguy bong bóng tài sản Việt Nam Điều kiện để hình thành bong bóng giá tài sản thị trường xảy... kéo theo khủng hoảng tài tồn cầu năm 2008 Các giai đoạn bong bóng tài sản gồm: Bong bóng hình thành, bong bóng phình to, bong bóng vỡ Theo Minsky, chuyển đổi tiền đề cho bong bóng hình thành Sự... ràng Một sô khuyến nghị Mặc dù chưa có nguy cao bong bóng giá tài sản, nhiên, thị trường chứng khoán bất động sản tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, có thề dẫn tới việc bùng nơ giá, tăng nguy bong bóng