Xung đột lợi ích giữa bên thuê, bên mượn và bên nhận thế chấp tài sản nhìn từ quy định

CĨNG NGHỆ NGÂN HÀNG XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA BÊN THUÊ, BÊN MƯỢN VÀ BÊN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN: NHÌN TỪ QUY ĐỊNH MỚI TS Bùi Đức Giang * ho thuê hay cho mượn tài sản chấp phổ biến đời sống thực tế nhằm cho phép bên chấp khai thác giá trị tài sản tạo nguồn thu (trong trường hợp cho thuê tài sản) Quy định pháp luật giao dịch bảo đảm cố gắng bổ sung hành lang pháp lý giải mối quan hệ lợi ích bên thuê tài sản, bên mượn tài sản ngân hàng nhận chấp Tuy nhiên, quy định bộc lộ số điểm bất cập Bài viết đưa lại góc nhìn vấn đề C Hợp thê chấp xác lập sau hợp đồng thuế, hợp mượn Bộ luật Dân số 91/2015/ QH13 ngày 24/11/2015 (“Bộ luật Dân sự”) khơng có quy định trường hợp chấp tài sản cho thuê Khoản Điều 34 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ, có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 (“Nghị định 21”)' quy định sau: “Trường hợp tài sản cho thuê, cho mượn dùng đế chấp bên chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết” Khoản Điều 34 Nghị định 21 quy định thêm rằng: “Việc tài sản chấp cho thuê, cho mượn bị xử ỉý theo trường họp quy định Điểu 299 Bộ luật Dân không làm chấm dứt họp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn tiếp tục thuê, * Giảng viên thỉnh giảng Đại học Luật Hà Nội TẠP CHÍ NGÂN HÀNG I số 16 I THÁNG 8/2021 mượn hết thời hạn theo hợp đồng” Các quy định Nghị định 21 trở thành hành lang pháp lý chung điều chỉnh mối quan hệ bên nhận chấp bên thuê, bên mượn tài sản Số phận hợp đồng chấp mối quan hệ với giao dịch thuê tài sản điều chỉnh pháp luật chuyên ngành Chẳng hạn, trường hợp tài sản chấp nhà ở, khoản Điều 146 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, bổ sung, sửa đổi năm 2019 năm 2020 (sau gọi tắt “Luật Nhà ở”) quy định: “Chủ sở hữu nhà có quyền chấp nhà cho thuê phải thông báo bang văn cho bên thuê nhà biết trước việc chấp Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ờ” Như vậy, chủ sở hữu nhà cho thuê có quyền chấp nhà đó, phải thơng báo văn cho bên thuê biết việc chấp Dường Luật Nhà quy định rõ ràng hon thời điểm đưa thông báo (tức trước xác lập hợp đồng chấp) so với Nghị định 21 nêu trên, Nghị định quy định bên chấp phải thông báo cho bên nhận chấp, mà không nêu rõ thời điểm thông báo Đối tượng thông báo hai văn khác Thiết nghĩ, phù hợp quy định nghĩa vụ bên chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn bên nhận chấp để bên có đầy đủ thơng tin thực trạng tài sản đối tượng giao dịch liên quan Khoản Điều 146 Luật Nhà quy định: “Trường hợp nhà thuê bị xử lý đê thực nghĩa vụ bên chấp nhà bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà vi phạm quy định khoản Điều 132 Luật bên có thỏa thuận CƠNG NGHỆ NGÂN HÀNGỊ^Ị khác” Khoản Điều 132 Luật Nhà quy định bên cho thuê có thề đơn phương chấm dứt họp đồng thuê nhà trường họp có số hành vi vi phạm bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận, khơng sử dụng nhà mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê Như vậy, trường họp có xử lý chấp2, bên nhận chấp có quyền xử lý tài sản chấp Khi đó, bên nhận chấp bên mua tài sản trở thành bên cho thuê (chủ sở hữu) mới3, bên thuê vần tiếp tục thuê đến hết thời hạn họp đồng thuê xác lập ban đầu, trừ trường họp bên có thỏa thuận khác bên thuê có hành vi vi phạm cử hợp pháp để bên chấp (bên cho thuê ban đầu) chấm dứt họp đồng thuê nhà Ngân hàng cần tính đến trường họp xác lập hợp đồng chấp rõ ràng bán tài sản chấp giai đoạn xử lý mà bị ràng buộc nghĩa vụ tiếp tục trì họp đồng thuê, làm giảm sút đáng kể tính khoản tài sản chấp, đặc biệt trường họp thời hạn thuê lại dài Chính lý này, định giá tài sản chấp cho thuê, ngân hàng cân nhắc việc trừ số tiền thuê trả trước cho bên chấp tính từ thời điềm xác lập hợp đồng chấp hết thời hạn thuê đê phản ánh giá trị thực tài sản chấp Trong trường hợp trả tiền thuê định kỳ (hàng tháng, hàng quý, tháng lần hay hàng năm ), ngân hàng nhận thêm chấp khoản tiền thuê dạng chấp quyền địi nợ Thêm vào đó, ngân hàng cần ký thỏa thuận với bên chấp bên thuê việc không sửa đổi họp đồng thuê theo hướng bất lợi cho ngân hàng gia hạn họp đồng thuê hay bổ sung nghĩa vụ bên cho thuê (bên chấp) Vào giai đoạn trước xác lập hợp đồng chấp, ngân hàng cần kiểm tra xem có quy định hợp đồng thuê hay hợp đồng mượn cấm việc chấp tài sản cho th hay khơng Nếu có quy định cần đàm phán với bên thuê, bên mượn để quy định sửa đổi theo hướng cho phép chấp tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản chấp sau Hợp chấp xác lập trước hợp thuê, hợp đồng mượn Khoản Điều 321 Bộ luật Dân cho phép bên chấp: “Được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng dế chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết” Chẳng hạn, tài sản (như tòa nhà) chấp cho ngân hàng sau đó, bên chấp (là chủ sở hữu tài sản) tiếp tục cho bên thứ ba thuê tài sản chấp Theo điều luật nêu trên, tài sản chấp cho thuê, cho mượn, bên chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn bên nhận chấp Việc thông báo cần thiết bên thuê, bên mượn cần biết việc bên nhận chấp xác lập quyền tài sản thuê với tư cách chủ nợ có bảo đảm bên nhận chấp cần biết việc bên chấp khai thác tài sản thông qua việc cho thuê, cho mượn để quản lý tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Từ góc độ bên nhận chấp, nghĩa vụ thơng báo cụ thể hóa quy định khoản Điều 320 Bộ luật Dân sự; theo đó, bên chấp có nghĩa vụ: “Cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp” Nói cách khác, mục đích việc thông báo nhằm cho bên thuê, bên mượn bên nhận chấp biết thực trạng pháp lý tài sản chấp Do Bộ luật Dân khơng nêu rõ phải thực việc thơng báo nêu trên, nên hiểu việc thơng báo diễn trước sau giao kết hợp đồng thuê, hợp đồng mượn Tuy vậy, nhà làm luật lẽ nên quy định nghĩa vụ bên chấp phải thông báo cho bên trước thời điểm xác lập hợp đồng thuê, hợp đồng mượn cơng cho bên thuê, bên mượn Thêm vào đó, Bộ luật Dân không rõ trường hợp không thông báo cho ngân hàng (là bên nhận chấp) việc cho th, cho mượn hợp đơng th, hợp đơng mượn có hiệu lực hay khơng? Neu áp dụng khoản Điều 119 Bộ luật Dân sự4 dễ thấy, việc thông báo điều kiện mặt hình thức để đảm bảo hiệu lực hợp đồng thuê, hợp đồng mượn điểm này, vấn đề đặt tài sản chấp, sau đem cho th, cho mượn ngân hàng xứ lý tài sản châp, bên thuê, bên mượn có tiêp tục quyên thuê, mượn tài sản theo thỏa thuận ban đầu với bên chấp hay không? Bộ luật Dân không xử lý vấn đề SỐ 16 I THÁNG 8/2021 I TẠP CHÍ NGÂN HÀNG o gw CÔNG NGHỆ NGÂN HÀNG Khoản Điều 34 Nghị định 21 quy định: “Trường hợp biện pháp chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên chấp dùng tài sản chấp đế cho thuê, cho mượn không thông báo cho bên nhận chấp biết họp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt thời điếm xử lý tài sản chấp Quyển, nghĩa vụ bên chấp bên thuê, bên mượn giải theo thỏa thuận hợp đồng thuê tài sản, họp đồng mượn tài sản, quy định Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan Theo đó, họp đồng chấp xác lập đăng ký5 trước họp đồng thuê hay hợp đồng mượn có hiệu lực, bên chấp không thực việc thông báo việc cho thuê hay cho mượn cho bên nhận chấp, hợp đồng thuê, họp đồng mượn chấm dứt thời điểm xử lý tài sản chấp, tức bên th hay bên mượn khơng cịn quyền thuê hay quyền mượn tài sản ngân hàng xử lý Điều khoản ngầm định rằng, bên chấp thông báo với bên nhận chấp việc cho thuê, cho mượn họp đồng thuê, hợp đồng mượn không bị chấm dứt thời điểm xử lý tài sản chấp Nói cách khác, trường họp này, bên thuê hay bên mượn tài sản chấp có quyền thuê, quyền mượn tài sản họp đồng thuê, họp đồng mượn chấm dứt Do đó, bên thuê hay bên mượn tài sản chấp cần bảo đảm việc bên chấp thông báo cho bên nhận chấp điểm này, Nghị định 21 không quy định rõ thịi điểm thực thơng báo Đây điều đáng tiếc nguồn gốc phát sinh xung đột tương lai (Ị) TẠP CHÍ NGÂN HÃNG I số 16 I THÁNG 8/2021 Vấn đề nằm chỗ, quy định khoản Điều 34 Nghị định 21 nêu liệu có giá trị pháp lý hay không? Thật vậy, khoản Điều 422 Bộ luật Dân quy định họp đồng chấm dứt “trường hợp khác luật quy định Khái niệm “luật ” hiểu vãn quy phạm pháp luật Quốc hội Việt Nam ban hành Do đó, nghị định Nghị định 21 quy định trường họp chấm dứt họp đồng họp đồng thuê hay họp đồng mượn Tóm lại, họp đồng chấp có hiệu lực trước họp đồng thuê, họp đồng mượn đăng ký hợp lệ xử lý tài sản chấp, ngân hàng có nghĩa vụ phải trì mối quan hệ cho thuê, cho mượn ban đầu bên chấp bên thuê, bên mượn tài sản, trừ ngân hàng đạt thỏa thuận khác với bên thuê, bên mượn tài sản Điều thực điều mà ngân hàng mong muốn chắn ảnh hưởng tới trình xử lý tài sản chấp Trên thực tế, xác lập họp đồng chấp, ngân hàng thường yêu cầu bên thuê hay bên mượn đưa số cam kết có việc từ bỏ quyền tiếp tục thuê hay mượn tài sản nêu Thỏa thuận hoàn toàn họp pháp theo quy định hành Làm để bên thuê hay bên mượn chấp thuận yêu cầu lại vấn đề khơng dễ rõ ràng việc từ bở ảnh hưởng trực tiếp tới quyền bên thuê hay bên mượn Khi tài sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp kính doanh bất động sản Trong thực tiễn, việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chấp tịa nhà thương mại hay cơng trình xây dựng thuộc quyền sở hữu cho ngân hàng để huy động vốn phát triển dự CÔNG NGHỆ NGÂN HÀNG @ án bất động sản phổ biến Khoản Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/ QH13 ngày 25/11/2014, nhu bô sung, sửa đôi năm 2020 (sau gọi tắt “Luật Kinh doanh bất động sản”) quyền bên th nhà, cơng trình xây dựng quy định bên th nhà, cơng trình xây dựng6: “Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đoi chủ sở hữu” Như phân tích trên, việc xử lý tài sản chấp nguyên tắc dẫn tới việc thay đổi chủ sở hừu tài sản Do vậy, bên thuê có quyền tiếp tục thuê tài sản chấp khoảng thời gian lại hợp đồng thuê theo thỏa thuận ban đầu với bên chấp hợp đồng thuê Hơn nữa, quy định khoản Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản dường đương nhiên áp dụng mà không bị phụ thuộc vào thời điếm xác lập hợp đồng thuê (có trước sau thời điểm xác lập hợp đồng chấp) Cũng cần lưu ý thực tế tranh chấp ngân hàng bên chấp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị trì hỗn bế tắc bên thuê bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nếu áp dụng khoản Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân số 92/2015/QH13 ngày 25/11/2015, bổ sung, sửa đổi năm 2019 năm 2020, Tịa án phải gửi thơng báo triệu tập hết cá nhân, hộ gia đình cư trú hay cơng ty th văn phịng đế tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Tuy nhiên, nhiều trường hợp, số lượng người liên quan nhiều thường xuyên thay đổi, nên Tịa án khơng mời đầy đủ họ để tham gia tố tụng dần đến vụ án gần khơng thể giải Từ phân tích nêu thấy, Nghị định 21 cố gắng xây dựng hành lang pháp lý giải mối quan hệ bên thuê, bên mượn tài sản ngân hàng, tiềm ẩn nhiều rủi ro ngân hàng liên quan đến giao dịch Thêm vào đó, thực tế, khó quy định hợp đồng chấp việc bên chấp không cho thuê hay cho mượn tài sản chấp, nhiều trường họp việc khai thác tài sản chấp thơng qua hình thức cho th tạo nguồn thu để hồn trả khoản vay bảo đảm Chính lý này, ngân hàng cần thận trọng, xác lập họp đồng chấp, để đảm bảo hài hòa quyền cho thuê tài sản bên chấp quyền xử lý (hiệu quả) tài sản chấp ngân hàng.B ' điểm hạn chếcủa Nghị định 1, xem Bùi Đức Giang, "Bân khoăn quy định giao dịch bảo đảm", Thời báo Kinh tế Sài Gòn, ngày ỉ0/6/2021, trang 54-56 (https://www thesaigontimes.vn/317171/ban-khoan-quy- dinh-moi-ve-giao-dich-bao-dam.html) Các quy định Điều 299 Bộ luật Dân Trong trường hợp ngân hàng xử lý tài sàn chấp phương thức nhận tài sản chấp để thay cho việc hoàn trà khoản vay thi ngân hàng trở thành chủ sở hữu tài sản; trường hợp bán tài sản chấp cho bên khác bên mua trở thành chủ sở hữu tài sản Khoản Điều 119 Bộ luật Dân quy định: "trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định đó" Việc thơng báo khơng có danh sách điều kiện mặt hình thức giao dịch dân nêu điểu luật Thời điểm đăng ký chấp thời điểm chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (khoản Điều 319 Bộ luật Dân sự) Châng hạn tòa nhà văn phòng hay trung tâm thương mại SỐ 16 I THÁNG 8/2021 I TẠP CHÍ NGÀN HÁNG Q ... trên, tài sản chấp cho thuê, cho mượn, bên chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn bên nhận chấp Việc thông báo cần thiết bên thuê, bên mượn cần biết việc bên nhận chấp xác lập quy? ??n tài sản. .. bên chấp dùng tài sản chấp đế cho thuê, cho mượn không thông báo cho bên nhận chấp biết họp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt thời điếm xử lý tài sản chấp Quy? ??n, nghĩa vụ bên chấp bên thuê, bên. .. tài sản chấp Nói cách khác, trường họp này, bên thuê hay bên mượn tài sản chấp có quy? ??n thuê, quy? ??n mượn tài sản họp đồng thuê, họp đồng mượn chấm dứt Do đó, bên thuê hay bên mượn tài sản chấp cần