Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh ROA của doanh nghiệp bất động sản tại TP hồ chí minh

kinh tế Dự báo Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh ROA doanh nghiệp bất động sản TP Hồ Chí Minh PHAN MINH TRÍ * Tóm tắt Bài viết phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh ROA doanh nghiệp bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy, có yếu tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp BĐS TP Hồ Chí Minh, gồm: Tỷ sơ nợ; Quy mơ doanh nghiệp; Vịng quay tài sản; Khả tốn; Tỷ lệ tài sản định; Cơ hội tăng trưởng; Tăng trưởng kinh tế Lãi suất Đồng thời, nghiên cứu đưa kiến nghị nhà quản lý doanh nghiệp quan quản lý nhà nước lĩnh vực BĐS để nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp Từ khóa: hiệu kinh doanh, doanh nghiệp, BĐS, TP Hồ Chí Minh Summary The paper analyzes factors affecting the performance of real estate firms in Ho Chi Minh City Research results point out eight determinants which are Debt ratio; Firm size; Asset turnover; Solvency; Fixed asset ratio; Growth opportunities; Economic growth and Interest rates Finally, the study makes recommendations to business managers and state management agencies in the field of real estate for improving their performance Keywords: performance, enterprise, real estate, Ho Chi Minh City GIỚI THIỆU Thị trường BĐS Việt Nam bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 bùng phát tồn cầu làm tăng thêm khó khăn cho thị trường BĐS Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hội sàng lọc, định vị lại doanh nghiệp ngành BĐS cách rõ nét Dịch bệnh lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động, doanh thu, lợi nhuận doanh nghiệp doanh nghiệp BĐS Vấn đề hiệu hoạt động kinh doanh công ty BĐS quan tâm nhiều nghiên cứu tài doanh nghiệp Các cơng ty BĐS có hiệu kinh doanh tốt tạo giá trị, tạo thêm việc làm, thúc đẩy đổi đóng thuế mà từ tất hưởng lợi Vậy, yếu tố ảnh hưởng tới hiệu kinh doanh doanh nghiệp ngành BĐS nay? Để phần trả lời câu hỏi này, tác giả thực nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh ROA doanh nghiệp BĐS TP Hồ Chí Minh” Cơ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Cơ sỗ lý thuyết Đặng Đình Đào (1998) định nghĩa, hiệu kinh doanh quan hệ tỷ lệ phần tăng thêm phần kết phần tăng thêm chi phí Nghiên cứu Tariq cộng (2014) khẳng định phù hợp tiêu đo lường hiệu kinh doanh từ góc độ kế tốn cơng ty (ROA, ROE, ROS) Theo Brealey Myers (1991), ROA cao, kết sử dụng tài sản tăng có lợi cho cổ đơng Tỷ lệ cao phản ánh kết sử dụng cơng ty tài sản việc phục vụ lợi ích kinh tế cổ đơng Trái lại, ROA thấp, không theo kế hoạch, đòi hỏi cần phải sửa đổi kế hoạch để tăng cường hiệu suất ngắn hạn (Ibrahim AbdulSamad, 2011) Mwangi cộng (2014) nghiên cứu mốì quan hệ cấu vein hiệu kinh doanh 42 công ty *ThS., Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng Ngày nhận bài: 03/6/2022; Ngày phản biện: 11/7/2022; Ngày duyệt đăng: 23/7/2022 Economy and Forecast Review 39 HÌNH: MƠ HÌNH NGHIÊN cứu ĐỀ XUAT Nguồn: Tác già đẻ xuất BẢNG 1: MƠ TẢ CÁC BIÊN CỎA MƠ HÌNH Tên biến Ký hiệu biến Tỷ sô' nợ Quy mô doanh nghiệp Vịng quay tổng tài sản Khả tốn DTA SIZE TURN CR Tỷ lệ tài sản cố định Cơ hội tăng trưởng doanh nghiệp Tăng trưởng kinh tế Lãi suất Mô tả Tỷ lệ nỢ/Tài sản Logarit tự nhiên tài sản Doanh thu thuần/Tài sản bình quân Tài sản lưu động/Nợ ngắn hạn Tài sản cố định/Tổng tài sản doanh CATA nghiệp CR GDP IR Tăng trưởng doanh thu so với kỳ trước Tăng trưởng GDP so với kỳ trước công bố Ngân hàng Nhà nước Lãi suất cho vay trung bình cơng bố Ngân hàng Nhà nước BẢNG 2: THỐNG KÊ MÕ TẢ MAU nghiên CỚU Quan sát Trung bình Giá trị lớn nhâ't Giá trị nhỏ nhât Biến ROA DTA SIZE TURN CATA 923 923 923 923 923 923 923 923 923 CR SG GDP IR 0,0454 0,5454 13,9270 0,4846 0,1519 2,4037 0,4676 0,0593 0,1164 0,42 0,97 19 86 3,05 0,915 50.07 40.06 0,07 0,169 -0.4947 0,0173 9,0241 0,0011 0,0000 0,2268 -0,9894 0,0291 0,0973 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quà phàn tích Stata 12.0 niêm yết sàn chứng khoán Nairobi Kenya giai đoạn 2006-2012 cho thấy, biến: Khả tốn, Địn bẩy tài GDP có mối quan hệ thuận chiều ROA Nghiên cứu Quan Minh Nhựt Lý Thị Phương Thảo (2014) cho biết, Tổng vốn vay/Tổng nỢ; Tài sản cố định/Tổng tài sản; Tỷ lệ cổ phiếu quỹ/Tổng vốn cổ phần thời gian hoạt động doanh nghiệp có tác động đến hiệu doanh nghiệp tiêu ROA Còn nghiên cứu Cheng cộng (2016) cho thây, cấu vốn lực hoạt động có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động doanh nghiệp Mơ hình giả thuyết nghiên cứu Kế thừa kết nghiên cứu trước hiệu kinh doanh, như: Quan Minh Nhựt Lý Thị Phương Thảo (2014), Cheng cộng (2016), tác giả đề xuất mơ hình nghiên cứu Hình 40 Các biến Hình diễn tả Bảng Từ mơ hình nghiên cứu đề xuất, phương trình có dạng sau: ROA.' = a + pl DTAừ + p2SGit + p3SIZE.t + p4CATA.t + P5TURN.' + P6CR + p7GDP' + pttITR + M Trong đó: ROAU biến phụ thuộc đo lường hiệu qua kinh doanh doanh nghiệp i thời điểm t; DTAit biến độc lập đại diện cho tỷ lệ nợ doanh nghiệp i thời điểm t; SGit biến độc lập đại diện cho hội tăng trưởng doanh nghiệp i thời điểm t; SIZEit biến độc lập đại diện cho quy mô doanh nghiệp i thời điểm t; CATAit biến độc lập đại diện cho tỷ lệ tài sản cố định doanh nghiệp i thời điểm t; TURNjt biến độc lập đại diện cho vòng quay tổng tài sản doanh nghiệp i thời điểm t; CRit biến độc lập đại diện cho khả toán hành doanh nghiệp i thời điểm t; GDP( biến độc lập đại diện cho tốc độ tăng trưởng kinh tế thời điểm t; ITRt biến độc lập đại diện cho lãi suất ngân hàng thời điểm t; Uit sai số ngẫu nhiên mô hình đối vời doanh nghiệp i thời điểm t có phân phối chuẩn (uit ~ iid (0, ơ2)) thể khác biệt theo thời gian doanh nghiệp Phương pháp nghiên cứu Dữ liệu phân tích tác giả thực thu thập báo cáo tài thường niên kiểm tốn từ 71 doanh nghiệp BĐS niêm yết sỡ Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn 20082020 Sau đó, tác giả sử dụng trợ giúp phần mềm Stata 12 để thực hồi quy kiểm định cần thiết KẾT QUẢ NGHIÊN cứu Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu Kết (Bảng 2) cho thây, giá trị biến Hiệu kinh doanh giai đoạn 2008-2020 có giá trị nhỏ (-0,4937); giá trị lớn 0,42 Các kết kiểm định Bảng cho thấy, giá trị VIF < 5, nên biến mơ hình khơng có tượng đa cộng tuyến Bảng cho thấy, kiểm định F-test Kinh tế Dự báo kinhjê Dự háo Hausman test chọn mơ hình FEM phù hợp Phân tích hồi quy Kết phân tích (Bảng 5) cho thấy: (1) Nhóm biến tác động chiều đến ROA bao gồm: + SIZE (Quy mô doanh nghiệp): Biến có tác động tích cực đến ROA Quy mơ tài sản (SIZE) doanh nghiệp lớn có xu hướng hoạt động hiệu doanh nghiệp có tài sản thấp + TURN (Vòng quay tổng tài sản): Biến có tác động tích cực đến ROA mức ý nghĩa thống kê 1% Các doanh nghiệp BĐS cần hướng đến mục tiêu tối đa hóa hiệu hoạt động kinh doanh thông qua khai thác quản trị hiệu nguồn lực có sẵn dựa giải pháp, chiến lược liên quan đến quy mô, cấu vốn, quản trị khoản phải thu, khai thác hiệu tài sản + GDP (Tăng trưởng kinh tế): Có tác động dương đến ROA Tăng trưởng GDP giúp doanh nghiệp thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, sản lượng doanh nghiệp thu nhập người dân tăng lên, dẫn đến tăng chi tiêu đẩy mạnh cầu thị trường, gia tăng lợi nhuận doanh nghiệp 4- IR (Lãi suất): Biến có tác động tích cực đến ROA Khi lãi suất thấp, làm tăng khả doanh nghiệp BĐS mua thêm tài sản để tích lũy (2) Nhóm biến có tác động ngược chiều đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp BĐS, gồm: + DTA (Tỷ số nợ): Biến có tác động ngược chiều đến ROA, tức là, doanh nghiệp tăng hệ số nợ ngắn hạn nợ dài hạn làm cho rủi ro tài tăng lên có độ tin cậy 99% Khi doanh nghiệp có hệ sơ' cao, tức họ trì mức nợ ngắn hạn cao, nên dịng tiền doanh nghiệp khơng đủ trả nợ làm giảm hiệu kinh doanh doanh nghiệp + CATA (Tỷ lệ tài sản cố định): Hệ số có tác động ngược chiều (-) với ROA, tức là, doanh nghiệp tỷ lệ tài sản cố định cao làm giảm hiệu kinh doanh doanh nghiệp 4- CR (Khả tốn): Có tác động âm đến ROA, tức sức khỏe tài doanh nghiệp BĐS bất ổn, đối mặt với nguy khơng có có khả tốn khoản nợ ngắn hạn + SG (Cơ hội tăng trưởng doanh nghiệp): Có tác động âm đến ROA Kết Economy and Forecast Review BẢNG 3: KIỂM ĐỊNH HIỆN TƯỢNG Biến đa cộng tuyên 1/VIF VIF DTA CR SIZE TURN CATA IR SG GDP 1,25 1,17 VIF trung bình 1,11 0.7986 0.8583 0.8740 0.9034 1.14 1,11 1,06 1,06 1,01 BẢNG 4: KẾT QGẢ KIEM định LựA chọn mơ hình Thống kê Kết Prob > F = 0.0000 Prob > Chi2 = 0.0000 FEM FEM Kiếm định F-Test (OLS FEM) Hausman test (FEM REM) 0.9405 0.9406 0.9880 0,9961 BẢNG 5: KẾT QUẢ Hồi QGY CỬA CÁC MƠ HÌNH GMM HỆ THÔNG Biến ROA DTA SIZE TURN CATA CR SG GDP IR Hệ số chặn Sô' quan sát Sô' nhóm AR(1) AR (2) Hansen -0,174*** 1-7,95] 0,00733*** (3,99] 0,0643*** [6,24] -0,00025 1-0,02] -0,00098 [-1,22] -0,000787* [-1,67] 277*** [2,80] 0,0263 [0,611 -0,0115 1-0,42] 923 71 0,002 0,256 0,109 * ** *** tân Iượt ccịc mức ỷ nghĩa J0%, ỹ% 1% Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quà phân tích stata 12.0 phản ánh thực trạng rằng, doanh nghiệp BĐS Việt Nam dù tăng trưởng cao hay thấp gặp khó khăn, rào cản việc phát hành nhiều cổ phần, huy động vốn thị trường trái phiếu Vân đề lệ thuộc vào khoản nợ xuất từ lâu, dự án BĐS thường kéo dài, lưu lượng hàng tồn kho lớn, song chưa có giải pháp khả thi, thực tế doanh nghiệp BĐS gánh nặng chi phí vay nợ rủi ro kiệt quệ tài KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết nghiên cứu cho thấy, doanh nghiệp BĐS TP Hồ Chí Minh phải đơi mặt với nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh; đó, 41 yếu tố chia thành nhóm tác động đến hiệu kinh doanh, gồm: (1) Các yếu tố tác động chiều: SIZE (Quy mô doanh nghiệp), TURN (Vòng quay tổng tài sản), GDP (Tăng trưởng kinh tế), IR (Lãi suất): (2) Các yếu tố tác động ngược chiều: DTA (Tỷ số nợ), CATA (Tỷ lệ tài sản cố định), CR (Khả toán), SG (Cơ hội tăng trưởng DN) Dựa kết nghiên cứu, tác giả đề xuất số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp sau: Đối với doanh nghiệp BĐS Trong bối cảnh Việt Nam ngày hội nhập sâu với khu vực giới, nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam ngày nhiều, để đảm bảo hiệu kinh doanh mình, doanh nghiệp cần cân nhắc xem xét gia tăng quy mô công ty, lựa chọn hình thức đầu tư cho phù hợp Đốì với quan quản lý nhà nước Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện hệ thống chế sách, văn quy phạm pháp luật nhà thị trường BĐS; xây dựng hệ thông công cụ để quản lý, kiểm soát phát triển thị trường BĐS theo hướng ổn định, bền vững, có cấu trúc hồn chỉnh đồng bộ, kết nối liên thông với thị trường khác kinh tế; chủ động xây dựng kịch giải pháp để điều tiết, kiểm sốt, bình ổn thị trường Thứ hai, tiếp tục thực tái cấu thị trường BĐS gắn với thực Chiến lược phát triển quốc gia nhà ở, đặc biệt nhà xã hội; khắc phục lệch pha cung - cầu, phát triển đa dạng loại hàng hóa BĐS nhà ở, bao gồm: nhà để bán, nhà cho thuê, thuê mua, có giá phù hợp với khả toán đại đa số đơ'i tượng xã hội; kiểm sốt cấu phân khúc sản phẩm, đẩy mạnh phát triển phân khúc BĐS cho thuê Thứ ba, cấp có thẩm quyền sớm xem xét bố trí đủ kế hoạch vốn trung hạn để cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng triển khai cho vay hỗ trợ nhà xã hội theo quy định Luật Nhà Nghị định sơ' 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Thứ tư, cấp có thẩm quyền phải kiểm sốt chặt chẽ định chấp thuận đầu tư dự án hộ trung cao cấp Khuyến khích dự án hộ diện tích nhỏ, giá trung bình để tránh xảy tình trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn cho thị trường Thứ năm, UBND tỉnh, thành phô' trực thuộc Trung ương tập trung đạo triển khai giải pháp nhằm đẩy mạnh việc phát triển nhà xã hội, quan tâm bơ' trí quỹ đất có chê' hỗ trợ để thúc đẩy phát triển dự án nhà xã hội, nhà giá rẻ, nhà cho thuê (đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tỉnh, thành phơ' có nhiều cơng nhân lao động) Thứ sáu, Chính phủ cần liệt thực gói sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ phục hồi phát triển kinh tê' - xã hội Quốc hội thơng qua, đó, tập trung lớn vào đầu tư công Sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách cần đặt tầm nhìn chiến lược dài hạn vốn đầu tư Nhà nước vốn mồi thu hút doanh nghiệp nước có đủ điều kiện, đủ lực tài tham gia thành phần dự án lớn Chính phủ thực vai trò định hướng hạng mục phân bổ tới doanh nghiệp, đồng thời, doanh nghiệp tự liên kết với để triển khai, đáp ứng yêu cầu dự án Chính phủ.ũ TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Đình Đào (1998) Giáo trình kinh tế thương mại, Nxb Đại học Kinh tê Quốc dân Quan Minh Nhựt, Lý Thị Phương Thảo (2014) Phân tích yếu tơ' ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, Tạp chí khoa học Trường Đại học cần Thơ, sơ' 33, 65-71 Brealey, R., Myers, s (1991) Principles of corporate finance, New York: McGraw-Hill Cheng Q, Liu X, Sun Y, Guo K (2016) The Performance Analysis of Real Estate Listed Firms Based on the Sliding Time Window, Procedia Computer Science, 91, 1038-1043 L w Mwangi, Muathe s Makau, G Kosimbei (2014) Relationship between Capital Structure and Performance of NonFinancial Companies Listed In the Nairobi Securities Exchange, Kenya, Global Journal of Contemporary Research in Accounting, Auditing and Business Ethics, 1(2), 72-90 Ibrahim, H., and AbdulSamed, F A (2011) Agency costs, corporate governance mechanisms and performance of public listed family firms in Malaysia, South African Journal of Business Management, 42(3), 17-26 Tariq, w., Usman, M., Mir, H., Aman, I., Ali, I (2014) Determinants of commercial banks profitability: empirical evidence from Pakistan, International Journal of Accounting and Financial Reporting, 4(2), 1-22 42 Kinh tế Dự báo ... thời gian hoạt động doanh nghiệp có tác động đến hiệu doanh nghiệp tiêu ROA Còn nghiên cứu Cheng cộng (2016) cho thây, cấu vốn lực hoạt động có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động doanh nghiệp Mơ hình... hiệu kinh doanh; đó, 41 yếu tố chia thành nhóm tác động đến hiệu kinh doanh, gồm: (1) Các yếu tố tác động chiều: SIZE (Quy mơ doanh nghiệp) , TURN (Vịng quay tổng tài sản) , GDP (Tăng trưởng kinh tế),... chiều (-) với ROA, tức là, doanh nghiệp tỷ lệ tài sản cố định cao làm giảm hiệu kinh doanh doanh nghiệp 4- CR (Khả toán): Có tác động âm đến ROA, tức sức khỏe tài doanh nghiệp BĐS bất ổn, đối mặt