_ NGHIÊN CỨU _ Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Dương Thị Hoàn Trường Đại học Công nghiệp Hà Nội Nguyễn Hữu Cung Học viện Hàng không Việt Nam Bài viết sử dụng phương pháp ứng dụng mơ hình giá Hedonic giá chào bán để dự báo giá trị thị trường bất động sản xây dựng mối tương quan yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội năm 2021, 2022 Kết cho thấy có yếu tố tác động đến giá bất động sản gồm: diện tích, số phịng ngủ, trung tâm, loại, tiện ích, cấu trúc Trong yếu tố trung tâm tác động tiêu cực, yếu tố cịn lại có tác động tích cực đến giá nhà khu vực Dựa kểt này, người tham gia thị trường bất động sản đưa dự đốn xác giá nhà ở, quan quản lý thị trường có nhìn toàn diện thị trường này, đặc biệt yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Mở đâu Hiện nay, theo quy định Nghị định số 44/2Ĩ14/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất, phương pháp xác định giá BĐS bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Đây phương pháp xác định giá BĐS theo cách tiếp cận truyền thống Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào tính chất sử dụng đất, BĐS xem xét, vào liệu có tài sản, thơng tin thị trường loại tài sản trình độ chuyên gia định giá BĐS Các phương pháp truyền thống để xác định giá BĐS gặp khó khan cần phải xác định giá BĐS với số lượng lớn xem xét giá BĐS thời kỳ dài Với lợi đặc biệt vị trí địa lý, huyện Hồi Đức có tốc độ thị ho'a nhanh, có vị trí giao thơng thuận lợi thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều người đến làm ăn sinh sống Cùng với tốc độ thị hóa, gia tăng dân số nhu cầu nhà huyện ngày gia tăng Xuất phát từ thực tế trên, việc xác định yếu tố định đến giá nhà huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội theo phương pháp hồi quy Hedonic điều cần thiết Vì vậy, mục đích nghiên cứu trước hết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà từ cung cẩp tiền đề khoa học cho nghiên cứu liên quan đến thị trường bất động sản thời gian tới Mơ hình nghiên cứu Mơ hình định giá Hedonic định nghĩa kỹ thuật phân tích hồi quy sử dụng để xác định gia trị thuộc tính liên quan đến hàng hóa 86 Kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương (Tháng 3/ 2022) thị trường giai đoạn cụ thể Mơ hình Hedonic mơ hình mở với biến thu thập tùy vào liệu mơ hình nghiên cứu Có mơ hình sử dụng chủ yếu biến đặc tính nhà đe xác định giá BĐS (Hasan Selim, 2009) Theo Gabriel K.B (2011) sử dụng Hedonic để xét yếu tố khoảng cách từ BĐS đến nhà thờ, khoảng cách từ BĐS đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe Kết hồi quy cho thấy yếu tố nhà thờ có tác động tiêu cực đến giá BĐS Dựa tài liệu tại, nhận giá nhà thường bị ảnh hưởng diện tích nhà, kiểu nhà, cấu trúc nhà, số phòng ngủ, số phòng tắm, mức độ gần trung tâm thành phố, tiện nghi kèm (chẳng hạn nóng - bồn tắm, hồ bơi) tiện ích địa phương (như cơng viên, quảng trường, trường học, trung tâm mua sắm), bao gồm nghiên cửu Bài nghiên cứu đưa giả thuyết tổng hợp bảng sau: Bàng 1: Các giã thuyết nghiên cứa Giả thuyết nghiên cứu Mơ tà giâ thuyết Hi: Diện tích nhà có tác Ngơi nhà có kích thước lớn có cung cấp khơng gian động tích cực đến giá nhà rộng thoái mái gia đinh có thê sử dụng ngơi (DIENTICH) nhà đẻ kinh doanh, làm vàn phịng H2: Số lượng phịng ngũ Ngơi nhà có nhiều phịng ngũ thường đát đáp ứng cỏ tác động tích cực đen nhu câu cùa gia đình lớn, cung câp đủ khơng gian riêng tư giá nhà (PHONGNGU) cho môi thành viên ưong gia đình H3: Số lượng phịng Số lượng phịng vệ sinh đáp ứng nhu cầu bàn cũa có tốc động tích cực đến hộ gia đình Đây yếu tố bát buộc phải cỏ ưong nhà nhận nhiều quan tâm người mua giá nhà (PHONGTAM) H4: Vị trí gần trun^ tâm Nhà xa công viên, quàng trường, trường học trung tác động tiêu cực đen giá tâm mua sám, trung tâm thành phố khó khăn cho hộ gia đình cho việc di chuyển Nhừng ngơi nhà có khoảng nhà (TRUNGTAM) cách xa trung tâm có thê bán với giá thấp H5: Loại hình nhà có Loại nhà bao gồm loại: nhà mặt phố, ngõ hèm có tác động tích cực đến giá sân vườn tạo không gian xanh cải thiện đáng kể mức sống Nhà có mặt phố, ngỗ to thi giá cao ngược lại nhà (LOAI) H6: Tiện ích nội khu có Nhà gần cơng viên, trường học siêu thị tạo điều kiện cho tác động tích cực đến giá hộ gia đình vui chơi giãi trí, học tập hay mua sắm Những ngơi nhà ưa chuộng đắt tiền nhà (TIENICH) H7: Cấu trúc nhà có tác Ngơi nhà có cấu trúc đại dễ dàng bán với động tích cực đến giá nhà giá trị cao so với nhà qua sử dụng nhiều năm trang thiết bị lạc hậu (CAUTRUC) Asia - Pacific E conom ic Review RESEARCH Phương pháp nghiên cứu sở liệu GIA Trong nghiên cứu này, tác giả tiến hành phương pháp tiếp cận giai đoạn: từ khai thác liệu, lọc làm liệu, cuối sử dụng mơ hình định giá Hedonic để đánh giá tác động yếu tố đến giá nhà huyện Hồi Đức, TP.Hà Nội Mơ hình sử dụng để đo lường tác động thuộc tính ảnh hưởng đến giá giao dịch tổng thể Phân tích hồi quy nhiều lần cho phép xác định giá trị tài sản, số biến số khác, dựa đặc điểm cẩu trúc, đặc điểm vùng lân cận, khả tiếp cận loại hình sử dụng đất Dựa mơ hình định giá Hedonic giả thuyết phát triển trước đây, mơ hình nghiên cứu áp dụng cho thị trường nhà sau: GIÁ = po + pi DIỆN TÍCH + p2 PHỊNG NGỦ + J33 PHỊNG TAM + p4 trung TÂM + P5 LOẠI + p6 TIẸN TÍCH + p7 CẤU TRÚC + £ Trong đó: - Biến phụ thuộc [GIÁ]: Giá nhà (tỷ mét vuông) Các biến độc lập: + DIỆN TÍCH: Diện tích nhà (mét vng); + PHỊNG NGỦ: số phịng ngủ; + PHỊNG TẮM: số lượng phòng tắm; + TRUNG TÂM: Gần trung tâm thành phố (km); + LOẠI: Ngơi nhà có mặt phố hay khơng (= có, = khơng); + TIỆN TÍCH: Ngơi nhà có tiện ích địa phương công viên, quảng trường, trường học trung tâm mua sắm hay khơng (= nểu có, = khơng); + CẤU TRÚC: Ngơi nhà có cấu trúc khơng (= có, = không); + e: lỗi (5%); pi: Hệ số; PO: Hằng số Hiện nay, thông tin giá nhà bị hạn chế sắn giáo dịch bất động sản hiệp hội bất động Bài nghiên cứu thu thập số liệu khảo sát 195 nhà từ hai thị trường bất động sản trực tuyến chotot.com batdongsan.com.vn khu vực huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội từ tháng năm 2021 đến tháng năm 2022 Đây gia quảng cáo, khác với giá giao dịch Các thuộc tính tìm kiếm như: giá BĐS, diện tích, số phịng ngủ, xây hay cũ, Kết phân tích Đầu tiên, viết phân tích mối tương quan biến Kết thể Bảng sau: GIA DIENTICH PHONGNGƯ PHONGTAM TRƯNGTAM LOAI TIENICH CAUTRƯC 1.000 0.128 0.776 0.546 -0.590 0.595 0.776 0.712 DIEN PHONG PHONG TRƯNG TAM TAM TICH NGƯ 1.000 0.146 0.167 0.010 -0.046 0.082 -0.092 1.000 0.656 -0.473 D.429 0.471 0.536 1.000 -0.369 0.315 0.334 0.370 1.000 -0.300 -0.413 -0.422 LOAI 1.000 0.615 0.435 TIENICH 1.000 0.661 CAƯ TRƯC 1.000 Bảng cho thấy khoảng cách từ nhà đến trung tam (TRUNG TÂM) co tương quan nghịch với giá cua (GIÁ) biến độc lập khác có liên quan chiều với giá nhà (GIA) Sau kiểm tra, mơ hình coi khơng có vấn đề nghiêm trọng đa cộng tuyến (Mean VIF = l,77|z| 17.093*** 0.000 Constant DIENTICH 0.001** 0.023 PHONGNGU 0.065*** 0.000 PHONGTAM 0.003 0.640 TRUNGTAM -0.020*** 0.000 LOAI 0.148** 0.036 TIENICH 0.087*** 0.000 CAUTRUC 0.050*** 0.000 R-squared 85.59% Significance level F(8, 196) = 276.08 Prob>F - 0.000*** ** vò *** cho biết mức ý nghía mức 5% 1% CĨ thể thấy từ Bảng 3, kết ước lượng có ý nghĩa mức 1% (Prob> F = 0,000) Cụ thể, biến đọc lập chiếm 85,59% biến động giá nhà Như vậy, biển độc lập giải thích 85,59% biến thiên biến giá Phần cịn lại 14,41% giải thích biến ngồi mơ hình sai số ngẫu nhiên Có thể kết luận mơ hình phù hợp có giá trị ứng dụng thực tế Cụ thể, TRUNG TÂM có tác động tiêu cực (p = 0.020) lên GIÁ mức ý nghĩa 1% GIA bị ảnh hưởng tích cực DIENTICH (P = 0,001, mức ý nghĩa 5%), PHÓNG NGU (p = 0,065, 1%) mức ý nghĩa), LOAI (P = 0,148, mức ý nghĩa 5%), TIENICH (P = 0,087, mức ý nghĩa 1%), CAU TRÚC (p = 0,050, với mức ý nghĩa 1%) Tuy nhiên, nghiên cứu khơng tìm thấy ảnh hưởng đáng kể PHONGTAM lên GIÁ Do đó, kết ước tính mơ hình có phương trình sau: GIÁ = 17,093 + 0,001 DIENTICH + 0,065 PHÒNG NGỦ - 0,020 TRUNG TÂM + 0,148 LOẠI + 0,087 TIENICH + 0,050 CẤU TRÚC + £ - Tác động kích thước nhà (DIENTICH) đến giá nhà (GÍÁ): Kết cho thấy ảnh hưởng tích cực đến GIÁ Điều cho thấy ngơi nhà có diện tích lớn thường có giá cao Kết báo cáo Yayar Demir (2014) Theo đó, Kinh tế Châu À - Thái Bình Dương (Tháng 3/ 2022) 87 NGHIÊN cứu ngơi nhà có diện tích lớn đáp ứng nhu cầu gia đình đơng người, mang đến không gian rộng rãi, thoải mái Những nhà sử dụng đặc biệt để kinh doanh văn phòng họ - Ảnh hưởng số lượng phịng ngủ (PHỊNG NGỦ) đến giá nhà (GIÁ): Kết cho thấy PHÒNG NGỬ ảnh hưởng tích cực đến GIÁ Điều phù hợp với kết Selim (2009) Theo đó, ngơi nhà có nhiều phịng ngủ phù hợp với gia đình có nhiều thành viên Những ngơi nhà cho phép khách họ lại - Ảnh hưởng vị trí nhà (TRUNG TÂM) đến giá nhà (GIÁ): kết ảnh hưởng tiêu cực TRUNG TÂM đến GIÁ Điều cho thấy nhà xa trung tâm, khoảng cách lớn bán với giá thấp nhà gần trung tâm Điều người sống khu trước cảm thấy khó khăn đến quan trung tâm thị trấn Ngoài ra, tiện nghi công cộng họ bị hạn chế so với sau Điều phù hợp với kết nghiên cứu Selim (2009), Yayar Demir (2014) - Tác động loại nhà (LOẠI) đến giá nhà (GIÁ): kết cho thấy GIÁ bị ảnh hưởng tích cực LOẠI Ở thị có dân số cao, nhà mặt phố, mặt tiền có giá cao nhà ngõ, hẻm Điều phù hợp với kết nghiên cứu Selim (2009) - Tác động tiện nghi địa phương (TIENICH) đến giá nhà (GIÁ): Nghiên cứu xác định ảnh hưởng tích cực cơng viên GIÁ Nhà gần công viên, quảng trường, trường học, trung tâm thương mại ưu tiên tiện lợi cho việc giải trí, học tập hay mua sắm Do đó, chúng bán với giá trị cao Điều phù hợp với phát Cebula (2009), Selim (2009) - Ảnh hưởng cấu trúc nhà (CẤU TRÚC) đến giá nhà (GIÁ): Nghiên cứu cho thấy GIÁ CẢ bị ảnh hưởng tích cực CẤU TRÚC Kết tìm thấy phân tích Cebula (2009) Những ngơi nhà có xây kiến trúc, kiểu dáng đại ưu tiên có giá cao Kêt luận Qua nghiên cứu cho thấy khu vực huyện Hồi Đức, Hà Nội vị trí gần trung tâm ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà Trong đó, ngơi nhà có diện tích lớn, cấu trúc đại, nhiều phòng ngủ, sân vườn tiện ích nội khu (như quảng trường, công viên, trường học, trung tâm mua sắm) có giá trị Dựa kết này, người tham gia thị trường nhà đưa dự đốn xác giá nhà ở, quan quản lý thị trường nhà có nhìn tồn diện thị gg Kinh tế Châu Ả - Thái Bình Dương (Tháng 3/ 2022) trường này, đặc biệt yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Đây điều cần thiết, để đưa giải pháp phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường nhà hiệu bền vững Hơn nữa, kết thẩm định viên áp dụng rộng rãi với chi phí thấp chủ đầu tư giới thiệu nhà có giá trị cao, đáp ứng nhu cầu khách hàng Đối với nhà phân phối, tạo điều kiện cải thiện kênh phân phối, dự án họ giới thiệu cách nhanh chóng hiệu đến khách hàng Kết cho phép người mua xác định giá trị thực nhà cách dễ dàng Mặc dù đạt mục tiêu, nghiên cứu có hạn chế riêng khơng phân tích yếu tố định khác ảnh hưởng đến giá nhà yếu tố kinh tế vĩ mơ, uy tín chủ đầu tư hiệu hoạt động kênh phân phối nhà ở./ Tài liệu tham khảo Amenyah, I.D., Fletcher, E.A 2013 Factors deter mining residential rental prices Asian Economic and Financial Review, 3(1), 39-50 Baek, u., Sim, Y, Lee, S.K 2019 Analysis of Hierarchical Competition Structure and Pricing Strategy in the Hotel Industry Journal of Asian Finance, Economics and Business, 6(4), 179-187 Case, B.J., Clapp, R., Dubin & M., Rodriguez, (2004) Modelling spatial and temporal house price patterns: a comparision of four model Journal of Real Estate Finance and Economics, vol 29, issue 2, pp 167-191 [11] Kim, 2007 The impact of Social Norms in the Market Pricing of Private Property Right in VietNam North Versus South, vol 35, pp.2079 2095 Shimizu, c 2014 Estimation of Hedonic single family house price function considering neighbor hood effect variables Sustainability, 6, 2946-2960 Yayar, R., Demir, D 2014 Hedonic estimation of housing market prices in Turkey Makalenin kabul tarihi: Temmuz, 43, 67-82 Asia - Pacific E conom ic Review RESEARCH ... phép khách họ lại - Ảnh hưởng vị trí nhà (TRUNG TÂM) đến giá nhà (GIÁ): kết ảnh hưởng tiêu cực TRUNG TÂM đến GIÁ Điều cho thấy nhà xa trung tâm, khoảng cách lớn bán với giá thấp nhà gần trung tâm... ngơi nhà có xây kiến trúc, kiểu dáng đại ưu tiên có giá cao Kêt luận Qua nghiên cứu cho thấy khu vực huyện Hoài Đức, Hà Nội vị trí gần trung tâm ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà Trong đó, ngơi nhà. .. Kết cho phép người mua xác định giá trị thực nhà cách dễ dàng Mặc dù đạt mục tiêu, nghiên cứu có hạn chế riêng khơng phân tích yếu tố định khác ảnh hưởng đến giá nhà yếu tố kinh tế vĩ mô, uy tín