VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI BÁO CÁO THẢO LUẬN HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề tài VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Thị Minh Hạnh Nhóm thực hiện Nhóm4

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI BÁO CÁO THẢO LUẬN HỌC PHẦN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề tài: VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Minh Hạnh Nhóm thực hiện: Nhóm Lớp học phần: 2163EFIN3011 Hà Nội, tháng 09 năm 2021 BẢNG PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ ST T 25 26 28 29 30 31 32 Mã sinh viên 19D290025 19D290095 19D290027 19D180032 19D290100 19D180103 19D290170 19D290166 Họ tên Nhiệm vụ Nguyễn Mai Linh Phạm Nhật Linh Lê Xuân Mai Ngô Thị Hồng Ngọc Trần Thị Ánh Nguyệt (Nhóm trưởng) Lê Long Nhật Phạm Thị Hồi Nhi Lê Thanh Mai Mở đầu,Kết luận, Word 1.2.1,1.2.2 1.1.1 Thuyết trình II 1.1.2 1.2.3 Powerpoint MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU I CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản .5 a Khái niệm bất động sản b Đặc trưng bất động sản c Phân loại bất động sản .6 d Quyền chủ thể bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản a Khái niệm thị trường bất động sản b Đặc trưng thị trường bất động sản c Phân loại thị trường bất động sản d Vai trò thị trường bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm sở giá trị định giá bất động sản 10 a Khái niệm .10 b Cơ sở giá trị định giá bất động sản 10 1.2.2 Mục đích định giá bất động sản 10 1.2.3 Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư 10 a Cơ sở lý luận 10 b Trình tự tiến hành 11 c Ưu điểm, nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư 12 II VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 12 KẾT LUẬN 16 TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề tồn cầu hóa, với phát triển cách mạng công nghiệp 4.0 làm thay đổi thị trường bất động sản toàn cầu thị trường bất động sản Việt Nam khơng nằm ngồi xu Quản lý thị trường bất động sản bốn hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng yếu tố thị trường kinh tế Việt Nam Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế phát triển hội nhập thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam năm qua đạt tăng trưởng phát triển vượt bậc, tăng trưởng nguồn vốn từ thành phần kinh tế khác đưa vào thị trường bất động sản, đa dạng loại hình bất động sản thị trường, tăng trưởng khối lượng giao dịch bất động sản Tuy nhiên, hội nhập tồn cầu hóa kinh tế nay, thị trường bất động sản cần hoàn thiện mặt phương pháp định giá để đáp ứng tốt yêu cầu tồn cầu hóa thị trường bất động sản Việt Nam Vì vậy, nhóm lựa chọn đề tài “ Vận dụng phương pháp thặng dư để định giá bất động sản” I CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản a Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật Dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy định: “Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định.” b Đặc trưng bất động sản Cố định vị trí - Giá trị tài sản bất động sản (viết tắt BĐS) gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần xem xét ảnh hưởng yếu tố vị trí địa BĐS, tức khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa – xã hội… yếu tố thay đổi giá trị BĐS thay đổi - Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường điều kiện kinh tế, điều kiện tự nhiên môi trường nên định giá BĐS cần quan tâm đến yếu tố dự báo thay đổi chúng đến BĐS Tính bền vững - Khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần - Khi định giá phải tính đến hai yếu tố: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS - Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ chi phí bảo trì tăng thu nhập có xu hướng giảm - Khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo khả dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh Tính khác biệt - Sự khác biệt BĐS yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi lớn khai thác - Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng - Khi đánh giá BĐS phải ý tính khác biệt, so sánh rập khuôn BĐS với Tính khan - Quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS - Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy khủng hoảng kinh tế Có giá trị lớn - Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn - Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – chấp - Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán BĐS Tính ảnh hưởng lẫn - Nhà nước phải thống quản lý BĐS - Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác - Khi định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng cơng trình khác đời c Phân loại bất động sản Theo đặc tính vật chất  Đất đai Đó đất đai tự nhiên bao gồm đất trống đất sử dụng  Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc + Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời + Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten cáp truyền hình, hệ thống lọc cấp nước, + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng như: điều hịa, thang máy,  Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Vườn lâu năm + Các cơng trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi thể thao + Các cơng trình khai thác mỏ Theo mục đích sử dụng kết hợp đặc tính vật chất  Cơng trình kiến trúc + Nhà dùng cho thuê để bán + Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất nhà xưởng, kho tàng, mặt khu công nghiệp + Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm + Khách sạn văn phịng cho th + Cơng trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,  Đất đai + Nhóm đất nơng nghiệp + Nhóm đất phi nơng nghiệp + Nhóm đất chưa sử dụng d Quyền chủ thể bất động sản Đối vs đất đai Về mặt lý thuyết có hình thức chiếm giữ đất đai - Sở hữu vĩnh viễn - Thuê theo hợp đồng - Quyền sử dụng đất Đối với cơng trình - Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh chủ sở hữu đất sở hữu ln cơng trình khu đất - Th theo hợp đồng: cơng trình khu đất đem cho thuê theo hợp đồng 1.1.2 Thị trường bất động sản a Khái niệm thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường đất đai nước ta thị trường nhà đất Theo ý kiến này, nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường BĐS nhà, đất giữ vị trí quan trọng đời sống kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng đất nước Hiện nhà đất BĐS chủ yếu khối lượng thực tế giá trị Thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Số lượng, chất lượng giá hàng hoá nhà, đất mà người mua người bán thoả thuận với phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất quyền tài sản Ngược lại, có ý kiến cho thị trường BĐS với thị trường đất đai Ý kiến cho tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS được, đất đai thân BĐS, đồng thời yếu tố yếu tố bất động sản khác yếu tố tài sản khơng di dời đất => Thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn chủ thể thị trường theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước b Đặc trưng thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, di dời được, chủ thể thị trường khơng thể đưa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc nơi giao dịch mà thường phải qua khâu chủ yếu: Đàm phán địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý Thị trường bất động sản thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Thị trường BĐS thường tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý chỗ: Có khơng đồng vùng, miền điều kiện tự nhiên trình độ, tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội Thị trường bất động sản dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo Thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo khơng đồng thông tin yếu tố cấu thành Điều xuất phát từ chỗ: Các thông tin BĐS thị trường BĐS khơng phổ biến; tiêu chí để đánh giá BĐS đo lường cách tương đối; khơng có sẵn BĐS loại để so sánh; thị trường có lượng nhỏ người tham gia cung cầu BĐS, người mua người bán thường có kinh nghiệm c Phân loại thị trường bất động sản Căn vào mức độ kiểm soát Nhà nước - Thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt Nhà nước - Thị trường phi thức hay thị trường khơng có kiểm sốt Nhà nước Căn vào tình trạng tham gia thị trường - Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu đất, loại thị trường gọi thị trường đất đai - Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê (thị trường sơ cấp) - Thị trường bán cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp) Căn vào loại hàng hóa bất động sản thị trường - Thị trường đất đai (đất sản xuất nông nghiệp) - Thị trường nhà - Thị trường BĐS công nghiệp - Thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở thị trường BĐS dùng dịch vụ Căn vào tính chất giao dịch + Thị trường mua bán BĐS + Thị trường thuê cho thuê BĐS + Thị trường giao dịch BĐS dùng để chấp, bào hiểm + Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh d Vai trò thị trường bất động sản Giống loại thị trường khác, thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng - Thị trường BĐS nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS - Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy trình đổi hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đặc biệt cơng trình cơng cộng sở kinh tế khác - Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường - Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa sản xuất kinh doanh, tạo sở phát triển kinh tế cách bền vững 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm sở giá trị định giá bất động sản a Khái niệm 10 Định giá bất động sản ước tính giá trị BĐS cụ thể hình thái tiền tệ phương pháp phù hợp điều kiện thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho mục đích xác định rõ b Cơ sở giá trị định giá bất động sản Giá trị thị trường chuẩn mực định giá; Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường) Sử dụng giá trị thị trường: Đây sở quan trọng tìm tài sản tương tự kỹ thuật với tài sản cần định giá mua bán thị trường gần thời điểm định giá Sử dụng giá trị phi thị trường: khơng tìm thị trường tài sản tương tự mặt kỹ thuật so với tài sản cần định, khơng có hội để so sánh 1.2.2 Mục đích định giá bất động sản - Bảo toàn giá trị tài sản; - Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách; - Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp; - Thế chấp, lý; - Để đánh giá lại giá trị khoản mục ghi sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; - Đầu tư góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa; - Đền bù giải tỏa; - Chứng minh tài sản để du học vay vốn ngân hàng… 1.2.3 Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư a Cơ sở lý luận Phương pháp thặng dư hay gọi phương pháp đầu tư, dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị BĐS dựa lấy giá ước tính phát triển giả định trừ tất chi phí dự kiến phát sinh để tạo phát triển Nó địi hỏi phải quán triệt đủ nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “ngun tắc đóng góp” giữ vai trị chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS xác định sở diện hay thiếu vắng làm giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Xét mặt lý thuyết, thị trường cạnh tranh hồn hảo, khơng có nhà đầu tư có lợi đặc biệt so với nhà đầu tư khác Tỷ suất sinh lời trung bình thị trường giá hợp lý cần phải trả cho số vốn bỏ vào đầu tư, số vốn Các hội đầu tư bình đẳng cho tất người Tỷ suất sinh lời trung bình vốn đầu tư coi phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản 11 • • b Trình tự tiến hành Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt cho BĐS mục tiêu, có tính đến quy định xây dựng hạn chế khác Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển theo hướng SDTNVHQN, cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư Tổng giá trị phát triển BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất đai,… dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc… dự án hoàn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án BĐS dự kiến đầu tư • Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: - Chi phí xây dựng, - Chi phí tài chính, - Các chi phí khác có liên quan, - Lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải xác định sở đơn giá, suất vốn đầu tư, định mức theo hướng dẫn theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa quan nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến dự án tương tư khu vực liền kề khu vực lân cận Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản doanh thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đất theo công thức sau: n Tổng giá trị phát triển = ∑ i=0 n Tổng chi phí phát triển ∑ i=0 • TRi ( 1+ r)i Ci ( 1+ r)i Bước 4: Xác định giá trị lại phát triển (hay gọi giá trị thặng dư) cách lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển Cơng thức: Vtđ = Vpt – Cpt Trong đó: Vtđ: Giá trị thặng dư Vpt: Giá trị phát triển dự án Vpt: Chi phí phát triển dự kiến 12 • Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu cách dựa vào giá trị lại yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu (các chi phí hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm giả định về: - Chi phí pháp lý, - Thuế chuyển nhượng BĐS, - Chi phí tài - Lợi nhuận có liên quan c Ưu điểm, nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư Ưu điểm - Phù hợp đánh giá BĐS có tíềm phát triển - Thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Dùng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển BĐS Hạn chế - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Khơng tính đến giá trị thời gian tiền Điều kiện áp dụng - Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan dến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN - Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính toán đại đánh giá phương án phát triển BĐS II VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên kế hoạch đấu giá lơ đất rộng 35.000 m2 Trong phương án hiệu sử dụng đất cao tốt nhất: - 10.000 m đất để xây dựng tòa nhà chung cư, diện tích tịa 2.000 m2, cao 24 tầng tầng hầm Trong tòa gồm: tầng hầm bãi đỗ xe; tầng dùng thuê văn phòng, cửa hàng; tầng cao gồm penthouse; tầng lại hộ chung cư 13 - 25.000 m2 đất để xây dựng 36 biệt thự, có diện tích 350 m cao tầng Giả định dự án hoàn thành vòng năm Kế hoạch thực dự án sau: Các khoản chi phí để thực dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng) - Chi phí thiết kế quy hoạch: 2.830trđ cho khu chung cư 2.156 trđ cho khu biệt thự - Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư penthouse: triệu đồng/m2; tầng cho thuê 4trđ/m2; tầng hầm 3tr/m2 - Chi phí xây dựng biệt thự: triệu đồng/m2; - Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ chức thực công việc: lập dự án, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý chất lượng cơng việc khác có liên quan chủ đầu tư cơng trình…): 4.000 trđ cho khu chung cư 3.000trđ cho khu biệt thự - Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý 1% tổng doanh thu - Chi phí khác: 1.298trđ cho khu chung cư 992 trđ cho khu biệt thự - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 653.000trđ cho khu chung cư 427.000 cho khu biệt thự - Biết mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân thời điểm định giá đất loại tiền vay VNĐ ngân hàng thương mại nhà nước địa bàn để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản 11,5%/năm Các khoản chi phí xây dựng tài trợ tiền vay Chia thành lần tài trợ, lần nửa số chi phí cần thiết Sau xây dựng, giá bán cho thuê tính sau (chưa gồm thuế giá trị gia tăng): - Giá bán hộ chung cư bình quân 33trđ/m2, (tổng diện tích sàn thương phẩm hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư) - Penthouse 22.500 triệu đồng/căn - Giá bán biệt thự bình quân 42,5trđ/m2 (Sau ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 100% giá trị hộ, biệt thự) - Tổng diện tích sàn cho th văn phịng cửa hàng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tịa nhà; Giá cho th bình qn 0,2 triệu đồng/ m /tháng Tỉ lệ cho thuê dự tính 85% - Bãi đỗ xe tháng thu bình qn 220 triệu/ tịa 14 - Chi phí quản lý, vận hành cho việc cho thuê cửa hàng bãi gửi xe (bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý…) 15% doanh thu.Tỉ suất chiết khấu 10% Cơng trình khai thác vận hành sau 01 năm xây dựng Giả sử khoản thu không thay đổi Yêu cầu: Định giá khu đất phương pháp thặng dư đưa lời khuyên cho nhà đầu tư Lời giải: Định giá đất khu tòa nhà chung cư a Giá trị phát triển tòa nhà chung cư Thu nhập từ việc bán hộ (2.000m2 x tòa x 20 tầng x 80%) x 33 triệu đồng/m2 = 3.168.000 trđ Thu nhập từ việc bán Penthouse 22.500 trđ x căn/tòa x tòa = 270.000 trđ Thu nhập từ việc cho thuê văn phòng, cửa hàng bãi đỗ xe - Thu nhập từ cho thuê văn phòng năm là: 0,2 trđ/tháng x (2.000 m2 x tòa x tầng x 75%) x 85% x 12 tháng = 27.540 trđ - Thu nhập từ bãi đỗ xe: 220 triệu x 12 tháng x tòa = 7.920 trđ - Chi phí quản lý, vận hành năm (bằng 10% doanh thu) là: (27.540trđ + 7.920trđ) x 10% = 3.546 triệu đồng - Thu nhập ròng năm từ cho thuê văn phòng bãi đỗ xe là: (27.540trđ + 7.920 trđ) - 3.546trđ = 31.914 trđ Thu nhập từ việc cho thuê văn phòng, cửa hàng bãi đỗ xe: 31.914 =319.140 trđ 10 % Giá trị phát triển khu tòa nhà chung cư: 3.168.000 + 270.000 + 319.140 = 3.757.140 (trđ) b Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư - Chi phí thiết kế quy hoạch: 2.830trđ - Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 trđ x 10.000m2 = 8.000trđ - Chi phí xây dựng tòa nhà chung cư: trđ x 6.000m2 x 21 tầng + 4trđ x + 3trđ = 630.015trđ - Chi phí quản lý dự án = 4.000 trđ Tổng chi phí xây dựng = 8000 + 630.015 + 4.000 = 642.015 (trđ) 15 - Chi phí lãi vay = 11,5 % × 642.015 642.015 +11,5 % × =55.373,794 trđ - Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý = 1% x 3.757.140 trđ = 37.571,4trđ - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến = 653.000trđ Tổng chi phí phát triển khu chung cư = 1.390.790,194 trđ c Xác định giá trị khu đất nhà chung cư Giá trị khu đất nhà chung cư = 3.757.140 – 1.090.960,194 = 2.366.349,806 trđ Ước tính giá đất khu biệt thự: a Giá trị phát triển khu biệt thự Giá trị phát triển khu biết thự ước tính = 42,5trđ x 36 x 350 x3 = 1.606.500trđ b Ước tính chi phí phát triển khu biệt thự - Chi phí thiết kế quy hoạch: 2.156 trđ - Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng x 25.000m2 = 20.000trđ - Chi phí xây dựng biệt thự: x 350 x 36 x = 151.200trđ - Chi phí quản lý dự án 3.000 trđ Tổng chi phí xây dựng = 3.000trđ + 151.200trđ + 20.000trđ = 174.200trđ - Chi phí trả lãi = 11,5 % × 174.200 + ( 174.200 )=15.024,75 trđ - Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý = 1%x1.606.500trđ = 16.065trđ Tổng chi phí phát triển khu biệt thự = 634.445,75 trđ c Xác định giá trị khu đất biệt thự Giá trị khu đất biệt thự = 1.606.500 – 634.445,75 = 972.054,25 trđ Ước tính giá trị lơ đất: Giá trị lơ đất 35.000m2 = 972.054,25trđ + 2.366.349,806 trđ = 3.338.404,056trđ Vậy, nhà đầu tư nên mua lô đất với giá thấp 3.838.404,056 triệu đồng (tương đương 95,383 triệu đồng/m2) 16 KẾT LUẬN Với vai trò phương pháp định giá bất động sản hoạt động thị trường bất động sản nay, việc xác định phương pháp định giá phù hợp với loại hình bất động sản trở thành nội dung quan trọng người làm công tác định giá Với phương pháp định chúng em trình bày trên, người làm cơng tác định giá lựa chọn phương pháp nhằm định giá xác, phù hợp với tính chất loại hình bất động sản, phù hợp luật pháp Việt Nam thông lệ quốc tế bối cảnh tồn cầu hóa thị trường bất động sản Trong trình làm báo cáo thảo luận, hạn chế mặt thời gian, chúng em tìm hiểu cố gắng đạt kết tốt nhất, khơng tránh khỏi sai sót, mong thơng cảm góp ý từ cơ./ 17 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Định giá Tài sản, Đại học Thương mại, Tạp chí Kinh tế Xây dựng, Số 4/2019 18 ... thị trường bất động sản Việt Nam Vì vậy, nhóm lựa chọn đề tài “ Vận dụng phương pháp thặng dư để định giá bất động sản? ?? I CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1... trường bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm sở giá trị định giá bất động sản 10 a Khái niệm .10 b Cơ sở giá trị định giá bất động sản ... tài sản để du học vay vốn ngân hàng… 1.2.3 Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư a Cơ sở lý luận Phương pháp thặng dư hay gọi phương pháp đầu tư, dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Phương pháp