Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang

Luận văn Cơ sở khoa học việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông- lâm nghiệp, nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nơng nghiệp quốc gia nói riêng chiến lược phát triển kinh tế nói chung Nó mơi trường sống, sở tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với người,đất đai có vị trí vơ quan trọng, người khơng thể tồn khơng có đất đai, hoạt động lại, sống làm việc gắn với đất đai Và đất đai bước sử dụng có hiệu quả, quy định pháp luật trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội Một công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trường bất động sản có quản lý Nhà bước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Chính vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ dụng đất phải tiến hành kê khai , đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) xác lập pháp lý đầy đủ để giải quan hệ đất đai Vì vậy, người cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn điều kiện Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta đặc biệt đất diễn chậm Hơn tình hình biến động đất đai phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thường xuyên xảy ra, có khoảng 80% vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai.Do việc cấp GCNQSDĐ đất vô cần thiết Với mục đích tìm hiểu nghiên cứu sâu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn vướng mắc Vì em chon đề “Cơ sở khoa học việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất” Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm: LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Cơ sở lý luận việc cấp GCNQSDĐ Khái niệm GCNQSDĐ Sự cần thiết việc cấp giấy chứng nhận Cơ sở lý luận Mục đích yêu cầu, đối tượng việc cấp GCNQSDĐ II Nhân tố tác động Nhân tố pháp lý Nhân tố kinh tế- xã hội III Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ Điều kiện cấp GCNQSDĐ Hồ sơ địa Trình tự thủ tục, thẩm quyền Nghĩa vụ tài cơng tác cấp GCNQSDĐ IV Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ KẾT LUẬN Những giải pháp kiến nghị Phương hướng cho năm 2005 GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com I> CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ Ở Khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Theo điều 48 luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1 GCNQSDĐ cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản 1.2 GCNQSDĐ tài nguyên Môi trường phát hành 1.3 GCNQSDĐ cấp theo đất Trường hợp quyền sử dụng đát tài sản chung vợ chồng GCNQSDĐ phải ghi họ, tên vợ họ tên chồng Trường hợp đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng GCNQSDĐ cấp cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung cộng đồng dân cư GCNQSDĐ cấp cho cộng đồng dân cư trao cho người đại diện hợp pháp cộng đồng dân cư Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung sở tơn giáo GCNQSDĐ cấp cho sở tơn giáo trao cho người có trách nhiệm cao sở tơn giáo Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ nhà chung cư, nhà tập thể Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.4 Trường hợp người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thị khơng phải cấp đổi giấy chứng nhận sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định Luật Khi chuyển quyền sử dụng đất người nhận chuyển quyền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ theo quy định Luật Sự cần thiết việc cấp GCNQSDĐ Theo định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 tổng cục quản lý ruộng đất việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ giấy GCNQSDĐ chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp nhà nước người sử dụng đất” Vì vậy, GCNQSDĐ sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất họ Trong pháp luật đất đai, GCNQSDĐ có vai trị quan trọng, để xây dựng quy định cụ thể, quy định đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát giao dịch dân đất đai Trước đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước kiểm soát mua bán trao đổi đất đai Nếu hộ gia đình cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ trao đổi mua bán thị trường phải trình “ sổ đỏ” với quan quản lý đất đai nhà nước Khi nhà nước kiểm sốt đựơc thơng tin mua bán thu khoản thuế lớn GCNQSDĐ buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài mà cịn giúp cho họ đền bù thiệt hại đất đất đai bị thu hồi GCNQSDĐ giúp xử lý vi phạm đất đai Cấp giấy chứng nhận vấn đề cần thiết theo quy định Chính Phủ đến năm 2007 tất mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất thực tế phải có giấy chứng nhận Nếu khơng mảnh đất coi “ vơ giá trị”, khơng tham gia giao dịch thức thị trường Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước quản lý đất đai tồn lãnh thổ, kiểm soát mua bán giao dịch thị trường thu nguồn tài lớn Hơn nữa, để lập QH, KH đất đai tiền đề việc phát triển KT – XH Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối với người sử dụng đất: Giúp cho cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư mảnh đất Vì trước đây, đất đai khơng có giá, sau có luật đất đai năm 1993 đất đai có giá Do nhiều đát cịn dạng“ xin – cho”, khơng có giấy tờ chứng thực mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), đất đai lấn chiếm Nên theo luật đất đai năm 1993 luật sửa đổi bổ sung năm 2001, nhiều đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất mong muốn mảnh đất cấp GCNQSDĐ Mới luật đất đai 2003 đời giải vướng mắc đó, khắc phục khó khăn cơng tác cấp GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc năm 2005 Trong năm qua với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ thị hố diễn nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn quan hệ đất đai diễn phức tạp Để đáp ứng nhu cầu thực tế tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, phủ ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 việc cấp GCNQ sở hữu nhà quyền SD Đ Cơng tác có ý nghiã thiết thực quản lý đất đai Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng tổ chức công dân nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp thuận tiện giao dịch dân đất đai; tạo tiền đề hình thành phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân chủ trương lớn đảng nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước quản lý đất đai – tài sản vô giá đất đai Bằng việc cấp GCNQSDĐ người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn mảnh đất sử dụng Điều mà trước cịn hạn chế Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế, góp vốn liên doanh đất đai, khuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều có tác dụng tích cực quản lý đất đai đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai Cơ sở lý luận việc cấp GCNQSDĐ Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai vấn đề quan tâm nhà nước Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hiến pháp năm 1992 nước CHXHCNVN ghi nhận toàn đất đai phạm vi nước thuộc sở hữu tồn dân nhà nước thóng quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Đối với nước ta sau ngày đất nước hoàn toàn thống năm 1975 nước bắt tay vào xây dựng CNXH Trong hoàn cảnh đất nước, Hiến pháp với văn pháp luật đất đai đời cho phù hợp với phát triển đất nước tình hình Hiến pháp năm 1980 hiến phấp đời sau ngày đất nước độc lập quy định hình thức sở hữu đất đai, hình thức sở hữu toàn dân Điều 19 Hiến pháp quy định: “ Đất đai, rừng núi sông hồ, hầm mỏ tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân Để quản lý đất đai thống nước pháp luật Khi chưa có luật đất đai, nhà nước ban hành nhiều văn quy định chế độ quản lý đất đai + Ngày 10/11/1980, Thủ tướng phủ ban hành thị số 229/TTG với nội dung đo đạc, phân hạng đất đăng ký thống kê đất đai nước Từ thấy rằng, sở lý luận công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ đựơc thể thông qua quy định hệ thống văn pháp luật đất đai nhà nước ta kể từ năm 1980 Sau luật đất đai 1993, Chính phủ ban hành hàng loạt văn giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân cơng tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Trên sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để bước thiết lập hồn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ đất đai Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành văn sau: Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành định cấp GCNQSDĐ Để đẩy mạnh công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ nước nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH Từ sau luật đất đai năm 1993, Chính phủ Tổng cục địa ban hành văn luật sau: + Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 Tổng cục địa hướng dẫn xử lý số vấn đề đất đai để cấp GCNQSDĐ + Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà QSD Đ thị, ngành địa tỉnh, thành phố trực thuộc TW giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với ban, ngành có kiên quan quyền cấp ttriển khai thực NĐ 60/CP địa bàn thành phố Và gần Luật đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 Đây văn có tính hiệu lực cao nước ta Sau luật đất đai 2003 Chính phủ ban hành Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai Theo luật đất đai hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liền với trách nhiệm quan thực thủ tục Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm đất khơng có tranh chấp nên người dân khơng phải tự làm Trong trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán Nhà nước khơng có quyền bắt dân phải làm việc gì, việc dân phải nộp hồ sơ Các quan nhà nước tự liên hệ với để phục vụ dân việc cấp sổ đỏ Trong điều kiện không đủ điều kiện đủ điều kiện để cấp sổ đỏ phải có nghĩa vụ thơng báo cho dân biết Bộ Tài Chính với Tài Nguyên – Môi Trường xem xét chế ghi nợ nghĩa vụ tài trường hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho hộ dân, số tiền sử dụng đất khoản thuế phải nộp vượt khả hộ làm sổ đỏ Nghĩa vụ tài làm sổ đỏ gồm loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, có Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khác trường hợp đất cấp , đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển nhượng, đất chuyển mục đích sử dụng Như với tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét đến chế ghi nợ nghĩa vụ tài bước tiến nỗ lực lớn nhằm tách bạch vấn đề cấp sổ đỏ thực nghĩa vụ tài Mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho dân Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tượng việc cấp GCNQSDĐ 4.1) Mục đích yêu cầu Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt mục đích sau: - Đối với Nhà nước: Vừa xác lập sở pháp lý cho việc tiến hành biện pháp quản lý, vừa nắm tài nguyên đất đai - Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt tiềm khu đất giao, hiểu chấp hành tốt pháp luật đất đai - GCNQSDĐ chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người nhà nước giao đất để sử dụng Quá trình tổ chức việc cấp GCN trình xác lập pháp lý đầy đủ để giải quan hệ đất đai theo pháp luật Vì người cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn điều kiện theo quy định pháp luật - Việc cấp GCNQSDĐ công việc quan trọng, phải tiến hành bước vững khơng nóng vội ạt theo phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến Chưa đủ điều kiện để lại đưa vào trường hợp xét cấp có kế hoạch xử lý trường hợp tài để cấp GCN cho họ, bỏ lại được, làm không cấp Phải chủ động tạo điều kiện để người sử dụng đất thuộc đại phương cấp GCNQSDĐ Đồng thời phải lãnh đạo, đạo chặt chẽ cấp Uỷ Đảng quyền cấp 4.2) Điều kiện, đối tượng cấp GCNQSDĐ Điều 50 luật đất đai 2003 Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân sử dụng đát ổn định, UBND xã, phường thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có loại giấy tờ sau cấp GCNQSDĐ khơng phải nộp tiền sử dụng đất: a/ Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hồ, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng Hồ miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam b/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa c/ Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất d/ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trứoc ngày 15/10/93, UBND xã, phường ,thị trấn xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/93 e/ Giấy tờ lý, hoá giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật; f/ Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho người sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất nộp tiền sủ dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm Trang 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trên thực tế nhiều nước có kinh nghiệm lập quản lý hồ sơ địa Hàng trăm năm nay, tuỳ vào tình hình KT – XH họ để chọn hình thức nội dung phù hợp ( hồ sơ địa kiểu pháp – khốn, hồ sơ địa kiểu Đức – xác nhận quyền; hồ sơ địa kiểu Torrens – giấy chứng nhận ) Tuy nhiều điểm khác nhâu nội dung hình thức chuyển hố theo phát triển kỹ thuật tin học đại Theo sở địa chính, đồ địa có trước hay sau lập xong hồ sơ địa đất cơng cụ quản lý “thứ cấp”, với kỹ thuật tin học đại, cơng cụ dễ “ số hố” “ nối mạng” để quản lý điều hành có thay đổi hồ sơ địa Trước đây, Triều Đình nhà Nguyễn phong kiến Việt Nam quy định địa bạ làng phải lập thành ba “ Giáp” , “ất”, “Bính” để lưu ba cấp quản lý Lập quản lý hồ sơ địa hoạt động chun sâu, có tính chun nghiệp rõ ràng nên cần có hệ thống tổ chức hợp lý đội ngũ kỹ thuật viên đào tạo kỹ đảm nhiệm, Luật đất đai 2003 quy định “Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất (Đ64) Tuy nhiên triển khai cụ thể cần phân biệt rõ đâu phần cơng ( quản lý nhà nước) đâu phần dịch vụ công (hoạt động nghiệp công) để “Xã hội hố” phàn nhiệm vụ nàyxây dựng chế hoạt động thơng thống phù hợp với xu hướng phát triển thị trường bất động sản nước nhà Cả nước có khoảng 100 triệu đất, để hồn thành việc lập hồ sơ địa theo quy trình thống khong thể việc một, hai năm mà công việc lâu dài vài hệ Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.1 Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xã ,thị trấn Theo Điều 135 nghị định 181/ CP: Hộ gia đình cá nhân nộp Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất một(01) hồ sơ gồm có: Trang 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ ; b) Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có ); c) Văn uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ(nếu có) Việc cấp GCNQSDĐ quy định sau: a) Uỷ ban nhân dân xã thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xãc nhận vào đơn câp GCNQSDĐ tình trạng tranh chấp đất đai đất;trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai thẩm tra, xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt; công bố công khai danh sách trường hợp đủ điều kiện không đủ diều kiện cấp GCNQSDĐ trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn thời gian 15 ngày; xem xét ý kiến đóng góp với trường hợp xin cấp GCNQSDĐ ; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài Ngun Mơi Trường ; b) Văn phịng đăng ký QSDĐcó trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ ghi ý kiến trường hợp đủ điều kiện ghi ý kiến trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ làm trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa chính, trích hồ sơ địa chính; gủi số liệu đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; gửi hồ sơ trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục đồ địa chính, trích hồ sơ địa đến Phịng Tài Ngun Mơi Trường ; c) Phịng Tài Ngun Mơi Trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cấp định cấp GCNQSDĐ; ký hợp đồng thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất; Trang 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com d) Thời gian thực công việc quy định điểm a, b c khoản không 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách trường hợp xin cấp GCNQSDĐ thời gian người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài ) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho tơi ngày người sử dụng đất nhận GCNQSDĐ Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ cho trang trại trước cấp GCNQSDĐ theo quy định khoản khoản Điều phải thực rà soát trạng sử dụng đất theo quy dịnh điều 50 Nghị định 3.2Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ cấp phường tương tự cấp xã khác số điều: Ở cấp phường có thành lập văn phịng đăng ký QSDĐ, văn phịng có chức thẩm tra hồ sơ, lấy ý kiến UBND phường tình trạng tranh chấp đất đai Cịn cấp xã, thị trấn khơng thành lập văn phịng đăng ký đất đai, mà giao trực tiếp quyền hạn trách nhiệm cho UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin đăng ký QSDĐ cán địa xã giúp UBND xã làm cơng việc chuyên môn hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ có chứng thực UBND xã gửi lên văn phịng đăng ký phịng Tài Ngưn Mơi Trường cấp huyện để trẩm tra lại xác nhận Những hồ sơ đựơc duyệt, phịng Tài ngun mơi trường lấy ý kiến xác nhận UBND cấp huyện xin xem xét cấp GCNQSDĐ Còn cấp phường, văn phòng dăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ xin xác nhận UBND phường nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Sau trình hồ sơ hợp lệ lên UBND cấp Quận để xin cấp GCN Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Luật đất đai 2003 so với luật đất đai năm 1993 có đổi mới, phù hợp với thực tế phân cấp việc xét cấp GCNQSDĐ Điều 52 luật ĐĐ 2003 quy định: Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trang 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ytừ trường hợp quy định khoản Điều Uỷ ban nhân dân huyện quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định khoản Điều uỷ quyền cho qua quản lý đất đai cấp Chính phủ quy định diều kiện uỷ quyền cấp GCNQSDĐ Điều giảm nhẹ bớt công việc cho sở Tài Nguyên môi trường tỉnh, thành phố Trước khối lượng công việc lớn, lại tập trung vào Sở Địa Chính Nhà Đất (nay Sở Tài nguyên- môi trường), gây sức ép thời gian, cơng việc lực lượng cán chuyên môn lại mỏng Nghĩa vụ tài Theo luật đất đai mới, mức phí người làm sơ đỏ theo cơng thức: Phí sổ đỏ = tiền sử dụng đất + 4% phí chuyển nhượng + 1% lệ phí đất + 1% lệ phí nhà Theo quy định hành, cá nhân, tổ chức muốn làm sổ đỏ phải thực nghĩa vụ tài bao gồm: tiền thuế sử dụng đất ( theo quy định): phí chuyển quyền sử dụng đất người làm sổ đỏ nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác quy định 4% giá trị chuyển nhượng; lệ phí trước bạ nhà (nếu xây nhà) – thứ tính bắng 1% giá chuyển nhượng Thông thường, bên mua bên bán ghi mức giá thoả thuận thấp khung giá nhà Nước quy định để giảm múc nộp lệ phí Trong trường hợp quan thuế lấy mức giá quy định theo khung giá nhà nước để làm áp thuế Một khoản tài lớn mà người làm sổ đỏ phải đóng Trang 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tiền sử dụng đất, có lên tới hàng chục triệu đồng với mảnh đất vài chục mét vng Từ năm 1999 Chính phủ cho phép ghi nợ lại khoản nghĩa vụ tài người làm sổ đỏ, có tiền sử dụng đất việc cho nợ ghi hẳn sơ đỏ Đây giải pháp khuyến khích người dân làm sổ đỏ, đặc biệt hộ dân ven đô nông thôn sinh sống mảnh đất thổ cư từ thời cha ông họ Tuy nhiên cần phải hiểu rằng, cấp sổ đỏ, sổ đỏ cịn nợ lại khoản phí chủ nhân chưa tham gia giao dịch, trừ trường hợp giao dịch “ chui” chưa hồn thành với nghĩa vụ với nhà nước Ngân hàng không nhận chấp sổ đỏ ghi nợ tài Như vậy, có sổ đỏ rồi, người sử dụng đất phải tiếp tục thực nghĩa vụ tài với nhà nước, tức nộp tiền sử dụng đất, phí chuyển quyền, lệ phí đất nhà, sổ đỏ giao dịch bình thường Bắt đầu từ 2007, trường hợp chưa có sổ đỏ khơng thực số quyền mảnh đất đó, tức khơng tham gia mua bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh IV NHỮNG NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC CHẬM CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong năm qua, công tác quản lý Nhà Nước vế đất đai nước ta đạt kết định, đất đai bước sử dụng có hiệu quả, quy định pháp luật trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy Đơ thị, kinh tế xã hội Với mục tiêu đó, UBND tỉnh Thành Phố tập trung lãnh đạo, đạo ngành cấp đẩy mạnh công tác cấp GCN Trong trình thực hiện, sở ban nghành cố gắng chủ động tháo gỡ vướng mắc phấn đấu hoàn thành tiêu kế hoạch hàng năm đề Tuy vậy, tién thưc chưa đáp ứng yêu cầu công tác quản lý đất đai Phần lớn tỉnh Thành Trang 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phố nước chưa cấp xong giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Lấy ví dụ tiêu biểu- tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội Thủ đô Hà Nội trung tâm trị, văn hố nước, có tổng diện tích 92 097,45ha với gần triệu dân đất thị 9848,79 ha, chiếm 10,7% tổng diện tích đất tự nhiên; Diện tích đất thị 2871,9 chiếm 24,6% tổng diện tích đất diện tích đất nơng thơn 8816,7 chiếm 75,4% điện tích đất Với quỹ đất trên, tồn lịch sử để lại, công tác quản lý đất đai, nhà cửa, khu vực đô thị bị buông lỏng nhiều năm Đặc biệt có tới 90% chủ dùng đát khơng có giấy tờ hợp lệ, tự chuyển nhượng nhiều lần năm ttrước nên quan nhà nước không Kết cấp giấy chứng nhận khu vực thị Tính đến nay, tồn thành phố cấp 247.829 GCNQSD bao gồm: - 168.908 GCN cấp theo NĐ 60/CP đạt 88,29% số hộ kê khai đăng ký năm 1998 - 15.316 GCN cấp theo QĐ 65/2001/QĐ - UB khu vực xã chuyển thành phường hai quận Long biên Hoàng mai - 63.605 GCN mua nhà theo NĐ 61/CP Số TT Quận, huyện Đạt tiêu Tổng hồ sơ Tổng hồ sơ Thực kê khai phát sinh đến hết 1998 đến 2004 31/7/2004 so với kê khai 1998 Số GCN phải cấp (%) Hoàn Kiếm 5593 6114 6026 107,74 88 Hai bà trưng 47548 35324 24777 71,73 10547 Trang 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tổng Ba Đình 18011 18853 16461 91,39 2392 Đống Đa 33000 40720 29559 89,57 11161 Tây Hồ 18146 18548 16229 89,44 2319 Cầu Giáy 16924 16924 16379 96,78 545 Thanh Xuân 17844 17844 13346 74,79 4498 Long Biên 30881 13068 17813 Hoàng Mai 38314 21456 16858 Từ Liêm 2840 2840 2403 86,23 437 Gia Lâm 9323 2245 1058 74,31 1187 Đông Anh 2445 2445 2437 99,67 Sóc Sơn 680 680 671 98,68 Thanh Trì 1950 3752 3752 102,41 Quân Đội 17000 20000 16602 94,72 3807 191304 255484 184224 88,29 71260  Cấp GCNQSDĐ khu vực nông thôn  Toàn thành phố cấp 109.417 GCNQSDĐ ở, đất ao, vườn liền kề khu vực nông thôn, đạt 50,18% số hộ cần cấp GCN năm 2002 cấp 69.726 giấy, năm 2003 cấp 35.222 giấy chứng nhận Trang 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Số TT Tên huyện Số GCN cần cấp KH năm 2004 Kế hoạch Kết Đã cấp đến Số GCN 31/7/2004 cần cấp Sóc Sơn 55800 8000 4241 24676 31124 Từ Liêm 38948 7000 1923 21211 17737 Đông Anh 54517 10000 5989 43350 11167 Gia Lâm 40786 8000 1068 7091 33695 Thanh Trì 28000 7000 4500 13089 14911 218051 40000 17721 109417 108634 Tổng Bên cạnh mặt thuận lợi có khơng khó khăn làm ảnh hưởng tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ Nhà nước Đó nguyên nhân: 1.Về mặt quản lý đất đai Từ trước năm 1986 quản lý đất đai Nhà nước lỏng lẻo Toàn đất đai HTX (đại diện cho tập thể đại diện cho Nhà nước) Chỉ đến năm 1986 luật đất đai đời đến năm 1998 có hiệu lực sửa đổi, bổ sung (năm 1993) cơng nhận hình thức sở hữu: - Sở hữu tập thể - Sở hữu Nhà nước - Sở hữu cá nhân 2.Về hồ sơ địa 2.1 Giữa hệ thống đồ có khơng khớp với nhau: Hệ thống đồ giải 299 lập năm 1986 đo vẽ đơn giản dùng hệ thống tọa độ Gau-xơ pháp Trang 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đến năm 1994 có đồ 1994 (gọi tắt đồ 94) dùng hệ tọa độ lưới Nhà nước dùng máy kinh vĩ để đo vẽ nên độ xác cao Do đó, hệ đồ khơng khớp diện tích đất, có diện tích tăng, có diện tích lại giảm Sự sai số đồ nhiều nguyên nhân, đạc để lập đồ cán địa khơng kiểm tra lại xác kê khai chủ sử dụng đất có đất hẹp, người ta lại khai man thêm vài m2 (hoặc vài chục m2 đất) Đây nguyên nhân dẫn đến, việc cấp GCN khó khăn diện tích đồ thực địa khơng khớp Mà theo quy định phải cấp theo đồ 94 Vì vậy, cán khơng dám cấp ngay, phải để lại trường hợp chờ ý kiến hội đồng, việc nhiều thời gian 2.2 Sự biến đổi hình thể chủ thể Theo thời gian từ 1986-2004 quãng thời gian dài mà suốt 18 năm đất đai có thay đổi hình thể chủ thể (nhiều ao hồ trở thành đất ở, nhiếu mảnh đất qua chủ sử dụng vv Nếu cán địa khơn nắm vững thơng tin khó cấp GCNQSDĐ cho chủ họ Mà trước đây, công tác quản lý đất đai cấp phường xã chưa quan tâm mức nên tượng người dân lấn chiếm đất ao, đất công phổ biến Những trường hợp chắn bị xử lý, nhiên xử lý để chủ sử dụng khác không thắc mắc điều quan trọng Vì có trường hợp chủ sử dụng đất lấn chiếm (lấn ao năm lấn ít) nên khơng thể xác định rõ thời điểm lấn chiếm xác để xử phạt hành Vì theo quy định pháp luật , có mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau: 100%, 40%, 20% vv mức tùy thuộc vào thời gian sử dụng (thời gian lấn chiếm) Nếu giải không qua loa chủ khác lại thắc mắc khiếu kiện Trường hợp phải đưa hội đồng cấp xã xem xét giải Đây công việc nhiều thời gian Về giấy tờ bắt buộc để cấp GCNQSDĐ Về GCNQSDĐ loại giấy tờ quan trọng nên cấp GCN quyền Nhà nước có thẩm quyền phải thận trọng, văn pháp luật Trang 23 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đưa điều kiện khắt khe Những giấy tờ liên quan đến nguồn gốc mảnh đất để tránh tình trạng khiếu kiện sau đất cấp sổ đỏ Tuy nhiên, u cầu lại gây vững mắc việc cấp GCN, đất đai khơng có đủ giấy tờ nguồn gốc 3.1 Sau mua bán, chuyển nhượng đất mà người chủ muốn cấp GCNQSDĐ phải trình giấy tờ mua bán có chứng thực quyền địa phương Nhưng thực tế có nhiều trường hợp người ta mua bán trao tay có khơng có chứng nhận quyền địa phương Điều gây ảnh hưởng tới việc xét cấp giấy chứng nhận cho chủ hộ sử dụng 3.2 Khi chủ hộ muốn sang tên đổi chủ để đứng tên chủ cán địa u cầu chủ hộ xuất trình copy hộ biên họp gia đình có trường hợp ơng bà đứng tên sổ địa thừa kế (khơng có giấy di chúc cho con) người cháu (cháu nội ngoại) muốn đứng tên chủ sở hữu khơng thể coppy đựơc hộ gia đình ơng bà Hoặc có trường hợp người ơng có vợ mà bà vợ lại có nhiều con, cháu cảu bà (bà hai)đứng tên chủ sở hữu hỏi họp gia đình để lập biên họp gia đình 3.3 Hoặc có trường hợp cấp lại giấy quyền sử dụng đất chủ sử dụng phải đưa GCN chế độ cũ Nhưng thực tế, đại đa số chủ hộ khơng cịn giữ giấy tờ bị rách nát thất lạc Nên việc xuất trình giấy tờ khơng thể có Điều làm ảnh hưởng đến q trình xét cấp GCNQSDĐ Về nghĩa vụ tài Khó khăn lớn việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Người dân không đến làm nghĩa vụ tài báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng nông thôn nghành thuế không áp dụng sắc thuế làm giấy khơng phải đóng tiền sử dụng đất Để khắc phục tình trạng thơng tư liên tịch 1442, ngày 21/9/1999 tổng cục địa tài ban hành để xử lý nghĩa vụ tài (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế quyền sử dụng Trang 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất vv) cấp GCNQSDĐ Trong đó, hộ sử dụng đất trước 1/7/0999 ghi nợ nghĩa vụ tài đất GCN (GCN có giá trị GCN khơng ghi nợ) Tuy nhiên, liên nghành thuế -địa tỉnh thành phố lại quy định: khơng ghi nợ lệ phí trước bạ có hộ nghèo hộ có khó khăn đột xuất xét ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất UBND cấp ký GCNQSDĐ chậm bận việc quan trọng lực lượng chuyên môn lại mỏng Trước đây, tất hồ sơ xin cấp GCN phải nộp lên UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW ký cấp GCN Nhưng luật đất đai năm 2003 quy định giao cho UBND cấp huyện ký giấy Nguyên nhân quan trọng người làm GCNQSDĐ phải có tâm sáng Nhưng thực tế nhiều nơi cán địa chính, cán phường gây khó khăn, có tượng nhũng nhiễu để ảnh hưởng đến lòng tin nhân dân Ở số nơi mang nặng tư tưởng xin cho, xét cấp chưa xác định mục đích cấp GCN để phục vụ công tác quản lý Nhà nước phục vụ nguyện vọng nhân dân nên có yêu cầu thủ tục phiền hà, phức tạp làm ảnh hưởng đến tiến độ thực Bên cạch đó, trình độ chun mơn nghiệp vụ cán địa cịn yếu, không đồng đều, cấp xã, phường yếu lại cịn thiếu, khơng đủ lực lượng để thực hiện, đội ngũ lại hay thay đổi , ảnh hưởng đến trình giải thủ tục giải hồ sơ cịn chậm Một ngun nhân cuối phối hợp nghành liên quan với cấp quyền thành phố đặc biệt phối hợp hai nghành địa xây dựng chưa đồng bộ, chưa thống lĩnh vực đạo triển khai xử lý trường hợp cụ thể làm ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ cấp GCN địa bàn Trang 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trang 26 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn đề cấp bách Mặc dù Nhà nước bân hành nhiều định để nhanh tién độ cấp giấy chứng nhận vệc cịn gặp nhiều khó khăn vướng mắc Trong bối cảnh đó, luật đất đai 2003 đời giải phần khó khăn vướng mắc nghị định số 181/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 quy định rõ quyền hạn nghĩa vụ người sử dụng đất; trình tự thủ tục việc cấp GCNQSDĐcho đối tượng sử dụng đất tách riêng cấp phường riêng, cấp xã, thị trấn riêng diều phù hợp với thực tế Để khắc phục tình trạng này, phải đưa giải pháp tháo gỡ vướng mắc công tác cấp giấy chứng nhận nay: Cơng tác đăng ký cấp GCNQSDĐ Đầu tiên để thực tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ cách sâu rộng đến hộ gia đình cá nhân cần phải có biện pháp tuyên truyền lợi ích tầmquan trọng việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền phổ biến Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ phương tiện thông tin đại chúng nhằm truyền tải thơng tin chủ trương sách Nhà nước đến đối tượng lớp xã hội 2.Về thủ tục hành : Kết hợp với cải cách hành thực thủ tục cửa nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, cụ thể: + Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận phường Luật đất đai 2003 quy định, trường hợp sử dụngdaats ổn định đất từ 15/10/1993 nộp nghĩa vụ tài nên trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 xét thời gian sử dụng đát, xem xét yếu tố có hay khơng tranh chấp khiếu kiện + Các hộ gia đình nằm vùng kgong phù hợp với quy hoạch xét cấp GCNQSDĐ ghi điều kiện hạn chế thực quyền sử dụng đất Trang 27 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Mục tiêu cấp xong GCN cho trường hợp sử dụng đất từ 15/10/1993 trởvề trước, cấp gọn tùng địa bàn phường xã Nghiên cứu quy trình phối hợp để giao nhiệm vụ xét duyệt cấp GCNQSDĐ Triệt quận huyện, nghiên cứu tổ chức khoán hồ sơ cấp GCNQSDĐ, tạo chủ động cho phường xã thị trấn; có hình thức khen thưởng đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm so với kế hoạch Những đơn vị làm tốt khen thưởng Văn phòng đăng ký QSDĐ quận huyện nên phân công cán phòng người phụ trách vài xã, phường đến tận sở để thẩm tra hồ sơ Điều Hà Nội làm thu kết cao Đảm bảo đủ kinh phí lực lượng để tỉnh thành phố, quận huyện hồn thành cơng tác cấp GCNQSDĐ năm 2005 Sở Tài Nguyên Môi Trường nhà đất phối hợp vớ quận huyện tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cho lực lượng hợp đồng để tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSDĐ Tăng cường công tác tra kiểm tra tình quản lý sử dụng đất đai để kịp thời ngăn chặn xử lý trường hợp vi phạm theo pháp luật hành Các sở tài nguyên môi trường nhà đất, UBND quận huyện thiết lập đường dây nóng để kịp thời tiếp nhận ý kiến nhân dân, giải khó khăn vướng mắc sử lý cán địa có hành vi gây khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn quản lý Và phương hướng thời gian tới tiếp tục đẩy mạnh hoàn thành kế hoạch cấp GCNQSDĐ vào năm 2005 Trang 28 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ĐỊA CHÍNH VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN MÔN HỌC ĐỀ TÀI: “CƠ SỞ KHOA KHỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤYCHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT” Người hướng dẫn : Người thực Lớp GS-TS KHOA HỌC :LÊ ĐÌNH THẮNG : S.V ĐÀO THỊ TUYÊN : ĐỊA CHÍNH 43 Hà Nội, 11-2004 Trang 29 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... DUNG I Cơ sở lý luận việc cấp GCNQSDĐ Khái niệm GCNQSDĐ Sự cần thiết việc cấp giấy chứng nhận Cơ sở lý luận Mục đích yêu cầu, đối tượng việc cấp GCNQSDĐ II Nhân tố tác động Nhân tố pháp lý Nhân. .. hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn vướng mắc Vì em chon đề ? ?Cơ sở khoa học việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất” Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm: LỜI MỞ ĐẦU... ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ĐỊA CHÍNH VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN MÔN HỌC ĐỀ TÀI: “CƠ SỞ KHOA KHỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤYCHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG