Điều kiện chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI DỰ ÁN TỪ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI SANG NHÀ Ở XÃ HỘI Trần Vang Phủ* Trương Thị Kim Tươi** *Giảng viên, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ **Công an xã Phú Long, huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Tháp Thông tin viết: Từ khóa: Chuyển đổi dự án, nhà thương mại, nhà xã hội Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 23/06/2021 : 09/09/2021 : 12/09/2021 Article Infomation: Keywords: Project conversion; commercial housing; social housing Article History: Received Edited Approved Tóm tắt: Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích quy định pháp luật điều kiện chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội, “khoảng trống pháp lý” quy định hành đề xuất giải pháp hoàn thiện Abstract: Within the scope of this article, the authors provide an analysis of the legal provisions on conditions for converting the commercial housing projects to social housing one, and give out the “legal gaps” in the current legal regulations and also propose a number of recommendations for further improvments : 23 Jun 2021 : 09 Sep 2021 : 12 Sep 2021 Nhu cầu mục đích việc chuyển đổi dự án nhà thương mại thành dự án nhà xã hội Việc cho phép chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội mang lại ý nghĩa kinh tế, xã hội sau đây: Nhu cầu chuyển đổi dự án nhà thương mại thành dự án nhà xã hội xuất phát từ thực trạng dự án nhà thương mại có số lượng hộ tồn đọng lớn thay đổi tình hình kinh tế - xã hội dự án nhà xã hội chưa thu hút nhiều quan tâm nhà đầu tư, nhu cầu nhà xã hội dành cho đối tượng người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động lại tăng cao Thứ nhất, góc độ kinh tế: Trên thực tế, nhiều người dân khơng có chỗ nhiều khu dự án nhà thương mại trở thành dự án “treo”, dự án bị “bỏ hoang” Vì thế, việc cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội góp phần giải tồn đọng dự án nhà thương mại, cân lại cán cân cung cầu thị trường bất động sản, từ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói chung loại hình nhà xã hội nói riêng khiến Số 07 (455) - T4/2022 29 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT cho kinh tế ổn định hướng đến phát triển bền vững Thứ hai, góc độ xã hội: Việc cho phép chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội góp phần tăng nguồn cung nhà xã hội, từ đáp ứng nhu cầu nhà người thu nhập thấp hay đối tượng khó khăn chỗ ở, tạo điều kiện cho họ có chỗ ổn định để họ “an cư lạc nghiệp” Hơn nữa, cịn góp phần đảm bảo sách an sinh xã hội Nhà nước, chăm lo phúc lợi cho người dân đảm bảo trật tự an toàn xã hội Các quy định pháp luật điều kiện chuyển đổi dự án nhà thương mại thành nhà xã hội 1.1 Quy định pháp luật giai đoạn áp dụng Luật Nhà năm 2005 Ngày 07/01/2013, Chính phủ ban hành Nghị số 02/NQ-CP số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu (Nghị số 02) Trong đó, Nghị số 02 cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội Có thể thấy, vấn đề chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà xã hội xem giải pháp hoàn hảo để giải dự án bị tồn đọng nhà đầu tư đáp ứng nhu cầu nhà xã hội người thu nhập thấp, đối tượng khó khăn chỗ Để triển khai thực Nghị 02, ngày 08/3/2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ (Thơng tư số 02) Theo đó, Thơng tư số 02 cho phép từ ngày Điều Thông tư số 18/2014/TT-BXD 30 Số 07 (455) - T4/2022 22/4/2013 đến ngày 30/12/2014 doanh nghiệp chuyển dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội (Thông tư kéo dài hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2015)1 Thông tư số 02 quy định chi tiết rõ ràng trường hợp phép chuyển đổi dự án; nguyên tắc chuyển đổi dự án trình tự, thủ tục hồ sơ xin chuyển đổi dự án Cụ thể, việc chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà xã hội thể qua nội dung sau: Thứ nhất, trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội bao gồm trường hợp sau: i) Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu thị quan có thẩm quyền phê duyệt, chưa triển khai thi công xây dựng triển khai thi công mục đích sử dụng nhà thương mại khơng phù hợp với nhu cầu thị trường ii) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi khối nhà chung cư nhà thương mại thấp tầng sang làm nhà xã hội phải bảo đảm phù hợp với nguyên tắc quy định Điều 2, Điều Thông tư số 02 định phê duyệt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhà thương mại Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh iii) Việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà thương mại sang làm nhà xã hội thực hạng mục cơng trình xây dựng hộ (kể cao tầng thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng trước thực việc điều chỉnh mục đích sử dụng phải đồng BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT ý văn tất khách hàng ký hợp đồng iv) Các dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu thị có quy mơ từ 500 hộ trở lên trước UBND cấp tỉnh định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống Bộ Xây dựng1 Thứ hai, nguyên tắc, việc chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội phải tuân thủ nguyên tắc sau: i) Việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hưởng ưu đãi theo quy định hành, phải bảo đảm tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đối tượng theo quy định pháp luật nhà ở2 ii) Các dự án nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả lại số tiền nộp khấu trừ vào nghĩa vụ tài mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước sở tính tốn lại tiền sử dụng đất dự án sau điều chỉnh3 Thứ ba, hồ sơ, để xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội chủ đầu tư cần nộp hồ sơ bao gồm: i) Đơn xin phép chuyển đổi  mục đích sử dụng nhà thương mại4 ii) Các quan có thẩm quyền phê duyệt, ban hành, gồm: văn công nhận chủ đầu tư; văn chấp thuận đầu tư; giấy chứng nhận đầu tư; định phê duyệt dự án; hồ sơ, vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quy hoạch tổng mặt dự án; hồ sơ thiết kế sở dự án iii) Phương án xin chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội (kèm theo vẽ thuyết minh) Thứ tư, trình tự, thủ tục chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội: i)  Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhà thương mại sang nhà xã hội với thành phần hồ sơ nêu Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ii)  Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đơn vị đầu mối tiếp nhận, thụ lý hồ sơ xin chuyển đổi chủ đầu tư để tổ chức thẩm định trước trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định iii)  Trong trình thẩm định hồ sơ xin chuyển đổi dự án, Sở Xây dựng tổ chức họp để lấy ý kiến quan có liên quan, gồm: Sở Kiến trúc - Quy hoạch (nếu có); Sở Tài ngun Mơi trường; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; UBND quận, huyện nơi có dự án Đơn vị đầu mối phải gửi hồ sơ tới quan liên quan trước khi tổ chức họp Ý kiến đại diện quan họp thẩm định là ý kiến thức dự án lập thành biên iv) Sau tổ chức họp thẩm định, Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi biên họp thẩm định việc xin chuyển đổi dự án kèm theo dự thảo Quyết định cho phép chuyển đổi5 để UBND tỉnh xem xét, định Trường hợp dự án khơng chấp thuận chuyển đổi ngồi biên họp thẩm định, phải gửi kèm dự thảo văn trả lời nêu rõ lý không chấp thuận để UBND cấp tỉnh xem xét, định Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận biên Điều Thông tư số 02/2013/TT-BXD Khoản Điều Thông tư số 02/2013/TT-BXD Khoản Điều Thông tư số 02/2013/TT-BXD Mẫu đơn Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD Mẫu Quyết định Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD Số 07 (455) - T4/2022 31 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT họp dự thảo định cho phép chuyển đổi dự án (hoặc dự thảo văn không chấp thuận cho phép chuyển đổi dự án) UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ký ban hành theo thẩm quyền Trường hợp dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu thị có quy mơ từ 500 hộ trở lên Sở Xây dựng có trách nhiệm soạn thảo văn để trình UBND cấp tỉnh xem xét ký gửi đề nghị Bộ Xây dựng tham gia ý kiến theo quy định Trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn xin ý kiến, Bộ Xây dựng có trách nhiệm trả lời văn v) Thời gian thẩm định, định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng dự án tối đa không 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Trường hợp dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu thị có quy mơ từ 500 hộ trở lên thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận văn thống Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ký định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng dự án có văn trả lời chủ đầu tư việc không chấp nhận chuyển đổi mục đích sử dụng dự án đó6 Thực tế cho thấy, chủ trương chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã triển khai cách hiệu Cụ thể, địa bàn Hà Nội có dự án UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại nhà để bán số 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư7 Tiếp theo đó, năm 2014, có thêm dự án UBND Thành phố Hà Nội cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, bao gồm: Dự án xin chuyển đổi đất xây dựng nhà cao tầng sang đất xây dựng nhà xã hội khu đô thị Đặng Xá II, huyện Gia Lâm Hà Nội lô đất N01, N02, N03, N04, N06 Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức Hà Nội Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư8 Bên cạnh đó, việc triển khai thực quy định Thông tư số 02 bộc lộ số bất cập sau đây: (i) Mặc dù Thông tư số 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự án xin chuyển đổi khơng làm tăng diện tích xây dựng, Thông tư yêu cầu phải bảo đảm tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội Vì vậy, cho phép chuyển đổi làm tăng số lượng hộ, kéo theo hệ luỵ làm tăng nhu cầu hạ tầng kỹ thuật dự án cấp điện, cấp nước, phịng cháy chữa cháy; hay hạ tầng xã hội khác, gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng; (ii) Với quy định trường hợp ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng trước thực việc điều chỉnh mục Điều Thông tư số 02/2013/TT-BXD Lan Hương: “Hà Nội: cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội”, http://www hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/613567/ha-noi-cho-phep-chuyen-doi-7-du-an-nha-o-thuong-maisang-nha-o-xh, truy cập ngày 02/10/2020 Lan Hương: “11.292 hộ nhà xã hội “lột xác” từ nhà thương mại”, https://hanoimoi.com.vn/ tin-tuc/Bat-dong-san/692755/11292-can-ho-nha-o-xa-hoi-se-lot-xac-tu-nha-o-thuong-mai, truy cập ngày 02/10/2020 32 Số 07 (455) - T4/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT đích sử dụng, chủ đầu tư phải đồng ý văn tất khách hàng ký hợp đồng tạo nhiều khó khăn thực tế khó tìm đồng thuận tất khách hàng9; (iii) Quy định tính tốn hồn trả tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư nộp trước quy định giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ Nhà nước dự án nhà xã hội chưa quy định cụ thể, dẫn đến khó khăn cho chủ đầu tư việc yêu cầu hoàn trả lại tiền sử dụng đất hay tiếp cận gói tín dụng ưu đãi ngân hàng10 1.2 Quy định chuyển đổi dự án nhà thương mại thành dự án nhà xã hội giai đoạn áp dụng Luật Nhà năm 2014 Luật Nhà năm 2014 không bao hàm quy định việc chuyển đổi dự án nhà thương mại thành dự án nhà xã hội Vấn đề Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà (Nghị định số 99) quy định điểm c khoản Điều 84 Theo đó, việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội Bộ Xây dựng định dựa việc để thực sách điều tiết thị trường bất động sản theo chủ trương Chính phủ, yêu cầu Thủ tướng Chính phủ có đề nghị UBND cấp tỉnh11 Công văn số 146/BXD-QLN ngày 04/7/2018 Bộ Xây dựng chuyển nhượng nhà xã hội chuyển đổi dự án nhà xã hội sang nhà thương mại đề cập sau: “Pháp luật nhà hành (Luật Nhà năm 2014; điểm c khoản Điều 84 Nghị định số 99; Nghị định số  100/2015/NĐ-CP  ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội) không quy định việc chuyển đổi dự án nhà xã hội sang dự án nhà thương mại, mà quy định việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội sang làm nhà phục vụ tái định cư” Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Thủ tướng Chính phủ đưa giải pháp yêu cầu UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương “Tiến hành kiểm tra, rà soát dự án bất động sản đã có định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Chỉ thị ban hành, đặc biệt dự án bất động sản nhà cao cấp để xử lý theo hướng sau: … dự án bất động sản nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy mơ căn hộ sang phân khúc bình dân làm nhà xã hội cần giải thủ tục cho phép chuyển đổi, hoàn thành quý III năm 2019…” Những phân tích cho thấy, pháp luật đề cập đến việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội Tuy nhiên, điều kiện mà nhà đầu tư cần đáp ứng để điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội, trình tự, thủ tục chuyển đổi chưa quy định cụ thể Điều gây khó khăn cho việc triển khai thực việc điều chỉnh dự án đầu tư Trong đó, nhu cầu phát sinh việc chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà xã hội lớn, đặc biệt bối cảnh dịch bệnh Covid biến động kinh tế nước giới “Mắc kẹt chuyển đổi dự án thương mại sang nhà xã hội”, http://m.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-diaoc-c18/mac-ket-chuyen-doi-du-an-thuong-mai-sang-nha-o-xa-hoi-i46420, truy cập ngày 02 – 10 – 2020 10 Toàn Thắng: “Gỡ vướng dự án chuyển đổi sang nhà xã hội”, http://www.realtimes.vn/go-vuong-cacdu-an-chuyen-doi-sang-nha-o-xa-hoi-9377.html, truy cập ngày 02 – 10 – 2020 11 Điểm c khoản Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Số 07 (455) - T4/2022 33 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT Những khó khăn chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội Mặc dù dự án đầu tư phát triển nhà ở, điều kiện thực dự án nhà thương mại có nhiều khác biệt với dự án nhà xã hội Vì lẽ đó, cho phép chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội gặp phải khơng khó khăn vướng mắc Một là, vấn đề tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án nhà thương mại nộp12 Khi thực dự án nhà thương mại chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất dự án nhà xã hội chủ đầu tư miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất13 Như vậy, cho phép chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội phải có chế để xử lý số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư nộp trước Thông tư số 02 trước quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Ngân sách nhà nước năm 2015 văn hướng dẫn thi hành cho Luật khơng quy định cụ thể việc hồn trả tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư trường hợp chuyển đổi dự án Bên cạnh đó, hoàn trả lại số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư hồn trả tỷ lệ nào? Bởi vì, vị trí đất giao, thuê để xây dựng dự án nhà thương mại thường nằm vị trí trung tâm, vị trí “đất vàng” địa phương đó, nơi có hệ thống hạ tầng tương đối hồn thiện; cịn vị trí đất bố trí cho dự án nhà xã hội thường vị trí thuận lợi hơn14 Do đó, trường hợp cho phép chủ đầu tư chuyển đổi dự án nhà thương mại thành dự án nhà xã hội tạo bất bình đẳng chủ đầu tư từ đầu đăng ký thực dự án nhà xã hội Hai là, quy định hành dừng lại việc trao cho Bộ xây dựng quyền định việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội để thực sách điều tiết thị trường bất động sản theo chủ trương Chính phủ, yêu cầu Thủ tướng Chính phủ có đề nghị UBND cấp tỉnh15 Quy định chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ minh bạch để điều chỉnh vấn đề chuyển đổi dự án nhà thương mại sang dự án làm nhà xã hội Bên cạnh đó, trường hợp Ủy ban nhân cấp tỉnh quyền đề nghị, hay dựa vào để Chính phủ Thủ tướng Chính phủ quyền yêu cầu… không đề cập đến văn hành Ba là, việc xử lý tình chuyển đổi dự án dẫn đến thay đổi yêu cầu khách hàng Do thời điểm giao kết hợp đồng chủ đầu tư khách hàng dự án nhà thương mại, nên không khống chế đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà quyền nghĩa vụ khách hàng dự án nhà xã hội Tuy nhiên, sau dự án chuyển đổi thành làm nhà xã hội đối tượng điều kiện để mua, thuê mua, thuê nhà Điểm a khoản Điều 22 Luật Nhà năm 2014 Điểm a khoản Điều 58 Luật Nhà năm 2014 14 Trần Vang Phủ, Lưu Hoàng Dũng, Lê Minh Viễn, Bất cập quy định pháp luật nhà xã hội cho người thu nhập thấp, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số tháng 9(330)/2019, tr 46 15 Điểm c khoản Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 12 13 34 Số 07 (455) - T4/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT xã hội chặt chẽ hơn16, đồng thời có quy định giới hạn thời hạn hợp đồng thuê mua nhà, quyền nghĩa vụ bên mua, thuê mua, thuê nhà xã hội, giới hạn không xảy mua, thuê mua thuê nhà thương mại17 Kiến nghị Mục đích Nhà nước cho phép chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội nhằm giúp giải tình trạng khó khăn thị trường bất động sản góp phần tăng nguồn cung nhà xã hội, từ tạo điều kiện cho đối tượng khó khăn nhà dễ dàng tiếp cận quỹ nhà xã hội Tuy nhiên, việc triển khai thực quy định pháp luật vấn đề cho phép chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội bộc lộ số khó khăn, vướng mắc Do đó, tác giả kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà xã hội sau: Thứ nhất, Bộ Xây dựng sớm ban hành thông tư hướng dẫn điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội Đồng thời, văn cần quy định cụ thể để UBND cấp tỉnh đề nghị việc chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội Thứ hai, việc hoàn trả khấu trừ tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư nộp vào ngân sách lựa chọn hai phương án sau: (i) sửa đổi, bổ sung Luật Ngân sách nhà nước năm 2015 theo hướng cho phép lấy tiền từ ngân sách để hoàn trả lại cho chủ đầu tư, khơng tính lãi suất số tiền, số năm chủ đầu tư nộp, trước phép chuyển đổi dự án dự án dự án nhà thương mại; (ii) cho phép chủ đầu tư khấu trừ vào tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nghĩa vụ tài khác Thứ ba, trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua với khách hàng, việc chuyển đổi dự án thực có hai phần ba khách hàng đồng ý Đồng thời, cần xây dựng lại chế xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà theo quy định loại nhà xã hội, có quy định chuyển tiếp trường hợp người mua, thuê mua, thuê nhà trước theo hướng: (i) hợp đồng mua bán, thuê mua thực hai phần ba tiếp tục thực theo hợp đồng ký, người mua nhà, thuê mua nhà sau toán đủ tiền cho chủ đầu tư không bị hạn chế quyền thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội, phải nộp tiền sử dụng đất trường hợp mua, thuê mua nhà thương mại; (ii) hợp đồng thực chưa đến hai phần ba bên mua nhà, thuê mua nhà đủ điều kiện mua, thuê mua nhà xã hội bên ký lại hợp đồng mới, quyền nghĩa vụ bên thực theo quy định pháp luật nhà xã hội thoả thuận khác; (iii) hợp đồng thực chưa đến hai phần ba bên mua, thuê mua nhà không đủ điều kiện mua, thuê mua nhà xã hội bên chấm dứt hợp đồng, chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền nhận khách hàng với tiền lãi suất số tiền khách hàng toán theo lãi suất huy động vốn ngân hàng thương mại theo thoả thuận khác ■ 16 Điều 49, 50 51 Luật Nhà năm 2014 Điều 22 Nghi định số 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết đối tượng điều kiện để hưởng hỗ trợ nhà xã hội điều kiện cụ thể để nhóm đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà xã hội Điều 62 Luật Nhà năm 2014 Điều 19 Nghi định số 100/2015/NĐ-CP quy định quyền nghĩa vụ cụ thể người mua, thuê mua, thuê nhà xã hội 17 Số 07 (455) - T4/2022 35 ... quản lý nhà xã hội) không quy định việc chuyển đổi dự án nhà xã hội sang dự án nhà thương mại, mà quy định việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sang làm nhà xã hội sang làm nhà phục... VỀ DỰ ÁN LUẬT Những khó khăn chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang làm nhà xã hội Mặc dù dự án đầu tư phát triển nhà ở, điều kiện thực dự án nhà thương mại có nhiều khác biệt với dự án nhà xã. .. cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội Có thể thấy, vấn đề chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà xã hội xem giải pháp hoàn hảo để giải dự án bị tồn đọng nhà đầu tư