HỌC VIỆN Tư PHÁP QUYỀN CHO THUÊ LẠI ĐẤT CỦA CHỦ ĐAU tư xây DựNG KÊ't CẤU HẠ TẦNG KHU CƠNG NGHIỆP Nguyễn Thành Ln11 Tóm tắt: Cho thụê lại đất khu công nghiệp ỉà quyền chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Tuy nhiên, để đảm bảọ quan hệ cho thuê lại đất diễn theo trật tự đàm bảo quyền, lợi ích họp pháp cùa chù liên quan nhà nước cần xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện nội dung Những quy định hợp đồng, họp đồng cho thuê lại tài sản Bộ luật Dân chưa đủ đê điêu chinh quan hệ xã hội phát sinh chủ đâu tư két câu hạ tâng cho thụê lại đát khu công nghiệp Bài viêt phân tích quy định cùa pháp luật vệ quyên cho thuê lại đât chủ đâu tư kêt câu hạ tâng khu công nghiệp, nhăm ưu diêm, hạn chê quy định pháp luật lĩnh vực Những ưu diêm, hạn chê đỏ kiêm nghiệm thực tiên thực thi nâng cao hiệu thực pháp luật Trên sở đó, kết nghiên cứu đểxụat số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê lại đất cùa chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiẹp Từ khóa: Thuê lại đất; đất đai; thuê lại; chủ đầu tư kễt cấu hạ tầng khu công nghiệp Nhận bài: 20/2/2022; Hoàn thành biên tập: 15/3/2022; Duyệt đăng: 23/3/2022 Abstract: Subleasing land in industrial zone is the right ofinfrastructure investors ofthe industrial zone However, to ensure that the relation ofsubleasingfollows regulated order and legitimate rights and interests of involved parties are secured, the State should develop legal corridor on this issue Legal regulations on contracts, contracts ofsubleasing properties in the Civil Code are not enough to regulate social relations arising when infrastructure investors sublease land in industrial zone The article analyzes legal regulations on the right ofinfrastructure investors ofindustrial zone to point out advantages, limitations in legal regulations found in legal enforcement and improvement From that, solutions are proposed tofinalize legal regulations and enhance efficiency oflegal enforcement on the right to subleasefor infrastructure investors in the industrial zone Keywords: Sublease land, land, sublease, infrastructure investors in the industrial zone Date of receipt: 20/2/2022; Date ofrevision: 15/3/2022; Date ofApproval: 23/3/2022 Khái quát vê quyên cho thuê lai đât doanh nghiệp đầu tư xây dựng kết cẩu hạ tầng khu công nghiệp Hiện nay, khái niệm khu công nghiệp quy định thức Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế, cụ thể: “Khu công nghiệp khu yực cỏ ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuãt công nghiệp, thành lập theo điêu kiện, trình tự thụ tục quy định ” (khoản Điêu 2)2 Khái niệm đât khu công nghiệp chưa quy định thức văn quy phạm pháp luật Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu thống nhẩt rằng, đật khu công nghiệp hiêu phân diện tích đât dùng đê xây dựng khụ công nghiệp3 Nhà nước cho chủ đầu tư kết cap hạ tầng khu công nghiệp thuê đất4 chủ đầu tư xậy dựng hạng mục hạ tầng cho chủ đầu tư thư cấp khác khu công nghiệp thuê lại đất để thực Việc cho thuê lại tài sản thuê hợp đồng riêng biệt với hợp đồng thuê tài sản ban đâu Trong độ, người thuê hợp đồng thuê tài sản ban đầu chuyển sang vai tro bện cho thuê hợp đồng thuê lại Mặc dù, hình thức hai hợp đồng hai hợp đồng riêng biệt ve nội dung có tính liên quan đên thời hạn thuê tài sản, giao tài sản thuê Tiến sỹ, Giảng viên thinh giảng, Học viện phụ nữ Việt Nam Nguyên Thị Bình (2018), Bàn vê khái niệm khu cơng nghiệp góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục Xã hội, số 86 (147) tháng 5/2018 TS Nguyễn Thị Nga (2010), Hoàn thiện pháp luật sử dụng đất cùa nhà đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tê, khu công nghệ cao khu kinh tê đặc biệt, Đê tài khoa học câp Trường (Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp luật quyền cùa người'sừ dụng đất lĩnh vực đầu tư”, tr 146 Lưu Trân Phưong Thảo (2020), Pháp luật vê cho thuê đât khu công nghiệp, Tạp chí Nghê luật, tháng 12/2020 TS Ngơ Hồng Oanh (chù biên) (2016), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Lao động, tr.490 số 3/2022 - Năm thứ mười bảy NghêLuât Khu công nghiệp sau thành lập, quan nhà nươc có thẩm quyền tiến hành kêu gọi, tỉm kiếm, lựa chọn nhà đầu tư hạ tầng khụ công nghiệp Những nha đầu tư bỏ von để thực giải phóng mặt bằng, xây dựng hạng mục khu công, nghiệp đường, tường bao, nhà máy xử lý chât thải Cũng có thê, chủ đâu tư kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp có thê xây dựng sẵn nhà xưởng Sau đó, chủ đầu tự kết cau hạ tầng khu công nghiệp cho nhà đậu tư khác thuê lại một vài nhà xưởng để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh 2.,Thực trạng pháp luật quyền chọ thuê lại đất cua doanh nghiệp đầu tù' kết cấu hạ tầng trọng khu công nghiệp - chủ thể thuê lại đat khu cơng nghiệp: Hiện pháp luật khơng có quy đinh giơi hận chu thể có quyền thuê Ịại đất khụ công nghiệp Như vậy, chủ đầu tư kết cấu hạ tầng co thê cho chủ thể đủ điều kiện tham gi,a giao dịch thuê lại quyền sử dụng đất thuê lại đất khu công nghiệp Thông thường, chủ thê thuê lại đất khu công nghiệp đe thực hoạt động sản xuât kinh doanh Tuỵ nhiên, số trường hợp, chủ thể thuê lại đât khu công nghiệp không thực hoạt động sản xuât, kinh doanh thực thời gian không hiệu nên cho chủ thê khác thụê lại đất khu công nghiệp thêm lần Vấn đề đặt rạ toàn bọ thỏạ thuận chủ đầu tư kết cấu hạ tầng chủ thể thuê lại đất khu công nghiệp cộ chuyên giao sang hợp đồng cho thuê lại đất,khu công nghĩệp lần thứ hãi không? Chac chận khong thể chuyển giao có yếu tố nhân than (khả tài chính, lĩnh vực hoạt động ) nhà đau tư khác Nếu khơng chuyển giao tạo nên thiệt thịi cho chủ thể th lại đất khu cơng nghiệp lần thứ hai Ngoài ra, nễu xảy tranh chấp hai họp đồng tạo nên phức tạp khơng có hướng để giải cách hợp pháp, hợp tình Vì the, quan nhà nước có thẩm quyền cần xác định rõ vể chủ thê quan hệ th lại đất khu cơng,nghiệp Ngồi ra, có trương hợp chủ thể th lại đất khụ cơng nghiệp không thực hoạt động sản xuất, kinh doanh gây lãng phí tài nguyên Đây ngun nhan làm chó nhiều khu cơng nghiệp bĩ bo hoang Nhựnghiện nay, quy định pháp luật vê đât đai chưa xác định rõ trách nhiệm chủ thể thuê lại đất khu công nghiệp trường hợp - hình thức ,cho thuê lại đất khụ công nghiệp:, Khoản Điều 174 khoản,3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nhà đầu tư Ịdiu công nghiệp đựợc nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyên chuyên nhượng quyên sử, dụng đặt, tài san thuộc sơ hữu gắn lien VOT đất thời hạn sử, dụng đất Ben cạnh đó, Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tang khu công nghiệp thuê đất từ nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại đất vớị hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; đổi với phan diện tích thuê từ nhà nước dừơi hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời,gian th chủ đầu tư có quyền cho th lại đât với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê hoăc trả tiền thuê đất hàng năm Tụy vặy^ chủ đau tư nhà nước cho thuê đât trả tiên thuê đât lân cho thời,gian thuê miền tiền thuê đất cộ quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đật đai trường họp nha nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng nắm6 Tức là, cho thuê lại đât theo hình thức trả tiên hàng năm Như vậy, nhà đầu tư thứ cấp thụê lại đất từ chủ đầu tư, theo hình thức thuê,đất trả tiền hàng năm chủ đầu tư bị,hạn chế nhiều quyền người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trặ tiên lần cho thịi gian th Ví dụ: chủ thệ khơng chuyển nhượng, góp von hay chap quyen sử dụng đất thuê lại Nhà đậu tứ thứ cấp thực quyền tài sản mà đầu tư xây dựng đất mà Đây cản,trở không,nhỏ dối với họ, huy động vốn từ tổ chức tín dụng7 Ngồi ra, Luật Đât đai năm 2013 quy định trường hợp chủ đậu tư nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nam để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cộng nghiệp mà cho thụê lại đât có kêt câu hạ tâng theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho ca thời gian thuê trước ngày Q1/7/2014 doanh nghiệp th lại đất có quyền và,nghĩa yụ nhà nước cho thuê đât trả tiên lân cho thời gian thuê sau chủ đâu tư nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước8 Tức l,à, người thứ cấp thuê lại đất có quyền chuyển Điểm c khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điệu 49 Luật Đất,đai năm 2013 Khoản Điều 210 LÚật Đất đai năm 2013 © HỌC VIỆN Tư PHÁP nhượng, góp vốn hay chấpquỵền sử dụng đất thuê lại sau chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khụ cơng nghiệp chuyển,sang hình thức thuê đất trả tiền lần Thực tế trường hợp chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cụng thựqhiện phương án vô hình chung đẩy nhà đầu tư thuê lại đất khu cơng nghiệp vào khó - hình thức hợp đọng th lại đất khu cơng nghiệp: Hình thức hợp đồng thuê lại đất khu công nghiệp tuân thủ theo quy định chung pháp luât ve hình thức cùa hợp đồng liên quan đen bất động sản Theo quy đinh Luật Đất đai năm 2013: “Hợp đông chuyên nhirợng, tặng chot thê châp, góp vốn băng sử dụng đạt, sử dụng đât tài sàn gan liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp hợp đông cho thuê, cho thuê lại qụyên sử dụng đát, quyên sử dung đất tài sản gắn liền với đai, hợp đông chuyến đôi sử dụng đất nông nghiệp; hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât, quyền sử dung đất vậ tài sàn gan liền với đất, tài sản gan liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tô chức hoạt động kinh doanh bát động sàn công chứng chứng thực theo yêu câu cùa bên ”9 Như vậy, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất công chứng chứng thực theo yêu cầu bên -Vấn đề xử ly tài sản chấp gắn liền với đất khu công nghiệp ' Pháp luạt cho phép chủ thể thuê lại thệ chấp tài sản gắn lien vói đất khu công nghiệp để vay vôn Tuy nhiên, pháp luật hành chưa có qụy định cụ xư lý tài sản chấp gắn liền với đất khu công nghiệp Luật Đất đai năm 2013 nêu nguyên tăc chung là: Trường hợp doanh nghiệp nhà nước cho,thuê đất hàng năm bán tài sàn gắn liền với đất “người, mua tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất thep mục đích xác định1011 Tuy vậy, tính chât đặc thù củạ việc thuê đât khu công nghiệp nằm ,ở chồ nhà đầu tư thuê lại đất từ chu đạu tư kết cấu hạ tầng thuê trực tiệp từ nhà nước nên quy định nêu Luật Đât đai năm 2013 không áp dụng Chính điêu gây khó khăn cho cho nhà đầụ tư thuê lại đất khu cộng nghiệp huy động vốn (thường từ tổ chức tín dụng) Khọản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 10 Điệm c khoản l,Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 11 Điều 65 Luật Đất đai năm 20i3 © - Vấn đề giải quyền lợi chủ thể thuê lại đất chu đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp giải thể, phá sản Lụật Đât đai năm 2013 nêu rõ nhà nước thu hồi đất ưong trường hợp người sử dụng đất thuê Nhà nươc frả tiên thuê đất hàng nam bị, giải thể, phá sản'1 Theo quy định đó, giả sử chủ đầu tư bị giải, thể hay phá sẩn theo quy định pháp luạt đất đại hành mà chủ đầu tư thuê với,hình thức trả tiên hàng năm bị thu hôi Theo Điêu 65 Điều 177 củặ Luật Đất đai năm 2013, frong trường họp chủ đâu tư nhà nước cho thuê đât theo hình thức ưả tiền lần mậ bị giải thể hạy phá sản nhà nước khơng thu hồi đat quyền sử dụng đất chủ đau tự đựợc xư lý theo quy định pháp lụật vê giải thê hay phá sản Trong đó, chủ đâu tư thuê lại đât khu công nghiệp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, qụyền sở hưu nhà tài sản khác găn liên với đât cho phân diện tích thuê cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền lần hay hàng năm từ chủ đâu tư kêt câu hạ tâng khu công nghiệp (điểm e khoản Điềụ 99 Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, chủ đầu tư kẹt cấu hạ tầng khu công nghiệp bị phá sản, giải thê quyên lợi chủ đâu tư thuê lại đât khu công nghiệp giải nào? Rõ ràng vơi quy định cua Lụật Đất đai năm 2013 không đủ để điều chỉnh quan hệ Giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật th lại đất khu cơng nghiệp nâng cao hiệu thực thi Thứ nhát, để tránh tình trạng nhà đầu tư thứ cấp cho thuê lại đất khu công nghiệp thành nhiều lặn tạo nên phức tạp frong quặn lý, sử dụng đât khu cơng nghiệp, nhà nước cân hồn thiện quy định phap luật vấn đề Theo đó, chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thuê đât nhà nước, bỏ ỵôn đâu, tư ,các hạng mục hạ tầng Sau đó, ,chủ đầu tư kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất để thực hqạt động sản xuất, kinh doanh Trường họp chủ đầu tư thứ cấp khơng có nhu cầu sử dụng phần đất th phải chấm dứt họp đồng với chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Nhà đầu tư khác muốn thuê phần đất đọ phải ký họp đồng trực tiếp với chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (Xem tiếp trang 23) ... Theo đó, chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp thuê đât nhà nước, bỏ ỵôn đâu, tư ,các hạng mục hạ tầng Sau đó, ,chủ đầu tư kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất để thực hqạt... chấpquỵền sử dụng đất thuê lại sau chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khụ công nghiệp chuyển,sang hình thức thuê đất trả tiền lần Thực tế trường hợp chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cụng thựqhiện... trọng khu công nghiệp - chủ thể thuê lại đat khu công nghiệp: Hiện pháp luật khơng có quy đinh giơi hận chu thể có quyền thuê Ịại đất khụ công nghiệp Như vậy, chủ đầu tư kết cấu hạ tầng co thê cho