Đề Án 11193555 Dương Ngọc Nam

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang	32
Dung lượng	130,36 KB

Nội dung

Đề án xây dựng quy trình quản lý dự án bất động sản

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  ĐỀ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG QUY TRÌNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Hải Yến Người thực : Dương Ngọc Nam Mã sinh viên : 11193555 Hà Nội, Năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đối tượng nghiên cứu ‘’ Quy trình quản trị rủi ro dự án bất động sản ‘’ Phạm vi nghiên cứu ‘’ Tại Việt Nam ‘’ Lý chọn đề tài : Các dự án phát triển bất động sản cho thấy một trình phát triển năng động với ảnh hưởng những đặc điểm đặc thù như vị trí địa lý cụ thể chu kỳ phát triển kinh tế Do đó, những nhà đầu tư phải đôi phó với một nhiệm vụ quản trị rủi để đưa quyết định đầu tư đúng đắn Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chính nghiên cứu giới thiệu cách tiếp cận nhà đầu tư, đặc biệt nhà phát triển bất động sản , việc xác định đánh giá rủi ro cũng như cơ hội đầu tư mới nổi vào dự án bất động sản Qua đó, nghiên cứu đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản trị rủi ro dự án đầu tư bất động sản như sau: xây dựng quy trình quản trị rủi ro tạo thành một quy trình tởng thể theo bước cụ thể nhằm mục đích tăng xác suất tác động kiện tích cực giảm xác suất, tác động kiện tiêu cực một dự án đầu tư bất động sản Phương pháp nghiên cứu Phương pháp định tính định lượng Kết cấu đề án I Đưa lý thuyết dự án bất động sản rủi ro Lý thuyết rủi ro dự án Lý thuyết quản trị rủi ro 3Lý thuyết dự án bất động sản Tổng quan phát triển dự án bất động sản II Xây dựng quy trình quản trị rủi ro Bước Nhận dạng rủi ro Bước Đánh giá rủi ro Bước Ứng phó rủi ro Bước Giám sát kiểm soát rủi ro III Phân tích rủi ro dự án đầu tư bất động sản Nhận diện nhóm rủi ro Nhận diện nhóm rủi ro chính Phân tích mức độ ảnh hưởng nhóm rủi ro Phần Xây dựng quy trình quản trị rủi ro phát triển dự án bất động sản Phần Kết luận Ngồi quy trình định lượng rủi ro cịn số hạn chế định ngồi có thể dử dụng quy trình cơng cụ quản trị rủi ro phức tạp để nắm bắt rủi ro tiềm ẩn dự án đầu tư bất động sản Thông thường chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận lợi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu Điều có thể liên quan đến bất kỳ yếu tô rủi ro đã được xác định trước đó quyết định đầu tư vào phát triển bất động sản Thực tế luôn tồn đánh đổi giữa mức độ nghiêm ngặt rõ ràng rủi ro lợi nhuận thu được Do phát triển bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất chúng phân tích rủi ro sẽ làm tăng mức độ chính xác giúp nhà quyết định tồn bộ q trình Nghiên cứu đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản trị rủi ro dự án đầu tư bất động sản như sau: Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá đo lường rủi ro kinh tế - kỹ thuật Tăng cường công tác giám sát kiểm soát rủi ro Đưa giải pháp thực yếu tố chủ quan khách quan Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Nguyễn Thị Hải Yến giảng viên hướng dẫn tơi hồn thành đề án ! PHẦN I CƠ SỞ LÝ THUYẾT Khái niệm rủi ro: Theo quan điểm truyền thống: Rủi ro kiện bất lợi, bất ngờ xảy gây tổn thất cho người Theo quan điểm hiện đại: Rủi ro được hiểu khả năng có sai lệch giữa một bên những xảy trên thực tế với một bên những được dự kiến từ trước (mà bình thường đáng lẽ đã phải diễn ra) Thuật ngữ “rủi ro” xuất đầu tiên ở I-ta-li-a vào thế kỷ thứ XIV để chỉ những trở ngại hiểm họa biển Đến thế kỷ XX, rủi ro trở thành vấn đề xã hội đương đại nhiều ngành, lĩnh vực quan tâm nghiên cứu Trên thực tế, rủi ro chủ yếu nghiên cứu khu vực tư, ở số lĩnh vực, như: kinh tế, bảo hiểm, ngân hàng, du lịch… có hai cách hiểu sau: Quan điểm truyền thống cho rằng, rủi ro khái niệm để chỉ những thiệt hại, tổn thất bất ngờ xảy dự kiến Khái niệm rủi ro đề cập từ điển thống Từ điển tiếng Việt đưa quan niệm rủi ro “điều không lành, không tốt, bất ngờ xảy đến”2 Theo quan điểm mở rộng, rủi ro xác suất tác động đến mục tiêu không chỉ gắn liền với tởn thất, thiệt hại mà cịn mở khả mang đến những thành công Có thể hiểu: rủi ro “tình thế giới khách quan đó tồn khả xảy sai lệch bất lợi so với kết dự tính hay mong chờ”3, “sự bất trắc có thể đo lường được, nó có thể tạo những tổn thất, thiệt hại làm những hội sinh lời cũng có thể đưa đến những lợi ích hội kinh doanh” Như vậy, theo quan điểm mở rộng, rủi ro bất trắc có thể đo lường Rủi ro có tính hai mặt: vừa tích cực, vừa tiêu cực Rủi ro có thể gây những tổn thất, mát, nguy hiểm,… chính rủi ro có thể mang đến cho người những hội mang lại kết tốt đẹp tương lai • Các khái niệm có liên quan: Nguy cơ rủi ro: một tình có thể tạo nên ở bất kỳ lúc nào, có thể gây nên những tổn thất (hay có thể những lợi ích) mà cá nhân hay tổ chức không thể tiên đốn được Tởn thất: những thiệt hại, mát tài sản, cơ hội có thể được hưởng, tinh thần, thể chất rủi ro gây • Đặc trưng rủi ro: Tần suất rủi ro: số lần xuất hiện rủi ro một khoảng thời gian hay tổng số lần quan sát kiện Biên độ rủi ro: Thể hiện tính chất nguy hiểm, mức độ tiệt hại tác động tới chủ thể Quản trị rủi ro q trình bao gờm hoạt động nhận dạng, phân tích, đo lường, đánh giá rủi ro, để từ đó tìm biện pháp kiểm sốt, khắc phục hậu rủi ro đối với hoạt động kinh doanh nhằm sử dụng tối ưu nguồn lực kinh doanh Cho đến chưa có khái niệm thống quản trị rủi ro Theo quan điểm mới, có thể tiếp cận khái niệm quản trị rủi ro theo hai góc độ: “quản trị” “rủi ro” Trong đó, quản trị trình hoạch định mục tiêu, chiến lược, kế hoạch mà đối tượng quản lý cần đạt giai đoạn định, tổ chức thực chiến lược, mục tiêu đó, quản trị người kiểm tra hoạt động tở chức cách có hệ thống nhằm hồn thành mục tiêu đề Còn rủi ro những bất trắc có thể đo lường Quản trị rủi ro tập hợp hoạt động hoạch định chiến lược kế hoạch quản lý rủi ro, tổ chức thực kiểm tra, kiểm sốt tồn hoạt động tổ chức liên quan đến quản lý rủi ro cho đạt mục tiêu đề cách hiệu Ủng hộ quan điểm này, Tony Merna (Tiến sỹ triết học người Anh) Faisal F Al-Thani (Tiến sỹ -thành viên Hội đồng quản trị Hội đồng Rủi ro quốc tế Marsh) cho rằng, Quản trị rủi ro quy trình cho phép xác định, đánh giá, hoạch định quản lý loại rủi ro Do đó, quản trị rủi ro hướng đến mục tiêu chính: phải xác định loại rủi ro, thực phân tích cách khách quan loại rủi ro đặc thù, ứng phó với những loại rủi ro đó cách phù hợp, hiệu quả5 Cũng theo quan điểm quản trị rủi ro toàn diện, nghiên cứu công cụ kỹ thuật quản trị rủi ro doanh nghiệp, Robert J Chapman (Tiến sỹ, chuyên gia Quản lý rủi ro người Anh) cho rằng, quản trị rủi ro doanh nghiệp (ERM) quy trình tích hợp tồn diện nhằm quản trị loại rủi ro toàn doanh nghiệp nhằm tối đa hóa giá trị doanh nghiệp đó Kết hợp với quan điểm mới rủi ro, nhóm tác giả đã bở sung hồn chỉnh khái niệm: “Quản trị rủi ro trình tiếp cận rủi ro cách khoa học, toàn diện, liên tục có hệ thống nhằm nhận dạng, kiểm sốt, phịng ngừa giảm thiểu những tổn thất, mát, những ảnh hưởng bất lợi rủi ro, đờng thời tìm cách biến rủi ro thành những hội thành công” Đối với tổ chức, quản trị rủi ro nhiệm vụ quan trọng nhằm bảo đảm cho việc thực mục tiêu đã đề Thông thường, ở bất kể lĩnh vực nào, tổ chức cần có tầm nhìn rõ ràng mức độ rủi ro đối với tở chức cố gắng thiết lập phạm vi chống chịu để có thể xử lý rủi ro tốt thực biện pháp phù hợp cần thiết Đây coi những tiêu chuẩn chiến lược tổ chức Quản trị rủi ro hiệu loại bỏ rủi ro mà lựa chọn cách thức tiếp nhận rủi ro, thích ứng với rủi ro, giảm thiểu tác động rủi ro cố gắng loại bỏ hoàn tồn hậu rủi ro Về quy trình quản trị rủi ro thông thường gồm có nội dung: nhận lý thuyết quản trị rủi ro xây dựng tổng hợp dựa đặc trưng loại hình tở chức cụ thể cũng theo góc độ tiếp cận tác giả Các lý thuyết đã tạo tảng cho việc hình thành khoa học quản trị rủi ro góp phần tích cực vào trình quản trị rủi ro tở chức thực tiễn Vai trị quản trị rủi ro Giúp trình phát triển dự án ổn định Giúp tổ chức dự án thực mục tiêu chiến lược Giúp nhà quản trị đưa quyết định đúng đắn Giúp tăng vị thế , uy tín doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản nhà quản Giúp tăng độ án toàn tổ chức hoạt động tổ chức Giúp doanh nghiệp thực thành cơng q trình phát triển dự án bất động sản Khái niệm phân loại dự án đầu tư bất động sản Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản những hoạt động làm hao phí nguồn lực ( nguồn vốn , sức lao động , thời gian ) lĩnh vực xây dựng cơng trình bất động sản nhằm đến kỳ vọng lợi ích tương lai Các lợi ích rủi ro đầu tư bất động sản Lợi ích Từ cơng trình bất động sản + Cơng dụng cơng trình đưa vào khai thác + Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể khai thác bán ) + Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào ham muốn mặt sở hữu chủ đầu tư Tài chính bao gồm + Mỗi đầu tư bất động sản kỳ vọng mức lợi nhuận đặc trưng đầu tư bất động sản ( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với ngành khác ) + Sự gia tăng cề đầu tư : Mang lại lợi ích nhiều so với lợi nhuận bình quân , phụ thuộc vào tài nhà quản lý đầu tư bất động sản + Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mặt tài chính nếu nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm + Mang lại thu nhập từ cơng trình bất động sản + Giá trị bất động sản bảo toàn có tăng xu hướng bất động sản tăng giá + Kiểm soát đầu tư kinh doanh bất động sản tương đối rõ ràng + Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư điều kiện lạm pháp ( sau lạm pháp giá trị bất động sản lại tăng lên ) Đây lĩnh vực đầu tư an toàn Đây lĩnh vực để phân tán đa dạng hoá đầu tư Khái niệm dự án đầu tư bất động sản tập hợp hoạt động đầu tư có liên quan gắn kết với kế hoạch hoá nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình bất động sản Những yêu cầu dự án đầu tư Dự án phải đảm bảo tính khoa học + Dự án xây dựng phải dựa , luận mặt khoa học cũng thực tiễn + Nội dung công việc dự án phải thiết kế đầy đủ , logic chặt chẽ Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý +Là dự án phải có đầy đủ pháp lý để xây dựng , để triển khai thực + Các sản phẩm dự án tạo cũng phải phù hợp với quy định nhà nước yêu cầu thị trường Dự án đầu tư phải đảm bảo đảm tính thống Tính thống thể ở logic khâu công việc quan hệ , tác động giữa cơng trình hình thành sẽ khác tuỳ vào loại dự án phân loại Những dự án đơn mục tiêu 10 • Dự án nhà ở • Dự án khu thương mại • Dự án khu đô thị • Dự án hạ tầng khu cơng nghiệp • Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Những dự án đa mục tiêu • Dự án phát triển hạ tầng khu liên hợp, hỗn hợp • Dự án hỗn hợp (tịa nhà liên hợp, khu liên hợp) • Dự án khu kinh tế Tổng quan về phát triển dự án bất động sản Phân biệt “Nhà phát triển bất động sản” “Nhà đầu tư bất động sản” ”Nhà phát triển bất động sản” trước một quyết định đầu tư họ phải xét trên nhiều góc độ, khía cạnh, kinh tế vi mô, vĩ mô Yếu tố dân số, dân sinh, việc làm, quy hoạch, hạ tầng, giao thông, môi trường Trong đó “Nhà đầu tư bất động sản” thường nhu cầu thị trường hoặc một phân khúc thị trường, mục tiêu chính Nhà đầu tư bất động sản đầu tư kinh doanh bất động sản để có lợi nhuận chính Nên thực tế có khái niệm “Nhà đầu tư cá nhân”, Người góp vốn đầu tư Phân biệt “Phát triển dự án bất động sản” “Đầu tư dự án bất động sản: Tương tự “Phát triển dự án bất động sản Đầu tư dự án bất động sản” hai khái niệm tương đồng nhiên theo như phân tích ở trên nó khác quy mô, thường có quy mô lớn, thể hiện đầy đủ tính chuyên nghiệp hóa lĩnh vực đầu tư xây dựng dự án bất động sản * Nghĩa phát triển dự án bất động sản trình thực hiện hầu hết bước công việc bao gồm giai đoạn phát triển dự án bất động sản Và chịu tác động hầu hết yếu tố Cịn “Đầu tư dự án bất động sản” có thể hiểu 18 đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay dự án khác được hình thành sau đó Việc có nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết kinh doanh giá bất động sản giảm, thậm chí ế hàng 15 Rủi ro năng lực tài chính chủ đầu tư Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi đối với doanh nghiệp nhà đầu tư thứ cấp Chỉ cần chủ quan lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phịng rủi ro Khi ng̀n cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng không đủ mạnh không nên vội đầu tư bất động sản 16 Rủi ro ý tưởng sản phẩm hay Phân khúc không phù hợp Các chủ đầu tư Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hoặc lực lượng phát triển bất động sản thiếu chuyên nghiệp Điều dẫn đến doanh nghiệp không có được Nghiên cứu khả thi chất lượng cho dự án Khi bất động sản được hình thành thị trường không chấp nhận, tạo một loại bất động sản không phù hợp hoặc ít nhu cầu Thì khó có thể khắc phục được 17 Rủi ro năng lực quản lý dự án Trường hợp phổ biến thị trường Việt Nam chủ đầu tư thường tự thực hiện tất công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp Họ chi phối phần lớn quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính Điều tạo nhiều rủi ro chất lượng, tiến độ phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực 18 Rủi ro kiến trúc phong thủy Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt cân bằng giữa khí, gió nước dự án yếu tố cá biệt được quan tâm quốc gia phương Đông Nhiều Nhà phát triển bất động sản thiếu nghiên cứu môn khoa học dẫn đến vị thế giá trị bất động sản 19 Rủi ro năng lực quản lý khai thác, vận hành hậu mãi Đa phần chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm quản lý vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản hiệu kinh doanh cũng không cao Những vụ tranh chấp, kiện tụng cách vận hành chung cư, nhà cao tầng NĐT thứ cấp khách hàng xuất phát từ nguyên nhân 19 Đây chính chế độ hậu mãi bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro uy tín thương hiệu lớn 20 Rủi ro quản trị thông tin truyền thông, mạng xã hội: Sở hữu lượng người dùng khổng lồ cùng tính năng tương tác, chia sẻ, mạng xã hội đã trở thành kênh truyền thông đầy sức mạnh đối với bất kỳ doanh nghiệp Nhà nhà ồ ạt tạo Fanpage, Instagram hay xây kênh TikTok Tuy nhiên, thực tế, việc đưa doanh nghiệp lên tảng mạng xã hội không phải một nước dễ dàng, Một bước sai lầm, một cố không đáng có, cũng có thể làm Thành đồng Doanh nghiệp sụp đổ phút chốc Trong thực tế, phân tích rủi ro dự án đầu tư, phương pháp định lượng định tính được áp dụng Cách tiếp cận định tính bắt đầu với việc xác định rủi ro dự án ở giai đoạn chuẩn bị kế hoạch dựa trên cần thiết nghiên cứu sơ bộ để thu thập thông tin trước phân tích rủi ro thực tế Mục tiêu chính phương pháp xác định loại rủi ro dự án Phương pháp phân tích bao gồm điều tra nguyên nhân có thể xảy rủi ro tiêu chí khác góp phần vào xảy rủi ro Bước Đánh giá rủi ro Sau nhận diện rủi ro, việc đánh giá rủi ro sẽ được thực hiện nhằm hiểu được chát rủi ro, định lượng xác suất tác động có thể xảy Phần đầu tiên việc đánh giá rủi ro bao gồm kỹ thuật định tính nhằm xác định nguyên nhân khả năng xảy ; rủi ro có thể xuât hiện ở giai đoạn nào; ảnh hưởng tới bộ phận cụ thể toàn bộ dự án cũng như môi tương quan với rủi ro khác Phần thứ hai đánh giá rủi ro được thực hiện bằng cách sử dụng phương pháp định lượng để cung câp giá trị số học cho yếu tô' khác rủi ro Mô hình chiết khấu dịng tiền thường được xây dựng dựa trên tảng khái niệm giá trị theo thời gian tiền quan hệ giữa lợi nhuận rủi dự án đầu tư Ngoài ra, để phân tích được độ an toàn hiệu tính toán trước chuyển coi nguyên nhân khách quan đủ sức xảy tiến trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành nghiên cứu độ nhạy dự án Mô hình tách biệt biến đầu vào biến đổi giá trị để xác định ảnh hưởng 20 tồn đầu tổng thể Mặc dù kỹ thuật mô tỉ giả định đằng sau biến đầu vào phân tích rủi ro vốn có, nhưng cách tiếp cận cẫn mang tính giả định cao mà không nắm bắt C ược không chắc chắn dòng tiền một cách rõ ràng , Ngoài ra, phân tích độ nhạy đánh giá rủi ro một cách riêng lẻ nó không có môi lên hệ tương quan giữa rủi ro Hơn nữa, tất giả định được đưa trước bắt đầu xây cựng thực tế Cuối cùng, ước tính chi phí vốn xác cịnh tỷ lệ chiết khâu đòi hỏi giá trị tài sản bao đối tượng định giá Ngoài ra, thẩm định liên có thể sử dụng công cụ phức tạp hơn như Mô ,công cụ cũng có thể được kết hợp phương pháp dòng tiền Ưu điểm mô cung cấp toàn bộ phân phôi xác suất kịch đầu tư, tạo linh hoạt cao hơn việc quyết định đầu tư Thông thường, phương pháp đo lường trên dự án đầu tư được sử dụng phân tích k iệu dự án cho phép đưa quyết định cung đắn lựa chọn phương án kinh doanh tôt Đồng thời, tiêu chí phản ánh trình đưa quyết định đầu tư có rủi ro không chắc chắn Ngoài ra, chất phương pháp tiếp cận định lượng bao gồm một phép đo bằng số tác động những thay đổi yếu tố dự in.Do đó,việc phân tích rủi ro dự án,khi sử dụng phương pháp này, dựa trên ứng dụng thống kê toán học, lý thuyết xác suất công cụ toán học khác Đánh giá định lượng được đặc trưng bởi việc áp dụng phát hiện không thiên vị, cần sử dụng thích hợp công cụ phân tích toán học dựa trên mẫu thống kê chuỗi dựa trên thời gian Phân tích rủi ro dự án thường dựa trên việc áp dụng phương pháp thống kê tốn học, gờm khái niệm như phương sai, kỳ vọng thông kê hệ số biến thiên Phân tích thống kê cho phép đánh giá rủi ro không chỉ một dự án mà cịn tở chức Ưu điểm không thể phủ nhận phương pháp thống kê để phân tích rủi ro dự án dễ dàng tính toán toán học, nhược điểm cần một số lượng lớn quan sát , Trên thực tế, phân tích rủi ro dự án đầu tư, công cụ sau đây cũng được sử dụng: phương pháp đánh giá chuyên gia, phân tích SWOT, phương pháp loại suy, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp giá trị tới hạn công cụ khác Bước ứng rủi ro ứng phó với rủi ro bao gồm bước thứ ba kế hoạch quản trị rủi ro bao 21 gồm hành động khác để đối mặt với rủi ro đã được xác định đánh giá Những hành động bao gờm phịng tránh, giảm thiểu, chủn giao chấp nhận rủi ro , Phòng tránh rủi ro đề xuất một chiến lược để tránh rủi ro đã được lên kế hoạch xác suất một cố bất lợi dao động ở mức cao hoặc một điều chắc chắn Giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc giảm thiểu xác suất hoặc tác động rủi ro Chuyển giao rủi ro bao gồm một hành động được đề xuất đối với mức độ rủi ro cao thông qua bảo hiểm, hợp đồng hoặc bảo hành Chấp nhận rủi ro đề cập đến mức độ rủi ro mà nhà phát triển có thể chấp nhận được, thường những rủi ro có tác động thấp độc lập với xác suất xảy Bước Giám sát và kiểm soát rủi ro Bước cuối cùng kế hoạch quản trị rủi ro bao gồm việc thực hiện ứng phó rủi ro trên thực tế Các quy trình giám sát kiểm sốt bao gờm cập nhật quy trình xác định sai lệch tiềm ẩn thực tế so với kế hoạch quản trị rủi ro ghi lại thước đo rủi ro liên quan đến việc thực hiện kế hoạch dự phịng Giám sát kiểm sốt rủi ro một q trình liên tục đối với vịng đời dự án rủi ro có thể thay đởi dự án đáo hạn, rủi ro mới phát hiện hoặc rủi ro dự đoán có thể biến trình thực hiện dự án Hơn nữa, chi phí kế hoạch quản trị rủi ro phải được tính đến cẩn thận trước thực hiện Quy trình kiểm sốt giám sát rủi ro tốt cung cấp thông tin đến tất bên liên quan dự án nhằm hỗ trợ việc đưa quyết định hiệu trước rủi ro xảy cũng như đánh giá định kỳ khả năng chấp nhận mức độ rủi ro đôi với dự án 22 PHẦN III GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Thông thường chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận lợi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu Điều có thể liên quan đến bất kỳ yếu tố rủi ro đã được xác định trước đó quyết định đầu tư vào phát triển bất động sản Thực tế luôn tồn đánh đổi giữa mức độ nghiêm ngặt rõ ràng rủi ro lợi nhuận thu được Do phát triển bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất chúng phân tích rủi ro sẽ làm tăng mức độ phức tạp khiến nhà quyết định khó hiếu tồn bộ q trình Ngồi ra, công ty phát triển bất động sản hoạt động một thị trường có những bên tham gia khác nhau, đó, việc xác định rủi ro cũng như chiến lược đầu tư cũng phụ thuộc vào những yếu tố khác Mục tiêu chính nghiên cứu giới thiệu cách tiếp cận nhà đầu tư, đặc biệt nhà phát triển bất động sản, việc xác định đánh giá rủi ro cũng như cơ hội đầu tư mới nổi vào dự án bất động sản Qua đó, nghiên cứu đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản trị rủi ro dự án đầu tư bất động sản như sau: Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá đo lường rủi ro kinh tế - kỹ thuật: Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, hệ thống định mức, đơn giá xây dựng theo định mức thị trường Suất vốn đầu tư phục vụ cho việc quyết định đầu tu dự án được xác định ở mức bình quân tiên tiến, nhằm đảm bảo đầy đủ chi phí cho dự án, có tác dụng khống chê chi phí khắc phục tình trạng phải thường xuyên điều chỉnh, thay đổi tổng mức đầu tư Các mô hình định lượng rủi ro cụ thể, phân tích độ nhạy, mô Monte Carlo, có thể củng cố cần thiết việc sử dụng công cụ phức tạp để nắm bắt cơ hội cũng như rủi ro tiềm ẩn trình phát triển dự án Ngày nay, cùng với phát triển công nghệ thông tin thời đại cách mạng công nghiệp 4.0 đã tích hợp công nghệ; mô hình định lượng tài chính trên thê giới đã 23 góp phần cung cấp minh bạch nhiều thông tin rõ ràng, chính xác cho công cụ quản trị rủi ro Ngoài ra, kết hợp giữa phương pháp tiếp cận định tính định lượng đốì với xác định kiểm soát rủi ro dự án đầu tư có thể tạo kết mạnh mẽ hơn Tăng cường công tác giám sát kiểm soát rủi ro: Cần tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra, kiểm soát giám sát rủi ro Trước hết, phải có biện pháp giám sát kiểm soát rủi ro nội bộ kết hợp với biện pháp kiểm tra, tra từ bên Tiếp đến, cần hình thành, trì nâng cao tính hiệu lực hệ thống kiểm soát rủi ro bằng chính quy trình đầu tư, quy trình quản lý vốn, quản lý đầu tư cần thực hiện thường xuyên công tác tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá đầu tư nhằm phát hiện, uốn nắn những sai phạm trình quản lý thực hiện đầu tư dự án để đảm bảo công tác đầu tư mang lại hiệu cao Do vậy, công tác giám sát kiểm soát rủi ro đầu tư dự án phải được thực hiện ở tất giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, dự án hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, tiến hành tra, kiểm tra ở tất lĩnh vực đầu tư xây dựng Xây dựng giải pháp thừ quy trình quản trị rủi ro phát triển dự án bất động sản phòng ngừa Các giải pháp yếu tố chủ quan + Đội ngũ nhân phát triển bất động sản Yếu tố người vô cùng quan trọng quyết định thành bại trình Phát triển bất động sản Đứng đầu nhóm Nhà Phát triển bất động sản Ngu ̛ời điều phối hoạt động nhóm để hiện thực hóa mục tiêu đề ra, thuyền trưởng, nhà đạo diễn phim điều hành nhiều nhóm lĩnh vực khác như nhóm: Kiến trúc sư, Kỹ sư, Luật sư, Phân tích tài chính, Nguồn vốn, Kế toán, Thẩm định giá bất động sản, Chuyên gia môi trường, Chuyên gia Truyền thông, Marketing, quan hệ công chúng, chuyên gia khác như phong thủy, tâm linh + Lựa chọn loại hình bất động sản đầu tư phù hợp Loại hình bất động sản khác có yêu cầu Phát triển bất động sản khác Thông thường tính chất phức tạp nó nên Nhà phát triển bất động sản chọn cho một loại hình riêng Do vậy nếu chọn sai loại hình phát triển có thể làm lợi thế Đất đai, Sản phẩm làm không tiêu thụ được, 24 dẫn đến thất bại dự án + Phân loại loại hình bất động sản: Đất đai, công trình gắn liền với đất, sản phẩm đặc thù ( Máy bay, tàu thủy ) theo quan niệm nước khác Thương Mại, dịch vụ; Văn phòng, bất động sản Công nghiệp; bất động sản chuyên biệt, như Bảo tàng, Nhà hát, Triển lãm, nhà dưỡng lão, nghỉ dưỡng ít phổ biến nhưng mang đầy đủ đặc điểm một bất động sản bất động sản toàn quyền sử dụng sở hữu: bất động sản thuê theo hợp đờng Ngồi quy trình định lượng rủi ro cịn số hạn chế định ngồi có thể dử dụng quy trình cơng cụ quản trị rủi ro phức tạp để nắm bắt rủi ro tiềm ẩn dự án đầu tư bất động sản Thông thường chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận lợi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu Điều có thể liên quan đến bất kỳ yếu tô rủi ro đã được xác định trước đó quyết định đầu tư vào phát triển bất động sản Thực tế luôn tồn đánh đổi giữa mức độ nghiêm ngặt rõ ràng rủi ro lợi nhuận thu được Do phát triển bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất chúng phân tích rủi ro sẽ làm tăng mức độ chính xác giúp nhà quyết định toàn bộ trình + Vị trí, địa điểm Đất đai, bất động sản (Trọng tâm) *Vị trí đất đai bất động sản ở đây bao gồm khía cạnh tuyệt đối tương đối, Ví dụ TĐ1= như tọa độ, cao độ, kích thước dài rộng TĐ2= Khoảng cách so với trung tâm vị trí khác có giá trị hồn tồn khác Thường những bất động sản nằm ở vị trí khu vực trung tâm sẽ có vị thế, giá trị cao hơn Hơn nữa Nhà Phát triển bất động sản thường căn vào vị trí bất động sản để chọn loại hình bất động sản phù hợp *Đây phải nói khâu vô cùng quan trọng đầu tư dự án bất động sản, nếu lựa chọn sai điểm điểm khó có thể khắc phục được, Bởi thứ có thể thay đởi, vị trí không (Vị trí phát triển bất động sản với sản xuất Oto, ) * Cho nên nó được xếp hàng đầu tầm quan trọng được phân tích cẩn thận ở giai đoạn “Báo cáo nghiên cứu” + Kiểm tra tính pháp lý, quy hoạch Đất đai, bất động sản *Tính pháp lý được ví như giấy khai sinh bất động sản, Nó hồ sơ, giấy tờ, giấy chứng nhận để xác định phạm vi quyền sở hữu “hiện tại” bất động sản 25 cơ quan có thẩm quyền cấp Sự đầy đủ Hồ sơ pháp lý sẽ ảnh hưởng đến giá trị nó ảnh hưởng đến trình phát triển bất động sản, có thể dẫn đến, tranh chấp, khiếu kiện, thời gian, chi phí, trắng Yếu tố quy hoạch đồ, vẽ tương lai, Hồ sơ pháp lý “tương lai” Đất đai, bất động sản nó làm biến đổi, nâng tầm vị thế giá trị bất động sản Nên Nhà phát triển bất động sản không chỉ biết áp dụng quy hoạch mà Nhà quy hoạch, tức đề xuất tạo quy hoạch, thậm trí cịn dự đốn được quy hoạch + Ng̀n vốn nguồn lực khác cho dự án *Vốn biểu hiện bằng tiền vật tư, tài sản được đầu tư vào q trình sản xuất kinh doanh Tở chức nhằm thu lợi nhuận” *Vốn được ví như nguồn máu để nuôi dưỡng cơ thể, thiếu vốn Dự án sẽ chết dần, công việc bi đình trệ, lại vô cùng quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản, chi phí sản xuất lớn Nên Nhà phát triển bất động sản cần phải chủ động nguồn vốn, ổn định lâu dài, sử dụng vốn có hiệu bảo lãnh vốn cho dự án bất động sản lớn Tìm cách huy động vốn dài hạn + Hình thức huy động vốn (Điều 69 luật nhà ở 2014) Vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, góp vốn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tài chính hoạt động Việt Nam Điều kiện huy động vốn (Điểm a; K2-3 Đ19 NĐ 99/2015/NĐ-CP) Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua Hợp đồng góp vốn Khi dự án có đủ điều kiện sau đây: Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt; Đã thực hiện xong theo tiến độ, giai đoạn; Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; Đã thông báo đủ điều kiện đến Sau 15 ngày chấp thuận đủ + Nguồn vốn nguồn lực khác cho dự án Huy động từ người mua, người thuê nhà hình thành tương lai phải có thêm điều kiện Có biên nghiệm thu xong phần móng Nếu thế chấp 26 Ngân hàng phải giải chấp, hoặc có biên thỏa thuận với bên mua, thuê không cần giải chấp tự chịu trách nhiệm Vay từ tổ chức tín dụng ( BANK), tổ chức tài chính ( FUND) Việt Nam Căn vào điểm c khoản điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Trường hợp vay vốn tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu phải đáp ứng điều kiện theo thỏa thuận hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định phát hành trái phiếu + Báo cáo nghiên cứu Báo cáo nghiên cứu tài liệu sơ bộ đánh giá hiệu đầu tư, làm cơ sở quyết định chủ trương đầu tư Nó đặc biệt quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản Bởi phát triển bất động sản lĩnh vực đầu tư đặc thù, giá trị lớn, khó thay đổi, đặc biệt việc lựa chọn vị trí, địa điểm đất đai , bất động sản Nội dung Báo cáo nghiên cứu cơ là: Sự cần thiết đầu tư điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm hình thức đầu tư xây dựng Nhu cầu sử dụng đất tài nguyên Phương án thiết kế sơ bộ xây dựng, thuyết minh, CNKT phù hợp Dự kiến thời gian thực hiện dự án Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu kinh tế - xã hội đánh giá tác động dự án (Để có kết tốt cần phải có số liệu khảo sát tốt, đặc biệt Đội ngũ Phát triển bất động sản có kinh nghiệm chuyên môn, bởi lúc đầy đủ chính xác thông tin nhiều hạn chế ) + Quyết định đầu tư Căn vào yếu tố tác động nêu trên, Báo cáo nghiên cứu TKT, Bằng kiến thức kinh nghiệm Nhà phát triển bất động sản phải nắm bắt được cơ hội, nhanh chóng đưa “Quyết định đầu tư chính xác” phù hợp với mục tiêu Tổ chức đáp ứng nhu cầu thị trường Nếu QĐ sớm hoặc muộn không tốt Hơn nữa nếu bỏ lỡ cơ hội đầu tư NPT phải tốn nhiều chi phí thời gian phải NC lại từ đầu, bởi vị trí địa điểm nó khác biệt, nên toán đầu tư cũng khác + Quản lý trình xây dựng Đây trình hiện thực hóa ý tưởng đầu tư thành hiện thực, khâu chi 27 tiêu lớn tiền dự án, nhân lực vật lực cho dự án Đảm bảo “TIẾT KIỆM+TIẾN ĐỘ+CHẤT LƯỢNG” Nên Nhà phát triển bất động sản cần quan tâm đến vấn đề sau: Khẩn trương hoàn thành sớm việc liên quan đến đền bù GPMB, đây một khâu vô cùng khó khăn phức tạp trình Phát triển dự án bất động sản, thường xuyên xảy những rủi ro, tranh chấp lợi ích giữa bên Hoàn tất thủ tục pháp lý như Báo cáo đánh giá; Phương án để xin giấy phép xây dựng công trình Xây dựng kế hoạch tiến độ thi công, kế hoạch nghiệm thu bàn giao giải ngân theo giai đoạn cụ thể 4/ Tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu thi công, vật tư thiết bị, tư vấn giám sát hợp lý chất lượng, Quản lý chất lượng, tiến độ để tiết kiện chi phí xây dựng, chống thất thoát lãng phí Tăng cường công tác tra kiểm tra +Xây dựng chiến lược Public Relations , Marketing bán hàng *Trong kinh tế thị trường, môi trường cạnh tranh khốc liệt như hiện khâu bán hàng vô cùng quan trọng, chuyện xảy nếu xây nhà xong mà không bán được, hoặc bán dưới giá thành? *Kết hoạt động phản ánh kết đồng thời thể hiện thành công nhà phân phối Dự án bất động sản Mục đích kinh doanh lợi nhuận Mà lợi nhuận phụ thuộc vào kết bán hàng * Hơn nữa thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo, Cung thường phản ứng chậm hơn Cầu nên chịu nhiều rủi ro Nên khâu bán hàng phải có kế hoạch từ ban đầu, đưa nhiều phương án, đề phòng rủi ro Như hợp tác đầu tư, có thể Outsourcing mảng bán hàng cho Các đơn vị chuyên nghiệp + Quản lý vận hành, khai thác Ngày nay, cạnh tranh giữu nhà Phát triển bất động sản trở lên khốc liệt, bởi công nghệ xây dựng, vật liệu phong phú đa dạng Nên việc tạo một sản phẩm bất động sản tương đồng không khó Do vậy Nhà phát triển bất động sản thường quan tâm đến khâu quản lý vận hành một cách khác biệt chuyên nghiệp nhằm chiếm lĩnh niềm tin khách hàng, nó gần như hậu mãi, quan tâm đến lợi ích cộng đồng trình phát triển bất động sản Hơn 28 nữa Trong Quá trình phát tiển một dự án bất động sản từ Nghiên cứu, Tạo lập, bán hàng, quản lý vận hành Trong đó quản lý vận hành khâu sau cùng nhưng có vai trò quan trọng, việc nâng tầm giá trị dự án bất động sản, giá trị uy tín chủ đầu tư Một sản phẩm bất động sản chất lượng chưa đủ, đó mới chỉ phần cứng, phầm mềm chính quản lý vận hành Chất lượng quản lý vận hành bất động sản giá trị vô hình cộng thêm cho giá trị vật chất Nó thể hiện chuyên nghiệp, đẳng cấp bất động sản uy tín Nhà phát triển bất động sản Ảnh hưởng đến thành công dự án Ngược lại nếu khâu quản lý vận hành không tốt, Khách hàng họ tẩy chay sản phẩm, tranh chấp khiếu kiện, nó ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà đầu tư, không những làm giảm giá trị bất động sản ở dự án đó mà ảnh hưởng đến tất dự án, uy tín thương hiệu chủ đầu tư Giải pháp cho yếu tố khách quan +Quản lý nhà nước đất đai, bất động sản Đất đai sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện quyền sở hữu, Điều 22 Luật Đất đai 2013 đã nêu tập trung vào nội dung chính: Nhà nước nắm thông tin số lượng, chất lượng, tình hình, hiện trạng đất đai Duyệt quy hoạch, phân phối phân phối lại Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng, thực hiện việc chuyển giao quyền SDĐ, điều chỉnh giữa loại đất Hơn nữa, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất thu hồi đất Nhà nước thường xuyên tra, kiểm tra xử lý vi phạm Quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính: thu tiền sử dụng đất, thu loại thuế, phí liên quan + Đối tác đầu tư Huy động vốn để tạo ng̀n vốn cho q trình Phát triển bất động sản Tổ chức, hoạt động diễn thường xuyên quan trọng bởi những lợi ích để nhà đầu tư thực hiện dự án được nhanh chóng kịp thời Đa số Dự án bất động sản cần đến khâu Huy động với bởi chi phí nguồn lực Dự án thường lớn Căn vào Điều 69 luật nhà ở 2014, có hình thức sau: 29 Vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tở chức, hộ gia đình, cá nhân Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức hoạt động Việt Nam + Lợi ích cộng đồng bên liên quan Dự án bất động sản tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để: xây dựng mới, cải tạo ,sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua và/hoặc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê mua + Xét quan hệ đầu tư lợi ích có chủ thể sau: Nhà nước: chủ đầu tư dự án ( Nhà Phát triển bất động sản): Lợi ích Cộng đồng cần được chú trọng: Trong quan hệ đầu tư bao gồm nhóm chủ thể Nhà đầu tư; Khách hàng sử dụng tổ chức, cá nhân khác hưởng lợi gián tiếp: Người lao động, tổ chức, cá nhân cư trú khu vực lân cận xung quanh dự án; Chủ sử dụng đất, sở hữu bất động sản cũ ) Bài toán lợi ích toán khó, Nhà phát triển bất động sản phải luôn có phương án quản trị giữ cho lợi ích được công bằng hài hòa, đặc biệt quan tâm đến lợi ích nhóm “Cộng đồng” từ đầu Bởi rủi ro lớn khó lường dẫn đến tranh chấp khiếu kiện kéo dài, gây nhiều hệ lụy ảnh hưởng xấu đến hình ảnh Nhà phát triển bất động sản hiệu đầu tư Ở Nước Nhà phát triển bất động sản họ đặc biệt thực quan tâm, Trong đó thực tiễn Việt Nam cịn nhiều hạn chế, bất cập + Yếu tố thị trường giá bất động sản thị trường liên quan *Khi thị trường cần bằng, Cung > Cầu giá giảm, cung < cầu giá tăng, cung = cầu giá ít biến động đó được gọi mối quan hệ giữa cung cầu giá thị trường *Thị trường bất động sản mang tính vùng khu vực; Là thị trường không hoàn hảo, khó so sánh; Khó xâm nhập khó rút lui; Bị dao động bởi chu kỳ tâm lý đám đông; Cung thường chậm hơn Cầu bất động sản, Chịu tác động chính sách pháp luật; Chịu tác động nhiều thị trường khác: Tiền, Ngoại tệ, lãi suất: Vàng: Chứng khoán ; Quỹ đầu tư , Ngân hàng 30 Do đó Nhà phát triển bất động sản cần nắm rõ quy luật cung cầu, giá không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà nhiều lĩnh vực liên quan, kể thị trường Vật liệu xây dựng lao động Quản trị rủi ro trình lường trước yếu tố rủi ro có thể sẽ xảy tương lai, kiểm soát, chủ động đề phịng hơn ứng phó *Ngồi ra, sẽ nắm bắt được rủi ro có nguy cơ cao, cung cấp cơ sở hợp lý cho việc đưa quyết định giải quyết sớm Nhìn chung, đánh giá quản trị rủi ro chính vũ khí tốt để chống lại những thảm họa đối với dự án, kế hoạch đề Bởi vậy, Nhà Phát triển bất động sản cần phải xây dựng chiến lược cụ thể để phòng chống rủi ro nhằm đảm bảo cho an toàn phát triển bền vững 31 TÀI LIỆU THAM KHẢO Jani, E., Hoesli, M., Bender, A (2006) Monte Carlo simulations for real estate valuation Journal of Property Investment & Finance, 24,102-122 Kang, J., (2004) Valuing flexibilities in large-scale real estate development projects USA: Massachusetts Institute of Technology Kiseleva, LA and Tramova, A.M (2010) Modeling the investment attractiveness of the tourism industry of the regional economy Audit and Financial Analysis, 5,241-246 Khumpaisal, s., Chen, z (2010) Risks assessment in real estate development: an application of analytic network process Journal ofArchitectural Research and Studies, 7, 103-116 Prahalad, C.K and Ramaswamy, V (2006) Thefuture ofcompetition: Cocreating unique value with customers Moscow: Olimp-Biznes Sattamusart, w (2012) Real Options in Real Estate Development Investment [Online] Avalabile at http://kth.divaportal.Org/smash/get/diva2:535523/FULLTEXT0l pdf Vilensky, p L., Livshits, V N and Smolyak, s A (2002) Evaluation of the Effectiveness of Investment Projects Theory and Practice Moscov: Delo Publ Sách giáo trình quản trị rủi ro đại học kinh tế quốc dân Quản trị rủi ro kinh doanh bất động sản TS Nguyễn Ngọc Vinh Giáo trình “Thị trường Bất động sản”, GS.TS Hồng Văn Cường (2017), Nhà xuất Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Các giáo trình, giảng chuyên ngành Bộ môn Bất động sản Giáo trình “Kinh tế đầu tư” PGS.TS Từ Quang Phương; Phạm Văn Hùng (2018), Nhà xuất Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Giáo trình “Lập dự án đầu tư” Nguyễn Bạch Nguyệt (2018), NXB ĐH KTQD Giáo trình “Quản lý dự án” PGS.TS Từ Quang Phương (2018), NXB ĐH KTQD Giáo trình “Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình” Bùi Mạnh Hùng (2006), NXB Khoa học kỹ thuật, 2006 Giáo trình “Kinh tế đầu tư xây dựng” Nguyên Văn Chọn (2003), Nhà Xuất Bản Xây dựng, 2003 32 Giáo trình “Lập Thẩm định dự án xây dựng” Bùi Ngọc Toàn (2006), NXB giao thông vận tải 2006; Các văn Luật dưới luật có liên quan Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật đất đai 45/2013/QH13 Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật nhà ở số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật xây dựng số 50/2014QH13 ngày 18 tháng năm 2014 • Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 12 tháng năm 2016 “Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư” • Và nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn có liên quan đến lĩnh vực Đất đai, Xây dựng Bất động sản ... tượng nghiên cứu ‘’ Quy trình quản trị rủi ro dự án bất động sản ‘’ Phạm vi nghiên cứu ‘’ Tại Việt Nam ‘’ Lý chọn đề tài : Các dự án phát triển bất động sản cho thấy một trình phát triển năng... trường, vai trò chính trình không thể thiếu dự án đầu tư Thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua bùng nổ ở một vài phân khúc ở một số khu vực định Trong thời gian tới,... tư Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay mua dự án Song, hiện lãi suất ở Việt Nam cao so với nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên lúc

Ngày đăng: 27/10/2022, 17:58