Thực trạng lập quy hoạch và quản lý đô thị sau quy hoạch quận 7, 9

THỰC TRẠNG LẬP QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ SAU QUY HOẠCH KHU VỰC QUẬN 9, QUẬN – TP HỒ CHÍ MINH ThS.Trần Thị Hồng Thảo Cộng Trung tâm Nghiên cứu Ứng dụng công nghệ Địa Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất nhiệm vụ Nhà nước, nhằm thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội đất nước Thông qua công cụ quy hoạch, Nhà nước thực ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, điều chỉnh việc sử dụng đất, xây dựng… ngăn chặn tiêu cực việc sử dụng đất giao dịch chuyển quyền việc phát triển thị trường bất động sản Căn vào quy hoạch Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất chủ thể sử dụng đất quản lý việc phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch quy chuẩn xây dựng Kết công tác quy hoạch: xác định quỹ đất đưa vào xây dựng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, cơng trình cơng cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phịng, xây dựng khu dân cư nơng thơn, phát triển ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế,… tạo lượng hàng hóa Bất động sản loại cung cấp cho thị trường, phát triển đô thị Tuy nhiên, công tác lập quy hoạch quản lý đô thị sau quy hoạch địa bàn thành phố thời gian qua gặp khơng khó khăn bấp cập: phía quan quản lý khó khăn quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, người dân xúc quyền khơng thực đất nằm khu quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt địa bàn quận thị hóa Qua nghiên cứu thực trạng triển khai lập quản lý quy hoạch địa bàn quận quận cho thấy sau: Thực trạng triển khai quy hoạch địa bàn quận 7: Quận quận q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh, nằm vị trí đặc biệt quan trọng phía Nam Sài Gịn, thuộc khu vực mở rộng thị Tp.HCM, có lợi mật độ xây dựng cịn thấp, có khả xây dựng theo hướng thị đại, hình thành khu trung tâm để phát triển khu vực phía Nam Tp.HCM tỉnh miền Tây Nhằm đáp ứng cho công tác quản lý phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch địa bàn quận tiến hành sau thành lập Quận (quy hoạch chung quận đến năm 2020, 1999; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị Khu đô thị Nam Sài Gòn, 1999) Trên sở quy hoạch chung Quận phê duyệt năm 1999, Thành phố Quận tiến hành đầu tư xây dựng hạng mục cơng trình theo đợt đầu (từ 1999 - 2005) Căn nội dung định hướng đồ án quy hoạch chung phê duyệt này, UBND quận phối hợp Sở quy hoạch kiến trúc phê duyệt 12 đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 với tổng diện tích 1.786,03 Nhìn chung, địa bàn Quận phủ kín quy hoạch chi tiết Trong thời gian qua, Quận bước thực công tác quản lý xây dựng phát triển theo quy hoạch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com (Nguồn: Tổng hợp biên tập) (Nguồn: UBND quận 7) Hình 1: So sánh quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng quận (Nguồn: Tổng hợp biên tập) Hình 2: So sánh quy hoạch chi tiết trạng sử dụng đất quận Thực quy hoạch tổng thể quy hoạch xây dựng, thời gian qua tuyến đường mở mở rộng đầu tư như: đường Nguyễn Văn Linh, Tôn Dật Tiên, Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Quỳ, 15B (đại lộ Nguyễn Lương Bằng nối dài)… Khu chế xuất Tân Thuận hình thành phát triển tạo thành điểm nhấn thu hút đầu tư nước, giải lượng lớn lao động góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo lực hút để phát triển khu dân cư xây dựng mới, tạo diện mạo cho vùng trũng phèn trước Khu thị Nam Sài Gịn đầu tư hình thành phát triển tạo khu đô thị đại cho khu vực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Căn vào quy hoạch tổng thể, 10 khu quy hoạch chi tiết địa bàn thực tạo điều kiện cho dự án triển khai địa bàn thời gian qua Các khu dân cư xây dựng hình thành: khu Phú Mỹ Hưng (Tân Phong, Tân Phú), khu dân cư Nam Long (Tân Thuận Đông), khu dân cư Phú Mỹ (Phú Mỹ), khu tái định cư Phú Mỹ, khu dân cư Him Lam (Tân Hưng)… Bên cạnh, kết đạt trình triển khai quy hoạch địa bàn Quận gặp nhiều khó khăn: Chỉnh trang khu dân cư hữu nạo vét kênh rạch, đầu tư mảng công viên xanh, hầu hết khu vực kênh rạch nhỏ khu dân cư hữu bị lấn chiếm làm nhà ở, khu quy hoạch công viên xanh mật độ nhà tương đối cao, chi phí bồi thường tương đối lớn, kinh phí địa phương khơng có để đầu tư, qua thời gian diện tích lấn chiếm nhiều Tính đến năm 2005, đầu tư nạo vét kênh rạch theo quy hoạch chi tiết diện tích cần thu hồi 12,40 (trong đó, chủ yếu đất ở), để đầu tư 50% diện tích đất cơng viên xanh phải thu hồi 102,59 đất Do đó, mảng cơng viên xanh địa bàn chủ yếu nằm dự án đầu tư thực địa bàn Quận, khu công viên xanh tập trung chưa đầu tư Thực trạng triển khai quy hoạch địa bàn quận 9: Cũng quận 7, quận quận ngoại thành q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh, nằm vị trí cửa ngõ thành phố, có lợi giao thơng với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai xa lộ lớn dự kiến mở nối với tỉnh xung quanh; nơi tập trung nhiều dự án lớn văn hóa, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí cấp thành phố khu vực Đáp ứng cho công tác quản lý phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch địa bàn Quận tiến hành sau thành lập Quận, đến tháng 7/1999 quy hoạch chung quận đến năm 2020 UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Căn vào quy hoạch chung Quận phê duyệt, thời gian qua địa bàn Quận tiến hành lập nhiều quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 gồm: 20 đồ án duyệt (từ năm 1998 đến năm 2004) theo thẩm quyền phê duyệt thành phố; đồ án phê duyệt (thuộc thẩm quyền Quận); đồ án 1/2000 chờ thẩm định Sở QH – KT thành phố; đồ án điều chỉnh quy hoạch chờ thẩm định; Đồ án có ý kiến thẩm định Sở QH – KT thành phố chờ Viện quy hoạch điều chỉnh đồ án để trình Quận phê duyệt; đồ án điều chỉnh quy hoạch thực hiện; đồ án lập quy hoạch mới; 11 đồ án báo cáo thông qua nhiệm vụ quy hoạch (trong năm 2004 đến năm 2005); đồ án lập QH theo kế hoạch năm 2004 bị nằm khu đất đấu giá Thành phố; Đồ án Sở QH –KT thành phố trình UBND thành phố xem xét trình Bộ Xây dựng thơng qua Quy hoạch chung quận bước đầu làm sở để định hướng phát triển không gian cho địa bàn Trong thời gian qua, số tuyến đường mở rộng nhựa hóa; số cơng trình đầu tư xây dựng đưa vào hoạt động như: sân golf Lâm Viên, khu du lịch Suối Mơ, khu du lịch Suối Tiên…, cơng trình tạo thành điểm nhấn thu hút du khách đến với quận tạo điều kiện cho thương mại dịch vụ địa bàn phát triển Khu Công nghệ cao đầu tư xây dựng, thu hút đầu tư nước, nguồn nhân lực … Tuy nhiên, sau năm thực hiện, đồ án quy hoạch chung bọc lộ nhiều hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị kinh tế – xã hội địa phương như: ảnh hưởng từ tác động q trình thị hóa, tình hình sử dụng đất (tính đến thời điểm nay) khơng thỏa mãn định hướng vốn phê duyệt; quy mô dự báo dân số đến năm 2010 Quận 250.000 dân, dân số cuối kỳ năm 2005 212.137 người; tuyến đường giao thông đối ngoại cấp thành phố quốc gia – vốn tuyến xương sống để phát triển - chưa đầu tư mức, tiến hành xác định hướng tuyến cụ thể Các chương trình xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị hạ tầng xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com không thực theo phân kỳ đầu tư dự báo trước đây, hệ thống giao thơng địa bàn Quận cịn mang nặng tính chất giao thơng nơng thơn: tuyến đường dài, cong, hẹp (trên địa bàn Quận chưa có nút giao thơng ngã tư có đèn báo hiệu nào); vùng quy hoạch nông nghiệp tập trung thuộc phường Phú Hữu, Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Trường Thạnh, Long Phước khơng cịn giữ theo quy hoạch (ngoại trừ khu vực phường Long Phước)… Chính vậy, Quận tiến hành lập điều chỉnh quy hoạch chung cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương, phù hợp với quy hoạch điều chỉnh chung toàn thành phố phù hợp với xu phát triển kinh tế xã hội địa phương (Nguồn: UBND quận 9) (Nguồn: Tổng hợp biên tập) Hình 3: So sánh quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng quận (Nguồn: UBND quận 9) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hình 4: So sánh trạng sử dụng đất quy hoạch tổng thể quận Trong vòng năm qua tiến hành lập 49 đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 Tuy nhiên, quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu quản lý sử dụng đất địa phương Các quy hoạch thường phần địa bàn phường, khơng phủ kín địa bàn Mặt khác đồ để thành lập đồ quy hoạch chi tiết xây dựng (QHCTXD) thực đồ địa hình khơng thể hiện trạng sử dụng đất, gây khó khăn cho việc xác định ranh khu chức để tiến hành giao đất Do đó, ranh dự án giao đất ngồi thực địa khơng phù hợp ranh khu chức đồ quy hoạch, khó thực dự án theo quy hoạch xây dựng Ngồi ra, cơng trình giao thơng huyết mạch (như tuyến đường vành đai, trục đường Lê Văn Việt, Đỗ xuân Hợp…) khu thương mại, dịch vụ, cơng trình cơng cộng trọng điểm… chưa trọng đầu tư mức, làm giảm hiệu cơng tác quy hoạch Ngồi ra, tiến độ lập quy hoạch chi tiết địa bàn chậm Một số nơi dự án hình thành quy hoạch chi tiết theo sau để hợp thức hóa dự án như: dự án cơng ty TNHH A Đông Hải phường Long Trường, công ty TNHH Nhật Hồng – phường Trường Thạnh.… Đây nguyên nhân làm giảm hiệu cơng tác lập quy hoạch Tóm lại, chất lượng quy hoạch thể nội dung đồ án quy hoạch mang tính hợp nhất, đảm bảo khơng gian thị mở phát triển tương lai không gian sống cho khả đầu tư trong tương lai Bên cạnh đó, quản lý thực quy hoạch vấn đề định đến việc định hình tranh quy hoạch tương lai Quy hoạch đóng vai trị quan trọng việc định hình phát triển thị Cơng tác lập quy hoạch quan tâm trọng Tuy nhiên, cách nhận thức cách hiểu nhà quản lý, ngành, người dân lẫn lộn Chất lượng quy hoạch nhiều tồn tại, gây tranh cãi: quy hoạch xanh nhà người dân, quy hoạch chỉnh trang khu dân cư hữu… Để phát huy sức mạnh quy hoạch phát triển đô thị cần phải nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch nâng cao chất lượng công tác quản lý tổ chức thực quy hoạch Một số giải pháp đề xuất: 3.1 Nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch: Một nguyên nhân làm giảm chất lượng quy hoạch, quy hoạch quản lý nhà đất nhiều quản lý Trong thực tế gồm vấn đề quy hoạch quản lý nhà đất Hiện liên quan trực tiếp đến quy hoạch quỹ đất có đến hệ thống quy hoạch khác quy định điều chỉnh Luật khác nhau: quy hoạch chung quy hoạch chi tiết xây dựng luật Xây dựng điều chỉnh; quy hoạch sử dụng đất đai quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết luật Đất đai điều chỉnh Nhưng hai Luật không quy định liên hệ hai loại hình quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất quy trình thực Mối quan hệ hai loại hình quy hoạch chưa rõ ràng, hệ thống tiêu phân loại đất hai loại hình khác Trong thực tế cho thấy hai loại hình phải phù hợp đủ để tiến hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Để nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch cần có tập trung nguồn lực (nhân lực, vật lực) Cụ thể để gắn kết nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn đầu tư mục tiêu chủ yếu, cần xác định lại chức loại hình quy hoạch phối hợp loại hình quy hoạch quy định cụ thể nhiệm vụ trách nhiệm ngành, đặc biệt ngành quản lý đất đai ngành xây dựng Qua khảo sát thực tế cho thấy công tác lập thực quy hoạch địa bàn quận tốt địa bàn quận Nguyên nhân quy hoạch tổng thể phù hợp với nhu cầu phát LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com triển, có lộ trình đầu tư danh mục dự án hợp lý; quy hoạch chi tiết xây dựng phủ kín địa bàn tương đối phù hợp với trạng xu phát triển; ranh giao đất dự án xác định hợp lý Trong đó, địa bàn quận 9, quy hoạch tổng thể tỏ phù hợp với xu phát triển không đầu tư tuyến đường, cơng trình trọng điểm để làm sở, động lực phát triển vùng lân cận; quy hoạch chi tiết chưa phủ kín, ranh phân khu chức không kế thừa trạng, dẫn tới ranh giao đất dự án không khớp với ranh phân khu chức khiến khó đầu tư theo quy hoạch chi tiết kết nối dự án Do đó, lập quy hoạch cần ý: - Quy hoạch chi tiết xây dựng cần phải xây dựng sở điều tra, đánh giá đầy đủ trạng sử dụng đất xây dựng đồ địa để đảm bảo việc giao ranh dự án phù hợp với phân khu chức đồ án quy hoạch chi tiết - Xác định danh mục dự án cần kêu gọi đầu tư theo thứ tự ưu tiên đưa sách ưu đãi để kêu gọi đầu tư Đối với diện tích quy hoạch cơng trình cơng cộng trước mắt chưa có nguồn vốn đầu tư thu hồi đưa vào khai thác sử dụng với mục đích khác thời hạn xác định để tạo vốn tái đầu tư cơng trình cơng cộng tương lai Nhân lực thực lập quy hoạch vấn đề cần quan tâm Ngoài vấn đề thiếu cán làm cơng tác quy hoạch, lực lượng làm công tác quy hoạch chịu sức ép lớn từ phía địa phương, đơi phương án quy hoạch thể ý chí lãnh đạo địa phương xuất phát từ dự báo từ quan điểm khoa học Do đó, ngồi việc đào tạo làm quy hoạch đồng thời có biện pháp nâng cao nhận thức lãnh đạo địa phương công tác lập thực quy hoạch 3.2 Nâng cao chất lượng quản lý thực quy hoạch: Từ thực tế rõ, chất lượng quản lý tổ chức thực quy hoạch hình thành nên mặt thị Có hai tranh tương phản: khu thị Phú Mỹ Hưng với không gian sống mở với phương châm “không cung cấp hộ mà đem đến cho bạn không gian sống” khu đô thị đầu tư sở hạ tầng, đặc biệt giao thông kết nối với khu vực đường Nguyễn Văn Linh, cầu Tân Thuận đầu tư, khu cơng trình cơng cộng, xanh trọng đầu tư, tạo không gian sống cho thị đưa sản phẩm thị trường, sản phẩm trao đổi thị trường “hút hàng” Trong đó, tranh khác đầu tư kết cấu hạ tầng khu ở, phân lô bán tạo thành đốm “da beo”, khơng có giao thơng kết nối tuyến đường huyết mạch, sở hạ tầng không đầy đủ tạo thành phố sáng ánh đèn ban đêm khơng có hộ rơi vào tình trạng “đóng băng” năm qua Do đó, cơng tác quản lý thực quy hoạch cơng cụ để biến tranh quy hoạch vẽ giấy trở thành thực, tích lũy giá trị tăng thêm cho giá trị đất, giá trị bất động sản Hay nói cách khác, cần có hệ thống biện pháp để tổ chức thực quy hoạch để tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển thị nói riêng 3.2.1 Các biện pháp kinh tế: - Xác định danh mục dự án kêu gọi đầu tư có lộ trình thực - Có sách thu hút vốn đầu tư xây dựng cơng trình trọng điểm, xây dựng sở hạ tầng - Giải tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất để thực cơng trình dự án Đặc biệt sách tái định cư, ưu tiên đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà tái định cư, nên bố trí tái định cư trước giải tỏa, thu hồi đất đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án, người dân có đất bị thu hồi nhanh chóng ổn định sống LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Lựa chọn chủ dự án có đủ lực thực Nên quy việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng cho toàn khu cho chủ đầu tư có lực chịu trách nhiệm chủ động phân chiết đầu tư hạng mục, đảm bảo giao thơng kết nối tồn khu sở hạ tầng đầu tư hoàn chỉnh Tránh tình trạng xé nhỏ diện tích dự án vừa manh mún, vừa khó đảm bảo thực theo quy hoạch, hạ tầng sở không đồng 3.2.2 Các biện pháp hành chính: - Tăng cường, kiểm tra, giám sát việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt - Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khơng quy hoạch, đặc biệt chuyển đất nông nghiệp sang đất loại đất khác - Có sách đào tạo nghề, chuyển đổi cấu lao động cho người có đất bị thu hồi - Kiên thu hồi dự án chậm triển khai 3.2.3 Các biện pháp khác: - Hỗ trợ chủ đầu tư cơng tác thu hồi giải phóng mặt - Khuyến khích người dân đầu tư sử dụng đất nơng nghiệp chưa tiến hành đầu tư dự án, tránh tình trạng bỏ hoang hóa đất nơng nghiệp - Tập huấn, đào tạo nâng cao lực cho cán quản lý đất đai địa phương - Tuyên truyền để nâng cao ý thức thực theo quy hoạch người dân giảm tâm lý lo lắng người dân nằm khu vực quy hoạch - Có sách nhà xã hội, hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho người có thu nhập vừa thấp việc mua nhà đất thuê nhà nhà nước, tạo điều kiện cho họ có chỗ hợp pháp tránh tình trạng xây cất nhà, mua bán, sang nhượng đất quy hoạch sử dụng vào mục đích khác Tài liệu tham khảo: (1) Quy hoạch chung quận đến năm 2020 (2) Quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư địa bàn Quận (12 khu địa bàn phường) (3) Quy hoạch chi tiết xây dựng khu thị Nam Sài Gịn (4) Quy hoạch chung quận đến năm 2020 (5) Quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư, khu chức địa bàn Quận (49 khu địa bàn 13 phường) (6) Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 địa bàn quận (7) Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 địa bàn quận 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tác quản lý phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch địa bàn Quận tiến hành sau thành lập Quận, đến tháng 7/ 199 9 quy hoạch chung quận đến năm 2020 UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Căn vào quy. .. lượng quy hoạch, quy hoạch quản lý nhà đất nhiều quản lý Trong thực tế gồm vấn đề quy hoạch quản lý nhà đất Hiện liên quan trực tiếp đến quy hoạch quỹ đất có đến hệ thống quy hoạch khác quy định... UBND quận 7) Hình 1: So sánh quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng quận (Nguồn: Tổng hợp biên tập) Hình 2: So sánh quy hoạch chi tiết trạng sử dụng đất quận Thực quy hoạch tổng thể quy hoạch