ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC MỤC LỤC .1 LỜI MỞ ĐẦU .1 PHẦN 1: LÝ THUYẾT TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Đầu tư bất động sản Những thuận lợi khó khăn 1.1.1 Thuận lợi: 1.2.2 Những khó khăn: * Rủi ro phía chủ đầu tư .6 * Rủi ro dự án .7 1.2 Giải thích vốn đầu tư bất động sản 12 PHẦN II/ THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 15 1/ Địa điểm cụ thể nơi nhóm đầu tư: 15 2/ Nhóm em chọn dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phịng.15 3/ Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp: 15 4/Nghiên cứu thị trường: 15 5/ Thiết kế ý tưởng: 17 6/ Dự án phương án triển khai: 18 Bước 4: Tiến hành thi công .20 HỒ SƠ THIẾT KẾ SƠ BỘ (THIẾT KẾ CƠ SỞ) 20 HỒ SƠ THIẾT KẾ KỸ THUẬT 20 HỒ SƠ THIẾT KẾ CẢI TẠO, MỞ RỘNG 22 CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỒ SƠ THIẾT KẾ 23 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LỜI MỞ ĐẦU Cuộc sống luôn gấp gáp, bận rộn Cùng với phát triển nhanh kinh tế, khoa học - kỹ thuật Xu hướng hội nhập hóa phạm vi tồn cầu, xuất nhiều hình thức kinh doanh với hàng hóa đa dạng khác Sự phát triển xã hội kèm theo vấn đề gia tăng dân số, nhu cầu chỗ sống làm việc người Vì lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành phát triển mạnh mẽ nhanh chóng Với đặc điểm có riêng kinh doanh bất động sản đem lại khoản lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư, kinh doanh Như hoạt động mua bán, cho thuê, chấp Nhưng doanh nghiệp, tổ chức hay cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản thành cơng Một kinh tế thị trường hàng hóa nhiều thành phần ngày phát triển cạnh tranh diễn ngày khốc liệt người kinh doanh tất lĩnh vực kinh doanh nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng Từ đòi hỏi người làm kinh doanh lĩnh vực phải có kiến thức chun mơn, có lực, kinh nghiệm dự báo hoạch định chiến lược lâu dài cho hoạt động đầu tư Bất động sản với đặc tính khan mình, với nhu cầu cao xã hội nên ln ln có biến động thị trường Từ địi hỏi người kinh doanh bất động sản phải ln ln thích ứng kịp thời với thay đổi Phải học hỏi, tích lũy thêm kiến thức kinh nghiệm thực tế, điều kiện kinh tế - trị - xã hội Có nhà đầu tư tham gia kinh doanh bất động sản hạn chế rủi ro, thất bại có nhiều thành công Vậy đầu tư kinh doanh hay cụ thể thực dự án đầu tư kinh doanh phải làm gì? làm nào? thực làm sao? muốn tham gia vào thị trường đem lại lợi nhuận kếch xù Bài tập lớn thực hướng dẫn TS Cao Văn Trường với tìm hiểu, nghiên cứu thành viên nhóm Tuy nhiên kiến thức hạn hẹp nên tập nhóm cịn nhiều hạn chế thiếu sót Vì chúng em mong thầy, bạn đóng góp ý kiến bổ sung giúp tập chúng em hoàn thiện QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Xin chân thành cảm ơn! PHẦN 1: LÝ THUYẾT TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Đầu tư bất động sản Đầu tư theo nghĩa rộng hiểu trình bỏ vốn (bao gồm tiền, nguồn lực, cơng nghệ) để đạt mục đích hay tập hợp mục đích định Mục tiêu cần đạt mục tiêu trị, văn hóa, kinh tế, xã hội mục tiêu nhân đạo… có nhiều khái niệm đầu tư quan điểm khác nhau, lĩnh vực khác lại có cách nhìn nhận khơng giống đầu tư Trong hoạt động kinh tế, đầu tư biểu cụ thể mang chất kinh tế Đó q trình bỏ vốn (tiền, nhân lực, nguyên vật liệu, công nghệ…) vào hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận xem chất hoạt động đầu tư Như hiểu đầu tư đưa lượng vốn định vào trình hoạt động kinh tế nhằm thu lượng lớn sau khoảng thời gian định Đầu tư bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản Bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Những thuận lợi khó khăn I.1.1 Thuận lợi: - Giá trị cao, lợi nhuận cao: Bất động sản thường có giá trị cao, điều có nghĩa cần tăng trưởng nhẹ mang lại khoản lợi nhuận lớn Ví dụ, bạn đầu tư vào bất động sản có giá trị 100.000 USD, cần giá trị tăng 5% năm bạn kiếm khoản lợi nhuận 5.000 USD thời gian ngắn - Khả tận dụng: Mặc dù việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi vốn cao bạn không thiết phải có thật nhiều tiền bắt đầu Bất QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN đáp ứng đầy đủ tiêu chí cho vay từ tổ chức tài nhận hỗ trợ để vay vốn Thậm chí khoản ưu đãi mua nhà trực tiếp từ người bán - Thiết lập phương cách riêng: Nếu có kế hoạch mua nhiều bất động sản xây dựng việc kinh doanh, bạn thực điều theo cách riêng Sau thu lợi nhuận từ khoản bất động sản đầu tiên, bạn sử dụng số tiền thu để đầu tư vào bất động sản thứ hai tiếp tục Bạn trở thành nhà đầu tư bất động sản thực thụ mua bất động sản sử dụng số tiền có từ việc cho thuê lại để chi trả cho khoản chấp trước - Tính chất đặn khoản thu nhập: Thu nhập đặn phục vụ cho việc chi tiêu thường xuyên mong muốn nhiều nhà đầu tư Chẳng hạn nhà đầu tư đầu tư vào tài sản chi phí thường xuyên họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản yếu tố quan trọng - Ít bị ảnh hưởng lạm phát: Các tài sản có tăng giá với tốc độ lạm phát hay khơng? Đại đa số BĐS có lợi phương diện lẽ BĐS gắn liền với đất đai, mà giá đất thường tăng nhanh tốc độ lạm phát - Sự gia tăng giá trị kết đầu tư: Giá có tăng cao lạm phát hay khơng, nghĩa giá trị thực có tăng lên theo thời gian? - Đầu tư BĐS có lợi mặt đóng thuế năm đầu: Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao ngắn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên tuổi thọ kinh tế, tiền khấu hao hàng năm cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, tiền thuế it đi, cịn nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn, tài sản thực chưa bị hư hao nhiều, tiếp tục thu lợi Mặc dù khấu hao nhiều, kết hạch tốn kinh doanh hàng năm (thậm chí âm), người đầu tư có lợi họ thường đầu tư kinh doanh nhiều thứ, đem lỗ khấu trừ vào lãi hạng mục đầu tư khác giảm thuế thu nhập nhà đầu tư đó, họ xem đầu tư kinh doanh đất động sản có tác dụng giúp họ tích lũy tài sản; - Kinh doanh BĐS dễ vay tiền tổ chức tiền tệ: Vì người vay có BĐS để chấp, làm bên cho vay an tâm khả thu hồi vốn Mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà tương đối ổn định, bảo đảm bên vay trả nợ hạn Do vậy, tổ chức tiền tệ cho vay chấp đạt đến tỉ lệ cao, nói chung khoảng 70-80%, chí cịn kèm thêm ưu đãi lãi suất - Đầu tư BĐS đối phó với ảnh hưởng lạm phát: Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị BĐS tăng lên, cho lên người ta nói đầu tư BĐS mang tính tăng giá trị Vì BĐS nhu cầu khơng thể thiếu sản xuất đời sống nên dù kinh tế có bị suy thối giá trị BĐS bảo tồn, gọi có tính giữ giá trị - BĐS nâng cao cấp bậc uy tín người đầu tư: họ có tài sản vững chắc, chứng minh thực lực giao dịch đầu tư QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Bên cạnh có nhiều thuận lợi cho đầu tư BĐS năm gần Hàng loạt sách đưa năm 2014 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản dự đoán tiếp tục địn bẩy giúp thị trường sơi động năm Đáng kể việc Quốc hội thông qua Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vào tháng 11/2014, bắt đầu có hiệu lực kể từ 7/2015 Điểm đặc biệt Luật Nhà quy định cho phép người nước mua nhà Việt Nam Với quy định phủ, nhà kinh doanh bất động sản cá nhân người nước muốn sở hữu nhà hợp pháp Việt Nam, giúp thị trường kỳ vọng đón thêm nguồn tài Ngồi ra, luật nhà sửa đổi đánh giá giúp thị trường trở nên minh bạch lành mạnh với quy định người mua phải đóng tối đa 70% giá trị chưa nhận nhà Chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ sau 30 ngày bàn giao nhà, qui định cách tính diện tích… Ngồi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có nhiều điểm chuyên gia đánh giá góp phần khơng nhỏ cho hồi sinh thị trường bất động sản năm 2015 Về yếu tố dòng tiền, việc thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản, từ mức 250% xuống mức 150% Thông tư 36 mà NHNN ban hành dự đốn giúp Ngân hàng có thêm nguồn vay lĩnh vực bất động sản Bên cạnh đó, việc thay đổi điều kiện vay gói 30.000 tỷ đồng mở cánh cửa cho đối tượng thu nhập thấp có hội sở hữu nhà Với thay đổi mang tính chiến lược vào mạnh mẽ Ngân hàng chủ đầu tư, nói, thời điểm vàng để người dân tiếp cận gói tín dụng để biến giấc mơ an cư trở thành thật Năm 2014 năm lượng vốn FDI đổ vào bất động sản đạt 2,54 tỷ USD, tăng gấp lần năm 2013 mức độ thu hút vốn đứng sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo Ngồi ra, khơng thể khơng kể tới tỷ USD kiều hối rót vào thị trường bất động sản năm qua Năm 2014 đánh dấu năm khả quan kinh tế vĩ mô Việt Nam tốc độ tăng trưởng vượt dự báo với mức tăng 5,98%, lạm phát mức thấp kỷ lục vòng 15 năm tăng 1,86%, xuất lần vượt ngưỡng 150 tỷ USD thặng dư mức kỷ lục tỷ USD Những dấu ấn kinh tế vĩ mô đánh giá tảng giúp thị trường bất động sản năm 2015 tăng trưởng bền vững ổn định 1.2.2 Những khó khăn: -Kém tính chuyển đỏi thành tiền: Vì BĐS khơng di chuyển được, q trình tiêu thụ phức tạp thời gian, chi phí giao dịch cao nên cần khó mà QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN chuyển đổi thành tiền nhanh, làm cho người đầu tư có không kịp huy động tiền để trả nợ hạn, bị lâm vào cảnh phá sản - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Dù đầu tư cần đến 30% vốn đầu tư tự có, 30% lớn với nhiều người đầu tư, khiến họ lực bất tòng tâm trước hội sinh lợi tốt khác - Chu kì thu hồi vốn đầu tư dài: Vốn đầu tư phát triển phải 3-5 năm thu hồi được, vốn đầu tư kinh doanh chu kì thu hồi vốn dài nhiều, nhanh phải 8-10 năm, chí 20-30 năm dài - Cần có kiến thức chun mơn kinh nghiệm kinh doanh: Vì q trình tìm kiếm đất đai thiết kế xây dựng phức tạp, việc kinh doanh nhà cho thuê đòi hỏi kiến thức kinh nghiệm quản lý, người hành nghề thị trường BĐS cần đào tạo sâu rộng nhiều người đầu tư nước ta thấy suất thu lợi cao thị trường BĐS lúc đó, nơi mà vội vã nhẩy vào đầu tư kinh doanh khơng có kiến thức chun mơn kinh nghiệm, nên bị phá sản vi phạm pháp luật - Khơng có đảm bảo: Mặc dù bất động sản chứng minh lĩnh vực đầu tư hiệu khơng có đảm bảo nhà đầu tư luôn kiếm lợi nhuận Giá trị bất động sản giảm cách nhanh chóng, chủ nhà bị nhà nhà đầu tư hàng ngàn đơla - Tính khoản thấp: Khơng giống lĩnh vực đầu tư khác cổ phiếu hay đầu tư tín thác, quy trình mua bán ngơi nhà cần phải có thời gian Nếu nhà đầu tư cần khoản bất động sản nhanh chóng để thu số tiền mặt cần thiết ông ta phải chấp nhận việc bán rẻ khoản đầu tư Trong khủng hoảng chấp năm 2008, sụt giảm giá trị nhà làm cho bất động sản trở nên khó bán để thu lợi nhuận, khách hàng tiềm gặp nhiều khó khăn việc vay tín dụng mua nhà - Nhiều chi phí: Nhà cần phải bảo trì tu sửa, điều địi hỏi nhiều chi phí, đặc biệt bạn sở hữu nhiều bất động sản Ví dụ trần nhà cần thay thế, tường cần phải sơn lại, máng vòi cần làm sạch… Nếu tự làm, bạn phải thuê nhà thầu Ngồi ra, bạn cịn phải đóng thuế bất động sản bảo hiểm - Dễ dàng mua bán lại kết đầu tư, nghĩa chi phí cho việc mua bán thấp không nhiều thời gian Về mặt này, đầu tư BĐS bất lợi hướng đầu tư khác, việc mua bán thường tốn nhiều thời gian chi phí - Có thể mua (bán) phận kết đầu tư Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác chia nhỏ để bán phần Đây điểm yếu đầu tư BĐS Đầu tư BĐS phải đối mặt với nhiều loại rủi ro: QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Rủi ro nhân tố định tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư Lý thuyết đầu tư coi định đầu tư đánh đổi rủi ro mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại Rủi ro cao mức lãi suất kỳ vọng cao Rủi ro phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau: + Căn vào đối tượng phát sinh rủi ro, người ta chia thành loại: rủi ro liên quan đến loại tài sản rủi ro liên quan đến danh mục tài sản Thông thường, đa dạng hóa hoạt động đầu tư cách xây dựng danh mục đầu tư hợp lý làm giảm rủi ro so với tài sản riêng lẻ + Căn vào yếu tố cấu thành chia thành loại rủi ro: - Rủi ro liên quan đến dịng thu nhập: ví dụ giá cho th biến động theo chiều hướng xấu, tỷ lệ diện tích cho thuê giảm (tỷ lệ sử dụng công suất…), tỷ lệ thất thu - Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản: tài sản bị hư hỏng trước thời hạn dự kiến, tài sản bị lạc hậu tiến KH công nghệ, tài sản bị giảm giá biến động thị trường kéo theo giá cho thuê giảm theo - Rủi ro liên quan đến khoản chi phí: giá đầu vào tăng lên, mức tiêu hao yếu tố tăng, tình trạng thất thốt, lãng phí… - Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro Sử dụng kỹ quản trị rủi ro khơng phù hợp làm tăng nguy rủi ro + Căn vào nguồn gốc phát sinh rủi ro chia thành rủi ro từ bên ngồi rủi ro bên Rủi ro có nguồn gốc từ bên bao gồm: rủi ro thị trường, rủi ro sách, rủi ro thiên nhiên gây ra… Rủi ro bên có nguyên nhân từ cơng nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật, nguyên liệu hư hỏng bất thường…), nguyên nhân từ phí người lao động, từ phía quản lý * Rủi ro phía chủ đầu tư - Rủi ro lực pháp lý Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia , quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Do bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Trong đầu tư lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù nhỏ giết chết nhà đầu tư…Rủi ro xảy trình thẩm định lực pháp lý chủ đầu tư khơng có đủ hồ sơ chứng minh lực pháp lý theo quy định hành Các tài liệu chứng minh lực pháp lý chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý, báo cáo hoạt dộng kinh doanh , tài liệu tham khảo khác - Rủi ro lực hoạt động kinh doanh Rủi ro quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh lãnh đạo khơng đủ lực , trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả lãnh đạo tuổi lớn khả tiếp nhận bị hạn chế , phản ứng linh hoạt với biến động thị trường Trường hợp khác người lãnh đạo có lực , trình độ chun mơn tốt khơng có khả đồn kết thống nội QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Việc thiếu đồng thuận thành viên khiến cho việc định không xác Các định mang lại lợi ích không thực - Rủi ro lực tài chủ đầu tư: Rủi ro xảy khả toán doanh nghiệp , phải vay với lãi suất cao nên rủi ro cao Hiện nay, hầu hết doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoạt động với tính chun nghiệp khơng cao Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản đơng phần lớn có quy mơ vốn nhỏ, khơng phù hợp với u cầu thị trường… Ví Tp.HCM, có 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, có gần 50 doanh nghiệp có số vốn 100 tỷ Vậy nhưng, tất hoạt động theo kiểu mạnh người đi, thích làm làm… Thêm nguy thực trạng thị trường bất động sản tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt” Lợi nhuận cao trước mắt nguyên nhân khiến doanh nghiệp thi nhảy vào thị trường địa ốc Tuy nhiên, doanh nghiệp có nghiên cứu thị trường cách cụ thể để đưa chiến lược kinh doanh thích hợp Nhiều doanh nghiệp không am hiểu thị trường dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường Điều cảnh báo gây tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản có tác động xấu đến doanh nghiệp * Rủi ro dự án - Rủi ro chế sách Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: – Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng – Các sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam + Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố + Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Các sách thuế Nhà nước bất động sản Hiện hệ thống pháp luật Việt Nam chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN triển từ vốn tiềm ẩn bất động sản; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém; hệ thống quan quản lý, cán quản lý nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai… Các thủ tục hành rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn mặt thời gian tiền bạc, làm lỡ hội đầu tư… Tất xuất phát từ thiếu chuyên nghiệp quan quản lý Nhà nước Sự thiếu chuyên nghiệp thể nhiều mặt, có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu thống tổng thể để điều chỉnh Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế Những vấn đề xem gây cản trở lớn là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn với quyền người sử dụng sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt vấn đề liên quan đến quy hoạch… Ví dụ việc quản lý nhà nước thị trường nhà ở, khu thị mới, hộ chung cư văn phịng cho thuê thiếu chế điều tiết thoả đáng giao dịch Có thực tế nhiều sản phẩm dự án nhà khu đô thị mới, hộ chung cư, văn phòng cho thuê mua hết từ lúc dự án hình thành Rất nhiều dự án sang tên, đổi chủ chủ giao dịch bán sản phẩm khơng hồn tồn chủ đầu tư Để mua đất nhà khu đô thị với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng) Do vậy, chủ đầu tư người mua nhà phải lách luật dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hợp đồng đầu tư Do không pháp luật bảo hộ nên rắc rối có tranh chấp xảy ra, * Rủi ro kinh tế vĩ mô Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố kinh tế vĩ mơ như: -Tình hình cung-cầu bất động sản khu vực – Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực – Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực – Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) – Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng – Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác – Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; – Số lượng lơ, đất trống vùng – Mức giá bình quân loại đất vùng – Tỷ lệ thuế mức thuế suất QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – Mức độ lạm phát chung – Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng * Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn sau hiệu đầu tư.Giả sử bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất VND phát hành tín phiếu bắt buộc tổ chức tín dụng nhằm thực thi sách thắt chặt tiền tệ kiềm chế lạm phát Các biện pháp dẫn đến chạy đua lãi suất huyđộng tổ chức tín dụng kết làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam Kết việc tăng lãi suất ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để trì hoạt động mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết kinh doanh doanh nghiệp giảm sút Mặt khác hoạt động đầu tư bất động sảnlại đòi hỏi nguồn vốn lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải vay vốn từ nhiều nguồn Vốn vay lại thường vốn vay trung dài hạn Mà gánh nặng lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do lãi suất biến số tác động lớn đến chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay phụ thuộc lớn vào lãi suất Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực bất động sản (tăng 85%) Cũng năm này, NHTM cổ phần dồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản lớn (khối chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay bất động sản toàn ngành) * Rủi ro tài Độ an tồn tài dự án nội dung cần xem xét q trình thẩm định tài dự án đầu tư Nó quan trọng để đánh giá tính khả thi tái dự án.Rủi ro tài xảy khơng đảm bảo ngồn vốn ,xảy ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể tính pháp lý sở thực tế nguồn huy động.Nếu vốn góp cổ phần liên doanh phải có cam kết tiến độ số lượng vốn góp cổ đơnghoặc bên liên doanh Nếu vốn tự có phải có giải trình tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh sở năm trước chứng tỏ sở ,đang tiếp tục hoạt động có hiệu , có tích lũy đảm bảo có vốn để thực dự án Rủi ro có thẻ xảy việc tính toán tỷ trọng vốn nguồn vốn huy động chiếm tổng mức đầu tư Khi xác định nguồn tài trợ dự án không xác định cấu nguồn vốn dự án Hoặc tính tốn nguồn vốn cần huy động hàng năm khơng biến động giá lạm phát Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn bên góp vốn , bên cho vay tài trợ vốn Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C quan cấp vốn 10 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Vốn đầu tư hiểu tiền tài sản hợp pháp khác để thực hoạt động đầu tư *Vốn bất động sản thường thực từ nguồn : - Vốn nhà đầu tư: Nếu nhà đầu tư thông qua dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh lực tài ( vốn tín dụng ), vốn tín dụng vốn ứng trước từ khach hàng + Vốn nhà đầu tư : Nếu đầu tư thông qua dự án , chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh lực tài thong qua việc lập danh mục dự án thực đầu tư, nêu rõ tổng vốn đầu tư dự án Ví dụ : với dự án đầu tư vào khu đô thị , hạ tầng khu thị vốn chủ sở hữu tối thiểu phải 20% vốn đầu tư ; dự án khu nhà nguồn phải 15% tổng mức đầu tư ( diện tích nhỏ 15 ha), 20% với diện tích lớn 20 + Vốn tín dụng ( vốn vay) : vốn chủ yếu đầu tư bất động sản , việc nắm rõ hoạt động thị trường cho vay tảng chuyên gia bất động sản Nguồn vốn vay thực thơng qua tổ chức tín dụng , quỹ tài trung gian, cá nhân , tổ chức + Vốn ứng trước khách hang : Chủ đầu tư dự án BĐS khách hang thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trả trước phải đảm bảo nguyên tắc yêu cầu sau : • Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần , lần đầu huy động đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt • Chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước khách hang để đầu tư tạo lập bất động sản Thị trường bất động sản hấp dẫn tiềm câu chuyện vốn cho thị trường chưa thực có lối Thị trường bất động sản hấp dẫn tiềm câu chuyện vốn cho thị trường chưa thực có lối Theo TS Vũ Đình Ánh, hiện, nguồn vốn trung dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam khát vốn - Vốn tín dụng trung dài hạn cho doanh nghiệp dự án bất động sản song nguồn vốn chịu áp lực qui định tín dụng cho vay bất động sản, cho vay chấp xử lý tài sản chấp bất động sản 14 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN hạn chế khả huy động vốn trung dài hạn ngân hàng thương mại định chế tài Việt Nam - Vốn kinh doanh doanh nghiệp song phần lớn doanh nghiệp Việt Nam có qui mơ vừa nhỏ nên nguồn lực hạn chế, nữa, tham gia doanh nghiệp lớn vào thị trường bất động sản lại bị phân tán “co kéo” nguồn vốn tính thiếu chuyên nghiệp đầu tư vào bất động sản - Vốn đầu tư nước ngoài, trực tiếp (FDI) gián tiếp (kể nguồn từ người Việt Nam nước ngoài) có xu hướng tăng lên năm gần đây, nguồn vốn tập trung vào vài phân khúc thị trường bất động sản du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại,… chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết - Vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp liên quan tới dự án bất động sản cụ thể (tính chất trái phiếu cơng trình) manh nha song cịn thiếu qui định pháp lý cần thiết, bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho việc huy động nguồn vốn trung dài hạn từ dân cư cho thị trường bất động sản chưa đầy đủ rõ ràng Trong đó, việc đa dạng hoá nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản hình thành dạng quĩ đầu tư bất động sản , chứng khoán hoá bất động sản ,… chưa triển khai Để bù đắp thiếu hụt nguồn lực tài này, thị trường BĐS phải trông cậy vào nguồn vốn “nóng”, thức phi thức - Vốn nhà nước đóng vai trị quan trọng, đầu tư trực tiếp tạo dựng bất động sản đầu tư gián tiếp thông qua qui hoạch, quản lý thị trường,… Đặc biệt nước phát triển Việt Nam với khu vực kinh tế nhà nước chiếm 40%GDP nguồn vốn nhà nước cho thị trường lại cànggiữ vị trí quan trọng - Vốn dân cư sử dụng đầu tư vào bất động sản lớn tuyệt đại đa số người dân Việt Nam coi BĐS tài sản lớn, quan trọng muốn chiếm hữu bất động sản không để phục vụ nhu cầu tiêu dùng cá nhân mà phục vụ nhu cầu đầu tư Việc huy động, vay mượn dân cư đa dạng, phức tạp thiếu sở pháp lý vững chắc, chủ yếu giao dịch dân có tham gia thể nhân lẫn pháp nhân chẳng hạn vay nóng, chơi hụi họ, cầm đồ,… với lãi suất thoả thuận cao (tín dụng “đen” chấp hay khơng chấp, tín chấp), huy động vốn khách hàng hình thức hợp đồng góp vốn (khơng theo qui định luật),… nên thường xuyên xảy tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo,… Hơn nữa, ranh giới dân hình giao dịch khơng rõ 15 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ràng, rõ ràng việc xử lý tốn nhiều thời gian.một biện pháp khả thi qui định luồng vốn đầu tư vào BĐS phải thông qua hệ thống tài chính thức để quản lý giám sát hiệu hơn, đồng thời cũngtạo sở để ngăn chặn xử lý vi phạm hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể hoạt động lừa đảo hay rửa tiền PHẦN II/ THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 1/ Địa điểm cụ thể nơi nhóm đầu tư: - Địa điểm phố Trần Thái Tơng cầu giấy - Tình hình chung khu vực chọn để đầu tư, có khu đất trống diện tích rộng chưa đầu tư Nơi tập trung nhiều tòa nhà cao tầng dùng th làm văn phịng cơng ty, nên có tiềm Và theo nhà đầu tư dự báo, đầu tư vào khu vực có triển vọng tốt vài năm tới Nhu cầu văn phịng làm việc cho cơng ty vừa nhỏ ngày lớn 2/ Nhóm em chọn dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phịng 3/ Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp: - Một khu đất có diện tích 75 Mét vng, phẳng, khơng có người nên khơng chi phí quy hoạch, khơng nằm diện quy hoạch phủ, xung quanh tòa cao ốn văn phòng khác - Khu vực nằm ngõ lớn sâu vào chút để tránh ồn từ đường chính, tạo yên tĩnh cho khu vực, tiện lợi cho làm việc - Lối vừa đủ xe tơ, có chỗ để đỗ - Khơng có chướng ngại vật cối hay đường dây điện xây lên cao tầng - Đất khơng phải nghĩa địa hay có vấn đề tâm linh phong thủy 4/Nghiên cứu thị trường: -Thanh khoản thị trường BĐS năm qua tăng đột biến, gấp lần so với năm ngoái Các phân khúc BĐS phục hồi trở lại từ chung cư, văn phòng tới mặt bán lẻ… Giá bất động sản có xu hướng tăng từ 3-5%, nhiều nơi tăng 10-15% 16 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN -Thị trường khởi sắc mở nhiều hội đầu tư hấp dẫn, từ nhiều loại hình BĐS đầu tư nảy nở Tuy nhiên, nên đầu tư vào đâu, đầu tư để hợp với khả tài khơng phải câu hỏi dễ dàng để trả lời Với diễn biến tốt thị trường 2015, phân khúc BĐS có tính khoản cao tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư năm 2016 Từ cách lý giải này, dự báo năm loại BĐS đầu tư sau hút dòng tiền đầu tư nhàn rỗi Với Office-tel phù hợp với hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, nên đáng ý dự án hộ khu trung tâm Vì thế, năm 2016 dịng sản phẩm BĐS đầu tư xem xu hướng đầu tư thị trường Nối tiếp phục hồi mạnh mẽ thị trường bất động sản năm 2015 bên cạnh sách tiền tệ hiệu Nhà nước giúp cho kinh tế vĩ mơ có điều kiên tốt để phát triển bền vững lâu dài Theo ghi nhận CBRE, thị trường nhà năm 2015 sôi động với lượng mở bán giao dịch cao vượt số thời kỳ thị trường nóng 2009 – 2011 Tính năm 2015, có khoảng 28,000 hộ chào bán khoảng 21,000 hộ giao dịch tính riêng thị trường Hà Nội điều tiết vĩ mơ Chính phủ sách ngoại hối kiểm soát thị trường vàng Đặc biệt, gần Ngân hàng Nhà nước siết chặt việc quản lý dự trữ ngoại tệ dân, đưa mức lãi suất tiền gửi USD 0% tới người gửi giữ ngoại tệ Ngân hàng phải trả phí thay hưởng lãi suất Những điều tiết góp phần quan trọng việc thúc đẩy người dân sử dụng tiền nhàn rỗi để đầu tư vào thị trường BĐS thay đầu tư vào việc găm giữ ngoại tệ hay vàng Bên cạnh đó, việc hồn thiện qui định pháp luật lĩnh vực bất động sản (Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) theo hướng minh bạch hóa thơng tin, lựa chọn nhà đầu tư có lực, bảo vệ người mua chế bảo lãnh ngân hàng … góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy thị trường bất động sản năm tiếp theo, đặc biệt 2016 Dự đoán phân khúc chung cư cao cấp phân khúc sơi động có tính khoản cao 17 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Sang năm 2016, nguồn cung bất động sản Hà Nội có chuyển dịch mạnh mẽ Theo đó, khu vực phía Tây bao gồm quận Nam Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy Thanh Xuân dự báo trở thành “điểm nóng” thị trường bất động sản Hà Nội năm nay, với nguồn cung cực lớn quận Cầu Giấy Thanh Xuân, nhiều dự án gây sốt năm 2015 dự báo tiếp tục chiếm lĩnh thị trường năm2016 Đa số tập trung khu vực Trung Hòa Nhân Chính với hàng loạt dự án Imperia Gadens, Gold Season, Central Point 219 Trung Kính, CT4 Trung Yên, Times Tower hay Golden Palace Lê Văn Lương 5/ Thiết kế ý tưởng: - Để biến miếng đất trở thành mặt cho thuê, nhóm em lên ý tưởng sau: + Thiết kế tòa cao ốc tầng Mỗi tầng có từ đến văn phịng khép kín Mỗi phịng có diệc tích từ 10 đến 20 mét vng + Mỗi phịng, cửa xây theo hướng khác nhau, có số phịng có cửa sổ thoáng mát hợp với phong thủy hay tâm linh người thuê + Sẽ lắp đặp nhà vệ sinh nam nữ tầng, diện tích tùy theo số phịng tầng Xây dựng thang máy đơn, sức chứa khoảng người ( 800 cân) từ tầng hầm lên đến hết tầng Xây dựng cầu thang lên tầng + Hành lang tầng rộng tầng khác, lối tầng nhỏ tùy theo số phịng tầng + lắp đặt hệ thống nước, điện xun suốt tịa nhà, phịng có cơng tơ điện riêng Mỗi tầng có hộp cầu dao đồng hồ điện nước + Lắp đặt hệ thống cửa kính, rèm cừa, khóa phịng chắn, đánh từ đến chìa khóa + Lắp đặt hệ thống điều hịa phịng, để tối ưu hóa diện tích văn phòng nên ta lắp đặt điều hòa gắn trần phòng Máy điều hòa chiều + Lắp đặt hệ thống camera, tầng có đến ngồi hành lang vị trí bao quát hành làng cửa vào phịng, văn phịng ( có khơng) Hệ thống chng báo động có xân nhập hay vỡ cửa kính, cháy nổ Mỗi phịng có bình chữa cháy Dưới nhà để xe có camera cửa xếp tự động 18 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN + Xây hầm để xe máy vỉa hè để để xe tơ để xe máy cho khách + Xây dựng máy phát điện lớn đặt bên cạnh tòa nhà, phần vỉa hè bên sườn, chạy xăng Máy phát điện sử dụng toàn nhà bị điện vào làm việc hành Dự trữ lượng xăng định đủ sức phát điện cho tòa nhà + Thuê nhân viên bảo vệ, nhân viên bảo trì, nhân viên bảo dưỡng , vệ sinh quản lý tòa nhà, giám sát hoạt động sử dụng thiết bị, quản lý vấn đề tiền thuê, điện nước tháng + Hợp đồng ký vịng 12 đến 24 tháng, Hết hợp đồng gia hạn + Giá thuê văn phòng tùy theo diện tích vị trí văn phịng Ví dụ nêu văn phịng có diện tích 20 mét vng nằm tầng giá thuê đến 10 triệu tháng chưa kể điện nước + Đồ dùng máy tính hay bàn ghế người thuê tự sắm + Lựa chọn gạch tốt: Màu sắc đồng nhất, không loang lổ, khuyết tật ngoại quan cho phép phù hợp yêu cầu kỷ thuật công bố, gạch sẫm màu, không nứt nẻ, cong vênh + Hệ thống điện cơng trình gồm: điện nguồn, điện chiếu sáng, điện lạnh, thơng gió, PCCC, chống sét, truyền hình, internet, điện thoại, âm thanh.( Hịa Phát) Hệ thống cấp thoát nước gồm: cấp nước sạch, thoát nước mưa, thoát nước thải Hệ thống điện - nước đa số hệ thống ngầm nên thi công song song với phần nề suốt cơng trình Những cấu kiện âm tường, âm sàn cần phải lắp đặt trước phải đặt ống bảo hộ.( ống nhựa Tiền Phong) Vì hệ thống ngầm nên cần chọn loại vật liệu chất lượng, an tồn, có uy tín thị trường + Sử dụng cốp pha để gia tăng khả nâng đỡ chống chịu với sức nặng + Thơng số kỹ thuật tịa nhà theo ý tưởng Cao mét, xây phòng so le nhau, tầng xây phịng đối xứng so le tùy theo số phòng tầng + Tầng có phịng Một phịng 30m2, phịng 15 m2 phịng vệ sinh, góc sau bên mé cầu thang Thang máy xây bên cạnh cầu thang + Tầng có phịng phịng 20 mét vng + Các tầng cịn lại tầng phòng 19 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 6/ Dự án phương án triển khai: Bước 1: Chuẩn bị vốn mua đất: - Vốn đầu tư chủ sở hửu 30 tỷ đồng, Vốn tín dụng 35 tỷ đồng Tổng cộng 75 tỷ đồng - Vốn vay Ngân Hàng VietCom Bank với lãi suất 7.8% năm - Thời gian dự kiến tòa nhà hồn thành: năm - Dự kiến chi phí, mua đất hết 30 tỷ - Chi phí xây dựng thiết kế giảm 20% từ nhà thầu.(43 tỷ) - Các chi phí nguyên vật liệu vật dụng mua với số lượng lớn giảm giá.(15 tỷ) - Các vấn đề liên quan đến thuê thiết bị máy móc, nhân công nhà thầu phụ trách (5 tỷ) - Chi phí pháp lý, thuê luật sư, hành chính.(200 triệu) - Các chi phí thiết kế, phong thủy vấn đề tâm linh…(500 triệu) - Chi phí tiếp thị nhà đất ( 20 triệu) Bước 2: Chuẩn bị thủ tục pháp lý - Để phép xây dựng, phải đảm bảo đủ điều kiện: khu đất phải cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cấp phép xây dựng - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất - Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực việc xây dựng thực tế phức tạp Chủ nhà nhờ đơn vị chuyên trách thực giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi - Khu đất phải công nhận mặt pháp lý (GCNQSD đất GCNQSD đất QSH tài sản gắn liền đất CQNN có thẩm quyền cấp) cấp phép xây dựng - Trường hợp đất dự án phải BDA cấp phép xây dựng dựa quy hoạch chi tiết 1/500 toàn dự án CQNN có thẩm quyền phê duyệt 20 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - Thuê luật sư chuyên lĩnh vực nhà đất để chuẩn bị tất loại giấy tờ pháp lý hợp đồng cho thuê, mua bán vật tư, xây dựng với nhà thầu sau Bước 3: Chọn nhà thầu xây dựng - Chọn nhà thầu công ty cổ phần kiến trúc Thiên Nam Đây công ty chuyên xây dựng cơng trình cao tầng, biệt thự, cao ốc văn phịng thiết kế thi cơng trọn gói chun nghiệp Với kinh nghiệm 20 năm, thành lập đội ngũ Kiến Trúc Sư giàu kinh nghiệm, kết hợp với chuyên viên trẻ đầy động sáng tạo, công ty xây dựng nhiều dự án lớn biệt thự, nhà hàng, khách ận, vơ số tồn nhà văn phịng hay nhà riêng - Giá xây dựng thỏa thuận được, công ty có xướng sản xuất gỗ riêng hợp đồng với hang nguyên vật liệu uy tín chất lượng Hòa Phát,, Xi măng Bỉm Sơn - Dịch vụ trọn gói bao gồm từ khâu thiết kế xây dựng hoàn thiện, phong thủy Bảo đảm ngun tắc an tồn lao động, uy tín cao - Được giảm 20% chọn đơn vị vừa thi cơng vừa thiết kế cơng trình ln Bước 4: Tiến hành thi công HỒ SƠ THIẾT KẾ SƠ BỘ (THIẾT KẾ CƠ SỞ) Sau ký hợp đồng, tìm hiểu thơng tin, nhu cầu sử dụng ý tưởng cơng trình từ CĐT, đơn vị tư vấn lấp hồ sơ thiết kế sơ (cơ sở) bao gồm: - Bản vẽ tổng thể, định vị công trình, - Mặt tầng, - Mặt cắt ngang, mặt cắt dọc, 21 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - Mặt đứng cơng trình, - Khái tốn tổng chi phí (tạm tính), - Hồ sơ sơ có phương án tuỳ vào tính chất cơng trình HỒ SƠ THIẾT KẾ KỸ THUẬT Sau giai đoạn bàn bạc, tìm ý tưởng điều chỉnh nội dung thiết kế hồ sơ thiết kế sơ CĐT chấp thuận, đơn vị tư vấn lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật dùng cho thi công gồm: 2.1 Phần kiến trúc: - Mặt tầng từ hầm, trệt, lầu, sân thượng mái Riêng mặt lầu có thêm bảng vẽ bố trí vật dụng để làm rõ ý đồ thiết kế nhu cầu sử dụng sau - Mặt đứng chính, mặt đứng bên Các chi tiết mặt - Mặt cắt dọc mặt cắt ngang cơng trình Các chi tiết mặt cắt - Triển khai chi tiết phòng chức - Triển khai chi tiết cầu thang, lan can, ban công, vách ngăn - Triển khai chi tiết phòng vệ sinh - Triển khai chi tiết cổng, cửa đi, cửa sổ - Triển khai chi tiết ốp lát gạch mặt bằng, tường WC, tường trang trí 2.2 Phần kết cấu: - Bảng quy định tiêu chuẩn vật tư, cấu kiện quy trình thực cơng trình - Mặt bố trí cọc, chi tiết cọc - Mặt móng, dầm móng, đà kiềng chi tiết - Mặt bố trí cột thống kê bố trí thép cột 22 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - Mặt cấu kiện như: dầm, đà giằng, sàn - Chi tiết mặt cắt bố trí thép cấu kiện - Chi tiết cầu thang, ban công lanh tô tầng 2.3 Phần điện: - Sơ đồ hệ thống điện nguồn - Mặt cấp điện đèn chiếu sáng tầng - Sơ đồ, vị trí hệ thống điện lạnh - Sơ đồ, vị trí hệ thống thơng gió (nếu có) - Hệ thống chống sét, PCCC (nếu có) 2.4 Phần nước: - Sơ đồ khơng gian hệ thống nước - Mặt cấp nước tầng - Chi tiết cấp thoát nước phịng vệ sinh 2.5 Phần thơng tin: - Hệ thống điện thoại tổng đài tầng - Hệ thống truyền hình tầng - Hệ thống internet tầng - Hệ thống camera tầng - Hệ thống báo động an ninh hệ thống tư động khác 2.6 Phối cảnh cơng trình: - Phối cảnh bảng vẽ màu mô không gian 3D thực tế công trình khơng gian giấy 2D Bảng vẽ phối cảnh giúp CĐT đơn vị thi cơng có nhìn trực quan khơng gian kiến trúc cơng trình 23 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - Tuỳ theo điều kiện thực tế thể loại cơng trình có từ – góc nhìn phối cảnh HỒ SƠ THIẾT KẾ CẢI TẠO, MỞ RỘNG Hồ sơ thiết kế cải tạo cơng trình khơng thực theo quy trình bước xây dựng cơng trình mà lập theo nhu cầu cải tạo điều kiện thực tế, hồ sơ thường gồm: - Tham khảo hồ sơ thiết kế kỹ thuật cơng trình hữu (nếu có) - Lập bảng vẽ trạng: phần kiến trúc, phần điện, nước, phần nội thất - Lập bảng vẽ thiết kế phần cải tạo mở rộng gồm chi tiết: không gian kiến trúc, kết cấu mở rộng, bố trí vật dụng, điện nguồn, đèn trang trí, cấp nước - Các bảng vẽ trang trí, tiểu cảnh - Phối cảnh 3D góc nhìn CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỒ SƠ THIẾT KẾ - Hồ sơ thiết kế in thành A3 gồm gốc + 03 photocopy Bộ gốc có đóng dấu, chữ ký thành viên tham gia thiết kế phê duyệt CĐT - CĐT giữ 01 gốc + 01 photocopy Bên thiết kế hoàn toàn chịu trách nhiệm hồ sơ thiết kế trước pháp luật Nhà đầu tư ( bên em) bảo quản hồ sơ gốc, chỉnh sửa phải bên thiết kế đồng ý vào hồ sơ gốc - Chủ đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm trước sai phạm tự ý thay đổi thiết kế mà khơng có đồng ý đơn vị thiết kế - Tiến độ hợp đồng đuợc tính tổng số ngày triển khai giai đoạn thiết kế kỹ thuật, khơng tính thời gian hai bên trao đổi, thống phương án - Khi có thay đổi, phát sinh thiết kế từ phía CĐT, hồ sơ cũ thu lại phải đồng ý huỷ trước xuất hồ sơ Phần thay đổi, phát sinh tính chi phí phát sinh tương ứng với khối lượng thay đổi, phát sinh - Đơn vị thi công cần nghiên cứu kỹ hồ sơ thiết kế trước thực 24 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công Trước khởi công XD cần chọn ngày tốt, hoàng đạo, hợp tuổi gia chủ, hợp với xây cất để làm lễ động thổ xin phép làm nhà may mắn tốt lành - Trình tự phẩm vật cúng tuỳ theo tập tục địa phương, tốt gia chủ nên tham khảo người am hiểu phong thuỷ, địa lý bậc cao niên - Sau làm lễ, gia chủ (hoặc người hợp tuổi) người cầm cuốc bổ nhát đầu tiên, trình với Thổ thần xin động thổ, tiếp sau cho thợ đào Bước 6: Chuẩn bị mặt - Việc chuẩn bị mặt bao gồm: làm sạch, phát quang mặt đất; giải toả nhà & kết cấu XD cũ, vận chuyển phế thải đổ - Thuê dọn nhà sang chỗ tạm xây dựng nhà cũ - Tập kết vật liệu, lán trại cho công nhân, hàng rào che chắn cơng trình - Nguồn điện, nước phục vụ việc xây dựng - Công tác chuẩn bị mặt thường hồ sơ thiết kế, cơng tác phải thoả thuận thống bên thực Bước 7: Xây dựng phần thô Xây dựng phần thô gồm công việc xây dựng phần chân đế khung cơng trình: - Cơng tác làm móng bao ồm: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố (đóng cọc BTCT cừ tràm), gia cơng thép móng đổ bê tơng móng Móng nhà dân dụng thường là: móng đơn (móng cóc), móng băng, móng bè (thường cho cơng trình lớn nhà có tầng hầm) - Phần khung nhà gồm thành phần chính: cột nhà, dầm nhà, sàn, tường nhà & cầu thang - Đan thép, ghép cốp pha phải theo yêu cầu vẽ kết cấu & quy chuẩn XD - Rút cốp pha cần lưu ý thời gian ngưng kết bêtông phải đủ tuổi 25 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - Xây tường thẳng, đều, vữa đủ độ kết dính & chống thấm ướt - Lắp đặt cấu kiện ngầm ống bảo hộ ngầm - Mac bê tong Mac vữa phải theo hồ sơ thiết kế tuân theo TCXD Việt Nam Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện Giai đoạn hoàn thiện gồm: trát tường, láng sàn, ốp lát, sơn bả tường, lắp đặt trần, cầu thang, lắp đặt HTKT điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, Một số yêu cầu thi công: - Công tác trát tường, láng sàn: trộn vữa theo tỷ lệ quy định hồ sơ TKKT - Việc ốp lát gạch theo tiêu chuẩn quy định nhà SX Mạch gạch cần đều, viên gạch thẳng nhau, không xô lệch, nghiêng ngả - Chọn sơn cần chọn loại phù hợp với bề mặt, chất liệu & vị trí cần sơn - Làm mộc: cửa,cầu thang, bếp… - Công tác lắp đặt điện, nước & thiết bị KT: tuân thủ theo vẽ kỹ thuật & hệ thống tiêu chuẩn XDVN Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất Sauk hi hoàn thiện tiến hành kiểm tra chất lượng cơng trình, giai đoạn hồn thiện lắp đặt nội thất trang thiết bị - Vật dụng nội thất trang thiết bị lắp đặt theo hồ sơ thiết kế - Đồ nội thất thể phong thái nhà Mỗi phịng cần có tông màu nội thất khác nhau, phù hợp với mục đích sử dụng phịng Chất liệu đồ nội thất cần chọn lựa kĩ lưỡng Bước 10: Sử dụng & vấn đề bảo dưỡng trình sử dụng Sau hồn tất, nhà đưa vào sử dụng theo mục đích thiết kế ban đầu Việc sử dụng sai mục đích làm biến đổi thành phần cấu kiện dễ dẫn đến hư hỏng khó lường Trong q trình ở, cần thường xuyên bảo dưỡng, ý 26 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng nhà như: thời tiết, công sử dụng, tác động cơng trình kề bên Bước 11:THỦ TỤC HỒN CƠNG 1.1 Hồ sơ xin xác nhận cơng trình hồn cơng (thủ tục hồn cơng): - Giấy báo kiểm tra cơng trình hồn thành theo mẫu (1 chính) - Giấy phép xây dựng nhà (1 y có chứng thực y), kèm theo vẽ thiết kế xây dựng nhà (1 không cần chứng thực y) - Hố đơn tài đơn vị thi cơng (hoặc biên lai đóng thuế xây dựng), (1 sao) - Bản vẽ trạng hồn cơng (2 chính) (Ba vẽ hồn cơng cơng trình có khác biệt với phương án thi cơng ban đầu) - Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (1 sao) kèm theo giấy phép hành nghề đơn vị thi cơng (có thị thực y) - Tham khảo tiêu chuẩn 317 – 2006 nghiệm thu hoàn công 1.2 Nơi nộp hồ sơ: - Tại Sở Xây dựng: cơng trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, cơng trình tơn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hồnh tráng, cơng trình tuyến, trục đường TP UBND TP qui định - Tại UBND quận, huyện: nhà riêng lẻ người dân cơng trình xây dựng khác thuộc địa giới hành quận, huyện Ban quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp Bước 12: Quảng cáo, tiếp thị, tìm đối tượng khách hàng thuê văn phòng: - Quảng cáo mạng, trang mạng giao vặt, cho thuê nhà đất, bất động sản - Phát tờ rơi đến công ty hay văn phòng khác địa bàn quận khác - Thuê nhân viên tư vấn, tiếp thị cho khách hàng 27 ... vốn đầu tư bất động sản 13 QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Vốn đầu tư hiểu tiền tài sản hợp pháp khác để thực hoạt động đầu tư *Vốn bất động sản thường thực từ nguồn : - Vốn nhà đầu tư: Nếu nhà đầu. .. bảo lãnh, góp vốn bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát QTKD1_K8 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN triển từ vốn tiềm ẩn bất động sản; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử... định Đầu tư bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản Bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm