Bất động sản 101 – làm giàu từ các thương vụ đầu tư bất động sản

BẤT ĐỘNG SẢN 101 LÀM GIÀU TỪ CÁC THƯƠNG VỤ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ★ — — Tác giả: Gary W Eldred Quét mã QR code để truy cập nhanh nhóm Facebook Facebook: ebookdep Mục lục   LỜI GIỚI THIỆU LỜI CẢM ƠN HỌC CÁCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG DONAL TRUMP BẠN VẪN CÓ THỂ LÀM GIÀU ĐƯỢC TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM THẾ NÀO ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA RA NHỮNG QUYẾT ĐỊNH QUAN TRỌNG MÀI SẮC TƯ DUY KINH DOANH CỦA BẠN VÙNG NÀY PHÁT TRIỂN TỚI ĐÂU? VÀ KHI NÀO NÓ SẼ PHÁT TRIỂN TẠO RA CÁC PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG KIẾM LỜI THEO LUẬT VÀ ĐÚNG LUẬT CUNG CẤP CHO KHÁCH HÀNG NHỮNG GÌ HỌ MUỐN 10 THÊM NHIỀU Ý TƯỞNG HƠN ĐỂ TẠO RA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ NHẤT (MVP) 11 TIẾP THỊ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA BẠN VỚI GIÁ CAO NHẤT 12 TÁM BƯỚC QUẢN LÝ THÀNH CƠNG 13 TRẢ GIÁ ÍT HƠN SO VỚI GIÁ TRỊ THỰC CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 14 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO KẾT LUẬN LỜI GIỚI THIỆU Bất động sản là lĩnh vực đầu tư quan tâm Việt Nam Nhiều cá nhân coi việc đầu tư bất động sản cách làm giàu cho Đáp ứng nhu cầu tìm hiểu nhà đầu tư muốn học hỏi kinh nghiệm kinh doanh đầu tư bất động sản, Alpha Books lựa chọn mua quyền dịch xuất sách đầu tư bất động sản Donald Trump, nhà đầu tư bất động sản tiếng thành công giới Thông qua sách này, mong muốn đem đến cho độc giả người thành đạt ý tưởng phương pháp kinh doanh bất động sản hay chuyên gia khác bất động sản Mỹ đúc kết từ kinh nghiệm hiểu biết họ khác ngành kinh doanh lợi nhuận cao chắn Qua loạt sách này, đặc biệt Bất động sản 101 mà bạn đọc cầm tay, bạn ngạc nhiên thấy người Mỹ giỏi chỗ họ đưa tất ý tưởng kinh nghiệm họ lên hàng học thuật, từ học thuật họ rút nguyên lý bí để truyền lại cho người kế tục họ Những ông vua ngành kinh tế sinh lời nhiều Mỹ nhiều thập niên liên tục truyền bá cơng khai bí thành cơng nhằm giúp hệ kế tục họ tạo nhiều tài sản phồn vinh cho đất nước phát triển mạnh toàn cầu Trong sách Bất động sản 101, tác giả vẽ nên tranh toàn cảnh lịch sử phát triển kinh doanh bất động sản Mỹ từ năm kỷ XX Tuy hoàn cảnh lịch sử kinh tế nước không giống bạn đọc nhận xét điều ơng viết khó lịng áp dụng thực tế Việt Nam, chỗ ông cung cấp cho độc giả hiểu biết chuyên ngành này: phương pháp đầu tư phát triển nhà đầu tư phát triển bất động sản lớn, phương pháp đầu tư bảo toàn vốn sinh lời nhà đầu tư nhỏ lẻ, phương pháp lựa chọn mua nhà người mua nhà để Và điều quan trọng ông truyền đạt phương pháp tư kinh doanh, áp dụng lĩnh vực tất người hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp mà bất động sản phương tiện chuyển tải phương pháp tư Ngoài ra, bạn đọc thấy thú vị với câu chuyện minh họa cạnh tranh công trung thực kinh doanh mà thị trường khởi phát Việt Nam thiếu, bạn kinh ngạc khám phá ý tưởng xuất sắc lại đơn giản nhà kinh doanh lỗi lạc Những đất nước có kinh tế phát triển coi trọng doanh nhân Bạn đọc thấy lại tinh thần câu ngạn ngữ “phi thương bất phú” sách qua quan điểm tác giả: “…quan điểm đồng với tinh thần đoạn diễn văn mà cố tổng thống Ronald Reagan phát biểu năm 1985 trường đại học St John: “Chúng ta sống qua thời kỳ đại công nghiệp thời đại tập đoàn khổng lồ, tin thời đại doanh nhân Đó nơi khởi nguồn cho thịnh vượng nước Mỹ nơi khởi nguồn cho thịnh vượng nước Mỹ tương lai.”” Thiết nghĩ độc giả người hiểu biết sách rút nhiều lợi ích từ Nếu bạn đọc tìm thấy sách người thầy, động lực để phát triển khả kinh doanh bạn lĩnh vực đặc biệt lĩnh vực bất động sản thành cơng lớn tác giả AlphaBooks xin nhường lại cho độc giả quyền đọc phẩm bình tác phẩm LỜI CẢM ƠN Tôi muốn cám ơn Donald Trump Michael Sexton, CEO Trường đại học Trump, mời tơi làm chuyên gia chương trình quản lý bất động sản Ông Trump nhiều lần nhắc nhắc lại rằng: “Tơi dùng người giỏi nhất.” Câu nói với đội ngũ chuyên gia Trường đại học Trump, tơi có vinh dự mời tham gia vào đội ngũ với họ Tháng năm 2007 ĐỖ KIỆN ẢNH Để thực sách này, đặc biệt cám ơn đồng nghiệp Các tiểu vương quốc Ả rập thống UAE: ơng Zouheir Jarkas Những cơng trình giúp đỡ ông vô giá Tôi ghi nhận giúp đỡ Omer Shabbir Ahmed, trợ lý tơi Ơng khơng làm q trách nhiệm để giúp tơi hồn thành cơng việc kịp thời hạn mà làm việc với chất lượng cao Ngoài Mohsen Mofid hỗ trợ tơi nhiều tơi cám ơn anh nỗ lực không ngừng anh LỜI TỰA CHO BỘ SÁCH 101 CỦA TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRUMP Donald J Trump Người ta thường hỏi tơi bí thành cơng tơi gì, câu trả lời tơi đơn giản: tập trung, chăm chỉ, kiên nhẫn Tơi có lúc gặp may, may mắn đến mức độ thơi Ngồi ra, cịn cần phải có kiến thức kinh doanh - khơng thiết phải cấp trường thật danh Wharton , mà bạn thực cần có lịng khát khao tính kỷ luật để tự dạy kiến thức Tơi lập Trường đại học Trump với mục đích truyền cho người say mê kinh doanh kỹ cần thiết để đạt thành công lâu dài Bộ sách 101 Trường đại học Trump trình bày ý tưởng quan trọng ngành kinh doanh - giống khái niệm đưa chương trình giảng dạy Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh (MBA) có uy tín các cơng ty thành cơng giới sử dụng, bao gồm Tổ chức Trump Mỗi sách giáo sư, tác giả doanh nhân hàng đầu viết nên, người chung mục đích giúp bạn đưa ý tưởng vào công việc bạn Nếu bạn không thoả mãn với công việc mình, đọc sách này, nhặt ý tưởng quan trọng thực Tôi đảm bảo bạn kiếm tiền Donald Trump chúc mừng Gary Eldred đóng góp bật ơng chương trình quản lý bất động sản Trường đại học Trump (ảnh Karen Slavick, Trường đại học Trump) HỌC CÁCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG DONAL TRUMP Trong sách này, bạn khám phá nguyên tắc kinh doanh bất động sản Donald Trump doanh nhân lỗi lạc, trải nghiệm Việc Donald Trump tham gia lĩnh vực giáo dục kinh doanh thay đổi cần thiết đáng hoan nghênh Vào lúc thông thái Trump cần thiết hết Bởi nhiều thị trường bất động sản nước Mỹ toàn giới bắt đầu lắng xuống khơng cịn sốt Chúng ta trở lại đấu trường nơi mà thắng lợi chơi bất động sản đòi hỏi phải có nhiều điều kiện may mắn hội ngẫu nhiên Một lần lại tiến vào thị trường mà nhà đầu tư phải tạo giá trị, không ngồi há miệng chờ sung Trump nói với tơi chúng tơi lên kế hoạch xuất sách này: “Bấy lâu nhiều người làm chương trình quảng cáo thương mại chương trình truyền hình buổi tối khuyến khích “thanh tốn sau”, “mua nhanh bán nhanh”, “mua thấp bán cao” cho kĩ xảo khác để “làm giàu nhanh chóng” tràn ngập sách băng hình lĩnh vực bất động sản” Sau ơng nói thêm, “Cuộc sống diễn theo cách Nếu bạn giàu nhanh bạn chóng phá sản thơi.” Chúng tơi khơng muốn bạn phá sản - bên bờ vực phá sản Chúng không hứa với bạn làm theo nguyên tắc kinh doanh Donald Trump Gary Eldred khiến bạn thành triệu phú Tuy nhiên, hứa nguyên tắc giúp bạn tạo dựng tài sản, khai thác tiềm cá nhân, tạo giá trị khách hàng bạn Thậm chí cịn nữa, bạn có nhiều niềm vui đường kinh doanh hệt Trên thực tế, triết lý kinh doanh bất động sản không ứng dụng vào lĩnh vực bất động sản làm giàu Bạn ứng dụng triết lý để có sống giàu có đầy đủ mặt “Hãy nghĩ cao xa sống khoáng đạt hơn.” Với phương châm tiếng thời đại này, Trump khuyến khích bạn “Coi quan trọng tương lai ngày đặc biệt bạn hưởng ngày hơm Bạn tiếp nghị lực cho tồn “Thật ngày tuyệt vời!” Hãy nói câu cảm nhận tư tưởng tích cực phát sinh từ câu nói Cho bạn hội để làm việc người hưởng lợi từ Hãy biết bạn biến ngày hôm thành ngày đầy ắp hội khả năng.” Tóm lại, điều tâm niệm mang lại sức mạnh cho triết lý Trump và, sống ông Trong chương sau, cho bạn biết cách chi tiết triết lý dẫn đường cho bạn đến với sống bạn muốn HÃY SẴN SÀNG ĐÓN NHẬN CƠ HỘI Để đạt tiềm mình, tự dạy cách suy nghĩ phát triển hội Có điều ngẫu nhiên Trump tơi bắt đầu đọc sách bất động sản chúng tơi cịn sinh viên đại học Cả hai bắt đầu đầu tư vào bất động sản hầu hết bạn sinh viên hứng thú mua ô tô thật sang trọng tìm thuê hộ cao cấp Tại lại hành động khác họ? Tại bắt đầu tạo dựng tài sản tuổi phần lớn người có vơ số lý để ăn chơi? Bởi chúng tơi khơng chấp nhận suy nghĩ thơng thường chúng tơi cịn q trẻ, non nớt gì Ừ Trump xuất thân từ gia đình tưởng đối giả (cịn tơi khơng) Nhưng khác biệt Phần lớn sinh viên Penn xuất thân từ gia đình giả Sự khác biệt lớn hai đạt nhiều thứ bạn bè trang lứa chúng tơi liên tục đón nhận ý tưởng Khơng thế, chúng tơi liên tục tìm kiếm ý tưởng thông tin Cả hai độc giả lớn - tìm hiểu giới nói chung tìm hiểu bất động sản - độc giả lớn lĩnh vực tâm lý tự lực (vì thiếu thuật ngữ xác hơn) làm lạnh hệ thống ống nước cố định hãng Kohler , phịng tắm xơng bồn tắm nước nóng) bể bơi, ga ra, nhà để xe, sân thượng, mái vòm, v.v… Sau cộng thêm giá thành hạng mục phụ trợ vào giá thành xây dựng tính theo foot vng diện tích Trừ khấu hao Sau tính tốn xong giá thành tái xây dựng lại bất động sản với chi phí xây dựng vào thời điểm tại, bạn lưu ý tới ba loại khấu hao: (1) khấu hao vật chất, (2) khấu hao chức năng, (3) khấu hao kinh tế (bề mặt bên ngoài) Một tồ nhà cũ thường có giá trị thấp nhà xây dựng y trang khấu hao vật chất (xuống cấp hư hỏng sử dụng lâu hơn) Các bất động sản hư hỏng theo thời gian, thời tiết, sử dụng lâu ngày sử dụng sai cách Những thảm sờn rách, tường tróc sơn bạc màu, lớp vữa thạch cao bị nứt vỡ, hệ thống ống nước rỉ sét mái nhà bị thấm dột làm cho bất động sản giá Mất bao nhiêu? Đó việc địi hỏi phải phán đốn Để điền vào số cụ thể, đánh giá tỷ lệ hao mòn xuống cấp tương quan với hạng mục Thường thường bất động sản “được bảo dưỡng tốt” đảm bảo tỷ lệ khấu hao từ 10% đến 20% Đối với thứ “hư hỏng nhiều” tỷ lệ khấu hao lên tới từ 50% - 70% giá thành xây lắp Thay áp dụng số tỷ lệ khấu hao, bạn liệt kê giá thành sửa chữa cải tạo lại để khơi phục bất động sản trở lại tình trạng tốt Sau khấu hao vật chất, việc đánh giá tổng số khấu hao chức Không giống xuống cấp hư hỏng sử dụng sử dụng sai, khấu hao chức đề cập tới giá trị vấn đề gỗ ván sàn thẫm màu khơng cịn ưa chuộng, thiết kế mặt sàn khơng hợp lý, hệ thống điện có cường độ thấp, có màu sắc phối hợp thiết kế kiến trúc bên ngồi khơng hài hồ Một bất động sản có chỗ xuống cấp hư hại (khấu hao vật chất), bị khấu hao chức nhiều đặc điểm bất động sản khơng cịn hấp dẫn đại đa số khách mua khách thuê tiềm Toà nhà Bonvit Teller - hộp nhái phong cách Art Deco - hạn sử dụng Các chức q lỗi thời Vị trí sẵn sàng cho chức cao sinh lời nhiều Khấu hao bên (về địa điểm) xảy bất động sản khơng cịn phản ánh chức sử dụng tốt cao vị trí Giả dụ bạn tìm ngơi nhà trơng coi cẩn thận nằm khu vực mà chủ yếu khu thương mại Quy hoạch vùng vị trí đất thay đổi Thực chất, ngơi nhà chẳng cịn mang lại thêm giá trị cho khu đất Khi mua “ngơi nhà”, họ phá để dọn chỗ xây cửa hàng bán lẻ nhà văn phòng Quy tắc áp dụng khu dân cư trở nên đại bảo quản tốt, ngơi nhà có buồng ngủ hai buồng tắm bồn rộng tới 2.000 foot vuông bị phá thay nhà diện tích 6.000 foot vng trị giá tới triệu đô la (hoặc hơn) Những bất động sản lỗi thời mặt kinh tế gọi “phá dỡ”, nhớ từ “phá dỡ” áp dụng cho nhà sửa chữa lại đẹp nhà trưởng giả quê mùa Nếu bạn mua bất động sản vậy, trả giá giá đất trừ chi phí phá dỡ, di dời tồ nhà cũ khỏi đất Giá trị đất Để định giá đất, tìm lơ đất tương tự (cịn trống, chưa xây cất bên trên) bán gần thời điểm đó, lơ có tồ nhà bên cần phải phá dỡ Để đánh giá lô đất tương tự, so sánh đặc điểm diện tích, mặt ngồi, cảnh quan, địa hình, quy định nhà nước, nội quy khu đặc điểm khác mà khách mua thường nghĩ đến Dự toán giá trị thị trường (Phương pháp giá thành) Như bạn thấy bảng 14.1, sau ba bước - (1) Tính giá thành xây dựng bất động sản thay thế, (2) Trừ khấu hao, (3) Cộng thêm giá trị lô đất - bạn ước tính giá thị trường Vì khó tính tốn xác giá thành chi phí xây lắp, khấu hao tồn dư tích luỹ giá trị đất, nên phương pháp giá thành không cho ta câu trả lời xác định Nhưng việc giúp bạn dự đốn xu hướng giá, cịn cung cấp cho bạn số để kiểm tra, đối chiếu với phương pháp so sánh bán phương pháp doanh thu Phương pháp doanh thu (GRM) Phương pháp doanh thu liên quan tới kĩ thuật định giá gọi bội số thu nhập cho thuê gộp (GRM) Để tính giá trị thị trường sử dụng GRM, bạn cần phải tìm giá thuê tháng giá bán nhà hộ tương tự Giả dụ bạn biết giá bán nhà cho thuê sau: (1) nhà số 214 phố Jackson có giá thuê 1.250 đô la tháng bán với giá 220 ngàn đô la, (2) nhà số 312 phố Lincoln có giá th 1.350 la tháng bán với giá 247 ngàn đô la, (3) nhà số 107 phố Adam có giá th 1.175 la tháng bán với giá 210 ngàn đô la Với thơng tin đó, bạn tính tốn loạt giá trị GRM cho khu dân cư này: Nếu nhà bạn định giá cho thuê với giá 1.255 la tháng, tính giá trị GRM tương ứng từ bất động sản so sánh với sau: Ngơi nhà đối tượng (Phạm vi giá trị ước tính) Vì phương pháp tính GRM khơng điều chỉnh trực tiếp vụ mua bán nhân nhượng thu xếp tài chính, đặc điểm, vị trí, điều kiện chi phí hoạt động, kĩ thuật định giá sơ tính giá trị thị trường mà Nhưng dù vậy, nhiều nhà đầu tư sử dụng cơng cụ dẫn làm sở cho bước định giá sau Cũng giống phương pháp định giá bán bất động sản so sánh theo foot vuông diện tích chúng, phương pháp GRM cho hiệu cao bạn tìm bất động sản cho thuê mang đặc tính giống với bất động sản đối tượng nhiều khu dân cư Chỉ số GRM ví dụ khơng thiết phải tương đương với GRM áp dụng thành phố bạn Thậm chí thành phố, khu dân cư khác cho thấy khác xa số GRM đặc trưng chúng Ở khu vực San Diego, số GRM ngơi nhà biệt lập La Jolla lên tới 400; vùng Clairemont gần đó, bạn tính số GRM khoảng từ 250 đến 300; National City, số GRM ngơi nhà biệt lập xuống đến mức 200 Thậm chí khu dân cư, số GRM nhà biệt lập thường cao số hộ chung cư sở hữu tư nhân Đối với tất phương pháp định giá, bạn sử dụng liệu liên quan tới địa phưong trước áp dụng số GRM Bạn phá sản trả giá cao ngất cho vị trí tuyệt đẹp mua vị trí khơng đắc địa với giá thấp Bạn phải biết giá trị vụ mua bán đừng trả giá cao giá trị Kết hợp dự tốn giá trị với Khi hoàn thành ba phương pháp định giá, bạn cân nhắc kết theo tính tương quan tính ứng dụng chúng vấn đề mà bạn nghiên cứu Như lưu ý trên, nhà biệt lập phương pháp so sánh bán cho dẫn tốt để định giá trị thị trường Nhưng bất động sản để đầu tư - quy tắc tính y - bất động sản so sánh bán cụ thể kĩ thuật tính thu nhập có phần khác so với phương pháp mà ta vừa xem xét ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THU NHẬP Để minh họa sơ lược cách định giá bất động sản có thu nhập, xem xét tồ nhà chung cư hỗn hợp Royal Terrace có 20 năm tuổi Royal Terrace bao gồm 38 hộ cho th với diện tích 550 foot vng Bất động sản Middleton, bang Iowa, thành phố miền Trung Tây có mức sinh hoạt thấp với kinh tế ổn định việc làm, tăng trưởng thu nhập tăng trưởng dân số khơng có Sau nghiên cứu kĩ đặc điểm vật chất, vị trí dịch vụ Royal Terrace, bạn may mắn tìm bất động sản tương tự khu dân cư bán vòng tháng vừa qua Dữ liệu bất động sản so sánh sau: Số 2735 đường Mapple (bất động sản so sánh số 1) Tồ nhà có 25 năm tuổi gồm 33 hộ cho thuê Nó có nhiều chỗ bị hư hại, xuống cấp bất động sản đối tượng, mặt khác so sánh mặt xây dựng điều kiện Một điểm bất lợi lớn trường phổ thông trung học án ngữ Những hộ cho th với giá 285 la tháng, diện tích 525 foot vng Những thông tin người quản lý bất động sản cung cấp cho thấy tỷ lệ hộ khơng có khách thuê bình ổn, chiếm 4% tổng số hộ chi phí hoạt động (chiếm khoảng 52% tổng doanh thu tiềm năng) Các hồ sơ công cộng nhà môi giới bất động sản cho biết bất động sản bán với giá 506.700 la, phần tốn 20%, chấp 25 năm với tỷ lệ lãi suất cố định 7% Số 1460 đường Elm (bất động sản so sánh số 2) Tồ nhà có 16 năm tuổi gồm 40 hộ cho thuê Nó xây dựng cao cấp bất động sản đối tượng chút, toạ lạc cách cơng viên khu dân cư dãy nhà, cơng viên có sân tennis, bể bơi sân golf chín lỗ Mỗi hộ cho th với giá 315 la tháng, bất động sản đối tượng, có diện tích 550 foot vng Tỷ lệ chưa có khách th trung bình vào khoảng 4%, chi phí hoạt động chiếm 49% tổng doanh thu tiềm Hồ sơ công cộng cho thấy bất động sản cung cấp tài với tỷ lệ LTV (”vay giá trị hợp đồng”) 80% vốn chấp vòng 30 năm lãi suất vay 6.75% Nó bán với giá 772.400 la Thêm vào liệu so sánh bán, bạn tra cứu số hợp đồng thầu xây dựng tham khảo Dịch vụ Định giá Marshall & Swift Từ nghiên cứu bạn ước tính giá thành xây dựng gộp nhà giống bất động sản đích vào thời điểm khoảng 72 la foot vng diện tích Bạn lấy liệu thu nhập chi phí từ kế toán chủ sở hữu Royal Terrace, liệu năm lịch, kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm ngoái GRM Phuơng pháp GRM để sử dụng bất động sản có doanh thu nhà hộ chung cư sở hữu tư nhân cho thuê Từ thị trường so sánh, bạn tính bội số doanh thu gộp Sau bạn nhân số tính với tổng doanh thu tiềm bất động sản đối tượng Nhưng nhà hộ chung cư sở hữu tư nhân cho thuê, thông thường, ta phải tính bội số sở doanh thu thuê gộp hàng tháng Đối với chung cư, GRM tính theo năm Coi GRM hai bất động sản so sánh 4.49 (= 506.700/112.860) 5.10 (= 772.400/151.200) Giả dụ bạn tính kết bội số 4.75 Royal Terrace, giá trị thị trường mà bội số theo phương pháp tính GRM 638.970 la: 4,75 x 134.250 đô la = 638.970 đô la GRM sử dụng rộng rãi nhiều nơi loại nhà chung cư cụ thể Nhưng nhìn chung khách mua quan niệm khơng quan trọng vốn hoá doanh thu trực tiếp Trừ phi bất động sản so sánh lựa chọn giống với đối tượng, trường hợp khơng GRM cho số ước tính chưa hồn thiện mà thơi Ngồi ra, khách mua sử dụng GRM để định giá tồ nhà văn phịng, trung tâm thương mại loại bất động sản có doanh thu khác Do có khác biệt lớn điều khoản hợp đồng cho thuê đặc điểm bất động sản, GRM bỏ qua nhiều chi tiết quan trọng Nhưng dù GRM cơng cụ để bạn sử dụng phản ánh quan điểm đầu tư điển hình Vốn hố doanh thu Đây phương pháp đánh giá doanh thu mà bạn nên áp dụng cho bất động sản có doanh thu bao gồm nhiều (nhưng sử dụng để đánh giá bất động sản nhỏ hơn) Hãy nhớ lại tính giá trị thị trường phương pháp vốn hoá trực tiếp, bạn dùng công thức sau: Ở đây, V giá trị ta phải tính tốn NOI doanh thu hoạt động ròng bất động sản, R tổng tỷ lệ hồn vốn (tức vốn hố, nói cách khác lãi suất vốn hoá) mà người mua bất động sản có doanh thu tương tự địi hỏi phải đạt Vì thế, Royal Terrace hi vọng đạt NOI 63.174 đô la năm lãi suất vốn hoá áp dụng trường hợp 0.096, bạn tính giá trị bất động sản sau: Tất nhiên cách tính đơn giản chưa có giải đáp cho câu hỏi tính NOI R cách Bây quay lại vấn đề NOI (doanh thu hoạt động ròng) Các nhà đầu tư xác định NOI doanh thu thuê tiềm gộp hàng năm bất động sản, trừ khoản không cho thuê được, lỗ không thu tiền thuê khách, chi phí hoạt động, dự trữ thay thế, thuế bất động sản, bảo hiểm cho bất động sản trách nhiệm nợ Nhưng trường hợp chủ sở hữu Royal Terrace nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp (cũng kế tốn viên kế tốn trưởng) khơng biết cách lập báo cáo NOI để tính giá trị doanh thu vốn hố Thêm vào đó, nhiều chủ sở hữu hiểu biết bất động sản có doanh thu thường chủ định khai khống doanh thu cho thuê họ lên khai giảm mức chi phí hoạt động tỷ lệ trống chưa cho thuê Bằng cách bóp méo doanh thu chi phí vậy, chủ sở hữu bất động sản cố gắng thuyết phục bạn bất động sản họ đem lại lợi nhuận nhiều vậy, chúng có giá trị cao giá trị xác định thực tế Vì vậy, dù bạn mua nhà tay chuyên nghiệp nghiệp dư kinh doanh đầu tư bất động sản, bạn nên cảnh giác Đừng chấp nhận số họ đưa cho bạn cách bất cẩn Thay thế, bạn xác lập lại số NOI từ tìm hiểu, nghiên cứu thị trường bạn Bây ta quay lại với báo cáo doanh thu chủ sở hữu doanh thu xác lập lại cho Royal Terrace (theo Bảng 14.2 14.3) Bạn biết chuyên viên định giá phải xác lập lại báo cáo doanh thu chủ sở hữu để phản ánh nguyên tắc thảo luận Việc xác lập lại phải phản ánh cách xác NOI mà bất động sản có khả thu năm tới với khả quản lý giỏi * Số liệu doanh thu chi phí mà chủ nhà báo cáo để ngoặc để đối chiếu Nhằm xác định giá trị thị trường, khấu hao lãi suất vay chấp không dùng để tính tốn NOI Xác lập lại doanh thu: Trước hết, bạn cần lưu ý để xác lập lại doanh thu có thật, sử dụng mức giá thuê thị trường tỷ lệ trống chưa cho thuê không dùng tỷ lệ mà bất động sản đối tượng thu hoạt động thực tế Để tìm mức giá thuê tỷ lệ trống hợp lý, xem xét mức giá thuê bất động sản lựa chọn để so sánh mức giá thuê mà tồ nhà khác khu vực dân cư đạt Bạn phải dựa vào phân tích thị trường thời Với doanh thu tính lại đó, xác lập lại hạng mục chi phí Quản lý quảng cáo: Trong báo cáo chủ sở hữu, khơng có khoản tiền dành cho việc quản lý quảng cáo Chủ sở hữu tự quản lý lấy bất động sản, giá th thấp nên họ ln có danh sách khách chờ th nói miệng với mà thơi Một chủ sở hữu phải nghĩ đến chi phí quản lý quảng cáo phải gánh Bảo hiểm thuế bất động sản: Số tiền bảo hiểm báo cáo chủ sở hữu không với thật khơng chia theo tỷ lệ đủ năm thời hạn bảo hiểm Số tiền thực tế phải 1/3 19.200 đô la, tức 6.400 đô la Chúng ta phải điều chỉnh tổng số chi phí kế tốn chủ sở hữu báo cáo mục thuế bất động sản Một phần, tỷ lệ tăng thuế bất động sản tính toán để phản ánh giá trị định giá gắn với bất động sản sau bán Trong thành phố này, văn phòng định giá ủng hộ báo cáo định giá bất động sản họ Nhưng vụ mua bán đăng kí vào sổ sách địa phương, chuyên viên định giá lấy liệu thay đổi giá bất động sản định giá theo liệu cập nhật Thêm vào đó, hội đồng quản hạt tăng thuế suất mức đáng kể, thuế năm tới tăng dù không cập nhật định mức thuế bất động sản Các dịch vụ tiện ích, người trơng nom bất động sản v.v : Nói tới dịch vụ tiện ích thu gom rác, bạn cần phải kiểm tra mức sử dụng với công ty cung ứng dịch vụ cho bất động sản đối tượng Trên sở mức báo cáo đó, bạn tính tốn hạng mục chi phí cách sử dụng phương pháp so sánh chi phí hiệu cho năm tới Lương người trông nom bất động sản giảm báo cáo xác lập lại số nhiệm vụ vị trí hãng quản lý bất động sản thực Khi nghiên cứu xong, bạn thấy chủ sở hữu thực việc sửa chữa bảo trì đặn phạm vi bất động sản Vì khách mua muốn mua Royal Terrace để đầu tư - với cách thức tự làm lấy tồn cơng việc quản lý tu - bạn phải tăng tổng chi phí lên Sửa chữa, bảo trì dự trữ thay thế: Những người bán bất động sản thường xuyên khai thấp chi phí cần thiết để bảo trì bất động sản họ thay số hạng mục (thảm, mái nhà, thiết bị, v.v ) chúng hư mịn cũ nát Vì vậy, cần phải tăng số tiền chi phí lên với mức cần thiết theo kinh nghiệm địa phương Những hạng mục lặt vặt: Ở mục cuối cùng, lưu ý thêm vào ngàn la cho chi phí lặt vặt Những hạng mục bao gồm chi phí phí pháp lý kế toán, vật dụng để cọ rửa, lau chùi vật liệu để trang trí lại nhà cửa (sơn, giấy bồi tường…), bỏ khơng đưa vào báo cáo chi phí lãi vay chấp chi phí khấu hao mà chủ sở hữu có bao gồm báo cáo doanh thu họ Mặc dù lãi khấu hao chắn có thực chi phí chủ sở hữu, theo qui ước, chúng khơng tính vào chi phí hoạt động với mục đích tính tốn NOI NOI (doanh thu hoạt động ròng): Sau tất hạng mục doanh thu chi phí xác lập lại, bạn thấy NOI Royal Terrace ước tính cho năm tới 63.174 la Lãi suất vốn hoá phái sinh Trên thực tế, chuyên viên định giá nhà đầu tư dựa lãi suất vốn hố phái sinh từ thị trường Ví dụ, để thu lãi suất vốn hoá cho Royal Terrace, tính tốn lãi suất áp dụng với khách mua bất động sản số 2735 đường Maple số 1460 đường Elm (bảng 14.4) Đối với bất động sản số 2735 đường Maple, bất động sản bất động sản đối tượng nhiều (nó cũ năm, có nhiều chỗ hư hại xuống cấp hơn, nằm bên đường cao tốc Hot Rod), khách mua áp dụng lãi suất vốn hoá 9.80% Đối với bất động sản đẹp số 1460 đường Elm (nó nằm vị trí thuận lợi hơn, năm, khoản tài có lãi suất 6,75%), người mua áp dụng lãi suất vốn hoá 9,20% Xem xét thực tế đó, suy luận cho lãi suất vốn hoá bất động sản đối tượng? Trước tiên, thấy lãi suất vốn hoá bất động sản đối tượng vào khoảng 0.092 0.098 Nguyên nhân - với tất đặc điểm khác tương đồng - nhà đầu tư ln thích bất động sản có tuổi bất động sản có nhiều tuổi Họ thường tin bất động sản mà lại nằm vị trí đẹp trạng cịn tốt rủi ro bất động sản cũ Họ tin dòng doanh thu bất động sản tồn lâu cịn tăng Vì tiêu chí đó, Royal Terrace nằm hai bất động sản so sánh, lãi suất vốn hố Nhưng cịn phải thực phân tích sâu tìm hiểu xem bất động sản đối tượng có đặc điểm gần giống với bất động sản số 2735 đường Maple hay số 1460 đường Elm Chỉ sau cân nhắc, xem xét tất đặc điểm giống khác nhau, tìm hiểu xem lãi suất vốn hố mà nhà đầu tư áp dụng cho dòng doanh thu Royal Terrace Chúng ta cần có số cụ thể Con số 0.096 không? Giống kết khác định giá, lựa chọn mức lãi suất vốn hố khơng địi hỏi kiện thực tế, mà cịn óc phán đốn Hãy nhớ khơng có hai bất động sản đồng nhất, khơng có hai khách mua giống hệt nhau; khơng có đầy đủ tất thông tin thị trường thông tin bất động sản Ở suy luận khách mua thấy Royal Terrace giống bất động sản số 2735 phố Maple nhiều Thêm vào đó, bất động sản đối tượng cung cấp tài mức lãi suất 7.0% lãi suất 6.75% áp dụng với bất động sản số 1460 phố Elm Trong trường hợp đó, với thận trọng cao, chọn lãi suất vốn hoá phái sinh 0.096 Phuơng pháp vốn hoá trực tiếp Bước cuối phương pháp vốn hố trực tiếp để định giá thị trường địi hỏi nhà đầu tư chuyển đổi dòng NOI bất động sản thành tổng số vốn Với ví dụ thực bước cách chia 63.174 la cho 0.096 Do đó, giá trị thị trường hiển thị bất động sản đối tượng theo phương thức vốn hố trực tiếp 658.602 la: Phương pháp so sánh bán Khi nhà đầu tư mua tồ nhà chung cư, văn phịng trung tâm mua sắm, hầu hết họ nghiêng sử dụng phương pháp vốn hoá doanh thu Mặt khác, họ sử dụng số liệu bán hàng ước tính có tính chất so sánh để kiểm tra lại tính hợp lý việc định giá doanh thu họ Ví dụ, họ xác lập số loại giá giá tính theo foot vng diện tích trình bày Bảng 14.5 Từ liệu bảng 14.5, ước tính giá trị thị trường Royal Terrace thông qua số liệu so sánh bán thị trường sau: Như bạn thấy đấy, kết ước tính định giá theo phương pháp so sánh bán thường hỗ trợ cho phương pháp lãi suất vốn hoá Tất nhiên, tất báo cáo định giá, bạn khơng tìm câu trả lời xác tuyệt đối Những thơng tin, cách diễn giải, óc suy xét, phương pháp lập luận nhà đầu tư khác khác Dù vậy, bạn tiến hành phân tích để làm tăng khả đưa định quan trọng bạn Phương pháp giá thành Như bạn thấy bảng 14.6, phương pháp giá thành cho thấy giá trị bất động sản 922.525 đô la Phương pháp giá thành cho thấy giá trị vượt xa giá trị thị trường giá trị mà phương pháp doanh thu tìm Tại vậy? Vì Middleton thiếu kinh tế địa phương động Giá thành xây lắp tồ nhà (được tính theo giá vật liệu xây dựng nước quốc tế) tăng nhanh tăng giá bất động sản Middleton Kết nhà đầu tư mua Royal Terrace không gặp nhiều đối thủ cạnh tranh từ hộ nhà xây dựng Những bất động sản phải áp giá thuê (hoặc giá bán) cao khu cũ nhiều Và kết nhà đầu tư mua gặp rủi ro thị trường Thêm vào đó, nhà đầu tư có hội để nâng cấp tạo giá trị cho bất động sản Do nhà đầu tư khơng trơng đợi bất động sản Middleton lên giá nhiều, họ mua với lãi suất vốn hố cao có dịng tiền mặt lớn la đầu tư họ Nhìn chung, với giá 650 ngàn la chút ít, Royal Terrace chứng minh vụ đầu tư lý thú Nhưng trước định đề xuất giá mua, hầu hết nhà đầu tư lướt qua số để tính tốn tỷ lệ dịng tiền mặt trước thuế hàng năm tổng vốn đầu tư tiền mặt (ROI) tổng thu nhập theo thời gian - bao gồm việc gây dựng vốn thơng qua trả nợ góp (thanh tốn hết khoản nợ chấp cung cấp tài cho dự án) tăng giá tiềm Tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng năm tổng vốn đầu tư tiền mặt Vì mục đích minh họa, ta giả dụ bạn mua Royal Terrace với giá 650 ngàn đô la Để hoàn tất vụ mua bán này, bạn đầu tư 130 ngàn đô la tiền mặt cá nhân bạn (tức khoản toán 20% giá trị hợp đồng) bạn vay thêm 520 ngàn đô la (80% vay giá trị hợp đồng) với lãi suất 7% thời hạn vay 30 năm Theo đó, để tính tốn dịng tiền mặt trước thuế (BTCF) cho năm hoạt động bạn, lấy khoản trả góp hàng năm khoản vay chấp trừ thu nhập hoạt động ròng bạn dự tính cho năm (NOI) Tiếp theo, để tính tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng năm tổng vốn đầu tư tiền mặt (ROI), bạn lấy khoản tiền mặt 130 ngàn đô la mà bạn đầu tư (khoản tốn ngay) chia cho BTCF: Vì vậy, dựa số (và với điều kiện nghiên cứu thị trường bất động sản bạn khẳng định số đó), tỷ lệ dịng tiền mặt trước thuế hàng năm tổng vốn đầu tư tiền mặt bạn khả quan Theo tỷ số vốn vay bạn tăng thu nhập bất động sản từ 9.6% (lãi suất vốn hoá thu nhập vốn đầu tư ROI trước thuế trước cung cấp tài chính) lên 16.3% Trên thị trường vào thời điểm này, đa phần nhà đầu tư thấy tỷ lệ 16.3% thu nhập tiền mặt vốn đầu tư tiền mặt trước thuế tỷ lệ hấp dẫn Tổng thu nhập vốn đầu tư Tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng năm nói trên, dù hấp dẫn chưa bao gồm lợi ích thêm vào mà bạn đạt từ việc trả góp bất động sản tăng giá Để tính tổng thu nhập vốn đầu tư (TROI), bạn phải lên kế hoạch tiền mặt trước thuế (BTCF) hàng năm cho suốt thời gian bạn sở hữu bất động sản (giả dụ năm) thu nhập tiền mặt mà bạn có bán bất động sản Để minh hoạ, giả sử Middleton khơng có kinh tế tăng trưởng mạnh, dòng tiền mặt trước thuế Royal Terrace tăng 2% năm tương tự vậy, bất động sản tăng giá 2% năm Sau năm cân đối vay nợ chấp bạn giảm từ 530 ngàn la xuống cịn 488.343 la Bây tham chiếu bảng 14.7 14.8 Trước tiên, bạn thấy với tỷ lệ lên giá 2% bất động sản, bạn có thu nhập tiền mặt bán bất động sản 193.427 la (sau khấu trừ chi phí bán 5% từ giá bán) Bảng 14.7 cho thấy thu nhập rịng từ việc bán bất động sản trường hợp bất động sản không tăng giá chút (theo quan điểm bi quan) tăng giá 5% (theo quan điểm lạc quan) Sử dụng bảng tính phần mềm Excel (hoặc phần mềm máy tính tương tự) để tính, bước bạn tính tổng thu nhập vốn đầu tư, giống số 14.8 Theo tỷ lệ lên giá thay đổi bất động sản, TROI dự đoán cho Royal Terrace khoảng từ thấp 17.78% tới 31.67% cao Những số liệu bảng 14.8 biểu thị số kết mà bảng tính phần mềm máy vi tính cho phép bạn tính cách dễ dàng Bạn thay đổi tỷ lệ tăng giá thuê chi phí hoạt động, thay đổi lãi suất vay chấp, điều kiện chấp, tổng số khoản toán theo giá trị hợp đồng biến đổi mà bạn muốn nghiên cứu Lẽ dĩ nhiên bạn dùng bảng tính để đánh giá mức thu nhập phát sinh từ cải tiến kinh doanh bạn Bằng cách phân tích nhiều viễn cảnh khác nhau, bạn xây dựng loạt kết tiềm xếp theo thứ tự từ trường hợp tệ đến trường hợp tốt Vì khơng dự đốn xác tương lai, nên việc nhận thức toàn khả xảy khơng giúp bạn đưa định xác mà cịn giúp bạn dự đoán kiểm soát giai đoạn “bĩ cực” số phận quay lưng lại với bạn KẾT LUẬN Xin chúc mừng bạn Hiện bạn am hiểu đầu tư bất động sản nhiều đại đa số nhà đầu tư lâu năm Còn nữa, bạn học cách tư doanh nhân thực thụ Bạn biết bất động sản tạo nhiều hội to lớn cho người tự biết cách rèn luyện để đọc, nghe tìm kiếm địa điểm mới, ý tưởng Ơng Donald Trump nói rằng: “Thỉnh thoảng tơi hà khắc với người tơi biết họ làm mức đó, tơi biết họ chưa đạt tới đỉnh điểm khả họ Tôi muốn tia lửa mồi làm cháy lên ham muốn họ, để đạt đỉnh điểm cách mà tơi biết họ Lịch sử chứng minh rằng: “Có cơng mài sắt có ngày nên kim” Hãy tơn trọng thân mức để tận dụng lợi thế; nhiều hội triển vọng chờ đón bạn phía trước Tôi yêu cầu bạn phải thành công, khơng chấp nhận lời giải thích hết.” Bạn có kiến thức chun mơn Bạn có cách tư doanh nhân Phần hành động tuỳ thuộc hoàn toàn vào bạn Hãy nghĩ tới 5, 10 20 năm sau Bạn muốn vị trí nào? Bạn tự đạt vị trí Ơng Trump tơi muốn bạn thành đạt, khơng bạn mà cịn gia đình bạn người mà bạn phụng Chúng chúc bạn gặp nhiều may mắn Hãy cho biết công việc bạn tiến triển Bạn liên lạc trực tiếp với theo địa chỉ: geldred@trumpuniversity.com Table of Contents LỜI GIỚI THIỆU LỜI CẢM ƠN HỌC CÁCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG DONAL TRUMP BẠN VẪN CÓ THỂ LÀM GIÀU ĐƯỢC TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM THẾ NÀO ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA RA NHỮNG QUYẾT ĐỊNH QUAN TRỌNG MÀI SẮC TƯ DUY KINH DOANH CỦA BẠN VÙNG NÀY PHÁT TRIỂN TỚI ĐÂU? VÀ KHI NÀO NÓ SẼ PHÁT TRIỂN TẠO RA CÁC PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG KIẾM LỜI THEO LUẬT VÀ ĐÚNG LUẬT CUNG CẤP CHO KHÁCH HÀNG NHỮNG GÌ HỌ MUỐN 10 THÊM NHIỀU Ý TƯỞNG HƠN ĐỂ TẠO RA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ NHẤT (MVP) 11 TIẾP THỊ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA BẠN VỚI GIÁ CAO NHẤT 12 TÁM BƯỚC QUẢN LÝ THÀNH CƠNG 13 TRẢ GIÁ ÍT HƠN SO VỚI GIÁ TRỊ THỰC CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 14 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO KẾT LUẬN ... GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO KẾT LUẬN LỜI GIỚI THIỆU Bất động sản là lĩnh vực đầu tư quan tâm Việt Nam Nhiều cá nhân coi việc đầu tư bất động sản cách làm giàu cho Đáp ứng nhu cầu tìm hiểu nhà đầu. .. tìm hiểu nhà đầu tư muốn học hỏi kinh nghiệm kinh doanh đầu tư bất động sản, Alpha Books lựa chọn mua quyền dịch xuất sách đầu tư bất động sản Donald Trump, nhà đầu tư bất động sản tiếng thành...BẤT ĐỘNG SẢN 101 LÀM GIÀU TỪ CÁC THƯƠNG VỤ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ★ — — Tác giả: Gary W Eldred Quét mã QR code để truy cập nhanh