TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
KHÁI NI Ệ M
Chứng khoán hóa, theo định nghĩa của Ủy Ban Chứng Khoán Mỹ, là quá trình tạo ra chứng khoán từ các luồng tiền cố định hoặc tuần hoàn của một tập hợp các khoản phải thu hoặc tài sản tài chính riêng biệt Các chứng khoán này được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định, tùy thuộc vào cấu trúc thời hạn, kèm theo quyền lợi và quyền đối với các tài sản đảm bảo cho việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu cho người sở hữu.
Chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản không có tính thanh khoản cao, như các khoản phải thu và nợ, để chuyển đổi chúng thành trái phiếu và giao dịch trên thị trường tài chính Quá trình này còn được gọi là trái phiếu hóa Kỹ thuật chứng khoán hóa thường được áp dụng cho hai nhóm tài sản chính: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp.
1.1.2 Chứng khoán hóa bất động sản
Chứng khoán hóa bất động sản là một hình thức đầu tư đặc biệt, kết hợp giữa chứng khoán và bất động sản, với giá trị được đảm bảo bởi bất động sản đại diện Hình thức này cho phép nhà đầu tư thu lợi từ biến động giá trị bất động sản mà không cần nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp So với các phương thức huy động vốn khác như vay ngân hàng hay tự đầu tư, chứng khoán hóa bất động sản mang lại nhiều lợi thế cho cả nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản.
Repo là dịch vụ tài chính cho phép chủ sở hữu tài sản, như chứng khoán hoặc bất động sản, nhận vốn nhanh chóng thông qua việc bán tài sản cho công ty và cam kết mua lại sau một thời gian với giá cao hơn Khoản chênh lệch giữa giá bán và giá mua lại chính là lãi suất cho người cho vay Giá trị khoản vay thường thấp hơn giá trị thị trường của tài sản thế chấp, và hợp đồng repo có thời hạn ngắn, được điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu của người vay.
Repo BĐS là hình thức mà doanh nghiệp thỏa thuận mua lại nhà của người bán sau khi thẩm định giá trị tài sản Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán và ký cam kết, người bán có quyền mua lại tài sản trong khoảng thời gian 3-6 tháng hoặc lâu hơn, với mức giá đã bán, bất kể biến động thị trường Doanh nghiệp có thể cho thuê hoặc khai thác giá trị gia tăng của bất động sản, nhưng không được phép bán cho bên thứ ba trong thời gian quy định.
N Ộ I DUNG CH Ứ NG KHOÁN HÓA
1.2.1 Mục tiêu của chứng khoán hóa bất động sản.
Chứng khoán hóa mang lại nhiều lợi ích cho các bên chủ đầu tư dự án Đối với vốn vay trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán hóa giúp giảm chi phí lãi vay và nâng cao hiệu quả sinh lời Đối với vốn tự có, phương pháp này giúp tăng cường vòng quay vốn, đặc biệt quan trọng cho các công ty đầu tư cơ sở hạ tầng So với việc phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để huy động vốn cho dự án mới, việc "bán" vốn tự có từ các dự án đã hoàn thành thông qua chứng khoán hóa không chỉ đơn giản hơn mà còn tiết kiệm thời gian và chi phí phát hành.
Chứng khoán hoá tạo cơ hội huy động vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án chỉ tồn tại trên giấy Các hợp đồng và cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho dự án khi hoạt động, và có khả năng chuyển đổi thành tài sản có giá trị trên thị trường tài chính.
- Đối với người đầu tư:
Có thêm một công cụ đầu tƣ mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu
Chính phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính
(chứng khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trường giao dịch tập trung.
Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tƣ cổ tức.
Chứng khoán ABS giúp giảm thiểu rủi ro ảnh hưởng đến uy tín của tổ chức phát hành, vì nó chỉ dựa vào "chất lượng" của tài sản được chuyển hóa.
- Những điểm cần lưu ý khi thực hiện chứng khoán hóa bất động sản.
Khi phát hành trái phiếu công trình không có bảo lãnh, nhà đầu tư phải hoàn toàn tin tưởng vào năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành công trình mà không có bảo hiểm nào Điều này tạo ra rủi ro lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường tài chính hiện nay đang bất ổn Do đó, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức đầy đủ và thận trọng để nhận biết và giảm thiểu những rủi ro trong quyết định đầu tư của mình.
Nghiệp vụ Repo giúp tăng cường dòng vốn trên thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ sự phục hồi của thị trường nhà đất Công cụ này tạo ra cơ hội mới và nâng cao tính thanh khoản cho các tài sản đang bị ứ đọng.
1.2.3 Một giao dịch chứng khoán hóa bao gồm 3 nội dung cơ bản
Doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn cần tập hợp và phân loại tài sản tài chính của mình để lựa chọn một bộ tài sản đủ tiêu chuẩn cho quá trình chứng khoán hóa Doanh nghiệp này được gọi là Bên khởi tạo tài sản (Originator).
Tài sản tài chính có thể được chứng khoán hóa bao gồm các khoản phải thu và dòng tiền tương lai mà bên khởi tạo tài sản thu được Những tài sản có tính đồng nhất và cơ sở dữ liệu đáng tin cậy cho việc dự báo dòng thu nhập đều có khả năng chứng khoán hóa Ngay cả các tài sản có mức tín nhiệm kém, như nợ khó đòi của ngân hàng, cũng có thể được chứng khoán hóa nếu rủi ro liên quan có thể được giảm thiểu thông qua đa dạng hóa và áp dụng các phương pháp tăng cường tín nhiệm phù hợp.
Hai là, Bên khởi tạo tài sản bán tập hợp tài sản đã đƣợc lựa chọn cho một pháp nhân mục đích đặc biệt (Special purpose Entity / Vehicle - SPV).
Một đặc điểm quan trọng của chứng khoán hóa là tài sản được bán phải hoàn toàn tách biệt với tài sản của bên khởi tạo Để đảm bảo điều này trong giao dịch chứng khoán hóa, cần tuân thủ hai yêu cầu chính.
Pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV) cần được thiết lập với cấu trúc khó có khả năng phá sản để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, đảm bảo rằng tài sản được chuyển nhượng từ bên khởi tạo cho SPV sẽ được bảo vệ một cách an toàn.
Việc chuyển nhượng tài sản từ Bên khởi tạo cho SPV cần phải là chuyển nhượng tuyệt đối hay thực bán (true sale), đảm bảo toàn bộ lợi ích và rủi ro kinh tế của tài sản được chuyển giao hoàn toàn cho SPV Điều này có nghĩa là quyền sở hữu tài sản và khả năng nhận các khoản thu từ tài sản của SPV sẽ không bị ảnh hưởng ngay cả khi Bên khởi tạo tài sản gặp khó khăn tài chính, giúp bảo vệ tài sản khỏi sự chi phối của các chủ nợ của Bên khởi tạo.
Để thanh toán cho tập hợp tài sản đã mua, SPV phát hành chứng khoán đảm bảo bằng các khoản thu từ tài sản đó.
Trong giao dịch chứng khoán hóa, chứng khoán có thể được phát hành dưới nhiều hình thức như trái phiếu, thương phiếu hoặc chứng chỉ đầu tư, tùy thuộc vào cấu trúc giao dịch và hình thức pháp lý của SPV (công ty cổ phần, quỹ tín thác hay công ty hợp danh) Chứng khoán này có thể được phát hành công khai trên thị trường tập trung hoặc phát hành riêng lẻ trên thị trường phi tập trung (OTC).
1.2.4 Những vấn đề liên quan
1.2.4.1 Bên khởi tạo tài sản – originator : Là bên “bán” tài sản cho SPV chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho SPV để hưởng phí quản lý.
1.2.4.2 Pháp nhân mục đích đặc biệt (tổ chức trung gian chuyên trách hay doanh nghiệp chuyên dụng- SPV) : Đƣợc thiết lập để thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhƣợng tự do trên thị trường Nhờ nghiệp vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, SPV có thể phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro. Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, SPV có thể nhận đƣợc sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ trợ tăng tính thanh khoản.
SPV có thể được thành lập dưới dạng quỹ ủy thác hoặc công ty cổ phần, với bên quản lý quỹ hoặc Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư SPV sử dụng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để mua lại tài sản từ chủ sở hữu ban đầu Sau khi mua, tài sản có thể tiếp tục được điều phối bởi chủ sở hữu thông qua Hợp đồng quản lý tài sản với SPV, và toàn bộ thu nhập từ tài sản sẽ được chuyển cho SPV để thanh toán lợi tức cho nhà đầu tư.
TÍNH HAI M Ặ T C Ủ A CH Ứ NG KHOÁN HÓA B ẤT ĐỘ NG S Ả N
Bên cạnh đó, quá trình chứng khoán hóa bất động sản cho thấy nhiều ƣu điểm,
Chứng khoán hóa đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển giao và phân tán rủi ro tín dụng, cho phép các ngân hàng thương mại và định chế tài chính không phải giữ rủi ro mà có thể chuyển giao cho các SPV được thành lập bởi chính họ Qua việc phát hành chứng khoán nợ như thương phiếu, các ngân hàng có thể sử dụng danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo Các SPV sau đó sẽ phát hành chứng khoán để huy động vốn dựa trên các danh mục cho vay mà họ đã mua lại, với các gói cho vay này được chia nhỏ thành nhiều phần có mức rủi ro và lãi suất khác nhau.
MBS (Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản) có đặc điểm lãi suất thấp đi kèm với rủi ro cao, trong khi lãi suất cao thường liên quan đến rủi ro lớn hơn Các định chế tài chính tại Mỹ và trên toàn cầu có thể tự do lựa chọn mức tín nhiệm và khẩu vị rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
Quá trình chuyển giao và phân tán rủi ro là một quá trình chuyển hóa ngược, trong đó vốn dài hạn được tài trợ bằng vốn ngắn hạn nhờ vào sự hỗ trợ từ thị trường chứng khoán Điều này giúp doanh nghiệp tìm kiếm nguồn tài trợ dài hạn mới, thay vì phụ thuộc vào việc vay dài hạn từ ngân hàng.
Tạo tính liên thông giữa thị trường tín dụng, thị trường bất động sản và thị trường vốn là rất quan trọng Cho vay bất động sản cung cấp nguồn tài chính dài hạn cho thị trường bất động sản, giúp các ngân hàng thương mại khắc phục hạn chế về vốn dài hạn Thông qua quá trình chứng khoán hóa, các khoản cho vay bất động sản được chuyển đổi thành hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường chứng khoán, tăng tính thanh khoản và khả năng tiếp cận vốn cho các nhà đầu tư.
Thứ tƣ, nhƣ là kết quả của quá trình chứng khoán hóa, đó là tạo thêm hàng hóa cho thị trường chứng khoán.
1.3.2 Tác động tiêu cực của chứng khoán hóa bất động sản :
Bên cạnh những ưu điểm, chứng khoán hóa bất động sản thế chấp phải đương đầu với những rủi ro cơ bản nhƣ sau:
Rủi ro tín dụng liên quan đến khả năng người vay không trả nợ, nhưng nhà đầu tư vào chứng khoán được đảm bảo bởi khoản vay thế chấp thường không cần lo lắng về vấn đề này Chẳng hạn, các chứng khoán được bảo đảm bởi Hiệp hội bất động sản thế chấp Quốc gia (Ginnie Mae) được chính phủ Hoa Kỳ đảm bảo thanh toán toàn bộ Tương tự, các chứng khoán của Hiệp hội bất động sản thế chấp Liên bang (Fannie Mae) và Công ty thế chấp nhà ở Liên bang (Freddie Mae) cũng được bảo vệ Do đó, rủi ro tín dụng của người vay khoản vay thế chấp không ảnh hưởng đến nhà đầu tư.
Không phải tất cả chứng khoán đều được bảo lãnh bởi Ginnie Mae, Fannie Mae hay Freddie Mae, do đó nhà đầu tư cần lưu ý đến rủi ro tín dụng của người vay.
Rủi ro thanh khoản đề cập đến những nguy cơ liên quan đến khả năng chuyển đổi chứng khoán thành tiền mặt trên thị trường Mức độ thanh khoản được thể hiện qua sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán; khi chênh lệch này nhỏ, rủi ro thanh khoản sẽ giảm.
Chứng khoán hoàn toàn thanh khoản lý thuyết không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường Mặc dù thị trường thứ cấp của MBS hoạt động rất năng động với khối lượng giao dịch lớn, nhưng chênh lệch giữa giá mua và giá bán của MBS lại cao hơn so với các công cụ nợ khác.
Rủi ro lãi suất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá chứng khoán, trong đó khi lãi suất tăng, giá chứng khoán thường giảm và ngược lại Tuy nhiên, đối với chứng khoán thế chấp (MBS), mối quan hệ giữa lãi suất và giá cả trở nên phức tạp hơn do ảnh hưởng của các yếu tố khác như tỷ lệ trả trước của các khoản vay và mức độ thanh toán nợ gốc.
Rủi ro liên quan đến các khoản trả trước là những khoản thanh toán vượt mức quy định cho khoản nợ gốc Các khoản trả trước có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, ảnh hưởng đến tình hình tài chính và kế hoạch chi tiêu của cá nhân hoặc doanh nghiệp.
(a) Khi bán nhà, chủ nhà thanh toán trước hoàn toàn số nợ mua nhà
(b) Theo nguyên tắc của thị trường bất động sản thế chấp, người đi vay thế chấp có quyền trả trước một phần hay toàn bộ giá trị khoản vay.
Khi người vay không có khả năng trả nợ, đặc biệt là không thể thanh toán lãi trong ba tháng liên tiếp, tài sản của họ sẽ bị phong tỏa Tài sản này sau đó sẽ được bán để thanh toán phần nợ còn lại của khoản vay.
Khi tài sản gặp thiên tai hoặc hỏa hoạn, bảo hiểm sẽ chi trả cho khoản nợ liên quan Điều này đồng thời được coi là một khoản trả trước.
Sự thay đổi lãi suất có ảnh hưởng lớn đến hoạt động trả trước, khi mà giá trị của chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) không thay đổi tương ứng với lãi suất Người vay có quyền thanh toán trước khoản nợ, dẫn đến hành vi khác nhau khi lãi suất biến động; ví dụ, khi lãi suất giảm từ 10% xuống 8%, người vay có xu hướng trả bớt nợ, trong khi khi lãi suất tăng lên 12%, họ không muốn tái tài trợ Điều này tạo ra một mâu thuẫn giữa giá trị bất động sản thế chấp và sự thay đổi lãi suất, là một vấn đề quan trọng trong việc xác định giá trị của thế chấp.
Chứng khoán hóa bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là việc sử dụng các công cụ giảm thiểu rủi ro như hoán đổi rủi ro vỡ nợ (CDS) để gia tăng lợi nhuận từ các khoản cầm cố Nhiều nhà đầu tư vào chứng khoán có tài sản cầm cố (MBS) tham gia CDS bằng cách trả lãi suất cố định cho bên thứ ba, nhận được bảo hiểm trong trường hợp vỡ nợ Khi thị trường CDS tăng trưởng từ 631 tỷ đô la năm 2000 lên 46.000 tỷ đô la năm 2007, sự tham gia của các quỹ quản lý tài sản cũng gia tăng Ngân hàng đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ việc bảo đảm cho các khoản vỡ nợ của MBS, nhưng khi những người mua nhà dưới chuẩn không trả nợ, các tổ chức tài chính lớn như Fannie Mae và Freddie Mac trở thành con nợ khổng lồ Điều này cho thấy các ngân hàng đầu tư thường chỉ dựa vào xếp hạng rủi ro bên ngoài mà không xem xét đến rủi ro từ nguồn tiền.
Sự sụp đổ của các khoản cầm cố đã lan rộng ra các tổ chức khác qua giao dịch trên thị trường trái phiếu có tài sản cầm cố và công cụ hoán đổi trong thị trường phái sinh, gây ra tác động và hậu quả dây chuyền nghiêm trọng trong năm 2007 và 2008.
M Ộ T S Ố MÔ HÌNH CH Ứ NG KHOÁN HÓA
1.4.1 Mô hình chứng khoán hóa đơn giản
Hiệu quả của chứng khoán hoá chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó việc lựa chọn mô hình chứng khoán hoá đóng vai trò quyết định Trên thế giới hiện nay, có nhiều mô hình chứng khoán hoá khác nhau, nhưng một số mô hình phổ biến nhất đang được áp dụng rộng rãi.
1.4.1.1.Mô hình chứng khoán hóa thông qua trung gian (MBS)
Mô hình này được chia thành 2 phương thức như sau:
(i) Phương thức chứng khoán hóa qua trung gian thanh toán (pay-through):
Để đảm bảo quá trình chứng khoán hóa diễn ra suôn sẻ, cần thiết lập một cơ chế tăng cường tín nhiệm, có thể là nội sinh hoặc ngoại sinh Cơ chế này có thể bao gồm việc thành lập quỹ dự trữ, phát hành ít chứng khoán hơn so với các tài sản liên quan, hoặc nhận bảo lãnh từ bên thứ ba uy tín, đặc biệt là Chính phủ Sự kết hợp của các phương tiện này trong giao dịch sẽ giúp đảm bảo không xảy ra thiếu hụt trong các luồng tiền chi trả cho nhà đầu tư chứng khoán.
(ii) Phương thức chứng khoán hóa qua trung gian chuyển đổi (pass-through):
Mô hình chứng khoán hóa qua trung gian chuyển đổi tương tự như mô hình qua trung gian thanh toán, nhưng có những khác biệt quan trọng.
Sau khi tổ chức tài chính bán các khoản nợ cho trung gian đặc biệt SPV, họ sẽ không tham gia vào quá trình thanh toán và không có trách nhiệm thanh toán cho các nhà đầu tư chứng khoán Tổ chức tài chính chỉ đóng vai trò là trung gian chuyển tiền để thu phí dịch vụ, giúp họ có thể xoá nợ khỏi sổ sách kế toán của mình.
Thứ hai, SPV phải có trách nhiệm thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tƣ chứng
Việc thanh toán gốc và lãi của khoản vay chưa được tách rời theo mô hình trung gian thanh toán, dẫn đến sự phức tạp trong quá trình đầu tư Do đó, nhà đầu tư chứng khoán cần nắm rõ cách tính toán để xác định số tiền thu được từ việc đầu tư vào các chứng khoán hóa qua trung gian chuyển đổi.
1.4.1.2Mô hình chứng khoán hóa trên cơ sở có tài sản cầm cố là các chứng khoán loại
MBS (collateralised mortgage obligations-CMO trái phiếu đƣợc đảm bảo bằng nợ thế chấp)
Phương thức chứng khoán hóa thông qua trung gian hiện vẫn là cách thức chủ yếu và phổ biến để ngân hàng thực hiện chứng khoán hóa tài sản Bên cạnh đó, việc tạo chứng khoán hóa tài sản cầm cố thông qua các chứng khoán tái thế chấp cũng đang được áp dụng rộng rãi.
Cầm cố MBS tại công ty
Ngân hàng tạo tín dụng có thế chấp
Ngân hàng phát hành chứng khoán
Nhà đầu tƣ mua chứng khoán MBS
CMO (Collateralized Mortgage Obligation) là một công cụ tài chính mới được phát triển từ năm 1983 bởi Công ty The Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) và First Boston CMO nhằm mục đích thu hút các nhà đầu tư vào việc chứng khoán hóa tài sản ngân hàng Để tăng tính hấp dẫn, các chứng khoán CMO được phát hành thành nhiều hạng khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư Khác với phương thức chứng khoán hóa truyền thống, nơi mỗi nhà đầu tư nhận tiền hàng tháng dựa trên giá trị chứng khoán nắm giữ, CMO phân chia các nhà đầu tư thành các thứ hạng khác nhau dựa trên các tiêu chí nhất định Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán hóa CMO là tính đa dạng và khả năng phân hạng nhà đầu tư.
- Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhƣng khác nhau giữa các hạng trái phiếu khác nhau.
Khoản tiền hoàn trả trước hạn chỉ áp dụng cho việc thanh toán phần gốc của một hạng trái phiếu cụ thể, trong khi các hạng trái phiếu khác vẫn giữ nguyên giá trị.
Sơ đồ 1.2: Mô hình tạo các chứng khoán hóa CMO
Quá trình phát hành chứng khoán đa hạng CMO tương tự như chứng khoán hoá kép, trong đó khoản tín dụng có thế chấp được chuyển ra hạch toán ngoại bảng, cho phép ngân hàng phát hành chứng khoán MBS Các nhà đầu tư như ngân hàng đầu tư và ngân hàng thương mại có thể mua toàn bộ hoặc một phần lớn đợt phát hành MBS, và sử dụng chúng làm tài sản cầm cố để phát hành chứng khoán CMO Kết quả là, các nhà đầu tư vào CMO được bảo đảm bởi MBS, trong khi MBS được bảo đảm bằng tài sản thế chấp bất động sản Qua đó, ngân hàng đầu tư và ngân hàng thương mại tìm kiếm lợi nhuận từ việc phát hành CMO, vì chúng thu hút nhiều đối tượng nhà đầu tư khác nhau Tổng số tiền thu được từ việc bán ba hạng trái phiếu CMO vượt qua số tiền đầu tư vào trái phiếu MBS.
1.4.1.3Mô hình chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không qua trung gian (the mortgage backed bond-MBB trái phiếu đảm bảo bằng tài sản cầm cố)
Mô hình phát hành MBB là mô hình thứ ba của công nghệ chứng khoán hoá.
Khi ngân hàng phát hành trái phiếu MBB, nếu ngân hàng gặp rủi ro phá sản, những người nắm giữ trái phiếu MBB sẽ là những người đầu tiên có quyền tiếp cận và chia sẻ tài sản đảm bảo Ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp thành một nhóm riêng, sử dụng tài sản này làm bảo đảm cho việc phát hành trái phiếu MBB Một công ty tín thác thường giám sát các tài sản này, đảm bảo rằng trái phiếu MBB luôn được bảo đảm bằng tài sản có giá trị lớn hơn tổng mệnh giá trái phiếu phát hành.
Trái phiếu MBB luôn được xếp hạng tín dụng cao, như AAA, mặc dù xếp hạng tín dụng toàn bộ ngân hàng có thể là BBB hoặc thấp hơn Nhờ vào xếp hạng tín dụng ưu việt, trái phiếu MBB có lãi suất coupon thấp, mang lại lợi thế lớn cho ngân hàng.
1.4.2 So sánh các mô hình chứng khoán hóa :
MBS, CMO và MBB đều là mô hình chứng khoán hóa có tài sản thế chấp. CMO là sản phẩm phái sinh của MBS
MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay có thế chấp bằng bất động sản từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng.
MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán.
(a) Mô hình chứng khoán hóa thông qua trung gian (the mortgage backed security- MBS)
Trên toàn cầu, việc chứng khoán hóa tài sản của ngân hàng chủ yếu được thực hiện thông qua các trung gian, đây vẫn là phương thức chủ đạo và phổ biến nhất.
MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ khác nhau lại MBS đƣợc bảo đảm bằng các tài sản thế chấp là bất động sản.
Mỗi nhà đầu tư nhận được khoản tiền hàng tháng tương ứng với giá trị chứng khoán mà họ nắm giữ từ khoản vay tín dụng của ngân hàng, bao gồm tiền trả góp cố định và tiền gốc hoàn trả trước hạn Để đảm bảo quá trình chứng khoán hóa diễn ra an toàn và hấp dẫn, cần thiết lập cơ chế tăng cường tín nhiệm, có thể thông qua việc thành lập quỹ dự trữ, phát hành ít chứng khoán hơn so với tài sản liên quan, hoặc có sự bảo lãnh từ bên thứ ba uy tín, đặc biệt là Chính phủ.
(b) Mô hình chứng khoán hóa trên cơ sở có tài sản cầm cố là các chứng khoán loại MBS (collateralised mortgage obligations-CMO)
Phương thức tạo chứng khoán hóa tài sản cầm cố thông qua chứng khoán tái thế chấp (CMO) đang ngày càng phát triển và thu hút sự chú ý Để tăng tính hấp dẫn, các chứng khoán CMO được phát hành thành nhiều hạng khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư Những nhà đầu tư vào chứng khoán đa hạng CMO sẽ được bảo đảm bởi các chứng khoán MBS, tạo sự an toàn và tin cậy trong quá trình đầu tư.
CMO (Collateralized Mortgage Obligation) là một phương thức chứng khoán hóa đa hạng, trong đó các nhà đầu tư được phân loại thành các thứ hạng khác nhau dựa trên những tiêu chí nhất định liên quan đến chứng khoán Hai đặc điểm chính của phương thức này bao gồm việc phân chia rủi ro và lợi nhuận giữa các nhà đầu tư, cùng với cấu trúc thanh toán linh hoạt, giúp tối ưu hóa lợi ích cho từng nhóm nhà đầu tư.
- Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhƣng khác nhau giữa các hạng trái phiếu khác nhau.
KINH NGHI Ệ M C Ủ A M Ộ T S Ố QU Ố C GIA TRONG VI Ệ C Ứ NG D Ụ NG CH Ứ NG KHOÁN HÓA B ẤT ĐỘ NG S Ả N
1.5.1 Chứng khoán hóa ở một số quốc gia trên thế giới
RMBS là thể loại chứng khoán lớn nhất tại Nhật Bản, chiếm khoảng 40% tổng số phát hành Tổ chức tài trợ nhà ở Nhật Bản (JHF) là đơn vị khởi tạo chính, phát hành hơn 2.300 tỷ yên RMBS vào năm 2007, trong khi các ngân hàng lớn chỉ phát hành 500 tỷ yên JHF chiếm khoảng 70% thị trường RMBS Trong khi đó, tại Mỹ, ngân hàng thế chấp và môi giới thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc khởi tạo các khoản vay dưới chuẩn, nhưng thị phần RMBS từ các công ty thế chấp và tổ chức phi ngân hàng tại Nhật Bản vẫn còn hạn chế.
Các tiêu chí cho vay đối với RMBS bao gồm tỷ lệ cho vay/giá trị nhà (LTV), tỷ lệ nợ vay/thu nhập (DTI), số tiền vay tối đa, độ tuổi người xin vay, số năm làm việc và thu nhập hàng năm tối thiểu.
Tại Trung Quốc, đã có hai phát hành chứng khoán hóa thế chấp nhà ở (RMBS) do Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB) thực hiện, với tổng giá trị phát hành lên tới RMB7,180 triệu Phát hành đầu tiên vào tháng 12/2005 đạt RMB3,020 triệu, tiếp theo là phát hành thứ hai vào tháng 12/2007 với giá trị RMB4,160 triệu.
Khi Trung Quốc chuyển từ nền kinh tế kế hoạch sang nền kinh tế thị trường, nhà ở đã trở thành hàng hóa có thể mua bán, thay vì chỉ là tài sản cho thuê từ nhà nước Sự chuyển đổi này đã dẫn đến việc hình thành một thị trường nhà ở, nơi người mua cần có tiền mặt để giao dịch Trung tâm của hệ thống này là các khoản thế chấp từ các ngân hàng thương mại tư nhân Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB) nổi bật với thị phần lớn nhất, chiếm 21,7% thị trường, với tổng số dư khoản vay thế chấp đạt RMB557,8 tỷ vào ngày 30/06/2007.
Ngoài các khoản thế chấp khu vực tư nhân, chính quyền địa phương quản lý quỹ dự trữ nhà ở công chúng, nơi mà người sử dụng lao động và người lao động đóng góp hàng tháng để cung cấp nguồn vốn cho các khoản vay nhà ở ưu đãi Lãi suất cho các khoản vay này được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBC) thiết lập sau khi tham khảo ý kiến với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị nông thôn Tính đến cuối năm 2007, tổng số dư cho vay nhà ở đạt 507.4 tỷ RMB.
1.5.1.3.Chứng khoán hoá tại Mỹ
Chứng khoán hoá là công cụ tài chính hiện đại, đƣợc phát triển từ năm 1977 tại
Chứng khoán hoá, phát triển mạnh mẽ tại Mỹ vào những năm 90, là quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng tài sản trên bảng cân đối kế toán như cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng, cho vay thẻ tín dụng và cho vay thương mại làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán nợ Quá trình này cho phép phát hành chứng khoán nợ dựa trên dòng tiền mặt tương lai từ nhóm tài sản tài chính có sẵn, trong đó các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản đảm bảo được chứng khoán hoá.
Tại Mỹ, Fannie Mae và Freddie Mac là hai tổ chức tài chính trung gian lớn nhất, chuyên thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá bằng cách mua các khoản nợ cho vay thế chấp nhà ở từ các ngân hàng thương mại Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ này thành chứng khoán nợ và bán cho nhà đầu tư không chỉ giúp tăng tốc độ chu chuyển vốn mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong nền kinh tế Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản gặp biến động và khủng hoảng, Fannie Mae, Freddie Mac và các ngân hàng thương mại liên quan đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến hai rủi ro cơ bản cho toàn bộ hệ thống tài chính và nền kinh tế Mỹ.
Rủi ro thanh khoản gia tăng trong thời kỳ khủng hoảng, khi các khoản đầu tư bất động sản như nhà cửa và đất đai trở nên khó thu hồi Nhiều khoản nợ không còn khả năng thanh toán, ảnh hưởng nghiêm trọng đến các tổ chức chuyên trách và công ty chứng khoán hóa Các khoản vay mua nhà, vay thế chấp bất động sản và vay đầu tư kinh doanh bất động sản đều quá hạn, dẫn đến thua lỗ và có thể khiến các tổ chức này đứng trước nguy cơ phá sản.
Thị trường chứng khoán đang chịu ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là giá cổ phiếu của các định chế tài chính trung gian giảm mạnh Điều này tạo ra tâm lý bất an cho nhà đầu tư và gây ra hiệu ứng tiêu cực đối với toàn bộ nền kinh tế Tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng tài chính và khủng hoảng kinh tế là rất lớn.
Hệ thống tài chính ngân hàng Mỹ đã trải qua một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng bắt đầu từ giữa năm 2007, đạt đỉnh điểm vào tháng 9 năm 2008 Nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng này là do cho vay nhà đất thứ cấp, dẫn đến sự sụp đổ của ba trong năm ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ: Bear Stearns, Merrill Lynch và Lehman Brothers, trong khi chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan Stanley Ngoài ra, hai tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp lớn nhất cũng bị ảnh hưởng nặng nề.
Mỹ sở hữu gần một nửa bất động sản cầm cố trên toàn quốc, tương đương khoảng 5.000 tỷ đô la, với hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản Để ngăn chặn sự sụp đổ hệ thống tài chính, Quốc Hội Mỹ đã phê duyệt kế hoạch hỗ trợ trị giá 700 tỷ USD nhằm cứu vãn thị trường tài chính.
Cuộc khủng hoảng tài chính từ cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ đã lan rộng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều ngân hàng lớn ở Châu Âu Để ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tài chính toàn diện và suy thoái kinh tế, các chính phủ châu Âu đã can thiệp, tuyên bố bảo hiểm 100% tiền gửi ngân hàng cho cá nhân nhằm bảo vệ người gửi tiền và ngăn chặn tình trạng rút tiền ồ ạt.
(i) Nguyên nhân cơ bản của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng :
Nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng là sự gia tăng nguồn vốn tài trợ cho việc mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật "chứng khoán hóa bất động sản thế chấp", trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp sự phát triển này.
Trước đây, tại Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu đến từ ngân hàng, dẫn đến hạn chế trong lượng tiền cho vay do phụ thuộc vào tiền gửi và các quy định của Chính phủ Tuy nhiên, từ năm 1980, Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương đã mở rộng quy tắc cho vay, khuyến khích các kênh tài trợ phi ngân hàng và dẫn đến sự ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp Chính phủ Mỹ cũng thành lập Fannie Mae và Freddie Mac để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, với hoạt động chính là mua lại các khoản vay thế chấp, đặc biệt là các khoản vay "dưới chuẩn", và phát hành trái phiếu tái thế chấp nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng Những món nợ nhà ở đã trở thành sản phẩm tài chính dễ mua bán trên thị trường, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, giá giảm dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính gặp khó khăn, dẫn đến khủng hoảng thanh khoản, như trường hợp của Northern Rock và Lehman Brothers.
Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát:
Để vay ngân hàng mua nhà trả góp tại Mỹ, người vay cần đáp ứng ba điều kiện cơ bản: đặt cọc tối thiểu 10% giá trị nhà, chứng minh thu nhập ổn định với khoản trả góp hàng tháng không vượt quá 28% thu nhập, và có điểm tín dụng tốt Ngoài ra, ngân hàng cũng phải tuân theo quy định về lượng tiền gửi và các hạn chế liên quan đến tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ Chính phủ.
THỰC TRẠNG CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
TH Ự C TR Ạ NG CHO VAY TH Ế CH Ấ P B ẤT ĐỘ NG S Ả N Ở VI Ệ T NAM
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển đầu tiên và dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong ngắn, trung và dài hạn Mặc dù tỷ lệ diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 12-14m²/người, nhưng giá bất động sản hiện nay lại cao so với thu nhập thực tế của người dân Trong khi đó, nguồn cung bất động sản đã gia tăng đáng kể, dẫn đến tình trạng dư thừa ở một số phân khúc, đặc biệt là bất động sản cao cấp, ảnh hưởng đến bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2010.
TP.HCM, đô thị lớn nhất Việt Nam, đang trải qua sự gia tăng dân số thành thị do nhập cư Theo quy hoạch phát triển đến năm 2020 và tầm nhìn 2025 đã được Thủ tướng phê duyệt, các huyện Thuận An, Dĩ An (Bình Dương), Long Thành và thành phố Nhơn Trạch (Đồng Nai) sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành không gian đô thị trong tương lai.
Bình Dương hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ trong năm 2010 nhờ vào giá bất động sản duy trì ở mức hợp lý so với TP.HCM Đồng Nai, nằm ở cửa ngõ phía Đông TP.HCM, cũng được dự đoán sẽ trở thành một thị trường năng động và tiềm năng trong dài hạn.
- Nguồn cung BĐS và khuynh hướng đầu tư
Nghiên cứu của Công ty VietRees cho thấy nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM sẽ gia tăng nhanh chóng, đặc biệt ở các khu vực ven thành phố như Bình Dương và Đồng Nai Sự đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã thúc đẩy nhu cầu di dân từ ngoại thành vào nội thành, tạo ra cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản trong khu vực này.
Theo thống kê, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm khoảng 8.500 căn hộ vào năm 2010, 10.000 – 15.000 căn vào năm 2011, và hơn 23.500 căn vào năm 2012 Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ giá thấp chỉ chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung, và thị trường cần 2 – 3 năm nữa để tăng cường nguồn cung cho phân khúc này.
Theo dự báo của VietRees, sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ dẫn đến cạnh tranh về giá, chất lượng và thương hiệu Do đó, phân khúc cao cấp sẽ giữ giá ổn định, trong khi phân khúc trung bình và thấp cũng sẽ không có sự tăng giá mạnh, nhưng tính thanh khoản sẽ được cải thiện đáng kể.
- Nhu cầu về bất động sản
Dự báo cho thấy nhu cầu bất động sản giá trung bình và thấp sẽ tăng mạnh trong năm 2010 và ba năm tiếp theo, không chỉ tại TP.HCM mà còn ở Đồng Nai và Bình Dương.
Trong giai đoạn 2010 – 2011, tổng cầu căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 75.000 căn, trong khi tổng cung chỉ khoảng 23.500 căn Mức giá có khả năng thanh toán dao động từ 14,6 triệu đồng đến 17,4 triệu đồng/m².
Dựa trên xu hướng giá bất động sản trong những năm qua, giá nhà ở có xu hướng tăng liên tục, chỉ giảm trong thời gian ngắn trước khi phục hồi Năm 2010, giá tại nhiều dự án sẽ trở nên hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng.
Bộ Xây dựng nhận định rằng thị trường bất động sản đã phục hồi nhưng vẫn thiếu ổn định và bền vững, với giá nhà ở tiếp tục tăng cao và diễn biến phức tạp khó kiểm soát Tại Hà Nội, giá đất nền đã tăng trung bình 30% trong quý 2/2010 so với tháng 12/2009, đặc biệt ở khu vực phía Tây thành phố Hiện tượng đầu cơ, kích giá, và tâm lý mua bán theo "tin đồn" vẫn phổ biến Nhiều dự án lách luật trong việc huy động vốn từ khách hàng qua hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, thậm chí có trường hợp lừa đảo khách hàng với các dự án không khả thi, dẫn đến khiếu kiện và tranh chấp giữa nhà đầu tư và khách hàng.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang có sự chuyển biến tích cực khi các nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà ở giá trung bình với diện tích nhỏ, giá khoảng 1 tỷ đồng/căn Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường và nâng cao tính thanh khoản cho nguồn vốn đầu tư.
Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 2.500 dự án khu đô thị mới, trong đó Hà Nội có hơn 800 dự án, TP.HCM dẫn đầu với 1.400 dự án, Hải Phòng có 260 dự án và Đà Nẵng có 120 dự án.
Năm 2010, Hà Nội ghi nhận rất ít dự án khu đô thị mới quy mô lớn được khởi công do quá trình rà soát quy hoạch Mặc dù vậy, giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao, diễn biến phức tạp và khó kiểm soát, với sự biến động không đồng đều giữa các khu vực.
Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM có sự biến động mạnh mẽ, trong khi các thành phố khác không ghi nhận sự thay đổi đáng kể Đặc biệt, sự biến động trong hai thành phố lớn này cũng có những khác biệt rõ rệt.
2.2.2 Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua
Năm 2009, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ vốn cho vay ở các lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản, đầu tư chứng khoán và tiêu dùng Tuy nhiên, trong nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm năm 2010, chỉ đạo này đã được điều chỉnh nhẹ hơn, nhấn mạnh việc hạn chế cho vay cho các nhu cầu vốn thuộc lĩnh vực phi sản xuất.
Tỉ trọng cho vay BĐS năm 2009 chƣa cải thiện và sang năm 2010 này, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chƣa có sự cải thiện rõ rệt
Bảng 2.2 - Tình hình dư nợ bất động sản
(Đơn vị tính : Tỷ VNĐ)
A Tổng dƣ nợ toàn hệ thống 1.694.827 1.833.319 8.2%
Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Tổng dƣ nợ 10.9% 10.5%
B Dƣ nợ địa bàn TP.HCM 559.855 652.157 16.5%
Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ địa bàn 14.0% 14.0%
Dƣ nợ trung dài hạn 242.986 297.384 22.4%
Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ trung dài 32.2% 30.7%
C Dƣ nợ địa bàn TP Hà nội 376.911 434.567 15.3%
Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ địa bàn 8.3% 9.6%
Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ trung dài 19.3% 22.6%
Nguồn: Thông tin CIC – Ngân hàng Nhà nước Việt nam
TH Ự C TR Ạ NG CH Ứ NG KHOÁN HÓA B ẤT ĐỘ NG S Ả N Ở VI Ệ T NAM
Tại Việt Nam, kỹ thuật chứng khoán hóa vẫn chưa được phổ biến rộng rãi, mặc dù đã có một số giao dịch phát hành chứng khoán bảo đảm bằng tài sản được thực hiện.
2.3.1.Chứng khoán hóa bất động sản
Mặc dù hình thức phát hành trái phiếu bất động sản đã được đề xuất từ năm 2005 bởi Tổng công ty địa óc Sài Gòn, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) là doanh nghiệp tiên phong và thành công trong lĩnh vực này Từ đầu năm 2008 đến nay, Sacomreal đã thực hiện 3 đợt phát hành trái phiếu để huy động vốn cho các dự án bất động sản, với lãi suất dao động từ 8,8% đến 13,2% mỗi năm và kỳ hạn từ 6 đến 9 tháng Mỗi trái phiếu còn đi kèm với quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5% đến 8% trên giá bán.
Cả 3 đợt phát hành trái phiếu của Sacomreal đều khá thành công Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 khi trái phiếu đáo hạn đều nhận quyền mua hoặc nhƣợng lại quyền mua cho người khác.
Chứng khoán hóa bất động sản tại TP.HCM vẫn còn là một khái niệm mới mẻ đối với các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này, và hiện tại, số lượng doanh nghiệp áp dụng phương thức này còn hạn chế.
2.3.2.Repo bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh
Repo BĐS tại TP.HCM hiện tại chủ yếu mang tính giới thiệu, trong khi việc thực hiện vẫn đang ở giai đoạn tìm hiểu và áp dụng của các doanh nghiệp.
TP.HCM đã triển khai phương thức bán lại bất động sản (BĐS) cho khách hàng với giá đã mua cộng thêm 1% phí trên giá trị tài sản và lãi suất 15%-18%/năm tính theo ngày Hoạt động repo cho phép người dân sau khi bán BĐS có thể sử dụng tiền để trả nợ ngân hàng trước hạn và vay lại với lãi suất hiện tại từ 10,5%-12%/năm, sau đó mua lại BĐS của mình Dù dịch vụ repo có lãi suất cao hơn ngân hàng, nhưng tổng chi phí và lãi phải trả cho công ty BĐS và ngân hàng vẫn thấp hơn so với lãi vay theo hợp đồng trước đây.
Những điểm cần lưu ý khi thực hiện nghiệp vụ Repo :
Repo bất động sản có vẻ dễ dàng do nhu cầu cao, nhưng thực tế lại rất khó khăn Chỉ những đơn vị uy tín, có kinh nghiệm và tài chính vững mạnh mới có thể tham gia Không phải loại bất động sản nào cũng đủ điều kiện để repo; chỉ những sản phẩm có tính pháp lý rõ ràng và khả năng giao dịch tốt trên thị trường mới được áp dụng.
Trong quá trình thực hiện nghiệp vụ repo, vấn đề pháp lý của các hợp đồng repo chưa được làm rõ Người mua BĐS repo cho rằng họ có quyền thanh lý BĐS nếu người bán không mua lại đúng hạn, nhưng có ý kiến cho rằng giao dịch repo thực chất là cho vay có bảo đảm, không phải mua bán BĐS Theo điều 93 Luật Nhà ở, khi hợp đồng bán nhà có công chứng, quyền sở hữu căn nhà sẽ chuyển giao ngay từ người bán sang người mua mà không cần đăng bộ hay giao nhà Do đó, nếu người sử dụng dịch vụ repo không mua lại BĐS như đã thỏa thuận, BĐS sẽ thuộc về công ty BĐS.
Trong bối cảnh chính sách thắt chặt tín dụng hiện nay, ngân hàng có khả năng từ chối cho vay lại hoặc chỉ cấp hạn mức tín dụng thấp hơn Nguyên nhân là do giá bất động sản (BĐS) đã giảm gần một nửa so với mức cao trước đây, khiến ngân hàng phải điều chỉnh định giá cho vay Để đảm bảo an toàn cho hợp đồng repo, các công ty thực hiện dịch vụ này thường định giá mua BĐS ở mức thấp, buộc người bán phải quay lại mua BĐS của mình Hệ quả là khách hàng có thể rơi vào tình huống phải bán tài sản khi đến hạn hợp đồng repo mà không đủ tiền để "chuộc" lại nhà.
2.3.3.Những tiền đề để triển khai chứng khoán hóa
Hiện nay, doanh nghiệp có nhiều cơ hội huy động vốn thông qua chứng khoán hóa nhờ vào sự hình thành của các tài sản tài chính phù hợp từ hoạt động sản xuất kinh doanh Các lĩnh vực như dầu khí, viễn thông, điện lực, sản xuất hàng xuất khẩu và phát triển hạ tầng nhà ở sở hữu nguồn tài sản tài chính dồi dào cho giao dịch chứng khoán hóa Những doanh nghiệp này có thị trường tiêu thụ sản phẩm ổn định, tạo ra dòng tiền đều đặn từ các tài sản tài chính Hơn nữa, tính phân tán rủi ro trong các lĩnh vực này, đặc biệt là viễn thông, dầu khí và điện lực, khá lớn, với mạng lưới khách hàng rộng rãi cả trong và ngoài nước.
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ với sự ra đời của Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội Sau vài năm hoạt động, các sàn giao dịch này không chỉ cung cấp nền tảng cho các chứng khoán hóa mà còn hình thành một thế hệ nhà đầu tư mới Những nhà đầu tư này đã làm quen với các kỹ thuật đầu tư hiện đại, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Gần đây, các đợt phát hành trái phiếu Chính phủ và trái phiếu ngân hàng, bao gồm Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam cùng Ngân hàng Quân đội, đã diễn ra thành công Đồng thời, các trái phiếu doanh nghiệp từ Tập đoàn Điện lực Việt Nam, Tập đoàn Công nghiệp Than và Khoáng sản Việt Nam, Tổng Công ty Lắp máy Việt Nam, và Tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam cũng đã thu hút sự quan tâm Những thành công này tạo ra tiền lệ tích cực, giúp các doanh nghiệp định giá chứng khoán một cách hiệu quả hơn.
Các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Việt Nam đang tích cực cải cách và áp dụng công nghệ ngân hàng hiện đại, nhằm đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ tài chính mới cho các giao dịch chứng khoán hóa Sự hiện diện của năm ngân hàng 100% vốn nước ngoài, cùng với hơn 30 chi nhánh ngân hàng nước ngoài và ngân hàng liên doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận dịch vụ tài chính và tư vấn cần thiết trong lĩnh vực chứng khoán hóa.
Thị trường bảo hiểm nhân thọ Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, dẫn đến việc các công ty bảo hiểm, bao gồm cả ba công ty 100% vốn nước ngoài, đang tìm kiếm các kênh đầu tư mới để gia tăng lợi nhuận từ phí bảo hiểm Những công ty này có khả năng trở thành những nhà đầu tư tiềm năng cho chứng khoán MBS và ABS.
Hiện nay, Việt Nam đang xây dựng hệ thống pháp luật và chuẩn mực kế toán mới, tạo cơ hội cho các nhà quản lý tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong việc phát triển và quản lý thị trường chứng khoán hóa Việc áp dụng những nghiên cứu này vào hệ thống pháp luật và kế toán Việt Nam sẽ giúp các doanh nghiệp ứng dụng thành công kỹ thuật chứng khoán hóa trong bối cảnh địa phương.
2.3.4.Tính hai mặt của chứng khoán hóa bất động sản đối với thị trường bất động sản nói riêng và thị trường chứng khoán nói chung
- Chứng khoán hóa bất động sản nâng cao hiệu quả hoạt động, thúc đẩy thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển:
NH Ữ NG THU Ậ N L ỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆ C Ứ NG D Ụ NG CH Ứ NG KHOÁN HÓA B ẤT ĐỘ NG S Ả N CHO VI Ệ T NAM
2.4.1.1 Lợi ích đối với chủ đầu tư dự án, người đầu tư
- Đối với các bên chủ đầu tƣ dự án:
Việc phát hành chứng chỉ bất động sản (BĐS) giúp huy động nguồn vốn trung và dài hạn với quy mô lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vào thị trường BĐS Điều này đặc biệt quan trọng vì vốn huy động từ các ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn.
Mô hình “Chứng khoán hóa BĐS” còn có khả năng thu hút vốn đầu tƣ từ các ngân hàng trung gian và tổ chức tài chính phi ngân hàng.
Kỹ thuật chứng khoán hóa giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhanh chóng quay vòng vốn, từ đó gia tăng tính thanh khoản cho nhà đầu tư Hình thức này không chỉ mang lại lợi ích tài chính mà còn là một phương thức hiệu quả để quảng bá thương hiệu cho các chủ đầu tư.
- Đối với người đầu tư:
Tất cả các tổ chức và cá nhân có nguồn vốn nhàn rỗi đều có cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản, nhờ vào việc chứng chỉ bất động sản có mệnh giá thấp và được phát hành rộng rãi.
Chứng chỉ BĐS được giao dịch trên TTCK tạo tính thanh khoản cao cho người nắm giữ.
Nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ, được bảo vệ quyền lợi tốt hơn nhờ vào việc các dự án bất động sản huy động vốn thông qua phát hành chứng chỉ bất động sản Quá trình này yêu cầu công khai minh bạch trong hoạt động và việc sử dụng vốn huy động được giám sát chặt chẽ Điều này không chỉ mang lại sự an tâm cho nhà đầu tư mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn hiệu quả.
Từ góc độ kinh tế vi mô, các doanh nghiệp, tổ chức tài chính và nhà đầu tư tham gia vào giao dịch chứng khoán hóa nhờ vào những lợi ích rõ ràng mà nó mang lại Ở tầm vĩ mô, chứng khoán hóa không chỉ giúp các chính phủ thực hiện hiệu quả các chính sách tài chính công mà còn đóng góp vào sự phát triển và ổn định của thị trường tài chính.
- Phương thức mới và hiệu quả cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dài hạn.
Chứng khoán hóa giúp doanh nghiệp huy động vốn với thời hạn dài hơn so với các khoản vay tín dụng thương mại thông thường, từ đó đáp ứng tốt hơn yêu cầu về sự phù hợp giữa tài sản và nguồn vốn Đặc biệt, đối với những doanh nghiệp hoặc quốc gia có định mức tín nhiệm thấp, chứng khoán hóa trở thành phương thức tài chính duy nhất giúp họ tiếp cận thị trường vốn với chi phí hiệu quả Kỹ thuật này cho phép lựa chọn và sử dụng các tài sản chất lượng cao, đảm bảo rằng các tài sản này được xếp hạng tín nhiệm cao hơn so với định mức tín nhiệm của chính doanh nghiệp sở hữu chúng.
- Giảm chi phí huy động vốn.
Chứng khoán hóa là một kỹ thuật huy động vốn trực tiếp từ nhà đầu tư qua thị trường chứng khoán, giúp doanh nghiệp giảm chi phí trung gian so với việc huy động vốn từ các tổ chức tài chính Điều này chủ yếu nhờ vào việc tập hợp các tài sản đảm bảo, thường là những tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp, và tách biệt chúng khỏi doanh nghiệp huy động qua cơ chế "thực bán".
- Quản lý đòn bẩy tài chính.
Chứng khoán hóa là một phương thức huy động nợ hiệu quả, giúp cải thiện bản cân đối kế toán của doanh nghiệp mà không làm tăng đòn bẩy tài chính.
Việc chuyển đổi các khoản phải thu thành tiền thông qua giao dịch chứng khoán hóa không ảnh hưởng đến phần nợ trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp Điều này giúp doanh nghiệp duy trì sự ổn định tài chính và tối ưu hóa nguồn lực, đồng thời cải thiện khả năng thanh khoản mà không làm gia tăng nợ phải trả.
- Tăng hiệu quả quản lý tài sản.
Kỹ thuật chứng khoán hóa doanh nghiệp giúp tăng tính thanh khoản cho các hạng mục tài sản Bằng cách chuyển đổi các khoản phải thu từ khách hàng thành tiền mặt, bao gồm cả nguồn thu trong tương lai, doanh nghiệp có thể ngay lập tức có nguồn tài chính cần thiết để đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thay vì phải chờ đợi việc thu tiền từ khách hàng.
- Giảm chi phí quản lý và hợp lý hóa công tác quản trị tài chính.
Việc ứng dụng chứng khoán hóa yêu cầu doanh nghiệp huy động vốn cần quản lý hiệu quả việc thu tiền từ nhiều đối tượng khách hàng khác nhau Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần chuẩn hóa các loại giấy tờ, hợp đồng và quy trình quản lý thu tiền từ khách hàng để đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả trong hoạt động tài chính.
- Tạo vị thế của doanh nghiệp trên thị trường vốn.
Chứng khoán hóa giúp doanh nghiệp giới thiệu bản thân và xây dựng vị thế trên thị trường vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn trong tương lai.
Mặc dù chứng khoán hóa mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, nhưng cũng không thể phủ nhận rằng nó tồn tại một số nhược điểm và thách thức nhất định.
Giao dịch chứng khoán hóa có cấu trúc phức tạp, yêu cầu nhiều bên tham gia và thời gian chuẩn bị dài, dẫn đến chi phí gián tiếp cao hơn so với khoản vay ngân hàng Để giao dịch chứng khoán hóa khả thi, giá trị tài sản được chứng khoán hóa cần đạt một mức tối thiểu nhằm giảm chi phí huy động Vì vậy, chứng khoán hóa không phải là công cụ huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp quy mô nhỏ.
Trong giao dịch chứng khoán hóa có phát hành ra thị trường tập trung, doanh nghiệp huy động cần công bố nhiều thông tin về hoạt động và phương án kinh doanh theo yêu cầu của cơ quan quản lý Điều này thường được xem là một trở ngại cho doanh nghiệp, đặc biệt là ở Việt Nam, nơi mà nhiều doanh nghiệp chưa quen với việc cung cấp và công bố thông tin.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
S Ự C Ầ N THI Ế T CH Ứ NG KHOÁN HÓA B ẤT ĐỘ NG S Ả N CHO TH Ị T RƢ Ờ NG CH Ứ NG KHOÁN VI Ệ T NAM
Ngày nay kỹ thuật chứng khoán hoá đƣợc sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới nhƣ Mỹ: Canađa, Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Australia
Kỹ thuật này ngày càng trở nên quan trọng không chỉ về mặt kinh tế mà còn về chính trị và xã hội Nó giúp các tổ chức tài chính và công ty vượt qua khó khăn do thiếu vốn, quản lý nguồn vốn một cách hiệu quả và linh hoạt, tăng tính thanh khoản cho tài sản, giảm thời gian đầu tư, và gia tăng thu nhập từ phí Nhờ đó, thị trường tài chính ổn định hơn, góp phần vào sự ổn định chính trị và xã hội.
Công nghệ chứng khoán hoá đang trở thành xu thế phổ biến trong thị trường tài chính toàn cầu, và Việt Nam cần nghiên cứu và áp dụng công nghệ này để hội nhập hiệu quả vào cộng đồng tài chính quốc tế Tuy nhiên, việc triển khai công nghệ chứng khoán hoá đòi hỏi sự thay đổi trong nhận thức cũng như sự chỉ đạo nghiên cứu và kế hoạch triển khai ở cả tầm vĩ mô và vi mô, nhằm phát huy tối đa hiệu quả của công cụ tài chính mới này.
Việc ứng dụng và phát triển kỹ thuật chứng khoán hóa là cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường tài chính và nền kinh tế, đồng thời mang lại các lợi ích cơ bản Điều này được thể hiện qua bốn phương diện chính.
Chứng khoán hóa giúp khắc phục những hạn chế về nguồn vốn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại (NHTM), đồng thời đảm bảo NHTM hoạt động hiệu quả trên thị trường tiền tệ Điều này góp phần đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và vốn lưu động của doanh nghiệp.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) chỉ đáp ứng khoảng 50%-60% nhu cầu vay vốn trung dài hạn, dẫn đến áp lực lớn trong việc cung cấp nguồn vốn cho vay bất động sản Việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hóa tài sản tài chính và các khoản tín dụng bất động sản là cần thiết, giúp NHTM bán các khoản nợ cho tổ chức trung gian đặc biệt Điều này không chỉ mở rộng khả năng cho vay dài hạn lên đến 20-30 năm mà còn thúc đẩy quá trình tuần hoàn và sử dụng vốn hiệu quả trong hệ thống ngân hàng.
- Thúc đẩy thị trường tài chính phát triển.
Thị trường vốn và chứng khoán Việt Nam hiện đang ở giai đoạn phát triển sơ khai với nhiều thách thức, bao gồm số lượng hàng hóa hạn chế và thiếu sự đa dạng Các vấn đề như tăng trưởng không ổn định, công nghệ và hạ tầng thông tin yếu kém, cùng với tính chuyên nghiệp thấp của các công ty chứng khoán và tâm lý đầu tư thiếu vững vàng cũng cần được chú trọng Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường, việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản sẽ cung cấp thêm hàng hóa, đồng thời đa dạng hóa danh mục đầu tư và tạo ra nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư.
Chứng khoán hóa đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các thị trường tín dụng, chứng khoán và bất động sản Quá trình này giúp đáp ứng nhu cầu về sản phẩm bất động sản cho người dân và nền kinh tế, đồng thời tạo ra nguồn vốn lớn để phát triển lĩnh vực bất động sản Ngoài ra, chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản còn cung cấp nguồn vốn cho các ngân hàng thương mại, giúp mở rộng cho vay và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực này.
- Tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội.
Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản từ các ngân hàng thương mại giúp tối ưu hóa việc khai thác và sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong xã hội và nền kinh tế.
Việc thu hút các khoản vốn nhàn rỗi trong dân cư thông qua đầu tư vào chứng khoán hoá dựa trên cho vay bất động sản mang đến cho người dân nhiều lựa chọn đầu tư, bên cạnh các hình thức như gửi tiền ngân hàng, mua vàng hay kinh doanh Sự ra đời của chứng khoán hoá từ các khoản tín dụng bất động sản không chỉ khai thác nguồn vốn nhỏ lẻ mà còn thúc đẩy đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra khả năng sinh lợi cao và góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế.
CÁC GI Ả I PHÁP PHÁT TRI Ể N CH ỨNG KHOÁN HÓA BĐS
3.2.1 Xây dựng hành lang pháp lý
3.2.1.1 Ban hành các văn bản pháp lý về chứng khoán hóa
Luật chứng khoán Việt Nam hiện chưa quy định về chứng khoán hóa Các quốc gia đã áp dụng kỹ thuật này cho thấy cần có một đạo luật riêng để điều chỉnh hoạt động chứng khoán hóa Vì vậy, việc ban hành một đạo luật về chứng khoán hóa bất động sản là rất cần thiết.
Khi xây dựng đạo luật chứng khoán hóa bất động sản, cần chú trọng quy định rõ ràng về tiêu chuẩn, chức năng và nhiệm vụ của các tổ chức tham gia Đồng thời, cần xác định điều kiện để bất động sản có thể được chứng khoán hóa, nguyên tắc phát hành chứng khoán, quy trình xếp hạng tín dụng, chuyển nhượng tài sản, xử lý tài sản và công bố thông tin.
3.2.1.2 Hoàn thiện các văn bản pháp lý về chứng khoán và thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
Chứng khoán hóa bất động sản là một công cụ tài chính mới tại Việt Nam, vì vậy việc triển khai thành công yêu cầu cần có sự điều chỉnh đồng bộ và thống nhất các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động của thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ.
Cần tiến hành rà soát và chỉnh sửa Luật Dân sự, Luật Phá sản cùng với các luật liên quan đến chứng khoán hóa bất động sản để đảm bảo tính phù hợp và hiệu quả.
Những tiền đề pháp lý cần đƣợc nghiên cứu để tạo ra một khung pháp lý phù hợp với sự phát triển của thị trường chứng khoán hóa :
(i) Chế độ pháp lý đối với pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV)
Trong giao dịch chứng khoán hóa quốc tế, đặc biệt theo Luật Anh và Mỹ, các Đơn vị Tổ chức Đặc biệt (SPV) thường được thành lập dưới hình thức Quỹ ủy thác Đáng chú ý, Trung Quốc, với hệ thống pháp lý tương tự như Việt Nam, đã ban hành Luật về Quan hệ ủy thác từ năm 2000.
Trong bối cảnh hiện tại, Quỹ ủy thác đầu tư được xem là lựa chọn tối ưu cho một SPV nhờ vào cấu trúc điều hành gọn nhẹ và tính chuyên nghiệp cao trong lĩnh vực chứng khoán hóa Để tập trung hoàn toàn vào hoạt động chứng khoán hóa, Quỹ ủy thác nên được tổ chức dưới hình thức công ty quản lý quỹ, có trách nhiệm điều phối nhiều quỹ, mỗi quỹ tương ứng với từng tài sản hoặc nhóm tài sản tài chính được chuyển hóa.
Quỹ ủy thác đầu tư chủ yếu quản lý dòng tiền từ tài sản tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán liên quan đến trái phiếu phát hành Các hoạt động thu phí và kỹ thuật xây dựng sẽ được giao cho các tổ chức chuyên ngành thực hiện với mức phí đã thỏa thuận.
Quỹ ủy thác đầu tư có khả năng kiểm soát toàn bộ thu nhập và chi phí liên quan đến khai thác tài sản tài chính Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thiết kế các sản phẩm chứng khoán chuyển hóa, phù hợp với khả năng sinh lời thực tế của tài sản và đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.
(ii) Chế độ đăng ký kinh doanh
Trong tương lai, khi thị trường chứng khoán hóa phát triển, cần thiết phải mở rộng các ngành nghề hoạt động chứng khoán hóa để các công ty SPV có thể thực hiện đăng ký kinh doanh một cách hợp pháp.
(iii) Liên quan đến Luật Phá sản
Luật Phá sản doanh nghiệp cần phải đƣợc nghiên cứu để hoàn thiện theo hướng:
Tất cả các khoản phải thu đã được thế chấp và chuyển nhượng hợp pháp cho SPV sẽ trở thành tài sản của SPV Do đó, những tài sản này không được phép sử dụng để thanh toán nợ cho bên thế chấp và bên vay.
SPV có khả năng tồn tại độc lập ngay cả khi bên thế chấp và bên vay gặp phải tình trạng phá sản Điều này tạo ra một cơ chế hiệu quả, cho phép một tổ chức quản lý đứng ra điều hành SPV và thu hồi các khoản phải thu, đảm bảo sự an toàn và tính khả thi trong việc quản lý tài sản.
(iv) Cơ quan quản lý nhà nước
Tại Việt Nam, các giao dịch chứng khoán hóa được quản lý bởi Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Để hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn qua chứng khoán hóa, Chính phủ nên xem xét áp dụng cơ chế “một cửa”, trong đó Ủy ban Chứng khoán Nhà nước sẽ là cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm cấp phép và quản lý các giao dịch này.
3.2.2 Các giải pháp kỹ thuật
Trong bối cảnh hiện tại, thị trường chứng khoán Việt Nam còn non trẻ với hiệu quả hoạt động hạn chế và nguồn hàng hóa khan hiếm Trình độ của các tổ chức tài chính trung gian còn yếu, do đó, việc đề xuất một mô hình ứng dụng cần xem xét nhiều yếu tố, đặc biệt là lựa chọn loại tài sản tài chính, chứng khoán chuyển hóa và pháp nhân đặc biệt.
3.2.2.1 Lựa chọn mô hình chứng khoán hóa:
Mô hình chứng khoán hóa thông qua trung gian (MBS) là phương pháp phổ biến và cơ bản để chứng khoán hóa tài sản ngân hàng trên toàn cầu Mô hình này, còn được biết đến là chứng khoán hóa bất động sản thế chấp, mang lại nhiều ưu điểm và phù hợp với điều kiện ứng dụng tại Việt Nam.
NHTM Quỹ ủy thác đầu tƣ (3”)
Tổ chức ủy thác phát hành (5)
Vận dụng mô hình chứng khoán hóa qua trung gian (MBS), chúng tôi đề xuất quy trình chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn đầu Quy trình này bao gồm các bước từ việc xác định tài sản bất động sản phù hợp, thực hiện đánh giá giá trị, cho đến việc phát hành chứng khoán và quản lý rủi ro Mục tiêu là tối ưu hóa nguồn vốn và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khoán hóa bất động sản
• Trình tự thực hiện chứng khoán hoá
Bước 1: NHTM cho khách hàng vay tiền, khách hàng chuyển giao các tài sản thế chấp cho NHTM
M Ộ T S Ố KI Ế N NGH Ị
Chính phủ Việt Nam cần xây dựng một môi trường pháp lý và kinh doanh thuận lợi, cùng với các chính sách động lực và cơ sở hạ tầng kỹ thuật phù hợp Bên cạnh đó, việc thiết lập hệ thống kiểm soát chặt chẽ cũng là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo sự phát triển an toàn và hiệu quả cho thị trường chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam.
3.3.1.1 Xây dựng chính sách ƣu đãi về vốn, thuế và hỗ trợ về kỷ thuật nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia ứng dụng chứng khoán hóa bất động sản:
Tạo cơ chế khuyến khích ngân hàng cho vay thế chấp bất động sản khi đáp ứng đủ điều kiện tín dụng, nhằm phục vụ cho việc chứng khoán hóa Thiết lập chính sách hỗ trợ vốn và miễn giảm lãi suất, thuế cho người mua nhà từ các dự án thuộc chương trình chứng khoán hóa Đồng thời, giảm thuế thu nhập cho các bên tham gia vào quá trình chứng khoán hóa bất động sản.
Thành lập cơ quan chuyên trách nhằm hỗ trợ và tư vấn về kỹ thuật chứng khoán hóa bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư nắm vững kiến thức và hiểu rõ hơn về lĩnh vực này.
Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) được Chính phủ bảo trợ và điều hành, tương tự như các tổ chức tài chính nổi tiếng của Hoa Kỳ như Ginnie Mae, Fannie Mae và Freddie Mac Quỹ này thực hiện việc mua lại các khoản vay có thế chấp từ Quỹ Tiết kiệm nhà ở và các ngân hàng khác, sau đó phát hành chứng khoán dựa trên các khoản vay đó để bán cho nhà đầu tư Đây là hình thức chứng khoán hóa dựa trên bất động sản thế chấp (Mortgage-backed Securitization - MBS) Với chức năng hoạt động trong thị trường thế chấp thứ cấp, việc thành lập một Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản thống nhất trên toàn quốc là cần thiết.
3.3.1.2 Thành lập thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp giải quyết vấn đề vốn cho thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Việt Nam, một quốc gia đang phát triển và tiến hành công nghiệp hóa, nhận thấy nguồn nội lực từ việc thế chấp và cầm cố bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đầu tư Nguồn vốn này không chỉ giúp phát triển kinh tế mà còn giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn vốn nước ngoài.
Thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp hiện nay đã có khung pháp lý nhưng còn thiếu tính linh hoạt và năng động, dẫn đến tính thanh khoản thấp và chưa đủ mạnh để hỗ trợ thị trường bất động sản Do đó, việc hình thành thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp là cần thiết để tăng cường nguồn vốn đầu tư, tạo ra hoạt động linh hoạt hơn và xây dựng cơ chế phát triển cho cả thị trường vốn và thị trường bất động sản.
Để thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp hoạt động hiệu quả, cần đa dạng hóa và tăng cường nguồn vốn, đồng thời xây dựng hành lang pháp lý vững chắc nhằm bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của tất cả các bên tham gia.
3.3.1.3 Xây dựng chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở đối với người hưởng lương:
Chính sách nhà ở cho người lao động hưởng lương đóng vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách nhà ở của Việt Nam, giúp họ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở từ thu nhập của mình Đồng thời, chính sách này cũng thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Do đó, cần thiết phải xây dựng các chính sách ưu đãi và khuyến khích đầu tư vào xây dựng nhà ở cho người lao động.
Cần thu hồi quỹ đất từ các cơ quan Trung ương và địa phương đang bị sử dụng lãng phí hoặc không đúng mục đích, nhằm quy hoạch sử dụng đất hợp lý cho các dự án nhà ở cho người hưởng lương Điều này bao gồm việc xen kẽ các dự án nhà ở thương mại với nhà ở cho người hưởng lương Đối với các dự án nhà ở thương mại đã quá thời hạn thực hiện, cần thu hồi đất để phát triển nhà ở cho người hưởng lương, với tiêu chuẩn thiết kế theo quy định của Luật Xây dựng.
Nhà nước đã quyết định miễn, giảm thu tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở dành cho người hưởng lương, nhằm tạo thêm diện tích đất cho các dự án này Đồng thời, các doanh nghiệp xây dựng cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp Chính sách cải cách tiền lương sẽ được đẩy mạnh, với việc đưa đầy đủ tiền nhà vào lương, giúp người hưởng lương có khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở bằng chính thu nhập của mình.
Các dự án nhà ở cho người hưởng lương cần được quản lý chặt chẽ trong toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng Điều này bao gồm việc lựa chọn địa điểm, lập, thẩm định và phê duyệt dự án, thiết kế và lập tổng dự toán, cũng như lựa chọn đơn vị thi công Quá trình này còn bao gồm nghiệm thu và bàn giao công trình để đảm bảo chất lượng và giá cả hợp lý.
Thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở theo hình thức quỹ bảo hiểm, nơi tất cả người lao động, dù đã sở hữu nhà hay chưa, đều đóng góp 1% thu nhập hàng tháng trong khoảng 25-30 năm Quỹ này sẽ tạo ra nguồn vốn dài hạn hỗ trợ doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án nhà ở, đồng thời giúp người có nhu cầu mua nhà vay vốn với lãi suất hợp lý Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện tại mà còn cho tương lai Đối với những người đóng quỹ, khi về hưu, nếu không cần vay mua nhà, họ có thể nhận lại số tiền đã đóng kèm lãi suất hàng năm.
Chính phủ đang triển khai cơ chế khuyến khích cho vay trả góp dành cho người lao động có thu nhập, nhằm hỗ trợ họ mua nhà ở với mức cho vay lên đến 80% giá trị bất động sản Thời gian cho vay được thiết lập từ 20 đến 25 năm, cùng với lãi suất ưu đãi chỉ bằng 30-50% lãi suất trần của các ngân hàng thương mại.
3.3.1.4 Cần nhanh chóng xúc tiến thành lập hệ thống định mức tín nhiệm, khuyến khích sự phát triển của ngành này nhằm tạo thuận lợi cho phát triển thị trường vốn: Để tạo dựng những cơ chế khuyến khích cho sự phát triển của thị trường vốn và các thành viên tham gia thị trường phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế thì sự tồn tại và phát triển của các công ty định mức tín nhiệm với tƣ cách là một bộ phận cấu thành của hạ tầng thị trường vốn là điều kiện cần thiết Mục đích của định mức tín nhiệm là cung cấp cho người sử dụng những khả năng có thể xảy ra trường hợp sự đầu tư không đạt được lợi nhuận mong muốn Sự ra đời của các tổ chức định mức tín nhiệm sẽ góp phần tăng cường tính minh bạch và hiệu quả huy động vốn trên thị trường, nhờ đó giảm đi sự thiếu đồng bộ trong thông tin giữa tổ chức phát hành chứng khoán và nhà đầu tƣ Đồng thời, việc định mức tín nhiệm cũng là một phương pháp tốt để hỗ trợ phát triển và hội nhập của thị trường tài chính VN.