BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM PHẦN II Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật MỞ ĐẦU Trong điều kiện phát triển của nền kinh tế h.
BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM PHẦN II THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – BẤT CẬP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT MỞ ĐẦU Trong điều kiện phát triển kinh tế chấp coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro quan hệ tín dụng Tài sản dùng để chấp đa dạng động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vơ hình, tài sản hình thành tương lai…Trong nhà hình thành tương lai loại tài sản phổ biến giao dịch chấp Thực tế quy định pháp lý chưa rõ ràng chưa tạo đầy đủ hành lang pháp lý vững để bảo vệ quyền lợi bên quan hệ giao dịch chấp nhà hình thành tương lai dẫn đến nhiều ý kiến tranh luận Chính lý đó, em xin trình bày đề tài: “Phân tích chấp nhà hình thành tương lai, bất cập hướng hoàn thiện pháp luật” NỘI DUNG I Lý luận chung chấp nhà hình thành tương lai Khái niệm tài sản Với tư cách khách thể quan hệ sở hữu, tài sản đóng vai trị vơ quan trọng Bộ Luật Dân Sự Điều 105 BLDS 2015 định nghĩa tài sản sau: “1.Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản 2.Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Ngồi ra, tài sản cịn xác định quyền tài sản theo quy định Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai hiểu tài sản chưa tồn chưa hình thành đồng vào thời điểm xem xét (thường thời điểm xác lập nghĩa vụ giao dịch giao kết) chắn có hình thành tương lai Theo quy định khoản Điều 108 BLDS 2015: “Tài sản hình thành tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” Bên cạnh theo khoản Điều Nghị Định 11/2012/NĐ-CP tài sản hình thành tương lai gồm: “Tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo; tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Tài sản hình thành tương lai có đặc điểm sau: - Là tài sản: bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản hình thành tương lai xác định giá trị tiền thông qua tài liệu vẽ thiết kế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu hay chi phí nguyên vật liệu xây dựng - Thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết - Bao gồm tài sản chưa hình thành thời điểm giao kết giao dịch tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo thuộc quyền sở hữu bên đảm bảo - Điều kiện phạm vi tham gia vào giao dịch dân bị hạn chế so với tài sản có thơng thường Nhà hình thành tương lai Theo pháp luật dân nhà tài sản bất động sản, đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà, chấp nhà ở,… Theo pháp luật xây dựng nhà hiểu cơng trình xây dựng, sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất xây dựng theo thiết kế Nhà hình thành tương lai loại tài sản hình thành tương lai, thời điểm chưa hình thành có điều kiện, sở định để thấy nhà xây dựng hoàn thành tương lai Khoản 19 Điều Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 định nghĩa:“Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Như vậy, nhà hình thành tương lai bao gồm nhà chưa hình thành, tình hình thành nhà hình thành thời điểm giao kết hợp đồng chấp, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa xác lập quyền sở hữu có pháp lý để xác định nhà hình thành tương lai thuộc quyền sở hữu chủ thể xác định Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai: - Nhà tham gia giao dịch chấp nhà hình thành tương lai loại tài sản đối tượng quyền sở hữu - Nhà hình thành tương lai loại tài sản chưa có thật (đang q trình xây dựng chưa có văn nghiệm thu đưa vào sử dụng) - Nhà hình thành tương lai thuộc sở hữu bên đảm bảo sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Thế chấp nhà hình thành tương lai Hiện pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể việc chấp tài sản hình thành tương lai, nhiên từ quy định pháp luật chấp tài sản Điều 317 BLDS 2015 quy định nhà hình thành tương lai Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 ta hiểu chấp nhà hình thành tương lai sau: Thế chấp nhà hình thành tương lai việc bên chấp dùng nhà chưa hình thành, trình hình thành nhà chưa nghiệm thu, chưa đưa vào sử dụng có pháp lý để xác định nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ với bên nhận chấp Đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai: - Về chủ thể quan hệ chấp nhà hình thành tương lai: thường phạm vi hẹp quan hệ chấp khác - Bên chấp nhà hình thành tương lai: Thường bên chấp nhà hình thành tương lai ngồi thỏa mãn điều kiện lực chủ thể tham gia giao dịch phải thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà hình thành tương lai khơng phải sở hữu nhà hình thành tương lai - Bên nhận chấp nhà hình thành tương lai: Do hợp đồng chấp ký có hợp đồng tín dụng nên bên nhận chấp chủ yếu tổ chức có chức theo quy định pháp luật có chức cho vay Mặt khác, nhà hình thành tương lai tài sản đặc biệt có giá trị lớn kèm theo rủi ro việc hình thành tương lai đề phịng rủi ro xảy cho tổ chức tín dụng khơng phải tổ chức tín dụng tham gia nhận chấp nhà hình thành tương lai Mà phải tổ chức tín dụng đủ điều kiện cho phép quan nhà nước có thẩm quyền tham gia nhận chấp nhà hình thành tương lai, hạn chế số lượng bên nhận chấp nhà hình thành tương lai - Khơng có chuyển giao tài sản bên không sử dụng nhà chấp để sinh lợi: Do chưa có thời điểm chấp tài sản hình thành giấy tờ hay q trình xây dựng, hình thành cơng chủ yếu nhà không sử dụng mặt sinh lợi từ tài sản nhà hình thành tương lai khơng phát huy - Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai quy định quyền nghĩa vụ đặc biệt - Chỉ chấp nhà hình thành tương lai để vay vốn tổ chức tín dụng nhằm mục đích mua, xây dựng nên nhà - Có sửa đổi đối tượng hợp đồng chấp nhà hình thành thực tế II Quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai Chủ thể tham gia chấp nhà hình thành tương lai Căn vào Luật Nhà ở, chủ thể chấp nhà hình thành tương lai phải đối tượng phép sở hữu nhà theo quy định pháp luật Việt Nam Theo quy định Điều Luật Nhà 2014 đối tượng quyền sở hữu nhà là: “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 159 Luật này” Những đối tượng phép sở hữu nhà phép tham gia mua bán nhà ở, cá nhân, tổ chức quy định Điều Luật Nhà 2014 có quyền sở hữu chấp nhà hình thành tương lai Điều kiện chấp nhà hình thành tương lai Căn theo Thơng tư 26/2015/TT-NHNN điều kiện chấp nhà hình thành tương lai theo quy định theo pháp luật sau: - Nhà chấp phải thuộc diện xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng - Không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu - Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực quan nhà nước có thẩm quyền - Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền Hình thức thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hình thức hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai: Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai phải lập thành văn Văn hợp đồng riêng biệt ghi hợp đồng chính, vừa quy định quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng, đồng thời quy định việc chấp tài sản Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai phải công chứng, chứng thực phải tiến hành đăng ký giao dịch đảm bảo Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai: Thời điểm phát sinh hiệu lựa hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng Xử lí tài sản chấp nhà hình thành tương lai Nguyên tắc tự thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc chủ yếu xuyên suốt chế định hợp đồng Việc bên tự thỏa thuận với việc xử lí tài sản đảm bảo nhà hình thành tương lai trường hợp bên thiện chí hợp tác để giải hậu Có nhiều phương án để xử lí tài sản chấp là: - Thứ nhất, bán tài sản chấp để xử lí, việc bán hồn tồn bên chấp tiến hành; - Thứ hai, bên nhận đảm bảo nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; - Thứ ba, trường hợp bên chưa thỏa thuận với phương thức xử lí tài sản bảo đảm đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo đảm chưa thực tài sản đem chấp đem đấu giá thông qua tổ chức bán đấu giá III Thực trạng pháp luật bất cập chấp nhà hình thành tương lai Bên cạnh mặt tích cực giúp cải thiện đầu hệ thống ngân hàng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khó khăn vốn tiếp cận vốn để triển khai dự án giúp cho khách hàng có thêm hội để vay vốn chấp nhà hình thành tương lai tồn bất cập định sau: - Vấn đề việc xác định tài sản nhà hình thành tương lai: BLDS 2015 thừa nhận tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch không đưa cụ thể để xác định tài sản tài sản hình thành tương lai dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, khơng có quán dẫn đến việc gặp khó khăn việc xác định nhà tương lai - Vướng mắc thực thủ tục cơng chứng: chưa có văn pháp luật quy định cụ thể, rõ ràng thống công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai dẫn đến tình trạng giao dịch chấp không công chứng - Vướng mắc việc định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai: pháp luật cho phép bên có quyền thỏa thuận giá trị tài sản chấp dẫn đến gian lận giá trị tài sản chấp làm tăng rủi ro tín dụng tổ chức tín dụng - Vấn đề thủ tục xử lý tài sản nhà hình thành tương lai: đến thời hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng tài sản đảm bảo xử lý Tuy nhiên, nhà hình thành tương lai việc xử lý khó khăn tài sản chưa hình thành thời điểm vi phạm, việc định giá nhà hình thành tương lai phức tạp dễ gây tranh cãi - Vấn đề nhà hình thành tương lai chấp khơng hình thành: rủi ro nhà hình thành tương lai Trong thực tế, số lý định mà nhà khơng hình thành tương lai dẫn đến hợp đồng chấp bị chấm dứt Như vậy, bên chấp khơng cịn tài sản để thay khả tốn trường hợp phải giải - Vấn đề tài sản nhà hình thành tương lai bị chấp nhiều lần: thực tế, chủ đầu tư sử dụng dự án xây dựng để chấp vay vốn ngân hàng, khách hàng, sau ký hợp đồng mua hộ thuộc cơng trình trên, đem chấp hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua hộ Điều dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản chấp IV Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai - Hồn thiện quy định chấp nhà hình thành tương lai, đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng tạo thông suốt văn có liên quan, tránh chồng chéo, khó khăn áp dụng Cần cân nhắc kỹ lưỡng vấn đề có liên quan trước ban hành pháp luật - Hoàn thiện, ban hành quy định, hướng dẫn cụ thể, chi tiết công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai để tránh tình trạng vướng mắc, từ chối hồ sơ cơng chứng chấp nhà hình thành tương lai - Bổ sung thêm biện pháp xử lý tài sản đảm bảo nhà hình thành tương lai - Hoàn thiện quy định pháp luật định giá tài sản để tránh gian lận định sai giá trị tài sản ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng tổ chức tín dụng - Cần bổ sung thêm quy định pháp luật giám sát tài sản chấp để tránh tình trạng nhà hình thành tương lai bị chấp nhiều lần KẾT LUẬN Cùng với phát triển xã hội pháp luật giao dịch chấp tài sản nói chung hay giao dịch chấp nhà hình thành tương lai nói riêng ngày trở nên phổ biến đời sống ngày Hiểu rõ kiến thức pháp lý chấp nhà hình thành tương lai nắm rõ thực tiễn giao dịch chấp tài sản giúp tránh sai xót, nhầm lẫn giảm thiểu rủi ro khơng mong muốn, từ tạo đảm bảo phát triển bền vững giao dịch dân Danh mục tài liệu tham khảo Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân tập II, Nxb Công an nhân dân, 2015 Bộ Luật Dân 2015 Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 Nghị định 11/2012/NĐ-CP Thơng tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai https://lawkey.vn/dieu-kien-co-hieu-luc-cua-giao-dich-dan-su/ https://luatminhkhue.vn/giao-dich-dan-su-va-dieu-kien-co-hieu-luc-cua-giaodich-dan-su.aspx5 https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/567 https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/tieu-luan-de-tai-phan-tich-cac-truonghop-lam-giao-dich-dan-su-vo-hieu-va-hau-qua-phap-li-cua-giao-dich-dan-suvo-hieu-11772/ 10 https://vpluatsutranluat.vn/phap-ly/giao-dich-dan-su-va-dieu-kien-co-hieuluc-cua-giao-dich-dan-su-theo-quy-dinh-phap-luat-hien-hanh 11 http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208665 ... nên nhà - Có sửa đổi đối tượng hợp đồng chấp nhà hình thành thực tế II Quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai Chủ thể tham gia chấp nhà hình thành tương lai Căn vào Luật Nhà ở, ... nhà hình thành tương lai sau: Thế chấp nhà hình thành tương lai việc bên chấp dùng nhà chưa hình thành, trình hình thành nhà chưa nghiệm thu, chưa đưa vào sử dụng có pháp lý để xác định nhà hình. .. dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền Hình thức thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hình thức hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai: Hợp đồng chấp nhà hình thành tương