TÀI CHÍNH CÔNG TY NÂNG CAO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP NGUYỄN KIM GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN T S ĐINH BẢO NGỌC LỚP 45K15 4 Đà Nẵng, ngày 15 tháng 06 năm 20.
lO MoARcPSD|9797480 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - - ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP NGUYỄN KIM GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : T.S ĐINH BẢO NGỌC LỚP : 45K15.4 Đà Nẵng, ngày 15 tháng 06 năm 2022 MỤC LỤC PHẦN I : CHỦ ĐẦU TƯ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN I GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN: II MỤC ĐÍCH CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN Giới thiệu dự án 2 Mục đích đầu tư dự án .2 III SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN IV ĐỊA ĐIỂM – QUY MƠ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN Địa điểm Quy mô dự án Hình thức đầu tư 4 Thông tin quy hoạch dự án V ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI – KHÓ KHĂN CHUNG Thuận lợi Khó khăn PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN I VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU CỦA DỰ ÁN II DOANH THU DỰ KIẾN CỦA DỰ ÁN Cơ sở dự báo doanh thu .8 a Căn hộ Officetel b Căn hộ dịch vụ bán c Sàn thương mại 10 d Khách sạn cho thuê .11 * THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN SAO 11 * THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN SAO 12 Phương án kinh doanh .13 a Căn hộ Officetel 13 b Căn hộ dịch vụ 13 c Sàn thương mại 14 d Khách sạn cho thuê 15 Doanh thu dự kiến 15 Chi phí hoạt động dự kiến 16 III DÒNG TIỀN DỰ ÁN 16 IV ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN .27 NPV 28 IRR 28 Thời gian hoàn vốn 29 PHẦN III: NGUỒN TÀI TRỢ CHO DỰ ÁN 30 PHẦN IV: KẾT LUẬN 30 lO MoARcPSD|9797480 TÀI CHÍNH CƠNG TY NÂNG CAO PHẦN I: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN I GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN: Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng chuyển đổi từ công ty Cổ phần Thương mại Bất Động Sản Bài Thơ Đà Nẵng theo giấy phép Đăng ký kinh doanh số 0400657801, cấp ngày 23/08/2008 (lần thứ nhất), Thay đổi lần thứ 19 ngày 29/12/2017 Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng có chức nhiệm vụ chính: • Cho th nhà phục vụ mục đích kinh doanh (ki ốt, Trung tâm thương mại) • Cho thuê kho bãi đỗ xe • Kinh doanh thiết bị văn phòng, thiết bị điện tử viễn thơng • Kinh doanh đồ dùng gia đình cá nhân • Kinh doanh khu vui chơi giải trí • Đại lý mua, bán ký gửi hàng hóa • Kinh doanh nhà hàng ăn uống • Dịch vụ du lịch Công ty sáng lập 03 cổ đông, Vốn điều lệ 63,836 tỷ đồng Trụ sở Công ty: Số 46 Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, Quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng Người đại diện theo pháp luật: Ông Bùi Tiến Thắng – Chức vụ: Chủ tịch HĐQT Tổng giám đốc điều hành: Bà Nguyễn Thị Thúy theo giấy ủy quyền số: 34/QĐ-HĐQT ngày 28 tháng 05 năm 2018 Điện thoại liên hệ : 0236 6256888 Nguồn lực Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng phát triển phát huy toàn diện, liên tục với đội ngũ CB-CNV có tâm huyết, lực chun mơn cao, gồm có Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc phòng ban chuyên môn với 20 cán nhân viên; cộng với nguồn tài chính, sở vật chất tăng cường với bầu khơng khí dân chủ, cơng tạo dựng, trì ngày phát huy Các nhân tố tích cực nhân lên có ủng hộ cao cấp quyền Thành phố Đà Nẵng chủ trương đắn Hội đồng quản trị lãnh đạo trực tiếp, xuyên xuốt Ban Tổng giám đốc Công ty góp phần nâng cao vị Cơng ty hệ thống Các doanh nghiệp NHÓM: Trang II MỤC ĐÍCH CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: Giới thiệu dự án Tên dự án: TRUNG TÂM CAO ỐC PHỨC HỢP ĐÀ NẴNG Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng Địa điểm đầu tư: Dự án xây dựng 46 Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng Dự án tọa lạc khn viên đất gồm 04 mặt tiền, phía nam tiếp giáp đường Điện Biên Phủ, phía Bắc tiếp giáp đường Võ Văn Tần, phía đơng tiếp giáp đường Hải Phịng, phía Tây tiếp giáp đường giao thơng nội Dự án có: • Tổng diện tích đất 14.615 m2, thời hạn thuê đất 70 năm theo hợp đồng thuê đất số 119/HĐ-TĐ ngày 20 tháng 08 năm 2010 Phụ lục Hợp đồng thuê đất ngày 22/09/2010 ký UBND Thành phố Đà Nẵng Công ty Cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng • Trong đó: đất xây dựng: 9.317 m2, diện tích sàn:121.602 m2, quy mô xây dựng gồm 02 tầng hầm 18 tầng cao • Đây cơng trình cao ốc phức hợp đa chức Thương mại - Dịch vụ - Căn hộ Văn phòng - Căn hộ du lịch - Phòng khách sạn tiêu chuẩn Trung tâm trở thành “Điểm hẹn Miền Trung” mang đậm dấu ấn TP Đà Nẵng – Năng động – sáng tạo – thân thiện Dự án dự kiến thời gian hoàn thành sau 28 tháng kể từ ngày khởi công xây dựng Mục đích đầu tư dự án Dự án Trung tâm kinh tế miền Trung Tây Nguyên, điểm đến Hành lang Đông - Tây Dự án nằm chiến lược kinh doanh đến năm 2025 Công ty Cổ phần Thương Mại Nguyễn Kim theo hướng mở rộng quy mô kinh doanh, phát triển thị trường tồn quốc nói chung khu vực miền Trung nói riêng Thúc đẩy kích cầu góp phần vào phát triển chung kinh tế địa phương vùng lân cận NHÓM: Trang Phục vụ đáp ứng nhu cầu Văn phòng làm việc bạn, nhóm bạn trẻ tự chủ lập nghiệp Gia tăng tiện ích cho du khách đến với Thành phố trẻ động Phục vụ nhu cầu mua sắm, tiêu dùng người dân địa phương; gia tăng điểm tham quan, mua sắm tiện ích, đại Thành phố Đà Nẵng khu vực miền Trung Tây Nguyên; góp phần nâng cao quyền lợi người tiêu dùng toàn quốc ngang với nước tiên tiến giới Góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho địa phương Đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ Tập đoàn toàn quốc lĩnh vực dịch vụ - văn phòng – giải trí du lịch góp phần đưa Tâp đoàn trở thành Tập đoàn đa ngành nghề sánh vai tập đoàn lớn khác đất nước Việt Nam III SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: Dự án xây dựng khuôn viên Siêu thị Đà Nẵng Siêu thị Đà Nẵng thiết kế thi công đưa vào sử dụng năm 2001 với chức ban đầu làm Trung tâm thương mại với mục đích xếp chợ bị giải tỏa: Chợ Tam Giác, chợ Vĩnh Trung, chợ Tăng Bạt Hổ chợ Tân An, cơng trình thi công xong, với nhu cầu phát triển văn minh thương mại cho Thành phố, Lãnh đạo Thành phố sáng suốt cho chủ trương thay đổi Trung tâm thương mại thành Siêu thị Nhu cầu mua sắm văn minh lịch người dân thành phố Đà Nẵng ưa chuộng nhận thấy ưu điểm việc mua sắm siêu thị vừa thoải mái lựa chọn mà yên tâm cao chất lượng giá cả, hoạt động kinh doanh Siêu thị mang lại hiệu cao, thu hút đông đảo người dân đến mua sắm Tuy nhiên đến cuối năm 2006 với xuất siêu thị Metro, siêu thị Nhật Linh đặc biệt cuối năm 2007 với đời siêu thị Big C thu hút hầu hết khách có nhu cầu mua sắm địa bàn Đà Nẵng khách tham quan- du lịch Thời điểm này, Siêu thị Đà Nẵng không hoạt động, lượng khách vào tham quan mua sắm ỏi Một nguyên nhân sở hạ tầng Siêu thị chưa đồng bộ, chất lượng phục vụ khách hàng chưa tốt làm Siêu thị Đà Nẵng tụt hậu so với siêu thị khác đến cuối năm 2009 Siêu thị Đà Nẵng hoàn tồn đóng cửa Trước thực trạng Siêu thị Đà Nẵng, sau UBND thành phố chấp thuận giải phá dỡ tịa nhà để lấy đất trống, Cơng ty CPTM Nguyễn Kim xác định cần phải đầu tư xây dựng Trung tâm Cao ốc phức hợp Nguyễn Kim Đà Nẵng với quy mơ đại bậc NHĨM: Trang Miền Trung - Tây Nguyên nói chung Đà Nẵng nói riêng với điểm nhấn Ngũ hành; điểm đến khách tham quan - du lịch; nơi hội tụ phong cách mua sắm văn minh, đại ngang tầm với nước tiên tiến giới Trung tâm Thương mại Đà Nẵng đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ Tập đoàn khu vực Miền trung, mở chuỗi hoạt động rộng khắp toàn quốc với lĩnh vực Thương mại - Dịch vụ - Văn phòng - Căn hộ - Khách sạn - Giải trí du lịch Trước thực trạng Siêu thị Đà Nẵng ngừng hoạt động gần 08 năm vị trí cửa ngõ vào Trung tâm thành phố theo xu hướng phát triển Thành phố Đà Nẵng năm tới, UBND Thành phố Đà Nẵng đồng thuận chủ trương cần thiết phải Xây dựng dự án Trung tâm cao ốc phức hợp Nguyễn Kim với kiến trúc đại thân thiện với môi trường IV ĐỊA ĐIỂM – QUY MƠ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN: Địa điểm Tờ đồ số 8, đất số 471, địa chỉ: 46 đường Điện Biên Phủ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Tp Đà Nẵng Quy mô dự án ❖ Diện tích: • Diện tích khu đất : 14.615 (m2) • Diện tích xây dựng : 9.317 (m2) • Tổng diện tích sàn XD bao gồm hầm (Khơng tính mái) : 121.602 (m2) ❖ Quy mơ xây dựng: • 02 tầng hầm 18 tầng cao, tổng chiều cao cơng trình 75m Trong đó: • Tầng hầm 1,2 : Đậu xe, kỹ thuật hạ tầng • Tầng 1,2,3,4 : Khu thương mại, dịch vụ • Tầng : Khu dịch vụ, sảnh • Tầng 18 : Khu hộ văn phòng, hộ du lịch, khách sạn • Tầng mái : Mái che Hình thức đầu tư Thực dự án đầu tư theo phương thức đầu tư xây dựng NHÓM: Trang Thời gian thực hiện: dự kiến thời gian hoàn thành sau 28 tháng kể từ ngày khởi công xây dựng Công ty Cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng chủ đầu tư ký hợp đồng với đơn vị có chức năng, tư cách pháp nhân theo quy định nhà nước để xây dựng hoàn chỉnh cơng trình dự án với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch duyệt Hình thức quản lý thực dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực dự án Thông tin quy hoạch dự án STT THƠNG TIN QUY HOẠCH Tổng diện tích đất tồn khu - Diện tích đất đơn vị + Cao tầng - Diện tích đất ngồi đơn vị Mật độ xây dựng - Cao tầng + Khối đế + Khối tháp - Thấp tầng Hệ số sử dụng đất nhóm - Cao tầng + Căn hộ dịch vụ + Khách sạn + Officetel + TMDV Tầng cao - Cao tầng + Tầng + Tầng hầm Tổng diện tích hạ tầng Tổng diện tích sàn xây dựng - Cao tầng + Căn hộ dịch vụ + Khách sạn + Officetel + TMDV + Hầm để xe Tổng diện tích kinh doanh NHĨM: GIÁ TRỊ 14,615 14,615 14,615 ĐVT m² m² m² 63.7% 29.8% 0.0% % % % 6.17 0.89 0.93 1.98 2.37 lần lần lần lần lần 18 14,615 118,364 118,364 12,978 13,630 28,883 34,649 28,224 74,720 tầng tầng m² m² m² m² m² m² m² m² m² Trang - Cao tầng + Căn hộ dịch vụ + Khách sạn + Officetel + TMDV Số lượng sản phẩm - Cao tầng + Căn hộ dịch vụ + Khách sạn + Officetel Chỗ đậu xe thiết kế Cao tầng Chỗ đậu xe theo yêu cầu Cao tầng Thừa / (Thiếu) V 74,720 9,952 9,631 20,488 34,649 512 512.00 125.00 150.00 237.00 20,886 21,628 (742) m² m² m² m² m² căn/lô căn/lô căn/lô căn/lô căn/lô m2 m2 m2 ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI – KHÓ KHĂN CHUNG: Thuận lợi Nằm Đường Điện Biên Phủ, đường huyết mạch, cổng vào thành phố với mật độ lưu thông cao Dự án có 04 mặt tiền kết hợp với kiến trúc đại, mỹ quan đẹp thuận lợi cho việc kinh doanh tiếp cận khách hàng Vỉa hè hành lang bốn mặt tịa nhà rộng, thống nhờ chủ đầu tư tổ chức hoạt động ngồi trời hay hội chợ nhằm thu hút người dân Đối diện công viên 29-3 Đây công viên lớn yếu Thành phố Đà Nẵng với cảnh quan đẹp địa điểm người dân hay ghé đến Gần Sân bay, nhà ga thuận tiện giao thông lại Nằm khu vực phát triển, dự án có tổ hợp kinh doanh Thương mại, dịch vụ đặc biệt có loại hình hộ văn phòng, hộ du lịch phát triển điều kiện thuận lợi cho dự án phát triển mang lại hiệu cao Khó khăn Khơng nằm vị trí thu hút khách du lịch Có hầm chui hạn chế lối giao thông sang công viên 29/3 phía đối diện NHĨM: Trang lO MoARcPSD|9797480 TÀI CHÍNH CƠNG TY NÂNG CAO PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN I VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU CỦA DỰ ÁN: CƠ SỞ TÍNH STT HẠNG MỤC CHI PHÍ CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Chi phí thương quyền/ Chi phí bồi thường Chi phí thuê đất thời gian xây dựng Chi phí pháp lý XÂY DỰNG Công tác chuẩn bị Tường Barret Cọc khoan nhồi Móng, tầng hầm (KC) Kết cấu phần thân Phần kiến trúc, hoàn thiện Phần điện phần hầm Phần điện phần thân Phần HTKT nhà cảnh quan 10 Hồ bơi 11 Chi phí thiết bị CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHI PHÍ KHÁC CHI PHÍ LÃI VAY TRONG Q TRÌNH ĐẦU TƯ XD CHI PHÍ DỰ PHỊNG CHI PHÍ NHÀ MẪU TỔNG CỘNG : NHĨM: DIỆN TÍCH (m²) GIÁ TRỊ ĐƠN GIÁ (VND/m²) 14,615 2,213,140 32,345 14,615 - - 14,615 411,098 18,025 14,615 118,364 118,364 118,364 118,364 118,364 118,364 118,364 118,364 118,364 979,846 11,946,373 43,510 403,159 720,523 1,648,640 2,248,781 2,717,588 329,110 1,694,505 14,320 1,414,020 5,150 47,720 85,284 195,140 266,175 321,665 38,955 200,568 118,364 157,283 18,617 118,364 118,364 48,731 1,934,542 1.10% 4.37% 0.47% 5,768 228,980 15,604 61,804 6,698 214,956 5.0% 74,906 12,259 1,832,592 Trang Stt Hạng mục I II DÒNG THU TMDV Căn hộ dịch vụ Officetel Khách sạn Chỗ để xe DỊNG CHI Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp Chi phí thuê đất thời gian xây dựng Chi phí pháp lý Chi phí xây dựng Chi phi quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí hoạt động Thuế VAT Thuế TNDN CÂN ĐỐI THU CHI NGUỒN TÀI TRỢ Vốn tự có Vốn vay Trả nợ vay Trả lãi vay CÂN ĐỐI SAU TÀI TRỢ DÒNG TIỀN LŨY KẾ 10 11 III IV V VI NHÓM: Năm 2044 167,567 163,995 3,572 61,008 Năm 2045 183,966 180,395 3,572 66,975 Năm 2046 183,966 180,395 3,572 67,162 Năm 2047 184,145 180,395 3,750 67,289 Năm 2048 202,184 198,434 3,750 72,277 Năm 2049 202,184 198,434 3,750 72,331 Năm 2050 202,372 198,434 3,938 74,079 Năm 2051 222,215 218,278 3,938 79,673 12,085 17,852 31,071 106,559 - 13,897 19,357 33,720 116,991 - 13,897 19,420 33,845 116,804 - 13,897 19,462 33,930 116,856 - 13,897 21,125 37,255 129,907 - 13,897 21,143 37,291 129,854 - 15,982 21,169 36,927 128,293 - 15,982 23,034 40,657 142,543 - 106,559 116,991 116,804 2,360,412 2,477,403 2,594,206 116,856 129,907 129,854 128,293 142,543 2,711,062 2,840,969 2,970,823 3,099,116 3,241,659 Trang 26 NHÓM: Trang 27 Stt Hạng mục I II DÒNG THU TMDV Căn hộ dịch vụ Officetel Khách sạn Chỗ để xe DỊNG CHI Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp Chi phí th đất thời gian xây dựng Chi phí pháp lý Chi phí xây dựng Chi phi quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí hoạt động Thuế VAT Thuế TNDN CÂN ĐỐI THU CHI NGUỒN TÀI TRỢ Vốn tự có Vốn vay Trả nợ vay Trả lãi vay CÂN ĐỐI SAU TÀI TRỢ DÒNG TIỀN LŨY KẾ 10 11 III IV V VI NHÓM: Năm 2052 222,215 218,278 3,938 79,738 Năm 2053 222,412 218,278 4,135 80,161 Năm 2054 244,240 240,105 4,135 86,156 Năm 2055 244,240 240,105 4,135 88,090 Năm 2056 244,447 240,105 4,341 88,326 Năm 2057 268,457 264,116 4,341 94,928 Năm 2058 268,457 264,116 4,341 94,970 Năm 2059 268,674 264,116 4,558 95,055 15,982 23,056 40,700 142,478 - 15,982 23,197 40,982 142,251 - 15,982 25,195 44,979 158,084 - 18,379 25,200 44,510 156,150 - 18,379 25,279 44,667 156,121 - 18,379 27,480 49,069 173,529 - 18,379 27,494 49,097 173,487 - 18,379 27,522 49,153 173,620 - 142,478 142,251 158,084 3,384,136 3,526,387 3,684,471 156,150 156,121 173,529 173,487 173,620 3,840,621 3,996,743 4,170,272 4,343,759 4,517,379 Trang 28 NHÓM: Trang 29 Stt Hạng mục I II DÒNG THU TMDV Căn hộ dịch vụ Officetel Khách sạn Chỗ để xe DỊNG CHI Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp Chi phí th đất thời gian xây dựng Chi phí pháp lý Chi phí xây dựng Chi phi quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí hoạt động Thuế VAT Thuế TNDN CÂN ĐỐI THU CHI NGUỒN TÀI TRỢ Vốn tự có Vốn vay Trả nợ vay Trả lãi vay CÂN ĐỐI SAU TÀI TRỢ DÒNG TIỀN LŨY KẾ 10 11 III IV V VI NHÓM: Năm 2060 295,086 290,528 4,558 104,754 Năm 2061 295,086 290,528 4,558 105,227 Năm 2062 295,314 290,528 4,786 105,635 Năm 2063 324,367 319,580 4,786 113,900 Năm 2064 324,367 319,580 4,786 114,231 Năm 2065 324,606 319,580 5,026 117,142 Năm 2066 356,564 351,538 5,026 126,363 Năm 2067 356,564 351,538 5,026 126,732 21,136 30,020 53,598 190,332 - 21,136 30,178 53,913 189,859 - 21,136 30,314 54,185 189,679 - 21,136 33,069 59,696 210,466 - 21,136 33,179 59,916 210,135 - 24,307 33,304 59,532 207,463 - 24,307 36,378 65,679 230,200 - 24,307 36,500 65,925 229,832 - 190,332 189,859 189,679 4,707,711 4,897,570 5,087,248 210,466 210,135 207,463 230,200 229,832 5,297,714 5,507,850 5,715,313 5,945,514 6,175,346 Trang 30 NHÓM: Trang 31 Stt Hạng mục I II DÒNG THU TMDV Căn hộ dịch vụ Officetel Khách sạn Chỗ để xe DÒNG CHI Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp Chi phí th đất thời gian xây dựng Chi phí pháp lý Chi phí xây dựng Chi phi quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí hoạt động Thuế VAT Thuế TNDN CÂN ĐỐI THU CHI NGUỒN TÀI TRỢ Vốn tự có Vốn vay Trả nợ vay Trả lãi vay CÂN ĐỐI SAU TÀI TRỢ DÒNG TIỀN LŨY KẾ 10 11 III IV V VI NHÓM: Năm 2068 356,815 351,538 5,277 127,163 Năm 2069 391,969 386,692 5,277 137,102 Năm 2070 391,969 386,692 5,277 140,349 Năm 2071 392,233 386,692 5,541 140,957 Năm 2072 430,902 425,361 5,541 151,894 Năm 2073 430,902 425,361 5,541 152,279 Năm 2074 431,179 425,361 5,818 152,728 Năm 2075 473,715 467,898 5,818 168,033 24,307 36,644 66,212 229,652 - 24,307 39,957 72,838 254,867 - 27,952 40,067 72,329 251,620 - 27,952 40,270 72,735 251,275 - 27,952 43,916 80,026 279,008 - 27,952 44,044 80,282 278,624 - 27,952 44,194 80,582 278,451 - 32,145 48,177 87,710 305,682 - 229,652 254,867 251,620 6,404,998 6,659,865 6,911,485 251,275 279,008 278,624 278,451 305,682 7,162,760 7,441,769 7,720,392 7,998,843 8,304,525 Trang 32 NHÓM: Trang 33 Stt Hạng mục I II DÒNG THU TMDV Căn hộ dịch vụ Officetel Khách sạn Chỗ để xe DỊNG CHI Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp Chi phí th đất thời gian xây dựng Chi phí pháp lý Chi phí xây dựng Chi phi quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí hoạt động Thuế VAT Thuế TNDN CÂN ĐỐI THU CHI NGUỒN TÀI TRỢ Vốn tự có Vốn vay Trả nợ vay Trả lãi vay CÂN ĐỐI SAU TÀI TRỢ DÒNG TIỀN LŨY KẾ 10 11 III IV V VI NHÓM: Năm 2076 Năm 2077 Năm 2078 Năm 2079 473,715 467,898 5,818 168,601 474,006 467,898 6,109 169,096 520,796 514,687 6,109 182,266 436,640 430,532 6,109 174,641 32,145 48,367 88,089 305,114 - 32,145 48,532 88,419 304,910 - 32,145 52,922 97,199 338,530 - 32,145 45,279 97,216 262,000 - 305,114 8,609,639 304,910 8,914,549 338,530 9,253,080 262,000 9,515,079 Trang 34 lO MoARcPSD|9797480 TÀI CHÍNH CƠNG TY NÂNG CAO IV ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN: STT NỘI DUNG ĐƠN VỊ 1.1 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Tiền đất Chi phí thuê đất thời gian XD Chi phí pháp lý Chi phí xây lắp thiết bị Triệu đồng Triệu đồng 1,832,592 18,025 Triệu đồng 18,025 Triệu đồng Triệu đồng 14,320 1,414,020 1.2 1.3 GIÁ TRỊ GHI CHÚ 1.4 Chi phí khác Triệu đồng Gồm CP tư vấn, QLDA, Bảo hiểm, 159,012 Dự phịng, … Trong đó: Dự phịng 5%; 1.5 1.6 Lãi vay vốn hóa Chi phí nhà mẫu Triệu đồng Triệu đồng 214,956 11%/năm 12,259 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Triệu đồng 1,707,253 100% Vốn chủ sở hữu Vốn vay Huy động từ khách hàng NGUỒN VỐN Vốn chủ sở hữu Vốn vay Huy động từ khách hàng DOANH THU (gồm VAT) CHI PHÍ (gồm VAT) Chi phí đầu tư Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng 347,000 980,000 380,253 6,946,719 347,000 980,000 5,619,719 20.33% 57.40% 22.27% 100% 5% 14% 81% Triệu đồng 16,114,779 Triệu đồng Triệu đồng 4,415,867 1,707,253 Chi phí hoạt động Triệu đồng 1,056,732 Chi phí lãi vay hoạt động VAT phải trả LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ THUẾ TNDN (20%) LỢI NHUẬN SAU Triệu đồng Triệu đồng 5.5% Doanh thu Officetel+CHDV 234,575 11%/năm 1,417,306 10% Triệu đồng 197,739 Trung bình năm Triệu đồng Triệu đồng 42,348 Trung bình năm 155,391 Lợi nhuận trung NHÓM: Trang 27 lO MoARcPSD|9797480 TÀI CHÍNH CƠNG TY NÂNG CAO THUẾ LỢI NHUẬN SAU THUẾ Triệu đồng 235,454 LỢI NHUẬN SAU THUẾ Triệu đồng 66,277 LỢI NHUẬN SAU THUẾ Triệu đồng 83,981 NPV Triệu đồng 542,626 10 IRR LNTT/TỔNG VỐN ĐẦU TƯ LNTT/VỐN CHỦ SỞ HỮU THỜI GIAN HOÀN VỐN 11 12 13 % 28.2 % 566.8 % 2642.1 Năm bình năm Lợi nhuận trung bình năm năm Lợi nhuận trung bình năm năm Lợi nhuận trung bình năm 10 năm Suất chiết khấu 11% 12 Công ty sử dụng ba tiêu đánh giá hiệu dự án NPV, IRR thời gian hồn vốn Trong : NPV n NPV = ∑ t C t −C t =1 (1+r ) Trong : Ct dòng tiền tương lai khoảng đời dự án chiết khấu năm (dòng tiền chi tiết xem bảng dự báo dòng tiền mục dòng tiền dự án) R : lãi suất chiết khấu, dự án công ty sử dụng lãi suất chiết khấu 11%/năm T : vòng đời dự án (79 năm) C0 : tổng đầu tư ban đầu (1,832,592 triệu đồng) từ công thức số liệu đưa trên, cơng ty đánh giá dự án có NPV 542,626 triệu đồng Vì dự án có NPV > nên công ty định đầu tư vào dự án IRR IRR lãi suất chiết khấu mà làm cho NPV 0, với liệu phần ta có IRR dự án 28.2% Ta có: chi phí vốn cơng ty sau : + D V * RD * (1-T) WACC = RE * VE Trong : Re chi phí sử dụng vốn cổ phần, dự án chi phí cổ đơng dự báo 18%/năm RD chi phí sử dụng nợ, với dự án chi phí 11% E : giá trị thị trường tổng vốn cổ phần (36,517 triệu VND) D : giá trị thị trường tổng nợ doanh nghiệp (28,053 triệu VND) T : thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) WACC = 12.9% Vì tỷ suất sinh lời nội dự án 28.2% lớn chi phí vốn công ty nên công ty định đầu tư vào dự án Thời gian hoàn vốn K T= P Trong đó: K : Tổng vốn đầu tư ban đầu (1,832,592 triệu VND) P : Lợi nhuận khấu hao năm (155,391 triệu VND ) T thời gian hoàn vốn 12 năm, phù hợp với yêu cầu cổ đông ban quản trị công ty đề Công ty chấp nhận dự án Từ tiêu chí đánh giá dự án trên, cơng ty định đầu tư vào dự án bất động sản Khu phức hợp Nguyễn Kim PHẦN III: NGUỒN TÀI TRỢ CHO DỰ ÁN Dựa vào ý kiến đóng góp ban quản trị, công ty định sử dụng nguồn tài trợ để đầu tư cho dự án sau: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Vốn chủ sở hữu Vốn vay Huy động từ khách hàng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng 1,707,253 347,000 980,000 380,253 100% 20.33% 57.40% 22.27% PHẦN IV: KẾT LUẬN Một vài phân tích đánh giá tổng quan dự án này: - Xu hướng đầu tư phù hợp với chủ trương định hướng phát triển đô thị, thị trường bất động sản Thành phố Đà Nẵng - Sử dụng có hiệu quỹ đất để xây dựng khu phức hợp đầy đủ chức nhằm góp phần phát triển quy hoạch chung thành phố theo hướng đạt tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, môi trường điều kiện sống khu đô thị - Với tiêu tài từ bảng phân tích tài dự án cho thấy dự án khả thi, đảm bảo nguồn tài cho dự án - Đối với chủ đầu tư, việc thực dự án mang lại nguồn lợi nhuận kinh doanh đáng kể đồng thời khẳng định tên tuổi thị trường Công ty Cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng cam kết thực đầy đủ thủ tục liên quan dự án thời gian sớm Tuy nhiên qua phân tích dự án nêu xét thấy dự măcc dù đưa số liêu tính tốn tiêu khả thi, nhiên thực tế dự án lại chưa thực hiên măc dù lên kế hoạch lâu rồi: + Dự án chưa đáp ứng thủ tục pháp lý theo yêu cầu thành phố đưa măt xây dựng cải tạo tòa nhà siêu thị Đà Nẵng cũ nên vây dự án cịn dâm chân tân + Dự án phân tích số liệu tài tìm hiểu thị trường dịng tiền dòng doanh thu, nhiên chủ đầu tư dự án chưa đưa rủi ro thách thức mà Nguyễn Kim phải đối mặt, biến động xu hướng kinh tế Việt Nam hay giới Chưa có phân tích kĩ mơ hình swot + Đến năm 2018 dự án dậm chân chỗ có lẽ thị trường bất đơng sản biến đơng liên tục có khởi sắc nhẹ vào cuối năm 2019 thời điểm giới bị ảnh hưởng dịch Covid-19 tồn bơ c kinh tế bị trì trê c khiến dự án môt lần không thực hiên mă dù có kế hoạch vào hoạt động vào cuối năm 2020 c + Tập đồn Nguyễn Kim gặp nhiều khó khăn nguồn lực chậm triển khai dự án Cơ cấu sử dụng vốn nợ chiếm tỷ trọng nhiều hơn, nên khả khoản Nguyễn Kim yếu + Áp lực cạnh tranh đối thủ lớn thành phố khu vực mối ảnh hưởng lớn nên Nguyễn Kim cần bám sát chiến lược phát triển trung tâm thương mại phức hợp đồng thời giảm thiểu rủi ro dài hạn để trì vị thực dự theo kế hoạch ... 12 năm, phù hợp với yêu cầu cổ đông ban quản trị công ty đề Công ty chấp nhận dự án Từ tiêu chí đánh giá dự án trên, công ty định đầu tư vào dự án bất động sản Khu phức hợp Nguyễn Kim PHẦN III:... TƯ DỰ ÁN I GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN: II MỤC ĐÍCH CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN Giới thiệu dự án 2 Mục đích đầu tư dự án .2 III SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG... bàn khu vực đánh giá tốt • Việc đầu tư phân khúc sản phẩm hộ dịch vụ giúp Nguyễn Kim giữ vai trò tiên phong thị trường • Cơ sở xác định giá bán hợp lý hộ dịch vụ vào giá bán hộ lâu dài, giá bán