Luận văn thạc sĩ Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản”

1 MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Trong thời gian qua, Đảng, Nhà nước đông đảo người dân dành quan tâm ý đặc biệt cho chủ trương nhà xã hội Các dự án chủ trương phát triển nhà xã hội Đảng Nhà nước đặt từ lâu đến năm 2006, vấn đề triển khai thực tế Trong vấn đề sách xã hội, nhà xã hội điểm nóng vừa mang tính xã hội, vừa mang tính thực tiễn cao Cơng tác phát triển quỹ nhà xã hội không nhằm nâng cao chất lượng sống cho người dân phục vụ nhu cầu đại hóa, mà cịn để giải vấn đề an sinh xã hội Dân số ngày tăng nhanh tốn nhà ngày trở nên nóng lúc hết Đây vấn đề không đáng lo ngại cho phận dân cư có thu nhập cap, với dân cư có thu nhập thấp, người nghèo, học sinh, sinh viên… cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập việc tự lo cho chỗ Để đạt mục tiêu tạo nên đột phá sách phát triển nhà xã hội, Chính phủ ban hành quy định cụ thể việc xây dựng nhà xã hội, chế khuyến khích hành lang pháp lý để doanh nghiệp tham gia thực dự án nhà xã hội Ở địa phương lớn Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh nhiều tỉnh thành phố khác hình thành mơ hình phát triển riêng dự án “Nhà xã hội” Để từ đó, biến giấc mơ an cư nhiều người thu nhập thấp dần trở thành thực Tuy vậy, việc áp dụng quy định pháp luật trpng thực tiễn cho thấy, bên cạnh kết tích cực đạt được, cịn nhiều hạn chế, tồn ưu đãi chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích doanh nghiệp tham gia Những rào cản mơ hình tổ chức chưa thực hồn thiện, ưu đãi tài chưa đủ hấp dẫn, rườm rà, phức tạp hỗ trợ tín dụng ngân hàng quy trình thủ tục mua bán tạo nên khơng khó khăn cho doanh nghiệp người dân Nếu giải vấn đề trên, nước ta dễ dàng hoạch định chương trình phát triển nhà xã hội đồng bộ, cân lợi ích ba chủ thể tham gia nhà đầu tư - nhà phân phối - người sử dụng, hướng tới an sinh xã hội, nâng cao chất lượng đời sống nhân dân Nhằm tìm hiểu rõ pháp luật mua bán nhà xã hội việc áp dụng quy định thực tiễn địa phương, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Trong năm gần đây, pháp luật ghi nhận quy định mua bán nhà xã hội Công tác nghiên cứu đề tài mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Tuy vậy, tính đến thời điểm tại, số lượng cơng trình nghiên cứu khoa học viết vấn đề lại không nhiều, chưa nhận quan tâm nghiên cứu giới khoa học pháp lý Thời gian qua, số cơng trình nghiên cứu đến đề tài cơng bố, tiêu biểu số sách chuyên khảo: TS Doãn Hồng Nhung, “Pháp luật Nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, Nxb Xây dựng, Hà Nội, năm 2010; TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến, “Pháp luật Kinh doanh bất động sản”, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009 Bên cạnh báo tạp chí, hội thảo khoa học nghiên cứu vấn đề khía cạnh lý luận thực tiễn như: TS Doãn Hồng Nhung, “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật tài nhà xã hội Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr31; Võ Thị Mỹ Hương, “Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4/2012, tr37-43; Chuyên đề “Nhà xã hội”, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012 Mặc dù vậy, cơng trình nghiên cứu nêu tập trung đề cập đe nội dung quy hoạch phát triển nhà xã hội, nghiên cứu khoa học pháp lý mua bán nhà ở, hình thức thuê, thuê mua nhà xã hội, mà chưa có đề cập nhiều đến việc mua bán nhà xã hội Ngoài ra, cơng trình nghiên cứu tác giả Phạm Hồng Điệp, “Pháp luật mua bán nhà xã hội”, Luận văn thạc sĩ (2014) tìm hiểu nội dung theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản năm 2005 Tiếp thu phát triển thành nghiên cứu đây, luận văn sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tồn diện tập trung pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn thi hành pháp luật số địa phương tiêu biểu nước theo quy định pháp luật kinh doanh nhà năm 2014 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích làm rõ sở lý luận thực tiễn quy định pháp luật nhà xã hội pháp luật mua bán nhà xã hội; yếu tố tác động đến pháp luật, xem xét nghiên cứu quy định pháp luật mua bán nhà xã hội cách có hệ thống; đánh giá việc thi hành pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn nhằm đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam Để đạt mục tiêu nghiên cứu, nhiệm vụ trình thực nghiên cứu đề tài gồm: - Tiến hành phân tích chất vai trò nhà nhà xã hội nhưsự phát triển hệ thống nhà xã hội Việt Nam - Tiến hành thu thập số liệu xây dựng quy hoạch nhà xã hội, liệu nhu cầu việc mua nhà xã hội khả đáp ứng nhu cầu thực tế, liệu kết hoạt động việc triển khai dự án nhà xã hội địa phương, thành phố lớn - Tiến hành hệ thống quy định pháp luật liên quan đến mua bán nhà xã hội Tiến hành phân tích đánh giá việc thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn, để từ hạn chế vướng mắc phát sinh - Tiến hành đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội 4 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng việc nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu, tìm hiểu tập trung đánh giá nội dung liên quan đến quy định pháp luật mua bán nhà xã hội theo Luật Đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn Phạm vi việc nghiên cứu: Luận văn tập trung vào nghiên cứu vấn đề liên quan đến nhà xã hội mà không tìm hiểu nhà nói chung, nhà chung cư hay nhà thương mại… với hoạt động việc mua bán mà không nêu hoạt động thuê hay thuê mua nhà xã hội Công tác nghiên cứu tập trung vào lý luận nhà xã hội thực trạng thực pháp luật mua bán nhà xã hội thời gian vừa qua, đưa giải pháp để hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi áp dụng thời gian tới Phương pháp tiến hành nghiên cứu đề tài Đề tài luận văn nghiên cứu sở quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật, đường lối, sách Đảng Nhà nước việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung sách việc quản lý nhà xã hội nói riêng Để nghiên cứu đề tài luận văn này, phương pháp sau áp dụng: - Áp dụng phương pháp biện chứng để phân tích đánh giá sách nhà xã hội cho người dân điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam - Áp dụng phương pháp tổng hợp kế thừa cơng trình nghiên cứu trước đây, bên cạnh viết phát triển nhà xã hội nói chung pháp luật liên quan đến mua bán nhà xã hội nói riêng - Áp dụng phương pháp phân tích tổng hợp, hệ thống đánh giá khoa học với quy định pháp luật mua bán nhà xã hội số liệu, liệu thu thập - Áp dụng phương pháp lịch sử so sánh tiến hành xem xét phát triển sách nhà xã hội pháp luật mua bán nhà xã hội qua năm Từ phương pháp trên, luận văn đánh giá xem xét cách khách quan có nhìn tồn diện đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà xã hội Các giá trị đóng góp luận văn Luận văn cơng trình nghiên cứu có tính tồn diện áp dụng hệ thống pháp luật mua bán nhà xã hội Một số kết mà luận văn đạt được: Một là, khái niệm mua bán nhà rõ phân tích yếu tố có ảnh hưởng đến pháp luật mua bán nhà xã hội Hai là, nghiên cứu, bên cạnh tổng kết trình phát triển nhà xã hội tồn quốc Ba là, hệ thống pháp luật liên quan đến mua bán nhà xã hội, đưa kết đạt bất cập, vướng mắc hạn chế việc thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Từ đó, đưa đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương Những vấn đề lý luận pháp luật thực trạng pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản Chương Thực tiễn việc thực pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản Chương Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bât động sản Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Nhận thức chung mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.1.1 Quan niệm nhà Thuở xa xưa, nhà đơn nơi trú thân để bảo vệ người nhằm chống lại bất lợi điều kiện thiêng nhiên như: nắng, mưa, bão,tuyết, gió, thú rừng… Dần dần, nhà trở phát triển thành phần quan trọng đời sống người, tạo điều kiện thuận lợi giúp cho người nói chung cá nhân, hộ gia đình, nói riêng nghỉ ngơi, tái tạo lại sức lao động, sinh để trì nịi giống, tiên tới ổn định để làm kinh tế phát triển sản xuất… Theo dòng chảy thời gian, xã hội ngày phát triển, tiến trở nên văn minh Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu thiếu giống cơm ăn áo mặc cá nhân gia đình Nhu cầu có nơi thích hợp để không quyền người mà điều kiện cần thiết cho phát triển kinh tế, xã hội Nhà kiến trúc thông thường nhằm bảo đảm cho người nhu cầu ngày mà biểu thị giá trị lịch sử văn hóa dân tộc, quốc gia Vì lẽ mà quốc gia, đất nước nào, Nhà nước dành quan tâm đặc biệt đến vấn đề nhà Việc quan tâm thể thông qua việc Nhà nước ban hành sách, pháp luật tạo lập khung pháp lý cho người dân thực giao dịch nhà nói chung mua bán nhà nói riêng Ở Việt Nam, quy định pháp luật nhà ghi nhận Hiến pháp năm 2013; Bộ luật dân năm 2015 (BLDS năm 2015); Luật nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… văn pháp luật có liên quan Hiến pháp năm 2013 có quy định Điều 22: “Cơng dân có quyền có nơi hợp pháp” Ở góc độ khác nhau, Khái niệm nhà luận giải sau: Theo góc độ triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa Cịn phạm trù xã hội học nhà phương tiện để đáp ứng nhu cầu người; nhiên theo góc độ kinh tế học nhà khối tài sản có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia Theo Từ điển Tiếng Việt nhà là: “ Chỗ sinh hoạt gia đình”.1 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 có quy định: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Qua đó, thấy rằng, góc độ pháp lý hay theo nhìn xã hội nhà nơi phục vụ sinh hoạt cho gia đình cá nhân ln gắn liền với nhu cầu thiết yếu người Khơng thế, nhà cịn bất động sản có giá trị lớn cá nhân nhà gắn liền với đất đai 1.1.1.2 Phân loại dạng nhà Ở Việt Nam, nhà phân loại phong phú đa dạng, dựa tiêu chí khác Một là, quy định Điều Luật Nhà năm số 65/2014/QH13 Quốc hội khóa 13 ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 (sau gọi tắt Luật Nhà năm 2014), nhà bao gồm loại sau: - Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr 514 - Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật - Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác - Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh - Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập - Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật Thứ hai, theo Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng nhà phân thành hai loại: Nhà, kết cấu dạng nhà nhà biệt thự không thấp cấp III - Về phân cấp cơng trình xây dựng nhà kết cấu dạng nhà: Đặc biệt nhà có chiều cao 200 m; Cấp I nhà có chiều cao từ 75 - 200 m; Cấp II nhà có chiều cao từ 28 - 75 m; Cấp III nhà có chiều cao từ 28 m; Cấp IV nhà có chiều cao thấp 6m - Về phân cấp cơng trình xây dựng nhà biệt thự không thấp cấp III: Đặc biệt nhà có số tầng 50; Cấp I từ 20 - 50 tầng; Cấp II từ - 20 tầng; Cấp III từ - tầng cấp IV nhà có tầng Thứ ba, dựa vào nguồn vốn xây dựng nhà chia thành: - Nhóm 1: Nhà xây dựng từ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước - Nhóm 2: Nhà xây dựng tổ chức kinh tế - xã hội bỏ vốn góp xây dựng - Nhóm 3: Nhà xây dựng từ vốn nhiều tổ chức đóng góp xây dựng - Nhóm 4: Nhà xây dựng từ vốn tư nhân đầu tư xây dựng Thứ tư, vào độ cao Căn vào tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng số TCXDVN 234-2004 Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành ngày 02/11/2004 văn có liên quan [20], phân loại nhà vào độ cao bao gồm: - Nhà thấp tầng định nghĩa sau: thường nhà có sân, vườn phục vụ độc lập cho gia đình ngơi nhà từ đến tầng - Nhà nhiều tầng định nghĩa sau: loại nhà phục vụ cho gia đình với số tầng từ đến tầng Trong đó, nhà chung cư nhiều tầng từ đến tầng, với phương tiện liên hệ theo chiều đứng cầu thang - Nhà cao tầng định nghĩa sau: nhà cao từ tầng trở lên Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng số TCXDVN 323-2004 có quy định nhà cao tầng nhà ở, hộ có chiều cao từ đến 40 tầng Khái niệm nhà cao tầng Ủy ban kiện Emporis định nghĩa: “một tịa nhà có chiều cao 35m (115ft) (khoảng độ 12 tầng), chia thành khơng gian tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng” Mặc dù vậy, không nên nhầm lẫn khái niệm nhà cao tầng với khái niệm nhà chọc trời Nhà chọc trời nhà cao tầng với độ cao 244m Vì vậy, tất nhà chọc trời nhà cao tầng, có tòa nhà cao tầng 244m nhà chọc trời.2 Các phân loại có ý nghĩa quan trọng việc giúp nhà thiết kế thi công áp dụng quy chuẩn xây dựng cách xác để xây http://trelangquyhoach.wordpress.com/2011/04/27/bai-t%E1%BB%95ng-h%E1%BB%A3p-nha-ch%E1%BB %8Dc-tr$E1%BB%9Di-skyscrapers/, truy cập ngày 15/8/2019 10 dựng quy hoạch nhà vừa đảm bảo yếu tố bền vững an tồn, vừa đảm bảo tính mỹ quan thống thị 1.1.1.3 Vị trí vai trị nhà đời sống xã hội Nhà người nơi cư trú lâu dài Nhà điều kiện vật chất sinh tồn, bên cạnh điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành hoạt động kinh tế - xã hội Nhà có vai trị vị trí quan trọng đời sống xã hội, điều biểu chủ yếu qua khía cạnh sau: Đầu tiên, việc phát triển kinh tế - xã hội nhà điều kiện vật chất tối quan trọng Nhà loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư, mà điều kiện vật chất để vận hànhkinh tế đất nước bình thường phát triền Nhìn từ góc độ vi mơ, nhà cơng nhân, viên chức hay doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đường đến nơi làm việc mức hao phí thể lực họ, Điều có tác động đến hiệu kinh tế doanh nghiệp Điều kiện cư trú người dân tốt hay xấu, khơng có liên quan tới tái sản xuất sức lao động, mà tính tích cực sản xuất người lao động bị tác động trực tiếp Tiếp đó, nhà điều kiện vật chất quan trọng có ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội điều chỉnh mối quan hệ xã hội Thông qua số lượng, kết cấu, hình thức, kiến trúc bố cục, nhà thể vai trị Hình thức xây dựng nhà phản ánh hình thức cư trú dân cư, tác động tới quan hệ hàng xóm, láng giềng giao lưu tình cảm cá nhân cộng đồng Không vậy, bố cục quy hoạch nhà có tác động lên hệ thống giao thơng tình trạng sử dựng quỹ đất Ngoài ra, nhà điều kiện vật chất thiết yếu để tái sản xuất sức lao động xã hội 51 hai ba năm người khơng cịn mức người thu nhập đặc biệt khó khăn nhà cần hỗ trợ có nhu cầu chuyển đến nơi tốt lại khơng chuyển nhượng lại nơi cũ cho người khác Trong đó, người khó khăn hơn, có nhu cầu nhà xã hội lại chưa cấp xét Như khác đẩy người dân vào tình trạng người cần khơng có nhà, người có nhà chẳng chuyển nhượng chưa đủ thời gian theo quy định pháp luật 2.2.4 Về sách tín dụng ngân hàng hỗ trợ lĩnh vực nhà xã hội Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ lĩnh vực nhà xã hội, đặc biệt gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chưa phát huy tác dụng nhiều vướng mắc Số lượng doanh nghiệp cá nhân vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hạn chế nhiều nguyên nhân Nguyên nhân chủ yếu vướng mắc từ thủ tục hàn liên quan đến hoạt động vay Khó khăn đến từ việc xác nhận điều kiện cư trú, thực trạng nhà Theo quy định pháp luật, đối tượng theo quy định để vay mua nhà sx phải xin xác nhận thực trạng nhà Ủy ban nhân dân phường (xã) nơi sinh sống đăng ký thường trú tạm trú Đồng thời, đối tượng mua nhà xã hội phải có hộ thường trú có đăng ký tạm trú, kèm theo điều kiện đóng bảo hiểm xã hội từ năm trở lê tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà xã hội Tuy nhiên, nhiều Ủy ban nhân dân phương lại không xác nhận thực trạng cho người dân với lý đối tượng có khó khăn nhà thực khơng, có nhà, đất địa phương khác hay chưa, nên không dám xác nhận 52 Tại địa phương vậy, đến ngân hàng người dân lại gặp phải rào cản khác thủ tục cho vay Mặc dù quy định pháp luật không yêu cầu người vay vốn phải xác nhận thu nhập lại nêu rõ trừ trường hợp ngân hàng theo yêu cầu khách hàng chứng minh thu nhập để đảm bảo cho phương án trả nợ thực theo quy định ngân hàng Quy định khiến người dân gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng việc chứng minh thu nhập khó, chứng minh khả trả nợ lại khó Quy định dẫn đến vướng mắc khác theo quy định Khoản Điều Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ đối tượng Điều Thông tư vay vốn “đã có hợp đồng thuê, thuê mua mua nhà xã hội theo quy định pháp luật” Điều có nghĩa sau khách hàng ký hợp đồng với chủ đầu tư ngân hàng có q trình thẩm định dự án vào thu nhập người vay định ký cam kết bên Như vậy, người vay ln bị động liệu sau họ ký hợp đồng với chủ đầu tư ngân hàng có cho vay hay khơng? Nếu ngân hàng khơng cho vay lúc người vay lấy nguồn tiền để trả cho chủ đầu tư? Rõ ràng quy định chưa thể tạo điều kiện thuận lợi tâm lý yên tâm cho đối tượng mua nhà xã hội để tiếp cận với hỗ trợ tín dụng không đơn giản chút 2.3 Nguyên nhân 2.3.1 Nguyên nhân chủ quan Thứ nhất, nhận thức vấn đề nhà xã hội chưa cao Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu người xã hội Nhất bối cảnh đất nước ta tác động kinh tế thị trường dẫn đến phân hóa giàu nghèo ngày sâu sắc, 53 phận không nhỏ người lao động thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn để lo nơi ăn chốn cho Chính vậy, Nhà nước ta quan tâm đến phát triển nhà xã hội, xem sách quan trọng chiến lược việc đảm bảo an sinh, công xã hội Tuy nhiên, khẳng định rằng, nội dung nhiều mẻ, luật hóa triển khai vịng 10 năm trở lại nên nhiều nhận thức chưa thực đắn nhân dân máy hành nước Một số đơn vị, quản quản lý nhìn nhận nhà xã hội góc độ thương mại, sản phẩm nhà khác thị trường nên việc triển khai thực thi sách có liên quan cịn chưa kịp thời đồng bộ, công tác đạo điều hành đơi lúc chưa sát thực tiễn nên sách chậm vào sống chưa phát huy nhiều hiệu Không thể phủ nhận, nhà xã hội sản phẩm thương mại tạo để bán, thuê, thuê mua, đưa vào tự giao dịch tuân theo quy luật thị trường Tuy nhiên, với đặc tính trước hết, cần có nhận thức đầy đủ đắn tầm quan trọng giá trị xã hội to lớn mà nhà xã hội mang lại Nhà xã hội cần chế quản lý riêng biệt, đảm bảo tính thống hoạt động đầu tư, xây dựng đến phân phối tới đối tượng định xã hội Có sách phát huy hiệu ý nghĩa tốt đẹp đề Thứ hai, nội dung số sách việc tổ chức thực thực tế nhiều bất cập, thiếu phối hợp đồng quan chức có liên quan Một nguyên nhân thiếu hụt nguồn cung nhà xã hội thời gian qua sách chưa thực thu hút chủ đầu tư Một số ưu đãi hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương chưa qaun tâm mức, việc tổ chức triển khai thực trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy 54 hoạch xây dựng dự án đầu tư, thủ tục chấp thuận đầu tư, cho phép chuyển đổi cấu dự án số địa phương chậm, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án thực việc chuyển đổi, cấu lại dự án Các quy định hình thành Quỹ phát triển nhà cịn mang tính chung chung nên chưa triển khai hiệu địa phương Bên cạnh đó, phối hợp ngân hàng quan quản lý địa phương chưa chặt chẽ, đồng Người dân phải chạy đến “nhiều cửa”, thực nhiều thủ tục dẫn đến giao dịch mua bán nhà xã hội diễn nhiều thời gian Thứ ba, hoạt động cải cách hành cịn chậm Mặc dù hoạt động cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành triển khai rộng khắp phạm vi nước, nhìn chung chưa tạo chuyển biến mạnh mẽ lĩnh vực nhà ở, chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn Trong máy nhà nước tồn tư cách quản lý theo kiểu mệnh lệnh quan liêu, chế “xin-cho” tồn Hoạt động phát triển nhà xã hội chịu quản lý nhiều quan khác nhau: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư địa phương., Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố… Do vậy, hoạt động đầu tư, xây dựng đến quản lý sau vào hoạt động chưa có thống Nhiều quan khác có liên quan đến việc quản lý nhà xã hội dẫn đến việc quản lý chồng chéo, thiếu hiệu 2.3.2 Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, điều kiện kinh tế xã hội đất nước Trong nước giới phát triển quy hoạch hệ thống nhà xã hội từ năm 1970, Việt Nam điều kiện lịch sử không cho phép quan tâm đến vấn đề nhà cho người dân sớm Đất nước ta bị chiến tranh tàn phá thời gian dài, trải qua thời kỳ kinh 55 tế tập trung quan liêu bao cấp Sau thực nhiều cải cách đổi mới, kinh tế đất nước đời sống nhân dân đạt diện mạo Đến nay, Việt Nam đất nước phát triển, đầu tư Nhà nước phải tập trung vào nhiều lĩnh vực quan trọng then chốt kinh tế, y tế, giáo dục, an ninh - quốc phòng… Do vậy, nhà xã hội thường xây dựng vùng ven đô, ngoại thành, cách xa trung tâm thành phố Ở nơi này, hệ thống hạ tầng sở điện, đường, trường, trạm… chưa phát triển Nhà hạ tầng giao thông chưa đồng dẫn đến yếu tố lại, việc làm, sinh hoạt người mua nhà gặp khơng trở ngại Điều tác động không nhỏi đến việc định có mua hay khơng hộ nhà xã hội xây Thứ hai, đặc thù nhà xã hội Một phần nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhà xã hội phát triển cách hạn chế đặc thù loại hình nhà Đầu tư phát triển nhà xã hội địi hỏi phải có nguồn vốn lớn dài hạn, thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải vay với lãi suất cao, lợi nhuận thu lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài Do vậy, nhà đầu tư “mặn mà” với hình thức 56 Chương MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỊ TRƯỜNG BÂT ĐỘNG SẢN 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội cần dựa định hướng sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải dựa quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực phát triển nhà Pháp luật mua bán nhà xã hội cần bảo đảm hài hòa việc phát triển nhà xã hội với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa đất nước Theo đó, mặt, tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà theo chế thị trường Mặt khác, chăm lo, giải vấn đề nhà cho nhân dân, có hỗ trợ, quan tâm đến đối tượng sách, người nghèo, người thu nhập thấp cịn gặp khó khăn nhà nguyên tắc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân Pháp luật cần phải đảm bảo vai trò Nhà nước việc định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế kinh doanh bình ổn giá nhà Thứ hai, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải bảo đảm phát triển đa dạng loại nhà xã hội phù hợp với đặc điểm phát triển địa phương, phù hợp với q trình phát triển, chỉnh trang thị nước ta Pháp luật cần tạo sở pháp lý vững để việc phát triển nhà nằm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, đồng thời phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà xã hội 57 giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà Phát triển nhà xã hội phải đảm bảo đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng yêu cầu chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan tiện nghi, môi trường… Thứ ba, đảm bảo thống pháp luật đất đai, xây dựng nhà Phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản … Thứ tư, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội nhằm giải hài hòa mối quan hệ lợi ích bên Nhà nước, nhà đầu tư người dân, vai trị hỗ trợ Nhà nước thiếu Các quy định pháp luật cần bảo đảm hội tiếp cận nhà xã hội bình đẳng tất đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội Đồng thời, tạo điều kiện tối đa cho thành phần kinh tế thực dự án nhà xã hội sở định hướng bảo đảm Nhà nước Hoàn thiện phát triển định chế tài phát triển nhà xã hội phù hợp để doanh nghiệp đối tượng sách nhà xã hội tiếp cận cách thuận lợi nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở, bước đáp ứng nhu cầu nhà ngày tốt cho tầng lớp dân cư Thứ năm, pháp luật cần ngăn ngừa có hiệu tình trạng lợi dụng sách ưu đãi mua bán nhà xã hội để trục lợi số đối tượng Cần tạo lập sở pháp lý để tăng cường quản lý thống trung ương, đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm quyền địa phương việc phát triển, quản lý sử dụng nhà xã hội Bên cạnh đó, phải đảm bảo tính minh bạch trình thực hiện, triển khai dự án nhà xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai 58 Thứ sáu, việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải dựa nghiên cứu, tham khảo học hỏi kinh nghiệm nước giới vấn đề này, để pháp luật mua bán xã hội nói riêng pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung ngày hoàn thiện đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 3.2 Một số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam Trên sở quan điểm, định hướng đây, xin đề xuất số giải pháp chủ yếu góp phần hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Thứ nhất, xem xét thành lập mơ hình hoạt động Tổng Cơng ty Phát triển nhà ở, quan chịu trách nhiệm chất lượng nhà với giá phải giúp phân bổ quy hoạch nguồn lực hiệu quả, giống mơ hình Ủy ban Nhà Phát triển (HDB) Singapore hay Tổng Công ty Nhà Hàn Quốc (KNHC) Việc có tổ chức chịu trách nhiệm điều hành giúp quản lý, giám sát công tác quy hoạch, thiết kế thu hồi đất, xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì nhiệm vụ liên quan đến nhà xã hội cách chặt chẽ, thống có hiệu Thứ hai, bổ sung quy định chi tiết để Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà địa phương có chế để hoạt động hiệu hơn, trở thành nguồn tín dụng quan trọng hỗ trợ hoạt động mua bán nhà xã hội Theo kinh nghiệm hầu phát triển thành công hệ thống nhà xã hội, mơ hình quỹ bất động sản, quỹ nhà xã hội triển khai kết hợp công tư Mặc dù, Quỹ Tiết kiệm nhà đề cập văn quy phạm pháp luật, nhiên việc thực thi vấn đề bỏ ngỏ Quỹ học tập mơ hình Quỹ Tiết kiệm Trung ương Singapore mà Trung Quốc (kể Hồng Kông) bắt đầu áp dụng Việc tham gia 59 quỹ trước mắt nên thực theo nguyên tắc tự nguyện Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người có nhu cầu nhà cộng với phần tiền thu từ đất đai đô thị (kể thuế nhà, đất) thị trường bất động sản Quỹ tiết kiệm nhà cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua trả dần hàng tháng nhiều năm, đến 10 năm Việc quản lý quỹ ủy thác cho cơng ty tài tơ theo mơ hình quan hệ cơng - tư cho cơng ty tài Nhà nước Bên cạnh đó, Quỹ phát triển nhà không nên giới hạn cho việc cấp vốn cho dự án xây dựng nhà thuộc sở hữu Nhà nước mà nên mở rộng để chủ đầu tư dự án nhà xã hội tiếp cận nguồn vốn Thứ ba, quy định pháp luật trình tự, thủ tục mua nhà, vay mua nhà cần xem xét, đơn giản hóa nữa; đồng thời cần cơng khai, minh bạch, rõ ràng để người dân dễ dàng thực hiện, tránh e ngại rào cản mà từ bỏ quyền lợi đáng Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục liên quan đến chuyển đổi dự án sang nhà xã hội cần hoàn thiện, rút gọn, để tăng thêm nguồn cung cho thị trường 3.2.2 Nhóm giải pháp hồn thiện chế, sách hỗ trợ mua bán nhà xã hội Thứ nhất, sách hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà xã hội Cần tăng cường ưu đãi, hỗ trợ dành cho chủ đầu tư, bao gồm hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (tường rào, đường, điện, nước), tăng cường hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương… Cần có quy định thúc đẩy việc giao đất “sạch” cho doanh nghiệp để thực dự án Như giải phần giải phóng mặt - khâu yếu trình thực dự án liên quan đến đất đai nói chung dự án nhà xã hội nói riêng Quỹ đất phục vụ thực dự án nhà xã hội cần hình thành có chế quản lý chặt chẽ Trong đó, cần ý đất phát triển nhà xã hội không tách rời riêng biệt 60 mà nên xen kẽ với dự án nhà thương mại để người dân hưởng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật sống văn minh Thứ hai, sách hỗ trợ đối tượng mua nhà xã hội Một là, cần đơn giản hóa thủ tục mua nhà nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt bên tham gia giao dịch nhằm hạn chế đến mức tình trạng “xin - cho”, thiếu minh bạch giao dịch nhà xã hội theo hướng phát huy vai trò giám sát tổ chức xã hội Cụ thể vai trị Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp việc triển khai dự án nhà xã hội cần phát huy theo hướng: Phải coi tổ chức xã hooijlaf thành phần khơng thể thiếu q trình “phản biện” dự án, khâu thẩm định, giám sát trình thực dự án liên quan đến tiến độ, chất lượng cơng trình, xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội Chẳng hạn, dự án nhà cho cơng nhân tham gia tổ chức cơng đồn bắt buộc, dự án nhà cho người thu nhập thấp cần có tham gia quan lao động, thương binh xã hội Hai là, cần bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà địa phương Bên cạnh đó, cần có nhiều sách tài từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà 3.2.3 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội 3.2.3.1 Tăng cường cơng tác quản lý, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Tình trạng dự án thực chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật mua bán nhà xã hội đặt địi hỏi phải có chế quản lý mạnh mẽ cyar quan chức có thẩm quyền Theo đó, quan cần có phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà xã hội có chế hậu kiểm cụ thể như: 61 tiến hành tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất khu nhà xã hội, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà xã hội thông qua lấy ý kiến người dân khu nhà lập phiếu điều tra xã hội học, hòm thư góp ý… Song song với việc kiểm tra giám sat chặt chẽ, cần có biện pháp xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tư đối tượng mua nhà gian dối, lợi dụng để hưởng sách ưu đãi Nhà nước Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Phải công khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu; cơng khai thủ tục giấy tờ cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà Tăng cường kênh thông tin để người dân biết, tìm hiểu dự án nhà xã hội Tính cơng khai, minh bạch cần trọng, khâu xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội, quản lý sử dụng quỹ tiết kiệm, quỹ phát triển nhà địa phương Có ngăn ngừa tình trạng quan liêu, tham ô, tham nhũng 3.2.3.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật mua bán nhà xã hội Hiện nay, nhìn chung cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật mua bán nhà xã hội chưa mang lại hiệu mong muốn bộc lộ nhiều hạn chế Nhiều người dân đối tượng mua nhà xã hội trình độ dân trí thấp, tiếp xúc với phương tiện thơng tin đại chúng cịn hạn chế nên chưa nắm bắt chủ trương, sách tốt đẹp Nhà nước Người dân chưa hiểu rõ chất nhà xã hội, hết sách hỗ trợ mà Nhà nước dành cho mình, nên vơ hình chung tử bỏ quyền lợi dù biết có dự án nhà xã hội địa 62 phương Lại có trường hợp đối tượng không tuân theo quy định trình tự, thủ tục mua nhà xã hội tự đánh hội sở hữu nhà Điều cho thấy công tác tuyên truyền pháp luật vấn để mua bán nhà xã hội quan trọng Chính vậy, để pháp luật mua bán nhà xã hội đạt hiệu thực thi cao cần đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Các hình thức tuyên truyền sách như: thơng q phương tiện mạng thơng tin điện tử, báo chí, loa đài địa phương; giải thích pháp luật trực tiếp cho người dân có nhu cầu; phát tài liệu hướng dẫn pháp luật đến nhóm đối tượng cụ thể Đồng thời cần chung tay phối hợp tổ thức xã hội để hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật hiệu cao 63 KẾT LUẬN Căn thực trạng pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật cho vay để mua nhà xã hội người có thu nhập thấp, luận văn đưa số định hướng giải pháp cụ thể bảo đảm việc thực quy định pháp luật cho vay để mua nhà xã hội người thu nhập thấp phương diện: chế, sách, hồn thiện quy định Nhà nước; Các giải pháp đưa quán triệt định hướng việc bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, bảo đảm khả thi, bảo đảm an tồn pháp lý, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên tham gia hoạt động cho vay để mua nhà xã hội người có thu nhập thấp, đáp ứng u cầu cơng phát triển đất nước hội nhập quốc tế, góp phần hồn thiện sách phát triển nhà xã hội nói chung sách pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp nói riêng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 03/2016/TT-BXD Quy định phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định đối tượng điều kiện vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 thực số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất-kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định số 136/2013/NĐ-CP ngày 21/10 2013 quy định sách trợ giúp xã hội đối tượng bảo trợ xã hội, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/ 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/ 2015 phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011-2020, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Phạm Hồng Điệp (2014), Pháp luật mua bán nhà xã hội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 10 Nguyễn Minh Hòa (2012), “Nhà xã hội cho người thu nhập thấp”, Kiến trúc Việt Nam, (4) 11 C.Mác – Ph.Ăngghen (1996), Toàn tập, tập 16, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 13 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 14 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 15 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 16 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 17 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 18 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội Trang Website 19 www.anninhthudo.vn 20 www.baomoi.vn 21 www.batdongsan.vietnamnet.vn 22 www.giacavattu.com.vn 23 www.hanoimoi.com.vn 24 www.infonet.vn 25 www.thuvienphapluat.vn 26 www.tintuconline.com 27 www.nguoiduatin.vn 28 www.petrotimes.vn 29 www.vov.vn 30 www.tin247.com 31 www.vietnamplus.vn ... bán nhà xã hội thị trường bất động sản Chương Thực tiễn việc thực pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản Chương Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường. .. bât động sản Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Nhận thức chung mua bán nhà xã hội thị trường bất động. .. đề mua bán nhà xã hội để từ rút mơ hình phù hợp, hướng tới hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam 39 Chương THỰC TIỄN TRONG VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỊ