Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE

Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG I CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Cơ sở pháp lý: - Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; - Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015của Chính phủ quản lý dự án đầu tư; - Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ việc hướng dẫn thi hành luật Đất đai năm 2013; - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ việc quy định giá đất; - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ việc quy định thu tiền sử dụng đất; -Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ việc quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP - Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; - Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016; Trang 1/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE - Quyết định số 518/QĐ-UBND ngày 07/02/2013 UBND tỉnh Quảng Nam việc phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Điện Bàn; - Quyết định 43/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam việc quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh; - Quyết định 48/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam việc ban hành quy định giá đất, bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 địa bàn tỉnh; - Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 5/09/2017 UBND tỉnh Quảng Nam việc sửa đổi bổ sung số Điều quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh ban hành kềm theo định 43/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 15/01/2016 UBND tỉnh; - Quyết định 37/QĐ-UBND ngày 06/01/2016 UBND tỉnh Quảng Nam, Quy trình thực dự án đầu tư địa bàn tỉnh Quảng Nam - Quyết định 389/QĐ-UBND ngày 28/01/2011 UBND tỉnh Quảng Nam, việc Phê duyệt quy hoạch vùng Đông tỉnh Quảng Nam đến, tầm nhìn đến năm 2030; - Căn Quyết định số 518/QĐ-UBND ngày 07/02/2013 UBND tỉnh Quảng Nam việc phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Điện Bàn; - Căn Quyết định số 120/QĐ-UBND ngày 14/01/2015 UBND tỉnh Quảng Nam việc Phê duyệt điều chỉnh cục Quy hoạch tổng mặt chi tiết sử dụng đất (1/2000) giai đoạn III – Đô thị Điện Nam – Điện Ngọc; - Căn Quyết định số 2263/QĐ-UBND ngày 22/06/2017 UBND tỉnh Quảng Nam việc Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) Khu đô thị COCO RIVERSIDE Đô thị Điện Nam – Điện Ngọc; - Căn Quyết định số 1238/QĐ-UBND ngày 14/04/2017 UBND tỉnh Quảng Nam việc giao chủ đầu tư dự án xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE Đô thị Điện Nam – Điện Ngọc; Sự cần thiết đầu tư: Việc đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE, thị xã Điện Bàn mang lại hiệu thiết thực, cụ thể: - Tạo đồng hạ tầng giao thông, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung đô thị Điện Bàn phê duyệt - Bố trí, xếp lại dân cư, chỉnh trang đô thị, phát huy hiệu khai thác sử dụng đất góp phần tạo nên cảnh quan cho khu dân cư Trang 2/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE - Đơ thị hóa khu vực nơng thơn, chuyển đổi ngành nghề theo xu hướng công nghiệp, dịch vụ du lịch - Dự án đầu tư xây dựng Doanh nghiệp làm Chủ đầu tư huy động nguồn lực khả tài để triển khai thực hiệu quả, đồng - Khai thác sử dụng có hiệu tiềm từ nguồn quỹ đất để đầu tư cơng trình hạ tầng kỹ thuật, giảm căng thẳng nguồn vốn đầu tư từ nguồn Ngân sách Nhà nước đạt mục tiêu đầu tư xây dựng hoàn chỉnh theo định hướng quy hoạch Trang 3/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG II HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE, thị xã Điện Bàn Địa điểm xây dựng: Phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn Hình thức đầu tư: Đầu tư hồn thiện kết cấu hạ tầng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân, tổ chức xây dựng nhà theo quy hoạch duyệt Đơn vị đăng ký làm Chủ đầu tư: Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại Dịch vụ An Dương Trụ sở tại: số 75 đường Nguyễn Duy Hiệu, Phường Cẩm Châu, Tp Hội An, Quảng Nam Điện thoại, fax: 0905654549 Email: anduonghoian@gmail.com Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Nguồn vốn: Vốn chủ sở hữu, vốn vay Ngân hàng thương mại vốn huy động hợp pháp khác Trang 4/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG III ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN - XÃ HỘI KHU VỰC Đặc điểm địa hình: 1.1 Vị trí địa lý: - Khu đất nghiên cứu lập quy hoạch nằm địa bàn phường Điện Dương thuộc Đô thị Điện Nam - Điện Ngọc (Giai đoạn III), tỉnh Quảng Nam Tổng diện tích khu đất nghiên cứu lập quy hoạch 115.884m2 Vị trí khu đất có tứ cận sau: + Đơng giáp : Sơng Cổ Cị; + Tây giáp : Khu đô thị Phúc Viên; + Nam giáp : Khu đô thị ven sông Dương Hội; + Bắc giáp CoCo : Khu đô thị Đại Dương Xanh & Khu thị Ngọc Dương SƠ ĐỒ VỊ TRÍ KHU ĐẤT Hình1: Vị trí dự án 1.2 Địa hình khu vực: - Khu thị COCO RIVERSIDE có địa hình tương đối phẳng thấp dần phía Đơng Độ cao trung bình so với mặt nước biển khoảng +0,5m Cao độ cao +2,50m, thấp -0,13m - Hướng dốc theo hướng Tây – Đơng Độ dốc trung bình 0,1-0,2% Trang 5/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE - Khu vực nghiên cứu chưa có hệ thống nước hồn chỉnh Tuy nhiên khu vực hình thành số tuyến mương thoát nước tự nhiên, tuyến mương đào mặt đất tự nhiên Nước mưa chủ yếu chảy tràn bề mặt, thấm vào đất theo ranh tự nhiên chảy tập trung vào ao hồ dân đào để phục vụ sản xuất nông nghiệp 1.3 Điều kiện địa chất: - Khu đất quy hoạch nằm đất đất ruộng nên sình lầy Trong trình xây dựng cụ thể khảo sát địa chất cục cơng trình để có giải pháp xử lý móng cách phù hợp Trong khu vực qua khảo sát thăm dò tượng địa chấn, sạt trượt không xẩy vùng 1.4 Khí hậu, thủy văn: 1.4.1 Khí hậu: - Khu vực nghiên cứu quy hoạch nằm vùng khí hậu Trung bộ, nóng ẩm mưa nhiều Với mùa tương đối rõ rệt; mùa khô mùa mưa A/ Nhiệt độ : - Nhiệt độ trung bình năm: 25,60c - Nhiệt độ cao trung bình năm: 29,80c - Nhiệt độ thấp trung bình năm: 22,70c - Nhiệt độ cao tuyệt đối: 40,90c - Nhiệt độ thấp tuyệt đối: 10,20c B/ Lượng mưa : - Lượng mưa trung bình năm: 2066mm - Những tháng có lượng mưa lớn: tháng 9-11 hàng năm - Lượng mưa năm lớn nhất: 3307mm - Lượng mưa năm thấp nhất: 1400mm - Lượng mưa ngày lớn nhất: 332mm - Số ngày mưa trung bình năm: 147 ngày - Tháng có ngày mưa trung bình nhiều nhất: 22 ngày (tháng 10 hàng năm) C/ Nắng - Số nắng trung bình: 2158 giờ/ năm - Số nắng trung bình tháng nhiều nhất: 248 giờ/tháng - Số nắng trung bình tháng thấp nhất: 120 giờ/tháng Trang 6/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE D/ Gió : - Khu vực có hướng gió thịnh hành gió Đơng gió mùa Đơng Bắc - Hướng gió chủ đạo vào mùa hè hướng Đơng tháng - - Hướng gió chủ đạo vào mùa đông hướng Bắc Tây Nam tháng 10- - Hướng gió năm: Đơng Nam - Tốc độ gió trung bình: 3,3m/s - Tốc độ gió mạnh nhất: 40m/s Ngồi cịn có gió Tây khơ nóng xuất từ tháng đến tháng Mỗi tháng có từ 10 đến 15 ngày E/ Độ ẩm khơng khí : - Độ ẩm khơng khí trung bình năm: 82% - Độ ẩm khơng khí cao trung bình: 90% - Độ ẩm khơng khí thấp trung bình: 75% - Độ ẩm khơng khí thấp tuyệt đối: 10% G/ Lượng nước bốc - Lượng bốc trung bình: 1049 mm/năm - Lượng bốc trung bình tháng lớn nhất: 226 mm/tháng - Lượng bốc trung bình tháng thấp nhất: 62mm/tháng H/ Bão : - Thường xuyên xuất vào tháng 9, 10 ,11 với bảo cấp đến cấp 13 Các trận bão thường kèm theo mưa lớn kéo dài Theo thống kê cho thấy số bão đổ vào khu vực chiếm 24,4% toàn số bão đổ vào đất liền từ vĩ tuyến 17 trở vào 1.4.2 Thủy văn: - Trong khu vực nghiên cứu quy hoạch khơng có sông, suối Tuy nhiên cách khu vực khoảng 1km đến 3km có dịng sơng chảy dọc theo hướng Bắc - Nam sơng Vĩnh Điện sơng Cổ Cị - Đế Võng - Sông Vĩnh Điện nối với sơng Hàn phía Bắc sơng Thu Bồn phía Nam, nguồn nước sinh hoạt Hội An Vĩnh Điện, đồng thời nguồn nước tưới cho vùng nông nghiệp Tuy nhiên, sông Vĩnh Điện mùa khô bị nhiễm mặn cạn kiệt không bảo đảm cho yêu cầu cấp nước phục vụ dân sinh - Sơng Cổ Cị - Đế Võng vốn dịng sơng cổ nối Đà Nẵng với Hội An ảnh hưởng thuỷ triều dịng sơng bị bồi đắp nhiều đoạn từ năm Trang 7/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE 1943 bị tắc, trở thành dịng sơng chết Đoạn phía Bắc nguồn nước tưới cho khu vực lúa xung quanh khu vực Non Nước - Đà Nẵng Đoạn phía Nam chảy Cửa Đại - Hội An Hiện sông chảy qua khu vực tồn dạng ao hồ, đầm phá Ngồi khu vực cịn số nhánh mương nhỏ Hiện trạng vấn đề xã hội: 2.1 Hiện trạng khu vực: - Đặc điểm khu vực nghiên cứu đầu tư dự án sở hạ tầng đơn sơ, chưa có hệ thống giao thơng, nước, cấp điện tạm bợ, cấp nước, nước thải vệ sinh mơi trường - Khu vực có dân cư Điều kiện vệ sinh môi trường chưa tốt, chất thải, rác thải không tập trung xử lý (chỉ thu gom phạm vi dãy nhà dân dọc theo tuyến đường ĐT607B) 2.2 Hiện trạng xây dựng sử dụng đất đai: 2.2.1 Hiện trạng xây dựng : * Kiến trúc có: - Trong khu vực nghiên cứu quy hoạch khơng có cơng trình cơng cộng, có 01 Miếu xóm (Tường xây gạch, mái lợp ngói) Hiện trạng cơng trình nhà sau: Nhà xây dựng kiên cố (13 nhà cao 01 tầng, tường xây gạch, mái lợp ngói tơn) 01 Móng nhà xây gạch ống * Giao thông: - Đường giao thông khu vực nghiên cứu quy hoạch thuộc loại giao thơng đường bộ, khơng có giao thông đường thủy đường sắt - Giao thông đối ngoại: Tuyến đường bêtơng rộng 3,0m phía Bắc khu quy hoạch - Giao thơng đối nội: Có 02 tuyến đường đất rộng 3,0m đường nội vào nhà dân khu vực để phục vụ người dân lại canh tác hoa màu * Thốt nước: - Trong ngồi khu vực nghiên cứu quy hoạch chưa có hệ thống nước mưa, nước mưa chảy tự chỗ trũng thấp phía Đơng khu đất lập quy hoạch, tự thấm vào lịng đất sơng Cổ Cị * Thốt nước thải: - Hệ thống thoát nước bẩn khu vực chưa có, nước thải sinh hoạt tự thấm hộ dân chảy tràn chỗ thấp trũng * Cấp nước: - Nguồn nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt sản xuất chủ yếu nguồn nước ngầm (giếng khoan, giếng đào) có độ sâu 5-10m so với mặt đất Trang 8/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE tự nhiên Chất lượng nước trữ lượng nước chưa đánh giá cụ thể, nhiên qua khảo sát năm trước thực tế người dân sử dụng cho thấy: Nguồn nước tương đối tốt, xét lâu dài chất lượng nước trữ lượng nước không đảm bảo cung cấp, trình phát triển dân cư, cơng trình cơng cộng xây dựng Nên việc đầu tư xây dựng hệ thống cấp nước để phục vụ cho nhân dân cần thiết * Cấp điện: - Trong phạm vi dự án có đường dây người dân tự kéo để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chủ yếu - Trong quanh khu vực quy hoạch có loại đường dây trạm sau: Đường dây 0,4KV nằm tuyến đường bê tơng 3,0m phía Đông khu quy hoạch 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất: - Chức sử dụng đất khu vực đất ở, đất hoa màu, đất trồng lúa Hiện trạng sử dụng đất khu vực sau: BẢNG ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Loại đất Stt Đất Đất trồng hoa màu Diện tích Tỉ lệ (m2) (%) 8.200 7,08 37.945 32,74 Đất thủy lợi 1.894 1,63 Đất trồng lúa 35.590 30,71 Đất trồng bèo, cỏ 30.521 26,34 Đất giao thông 1.734 1,50 115.884 100,00 Tổng cộng Đánh giá kết luận: 3.1 Thuận lợi: - Khu vực lập quy hoạch có tiềm quỹ đất khai thác cho xây dựng phát triển khu dân cư - Khu vực có tiềm phát triển gần đô thị Hội An thành phố Đà Nẵng - Hệ thống giao thơng đường thuận lợi có tuyến ĐT607B, đường du lịch ven biển tạo điều kiện tốt cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội khu vực với bên ngồi - Việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật thuận tiện lân cận có dự án triển khai xây dựng 3.2 Khó khăn: Trang 9/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội chưa đầy đủ: + Hệ thống giao thông xây dựng chưa đồng bộ, chất lượng gây nhiều khó khăn sinh hoạt người dân, giao lưu hàng hóa + Chưa có hệ thống điện chiếu sáng khu vực, mạng lưới cấp nước 3.3 Kết luận: Với tất đặc điểm trạng nêu việc đầu tư xây dựng khu thị Coco Riverside đô thị Điện Nam - Điện Ngọc thuận lợi phù hợp với định hướng phát triển đô thị Điện Nam - Điện Ngọc nói riêng tỉnh Quảng Nam nói chung Trang 10/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE - Đi nổi: + Dây dẫn: Dùng cáp nhôm vặn xoắn ABC, cách điện XLPE-0,6/1kV + Cột điện : Dùng cột có sẵn đường dây trung áp cột BTLT 8,4 mét, tim tuyến cách bó vỉa 1,0 mét Cột néo góc, néo cuối dùng 2BTLT 8,4 mét + Móng cột: Dùng móng bê tơng cốt thép đúc chỗ chôn ngầm đất + Tiếp địa : Dùng tiếp địa khoan giếng, chi tiết tiếp địa phải mạ kẽm để chống rỉ, tiếp địa có trị số theo quy phạm + Bán kính cấp điện khơng q 400m - Đi ngầm: + Dây dẫn: Sử dụng cáp ngầm hạ loại Cu/XLPE/PVC/DSTA/PVC 0,6/1kV Cáp ngầm luồn ống nhựa xoắn HDPE chơn trực tiếp đất, phía có lớp cảnh báo cáp ngầm theo quy phạm d) Phần ĐZ chiếu sáng: - Đi nổi: + Dây dẫn: Dùng cáp nhôm vặn xoắn ABC, cách điện XLPE-0,6/1kV + Cột đèn: Dùng cột có sẵn đường dây trung, hạ áp cột BTLT 8,4 mét, tim tuyến cách bó vỉa 1,0 mét + Đèn: Dùng đèn SODIUM hai cấp công suất 150W/100W-220V ánh sáng vàng + Cần đèn: Bằng chụp cần đèn cần đèn gắn lên cột xà kẹp cần đèn mạ kẽm nhúng nóng + Móng cột: Dùng móng bê tơng cốt thép đúc chỗ chôn ngầm đất + Tiếp địa: Dùng tiếp địa khoan giếng, chi tiết tiếp địa phải mạ kẽm để chống rỉ, tiếp địa có trị số theo quy phạm - Đi ngầm : + Dây dẫn: Sử dụng cáp ngầm hạ loại Cu/XLPE/PVC/DSTA/PVC 0,6/1kV Cáp ngầm luồn ống nhựa xoắn HDPE chơn trực tiếp đất, phía có lớp cảnh báo cáp ngầm theo quy phạm + Cột: Chiếu sáng đường giao thông sử dụng cột thép mạ kẽm nhúng nóng cao mét cần kép, cần ba tùy theo vị trí + Móng cột: Bằng bêtơng cốt thép đúc chỗ + Tiếp địa: loại cọc tia hỗn hợp thép hình mạ kẽm nhúng nóng, trị số theo quy phạm Trang 26/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE 2.6.4 Quy mô hệ thống cấp điện: Thứ tự Hạng mục Khối lượng ĐZ trung áp 850 m ĐZ hạ áp 3300 m ĐZ chiếu sáng 2100 m ĐZ hạ áp ngầm 200 m ĐZ chiếu sáng ngầm 300 m Trạm biến áp 22/0,4kV-560kVA 02 Trạm 2.6 Cây xanh vệ sinh môi trường: 2.6.1 Cây xanh, công viên Trồng xanh dọc hai bên vỉa hè trục đường Cây xanh trồng loại tạo bóng mát, chịu gió bão tốt có tán rộng như: Lim xẹt, Xà cừ, Bằng lăng … Khoảng cách từ (6-10)m bố trí vị trí hai lơ đất vỉa hè Trang 27/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE BẢNG TỔNG HỢP KHỐI LƯỢNG CHỦ YẾU HẠ TẦNG KHU DÂN CƯ TT Hạng mục công việc Đơn vị Khối lượng Giao thơng - Đường có mặt cắt 32,0m md 111,46 - Đường có mặt cắt 20,5m md 511,34 - Đường có mặt cắt 17,5m md 307,48 - Đường có mặt cắt 15,5m md 999,87 - Đường có mặt cắt 13,5m md 533,39 - Đường có mặt cắt 13,5m md 294,10 - Khối lượng đào (vét hữu cơ) m3 0,000 - Khối lượng đắp K85 m3 277.606,15 - Cống B350 m 1.891,0 - Cống BTLT D600 m 2.606,0 - Cống BTLT D800 m 921,0 - Cống BTLT D1000 m 225,0 - Cống BTLT D1200 m 88,0 - Cống BTLT D1500 m 419,0 San Thoát nước mưa Thoát nước qua đường -Mương BxH=600xH 52,5 -Mương BxH=800xH 66,0 -Mương BxH=1000xH 24,0 -Mương BxH=1200xH 36,5 -Mương BxH=1500xH Hố ga thoát nước - Hố ga Cấp nước - Đường ống D160 HDPE 80,0 Hố 345 m 265,0 - Đường ống D110 HDPE m 1.433,0 - Đường ống D63 HDPE m 3.130,0 - Họng cứu hoả Cấp điện ĐZ trung áp ĐZ hạ áp 08 m m 850 3300 Trang 28/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE ĐZ chiếu sáng ĐZ hạ áp ngầm ĐZ chiếu sáng ngầm Trạm biến áp 22/0,4kV-560kVA m m m Trạm 2100 200 300 02 Trang 29/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE Tổng hợp kinh phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật TT Nội dung I XÂY LẮP (G) Chi phí xây lắp + thiết bị (trước thuế) Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác Dự phịng Đơn vị đồng Giá trị trước thuế 92.688.875.000 đồng 79.225.582.727 7.922.558.273 87.148.141.000 đồng 1.264.960.000 126.496.000 1.391.456.000 đồng 4.047.201.818 404.720.182 4.451.922.000 đồng đồng 3.737.373.636 4.413.756.364 373.737.364 441.375.636 4.111.111.000 4.855.132.000 Thuế VAT Giá trị sau thuế 9.268.887.455 101.957.762.000 Trong khu vực đầu tư: 101.957.762.000 đồng Suất đầu tư trung bình hạ tầng kỹ thuật: 880.000 (đồng/m2) Trang 30/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG VI PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - TÁI ĐỊNH CƯ Các thực công tác đền bù giải tỏa: - Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam việc ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh; - Quyết định số 44/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam việcban hành Quy định đơn giá xây dựng nhà ở, vật kiến trúc, cơng trình tài sản đất để thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh; - Quyết định số 48/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam việc ban hành quy định giá đất, bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 địa bàn tỉnh - Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 05/09/2017 UBND tỉnh Quảng Nam việc sửa đổi bổ sung số điều bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi địa bàn tỉnh Quảng Nam; Phương án giải phóng mặt - TĐC: Khu vực thực dự án trạng gồm có: + Số hộ bị ảnh hưởng: 163 hộ + Số hộ có nhà, cơng trình xây dựng bị ảnh hưởng: 14 hộ - Các hạng mục giải tỏa đền bù gồm: Vật kiến trúc, cối, hoa màu, cơng trình liên quan đất đai - Vị trí, quy mơ nhà, vật kiến trúc… chủ hộ, thống kê chi tiết hồ sơ đền bù giải tỏa - Tiến hành giải tỏa trắng tồn đất nơng nghiệp dự án - Có chế độ sách riêng ưu tiên bố trí đất hộ dân bị ảnh hưởng , hộ tái định cư chổ vị trí đất chỉnh trang Khối lượng đền bù giải tỏa, hỗ trợ tái định cư tính tốn cho tồn khu vực dự án tuân thủ theo quy định hành Theo số liệu khái tốn Trung tâm GPMB Mơi trường Đơ thị Điện Bàn tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án là: 15.540.000.000đ (Bằng chữ: mười lăm tỷ, năm trăm bốn mươi triệu đồng y./.) Trang 31/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG VII ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG Mơi trường sinh thái: Việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án gây ảnh hưởng đến hệ sinh thái, mơi trường khu vực vấn đề thoát nước, nước thải, chất thải từ khu dân cư môi trường, cụ thể: - Xây dựng hệ thống giao thông, hệ thống cấp nước, cấp điện gây nhiễm khơng khí, tiếng ồn Bụi, khí thải, chất thải sinh q trình thi cơng: san lấp mặt bằng, vận chuyển vật tư, vật liệu, thiết bị giới hoạt động - Gia tăng chất thải rắn khu dân cư - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm phá vỡ cảnh quan khu vực, thay đổi cấu ngành nghề, công việc làm - Nước mưa, nước thải lực lượng công nhân thi công dự án - Chất thải rắn xà bần, cát sỏi, gạch đá phát sinh trình xây dựng Trong giai đoạn thi công xây dựng, tác động xảy thời gian ngắn, mức độ không đáng kể nên cần có biện pháp kỹ thuật, quản lý để hạn chế khắc phục Giải pháp phịng ngừa, giảm thiểu tác động mơi trường: - Sử dụng phương tiện vận chuyển, xe giới phải đảm bảo điều kiện kiểm định quan có thẩm quyền cấp phép cho lưu hành - Tổ chức thi công, kế hoạch vật tư, vật liệu phải bố trí khoa học, tuân thủ quy định - Lập hệ thống hàng rào che chắn, tưới nước đường vận chuyển thường xuyên nhằm giảm thiểu lan truyền bụi khơng khí - Bố trí khu vực lán trại, khu vệ sinh cho công nhân hợp lý, cách xa khu dân cư tránh nơi thấp trũng tập trung nước mặt, kênh mương - Thu gom vật liệu rơi vãi ngày suốt q trình thi cơng - Thốt nước thải khu dân cư, vị trí thu gom cơng nghệ xử lý có dự án riêng chuyên ngành vệ sinh môi trường tuân thủ theo quy hoạch tổng thể vùng - Tạo dựng dải xanh vỉa hè để tăng mỹ quan tăng tính đa dạng mơi trường sinh thái - Tuyên truyền, nhắc nhở, vận động hộ dân ý thức bảo vệ môi trường Trang 32/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG VIII TỔNG MỨC ĐẦU TƯ- DOANH THU DỰ ÁN Tổng mức đầu tư: 1.1 Cơ sở tính tốn: 1.1.1 Khối lượng lập dự tốn: Việc tính dự tốn cơng trình dựa theo sau: - Hồ sơ thiết kế sở; - Hồ sơ thiết kế vẽ thi công; 1.1.2 Định mức áp dụng: - Cơng văn 1776/BXD-VP cơng bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình phần xây lắp ngày 16/08/2007; - Công văn 1777/BXD-VP ngày16/08/2007 Bộ xây dựng công bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - phần lắp đặt hệ thống điện cơng trình; - Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; - Quyết định 1773/QĐ-BXD ngày 26/12/2012 Bộ xây dựng việc sửa đổi, bổ sung Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - phần lắp đặt hệ thống điện cơng trình; - Quyết định 587/QĐ-BXD ngày 29/5/2014 Bộ xây dựng việc thay sửa đổi, bổ sung Định mức dự toán xây dựng cơng trình - phần lắp đặt loại ống phụ tùng; - Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016; - Các văn hướng dẫn, quy định hành pháp luật 1.1.3 Đơn giá áp dụng: - Thơng báo giá Liên sở tài vật giá Xây dựng tỉnh Quảng Nam Thông báo giá Liên sở tài vật giá Xây dựng thành phố Đà Nẵng Trang 33/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu thị COCO RIVERSIDE - Bảng tính cước vận chuyển đến chân cơng trình theo Quyết định số 4185/QĐ-UBND UBND tỉnh Quảng Nam ban hành ngày 19/12/2011; Quyết định số 1252/QĐ-UBND UBND tỉnh Quảng Nam ngày 17/4/2012 - Bảng giá ca máy xây dựng theo Thông tư 06/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn phương pháp xác định giá ca máy thiết bị thi cơng xây dựng cơng trình - Một số văn pháp qui, Thông tư hướng dẫn Nhà nước Quản lý đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng 1.2 Tổng mức đầu tư dự án sau thuế dự kiến (làm tròn): 117.497.762.000 đồng (Một trăm mười bảy tỷ, bốn trăm chín mươi bảy triệu, bảy trăm sáu mươi hai nghìn đồng y,/,) Trong đó: TT Nội dung I XÂY LẮP (G) Chi phí xây lắp + thiết bị (trước thuế) Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác Dự phịng CHI PHÍ BTGPMB TỔNG MỨC ĐẦU TƯ LÀM TRÒN II Đơn Giá trị trước vị thuế đồng 92.688.875.000 9.268.887.455 101.957.762.000 đồng 79.225.582.727 7.922.558.273 87.148.141.000 đồng 1.264.960.000 đồng 4.047.201.818 đồng 3.737.373.636 đồng 4.413.756.364 đồng 15.540.000.000 đồng 126.496.000 404.720.182 373.737.364 441.375.636 1.391.456.000 4.451.922.000 4.111.111.000 4.855.132.000 15.540.000.000 117.497.762.000 117.497.762.000 Thuế VAT Giá trị sau thuế Doanh thu dự án: 2.1 Giá đất khai thác : Căn Quyết định số: 48/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam việc ban hành quy định giá đất, bảng giá đất thời kỳ 2015 2019 địa bàn tỉnh; Tham khảo giá đất khai thác số dự án lân cận Khu dân cư Thống Nhất Trên giá đất tạm tính, giá đất xác Hội đồng thẩm định giá đất UBND tỉnh Quảng Nam xác định vào thời gian sau để nhà đầu tư có sở nộp tiền nghĩa vụ sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước Trang 34/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE 2.2 Stt Doanh Loại đất I Đất A Đất chia lô Đường 13.5m Đường 15.5m Đường 17.5m Đường 20.5m B Đất Tái định cư C Đất biệt thự Đường 13.5m Đường 15.5m Đường 17.5m Đường 20.5m Đường 32m II Thương mại Dv thu Ký Số lô hiệu CL TĐC BT TM 387 87 110 105 10 73 15 16 31 khai Diện tích (m2) 32765,8 9261,7 11956,0 280,3 11267,8 1256,5 18106,6 3696,1 3602,0 7351,9 581,3 2875,3 1819 thác Đơn giá đường MC 13.5m đất Đơn giá đường MC 15.5m dự Đơn giá đường MC 17.5m án Đơn giá đường MC 20.5m sau Đơn giá đường MC 32m 2.400.000 2.500.000 2.650.000 2.750.000 2.000.000 2.500.000 2.650.000 2.700.000 2.800.000 2.900.000 1.750.000 Tổng doanh thu thuế : Thành tiền 83.847.325.000 22.228.080.000,00 29.890.000.000,00 742.795.000,00 30.986.450.000,00 2.513.000.000 48.601.690.000 9.240.250.000,00 9.545.300.000,00 19.850.130.000,00 1.627.640.000,00 8.338.370.000 3.183.250.000 135.632.265.000 Dự kiến doanh thu : - Doanh thu năm đầu 50% : 67,8 tỷ - Doanh thu năm thứ hai 50% : 67,8 tỷ Trang 35/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE 2.3 Phương án huy động vố Bảng phân tích phương án vốn vay 10 11 Tổng vốn đầu tư Vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án Vốn vay Chu kỳ tính lãi (tháng/năm) Thời hạn toán(năm) Số tháng phải toán khoản vay Lãi suất vay Lãi phải trả TB/tháng Gốc phải trả/tháng Số tiền toán (gốc+lãi TB)/tháng Tổng số tiền phải trả 117.497.762.000 35.497.762.000 82.000.000.000 12 24 10% 386.972.760 3.396.911.200 3.783.883.960 90.813.215.032 Vốn thực dự án cấu sau: - Vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án: 35.497.762.000 đồng - Vốn vay huy động ngân hàng thương mại: 82.000.000.000 đồng * Tổng cộng vốn đầu tư: 117.497.762.000 đồng Ghi chú: - Vốn tự có tối thiểu theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ: Lấy >20% tổng mức đầu tư dự án - Vốn vay Ngân hàng thương mại lãi suất 10%/năm (Lãi vay trung hạn từ thời điểm tính tốn) Hiệu dự án: 3.1 Nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước: Căn theo cách xác định mới: Tại văn số 358/TB-UBND ngày 12/9/2017 UBND tỉnh Quảng Nam việc Thơng báo kết luận Phó Chủ tịch UBND tỉnh Trần Đình Tùng họp nghe báo cáo Thống việc xác định mức thu tiền sử dụng đất dự án đầu tư kết cấu hạ tầng để khai thác quỹ đất địa bàn tỉnh; Trang 36/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE STT NỘI DUNG A GIÁ TRỊ KHU ĐẤT Tổng Doanh thu trước thuế Doanh thu khai thác trước thuế a Đất tái định cư a Đất khai thác sau thuế Ước tính chi phí phát triển a Chi phí xây dựng (trước thuế) b c Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý (1%/doanh thu) Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn: [10%x(giá trị khu đất + chi phí xây dựng quy đổi tại)] Tổng chi phí phát triển = CP xây dựng (a) + CP quảng cáo, báng hàng (b) + lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố tủi ro kinh doanh, chi phí vốn (c) Giá trị khu đất (V) = Doanh thu phát triển quy đổi - Tổng chi phí phát triển Giá trị khu đất B C GIÁ TRỊ 0,09090 0,09090 V + V + 125.815.059.091 123.302.059.091 2.513.000.000 135.632.265.000 đ 92.688.875.000 đ 0,0009090 V + 1.233.020.591 đ 0,10000 V + 9.268.888.000 đ 0,100909 V + 103.190.783.591 đ (0,010009) V + 22.624.275.500 đ V = 22.400.073.168 15.540.000.000 đ 6.860.073.168 đ CHI PHÍ BT, GPMB SỐ TIỀN NỘP NGÂN SÁCH ( VGPMB) Số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước là: 6.860.073.168đ 3.2 Đánh giá hiệu kinh tế dự án: Lãi suất vay (2 năm) 10% Vốn đầu tư 117,5 Doanh thu năm 2018(tỷ) 67,82 đ đ Doanh thu năm 2019 (tỷ) 67,82 NPV 0,20 IRR(%) 10,13% NPV = 200.000.000 đ IRR = 10,13%> r=10% Như dự án khả thi 3.2 Đánh giá hiệu kinh tế dự án: - Kết nối đồng hệ thống giao thơng, hồn chỉnh hạ tầng khu dân cư, thị; - Góp phần thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thị xã Điện Bàn nói riêng tỉnh Quảng Nam nói chung; - Đóng góp vào nguồn ngân sách nhà nước thông qua nguồn thuế, tạo tiềm lực cho việc đầu tư phát triển sở hạ tầng phúc lợi xã hội khác Trang 37/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE - Phục vụ nhu cầu chỗ cho người dân địa phương nơi khác đến làm việc sinh sống Đô thị Điện Nam - Điện Ngọc ngày tăng cao cần thiết với định hướng phát triển chung Trang 38/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG IX TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN Công tác giải phóng mặt bằng: Tiến hành giải tỏa diện rộng toàn dự án kết hợp với đầu tư xây dựng hạng mục cơng trình Thi cơng xây dựng sở hạ tầng: 2.1 San - đường giao thông: Thi công giới phần đất đắp đường đất vận chuyển đến Nền đắp phạm vi đường giao thông phải đạt độ chặt K95, phần đắp móng đường dày 50cm đất đồi sỏi sạn K98 2.2 Mặt đường: Thi công giới kết hợp thủ công.Đường vận chuyển vật liệu tận dụng từ đường đất có tạo tuyến đường tạm để phục vụ thi cơng 2.3 Thốt nước: Thi cơng giới kết hợp thủ cơng.Tn thủ quy trình, quy phạm tiêu chuẩn hành 2.4 Các cơng trình khác: Cấp điện, cấp nước, … thực theo quy trình thi cơng nghiệm thu hành Nhà nước Vị trí lắp đặt thiết bị, đường ống, xác định chi tiết bước thiết kế kỹ thuật thi công Tổ chức thi cơng sau hình thành tuyến đường Tiến độ thực hiện: - Sau có văn chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến tiến độ 18 tháng để hồn thành Trong đó: + tháng đầu: hoàn thành thủ tục pháp lý đầu tư + 12 tháng cịn lại: hồn thành thi cơng nghiệm thu đưa vào sử dụng Trang 39/40 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị COCO RIVERSIDE CHƯƠNG X KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu Đô thị COCO RIVERSIDE cần thiết phù hợp với định hướng phát triển thị xã Điện Bàn, tạo tiền đề tốt để phát triển kinh tế xã hội Đây dự án có tiềm nên cần phải đầu tư, nghiên cứu tính tốn kỹ bước lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Với mục tiêu nâng cao chất lượng sống cho người dân mà Đảng Nhà nước ta quan tâm tâm thực Do vậy, dự án đóng góp phần nhỏ vào chủ trương to lớn Cơng ty TNHH Xây dựng, Thương mại Dịch vụ An Dương kính trình UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, UBND thị xã Điện Bàn xem xét, thống để Công ty làm Chủ đầu tư dự án để chúng tơi có sở triển khai thực bước Trân trọng kính trình! Trang 40/40