(LUẬN văn THẠC sĩ) giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ NGỌC LAN GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NĂM 2011 ĐẾN NĂM 2015 Chuyên Ngành: Kinh tế Tài - Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN TẤN HỒNG TP HỒ CHÍ MINH - 2011 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Trang Danh mục bảng Danh mục hình Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cơ sở khoa học sở thực tiễn Điểm đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường BĐS 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS 1.1.3 Các cấp độ phát triển thị trường BĐS 10 1.1.4 Vai trò thị trường BĐS 11 1.2 MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG 14 1.3 KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 20 1.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 20 1.3.2 Nguồn vốn tín dụng 21 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 1.3.2.1 Khái niệm tín dụng BĐS 21 1.3.2.2 Đặc trưng thị trường tín dụng BĐS 22 1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS 23 1.3.3 Huy động vốn từ nước 26 1.3.4 Các hình thức khác 26 1.4 NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 27 1.4.1 Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) 27 1.4.2 Kinh nghiệm phát triền nhà xã hội 28 1.4.3 Kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS 31 1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài nhà 32 1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà – Kinh nghiệm từ Anh Quốc 32 1.4.6 Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ 33 Kết luận chương 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VIỆT NAM 35 2.1 KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 35 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜ GIAN VỪA QUA 40 2.2.1 Dự án đất 40 2.2.2 Dự án nhà 41 2.2.3 Căn hộ dịch vụ cho thuê 46 2.2.4 Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê 48 2.2.5 Thị trường mặt bán lẻ 52 2.2.6 Thị trường BĐS du lịch 55 2.2.7 BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất 56 2.2.8 Nhà cho người có thu nhập thấp 57 2.3 NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 60 2.4 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BĐS 62 2.4.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 62 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.4.2 Nguồn vốn tín dụng 63 2.4.2.1 Vay nợ từ tổ chức tín dụng 63 2.4.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu 65 2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng 68 2.4.3 Tình hình nguồn vốn ngoại 70 2.4.4 Những hình thức huy động khác 73 2.5 NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VN 76 2.5.1 Những thành tựu 76 2.5.2 Những tồn 78 2.5.2.1 Những tồn chế, sách tài thị trường BĐS 78 2.5.2.2 Những mặt hạn chế thị trường BĐS 79 Kết luận chương 81 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 82 3.1 HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU 82 3.1.1 Huy động từ nguồn lực có sẵn 82 3.1.2 Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu 83 3.1.3 Kêu gọi hợp tác đầu tư 84 3.2 HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG 84 3.2.1 Thu hút đầu tư từ khách hàng 84 3.2.2 Quyền chọn mua 85 3.2.3 Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp 85 3.2.4 Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân 85 3.3 VAY VỐN NGÂN HÀNG 86 3.3.1 Cho phép chấp BĐS NHTM nước 86 3.3.2 Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay 86 3.3.3 Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS 88 3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU 89 3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI 90 3.6 TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP 91 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3.7 THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT) 93 3.7.1 Lợi ích REIT nhà đầu tư 93 3.7.2 Lợi ích REIT kinh tế 94 3.8 CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN 96 3.8.1 Chứng khoán dựa chấp BĐS 96 3.8.2 Chứng khốn hóa theo mơ hình phát hành chứng chứng đầu tư BĐS 97 3.9 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 99 3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC 100 3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật 100 3.10.2 Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ 103 3.10.3 Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS giá phù hợp 103 3.10.4 Hình thành thị trường BĐS công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 104 3.10.5 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS 104 3.10.6 Quản lý sàn giao dịch BĐS 105 Kết luận chương 106 Tài liệu tham khảo Phụ lục : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) Phụ lục : Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Phụ lục : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài nhà Phụ lục : Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ Phụ lục : Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc Phụ lục : Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong Phụ lục : Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS Phụ lục : Kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS Phụ lục : Tổng quan kinh tế Việt Nam số nước khu vực Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu Phụ lục 11 : Kết khảo sát nghiên cứu giải pháp tạo nguồn vốn hoạt động kinh doanh BĐS TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 1.1: Các thành phần thị trường vốn BĐS 15 Bảng 1.2: So sánh biến động giá BĐS số Vn – Index 19 Bảng 1.3: Ưu nhược điểm sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu 21 Bảng 1.4: Ưu nhược điểm việc vay vốn NH 23 Bảng 1.5: Ưu nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng 24 Bảng 1.6: Ưu nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi 25 Bảng 1.7: Ưu nhược điểm sử dụng vốn FDI 26 Bảng 2.1: Nguồn cung hộ 42 Bảng 2.2: Căn hộ Hà Nội Quý 1/2011 43 Bảng 2.3: Căn hộ TPHCM Quí 1/2011 44 Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê Hà Nội Quý 1/2011 45 Bảng 2.5: Căn hộ dịch vụ cho thuê TPHCM Quý 1/2011 47 Bảng 2.6: Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM Quý 1/2011 48 Bảng 2.7: Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội Quý 1/2011 50 Bảng 2.8: Thị trường mặt bán lẻ Hà Nội Quí 1/2011 53 Bảng 2.9: Thị trường mặt bán lẻ TPHCM Quí 1/2011 54 Bảng 2.10: Cấu trúc tài sản – nguồn vốn số công ty BĐS năm 2010 62 Bảng 2.11: Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TPHCM qua năm 63 Bảng 2.12: Thống kê đầu tư trực tiếp nước 70 Bảng 2.13: FDI vào BĐS từ giai đoạn 1988-2008 71 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Thị trường người sử dụng, thị trường vốn, quyền giá trị BĐS 16 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CKH : Chứng khốn hóa CHXHCN : Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa CĐT : Chủ đầu tư CTCP : Công ty cổ phần DN : Doanh nghiệp FED : Cục dự trữ liên bang Mỹ (Federal Reserve System) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GHB : Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan GHLC : Công ty cho vay nhà Chính phủ GPMB : Giải phóng mặt HDB : Ủy ban nhà phát triển Singapore HN : Hà Nội KCN : Khu công nghiệp KHN : Ngân hàng Hàn Quốc KNHC : Tổ chức xã hội cung cấp nhà Hàn Quốc M&A : Mua bán sáp nhập (mergers and acquisitions) NĐ : Nghị định NĐT : Nhà đầu tư NHF : Ngân hàng Hàn Quốc NN : Nhà nước NQ : Nghị NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NƠXH : Nhà xã hội ODA : Hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistance) REIT : Quỹ tín thác đầu tư BĐS (real estate investment trust) REIC : Real Estate Investors Club REIF : Real Estate Investment Fund TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com RECI : Real Estate counselors international TCTD : Tổ chức tín dụng TNCN : Thu nhập cá nhân TNT : Thu nhập thấp TP : Trái phiếu TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTTM : Trung tâm thương mại UBND : Ủy Ban Nhân Dân VN : Việt Nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Thị trường BĐS thị trường đặc biệt, khơng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết thị trường khác thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường tài chính, tiền tệ … có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Mối quan tâm NĐT BĐS nguồn vốn tài trợ, vốn vấn đề sống DN kinh doanh BĐS Các DN kinh doanh lĩnh vực thường cần có lượng vốn lớn dài hạn Tuy nhiên, thực lực NĐT vào thị trường BĐS đa số khơng đủ lực tài để tự thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp Phần lớn CĐT thực dự án có quy mơ nhỏ, có khả thực giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù đất nơng nghiệp Cịn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước người mua nguồn tín dụng NHTM Thơng thường, đa số dự án BĐS tài trợ từ: - Vốn NĐT – nhỏ - Nguồn vốn ứng trước người mua - Nguồn tín dụng trung ngắn hạn từ NHTM Tuy nhiên, nguồn tài ln có giới hạn nhu cầu vốn khơng ngừng tăng Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thị trường BĐS nhiều năm qua, thiếu cơng cụ tài hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Chúng ta nhận thấy NĐT chưa có đủ lực tài để hồn thành dự án BĐS Hơn nữa, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt NN ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, sách thặt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng Ngoài NĐ 153/2007/NĐ-CP có quy định điều kiện lực tài CĐT kinh doanh TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BĐS; NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà có quy định rõ việc huy động vốn đầu tư nhà ở; Chính phủ cịn ban hành Nghị 11/NQ – CP ngày 24/02/2011 nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội Trong nghị nêu rõ sách thắt chặt tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 20%, giảm tốc độ tỷ trọng cho vay tín dụng khu vực phi sản xuất, lĩnh vực BĐS chứng khoán Cụ thể Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 nêu rõ đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa 22% đến 31/12/2011, tỷ trọng tối đa 16%, dẫn đến “khát vốn” của DN kinh doanh BĐS Nguồn vốn huy động từ kênh truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu vốn tự có vốn vay NH bị tắc nghẽn, thị trường BĐS rơi vào đóng băng Làm để khơi thông nguồn vốn bị tắc nghẽn, giúp phát triển thị trường BĐS? Trên giới, từ lâu, để phát triển BĐS nhiều nước không phụ thuộc vào vốn vay NH mà người ta sử dụng nhiều phương pháp cơng cụ tài để huy động vốn cho thị trường BĐS như: huy động thông qua thị trường cầm cố chấp, chứng khốn hóa BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà … Vấn đề cấp bách cần thiết phải tạo tiền đề để sử dụng phát triển cơng cụ tài nào? DN nên sử dụng phương pháp huy động nào? Những công cụ huy động vốn phù hợp với DN để mang lại hiệu cao Đó lý tác giả chọn đề tài “Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS từ năm 2011 đến 2015” Mục tiêu nghiên cứu Mục đích đề tài tập trung nghiên cứu về: Tìm hiểu tổng quát BĐS thị trường BĐS, đặc tính riêng BĐS thị trường BĐS Tìm hiểu học kinh nghiệm hoạt động kinh BĐS nước giới Thực trạng huy động vốn DN kinh doanh BĐS Phân tích ưu nhược điểm phương pháp huy động vốn Rút học kinh nghiệm huy động vốn hoạt động kinh doanh BĐS cho VN từ kinh nghiệm huy động vốn số nước giới Từ đó, TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com nhà lựa chọn tốt so với đầu tư vào chứng khoán Tuy nhiên, nhận định sai lầm, đầu tư nhà đầu tư thường nhận dòng tiền đặn từ tài sản mình, cịn với người mượn nợ để mua nhà dịng tiền họ lại đặn hàng tháng, nhà lại khơng đem lại cho họ dịng tiền Dần dần người Mỹ nhận “căn nhà mơ” họ ăn dần vào nguồn thu nhập khác Và tình hình tệ giá nhà giảm, người Mỹ mắc nợ nhiều giá trị thật nhà Tại Mỹ ln có tranh cãi nên thuê nhà hay nên mua nhà, cuối người kiên trì với việc thuê nhà suốt năm qua chứng tỏ giá nhà rớt thảm hại Chi phí thuê nhà thường cố định bao gồm ln chi phí nước, thuế an ninh, trường học… Nên Mỹ, khác với quan niệm Việt Nam, việc thuê nhà lại tiết kiệm nhiều so với việc mua nhà Ở Việt Nam, loại thuế đánh lên nhà BĐS chưa cao khơng có, phí hàng tháng cho việc mua nhà lại rẻ thuê Ba là, Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô - Sự sụp đổ Công ty dot-com: Nhiều nhà kinh tế cho sau sụp đổ công ty kinh doanh công nghệ, tin học vào năm 2000, với số NASDAQ giảm 70%, làm cho nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường dồn nguồn vốn vào BĐS vốn cho an toàn Giáo sư Robert Shiller Đại học Yale bình luận: “Khi thị trường chứng khốn sụp đổ địa ốc trở thành nơi tập trung sốt đầu với nguồn vốn giải phóng khỏi thị trường chứng khốn” - Các quảng cáo truyền thông: Từ cuối năm 2005 đến 2006, có nhiều chương trình truyền hình quảng cáo liên tục “dội bom” đầu tư BĐS Mỹ Thêm vào hàng loạt sách đời với tựa đề hấp dẫn sách Kinh tế trưởng Hiệp hội BĐS NAR, David Lereah, “Bạn có bỏ lỡ bùng nổ BĐS?” hay sách khác “Làm cách để làm giàu từ sốt BĐS”… Tuy nhiên, sau Cục dự trữ liên bang Mỹ, Ben Bernanke, đưa cảnh báo sụt giảm thị trường nhà đất vào tháng 8/2006 việc hồn tồn ngược lại 20 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Mức lãi suất thấp kỷ lục: Một nguyên nhân quan trọng khác sau sụp đổ công ty dot-com tiếp sau suy thối năm liên tiếp 2001-2002 FED cắt giảm lãi suất xuống mức thấp kỷ lục, từ 6.5% xuống 1% Nguyên chủ tịch FED, ông Alan Greenspan thừa nhận tình trạng bong bong BĐS chủ yếu bắt nguồn từ sụt giảm lãi suất dài hạn Tại Mỹ, lãi suất cho vay chấp thường chọn mốc so với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, lãi suất trái phiếu kho bạc lại bị ảnh hưởng lãi suất đưa FED FED thừa nhận có mối quan hệ lãi suất thấp, giá nhà cao Cũng giống giá loại tài sản khác, giá nhà bị ảnh hưởng lãi suất, vài quốc gia, thị trường địa ốc kênh quan trọng sách tiền tệ Bởi lý này, nhiều người trích nguyên Chủ tịch FED, Alan Greenspan, tạo nên sốt nhà đất với lập luận “Chính việc cắt giảm lãi suất làm cho lãi suất cho vay chấp 30 năm giảm từ mức 8% xuống mức thấp lịch sử 5.5% Lãi suất cho vay chấp năm giảm từ 7% xuống 4%” Việc cắt giảm lãi suất FED vơ tình tạo nên sốt đầu thị trường BĐS hậu diễn điều chỉnh lớn thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu chủ sở hữu nhà Lãi suất cho vay chấp giảm làm chi phí sử dụng nợ giảm hấp dẫn người tiêu dùng vay nợ để mua nhà Càng nhiều người mua nhà giá nhà bị đầy lên cao Theo tính tốn lãi suất giảm 1% giá nhà tăng 10%, tức hệ số co giãn giá nhà lãi suất thị trường Mỹ 10-1 Nên với 2% giảm lãi suất cho vay chấp giá nhà tăng 10x2% = 20%, người tiêu dùng sử dụng lãi suất cho vay chấp có điều chỉnh hệ số nhân 16 khơng cịn 10 lãi suất giảm 3% giá nhà tăng 16x3% ≈ 50% Tại nhiều vùng nước Mỹ giá nhà cho tăng vượt mức 50% làm cho chi phí trả nợ vay chấp tăng 50% dù trả với lãi suất giảm Vào năm 2004 2006, FED tăng mức lãi suất lên 17 lần, từ 1% lên 5.25%, trước tạm dừng lo ngại mức lãi suất cao làm trầm trọng tình hình thị trường BĐS ảnh hưởng đến toàn kinh tế Tuy nhiên, nhà kinh tế 21 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Nouriel Roubini thuộc Đại Học New York lại cho “Nếu FED thắt chặt tín dụng sớm chặn đứng sốt nhà đất” Đã có nhiều tranh luận liệu FED có nên tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất vào cuối năm 2007 Và đại đa số nhà kinh tế cho FED nên trì mức lãi suất 5.25% hết năm 2008, nhiên, vào ngày 18/9/2008, FED lần cắt giảm lãi suất xuống 4.75% Và nay, với tình hình kinh tế sụt giảm nghiêm trọng, FED thức đưa lãi suất đồng USD từ mức 1% mức thấp chưa có - 0.25% 22 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc Trên giới, lĩnh vực nhà Vương quốc Anh có thành tựu số kinh nghiệm tốt Mới họ đạt bình quân khoảng 38m2 nhà ở/người, thấp Mỹ (60m2), Đức (khoảng 40m2) cao Pháp (khoảng 37m2), Nhật Bản (32m2) Để có thành tựu phát triển kinh tế nói chung, BĐS nhà nói riêng nay, Anh phải trải qua chặng đường dài biến đổi thăng trầm với nỗ lực vượt bậc toàn dân tộc Đến nay, học kinh nghiệm phát triển nhà ở, quy hoạch nhà ở, quản lý việc cho thuê nhà ở… nước Anh nhiều giá trị thực Trong trình phát triển nhà cho dân, nước Anh đặc biệt ý tới công tác quy hoạch Yêu cầu quy hoạch khu nhà Anh quy phạm kỹ thuật cần phải tuân thủ mà Chính phủ Anh định việc quy hoạch khu nhà Nội dung yêu cầu quy hoạch chủ yếu gồm: - Trong khu nhà ở, cần phải cấp cho tất hộ cư trú mảnh đất trống tương đối rộng bên ngồi hộ, hộ khơng 30m2 - Cơng trình xây dựng cần phải hài hoà với vật kiến trúc có xung quanh - Phải khác với chung cư Về mặt thiết kế yêu cầu phải có thiết kế cách điệu nhà - Yêu cầu thiết kế phải bố trí đường phải tách biệt với đường xe - Để giảm nhẹ tiếng ồn đường phố lân cận, ngồi diện tích xanh hố cơng cộng khu quy hoạch ra, mật độ hécta nhà xây dựng 340 người, cịn u cầu có đủ sở hạ tầng xã hội khác chợ, trường học, y tế… Bên cạnh đó, nước Anh trọng phát triển nhà cho thuê quản lý tốt việc cho thuê nhà Về mặt quản lý cho thuê nhà nước Anh, Chính phủ định số quy định mang tính pháp lệnh, khống chế tiền cho thuê nhà Xa xưa, sau đại chiến 23 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com giới thứ nhất, kinh tế nước Anh suy thoái, vật giá tăng vọt, tiền cho thuê nhà theo tăng lên cao Để ổn định đời sống dân cư, Chính phủ Anh khống chế nghiêm ngặt gia tăng tiền thuê nhà pháp lệnh khống chế tiền thuê nhà ban hành năm 1915 Cho đến năm 1923, tức sau năm thực bắt đầu xoá bỏ chế độ quản lý Đến năm 1933 Chính phủ Anh quay lại thi hành chế độ quản lý tiền thuê nhà nhà cấp thấp, cịn nhà cấp trung bước xoá bỏ chế độ quản lý tiền thuê nhà Năm 1939, đại chiến giới lần thứ hai nổ ra, hồn cảnh Chính phủ Anh lại thực sách quản lý tồn diện tiền th nhà Về sau chi phí tu sửa nhà cửa tăng cao nên nhà nước phải nới lỏng việc kiểm soát mức tăng giá thuê nhà song quy định mức tăng khơng q lần Đến năm 1957 Chính phủ Anh xoá bỏ việc quản lý tiền thuê nhà cao tầng Đối với nhà hạng thấp hạng trung bắt đầu bước xoá bỏ việc quản lý tiền thuê Bắt đầu từ năm 1965, Chính phủ Anh điều tiết tiền thuê nhà theo chế thị trường Đến năm 1974, Chính phủ Anh áp dụng sách tiền thuê nhà theo chế thị trường Cần lưu ý tiền thuê nhà cũ Chính phủ quản lý, cịn tiền th nhà theo chế thị trường Như vừa có lợi cho người có thu nhập thấp, vừa thúc đẩy xây thêm nhà Chính sách số nước giới cho hay tích cực tìm hiểu để áp dụng 24 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong Một kinh nghiệm Hong Kong nhằm xoa dịu tăng giá chóng mặt BĐS vào năm 1997, Chính phủ cam kết xây dựng 85.000 đơn vị nhà vòng năm, nhằm ngăn chặn tăng giá chóng mặt BĐS, với mức giá lên cao đỉnh điểm vào cuối năm 1997 Tuy nhiên, khủng khoảng tài Châu Á dẫn đến hậu kế hoạch Chính phủ làm cho giá BĐS tụt giảm sâu tới 66,1% (61,8% thực tế) vào thời điểm năm 2003 Do đó, sách tăng cung cần phải lựa chọn cách phù hợp giai đoạn phát triển kinh tế đất nước, để đạt hiệu mong muốn Bên cạnh đó, Hong Kong có sách khuyến khích phát triển thị trường khủng khoảng tài giới năm 2008 diễn ra, dẫn đến thị trường BĐS Hong Kong bị tác động nặng nề, số giá BĐS giảm 17% Sau có biện pháp Chính phủ, sách tạo điều kiện cho vay chấp, sách lãi suất thấp cho người mua nhà, mức lãi suất cho vay giảm từ 5,25% vào cuối năm 2008 xuống 5% vào cuối năm 2009, số giá tăng trở lại khoảng 20% vào cuối năm 2009 Ngoài ra, sách thuế giao dịch Hong Kong đáng quan tâm Đây loại thuế đánh vào giao dịch BĐS, thuế đánh vào lợi nhuận Loại thuế nhằm kiềm chế phát triển nóng thị trường, ngăn ngừa nạn đầu Theo quy định loại thuế này, người dân mua nhà sau bán lại BĐS nằm khoảng thời gian 24 tháng kể từ mua nhà phải đóng thuế từ 10%-15% Chính sách áp dụng điều kiện thị trường nhiều giao dịch thời gian ngắn, nhặm ngăn chặn nạn đầu gây bong bóng BĐS Tuy nhiên, áp dụng sách cần thận trọng, lể đẩy thị trường vào tình trạng đóng băng khơng có giao dịch 25 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS Singapore – khu vực có độ minh bạch cao Chỉ số đánh giá hiệu đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán Singapore thiết lập tốt số ghi lại hiệu hoạt động chứng khốn BĐS Thơng tin quy luật thị trường: Được quan tái phát triển đô thị Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý cung, cầu, vốn giá trị thuê tất loại BĐS bao gồm khách sạn, cơng nghiệp, bán lẻ, văn phịng nhà Các cơng cụ niêm yết: Sở giao dịch chứng khóan Singapore (SGX) ứng dụng phương thức quản trị doanh nghiệp cơng khai tài hiệu chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống quản lý – pháp lý: Hệ thống quản lý – pháp lý Singapore công hiệu đạt điểm tối ưu số phụ Q trình giao dịch: Ln có sẵn thơng tin cho công chúng BĐS cho thuê bán; Thường xun kiểm tra tính chun nghiệp người mơi giới nhà cung cấp dịch vụ; Phí dịch vụ, phí quản lý chi phí nợ rõ ràng Trung Quốc – số minh bạch tương đối tốt Chỉ số đánh giá hiệu đầu tư: Sở giao dịch chứng khốn TQ có số ghi lại hiệu hoạt động CK BĐS Những số thiết lập tốt Thông tin quy luật thị trường: Có cải thiện khiêm tốn nhờ sở liệu thị trường đáng tin cậy công khai Các công cụ niêm yết: Cơng khai tài quản trị doanh nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống quản lý – pháp lý: Hợp đồng bắt buộc phải thi hành; Đảm bảo quyền sở hữu; Chuyển nhượng quyền sở hữu; Quản lý thuế loại phí cơng hiệu quả; Tiêu chuẩn xây dựng phân vùng giám sát hiệu hợp pháp Quá trình giao dịch: Ln có sẵn thơng tin cho cơng chúng q trình giao dịch BĐS Có cải thiện khiêm tốn tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 26 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS Kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS Nhật RMBS thể loại riêng lẻ lớn thị trường chứng khoán Nhật Bản, chiếm khoảng 40% 60% tổng số phát hành Tổ chức tài trợ nhà Nhật Bản (JHF) tổ chức khởi tạo lớn RMBS, sau đến ngân hàng lớn Trong năm 2007, JHF phát hành 2.300 tỷ yên RMBS so với phát hành từ ngân hàng lớn 500 tỷ yên Do JHF chiếm khoảng 70% thị trường RMBS Các tiêu chí cho vay sử dụng RMBS dựa khoản vay nhà nói chung tỷ lệ cho vay/giá trị nhà, tỷ lệ vay/thu nhập, số tiền vay tối đa, độ tuổi người xin vay, số năm làm việc, thu nhập hàng năm tối thiểu Kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS Trung Quốc Có hai phát hành chứng khốn hóa chấp nhà Trung Quốc thuộc Ngân hàng Xây Dựng Trung Quốc (CCB), phát hành RMB3,020 triệu vào tháng 12/2005 phát hành RMB4,160 triệu tháng 12/2007, đưa tổng phát hành RMB7,180 triệu Ngoài khoản chấp khu vực tư nhân, quyền địa phương có quỹ dự trữ nhà cơng chúng, mà người sử dụng lao động người lao động đóng góp hàng tháng cung cấp khoản vốn cho khoản vay nhà ưu đãi Lãi suất khoản vay thiết lập Ngân hàng Nhân Dân trung Quốc (PBC) tham khảo ý kiến với Bộ Nhà phát triển thị nơng thơn Tính đến cuối năm 2007, có RMB507,4 tỷ số dư cho vay nhà Kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS Mỹ CKH cơng cụ tài đại, phát triển Mỹ năm 70 kỷ XX Do nhu cầu tín dụng phục vụ cho nhu cầu nhà tăng cao nên hoạt động chuyển nhượng khoản cho vay chấp BĐS phát triển mạnh nhằm tăng tính lưu thơng nguồn vốn vào thị trường BĐS Tuy nhiên, việc mua bán khoản cho vay chấp BĐS ngân hàng, tổ chức tài với chưa đủ giải tình trạng cân đối cung cầu tín dụng BĐS Lúc phủ Mỹ thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV) Các tổ chức thực việc mua khoản cho 27 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com vay chấp phát hành chứng khoán đảm bảo tập hợp khoản cho vay chấp Sự đời Fannie Mae, Freddie Mac góp phần phát triển mạnh mẽ cho thị trường thứ cấp cugn cấp nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS 28 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Tổng quan kinh tế VN số nước khu vực Tổng quan kinh tế Việt Nam 2007 Tốc độ tăng trưởng GDP (y-o-y) Lãi suất cho vay 8,5% Lạm phát (bình quân 8,3% so với kỳ) Xuất (tỷ USD) 48,6 Nhập (tỷ USD) 62,8 Giá vàng (triệu/lượng) 16,2 USD/VNĐ 16.030 Ngân hàng thương mại USD/VNĐ 16.070 thị trường tự Vốn FDI cam kết (tỷ 21,3 USD) Vốn FDI thực (tỷ 8,0 USD) 2008 2009 2010 ước tính 6.8% Dự báo 2011 6,0% 6,2% 5,3% 12,75% (giảm từ 21% quý 3) 22,9% 12,75% (giảm từ 21% quý 3) 6,9% 16-17% (cuối năm 2010) 21% (Tháng 4/2011) 9,2% 15,0% 62,7 80,7 17,8 17.400 57,1 69,9 26,7 18.497 71,6 84 36,1 19.500 78 92 NA 20.980 17.510 19.470 20.990 NA 71,7 22,6 20 11,7 10 18,6 (6,8 vào BĐS) 11 11-11,5 Nguồn: Dự báo táo bạo 2011 CRBE Kinh tế số nước khu vực năm 2010 Tốc độ tăng trưởng GDP Chỉ số giá tiêu dùng CPI Giá vàng (USD/gram tương đương) Cán cân thương mại (tỷ USD) FDI (dòng vốn USD,2009) (tỷ USD Hong Kong 6,5% Thái Singapore Trung Lan quốc 7,6% 14% 10,1% Malaysia 5,5% Việt Nam 6,8% 2,4% 3,3% 2,9% 3,2% 1,7% 9,2% 45,23 44,07 45,12 45,16 45,18 51,40 -41,5 13,4 38,8 189,9 34,2 -12,4 48,45 4,98 16,8 78,19 1,39 7,6 29 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC 10 Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu STT 10 11 Dự án Lĩnh vực Vốn đăng ký Khu trung tâm hội nghị triển 902,5 triệu lãm, TTTM, kinh doanh USD BĐS Kho xăng dầu 340 triệu USD Kinh doanh BĐS 120 triệu USD Kinh doanh BĐS 100 triệu USD TTTM 95 triệu USD Dự án Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea (Hoa Kỳ)- Bà Rịa – Vũng Tàu Dự án Kho ngầm chứa xăng dầu Khu kinh tế Dung Quất Dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh Tp HCM Dự án Cơng ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam nhà đầu tư Slovakia Dự án Công ty TNHH Promenada Canany Thái Lan Công ty Emerging Markets Group BĐS, lưu trú (Hoa Kỳ) Vân Đồn, Quảng Ninh Tập đoàn Asian Coast khu du lịch nghỉ dưỡng, Development Ltd (Canada) TTTM, đô thị cao cấp Hồ Tràm (Bà Rịa-Vũng Tàu) Công ty TNHH thành phố Phức hợp Nhơn Trạch Berjaya Đồng Nai Công ty TNHH thành viên BĐS Galileo Investment Group Việt Nam Tập đoàn Starbay Holding Ltd tổ hợp nghỉ dưỡng, sân (B.V.Island) (tại Kiên Giang) golf, hộ cho thuê tập đồn Berjaya Leisure dự án khu thị đại học (Malaixia) Thành phố Hồ Chí Minh tỷ USD 4,2 tỷ USD tỷ USD 1,68 tỷ USD 1,65 tỷ USD 3,4 tỷ USD 30 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC 11 KẾT QUẢ KHẢO SÁT NGHIÊN CỨU VỀ GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Kính chào Quý Anh/Chị Tôi tên Nguyễn Thị Ngọc Lan, học viên cao học Trường Đại Học Kinh Tế Tp HCM Hiện nay, Tôi khảo sát, nghiên cứu để thực luận văn thạc sỹ với đề tài “Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015” Kết khảo sát sở để có nhìn thực tế, khách quan hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Mong Anh/Chị dành chút thời gian để hoàn thành bảng câu hỏi Các Anh/Chị lưu ý bảng câu hỏi khơng có quan điểm hay sai, câu trả lời tốt Các câu trả lời Anh/Chị có giá trị nghiên cứu Tôi cam kết thông tin cá nhân bảo mật hoàn toàn phục vụ cho mục đích nghiên cứu Sự đóng góp Anh/Chị khơng thể thiếu cho thành công nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn! Phần 1: Nội dung Anh/Chị có nhu cầu mua nhà, đất thời gian năm tới hay khơng? Có (69 – 80,23%) Khơng (13 – 15,12%) Khác (4 – 4,65%) Mục đích mua nhà, đất Anh/Chị gì? Để (45 – 52,33%) Đầu tư (31 – 36,05%) Khác (10 – 11,63%) Giá trị nhà, đất mà Anh/Chị dự tính đầu tư khoảng? < 500 triệu (30–34,88%) 500 triệu – tỷ (34 - 39,53%) > tỷ (22 – 25,58%) Anh/Chị có nhu cầu thuê, mua nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp hay khơng? Có (35 – 40,70%) Khơng (32 – 37,31%) Khác (19 – 22,09%) Anh/Chị cho biết mức độ am hiểu hình thức đầu tư BĐS sau? Chỉ nghe, Cịn mơ Có am Khá am Rất am chưa quan hồ, chưa rõ hiểu hiểu hiểu tâm Mua bán nhà “trên giấy” 14– 16,28% 11-12,79% 18-20,93% 24-27,91% 19-22,09% Cổ phiếu BĐS 26-30,23% 12-13,95% 21-24,42% 14-16,28% 13-15,12% Chứng quỹ tín thác đầu tư BĐS Trái phiếu kèm quyền mua nhà Trái phiếu chuyển đổi cổ phiếu Quỹ tiết kiệm nhà 36-41,86% 27-31,40% 17-19,77% 6-6,98% - 32-37,21% 15-17,44% 15-17,44% 21-24,42% 3-3,49% 29-33,72% 14-16,28% 24-27,91% 16-18,60% 3-3,49% 24-27,91% 32-37,21% 27-31,40% 3-3,49% - 22-25,58% 33-38,37% 27-31,40% 4-4,65% - Quỹ phát triển nhà TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Nếu đầu tư vào BĐS Anh/Chị lựa chọn đầu tư nguồn vốn nào? Hoàn toàn vốn tự có Vay chấp ngân hàng 1.Rất khơng 2.Khơng thích thích 3-3,49% 1-1,16% 3.Bình 4.Khá thích Rất thích thường 18-20,93% 17-19,77% 47-54,65% 7-8,14% 16-18,6% 24-27,91% 34-39,53% 5-5,81% Cổ phiếu BĐS 12-13,95% 19-22,09% 19-22,09% 30-34,88% 6-6,98% Chứng quỹ tín thác đầu tư BĐS Trái phiếu kèm quyền mua nhà Trái phiếu chuyển đổi cổ phiếu Quỹ tiết kiệm nhà 14-16,28% 26-30,23% 31-36,05% 12-13,95% 3-3,49% 10-11,63% 17-19,77% 20-23,26% 20-23,26% 19-22,09% 12-13,95% 23-26,74% 16-18,60% 20-23,26% 15-17,44% 8-9,30% 12-13,95% 45-52,33% 15-17,44% 6-6,98% 8-9,30% 12-13,95% 45-52,33% 16-18,60% 5-5,81% Quỹ phát triển nhà Anh/Chị giao dịch mua bán làm thủ tục nhà đất? Rồi (49 -56,98%) Chưa (36 – 41,86%) Khác (1-1,16%) Anh/Chị cho biết quan điểm Anh/Chị nhận định sau? 1.Hồn tồn khơng đồng ý Cách tính thuế thu nhập cá nhân cịn nhiều bất cập Thủ tục làm giấy tờ nhà, đất 1-1.16% phức tạp Chính sách giá đất cịn nhiều 3-3,49% bất cập, không sát với thực tế Các sàn giao dịch BĐS 2-2,33% chưa thực hữu ích cho Anh/Chị lựa chọn sản phẩm Tình trạng đầu nguyên 2-2,33% nhân dẫn đến sốt thị trường BĐS 2.Khơng 3.Bình đồng ý thường 4.Đồng ý 5.Hoàn toàn đồng ý 8-9,30% 10-11,63% 45-52,33% 23-26,74% 2-2,33% 4-4,65% 44-51,16% 35-40,07% 1-1,16% 9-10,47% 43-50,00% 30-34,88% 3-3,49% 19-20,09% 45-52,33% 17-19,77% - 1-1,16% 44-51,16% 39-45,35% TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Hãy cho biết quan điểm Anh/Chị nhận định sau? 1.Hồn 2.Khơng 3.Bình 4.Đồng ý tồn đồng ý thường không đồng ý Để phát triển thị trường BĐS 2-2,33% 7-8,14% 48-55,81% cần phải đa dạng hóa kênh huy động vốn Chứng khốn hóa BĐS giải 1-1,16% 14-16,28% 31-36,05% 30-34,88% pháp khơi thông nguồn vốn nhằm phát triển thị trường BĐS Giảm đầu tư vào BĐS cao 2-2,33% 5-5,81% 15-17,44% 49-56,98% cấp, nghỉ dưỡng, sân golf, TTTM Cần hỗ trợ lãi suất, thuế cho 3-3,49% 3-3,49% 1-1,16% 23-26,74% người mua nhà để Tiến hành mua bán sáp 3-3,39% 5-5,81% 30-34,88% 38-44,19% nhập nhằm gia tăng lợi ích doanh nghiệp doanh nghiệp vừa nhỏ 3-3,49% 19-22,09% Cần cung cấp thêm nhiều nhà 1-1,16% cho thuê công nhân viên, học sinh, sinh viên 10 Hãy cho biết quan điểm Anh/Chị giải pháp tạo nguồn vốn 5.Hoàn toàn đồng ý 29-33,72% 10-11,63% 15-17,44% 56-65,12% 10-11,63% 63-73,26% cho hoạt động kinh doanh BĐS sau? Đẩy mạnh phát triển quỹ phát triền nhà cho người có thu nhập thấp Cho phép chấp BĐS NHTM nước Cho phép phát hành trái phiếu kèm quyền mua nhà Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu Cho phép thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS Chính sách thắt chặt cho vay BĐS cần điều chỉnh Cần nâng tỷ trọng cho vay người có nhu cầu mua nhà để Cần có ngân hàng làm trung gian mua bán nhà “trên giấy” 1.Hồn 2.Khơng tồn khơng đồng ý đồng ý 2-2,33% - 3.Bình thường 2-2,33% 4.Đồng ý 5.Hoàn toàn đồng ý 33-38,37% 49-56,98% 2-2,33% 6-6,98% 20-23,26% 48-55,81% 10-11,63% 3-3,39% 3-3,39% 21-24,42% 26-30,23% 33-38,37% 3-3,39% 6-6,98% 25-29,07% 28-32,56% 24-27,91% 3-3,39% 5-5,81% 32-37,21% 34-39,53% 12-13,95% 2-2,33% 4-4,65% 13-15,12% 59-68,6% 8-9,30% 4-4,65% 1-1,16% 6-6,98% 46-53,49% 29-33,72% 3-3,39% 1-1,16% 14-16,28% 42-48,84% 26-30,23% TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 11 Anh/Chị cho biết quan điểm Anh/Chị nhận định sau? 1.Hồn 2.Khơng 3.Bình tồn khơng đồng ý thường đồng ý Xây dựng bảng giá đất sát 3-3,39% 1-1,16% 6-6,98% với thị trường Xây dựng phát triển hệ 2-2,33% 5-5,81% thống lưu trữ thông tin BĐS 1-1,16% 5-5,81% Cần kiểm ta, giám sát 2-2,33% sàn giao dịch BĐS thường xuyên chặt chẽ Thị trường BĐS cần công 2-2,33% 3-3,39% khai minh bạch đầy đủ thông tin Hệ thông định giá BĐS yếu 2-2,33% 4-4,65% 8-9,30% không chuyên nghiệp Đổi mới, cải thiện hệ thống 2-2,33% 1-1,16% 3-3,39% pháp luật đất đai 4.Đồng ý 5.Hoàn toàn đồng ý 41-47,67% 35-40,70% 43-50,00% 36-41,86% 41-47,67% 37-43,02% 36-41,86% 45-52,33% 37-43,02% 35-40,70% 39-45,35% 41-47,67% Phần 2: Thông tin cá nhân 12 Họ tên: 13 Giới tính 14 Độ tuổi Nam (46-53,49%) < 30 tuổi(22-25,58%) Nữ (40-46,51%) 31-40 tuổi(49-56,98%) >40 tuổi(15-17,44%) 15 Trình độ học vấn cao mà anh/chị đạt gì? Học hết PTTH (5 – 5,81%) Tốt nghiệp trung cấp/cao đẳng (13 – 15,12%) Tốt nghiệp đại học (57 – 66,28%) Thạc sỹ/Tiến sỹ (11 – 12,79%) Khác (-) 16 Nghề nghiệp anh/chị gì? Giám đốc/Quản lý (10 – 11,63% Kỹ sư, Kỹ thuật viên (31 – 36,05%) Nhân viên văn phòng (36 – 41,86%) Nông dân, Công nhân sản xuất (-) Lao động tự (5- 5,81%) Khác (4-4,65%) 17 Cơ quan công tác: 18 Anh/Chị cho biết mức thu nhập hàng tháng Anh/Chị? < triệu (18 – 20,93%) – 10 triệu (30 – 34,88%) Kết thúc > 10 triệu (38 – 44,19%) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... kinh nghiệm hoạt động kinh BĐS nước giới Thực trạng huy động vốn DN kinh doanh BĐS Phân tích ưu nhược điểm phương pháp huy động vốn Rút học kinh nghiệm huy động vốn hoạt động kinh doanh BĐS cho. .. hoạt động kinh doanh BĐS VN Chương 3: Giải pháp tạo nguồn vốn hoạt động kinh doanh BĐS VN TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG... phương pháp huy động vốn phù hợp cho thị trường BĐS VN Kết cấu luận văn Luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận chung kênh huy động vốn hoạt động kinh doanh BĐS Chương 2: Thực trạng huy động vốn hoạt