1,75 đ b Trong trường hợp doanh nghiệp ABC được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, doanh ĐỀ KIỂM TRA CUỐI KÌ Được sử dụng tài liệ
Trang 1Môn: LUẬT ĐẤT ĐAI Câu 1: Nhận định sau đây đúng hay sai? (1đ/câu)
a) Chủ sở hữu Đất đai có quyền định đoạt đất bằng cách bán, tặng cho đất b) Người đang sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
c) Người sử dụng đất hợp pháp thì có quyền được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào lợi ích công cộng
d) Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất của Nhà nước một cách hợp pháp sau ngày 1/7/2004 thì không có quyền sử dụng đất để góp vốn
e) Quyền của chủ thể sử dụng đất không thay đổi nếu không thay đổi về đối tượng sử dụng đất
Câu 2: Tình huống
Doanh nghiệp ABC là tổ chức kinh tế trong nước Doanh nghiệp này đang sử dụng lô đất có diện tích 1000 mét vuông để làm kho chứa hàng, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Hỏi:
a) Doanh nghiệp có được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên không? Nêu cơ
sở pháp lí và giải thích tại sao? (1,75 đ)
b) Trong trường hợp doanh nghiệp ABC được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, doanh
ĐỀ KIỂM TRA CUỐI KÌ
(Được sử dụng tài liệu) Thời gian: 60’
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA: LUẬT
Năm học: 2013
Trang 2nghiệp có quyền sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn không? Nêu cơ
sở pháp lí và giải thích vì sao? (1,75 đ)
c) Em đánh giá như thế nào về các quy định của pháp luật đến việc cấp Giấy
chứng nhận hoặc (và) quyền góp vốn? (1,25 đ).
HẾT
Bài giải: (tham khảo)
Câu 1:
a) Nhận định sai
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, như vậy đất đai sẽ được chủ sỡ hữu của nó là toàn dân thông qua đại diện là nhà nước thực hiện quyền đinh đoạt theo khoản 2 điều này bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất; quyết định giao đất, cho thue đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất Tóm lại, chủ sở hửu đất đai chỉ thực hiện các quyền đinh đoạt của mình chỉ khi có sự phê duyệt của người đại diện của mình - nhà nước
Nhận định đúng phải là: Chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt đất đai thông qua người đại diện là nhà nước.
b) Nhận định sai
Người đang sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy định mới đước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (điều 50, 51 Luật Đất đai 2003) Ví dụ: đất trong thời gian tranh chấp sẽ không được cơ quan thẩm quyền xét duyệt
c) Nhận định sai
Trang 3Những trường hợp người sử dụng đất hết thời hạn thuê đất mà không có nhu cầu sử dụng đất nữa thì nhà nước thu hồi đất mà không có bồi thường (Điều 43 Luật Đất đai, Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP)
d) Nhận định đúng
Đối với đất được nhà nước cho thuê sau ngày 1/7/2004 Tổ chức kinh tế trong nước được nhà nước cho thuê đất chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (Điều 111) Tổ chức kinh tế trong nước chỉ có quyền này khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà thôi (Điều 110) Tuy nhiên cần lưu ý nếu là tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam khi được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần thì lại có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc
sở hữu của họ trong thời gian thuê
e) Nhận định sai
Việc thay đổi mục đích sử dụng đất cũng sẽ là thay đổi quyền của chủ thể sử dụng đất Điều 36 Luật Đất đai:
“….3 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; …”
Như vậy, trong trương hợp chủ thể chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì quyền của chủ thể sẽ được mở rộng ra rất nhiều , chẳng hạn có thể tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất
Câu 2:
Trước tiên cần xác định loại chủ thể sử dụng đất của Doanh nghiệp ABC, Khoản
1 Điều 9 Luật Đất đai 2003 về Người sử dụng đất:
“Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
Trang 4nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ
trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là
tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;”
a) Doanh nghiệp ABC là tổ chức kinh tế trong nước, như vậy lô đất mà doanh nghiệp đang sử dụng có thể có nguồn gốc như sau:
Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần
Nhận chuyển quyền sử dụng đất (Do Luật Dân sự điều chỉnh nên chúng ta
sẽ không xem xét ở đây)
Vì chủ thể sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai mang tính đặc thù với các Luật khác (Luật Dân sự,Luật Doanh nghiệp, ) nên trong phạm vi tình huống này, ta chỉ xét vị trí chủ thể sử dụng đất của doanh nghiệp ABC theo Luật Đất đai 2003) Doanh nghiệp ABC có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nếu doanh nghiệp này thỏa mãn các điều kiện tại điều 51 Luật Đất đai 2003, cụ thể:
“1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
…
3 Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những điều kiện quan trong để chủ thể sử dụng đất có thể thực hiện nhựng giao dịch quyền sử dụng đất Trong trường hợp Doanh nghiệp ABC muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trang 5của mình, xét địa vị chủ thể sử dụng đất sẽ có thể xãy ra những trường hợp sau:
Nếu Doanh nghiệp ABC đang được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có thể góp vốn được (điểm đ Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003)
Nếu Doanh nghiệp ABC đang được nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp ABC sẽ không có quyền này (Nhận định d câu 1)
c) Như vậy, từ những phân tích trên, có thể trình bày nhiều quan điểm ví dụ như: Theo Luật Đất đai 2003, người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được giao dịch nhưng nếu thuê đất trả tiền một lần thì lại có quyền này so sánh quyền của tổ chức kinh tế trong nước (chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần )và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài chúng ta sẽ thấy sự bất hợp lí./