(LUẬN VĂN THẠC SĨ) Pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ MAI HOA PHáP LUậT Về THế CHấP BấT ĐộNG SảN NHằM HạN CHế RủI RO TRONG HOạT ĐộNG CHO VAY CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM LUN N TIẾN SĨ LUẬT HỌC H N I - 2019 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ MAI HOA PH¸P LT VỊ THế CHấP BấT ĐộNG SảN NHằM HạN CHế RủI RO TRONG HOạT ĐộNG CHO VAY CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ë VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế M s : 9380101.05 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy TS Nguyễn Thị Lan Hƣơng H N I - 2019 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN Nguyễn Thị Mai Hoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Trang Trang ph ìa L i cam đoan M cl c Danh m c từ viết t t MỞ ĐẦU Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ THUYẾT V PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận chấp ất động sản pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam giải pháp hoàn thiện 23 1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu 30 1.2.1 Những vấn đề đƣợc giải 31 1.2.2 Những vấn đề tiếp t c nghiên cứu luận án 31 1.3 Cơ sở lý thuyết phƣơng pháp nghiên cứu 32 1.3.1 Cơ sở lý thuyết 32 1.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu .35 KẾT LUẬN CHƢƠNG 37 Chƣơng 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT Đ NG CHO VAY CỦA NGÂN H NG THƢƠNG MẠI 38 2.1 Những vấn đề lý luận chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 38 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm rủi ro iện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 38 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.1.2 2.1.3 2.1.4 Khái niệm, phân loại đặc điểm tài sản ảo đảm ất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 47 Khái niệm, đặc điểm chấp ất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 55 Mối liên hệ chấp ất động sản vấn đề hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 59 Những vấn đề lý luận pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 61 2.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 61 2.2.2 Nội dung pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 65 2.3 Các yếu t tác động đến pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .67 KẾT LUẬN CHƢƠNG 71 2.2 Chƣơng 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT Đ NG CHO VAY CỦA NGÂN H NG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 72 3.1 Đ i tƣợng quan hệ chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .73 3.1.1 Điều kiện ất động sản chấp .73 3.1.2 Các loại ất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 79 3.1.3 Về định giá ất động sản chấp .81 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 Chủ thể tham gia quan hệ chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 83 Xác lập giao dịch chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .90 Nội dung giao dịch chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 94 Xử lý bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại 98 Đánh giá bất cập, vƣớng mắc thực trạng pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 106 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3.6.1 3.6.2 Vƣớng m c điều kiện ất động sản chấp QSDĐ 107 Vƣớng m c định giá ất động sản chấp hoạt động cho vay 3.6.3 ngân hàng thƣơng mại 109 Vƣớng m c mô tả tài sản chấp giao kết hợp đ ng chế chấp ất động sản .111 3.6.4 3.6.5 Những vƣớng m c thủ t c xác lập hợp đ ng chế chấp 112 Vƣớng m c thỏa thuận vấn đề ủy quyền xử lý tài sản chấp 115 3.6.6 Những vƣớng m c xử lý ất động sản chấp ngân hàng 116 KẾT LUẬN CHƢƠNG 129 Chƣơng 4: PHƢƠNG HƢỚNG V GIẢI PHÁP HO N THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT Đ NG CHO VAY CỦA NGÂN H NG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 131 4.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 131 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 133 KẾT LUẬN CHƢƠNG 149 KẾT LUẬN 150 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 152 DANH MỤC T I LIỆU THAM KHẢO .153 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân ĐHQGHN: Đại học Quốc Gia Hà Nội HĐTC: Hợp đ ng chấp NCS: Nghiên cứu sinh NHTM: Ngân hàng thƣơng mại QSDĐ: Quyền sử d ng đất TCTD: Tổ chức tín d ng TSBĐ: Tài sản ảo đảm TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Với tƣ cách định chế tài trung gian kinh tế, NHTM đƣợc thực hoạt động tín d ng dƣới nhiều hình thức khác nhƣ: cho vay, ảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, tái chiết khấu giấy t có giá, cho th tài chính, ao tốn Tuy nhiên, hoạt động cho vay đƣợc coi hoạt động ản NHTM, đem lại ngu n lợi nhuận cho ngân hàng Hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín d ng nói chung có rủi ro lớn, áp d ng iện pháp ảo đảm tiền vay nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro phát sinh hoạt động Đặc iệt, ối cảnh tồn cầu hóa hội nhập quốc tế tác động lớn tới hệ thống ngân hàng nƣớc NHTM Việt Nam Hội nhập kinh tế mở hội tạo thách thức không nhỏ cho ngân hàng Cơ hội mở rộng đƣợc hoạt động kinh doanh, học hỏi kinh nghiệm quản trị, có quản trị rủi ro ngân hàng nƣớc ngồi có uy tín, thách thức là: gánh chịu áp lực hoạt động cạnh tranh TCTD, đặc iệt cạnh tranh với ngân hàng nƣớc chịu ảnh hƣởng ởi tác động ão tài từ số quốc gia giới t ngu n từ việc cho vay dƣới chuẩn nhà đất Mỹ năm 2008 Điều gây ảnh hƣởng không nhỏ cho NHTM Việt Nam rủi ro tín d ng, nợ xấu gia tăng Lợi nhuận rủi ro hai tƣợng song hành với nhau, lợi nhuận lớn rủi ro cao, ngun t c ln với hoạt động chủ thể kinh doanh có ngân hàng Phát triển hoạt động kinh doanh hạn chế rủi ro yêu cầu cấp thiết quan trọng ngân hàng, hạn chế đƣợc rủi ro, ngân hàng thực phát triển tạo ổn định cho kinh tế Việc thực iện pháp hạn chế rủi ro nhân tố quan trọng định tính “thành ại” hoạt động kinh doanh ngân hàng Trong đó, hoạt động cho vay hoạt động chủ yếu ngân hàng nay, việc thực iện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay hoạt động quan trọng góp phần đảm ảo tính khoản ngân hàng đảm ảo an toàn cho toàn ộ hệ thống ngân hàng Trong số iện pháp hạn chế rủi ro chấp tài sản đƣợc xem iện pháp ảo đảm thực nghĩa v thông d ng chiếm tỷ trọng lớn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hoạt động cấp tín d ng ngân hàng th i gian qua, mà chủ yếu chấp BĐS Trong thực tiễn cho vay có ảo đảm NHTM nay, trƣ ng hợp cấp tín d ng đƣợc ảo đảm ằng tài sản BĐS chiếm tỷ lệ lớn, đặc thù loại tài sản thƣ ng có giá trị lớn tƣơng đối an toàn cho ên nhận ảo đảm nên đƣợc NHTM tin tƣởng Tình trạng tạo hiệu ứng tiêu cực cho hoạt động ngân hàng th i gian qua, theo số lƣợng TSBĐ BĐS phải xử lý để thu h i nợ cho NHTM nhiều, nhiều TSBĐ khơng có khả phát mại đƣợc để thu h i nợ cho NHTM [111] Những khó khăn, vƣớng m c xử lý tài sản chấp ảo đảm tiền vay BĐS th i gian qua rào cản lớn việc trì lực hoạt động kinh doanh nhƣ lực cạnh tranh NHTM Việt Nam ối cảnh Các v án lĩnh vực ngân hàng nhƣ v Ép Co – Minh Ph ng, v án Huỳnh Thị Huyền Nhƣ, v “Bầu Kiên” Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu (ACB)…cho thấy nhiều vấn đề phức tạp xử lý tài sản chấp BĐS để ảo đảm tiền vay ngân hàng Nhiều vấn đề thực tiễn đặt cần đƣợc giải để tháo gỡ khó khăn, vƣớng m c cho NHTM xử lý TSBĐ BĐS, chẳng hạn nhƣ vấn đề thực thi quyền xử lý TSBĐ NHTM khách hàng không giao tài sản để xử lý, việc xác định giá trị QSDĐ giao dịch ảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trƣ ng hay sở khung giá đất Ủy an nhân dân tỉnh an hành); loại giấy t đƣợc coi cần thiết TSBĐ BĐS hình thành tƣơng lai để làm ch c ch n cho việc xác lập giao dịch ảo đảm làm thủ t c đăng ký giao dịch ảo đảm Vấn đề đƣợc đặt ởi vì, vào th i điểm tiến hành đăng ký giao dịch ảo đảm thơng thƣ ng giấy t chứng minh quyền sở hữu tài sản nhƣ giấy chứng nhận QSDĐ hay giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chƣa đƣợc xác lập chủ tài sản ên ảo đảm, việc làm thủ t c đăng ký giao dịch ảo đảm trở nên khó khăn Ngoài ra, vấn đề xử lý TSBĐ BĐS theo phƣơng thức (theo thỏa thuận ên hay t uộc phải thông qua đấu giá) gây lúng túng cho bên liên quan trình xử lý TSBĐ tiền vay BĐS Bên cạnh đó, BLDS 2015 (Điều 300) qui định: “Trước xử lý TSBĐ, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác” Vấn đề cần phải hiểu “th i hạn hợp lý” ao nhiêu ngày? Có khác iệt TSBĐ động sản TSBĐ BĐS hay không? Tại lại có tách iệt xử lý BĐS khoản nợ xấu so với xử lý BĐS TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com khoản nợ hạn khác? Những vấn đề nêu tác động không nhỏ tới hoạt động cho vay NHTM, dẫn đến gia tăng rủi ro hoạt động nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao NHTM Điều làm tính khoản NHTM hoạt động cho vay không hiệu quả, NHTM không thu h i đƣợc nợ ảnh hƣởng đến ngu n vốn để toán khoản tiền gửi NHTM, chí gây tƣợng phá sản ngân hàng khủng hoảng tài – ngân hàng Từ thực trạng nêu cho thấy cần thiết phải nghiên cứu: “Pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án M c đích nghiên cứu luận án làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM nhƣ thực trạng pháp luật vấn đề Việt Nam nay, từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật chấp BĐS NHTM Với m c đích trên, luận án đặt nhiệm v c thể nhƣ sau: Thứ nhất, phân tích vấn đề lý luận chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM nhƣ khái niệm, đặc điểm TSBĐ BĐS; phân loại BĐS làm TSBĐ cho khoản vay NHTM, đặc điểm rủi ro hoạt động cho vay NHTM; khái niệm, đặc điểm chấp BĐS hoạt động cho vay NHTM, mối liên hệ chấp BĐS hạn chế rủi ro cho vay NHTM Từ phân tích trên, luận án làm rõ đặc thù chấp BĐS hoạt động cho vay ngân hàng so với chấp BĐS nói chung xác định chấp BĐS iện pháp ảo đảm cho khoản vay khách hàng NHTM hạn chế rủi ro cho khoản vay này, sở ảo vệ quyền lợi ngân hàng cho vay Thứ hai, làm rõ khái niệm, đặc điểm cấu trúc pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM, yếu tố tác động tới pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM; Thứ ba, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành thực tiễn thực thi pháp luật Việt Nam chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM; Thứ tư, sở phân tích quy định pháp luật hành thực tiễn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... luận chấp ất động sản pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Chương 3: Thực trạng pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân. .. động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 131 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng. .. điểm pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 61 2.2.2 Nội dung pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại