hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
Xuất phát từ những ất cập của pháp luật cũng nhƣ thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, luận án đƣa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. Ngoài ra, quan hệ thế chấp BĐS là quan hệ tƣ và vô cùng đa dạng, phức tạp.
Trong khi đó, BLDS, luật nhà ở và các văn ản qui phạm pháp luật khác về thế chấp BĐS luôn có xu hƣớng tĩnh hơn so với sự iến động của các quan hệ thế chấp BĐS trên thực tiễn. Do vậy, Việt Nam cần chú trọng phát triển án lệ về thế chấp BĐS, trong đó có các án lệ giải thích BLDS về thế chấp BĐS. Sau đây là một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của NHTM:
Một là, pháp luật phải qui định cụ thểcác tiêu chí đối với QSDĐ không có tranh chấp, ởi lẽ đây là một trong các điều kiện để thế chấp QSDĐ trong cho vay ngân hàng. Hoặc nếu luật không qui định rõ thì nên ỏ điều kiện này trong Luật Đất đai năm 2013 (Điểm Khoản 1 Điều 188) vì trên thực tế ngân hàng khi cho vay cũng tự nhận thức đƣợc trách nhiệm thẩm định TSBĐ tiền vay và đ ng th i cũng là tài sản để xử lý thu h i nợ sau này khi khoản vay không đƣợc trả nợ. Việc ngân hàng - ên nhận thế chấp đ ng ý nhận QSDĐ làm TSBĐ thể hiện đƣợc ý chí của ngân hàng và ngân hàng chịu trách nhiệm về vấn đề này.
Hai là, pháp luật nên quy định theo hướng bắt buộc phải thế chấp QSDĐ cùng với các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng… để tránh những rắc rối sau này khi phải phát mại tài sản thế chấp là QSDĐ để thu h i nợ. Ngoài ra, từ việc xem xét các vƣớng m c của pháp luật đất đai có liên quan, cần thiết quy định cho phép thế chấp để ảo đảm tiền vay ở ngân hàng ằng quyền sử d ng đối với đất thuê với điều kiện là ngƣ i thuê đã trả tiền thuê cho nhiều năm mà th i hạn đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Chỉ khi có các quy định pháp luật rõ ràng, thông thoáng thì mọi đối tƣợng sử d ng đất mới đƣợc thực thi đầy đủ các quyền hợp pháp của mình, tránh lãng phí ngu n tài sản thế chấp an toàn, ổn định này.
Ba là, về định giá bất động sản thế chấp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Phải thống nhất cơ sở để xác định giá BĐS thế chấp khi cho vay tại NHTM cũng nhƣ khi xử lý BĐS để thu h i nợ theo hƣớng hình thành những căn cứ nhất định, dựa vào đó NHTM có thể xác định giá trị khoản vay và thu h i nợ sau khi hợp đ ng tín d ng đến hạn.
Để đảm ảo quyền thu h i nợ của ên nhận ảo đảm cũng nhƣ ên ảo đảm, tránh việc tài sản ảo đảm đƣợc định giá dƣới mức giá thị trƣ ng (nhất là trong trƣ ng hợp ên nhận ảo đảm tự án tài sản ảo đảm để xử lý), qui định tại Khoản 2 Điều 306 cần c thể theo hƣớng: yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trƣ ng
tham gia quan hệ thế chấp) mà còn áp d ng cho cả hai ên thế chấp và ên nhận thế chấp. Bởi lẽ pháp luật cần tôn trọng sự thỏa thuận của các ên, tuy nhiên nếu ên ảo đảm và ngân hàng nhận thế chấp thống nhất đƣợc giá trị tài sản thế chấp nhƣng giá trị này quá nhỏ hoặc lớn hơn so với giá thị trƣ ng thì đều ảnh hƣởng tới quyền lợi của ngân hàng hoặc ên ảo đảm. Vì vậy yêu cầu về việc định giá tài sản thế chấp khi có sự thỏa thuận của các ên thế chấp và ên nhận thế chấp là phải phù hợp với giá thị trƣ ng tại th i điểm định giá và đảm ảo sự tự do ý chí của các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp.
Ngoài ra, pháp luật phải qui định rõ: nếu hợp đ ng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm đƣợc quyết định giá tài sản khi xử lý thì bên nhận bảo đảm có quyền quyết định vấn đề này khi xử lý mà không cần phải ký các giấy t khác thể hiện sự đ ng ý của bên bảo đảm.
Pháp luật cũng phải qui định rõ ngân hàng chỉ phải i thƣ ng thiệt hại nếu ên ảo đảm chứng minh đƣợc việc ị cƣỡng ép trong việc xác định giá tài sản ảo đảm. Điều này cũng phù hợp với qui định của Bộ luật tố t ng dân sự số 92/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015 (Điểm c, Khoản 3, Điều 104): Tòa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trƣ ng hợp “các ên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trƣ ng nơi có tài sản định giá tại th i điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa v với Nhà nƣớc hoặc ngƣ i thứ a hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
Bên cạnh đó, định giá QSDĐ thế chấp theo khung giá đất do Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh an hành hàng năm còn nhiều ất cập, không phù hợp với qui luật cung cầu về đất đai. Thực tế giá đất thƣ ng cao hơn khung giá trên, vì vậy cần có hƣớng dẫn c thể về hệ số điều chỉnh có thể theo từng quí để đáp ứng những iến đổi linh hoạt trên thị trƣ ng BĐS hiện nay ở Việt Nam. Trên cơ sở đó có thể xử lý nhanh TSBĐ là QSDĐ và hạn chế rủi ro cho ngân hàng cho vay với số tiền thu nợ từ xử lý thế chấp cao nhất. Nếu khung giá đối với BĐS do Nhà nƣớc an hành hợp lý thì đây có thể là tiêu chí tốt đầu tiên để áp d ng cho việc xác định giá của BĐS thế chấp. Dựa vào đó, các ngân hàng và ên thế chấp áp d ng, tránh trƣ ng hợp duy ý chí, gây thiệt hại cho các ên làm ảnh hƣởng đến tiến độ giao kết hợp đ ng tín d ng cũng nhƣ tiến độ xử lý BĐS để thu h i nợ.
Bốn là, về việc thế chấp dự án bất động sản để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng: để hạn chế rủi ro trong cho vay ngân hàng (một tài sản nhƣng lại đƣợc chủ đầu tƣ và ngƣ i vay mua nhà cùng thế chấp) pháp luật phải có qui định c thể, trên
cơ sở đó ảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng cho vay. C thể, pháp luật (Luật Nhà ở năm 2014) cần qui định rõ hơn về quyền quản lý, giám sát TSBĐ của ên nhận thế chấp để nếu phát sinh vấn đề, ngân hàng sẽ thu h i nợ trƣớc hạn. Điều này có nghĩa là, mọi giao dịch, cam kết liên quan đến dự án của chủ đầu tƣ ( ên vay vốn ngân hàng) với ên thứ a phải đƣợc ngân hàng ( ên nhận thế chấp) chấp thuận. Khi cho vay mua căn hộ, ngân hàng phải có quyền thỏa thuận với chủ đầu tƣ về việc kiểm soát tiến độ thực hiện và thanh toán của dự án. Khi chủ đầu tƣ àn giao sổ đỏ, căn hộ, ngân hàng phải tham gia. Ngân hàng chỉ có thể quản lý đƣợc ngu n thu khi án căn hộ. Đối với các dự án BĐS căn hộ, văn phòng để án, thì khi chủ đầu tƣ àn giao cho khách hàng, tài sản đảm ảo của chủ đầu tƣ lúc này sẽ không còn [106]. Vì vậy, để có cơ sở cho ngân hàng thu h i nợ, pháp luật cần cho phép ngân hàng đƣợc thực hiện các quyền nêu trên.
Năm là, đơn giản hóa thủ tục xác lập HĐTC bất động sản
Nhƣ trong chƣơng 3 đã đề cập, Điều 319 BLDS năm 2015 qui định:
1. HĐTC tài sản có hiệu lực từ th i điểm giao kết, trừ trƣ ng hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣ i thứ a kể từ th i điểm đăng ký.
Qui định này phải đƣợc tòa án giải thích thông qua án lệ theo hƣớng không t uộc phải đăng ký HĐTC. HĐTC vẫn có hiệu lực đối với ên thế chấp và ên nhận thế chấp nếu đƣợc xác lập hợp lệ thì không cần phải đăng ký. Tuy nhiên, ên nhận thế chấp chỉ có quyền đối kháng đối với ên thứ a khi HĐTC đƣợc đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thêm nữa, để giảm thiểu chi phí và tiết kiệm cho các ên, trong tƣơng lai cần thiết ỏ qui định t uộc phải công chứng đối với HĐTC QSDĐ và/hoặc nhà ở. Ngoài ra, án lệ cũng cần thừa nhận HĐTC ằng miệng nhƣng đƣợc cả ên thế chấp và ên nhận thế chấp công nhận sự t n tại của hợp đ ng và nội dung của nó thì HĐTC vẫn có hiệu lực đối với hai ên. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở hợp đ ng miệng phải đƣợc thực hiện thông qua thủ t c tƣ pháp hoặc chỉ đƣợc tự xử lý tài sản thế chấp nếu ên thế chấp đ ng ý.
Sáu là, thay đổi nhận thức về quyền xử lý TSBĐ là bất động sản bảo đảm tiền vay ngân hàng
336, 337 và 355) hoặc có sự đ ng ý của ên thế chấp nếu xử lý BĐS thế chấp không thông qua án đấu giá (Thông tƣ liên tịch số 16/2014, Điều 10, 11 và 12) là không phù hợp với lý thuyết chung về thế chấp BĐS nhƣ đã phân tích ở trên. Những qui định này là nguyên nhân chủ yếu khiến cho các ngân hàng không thể tự xử lý BĐS thế chấp. Đây cũng chính là nguyên nhân gây ra nợ xấu. Vì vậy, tác giả đề xuất cần phải nhận thức lại rằng m c đích và ản chất của thế chấp BĐS là dành cho ên nhận thế chấp quyền định đoạt BĐS thế chấp có điều kiện. Quyền đó đƣợc pháp luật thừa nhận mà không cần phải có sự thỏa thuận c thể của các ên hay sự đ ng ý của ên thế chấp. Khi phát sinh sự kiện ên có nghĩa v đƣợc ảo đảm vi phạm nghĩa v này đối với ên nhận thế chấp thì ên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp ằng việc thu giữ tài sản thế chấp và định đoạt tài sản thế chấp theo phƣơng thức mà ên nhận thế chấp cho là phù hợp miễn rằng việc xử lý tài sản thế chấp đƣợc thực hiện một cách thiện chí, trung thực theo nguyên t c minh ạch, hòa ình và công ằng hợp lý.
Theo Điều 303 BLDS 2015 thì:
1. Bên ảo đảm và ên nhận ảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phƣơng thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; ) Bên nhận ảo đảm tự án tài sản; c) Bên nhận ảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa v của ên ảo đảm; d) Phƣơng thức khác. 2. Trƣ ng hợp không có thỏa thuận về phƣơng thức xử lý TSBĐ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản đƣợc án đấu giá, trừ trƣ ng hợp luật có quy định khác.
Điều luật này gây ra cách hiểu là phải có sự thỏa thuận của các ên hoặc có sự đ ng ý của ên thế chấp về phƣơng thức xử lý BĐS thế chấp nếu không tài sản này phải đƣợc xử lý theo phƣơng thức án đấu giá. Với cách tiếp cận này, việc xử lý BĐS thế chấp của các ngân hàng vẫn tiếp t c gặp khó khăn khi các cơ quan nhà nƣớc sẽ đòi hỏi phải có sự thỏa thuận, phải có iên ản àn giao tài sản thế chấp... Trong khi đó việc án đấu giá tài sản không phải là lúc nào cũng hiệu quả. Hơn nữa, nếu ên nhận ảo đảm tiến hành án BĐS thế chấp một cách công khai ra công chúng thì cũng ảo đảm đƣợc sự minh ạch và công ằng nhƣ án đấu giá BĐS. Do vậy, đề xuất phải có hƣớng dẫn Điều 303 BLDS 2015 theo hƣớng sau:
Thứ nhất, ên nhận thế chấp xử lý BĐS thế chấp theo đúng phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp do các ên đã thỏa thuận. Thỏa thuận về phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp có thể là một nội dung cấu thành hợp đ ng cơ sở hợp đ ng tín d ng hoặc là một thỏa thuận độc lập.
Thứ hai, nếu các ên không có thỏa thuận, ên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp không qua phƣơng thức án đấu giá nếu thỏa mãn các điều kiện sau đây:
(1) Trƣớc khi xử lý tài sản thế chấp, ên nhận thế chấp đã thông áo cho ên thế chấp về việc ên vay vi phạm nghĩa v trả nợ đƣợc ảo đảm ằng tài sản thế chấp và phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp.
(2) BĐS thế chấp đƣợc định đoạt một cách công khai thông qua thông áo hoặc quảng cáo rộng rãi. Tuy nhiên, đối với BĐS đang ị giảm giá trị hoặc giá thị trƣ ng đang giảm, ên nhận thế chấp có quyền định đoạt ngay mà không cần phải thông áo rộng rãi. Đây là giải pháp hợp lý nhằm hạn chế thiệt hại cho ên nhận thế chấp và cả ên thế chấp. Nếu BĐS thế chấp đƣợc một ngƣ i thứ a chào mua với mức giá cao hơn mức giá thị trƣ ng hiện th i hoặc giá trị theo định giá tài sản của của tổ chức định giá có thẩm quyền, ên nhận thế chấp cũng có quyền án BĐS ngay lập tức cho ngƣ i thứ a này mà không phải thông áo công khai. Kinh nghiệm này đã đƣợc chia sẻ ởi quan điểm của Tòa án tối cao ang Queensland trong v Sablebrook P/L v Credit Union Australia Ltd [2008] QSC 242 (7 October 2008):
Nghĩa v theo Điều 85(1) không đòi hỏi tài sản phải đƣợc đƣa ra thị trƣ ng. Trong những hoàn cảnh nhất định, tài sản không t uộc phải đƣợc đƣa ra thị trƣ ng. Ví d , một ngƣ i mua tiềm năng sẵn sàng trả một mức giá cao hơn giá trị hiện th i của tài sản. Trong trƣ ng hợp này, sự cẩn trọng hợp lý đòi hỏi ên nhận thế chấp phải án tài sản phải chấp nhận đề nghị của ngƣ i mua tiềm năng này ngay lập tức trƣớc khi l i đề nghị đƣợc rút ra. Chứng cứ trong v việc này cho thấy nghĩa v có thể đƣợc thực hiện mà không cần phải đƣa tài sản ra thị trƣ ng ằng việc quảng cáo hoặc đăng ký tài sản với các đại lý giao dịch BĐS và cũng thể hiện rằng mỗi v việc sẽ phải xác định trên cơ sở chứng cứ khác nhau [100, đoạn 39].
(3). Giá bán, giá chuyển nhƣợng BĐS thế chấp không thấp hơn giá theo giá trị đƣợc định giá ởi tổ chức định giá có thẩm quyền hoặc giá do các ên thỏa thuận. Điều 306 BLDS năm 2015 có đề cập đến nguyên t c định giá TSBĐ nhƣ sau: 1. Bên ảo đảm và ên nhận ảo đảm có quyền thỏa thuận về giá TSBĐ hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý TSBĐ.
Trƣ ng hợp không có thỏa thuận thì tài sản đƣợc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
2. Việc định giá TSBĐ phải ảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trƣ ng.
3. Tổ chức định giá phải i thƣ ng thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho ên ảo đảm, ên nhận ảo đảm trong quá trình định giá TSBĐ.
Thứ a, nếu không thuộc trƣ ng hợp thứ nhất và thứ hai BĐS phải đƣợc án đấu giá theo đúng quy định của pháp luật.
Bảy là, về thu giữ TSBĐ là bất động sản để xử lý
Có thể thấy hiện nay đã có các qui định pháp luật hiện hành về thu giữ TSBĐ để xử lý nhƣng không có hiệu lực trên thực tế vì nó quá “mơ h ” và chung chung. Do đó, mặc dù về mặt lý thuyết, ngân hàng có quyền thu giữ TSBĐ để xử lý nhƣng những qui định chung về thu giữ TSBĐ khi xử lý không những là rào cản để các