Untitled Bài giｌng cぶa Chuyên gia Cとng hòa Pháp, Lなp Aào tｊo nghiざp vぴ công chへng (Khóa 5) Hà N瓜i, 11 16/01/2005 B違n d鵜ch c栄a Nhà Pháp lu壱t Vi羽t – Pháp Thongtinphapluatdansu edu vn 1 | C[.]
Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p K N NG CHU N B H S t o nghi p v công ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp BÁN B T NG S N1 Thông tin Tác gi ch a xác đ nh Sau ký h p đ ng s b , công ch ng viên ph i chu n b h s bán b t đ ng s n Công ch ng viên ph i ti n hành xác minh nh ng v n đ c b n sau tr c h p th c hoá m t h p đ ng mua bán b t đ ng s n theo tho thu n Các v n đ c n xác minh đ c trình bày theo nhóm nh sau: - N ng l c quy n h n c a bên (I) - B t đ ng s n đ i t ng c a h p đ ng (II) - Giá tr h p đ ng (III) - Thu (IV) I N ng l c c a bên Công ch ng viên ph i xác minh n ng l c c a bên Các quy đ nh c a B lu t Dân s v n ng l c c a bên h p đ ng đ c áp d ng đ i v i tr ng h p mua bán b t đ ng s n Ngoài quy đ nh v n ng l c B lu t Dân s , công ch ng viên ph i ki m tra quy đ nh ngo i l h n ch n ng l c c a m t s đ i t ng nh t đ nh (các quy đ nh đ c áp d ng đ i v i nh ng ng i nh ng i giám h , cán b hành chính, t pháp, nhân viên y t , v.v nh m ng n ng a vi c l m d ng ch c v , quy n h n đ áp đ t u ki n b t l i hay b t h p pháp) N u m t bên khơng có n ng l c, ph i áp d ng quy đ nh v ng thành niên hay ng i thành niên đ c b o h iv S d ng hình nh trang epargne-placements-patrimoine.com (Civillawinfor) Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp Tình tr ng tâm th n c a bên ký k t h p đ ng th nhân c ng ph i ki m tra cam k t c a ng i b b nh tâm th n s khơng có hi u l c Dù pháp nhân hay th nhân, bên đ u có th có ng i đ i di n theo u quy n ho c có th tình tr ng khó kh n v tài Ngoài ra, bên ký k t h p đ ng có th khơng có qu c t ch Pháp ho c không th ng trú Pháp Tu theo đ khác nhau: ng s pháp nhân hay th nhân, v n đ c n xác minh s Th nhân N ng l c c a th nhân đ c xác đ nh c n c vào gi y khai sinh Thông qua gi y khai sinh, công ch ng viên có th bi t đ c tu i c a đ ng s n ng l cc a đ ng s có b h n ch hay khơng (n u có, có th liên h v i Tòa án s th m th m quy n r ng n i sinh c a đ ng s đ tìm hi u ngun nhân) Có th xin b n gi y khai sinh t i Tòa th n i sinh c a đ ng s ; n u đ ng s sinh n c ph i xin c p b n gi y khai sinh t i C quan qu n lý h t ch trung ng a) Ng i ch a k t hôn N u đ ng s ng i ch a k t hôn mà mua b t đ ng s n v i m t ng khác, ph i xác đ nh ph n tài s n mua c a m i ng i i Công ch ng viên ph i liên h v i Tòa án s th m th m quy n r ng n i sinh c a đ ng s xem gi a h có ký k t tho thu n chung s ng không k t hôn không N u đ ng s có tho thu n chung s ng không k t hôn v i ng i khác mà không quy đ nh rõ v ch đ tài s n, tài s n mà đ ng s mua đ c coi thu c kh i tài s n chung b) Ng i k t hôn Thông qua gi y ch ng nh n k t hôn có th bi t đ ng s có l p kh c nhân hay khơng N u khơng có kh c nhân, ch đ tài s n c a v ch ng ch đ tài s n chung theo pháp lu t (ch đ tài s n chung theo quy đ nh c hay theo quy đ nh m i, tu theo th i m k t hôn tr c hay sau ngày 1-2-1966, tr tr ng h p có tuyên b chung đ c đ ng ký theo quy đ nh t i u 11 kho n 3, i u 16 17 Lu t s 65-570 ngày 13-7-1965) Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp N u có kh c nhân, có th c n c vào b n c a kh cđ cc p đ xác đ nh tên, đ a ch c a công ch ng viên l p kh c c ng nh ngày l p kh c Tuy nhiên, b n không xác đ nh ch đ tài s n c th bi t đ c u ph i xin c p b n đ y đ (có th liên h v i công ch ng viên l p kh c) N u v ch ng yêu c u s a đ i hay thay đ i hoàn toàn ch đ tài s n theo quy đ nh t i i u 1397 B lu t Dân s , v n b n s a đ i ho c thay đ i ch đ tài s n đ c phê chu n s đ c ghi gi y ch ng nh n k t kh c nhân, n u có Ph i xin c p b n v n b n s a đ i ho c thay đ i ch đ tài s n đ m b o r ng b n s a đ i cu i Quy n h n nh ng gi i h n v quy n c n c vào ch đ tài s n hôn nhân Tu theo ch đ tài s n hôn nhân c a v ch ng ch đ tài s n chung (theo pháp lu t hay theo tho thu n) hay ch đ tài s n riêng, quy n h n c a v ch ng s khác Chúng ta s khơng vào phân tích chi ti t quy n Ch l u ý r ng, ng i k t hôn theo ch đ tài s n chung khơng đ c chuy n nh ng b t đ ng s n n m ph n tài s n chung c a v ch ng (B lu t Dân s , u 1424) Ng i k t hôn theo ch đ tài s n riêng t ng đ i(1) có quy n gi ng nh ng i k t hôn theo ch đ tài s n riêng Nh ng ng i có quy n t đ nh đo t b t đ ng s n thu c quy n s h u c a mình, tr tr ng h p gian l n (B lu t Dân s , i u 1573 1577) Quy n c a v ch ng đ i v i b t đ ng s n có m t s gi i h n khác nh sau: (1) Nhà cho gia đình: Kho n i u 215 B lu t Dân s quy đ nh: đ i v i quy n c s đ m b o n i c a gia đình, v ho c ch ng khơng đ c t đ nh đo t quy n mà khơng có ý ki n c a ng i Nh v y, công ch ng viên ph i ki m tra xem b t đ ng s n đ c đ a bán có ph i n i cho gia đình c a Ng i d ch: ây ch đ n m gi a ch đ tài s n chung ch đ tài s n riêng Trong th i k hôn nhân, m i bên v ch ng có quy n chi m gi , h- ng d ng đ nh đo t tài s n riêng c a mình, dù tài s n có tr- c k t hôn hay th i k hôn nhân Khi ch m d t ch đ tài s n này, m i bên có quy n h- ng m t n a giá tr s tài s n t o d ng nên s tài s n c a ng- i Giá tr tài s n đ- c đem phân chia ph n chênh l ch gi a giá tr c a s tài s n th i m b t đ u áp d ng ch đ tài s n riêng t- ng đ i s tài s n th i m ch m d t ch đ tài s n Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp bên bán N u nh v y ph i có s đ ng ý c a c hai v ch ng m i đ c bán (2) M t s quy đ nh gi i h n quy n t đ nh đo t đ i v i tài s n c a v ho c ch ng: Theo quy đ nh t i kho n u 220 B lu t Dân s , n u v ho c ch ng vi ph m nghiêm tr ng ngh a v c a gây thi t h i cho l i ích c a gia đình, th m phán xét x v vi c v nhân gia đình có th quy t đ nh áp d ng bi n pháp nh c m ng i v ho c ng i ch ng đ nh đo t tài s n riêng c a ho c tài s n chung c a v ch ng mà khơng có s đ ng ý c a ng i V y nên c n ph i xem b n phán quy t c a tòa án v v n đ đ m b o r ng h p đ ng mà l p ph i phù h p v i phán quy t c a án N u đ ng s th ng nhân ph i xin trích l c đ ng ký kinh doanh t i c quan đ ng ký kinh doanh (yêu c u c p b n trích K bis) đ xem đ ng s có b áp d ng th t c x lý phá s n doanh nghi p không b) Pháp nhân Có th pháp nhân t , ch ng h n nh m t công ty (đã đ c thành l p, trình hình thành hay giai đo n lý) ho c m t h i (đ c công nh n h i cơng ích hay khơng), hay pháp nhân cơng, nh m t c quan qu n lý hành nhà n c c p xã hay c p t nh Các thông tin nh n d ng v pháp nhân ph i phù h p v i quy t c v đ ng ký đ t đai ph i bao g m thông tin sau: th lo i (công ty, hi p h i, t ch c ), hình th c (cơng ty c ph n, trách nhi m h u h n, h p danh, dân s truy n th ng hay m t hình th c đ c bi t khác, hi p h i cơng ích hay khơng), ngày l p th lo i v n b n thành l p pháp nhân (d i hình th c v n b n công ch ng hay ký t ), tr s pháp nhân, v n u l (n u có), s đ ng ký ngày đ ng thông báo thành l p Công báo C n ph i có m t b n cơng ch ng u l công ty, b n c p nh t nh t n u có Khi có v n b n k trên, công ch ng viên ph i ki m tra: H p đ ng mà l p có liên quan phù h p v i m c đích c a pháp nhân khơng; b i n u lãnh đ o c a pháp nhân th c hi n nh ng hành vi không phù h p v i m c đích c a pháp nhân pháp nhân có th u c u tun b hành vi vơ hi u; - Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp M c đích c a pháp nhân có phù h p v i hình th c mà pháp nhân đ c thành l p không; ví d , m t pháp nhân đ c thành l p d i hình th c cơng ty dân s mà l i có m c đích th ng m i nh kinh doanh b t đ ng s n; n u m c đích khơng h p pháp cơng ty s b vơ hi u t đ i - Ngồi u l , cơng ch ng viên cịn ph i có b n trích đ ng ký kinh doanh c a pháp nhân t i c quan đ ng ký kinh doanh (yêu c u c p b n trích K bis) pháp nhân ch th c s t n t i sau đ c đ ng ký t i c quan Ngồi ra, qua cơng ch ng viên cịn có th bi t đ c nh ng v n b n quan tr ng liên quan đ n ho t đ ng c a công ty (c n ph i so sánh v i tài li u đ i di n công ty cung c p) công ty có b áp d ng th t c x lý phá s n hay không II B t đ ng s n đ i t ng c a h p đ ng Trong h p đ ng mua bán b t đ ng s n, vi c xác đ nh tài s n đ c bán c n thi t đ có th ký k t đ m b o hi u l c c a h p đ ng Vi c xác đ nh b t đ ng s n đ c bán bao g m vi c xác đ nh thông tin v m t v t ch t ch ng minh s t n t i c a b t đ ng s n (A) c vi c tìm hi u quy đ nh pháp lu t liên quan đ n b t đ ng s n (B) ; ngồi ra, cịn ph i tính đ n quy đ nh v đ ng ký b t đ ng s n ch ng minh quy n s h u c a ng i bán (C) Xác đ nh ch ng minh s t n t i c a b t đ ng s n Vi c mua bán s không th th c hi n đ th c t c n u b t đ ng s n không t n t i Các quy t c v xác đ nh b t đ ng s n theo quy đ nh v đ ng ký đ t đai: Gi a c quan đ a c quan đ ng ký b t đ ng s n có m t m i liên h ch t ch v i Chính v y, Ngh đ nh s 55-22 ngày 4-1-1955 s 55-1350 ngày 14-10-1955 quy đ nh quy t c xác đ nh b t đ ng s n đ c bán toàn b b t đ ng s n đ c bán m t ph n Tr c ký h p đ ng, công ch ng viên ph i đ ngh c quan đ a c p t nh c p v n b n trích l c đ a theo "m u s 1" C n c vào b n trích l c đ c c p không sáu tháng tr c đó, cơng ch ng viên có th có đ c s li u đ a Các quy đ nh pháp lu t liên quan đ n b t đ ng s n đ i t ng c a h p đ ng Ngày nay, b t đ ng s n ch u s u ch nh c a quy đ nh có tính b t bu c, làm nh h ng đ n quy n đ nh đo t giá tr c a chúng Tu theo b t đ ng Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp s n m t m nh đ t có cơng trình xây d ng (theo lô hay không theo lô) hay đ t nông nghi p, m t tòa nhà m i hay m t tòa nhà c , nhà thu c s h u t nhân hay đ ng s h u, nhà cho th hay khơng cho th mà tình tr ng pháp lý c a b t đ ng s n khác b t đ ng s n đ c đ t m t b i c nh riêng, c s xác đ nh l i ích công, l i ích t p th hay l i ích t nhân kéo theo ngh a v tuân th quy đ nh v qu n lý đô th , b o v mơi tr ng, t có th đ t quy n nh quy n u tiên mua T t c quy đ nh đơi nh m b o v l i ích cơng, đơi đ b o v l i ích t a) Các quy đ nh v qu n lý đô th Thông qua pháp lu t v qu n lý đô th , Nhà n c có cơng c đ th c hi n sách đ t đai nh m quy ho ch khu v c đô th c vùng nơng thơn Các sách qu n lý th đ c đ m b o th c hi n b ng c ch c p phép áp d ng bi n pháp h n ch quy n s h u đ t l i ích cơng Có th tìm hi u v bi n pháp h n ch thông qua: Gi y ch ng nh n v quy ho ch đô th : ph i đ ngh c quan th tr c a xã n i có b t đ ng s n c p gi y tr c bán; ho c - V n b n cung c p thông tin v quy ho ch đô th , n u chuy n nh đ ng s n mà không làm thay đ i tình tr ng c a b t đ ng s n - ng ng b t Trong tr ng h p khơng có b n đ quy ho ch đô th đ a ph ng (PLU) hay m t tài li u t ng đ ng áp d ng quy t c chung v quy ho ch đô th v n b n v quy ho ch đô th qu c gia (RNU) Trong tr ng h p có b n đ quy ho ch th đ a ph ng áp d ng quy t c chung quy đ nh v đ a d ch công v n b n b) Các quy đ nh v môi tr ng T m t vài n m tr l i đây, bên c nh quy đ nh qu n lý th cịn có quy đ nh pháp lu t v v n đ môi tr ng Các quy đ nh c ng có nh ng nh h ng sâu s c đ n công vi c xác minh mà công ch ng viên ph i th c hi n tr c ti n hành l p h p đ ng làm thay đ i c n i dung c a h p đ ng mua bán so v i h p đ ng đ c l p b i th h công ch ng viên tr c đây, đ c bi t v u kho n mi n tr trách nhi m b o hành c a bên bán Ngồi ra, quy đ nh cịn h n ch quy n c a ch s h u v i vi c thành l p m t s khu v c b o h khác nhau, gi i h n quy n s d ng tài s n c a ch s h u Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp Có th phân thànhba nhóm quy đ nh nh sau: quy đ nh v v n đ r i ro, quy đ nh v ngh a v b o v h đ ng th c v t, quy đ nh v u ki n s ng s c kho c ng đ ng D i v n b n quy đ nh v nh ng v n đ này: Các r i ro công ngh liên quan đ n thi t b g i "thi t b đ c x p h ng" đ c u ch nh b i u 7-1 đ n 7-4 c a Lu t s 76-663 ngày 19 tháng n m 1976; vi c l p đ t thi t b đ c th c hi n theo c ch xin phép ho c thông báo - Các th a đ t b ô nhi m b i ch t th i công tr ( i u 7-5 lu t s 76-663 ngày tháng n m 1976) - ng khai thác đá c Các r i ro u ki n thiên nhiên: ý th c đ c tác h i c a thiên tai, nhà l p pháp bu c c quan qu n lý hành Nhà n c l p b n đ trình bày nguy c thiên tai có th d đốn tr c (g i t t PER) có th quy đ nh nh ng bi n pháp c m hay h n ch xây d ng, ho c quy đ nh ngh a v ph i làm m t s công vi c nh t đ nh đ i v i cơng trình xây d ng B n đ PER ph i đ c tích h p b n đ v quy ho ch s d ng đ t - Các ngh a v vi c b o v h đ ng th c v t: đ b o v di s n thiên nhiên nh m đ m b o s cân b ng hài hồ c a khu v c nơng thơn khu v c thành th , nhi u v n b n pháp quy đ c ban hành nh m h n ch m t s quy n nh t đ nh c a ch s h u - Các ngh a v liên quan đ n u ki n s ng s c kho c ng đ ng: Cùng v i s phát tri n c a khái ni m v ch t l ng cu c s ng vi c b o đ m u ki n v sinh, nhà làm lu t ban hành m t h th ng quy ph m ngày ch t ch nh m phòng ng a, ng n ch n, gi i quy t v n đ đ c đ t ngày nhi u: - + Ki m sốt vi c xây d ng tịa nhà hay cơng trình ph c v s n xu t cơng nghi p, ti u th công, nông nghi p B o v cơng trình sau đ c c p phép xây d ng; +B ov n c, đ t, r ng c) Quy n u tiên mua c a c quan nhà n c t i đ a ph ng V i quy n u tiên này, c quan nhà n c t i đ a ph ng có th mua nh ng tài s n đ c đ a bán Quy n u tiên mua cho phép ng i có quy n Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp đ c u tiên tr c t t c nh ng ng i khác đ nh n chuy n nh ng m t tài s n m t cách đ n thu n hay có tho thu n v u ki n chuy n nh ng, đ c bi t v giá Tr tr ng h p đ c bi t, c quan nhà n c t i đ a ph ng đ c h ng ba th lo i quy n u tiên mua ki m tra xem có hay khơng có quy n u tiên mua, cơng ch ng viên c n c vào gi y ch ng nh n v quy ho ch đô th , đ c quy đ nh t i u L.410 ho c u R.211 c a B lu t quy ho ch đô th , th tr ng n i có b t đ ng s n c p Các quy n bao g m: Quy n u tiên mua đô th (DPU), quy đ nh t i u L.211 u ti p theo c a B lu t quy ho ch đô th - Quy n u tiên mua khu v c ch quy ho ch (ZAD): Có hai ch đ pháp lý khác đ c áp d ng đ i v i khu v c ch quy ho ch thành l p ho c ho c thành l p, tu theo th i m thành l p tr c ngày Lu t s 85 729 (18/7/1985) có hi u l c - Quy n u tiên mua khu v c t nhiên nh y c m (ENS): Quy n đ c quy đ nh t i u L.142 u ti p theo c a B lu t quy ho ch đô th Nh ng không ph i b t k tài s n n m khu v c đ a bán đ u b áp d ng quy n u tiên mua mà có r t nhi u tr ng h p đ c mi n - Do v y, n u có m t quy n u tiên mua đ c quy đ nh tr c h t ph i xem quy n u tiên mua có đ c áp d ng khơng ; n u khơng khơng c n ph i làm th t c đ c bi t (nh ng c ng nên ghi h p đ ng c n c đ c mi n áp d ng quy n u tiên mua ; n u quy n u tiên mua đ c áp d ng c n ph i l p b n khai báo ý đ nh chuy n nh ng tài s n (DIA) theo m u đ c ban hành kèm theo u A213 c a B lu t quy ho ch đô th d) Quy n u tiên mua c a cá nhân, t ch c Tho thu n u tiên (quy n u tiên mua đ i v i tài s n s h u chung h p nh t không phân chia): Tr c đ c p đ n quy n u tiên mua theo ngh a h p, c ng c n ph i bi t r ng tho thu n u tiên có th đ c l p cho m t bên th ba Trong tr ng h p này, công ch ng viên c n ph i ti n hành nh ng th t c c n thi t, theo quy đ nh c a v n b n tho thu n, đ cho phép bên th ba th c hi n quy n c a Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp Ngoài ra, n u chuy n nh ng m t quy n tài s n thu c s h u chung h p nh t khơng phân chia nh ng ng i đ ng s h u s đ c h ng quy n u tiên mua Sau đây, s nghiên c u v quy n u tiên mua th nh t dành cho ng i l nh canh công ty quy ho ch đ t đai nhà nông thôn (SAFER), hai dành cho bên thuê nhà (1) Ng i l nh canh T kho ng 50 n m tr l i đây, c quan l p pháp cho r ng ng i thuê m t b t đ ng s n đ s d ng vào m c đích s n xu t nơng nghi p ph i có quy n u tiên mua ch s h u bán b t đ ng s n đó, nên quy đ nh m t quy n u tiên mua cho bên thuê t i u L.412 ti p theo c a B lu t nông nghi p (2) Các công ty SAFER qu n lý t t h n ngu n tài nguyên nông nghi p, Lu t s 62 933 ngày tháng n m 1962 trao cho công ty SAFER quy n u tiên mua m t b t đ ng s n s d ng vào m c đích s n xu t nông nghi p đ c đ a bán; ngày nay, quy đ nh đ c pháp n hoá t i u L.143 u ti p theo c a B lu t nông nghi p Nhi u tr ng h p ngo i l đ c quy đ nh, có th c n c vào b n ch t c a tài s n đ c chuy n nh ng, t cách c a bên mua hay vào vi c bên mua s s d ng b t đ ng s n vào m c đích Trái v i quy n u tiên mua khác, SAFER ph i đ c thông báo v m i tr ng h p chuy n nh ng đ c coi ngo i l không áp d ng quy n u tiên mua tr c ti n hành chuy n nh ng, làm nh v y đ đ m b o r ng ngo i l đúng; tr ng h p chuy n nh ng có th áp d ng quy n u tiên c ng ph i đ c thông báo t tr c cho SAFER (3) Bên thuê nhà G n đây, pháp lu t quy đ nh m t s quy n cho bên thuê nhà đ i v i m t b t đ ng s n đ c s d ng làm nhà hay v a làm nhà v a làm vi c khác (nhà kinh doanh) Trong tr ng h p tài s n chuy n nh ng đ c cho thuê, công ch ng viên ph i xem bên thuê có quy n u tiên mua hay khơng th c t có nhi u tr ng h p ngo i l N u quy n u tiên mua không đ c áp d ng khơng Thongtinphapluatdansu.edu.vn | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v công ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp ph i làm th t c (nh ng c ng nên ghi vào h p đ ng c n c h ng ngo i l ) N u quy n u tiên mua có th đ c áp d ng ph i thơng báo vi c bán nhà cho bên thuê đ) B n ch t c a tài s n đ i t ng c a h p đ ng B n ch t c a b t đ ng s n đ i t ng c a h p đ ng (là đ t tr ng cơng trình xây d ng) có nh h ng quan tr ng đ n ch đ pháp lý c a h p đ ng pháp lu t v chuy n nh ng đ c áp d ng đ i v i h p đ ng (1) t tr ng (2) Cơng trình xây d ng Vi c chuy n nh ng m t cơng trình xây d ng c ng ph i đ c u ch nh b i r t nhi u quy đ nh khác nhau, tu theo m t cơng trình xây d ng c hay cơng trình m i xây d ng, cơng trình đ c c i t o, s a ch a Khi bán cơng trình c ng ph i l u ý đ n quy n u tiên mua, xin c p gi y phép c a u ban t p trung đ t đai c a đ a ph ng xem xét quy đ nh v qu n lý đô th đ c áp đ ng đ i v i cơng trình xây d ng thơng qua gi y ch ng nh n v quy ho ch th * Mua bán cơng trình xây d ng c Gi y ch ng nh n b sung v m t s v n đ liên quan đ n hi n tr ng c a cơng trình xây d ng: m t s vùng, T nh tr ng có th quy đ nh ph i có gi y ch ng nh n chuy n nh ng m t cơng trình xây d ng A-mi- ng, chì N u cơng trình đ c xây d ng tr c n m 1947 ph i cung c p b n kê v vi c s d ng chì s n t ng (quy đ nh nh m đánh giá r i ro liên quan đ n ng đ c chì) N u cơng trình đ c xây d ng tr c n m 1997 ph i giám đ nh xem cơng trình có xây d ng ch t a mi ng khơng * Mua bán cơng trình m i xây d ng, c i t o, s a ch a M i cơng trình xây m i đ u ph i có gi y phép xây d ng ph i đ c xây v i u ki n gi y phép Vi c s a ch a, c i t o "c b n" c ng ph i áp d ng c ch c p phép ngồi cịn ph i tn th quy đ nh - Thongtinphapluatdansu.edu.vn 10 | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp v hình th c h p đ ng Ngồi ra, cịn có ngh a v mua b o hi m đ i v i cơng trình xây m i Chuy n nh ng cơng trình xây d ng m i: vi c xây d ng m i m t công trình (n u v t m t di n tích nh t đ nh đó) ph i đ c c p phép t tr c (gi y phép xây d ng) Sau hồn thành cơng trình c quan tra xây d ng xác nh n r ng cơng trình đ c xây d ng theo u ki n gi y phép c quan s c p m t gi y xác nh n cơng trình xây d ng quy đ nh V y nên c n ph i có c hai lo i gi y xác nh n nói làm th t c chuy n nh ng - Nh ng, c ng có tr ng h p cơng trình đ c xây d ng mà khơng có gi y phép ho c xây d ng không phù h p v i gi y phép Vi c bán cơng trình khơng b c m nh ng cơng trình có th b phá hu ho c ph i ti n hành s a l i cơng trình Vi c xây d ng cơng trình mà khơng có gi y phép b coi hành vi ph m t i có th i hi u x lý ba n m N u bán cơng trình đ c xây d ng nh v y bên bán đ ng nhiên ph i thơng báo c th cho bên mua nói rõ nh ng th t c có th ph i ti n hành B o hi m cơng trình xây d ng: theo quy đ nh t i Lu t s 78 12 ngày tháng n m 1978 (còn g i Lu t Spinetta), cơng trình xây d ng đ c ti n hành xây d ng t ngày tháng n m 1979 đ u ph i ký m t "h p đ ng b o hi m trách nhi m" v i th i h n 10 n m (B lu t b o hi m, u L 241 1; B lu t xây d ng nhà , u 111 28) m t h p đ ng b o hi m thi t h i đ i v i cơng trình (B lu t b o hi m, u L 241 1; B lu t xây d ng nhà , u 111 30) nh m đ m b o cho ch s h u c ng nh nh ng ng i ti p nh n quy n s h u sau đ c tốn chi phí s a ch a l i xây d ng n u đ c phát hi n th i h n 10 n m k t ngày ti p nh n cơng trình - Do đó, cơng ch ng viên ph i đ m b o đ ng s có h p đ ng b o hi m b t bu c nói N u có nh ng h p đ ng b o hi m r i ch c n làm th t c chuy n tên ng i h ng th h p đ ng cho bên mua Có r t nhi u tr ng h p ch cơng trình khơng ký h p đ ng b o hi m hay ch ký h p đ ng b o hi m thi t h i đ i v i cơng trình Trong đó, theo quy đ nh t i u 1792 B lu t Dân s , bên bán ph i th c hi n ngh a v c a bên mua ph i đ c thơng báo v nh ng r i ro mà ph i ch u vi c không mua h p đ ng b o hi m ho c mua b o hi m không đ y đ e) Các quy n t nhân t p th đ i v i b t đ ng s n đ Thongtinphapluatdansu.edu.vn c đ a bán 11 | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp Các quy n t nhân liên quan đ n ng i thuê b t đ ng s n, ch n có b o đ m đ i v i b t đ ng s n d ch quy n đ i v i b t đ ng s n Cịn quy n t p th có th quy n đ i v i b t đ ng s n m t b ph n c a m t kh i tài s n có nhi u ch s h u khác nhau, đ c đ a bán có nhi u y u t chung (phân lô, đ ng s h u) (1) B t đ ng s n cho thuê C n ph i tìm hi u ch đ pháp lý c a h p đ ng cho thuê: h p đ ng cho thuê ch ch u s u ch nh c a quy đ nh B lu t Dân s , hay theo quy đ nh c a Lu t s 48 1360 ngày tháng n m 1948 m t h p đ ng không ch u s u ch nh c a Lu t ( i u bis u ti p theo), m t h p đ ng cho th m c đích th ng m i theo quy đ nh c a Ngh đ nh ngày 30 tháng n m 1953, m t h p đ ng thuê nhà theo quy đ nh c a Lu t s 89462 ngày tháng n m 1989, h p đ ng thuê s d ng vào ho t đ ng ngh nghi p mà th i h n thuê đ c quy đ nh t i i u 36 Lu t s 89-462 ngày tháng n m 1989, h p đ ng thuê đ s n xu t nông nghi p theo quiy đ nh t i u L411-1 u ti p theo c a B lu t nông nghi p, m t h p đ ng thuê đ c tho thu n v i Nhà n c (B lu t xây d ng nhà , i u L 351-2) hay m t h p đ ng thuê m t b t đ ng s n đ c hình thành b ng v n vay đ c bi t cho xây d ng? (2) Ch n có b o đ m đ i v i b t đ ng s n t đ ng s n có th b đ ng ký th ch p hay m t bi n pháp b o đ m khác cho m t kho n n , cho phép ch n kê biên b t đ ng s n t tay b t k ng i chi m gi b t đ ng s n đ c u tiên toán n b ng s ti n bán đ c ; nh v y, ch n có th th c hi n quy n c a ch ng l i bên mua b t đ ng s n Do đó, tr c bán, cơng ch ng viên nh t thi t ph i tìm hi u quy n b o đ m đ i v i b t đ ng s n b ng cách yêu c u tr c ti p c quan đ ng lý giao d ch b o đ m có th m quy n N u c quan đ ng ký giao d ch b o đ m cho bi t có đ ng ký b o đ m đ i v i tài s n ph i liên h v i nh ng ng i có quy n b o đ m đ bi t xác giá tr đ c b o đ m N u giá tr đ c b o đ m th p h n giá bán, cơng ch ng viên l y ti n bán b t đ ng s n đ toán cho h ; n u ti n bán b t đ ng s n khơng đ đ tốn n mà bên mua v n mu n mua ph i ti n hành th t c lý n đ b o đ m quy n c a bên mua Thongtinphapluatdansu.edu.vn 12 | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp (3) D ch quy n g n li n v i b t đ ng s n Theo quy đ nh t i i u 637 B lu t Dân s , d ch quy n quy n ph g n li n v i b t đ ng s n, nh m t o u ki n thu n ti n cho vi c s d ng m t b t đ ng s n thu c s h u c a ng i khác D ch quy n đ c chuy n giao v i đ t xác đ nh d ch quy n có tính ch t dân s liên quan đ n tài s n bán, c n ki m tra k gi y t ch ng nh n quy n s h u c a bên bán (ch s h u hi n t i) ch s h u tr c ng th i, ph i tra c u thêm thông tin H p phi u b t đ ng s n đ c bi t l u ý đ n d ch quy n phát sinh ho t đ ng quy ho ch c a ch s h u hai b t đ ng s n li n k lo i d ch quy n đ c hình thành không thông qua vi c xác l p v n b n ch ng nh n d ch quy n V ngh a v khai báo d ch quy n: D ch quy n công (trong l nh v c quy ho ch đô th , môi tr ng quy đ nh pháp lu t khác) hình thành có ch ng nh n quy ho ch theo quy đ nh t i i u L 410-1 B lu t Dân s ho c có gi y t khác theo yêu c u c a t ch c có th m quy n (4) B t đ ng s n phân lô Trong tr ng h p b t đ ng s n liên quan b t đ ng s n phân lơ quan h gi a ch s h u chung c a b t đ ng s n đ c xác đ nh theo pháp lu t v b t đ ng s n phân lô, c vi c xây d ng hoàn thành Bên bán ph i giao cho bên mua m t b n gi y t liên quan đ n vi c phân lô Trong m t s tr ng h p, ch s h u chung b t đ ng s n phân lơ có th thành l p H i ch s h u chung theo Lu t ngày 21 tháng n m 1865 i u R 3156 R 315-8 c a B lu t v Quy ho ch đô th (4) Chuy n nh ng lô đ t thu c s h u chung V nguyên t c, th a thu n s h u chung đ i v i b t đ ng s n phân lô không đ c h n ch quy n đ nh đo t c a ch s h u chung lơ đ t Tuy nhiên, m t s tr ng h p, đ c bi t phân chia lô đ t ho c ch chuy n nh ng cơng trình ph c a m t b t đ ng s n, nguyên t c t có th b án l xem xét l i đ đ m b o m c đích s d ng c a b t đ ng s n Tr c mua, bên mua ph i đ c bi t v th a thu n s h u chung đ i v i b t đ ng s n (Ngh đ nh s 67-223, ngày 17 tháng n m 1967, i u 4) Ngoài ra, bên mua c ng c n bi t tình hình th c hi n ngh a v quy đ nh th a thu n s h u chung c a t ng bên bán quy t đ nh liên quan đ n vi c xây d ng b t đ ng s n Theo án l , n u i h i ch s h u chung b phi u Thongtinphapluatdansu.edu.vn 13 | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v công ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp th ng nh t yêu c u thành viên góp ti n đ ti n hành ho t đ ng xây d ng s ti n ph i đóng góp m t kho n n có th địi c a thành viên s h u chung Do v y, tr c l p v n b n mua bán b t đ ng s n, công ch ng viên c n h i ng i đ i di n H i ch s h u chung v ngh a v c a t ng thành viên v hi n tr ng xây d ng cơng trình Trong tr ng h p lô đ t thu c s h u chung đem bán có di n tích l n h n 8m2, khơng k di n tích t ng h m, ga bãi đ xe, bên bán có ngh a v nêu rõ di n tích xác c a lô đ t theo quy đ nh c a Lu t Carrez N u khơng, bên mua có quy n h y h p đ ng mua bán th i h n tháng k t ngày ký h p đ ng mua bán Tuy nhiên, n u v n b n công ch ng ghi rõ di n tích lơ đ t đem bán bên mua không đ c h y h p đ ng mua bán Vi c b o v quy n l i c a bên mua đ c th hi n thông qua b o đ m v di n tích C th là, n u di n tích th c t c a lơ đ t h n 20 cm so v i di n tích ghi h p đ ng bên mua có quy n b t giá mua theo t l t ng ng v i di n tích đ t b thi u h t Cu i cùng, bên mua có quy n yêu c u bên bán cung c p s theo dõi b o d ng thông s k thu t liên quan đ n b t đ ng s n, n u b t đ ng s n thu c s h u chung đ c đem bán l n đ u Ngh a v xác minh quy n s h u c a bên bán C n đ m b o r ng bên bán b t đ ng s n ch s h u b t đ ng s n n m gi quy n quy n s h u không th thay đ i ch th quy n không b h n ch quy n đ nh đo t đ i v i tài s n đem bán Vi c xác minh ngu n g c quy n s h u đ c gi i h n ph m vi 30 n m, c th công ch ng viên ph i xác minh t t c gi y t chuy n quy n s h u đ c l p vòng 30 n m tr l i th i m bán Thông th ng, gi i h n th i gian c n xác minh đ c quy đ nh ph n v th i hi u Tuy nhiên, th i hi u c ng có th b đình ch (B lu t Dân s , u 2251 u ti p theo); vi c xác minh ngu n g c quy n s h u ph m vi th i gian quy đ nh ch a ph i m t đ m b o t đ i đôi khi, công ch ng viên ph i ti n hành xác minh ph m vi th i gian dài h n Tr c l p v n b n công ch ng, công ch ng viên c n ki m tra l i gi y t ch ng nh n quy n s h u bên bán giao n p ho c c quan đ ng ký giao d ch b o đ m cung c p, xác đ nh n i dung sau: Thongtinphapluatdansu.edu.vn 14 | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v công ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp B t đ ng s n thu c v ai? ây tài s n riêng c a cá nhân tài s n thu c s h u chung? - - B t đ ng s n có đ c c s v n b n nào? Gi y ch ng nh n quy n s h u có đ c cơng b theo trình t , th t c t i C quan đ ng ký giao d ch b o đ m có th m quy n hay khơng? - Ngồi ra, công ch ng viên c n đ c bi t l u ý đ n tr ng h p sau: Bên bán ch s h u theo m t th a thu n t ng cho ho c t ng cho có phân chia - Bên bán v a m i ch s h u bên liên quan v n th i h n yêu c u h y b k t qu phân chia tài s n - Bên liên quan c ng ng i đ c đ i - n ng i đ i di n ti n hành giao d ch (Th m quy n c a i đ i di n) Tài s n đ c mua khuôn kh c a th t c phá s n bên mua ch a toán ti n; vi c mua bán có th đ c ti n hành v i s đ ng ý c a Tòa án - Khi xác minh, vi c ki m tra gi y t ch ng nh n quy n s h u c a bên bán, công ch ng viên cịn ph i xác đ nh tính h p pháp c a gi y t III Giá Bán Giá bán m t nh ng y u t c b n c a h p đ ng mua bán Do v y, công ch ng viên c n ch c ch n r ng giá bán đ c n đ nh m t cách nghiêm túc theo c n c t i thi u đ xác đ nh giá giá th c t N u không, vi c mua bán s b vô hi u Nh m b o đ m an toàn cho bên mua, s ti n quy đ nh h p đ ng mua bán b t đ ng s n s đ c bên mua tr cho bên bán thông qua công ch ng viên N u bên mua toán ho c mu n toán tr c ti p cho bên bán toàn b ho c m t ph n giá bán, cơng ch ng viên tr c ti p l p v n b n ph i thông báo c th cho bên mua r i ro có th g p ph i Tùy vào ph ng th c toán mà công ch ng viên s áp d ng bi n pháp ki m tra khác Công ch ng viên c n đ c bi t l u ý đ n quy n đ c b o đ m c a bên bán (trong tr ng h p bên bán ch a nh n đ c toàn b s ti n) c a bên cho vay (n u bên mua ph i vay ti n đ tr cho bên bán) Thongtinphapluatdansu.edu.vn 15 | Civillawinfor Bài gi ng c a Chuyên gia C ng hòa Pháp, L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp N u vi c toán đ c th c hi n b ng séc, công ch ng viên nên yêu c u bên mua n p séc cho tr c ký k t h p đ ng mua bán đ có th i gian chuy n vào qu s ti n đ ch c ch n r ng séc s đ c ngân hàng toán Bên mua ho c ng i đ i di n c a bên mua (trong tr ng h p ng i đ i di n c a bên mua có quy n c p biên lai toán) ch ph i đ a biên lai toán séc đ c chuy n vào qu c a công ch ng viên IV Ch đ thu Có r t nhi u lo i thu đ i v i m t h p đ ng mua bán, g i chung "thu chuy n nh ng" Các lo i thu n m chi phí mua bán mà bên mua ph i tr , tr tr ng h p bên có th a thu n khác (theo bên bán s ph i ch u m i chi phí) Bên bán có th ph i n p thu giá tr gia t ng đ i v i ph n giá tr gia t ng có đ c t vi c chuy n nh ng Tuy nhiên, đ i v i m t s chuy n nh ng, bên liên quan l i không ph i n p thu , thu đ c tính thu giá tr gia t ng đ i v i b t đ ng s n (ví d đ i v i b t đ ng s n m i xây d ng) Tr c tính lo i thu c n thu, công ch ng viên c n xác đ nh xem bên bán có hay khơng có cam k t s d ng vào m t m c đích ho c cam k t khơng bán b t đ ng s n đ c chuy n nh ng m t th i gian nh t đ nh, nh ng cam k t nh m gi m thu chuy n nh ng ho c nh m h ng u đãi v thu đ i v i tài s n có đ c chuy n nh ng ho c t ng cho SOURCE: Tài li u L p t o nghi p v cơng ch ng (Khóa 5) Khoa Lu t – ng t ch c: Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp, H c vi n T pháp i h c Jean Moulin Lyon H i đ ng Công ch ng t i cao Pháp Hà N i, 11-16/01/2005 B n d ch c a Nhà Pháp lu t Vi t – Pháp Thongtinphapluatdansu.edu.vn 16 | Civillawinfor