Sử dụng đất trong đô thị

3/29/2013 Sử dụng đất đô thị TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Các điểm Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Mối quan hệ lĩnh vực kinh tế giá thuê đất Giá nhà thuê đất Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng 3/29/2013 Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Định nghĩa sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt Nguyên tắc quyền sở hữu tài sản: • Sử dụng tài sản • Thụ hưởng huê lợi phát sinh từ tài sản • Chuyển nhượng bán tài sản • Khơng cho người khác đụng tới tài sản Lưu ý la những nguyên tắc không bao gồm việc dùng tài sản xâm phạm đến tài sản người khác ảnh hưởng đến an ninh công cộng Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Trường hợp Việt Nam 3/29/2013 Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Trường hợp Việt Nam (tiếp) • Xét hành vi người tiêu dùng đất ấ đai (nhà đầu ầ tư‐ developer) trong trường hợp giá đất quyền đưa thấp giá thị trường? Hệ q trình thị hóa? Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Trường hợp Việt Nam (tiếp) • Xét hành vi người tiêu dùng trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Giả sử người tiêu dùng đầu tư 1 cơng trình có tuổi thọ thời hạn sử dụng đất 3/29/2013 Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Trường hợp Hoa Kỳ Quyền sở hữu cá nhân gắn ắ vào đất dính tới đất kể không gian bên bên đất vô thời hạn Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Trường hợp Hoa Kỳ (tiếp) • Xét hành vi người tiêu dùng trường hợp quy hoạch 3/29/2013 Hàm định giá thuê đất Hàm (David Ricardo) • Rent = f(độ Rent = f(độ màu mỡ đất nơng nghiệp) • R = QP‐C Loại đất nơng nghiệp P Sản lượng (Q) Doanh thu  Chi phí (C) Mức giá sẵn lịng trả Mức giá đề nghị Ít màu mỡ $10 $20 $15 $5 $5 Rất màu mỡ $10 $40 $15 $25 $25 • Định lý 5 của kinh tế học đô thị: nông dân tham gia đấu giá dành quyền sử dụng đất lợi nhuận kinh tế = 0 (lợi nhuận kế tốn>0 nhưng khơng có nơng dân sẵn lòng đề nghị giá cao hơn) Hàm định giá thuê đất 2. Lĩnh vực sản xuất • Trong thành hà h phố, tiền hố ề mướn đất đấ do yếu d ế tố ố tiếp ế cận ậ giao thông hô định • R = (Doanh thu – Chi phí – Vận chuyển)/diện tích đất • Xét trường hợp nhà sản xuất chế tạo đồ chơi thành phố sản xuất đồ chơi xuất nước qua cảng Sai Gon Khoảng cách đến cảng Doanh Chi  Chi thu  phí Vận chuyển Diện tích đất (ha) Mức giá Mức giá đề sẵn lòng trả nghị $250 $130 $0 $120 $60 $250 $130 $20 $100 $50 $250 $130 $40 $80 $40 $250 $130 $60 $60 $30 3/29/2013 Hàm định giá thuê đất 2. Lĩnh vực sản xuất (tiếp) • Đối ố với nhà hà sản ả xuất, hàm ấ hà thuê h ê đất đấ hàm hà nghịch h h biến b ế theo h khoảng cách yếu tố vận chuyển hàng hóa.  Hàm định giá thuê đất lĩnh vực sản xuất $70  $60  $60  $50 $50  $50 $50  $40  $40  $30  $30  $20  $10  Áp dụng định lý 1 để hiểu doanh nghiệp khơng thay đổi địa điểm:  •giá th đất giảm bao h ê hì tiền ề vận ậ chuyển h ể nhiêu tăng nhiêu làm lợi nhuận kinh tế điểm =0  •khơng nhà sản xuất có động lực giành địa điểm khác: cân địa điểm $0  Hàm định giá thuê đất 3. Lĩnh vực dịch vụ văn phịng • Trong lĩnh l h vực dịch d h vụ văn ă phòng, nhu hò h cầu ầ gặp ặ gỡ trao đổi đổ với khách hàng quan trọng • Nếu diện tích đất cố định: • R = (Doanh thu – Chi phí – Chi phí giao dịch)/diện tích đất Khoảng Số cách đến tầng CBD (ơ  phố) Doanh Chi Chi phí phí vốn thu dành cho cao ốc Chi phí Chi phí sản Chi Chi phí phí xuất khác giao dịch $0 Diện tích đất (ha) Mức giá sẵn lịng trả Mức đề nghị 0,25 $120 $60 $500 $100 $150 $500 $100 $150 $36 0,25 $100 $50 $500 $100 $150 $200 0,25 $80 $40 3/29/2013 Hàm định giá thuê đất 3. Lĩnh vực dịch vụ văn phịng(tiếp) • Đểể ta có ó lợi l nhuận h ậ kinh k h tếế = 0, giáá thuê h ê đất đấ vàà khoảng kh ả cách h tới CBD tính theo bloc phố có hàm số xác định hình Hàm định giá thuê đất dịch vụ văn phịng Sở dĩ đồ thị dốc khoảng cách lớn 1 bloc  phố chi phí giao dịch tăng với mức độ lớn, làm chi phí thuê h ê đất đấ giảm ả ở mức ứ độ lớn lớ tương đương $1,200  $1,000  $1,000  $856 $856  $800  $600  $400  $200  $200  $0  Hàm định giá thuê đất 3. Lĩnh vực dịch vụ văn phịng(tiếp) • Vìì cơng ô ty thuê h ê đất đấ có ó thể hể dùng dù vốn ố để xây â cao ốc ố văn ă phòng,  hò làm tăng hiệu sử dụng đất, tiền thuê đất cao cao ốc cao $10,000  $8,000  Sở dĩ đồ thị dốc ở gần CBD vì mức độ giá thuê đất tăng cao mức độ dùng vốn thay cho đất tăng cao $8,000  $6,000  $4,000  $2,000  $1,600  $0  $200  3/29/2013 Giá nhà thuê đất 1. Hàm định giá Ta cần ầ giảả thiết h ế sau: Việc di chuyển làm thời gian mà thời gian không đem lại ích lợi cho người lao động Chỉ có 1 lao động/hộ Các di chuyển cho mục đích khác khơng đáng kể, gần khơngg có Mức độ dịch vụ công điểm thuế điểm giống Chất lượng môi trường điểm giống Giá nhà thuê đất 1. Hàm định giá (tiếp) • Với giảả thiết h ế nói ó trên, và ê ế ỗ hộ hỉ có ó 1 diện d ệ tích í h định, đồ thị sau thể giá nhà mà người lao động phải trả tương ứng với khoản cách đến trung tâm hoạt động kinh tế/việc làm.  $100  $80  Sở dĩ đồ thị là hàm nghịch biến ta áp dụng định lý 1.  Nếu giá thuê điểm An và Bình làm mướn nhà? $80  $60  $40  $40  $20  $5  $0  10 50 3/29/2013 Giá nhà thuê đất 1. Hàm định giá (tiếp) Thực h tếế cho h thấy hấ người tiêu ê dùng/lao dù /l động độ tiêu ê thụ h í diện d ệ tích í h nhà hơn, phải trả giá cao để ở gần trung tâm hoạt động kinh tế/việc làm. Lý do : Do giá đất/nhà tăng cao gần trung tâm hoạt động kinh tế/việc làm nên người tiêu dùng chọn cách tiêu thụ đất Nhà đầu tư chọn K và L (trong hàm sản xuất nhà: Q=f(K,L))   cho tốn đất nên phải bỏ chi phí K cao Kết mật độ dân tập trung đông xung quanh trung tâm kinh tế/ việc làm ở xa trung tâm lĩnh vực dịch vụ văn phòng $ Giá nhà thuê đất Dịch vụ văn phòng 3/29/2013 Giá nhà thuê đất 2. Hành vi người tiêu dùng Nếu bỏ giả thiết sao? Việc di chuyển làm thời gian mà thời gian không đem lại ích lợi cho người lao động Chỉ có 1 lao động/hộ Các di chuyển cho mục đích khác khơng đáng kể, gần khơng có Mức độ dịch vụ công điểm thuế điểm giống Chất lượng môi trường điểm giống Giá nhà thuê đất 2. Hành vi người tiêu dùng Nếu bỏ giả thiết sao? An có thể dùng thời gian làm để nghỉ ngơi => thời gian di chuyển có yếu tố chi phí hội => An phải cân nhắc khoản cách tới chỗ làm để việc sử dụng thời gian có lợi 10 3/29/2013 Giá nhà thuê đất 2. Hành vi người tiêu dùng Nếu bỏ giả thiết sao? 2.  An và vợ An là Bình làm ở 2 hướng hoàn toàn khác => An phải cân nhắc khoảng cách đến chỗ làm 2  người Giá nhà thuê đất 2. Hành vi người tiêu dùng Nếu bỏ giả thiết sao? Ngồi làm, An cịn chợ, đi chơi với Bình, đi mua sắm =>  An phải cân nhắc khoảng cách di chuyển cho mục đích 11 3/29/2013 Giá nhà thuê đất 2. Hành vi người tiêu dùng Nếu bỏ giả thiết sao? Tùy địa điểm mà thuế hay chi phí cho quyền khác nhau, chất lượng dịch vụ cơng (giáo dục,  hành chính) khác => An phải cân nhắc địa điểm mướn/mua nhà Giá nhà thuê đất II. Hành vi người tiêu dùng Nếu bỏ giả thiết sao? 5.  Thực tế cho thấy chất lượng môi trường tự nhiên môi trường sống (ô nhiểm, tội phạm, người nghèo) khác tùy địa điểm vùng đô thị => An phải cân nhắc địa điểm mướn/mua nhà 12 3/29/2013 Giá nhà thuê đất 2. Hành vi người tiêu dùng Nhận xét: Có xét: Có nhiều yếu tố ảnh hưởng định người lao động/người tiêu dùng mướn/mua nhà Tuy nhiên, mơ hình trình bày khơng hoàn toàn xa lạ với thực tế với điều kiện phải xem lại giả thiết thành phố có 1 tâm (Central Business District) tập trung tất việc làm Mơ hình thành phố đơn tâm (monocentric city) 13 3/29/2013 Sửdụng đất $ Dịch vụ văn phòng A C D B E Quy luật thị trường người trả cao mua đất, nên dựa vào hàm định giá người sử dụng đất khác nhau, ta dự đốn loại hình sử dụng đất bố trí Mơ hình thành phố đa tâm (polycentric city) 14 3/29/2013 Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Lịch sử hình thành phân khu chức (zoning) • Quy định Quy định quản lý tòa nhà ở Anh, Pháp, Đức Anh Pháp Đức Mỹ cuối kỷ 19 đầu kỷ 20 (kiến trúc, xây dựng, sử dụng) • Zoning được bắt đầu xem 1 công cụ làm đẹp thành phố mà phương pháp khoa học để giải bệnh trầm kha liền phát triển‐đơ thị hóa Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Lịch sử hình thành phân khu chức (zoning) • Có lẽ khái niệm zoning bắt zoning bắt đầu ở Hoa Kỳ, tuy Hoa Kỳ nhiên năm 1926 thì chưa phổ biến. Các thành phố Los  Angeles, New York, và tiểu bang Minnesota, Wisconsin,  Illinois có zoning dưới sức ép nhà đầu tư muốn bảo vệ giá trị bất động sản 15 3/29/2013 Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Lịch sử hình thành phân khu chức ( i ) (zoning) Minnesota Wisconsin Illinois 1916 New York  City 1909  Los Angeles  Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Lịch sử hình thành phân khu chức ( i ) (zoning) Minnesota 1926 Euclid v. Ambler  Realty Co.  Wisconsin Illinois 1916 New York City 1909  Los Angeles  16 3/29/2013 Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Lịch sử hình thành phân khu chức (zoning) • Vụ kiện làng Euclid v. Ambler Realtor Co. được Euclid v Ambler Realtor Co Tòa Tối cao phán năm 1926 là làng Euclid được quyền quy hoạch phân khu chức buộc miếng đất do công ty Ambler sở hữu phải sử dụng vào mục đích phi cơng nghiệp. Cơ sở phán quy hoạch phải công bảo vệ an sinh làng Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Vai trò quy hoạch Tại quy hoạch? • Điều chỉnh sử dụng đất kết hợp biện pháp kinh tế để giải vấn đề ngoại tác • Tạo ổn định cho nhà đầu tư an tâm • Cung cấp thơng tin cho người dân an tâm • Cung cấp hàng hóa cơng khơng gian công cộng 17 3/29/2013 Phân khu chức quy hoạch giới ứng dụng Vai trò quy hoạch Tác động tiêu cực quy hoạch? • Quy hoạch treo • Quy hoạch thiếu/khơng cơng • Quy hoạch đẹp mà khơng tính tốn yếu tố kinh tế, xã hội, mơi trường, và văn hóa 18 ... 13 3/29/2013 S? ?dụng đất $ Dịch vụ văn phòng A C D B E Quy luật thị? ?trường người trả cao mua đất,  nên dựa vào hàm định giá người sử dụng đất khác nhau, ta dự đốn loại hình sử dụng đất bố trí Mơ... hành vi người tiêu dùng trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Giả sử người tiêu dùng đầu tư 1 cơng trình có tuổi thọ thời hạn sử dụng đất 3/29/2013 Yếu tố tư hữu đất đai hành vi người tiêu dùng Trường... kinh tế học đô thị:  nông dân tham gia đấu giá dành quyền sử dụng đất lợi nhuận kinh tế = 0 (lợi nhuận kế tốn>0 nhưng khơng có nơng dân sẵn lòng đề nghị giá cao hơn) Hàm định giá thuê đất 2. Lĩnh