Trần Thị Yến Nhi_19K4011212

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KINH TẾ & PHÁT TRIỂN - - BÀI TIỂU LUẬN Đề tài: “QUẢN LÍ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CAO CẤP HN” Môn: Quản lí dự án (N01) Giáo viên hướng dẫn: TS Phạm Xuân Hùng Sinh viên thực hiện: Trần Thị Yến Nhi Lớp: K53B - KHĐT Huế, tháng 01 năm 2022 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU PHẦN GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN I Tổng quan dự án Giới thiệu chung 2 Cơ sở pháp lý triển khai dự án II Đánh giá chung PHẦN LẬP KẾ HOẠCH DỰ ÁN I Mục tiêu chung dự án II Cơ cấu tổ chức III Các hình thức dịch vụ IV Xác định công việc Danh sách công việc (WBS) Dự toán ngân sách V Quản lí thời gian, tiến độ dự án Biểu đồ Gantt Sơ đồ PERT Thời gian dự trữ dự án Thời gian dự trữ toàn phần thứ tự ưu tiên công việc Quản lí nguồn lực 10 VI Quản lí chi phí 11 Quản lí chi phí q trình thi công xây dựng 11 Quản lí chi phí sau vào hoạt động 15 VII Quản lí rủi ro 16 Các rủi ro 16 Giải pháp hạn chế 17 VIII Quản lí chất lượng 18 Máy móc thiết bị 18 Chất lượng dịch vụ 19 Nhân viên 19 PHẦN GIÁM SÁT VÀ ĐÁNH GIÁ 20 I Giám sát dự án trước sau trình vào hoạt động 20 II Đánh giá dự án 20 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 20 I Kết luận 20 II Kiến nghị 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 LỜI MỞ ĐẦU Quản lý dự án ngành khoa học nghiên cứu việc lập kế hoạch, tổ chức quản lý, giám sát trình phát triển dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành thời gian, phạm vi ngân sách duyệt, đảm bảo chất lượng, đạt mục tiêu đề Để đảm bảo tính hiệu thành cơng, dự án phải phân tích, đánh giá suốt trình thực Điều địi hỏi người quản trị nhân tham gia dự án phải cập nhật thơng tin nắm rõ tiến trình, yêu cầu thực dự án Nền kinh tế Việt Nam không ngừng tăng trưởng phát triển mạnh hai thập kỉ qua Cùng với hòa nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam trở thành thị trường tiềm thu hút số lượng lớn nhà đầu tư, doanh nghiệp nước đến nghiên cứu, làm việc dự Thực tế thực đầu tư án có nhiều hạn chế dẫn đến thất bại hay phải đóng cửa chừng như: vượt tầm tổ chức, khơng có mối liên hệ với chiến lược mục tiêu tổ chức, vượt chi phí so với dự kiến, tiến độ bị chậm kéo theo vấn đề khác hay sử dụng nguồn lực khơng hiệu quả…Từ đó, để đáp ứng u cầu quản lý dự án nói chung, quản lý dự án đầu tư xây dựng nói riêng điều cần thiết để bước xây dựng hạ tầng nâng cao đời sống kinh tế - xã hội người dân Qua trình tìm hiểu nắm bắt nhu cầu thị trường, em định thực tiểu luận “Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp HN” Việc quản lý tốt dự án xây dựng khu biệt thự tạo tiền đề cho em nắm bắt nhanh kỹ quản trị kiến thức môn học Quản lý dự án PHẦN GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN I Tổng quan dự án Giới thiệu chung - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp HN - Tổng vốn đầu tư: 91.500.000.000 VNĐ (70% vốn chủ sở hữu 30% vốn vay ngân hàng) -Vị trí: 3Q3V+QG3, Khu thị Tây Hồ Tây, Bắc Từ Liêm, Hà Nội - Diện tích khu đất: 900 𝑚2; Diện tích xây dựng: 750 𝑚2 - Thời gian thi công: Từ 01/01/2022 - 31/12/2022 (12 tháng) - Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng - Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án chủ đầu tư thành lập - Lĩnh vực kinh doanh: Kinh doanh cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng kết hợp nhiều dịch vụ sân chơi trẻ em, tổ chức kiện, công viên xanh… - Phương châm: uy tín, nhiệt tình, khách hàng số - Chức năng: nơi gúp người nghỉ dưỡng, thư giản sau kì làm việc căng thẳng, nơi dành cho chốn thượng lưu, có đầy đủ dịch vụ thỏa mãn nhu cầu giải trí khách hàng - Đối tượng khác hàng: khách hàng có nhu cầu nghỉ dưỡng, thư giản, giải trí, tổ chức kiện, khách hàng có dịng tiền đầu tư lớn, thích mạo hiểm với khoản đầu tư lớn bất động sản,… Cơ sở pháp lý triển khai dự án - Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020 Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng; - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17/06/2020 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020; - Các văn liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình II Đánh giá chung Thuận lợi - Vùng đất nằm khu dân cư xen cài, bên cạnh khu quy hoạch dân cư hữu, hoàn toàn phù hợp với cấu quy hoạc phát triển dân cư Quận Tây Hồ TP Hà Nội - Các điều kiện tự nhiên, địa hình khí hậu thuận lợi - Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết thuận tiện để dự án thực thi cơng nhanh chóng - Khu đất xây dựng khu thị hóa, đất đai tiến trình chuyển đổi từ đất nơng nghiệp sang đất thị nên mật độ dân cư thấp, trạng kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng Khó khăn - Hệ thống hạn tầng kỹ thuật chưa hoành chỉnh nên dự án phải tự đầu tư để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường - Trong thời gian tới, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho khu vực, dự án có hệ thống dự phòng hòan chỉnh đầu tư từ đầu PHẦN LẬP KẾ HOẠCH DỰ ÁN I Mục tiêu chung dự án - Đối với thành phố: + Dự án hình thành khu biệt thự cao cấp đại đạt tiêu chuẩn quốc gia Khu biệt thự cho phép khai thác tổ hợp cơng trình bao gồm hộ bán cho thuê với dịch vụ tiện ích khép kín kèm Dự án đưa vào khai thác đáp ứng nhu cầu ngày cao chỗ ở, nhu cầu thuê hộ thiếu hụt TP Hà Nội với đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đại, đồng + Huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ khách hàng có nhu cầu nhà ngân hàng, tổ chức tín dụng thương mại có nhu cầu cho vay vốn, tham gia vào dự án nhằm tạo giá trị vật chất cho xã hội + Tạo thêm nguồn lợi cho quỹ nhà để góp phần giải tốn thiếu diện tích nhà + Dự án tạo nhiều công việc cho xã hội q trình xây dựng, đóng góp vào ngân sách Nhà nước mang lại lợi nhuận tương ứng cho Chủ đầu tư - Đối với người dân địa bàn: + Cải tạo sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đại đồng + Từng bước nâng cao trình độ dân trí sinh hoạt cộng đồng với trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật xã hội đại II Cơ cấu tổ chức Chủ đầu tư Kế toán Lễ tân Kỹ thuật Bảo vệ Buồng Nhà hàng Kinh doanh tổng hợp Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức khu biệt thự HN - Chủ đầu tư: Trực tiếp điều hành, quản lí kiểm tra đánh giá khả làm việc nhân viên biệt thự, đưa định, chiến lược kinh doanh kiểm soát hoạt động biệt thự - Kế tốn: lập chứng từ việc hình thành sử dụng vốn - lập chứng từ xác định kết kinh doanh phận toàn khách sạn - lập báo cáo tài theo tháng, quý, năm - quản lý giám sát thu, chi - Lễ tân: đón tiếp, nhận, giải yêu cầu khách hàng chuyển thông tin khách hàng đến phận liên quan - hướng dẫn khách, làm thủ tục đăng ký dịch vụ cho khách, thu phí khách hàng sử dụng sản phẩm - Kỹ thuật: theo dõi, bảo trì thường xuyên thiết bị biệt thự - sửa chữa công cụ, thiết bị có yêu cầu phận khác - thực cơng việc trang trí sân khấu, chuẩn bị âm cho hội trường biệt thự có hội nghị, hội thảo có yêu cầu - Buồng: chuẩn bị buồng, đảm bảo phịng sạch, ln chế độ sẵn sàng đón khách vệ sinh buồng phịng hàng ngày, khu vực tiền sảnh khu vực cơng cộng; kiểm tra tình trạng phịng, thiết bị, vật dụng, sản phẩm khác phòng làm vệ sinh; nhận giao dịch vụ phục vụ khách - Bảo vệ: đảm bảo an toàn cho khách hàng, tài sản khách sạn khách hàng, chịu trách nhiệm an ninh biệt thự - Nhà hàng: cung cấp thức ăn đồ uống cho khách hàng; hoạch tốn chi phí phận - Kinh doanh tổng hợp: lên kế hoạch tìm kiếm khách hàng; tiếp thị sản phẩm; nghiên cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh; thống kê, phân tích, đánh giá hiệu kinh doanh biệt thự; khảo sát khách hàng để góp ý với cấp việc đổi mới, nâng cấp dịch vụ hiệu III Các hình thức dịch vụ Các dịch vụ khu biệt thự cao cấp HN Dịch vụ nhà hàng Khu biệt thự nghỉ dưỡng Khu công viên, xanh Khu câu lạc sân chơi trẻ em Khu tổ chức kiện trời Sơ đồ 2: Các loại hình dịch vụ khu biệt thự cao cấp HN - Dịch vụ nhà hàng: dịch vụ nhà hàng bố trí gần khu vực tiếp đón, có hướng nhìn bờ sơng; nơi phục vụ nhu cầu ăn uống khách Có loại ẩm thực đặc trưng khu vực, vùng, miền nước - Khu biệt thự nghỉ dưỡng: biệt cao cấp có sân vườn, hồ bơi, từ 1- phịng ngủ; loại hình đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu du khách - Khu công viên, xanh: mảng xanh bố trí xen kẽ cơng trình phân chia khu chức tạo khơng gian, cảnh quan hài hịa, phù hợp cảm xúc người gắn với thiên nhiên - Khu câu lạc sân chơi trẻ em riêng biệt, thoáng mát, rộng rãi nhằm phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí; bao gồm sân chơi ngồi trời, sân chơi nhà với trò chơi phù hợp với lứa tuổi thiếu nhi - Khu tổ chức kiện trời để tổ chức tiệc cưới, kiện kết hợp tham quan quanh khu biệt thự IV Xác định công việc Danh sách công việc (WBS) Mã Ngày Ngày WBS bắt kết Tên công việc CV đầu thúc Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp HN a b c d Giai đoạn đầu, chuẩn bị 01/01 14/01 Thiết kế cơng trình 1.1 01/01 02/01 Chuẩn bị mặt thi công 1.2 03/01 06/01 Tiếp nhận tập kết vật tư 1.3 07/01 14/01 15/01 04/02 Chuẩn bị vật tư, trang thiết bị cho giai đoạn ép cọc 2.1 15/01 18/01 Tiến hành ép cọc thử 2.2 19/01 22/01 Tiến hành ép cọc đại trà tồn móng cơng trình 2.3 23/01 01/02 Nghiệm thu giai đoạn ép cọc móng cơng trình 2.4 02/02 04/02 05/02 05/05 Đào đất hố móng 3.1 05/02 25/02 Đổ bê tơng lót 3.2 26/02 15/03 Xây tường móng 3.3 16/03 01/04 Đổ bê tơng giằng 3.4 02/04 20/04 Thi công hạng mục, phận cốt hố ga, bể ngầm, bể phốt… 3.5 21/04 02/05 Nghiệm thu phần móng bê tơng cốt thép 3.6 03/05 05/05 06/05 24/07 Xác định mốc thuẩn thi công 4.1 06/05 08/05 Lắp cốt thép 4.2 09/05 22/05 Xử lý móng phương pháp ép cọc bê tơng cốt thép Thi cơng móng bê tơng cốt thép Thi công phần thân e f Ghép cốt pha 4.3 23/05 10/06 Đổ bê tông 4.4 11/06 24/07 25/07 19/08 Thi công cách nhiệt tạo độ dốc cho mái 5.1 25/07 30/07 Đổ bê tông chống thấm 5.2 31/07 05/08 Thi công lớp gạch 5.3 06/08 11/08 Hoàn thiện phần mái 5.4 12/08 16/08 Nghiệm thu phần mái 5.5 17/08 19/08 20/08 02/11 Trát trần, tường nhà 6.1 20/08 29/08 Lát, láng nền, sàn nhà biệt thự 6.2 30/08 10/09 Ốp tường nhà 6.3 11/09 20/09 Làm trần, đắp nối chi tiết 6.4 21/09 30/09 Lắp chỉnh cửa, đồ mộc 6.5 01/10 14/10 Lắp đặt thiết bị kĩ thuật 6.6 15/10 20/10 Sơn phủ bề mặt 6.7 21/10 30/10 Nghiệm thu hoàn thiện 6.8 31/10 02/11 Thi công xây phần mái Thi công phần hoàn thiện g Tổng vệ sinh sau xây nhà biệt thự bàn giao cơng trình 03/11 05/11 h Xin giấy phép kinh doanh loại giấy tờ khác 06/11 06/12 Giấy phép xây dựng 8.1 06/11 01/12 Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh 8.2 20/11 06/12 07/12 29/12 Xem ngày khai trương biệt thự 9.1 07/12 12/12 Trang trí biệt thự - chuẩn bị khai trương 9.2 13/12 22/12 Marketing cho kiện 9.3 23/12 26/12 Cúng khai trương biệt thự 9.4 27/12 29/12 Khai trương 10 30/12 31/12 i j Chuẩn bị khai trương Bảng 1: Danh sách công việc dự án Dự tốn ngân sách - Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hồn thành nghiệm thu bàn giao cơng trình vào khai thác sử dụng - Đối với dự án đầu tư xây dựng biệt thự cao cấp HN nhà thầu định xây dựng, ngân sách đưa trực tiếp cho thầu q trình thi cơng xây dựng đến dự án hồn thành Do việc dự toán ngân sách thực theo phương pháp từ xuống Dự toán ngân sách tính trực tiếp đến cơng việc dự án, khơng tính đến chi phí phụ: thuế, chi phí phát sinh… Dự án Khu biệt thự cao cấp HN Tổng dự toán 90 tỷ VNĐ 90 80 70 60 East 50 40 West 30 20 North 10 1st 2nd 3rd 4th Qtr Qtr Qtr Qtr Chuẩn bị thi cơng 19,8% Xử lý móng 17,1% Thiết kế cơng trình 10% Thi cơng mặt 9,8% Chuẩn bị vật tư, trang thiết bị 4,5% Ép cọc đại trà tồn móng 12,6% Thi cơng móng 8,1% Thi cơng phần thân 18,45% Đào móng 2,7% Làm phần móng 2,7% Đổ bê tông giằng 2,7% Lắp cốt thép 6,15% Ghép cốt pha 6,15% Đổ bê tông 6,15% Thi công phần mái 7,2% Hoàn thiện 7,65% Cách nhiệt tạo độ dốc 3,6% Đổ bê tông chống thấm 3,6% Tổng vệ sinh 0,18% Xin giấy phép kinh doanh 0,081% Giấy phép xây dưng 0,041% Giấy phép kinh doanh 0,041% Làm nền, sơn nhà 4,5% Mua trang thiết bị 3,15% Chuẩn bị khai trương 1,8% Khai trương 0,639% Trang trí 0,6% Maketing kiện 1,2% Sơ đồ 3: Sơ đồ dự toán ngân sách từ xuống V Quản lí thời gian, tiến độ dự án * Thời gian thực dự án từ ngày 01/01/2022 - 31/12/2022 (365 ngày) Kí hiệu Cơng Thời công việc việc trước gian (ngày) bắt đầu kết thúc a - 14 01/01 14/01 b a 21 15/01 04/02 Thi cơng móng bê tơng cốt thép c b 90 05/02 05/05 Thi công phần thân d c 80 06/05 24/07 Thi công xây phần mái e d 26 25/07 19/08 Thi cơng phần hồn thiện f e 75 20/08 02/11 Tổng vệ sinh sau xây nhà biệt thự bàn giao cơng trình g f 03/11 05/11 Xin giấy phép kinh doanh loại giấy tờ khác h - 31 06/11 06/12 Chuẩn bị khai trương i g,h 23 07/12 29/12 Khai trương j i 30/12 31/12 Tên công việc Giai đoạn đầu, chuẩn bị Xử lý móng phương pháp ép cọc bê tơng cốt thép Ngày Ngày Bảng 2: Thời gian dự định thực công việc Biểu đồ Gantt * Biểu đồ Gantt có cấu trúc: - Cột dọc thể công việc a, b, c, d, e, f, g, h, i, j - Trục ngang thể thời gian tính từ thời điểm bắt đầu dự án từ ngày 01/01/2022 đến ngày 31/12/2022 - Mỗi đoạn thẳng thể công việc Độ dài đoạn thẳng độ dài cơng việc - Vị trí đoạn thẳng thể quan hệ thứ tự trước - sau công việc Sơ đồ 4: Biểu đồ Gantt dự án đầu tư xây dựng biệt thự cao cấp HN Sơ đồ PERT * Các công việc a, b, c, d, e, f, g, h, i, j đặt đường theo phương pháp AOA b(21) e(26) d(80) c(90) f(75) g(3) a(14) i(23) h(31) j(2) 10 Sơ đồ 5: Sơ đồ PERT dự án => Đường găng dự án: a - b - c - d - e - f - g - i - j với thời gian thực 334 ngày Thời gian dự trữ dự án - Thời gian dự trữ kiện khoảng thời gian kiện chậm trễ khơng ảnh hưởng đến ngày hoàn thành dự án TGDTj = Lj – Ej Ej = Max (Ei + tij) Lj = Min (Lm – tjm) Ej: Thời gian sớm đạt đến kiện j tính từ dự án bắt đầu thực Lj: Thời gian muộn kiện j phải xuất tình từ dự án bắt đầu thực SK CV Time thực (ngày) - Chiều dài tồn tuyến tính đến SK gốc mũi tên SK đỉnh mũi tên Ej= Max(Ei + tij) - - 0 a 14 14 14 b 21 14 35 35 c 90 35 125 125 d 80 125 205 205 e 26 205 231 231 f 75 231 306 306 g 306 309 h 31 31 i 23 309 332 332 10 j 332 334 334 309 Bảng 3: Tính thời gian sớm đạt đến kiện => Đối với kiện 8: E8 = 309 chọn SK CV Chiều dài tồn tuyến tính đến Time thực (ngày) SK đỉnh SK gốc mũi tên mũi tên Lj= Min(Lm-tjm) 10 - - - 334 334 j 334 332 332 i 23 332 309 309 g 309 306 306 f 75 306 231 231 e 26 231 205 205 d 80 205 125 125 c 90 125 35 35 b 21 35 14 14 a 14 14 h 31 309 278 Bảng 4: Thời gian muộn đạt đến kiện => Đối với kiện 1: L1 = chọn Sự kiện 10 Lj 14 35 125 205 231 306 309 332 334 Ej 14 35 125 205 231 306 309 332 334 TGDTj 0 0 0 0 0 Bảng 5: Thời gian dự trữ kiện  Đường găng dự án đường: a - b - c - d - e - f - g - i - j = 334 ngày  Các kiện thuộc đường găng: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Thời gian dự trữ toàn phần thứ tự ưu tiên cơng việc - Thời gian dự trữ tồn phần: Là khoảng thời gian mà cơng việc chậm trễ khơng ảnh hưởng tới ngày hồn thành dự án TGDTTP (a) = LS (a) – ES (a) CV Thời gian (ngày) ES EF LS LF TGDTTP Thứ tự ưu tiên a 14 14 14 b 21 14 35 14 35 c 90 35 125 35 125 d 80 125 205 125 205 e 26 205 231 205 231 f 75 231 306 231 306 g 306 309 306 309 h 31 31 278 309 278 i 23 309 332 309 332 j 332 334 332 334 Bảng 6: Thời gian dự trữ thứ tự ưu tiên công việc Quản lí nguồn lực - Dựa vào sơ đồ PERT/CPM ta điều chỉnh thiết lập sơ đồ phụ tải nguồn lực - Biểu đồ phụ tải nguồn lực phản ánh số lượng loại nguồn lực cần thiết theo kế hoạch tiến độ thời kì định cho cơng việc tồn vịng đời dự án Cơng việc Cơng việc trước Thời gian (ngày) Lao động a - 14 b a 21 c b 90 20 d c 80 15 e d 26 f e 75 10 g f 3 h - 31 i g, h 23 j i 12 Bảng 7: Số lao động công việc dự án  Sơ đồ PERT b(21) c(90) f(75) e(26) d(80) g(3) a(14) i(23) j(2) h(31) 10 10 LĐ 22 h 20 c 15 d 12 j 10 f e i b a g 14 31 35 125 231 Sơ đồ 6: Biểu đồ phụ tải nguồn lực 205 306 309 332 334 TG  Nhận xét: Theo sơ đồ trên, để thực dự án theo tiến độ 334 ngày cần phải có: - Ngày đến ngày 14 (gồm công việc a, h) cần: lao động - Ngày 31 (gồm công việc b, h) cần: lao động - Ngày 31 đến 35 (gồm công việc b) cần: lao động - Ngày 35 đến 125 (gồm công việc c) cần: 20 lao động - Ngày 125 đến 205 (gồm công việc d) cần: 15 lao động - Ngày 205 đến 231 (gồm công việc e) cần: lao động - Ngày 231 đến 306 (gồm công việc f) cần: 10 lao động - Ngày 306 đến 309 (gồm công việc g) cần: lao động - Ngày 309 đến 332 (gồm công việc i) cần: lao động - Ngày 332 đến 334 (gồm công việc j) cần: 12 lao động VI Quản lí chi phí Quản lí chi phí q trình thi cơng xây dựng Kế hoạch chi phí cực tiểu (Chương trình điều chỉnh 1) 11 Kế hoạch chi phí cực tiểu phương pháp đẩy nhanh tiến độ thực cơng việc lựa chọn, cho chi phí tăng thêm cực tiểu, đó, giảm tổng chi phí rút ngắn hợp lý độ dài thời gian thực dự án  Các bước thực kế hoạch chi phí cực tiểu (CTĐC 1) - Bước 1: Vẽ sơ đồ mạng tìm đường găng cho phương án bình thường, tính tổng chi phí dự án - Bước 2: Chọn đường găng công việc mà đẩy nhanh tiến độ thời gian thực làm tăng chi phí nhất, đẩy nhanh tối đa khoảng thời gian đẩy nhanh cơng việc mục tiêu đạt - Bước 3: Tính lại thời gian chi phí cho kế hoạch điều chỉnh lần SƠ ĐỒ PERT b(21) e(26) d(80) c(90) f(75) g(3) a(14) i(23) j(2) h(31) 10  Thực kế hoạch chi phí cực tiểu (CTĐC 1) dự án CV CV trước CTĐN CTBT CP (tỉ VNĐ) 14 22 a 21 19 b a 90 c b 80 20,5 d c 26 e d 75 8,5 f e 0,2 g f 31 0,09 h 23 i g,h 0,71 j i Tổng 90 tỷ Đường găng: a – b – c – d – e – f – g – i – j Đường gần găng: h – i – j CV găng a b c TG (ngày) CTBT TG CP 14 22 21 19 90 CTĐN TG CP 10 22,4 17 19,36 82 9,053 12 TG ĐN 4 TG (ngày) 10 17 82 75 22 73 27 20 CP biên 0,100 0,090 0,007 CP (tỉ VNĐ) 22,4 19,36 9,053 20,97 8,043 8,57 0,201 0,092 2,1 0,711 91,5 tỷ TG thực tế ĐN 4 CP tăng thêm 0,4 0,36 0,053 80 20,5 75 20,97 0,094 26 22 8,043 0,011 75 8,5 73 8,57 0,035 0,2 0,201 0,001 31 0,09 27 0,092 0,001 23 20 2,1 0,033 334 Đường găng: a – b – c – d – e – f – g – i – j = 334 ngày (d1) Đường gần găng: h – i – j = 56 ngày (d2) d e f g i j Lần 1: Đẩy nhanh công việc i ngày d1: 334 ngày => 330 ngày d2: 56 ngày => 52 ngày Lần 2: Đẩy nhanh công việc g ngày d1: 330 ngày => 299 ngày d2: 52 ngày => 52 ngày Lần 3: Đẩy nhanh công việc c ngày d1: 299 ngày => 291 ngày d2: 52 ngày => 52 ngày Lần 4: Đẩy nhanh công việc e ngày d1: 291 ngày => 287 ngày d2: 52 ngày => 52 ngày Lần 5: Đẩy nhanh công việc j ngày d1: 287 ngày => 284 ngày d2: 52 ngày => 49 ngày Lần 6: Đẩy nhanh công việc f ngày d1: 284 ngày => 282 ngày d2: 49 ngày => 49 ngày Lần 7: Đẩy nhanh công việc d ngày d1: 282 ngày => 277 ngày d2: 49 ngày => 49 ngày Lần 8: Đẩy nhanh công vệc b ngày d1: 277 ngày => 273 ngày d2: 49 ngày => 49 ngày Lần 9: Đẩy nhanh công việc a ngày d1: 273 ngày => 269 ngày d2: 49 ngày => 49 ngày  Đường d1 rút ngắn => Dừng đẩy nhanh Kết luận: Thời gian chương trình điều chỉnh 13 4 0,47 0,043 0,07 0,001 0,002 0,1 1,499 Thời gian: 269 ngày Chi phí: 90 + 1,499 = 91,499 tỷ VNĐ b) Kế hoạch thời gian tối thiểu (chương trình điều chỉnh 2) Phương án đẩy nhanh phương án có thời gian thực ngắn xem khơng cịn khả rút ngắn chi phí lớn  Các bước thực kế hoạch thời gian tối thiểu (CTĐC 2) - Bước 1: Tính thời gian dự trữ công việc theo phương án đẩy nhanh - Bước 2: Xác định công việc không găng phương án đẩy nhanh - Bước 3: Kéo dài thời gian thực công việc không găng cịn thời gian dự trữ - Bước 4: Tính chi phí tiết kiệm tác động đến thời gian dự trữ công việc không găng Xác định thời gian tổng chi phí phương án * Kế hoạch thời gian tối thiểu (CTĐC 2) CV trước CV a b c d e f g h i j Tổng a b c d e f g,h i CPĐN CPBT TG (ngày) 14 21 90 80 26 75 31 23 CP ( tỉ VNĐ) 22 19 20,5 8,5 0,2 0,09 0,71 90 tỷ TG (ngày) 10 17 82 75 22 73 27 20 CP (tỉ VNĐ) 22,4 19,36 9,053 20,97 8,043 8,57 0,201 0,092 2,1 0,711 91,5 tỷ  Sơ đồ PERT, TGDTTD CV sơ đồ PERT: b(17) c(82) e(22) d(75) f(73) g(2) a(10) j(1) i(20) h(27) Đường găng: a - b - c - d - e - f - g - i - j = 302 ngày (Theo CTĐN) 14 10  TGDTTD CV: CTĐN CV a b c d e f g h i j CV trước a b c d e f g,h i TG CP 10 17 82 75 22 73 27 20 22,4 19,36 9,053 20,97 8,043 8,57 0,201 0,092 2,1 0,711 ES EF LS 10 27 109 184 206 279 281 301 10 27 109 184 206 279 281 27 301 302 10 27 109 184 206 279 254 281 301 LF 10 27 109 184 206 279 281 281 301 302 TGDTTP TGDTTD 0 0 0 254 0 0 0 0 254 0  Kéo dài thời gian thực CV không găng CV CP tiết TG CTBT CTĐN TG có CP thể khơng thực tế kiệm biên TGDTTD TG CP TG CP KD KD găng 31 0,09 27 0,092 0,001 254 0,001 h Tổng 0,001 Kết luận: Thời gian chi phí tiết kiệm CTĐC Thời gian: 302 ngày Chi phí tiết kiệm: 0,001 tỷ VNĐ Quản lí chi phí sau vào hoạt động - Vốn dự phòng ban đầu: 10.500.000.000VNĐ - Đối với loại chi phí cho thức ăn, nước uống dịch vụ khác biệt thự liên tục có thay đổi khơng cố định, liệt kê sổ sách lần nhập kho - Thời gian làm việc (3 ca): + Từ 7h sáng – 12h trưa + Từ 12h trưa – 5h chiều + Từ 5h chiều – 10h tối - Khi khu biệt thự xây dựng hoàn tất, khu nghỉ dưỡng khách hàng thuê theo phương thức trả hay trả góp Khu thương mại, dịch vụ nhà hàng cho thuê vòng 10 năm dài Dự tính thu hồi vốn sau năm STT Công cụ Đơn giá Thành tiền Ghi Áp phích Facebook Khác: chạy quảng 1.000.000 2.000.000 2.000.000 1.000.000 2.000.000 2.000.000 Thay đổi Sử dụng lâu dài Sử dụng lâu dài 15 STT cáo zalo, tiktok Phần mềm quản lí 65.000.000 65.000.000 Tổng cộng 70.000.000 Bảng 8: Chi phí quảng cáo (ĐVT: VNĐ) Vị trí Số lượng Sử dụng lâu dài Mức lương/Người Quản lý Kế toán Lễ tân Nhân viên dịch vụ Nhân viên lao công Nhân viên bảo vệ Tổng tiền lương 9.000.000 7.000.000 4.500.000 3.500.000 3.000.000 2.900.000 Tổng cộng Bảng 9: Bảng lương nhân viên (ĐVT: VNĐ/tháng) 18.000.000 14.000.000 13.500.000 28.000.000 12.000.000 8.700.000 94.200.000 STT Khoản mục Chi phí/tháng Điện, nước, gas, điện thoại 30.000.000 Interner 3.000.000 Chi phí bảo dưỡng máy móc, thiết bị 6.800.000 Chi phí dự phịng phát sinh 7.000.000 Tổng cộng 46.800.000 Bảng 10: Chi phí sinh hoạt (ĐVT: VNĐ/tháng) VII Quản lí rủi ro Các rủi ro Trong tồn vịng đời Dự án khu biệt thự cao cấp HN, kể từ xác định đầu tư, chuẩn bị đầu tư, định đầu tư kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng, có nhiều yếu tố rủi ro tác động trực tiếp hay gián tiếp đến dự án Mỗi giai đoạn triển khai dự án có rủi ro khác xảy cụ thể sau: TT a b c Giai đoạn dự án Giai đoạn chuẩn bị dự án Giai đoạn thực dự án Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình vào khai thác sử dụng Bảng 11: Thống kê xác suất gặp rủi ro Xác suất gặp rủi ro 40% 50% 10% a) Giai đoạn chuẩn bị dự án: Rủi ro thường xảy liên quan đến chủ trương đầu tư, nguồn thông tin liệu khảo sát phục vụ tính tốn dự án, thời gian thực trình chuẩn bị dự án… 16 - Lựa chọn địa điểm đầu tư: Việc khảo sát, lựa chọn địa điểm xây dựng phụ thuộc nhiều vào khai thác yếu tổ thuận lợi xung quanh trình xây dựng khả thu hút khách hàng dự án đưa vào sử dụng - Lựa chọn đội ngũ kỹ thuật công nghệ: Đối với dự án đầu tư xây dựng, việc lựa chọn đội ngũ kỹ thuật công nghệ xây dựng tính tốn giai đoạn chuẩn bị dự án liên quan đến tổng mức đầu tư ảnh hưởng đến thành cơng hay thất bại dự án - Quyết định đầu tư: Rủi ro đưa định đầu tư chưa phù hợp với quy hoạch, chưa khảo sát nghiên cứu kỹ thị trường, thiếu thơng tin, cơng tác dự báo cịn nhiều hạn chế, không lường trước quy luật cung - cầu thị trường b) Giai đoạn thực dự án: Rủi ro xảy từ mơi trường tự nhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành pháp lý đầu tư xây dựng, tổ chức thực công việc khảo sát, thiết kế, thi cơng xây dựng cơng trình… cịn tiềm ẩn nhiều rủi ro - Căn pháp lý: Là rủi ro xuất phát từ thay đổi số sách Nhà nước, quy định pháp luật thủ tục hành ảnh hưởng đến dự án Thời gian có hiệu lực văn pháp luật liên quan đến dự án bị thay đổi - Công tác thiết kế: Chất lượng hồ sơ thiết kế không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế khơng phù hợp với tình hình thực tế địa chất, điều kiện thời tiết, nguyên vật liệu, thiết bị đầu vào, ảnh hưởng đến q trình thi cơng, hiệu đầu tư dự án - Tổ chức thi cơng xây dựng cơng trình: Rủi ro yếu tố tác động từ bên điều kiện tự nhiên, điều kiện xây dựng, lực máy móc, thiết bị, người lao động… làm ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng cơng trình - Công tác giám sát: Rủi ro cán giám sát làm việc thiếu trách nhiệm, không quản lý giám sát chặt chẽ trình thực dự án… dẫn đến chất lượng cơng trình giảm, phải sửa chữa gây lãng phí, chậm tiến độ thực dự án c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình vào khai thác sử dụng: Trong giai đoạn kết thúc thực cơng việc nghiệm thu, tốn vốn đầu tư bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng xảy rủi ro sau: - Rủi ro chưa đủ điều kiện, thủ tục, hồ sơ hồn cơng để tốn vốn đầu tư, làm kéo dài thời gian, gây phát sinh chi phí dự án - Rủi ro nợ đọng, khó khăn tài chính, khơng xác định rõ nguồn vốn Giải pháp hạn chế Trên thực tế, rủi ro dự án đầu tư xây dựng ln có rủi ro chắn xảy có rủi ro có khơng xảy Vì vậy, nhà quản lý rủi ro phải nắm được, dự báo trước rủi ro xảy để đưa giải pháp 17 quản lý cho phù hợp, tránh bất ngờ xuất rủi ro gây hậu lớn cho dự án Việc cần thực theo quy trình sau: Như để giảm tối đa chi phí, hậu rủi ro hình thức làm tăng tối đa lợi ích rủi ro, ta có giải pháp sau: - Lập kế hoạch dự phịng: lập kế hoạch tồn cho kiện bình thường dự phịng làm giảm nhẹ tác động tình xấu - Nhân giỏi: tuyển chọn cán có kinh nghiệm đảm bảo có nguồn nhân lực tốt để xử lý gặp tình xấu - Tìm nhà thầu phụ có lực - Phân bổ trách nhiệm: cần phân bổ trách nhiệm cho cá nhân hay tổ chức có lực giải rủi ro để kiểm soát rủi ro - Kiểm soát chặt chẽ dự án: hoạt động kiểm soát dự án cho phép nhận dạng kịp thời khu vực có vấn đề đưa biện pháp ngăn chặn - Phân tích đặc điểm xây dựng: cần lựa chọn phương pháp làm việc thích hợp để giảm khả rủi ro tai nạn - Quản lý tài khoản dự phòng: Khoản dự phòng cần phân bổ cho khoản mục rủi ro khác phải kiểm sốt tài khoản VIII Quản lí chất lượng Khu biệt thự cao cấp HN cơng trình mang phong cách đại, không đáp ứng nhu cầu mà cịn nơi giải trí, thư giãn dành cho gia đình Tuy vậy, để việc đầu tư, xây dựng vào vận hành khu biệt thự cao cấp HN hiệu yêu cầu phải đặt kế hoạch quản lí cách khoa học Do khu biệt thự cao cấp HN trình xây dựng vào vận hành cần phải xác định rõ tiêu chí chất lượng sau: Máy móc thiết bị - Tồn gạch dùng thi cơng phần móng tường khu biệt thự cao cấp HN loại gạch đất nung đặc chắn với khả chịu lực cao, chống thấm nước tốt thị trường - Hệ thống thiết bị nội thất bên Khu biệt thự cao cấp HN phải có nguồn gốc rõ ràng, mua nơi có uy tín, có thương hiệu định thị trường - Chất liệu nhựa sử dụng chi tiết xây dựng khu biệt thự cao cấp HN nhựa cao cấp Acrylic màu trắng sữa chất liệu Acrylic màu ngọc trai chịu lực, chiệu nhiệt tốt, chống trơn trượt an toàn cho người sử dụng 18 - Hệ thống đèn trần, hệ thống quạt, hệ thống điều khiển từ xa giúp người sử dụng sử dụng thiết bị điện cách tiện lợi đại - Trang phục thiết bị phục vụ cho nhà hàng, khu vui chơi… phải giặt sấy hàng ngày - Tại phòng WC vệ sinh diệt khuẩn ngày trang bị đầy đủ sà bơng, sữa tắm chất lượng cao phịng tắm - Hệ thống cỏ sân vườn hay khu vui chơi cỏ nhung Nhật loại I có màu xanh mướt chân trần - Cùng với đó, phịng khu biệt tự cao cấp sử dụng loại tinh dầu thiên nhiên có mùi hương khác nhằm sử dụng liệu pháp hỗ trợ trình trị liệu hiệu khiến tinh thần thoải mái, thư giãn Chất lượng dịch vụ - Dịch vụ nhà hàng quy hoạch với góc nhìn bờ sơng mang lại cảm giác thư giãn nhất, với dịch vụ phục vụ ẩm thực miền với cam kết an toàn tuyệt đối vệ sinh thực phẩm cho khách - Dịch vụ nghỉ dưỡng trang bị đầy đủ trang thiết bị tiện nghi nay, sân rộng, phòng ngủ đại hồ bơi đạt chuẩn Châu Âu chắn mang lại trải nghiệm tuyệt vời - Công viên xanh dịch vụ thiếu với loại tư vấn trồng chăm sóc chuyên gia đầu ngành, từ mang lại khơng khí lành, mát mẻ tạo tinh thần thoải mái cho người - Câu lạc sân chơi dịch vụ thiết kế thành khu vực đại (khu vực nhà khu vực trời) phù hợp cho người lớn trẻ nhỏ Với diện tích rộng dãi, thoáng mát để vừa phục vụ tập thể dục, vừa vui chơi trời - Tổ chức kiện trời dịch vụ quy hoạch đại nằm bên cạnh công viên xanh nên mang lại khơng khí lành, với khu vực trang bị hệ thống chống cháy nổ nhằm đảm bảo an toàn cho người tổ chức kiện Nhân viên Nhân viên phục vụ khu biệt thự cao cấp HN tuyển lựa chặt chẽ từ đạo đức, kiến thức phục vụ sức khỏe, ngoại hình, cụ thể như: - Đội ngũ nhân viên trẻ từ 20- 35 tuổi với sức khỏe tốt, ngoại hình ưa nhìn đặc biệt ln vui vẻ, nhiệt tình với khác hàng - Tuân thủ nghiêm ngặt quy định vệ sinh, trang phục thân an toàn, vệ sinh phục vụ khách hàng - Hàng ngày vệ sinh nơi làm việc sẽ, ngăn nắp, đảm bảo khơng gian thống, khơng ẩm mốc, khu dịch vụ ăn uống, nghỉ ngơi 19 - Tuân thủ tốt quy định an toàn để đảm bảo sức khỏe tốt cho khách hàng đến sử dụng dịch vụ khu biệt thự cao cấp HN - Đội ngũ nhân viên chăm sóc khách hàng ln hướng dẫn, tư vấn khách hàng với thái độ lịch sự, tận tình, nhã nhặn hiếu khách - Đặc biệt, với khu vực dịch vụ đặc biệt bể bơi, dịch vụ tổ chức kiện, vườn xanh, nghỉ dưỡng nhân viên tuyển lựa đào tạo cách kiến thức để phục vụ khách hàng cách tốt PHẦN GIÁM SÁT VÀ ĐÁNH GIÁ I Giám sát dự án trước sau trình vào hoạt động - Giám sát theo dõi trình thực hiện, tra định kỳ tiến độ thực dự án so với mục tiêu mục tiêu đề nhằm đảm bảo hoàn thành dự án thời hạn - Trong trình thi công xây dựng chủ đầu tư cần kết hợp với bên thầu xây dựng thi công giám sát trình làm việc thầu cơng nhân để khơng ảnh hưởng đến việc thi công xây dựng sau dự án đưa vào hoạt động - Cần kiểm phải tra kĩ dụng cụ, sở vật chất chi phí phát sinh ngày Luân phiên giám sát sổ sách nhằm hạn chế tình trạng gian lận, hao hụt tài trang thiết bị Chung… II Đánh giá dự án - Dự án xây dựng thời gian dự kiến, trình thi cơng xảy rủi ro xây dựng thành công so với kỳ vọng đặt - Huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ khách hàng có nhu cầu nhà ngân hàng, tổ chức tín dụng thương mại có nhu cầu cho vay vốn, tham gia vào dự án nhằm tạo giá trị vật chất cho xã hội - Tạo nguồn lợi cho quỹ nhà để góp phần giải tốn thiếu diện tích nhà - Dự án tạo nhiều công việc cho xã hội q trình xây dựng, đóng góp vào ngân sách Nhà nước mang lại lợi nhuận tương ứng cho Chủ đầu tư PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp HN dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, mơi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng phát triển đô thị thành phố Hà Nội - Về phía chủ đầu tư: + Khi Khu biệt thự cao cấp HN giai đoạn xây dựng nên thường xuyên theo dõi tiến độ thi công chất lượng trang thiết bị phục vụ lắp đặt + Ở giai đoạn Khu biệt thự cao cấp HN vào hoạt động nên tăng cường kiểm tra giám sát chặt chẽ trình vận hành, bảo trì trang thiết bị nhằm đảm bảo an toàn 20 + Cập nhật thường xuyên thông tin giá tình hình dịch vụ có liên quan + Nâng cao tinh thần đồn kết trình độ chun mơn nghiệp vụ nhân viên, phát huy tinh làm việc nhiệt tình họ + Chú ý làm tốt khâu chăm sóc khách hàng để ngày nâng cao chất lượng phục vụ - Về phía nhà nước: Cần quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn II Kiến nghị Trên sở phân tích lợi ích kinh tế, xã hội, kỹ thuật dự án, thấy dự án khả thi, vừa tạo việc làm cho người lao động thời gian tới vừa có lợi nhuận sau hồn thành dự án Kính đề nghị quan ban ngành xem xét phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp HN nhằm tạo điều kiện để sớm thực dự án Dự án đầu tư Khu biệt thự xem bước cụ thể hoá Chiến lược phát triển Do cần cấp quan tâm, xem xét để dự án sớm cho phép dự án đầu tư xây dựng đưa vào hoạt động Kiến nghị Ngân hàng hỗ trợ lãi xuất ngân hàng thời gian thực dự án, tạo điều kiện thủ tục cấp phép thực dự án thời gian sớm Dự án có liên quan mật thiết đến phát triển kinh doanh, kính đề nghị cấp có thẩm quyền sớm xem xét phê duyệt dự án để làm sở triển khai bước TÀI LIỆU THAM KHẢO Phan Nhựt Duy- Đoàn Ngọc Hiệp (2020), Giáo trình Quản lý dự án đầu tư xây dựng, Nxb Xây dựng, Hà Nội Đinh Văn Hải (2013), Giáo trình quản lý dự án, Nxb Tài Chính, Hà Nội Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Giáo trình lập dự án đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Nguyễn Văn Phúc (2008), Quản lý dự án sở lý thuyết thực hành, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Từ Quang Phương (2014), Quản lý dự án, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Slide giảng Quản lý dự án đầu tư T.s Phạm Xuân Hùng Trường Đại học kinh tế - kỹ thuật công nghiệp (2019), Tài liệu học tập Quản trị dự án, Nxb Đại học kinh tế - kỹ thuật, Hà Nội Sách, báo, tạp chí chuyên ngành Các văn quy định có liên quan Joseph Heagney (2014), Quản trị dự án - Những nguyên tắc bản, Nxb Lao Động, Hà Nội 21 ... nghiên cứu kỹ thị trường, thiếu thơng tin, cơng tác dự báo cịn nhiều hạn chế, không lường trước quy luật cung - cầu thị trường b) Giai đoạn thực dự án: Rủi ro xảy từ mơi trường tự nhiên, thị trường... hoạch tốn chi phí phận - Kinh doanh tổng hợp: lên kế hoạch tìm kiếm khách hàng; tiếp thị sản phẩm; nghiên cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh; thống kê, phân tích, đánh giá hiệu kinh doanh biệt... phần mái 5.5 17/08 19/08 20/08 02/11 Trát trần, tường nhà 6.1 20/08 29/08 Lát, láng nền, sàn nhà biệt thự 6.2 30/08 10/09 Ốp tường nhà 6.3 11/09 20/09 Làm trần, đắp nối chi tiết 6.4 21/09 30/09