cti-khuyen-nghi-mua-voi-gia-muc-tieu-39-100-dong-cp_20211220160541

Công ty cổ phần đầu tư phát triển Cường Thuận IDICO BÁO CÁO NGẮN CƠ HỘI ĐẦU TƯ Mua Chuyên viên phân tích Phạm Nhật Anh (+84) 33-2780-140 anhpn@kbsec.com.vn KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ 17/12/2021 Giá mục tiêu VND 39,100 Tăng/giảm (%) Giá (23/11/2021) Vốn hóa thị trường (tỷ VNĐ) 60% 24,450 1,339 Dữ liệu giao dịch 55.3% 29.7 Tỷ lệ CP tự chuyển nhượng (%) GTGD TB tháng (tỷ VNĐ) Sở hữu nước (%) Cổ đông lớn 1.19% CTCP đầu tư phát triển Cường Thuận 13.02% Dự phóng KQKD & định giá FY-End 2019 Doanh thu (Tỷ VND) Tốc độ tăng trưởng(%) 2020 2021F 2022F 797 915 668 791 -13.1% 14.9% -27% 18.4% Lợi nhuận gộp(tỷ VND) 368 280 273 386 Biên lợi nhuận gộp (%) 46.2% 30.6% 40.8% 48.8% Lợi nhuận ròng (tỷ VND) EPS (VND) Tăng trưởng EPS P/E 84 101 56 98 1,277 1,539 855 1,488 -35.1% 20.5% -44.5% 74.2% 19.2 10.5 27.7 15.9 Biểu đồ 1: Diễn biến giá cổ phiếu Tương quan index (%) 40.0% 30.0% CTI 0.0% -10.0% 25,000 20,000 15,000 10,000 -20.0% -30.0% -40.0% Nguồn: Bloomberg, KB Securities Vietnam ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ Kì vọng lợi nhuận ròng 2022 đạt 98 tỷ VNĐ, tăng 74% yoy nhờ BOT BOT 319 BOT đường chuyên dùng VLXD Chúng dự kiến BOT 319 BOT đường chuyên dùng đóng góp lần lượt 17 tỷ 77 tỷ lợi nhuận gộp cho CTI 2022, qua đưa mức lợi nhuận rịng lên 386 tỷ (+41.5% yoy) Ngồi ra, cơng ty có dịng tiền tích cực nhờ 500 tỷ hồn vốn cho dự án BOT 91 T2 dừng hoạt động (khoản thu không tác động tới P&L CTI) Động lực phát triển dài hạn tới từ quỹ đất KĐT KCN 700 Đồng Nai CTI sở hữu quỹ đất KCN với diện tích 707 Đồng Nai: 49 CCN Tân An, 299 KCN Phước Bình 359 KCN Phước Bình Cơng ty CĐT dự án KĐT CTI Residence 10.4 đường Võ Nguyên Giáp, Phước Tân, Biên Hòa Về kế hoạch kinh doanh mảng này, CCN Tân An CTI Residence có quy hoạch 1/500 GPMB, dự kiến mở bán vào 2023 KCN Phước Bình &3 trình thủ tướng phê duyệt 30,000 20.0% 10.0% Chúng khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 39,100 VND/cp cho CTCP đầu tư phát triển Cường Thuận Idico với kỳ vọng tới từ kết quả kinh doanh 2022 tích cực nhờ BOT vào hoạt động, quỹ đất KCN KĐT 700 Đồng Nai cuối hưởng lợi từ đầu tư công Long Thành 5,000 Hưởng lợi từ đầu tư công Long Thành Chúng đánh giá cao khả tăng trưởng mảng kinh doanh cốt lõi CTI tới do: (1) Mảng đá đạt 25% công suất thiết kế, nhiều dư địa để phục vụ cho đầu tư công Đồng Nai; (2) Mảng xây dựng có nhiều khả trúng thầu nhờ nhu cầu giải ngân 110,000 tỷ vốn cho sân bây Long Thành hạ tầng khu vực; (3) Quỹ đất KĐT & KCN CTI tiếp giáp nhiều dự án trọng điểm Metro Bến Thành – Suối Tiên hay sân bay Long Thành, tăng gía theo tiến độ thi công hạng mục RỦI RO Rủi ro BOT quốc lộ 91 B chậm bồi thường Rủi ro KCN Phước Bình & chậm phê duyệt KB SECURITIES VIETNAM TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP Tổng quan doanh nghiệp CTCP đầu tư phát triển Cường Thuận Idico (HOSE:CTI) hoạt động lĩnh vực: xây lắp, BOT, khai thác đá, khu đô thị khu công nghiệp Hoạt động kinh doanh CTI BOT với tỉ trọng lợi nhuận gộp lên tới 85% 2020, nhiên dài hạn Cường Thuận phát triển theo hướng khu công nghiệp & khu đô thị với lợi từ quỹ đất sẵn có 700 Cơ cấu cổ đông Về cấu cổ đông CTI: Ban lãnh đạo cổ đông lớn nắm giữ 15.8%, CTI nắm giữ 13.02% cổ phiếu quỹ, Victory Holding (quỹ thành viên Vina Capital) sở hữu 5.95%, Pyn Elite Fund sở hữu 4.96% quỹ Asam nắm 4.9% Như vậy, tỷ lệ cổ phiếu trơi CTI cịn lại 55.3% Bảng Tổng hợp BOT CTI BLĐ & CĐL 15.8% CTI 13.02% Victory Holding Investment Ltd PYN elite fund 55.3% 5.95% 4.96% Asam 4.90% Khác Nguồn: CTI, KBSV KB SECURITIES VIETNAM Trực tiếp quản lý BOT với doanh thu đặn 500 tỷ hàng năm CTI trực tiếp quản lý BOT: BOT Trảng Bom – thu phí cho khách quốc lộ 1A, BOT T1 quốc lộ 91 – thu phí cho khách quốc lộ 91 BOT vào hoạt động 2021 BOT đường chuyên dùng VLXD (M5/2021) – thu phí cho xe vào khu vực mỏ đá Tân Cang BOT đường 319 nối dài (M10/2021) – thu phí cho xe sử dụng đường 319 Ngồi ra, cơng ty xây dựng BOT T2 quốc lộ 91 với tổng mức đầu tư (TMĐT) 500 tỷ phải dừng hoạt động bị dân phản đối BOT T2 đợi phủ mua lại với mức giá ước tính 500 tỷ, TMĐT Nhà thầu xây dựng uy tín Đồng Nai CTI nhà thầu xây dựng hạ tầng, phục vụ chủ yếu cho thị trường Đồng Nai với dự án như: nhà xã hội Tam Hoa, khu tái định cư Phước Tân, khu tái định cư Long Thành, quốc lộ 319 quốc lộ Trảng Bom … Xây dựng mảng kinh doanh cốt lõi CTI, tạo doanh thu bình quân 400 tỷ cho giai đoạn 2016-2020 CTI có biên gộp cao đối thủ mảng xây dựng nhờ lợi từ mỏ đá tự khai thác Sở hữu mỏ đá với công suất thiết kế lên tới 2.5 tr m3/ năm thời hạn sử dụng qua 2030 CTI quản lý mỏ Thiện Tân 10 Xn Hịa với cơng suất thiết kế lần lượt 2,000,000 m3 500,000 m3 Do chưa lắp hết máy xay đá, công suất năm mỏ này, tính cả tự sử dụng bán ngồi, đạt 300,000 – 400,000 m3/ năm CTI nghiên cứu đầu tư thêm mỏ đá Thiện Tân 11 với công suất thiết kế 900,000 m3/ năm, làm thủ tục khai thác Sở hữu 10.4 đất vàng đường Võ Nguyên Giáp, Phước Tân, Biên Hòa CTI Residence, tọa lạc đương Võ Nguyên Giáp, Phước Tân, Biên Hịa, dự án khu thị cao cấp với diện tích 10.4 ha, 4.6 đất thương phẩm Dự án hoàn thiện thủ tục 1/500, q trình GPMB có thể tung sản phẩm thị trường từ 2023 CTI Residence được kì vọng cung cấp 336 sản phẩm nhà liền cao cấp tráp 5x20, 6x20, 7x20 8x20 m2, với giá bán bình quân 50tr/m2 Quỹ đất KCN triển khai lên tới 707 Mảng KCN động lực tăng trưởng CTI tương lai với diện tích lên tới 707 ha: 49 CCN Tân An, 299 KCN Phước Bình 359ha Phước Bình Khu công nghiệp mảng ban lãnh đạo CTI theo đuổi nhiều năm tới có động thái tích cực: (1) Dự án CCN Tân An bắt đầu triển khai vào hoạt động từ 2023; (2) Dự án KCN Phước Bình được nghiên cứu để trình lên phủ KB SECURITIES VIETNAM HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Lũy kế 9M/2021, doanh thu tăng 2.1% lợi nhuận ròng giảm 55.2% svck Lũy kế tháng 2021, CTI ghi nhận mức doanh thu lợi nhuận ròng đạt 478 tỷ (+2.1% yoy) 36 tỷ (-55.2% yoy) Nguyên nhân lợi nhuận giảm do: (1) Dịch bùng phát miền Nam ảnh hưởng tới lưu lượng xe thông qua trạm BOT CTI – doanh thu BOT Q3/2021 đạt 26.9 tỷ so với Q2/2021 103.2 tỷ; (2) Khơng cịn khoản lợi nhuận bất thường tới từ chuyển nhượng mỏ đá Tân Cang – 81.8 tỷ Biểu đồ Kết kinh doanh CTI giai đoạn 2016-9M2021 Doanh thu Biểu đồ Doanh thu CTI theo mảng 2016-9M2021 Biên lợi nhuận gộp LNST 1,200 1,000 80.0% 700 70.0% 600 60.0% 800 Khác 400 300 30.0% 200 20.0% 200 100 10.0% 0.0% 2016 Mỏ đá 40.0% 400 Nguồn: CTI BOT 500 50.0% 600 Xây dựng (tỷ) 2017 2018 2019 2020 9M/2021 2016 2017 2018 2019 2020 9M/2021 Nguồn: CTI KB SECURITIES VIETNAM ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ Kì vọng lợi nhuận rịng 2022 đạt 98 tỷ VNĐ, tăng 74% yoy nhờ BOT BOT 319 BOT đường chuyên dùng VLXD BOT đường chuyên dùng VLXD BOT đường 319 vào hoạt động từ M5/2021 M10/2021 với TMĐT lần lượt 178 tỷ 965 tỷ — BOT đường VLXD BOT đường 319 đóng góp 138 tỷ doanh thu 94 tỷ LNG cho CTI kể từ 2022 Chúng lạc quan vào KQKD CTI 2022 nhờ sự đóng góp từ BOT BOT đường VLXD BOT đường 319 với doanh thu lần lượt 28 tỷ 110 tỷ, qua gia tăng doanh thu mảng BOT lên 482 tỷ/ năm (+38.8% yoy) Đây BOT có thời hạn sử dụng dài: BOT 319 29 năm BOT đường chuyên dùng 12 năm — Dịng tiền tích cực tới từ hoàn vốn 500 tỷ BOT 91 T2 BOT 91 T2 được xây dựng với TMĐT 500 tỷ, sau bị dân phản đối dừng thu phí từ Q2/2019 Hiện UBND tỉnh trình phương án bồi thường lên thủ tướng phủ Sau được thủ tướng phủ chấp thuận, BOT 91 T2 được nhà nước mua lại với giá 500 tỷ Chúng đánh giá khoản bồi thường ảnh hưởng tích cực tới dịng tiền CTI, khơng ảnh hưởng tới lợi nhuận khơng được hạch tốn vào P&L Bảng Tổng hợp BOT CTI BOT BOT quốc lộ Trảng Bom BOT quốc lộ 91 T1 BOT quốc lộ 91 T2 (đang chuyển nhượng cho phủ) BOT đường 319 BOT đường chuyên dùng VLXD Thời hạn thu phí 2014-2030 2016-2039 TMĐT 1,506 900 Doanh thu 240 104 Lợi nhuận gộp 156 84 Giá trị lại 966 545 2016-2039 2021-2049 2021-2032 500 960 178 110 28 77 17 500 328 101 Nguồn: CTI, KBSV KB SECURITIES VIETNAM Động lực phát triển dài hạn tới từ quỹ đất KĐT KCN 700 Đồng Nai CTI quản lý quỹ đất KCN lên tới 707 khu vực Đồng Nai với dự án: CCN Tân An 49 ha, KCN Phước Bình 299 KCN Phước Bình 520 Ngồi cơng ty sở hữu 10.4 đất KĐT khu vực — CCN Tân An GPMB, có đối tác nước hỏi ký biên ghi nhớ với giá thuê 120 USD/m2 Cụm cơng nghiệp Tân An có diện tích 49 ha, diện tích thương phẩm 30 CCN tọa lạc Vĩnh Cửu, Đồng Nai Hiện dự án giai đoạn GPMB dự kiến hồn thành 2022 Chúng tơi kì vọng CCN Tân An bắt đầu mở bán vào 2023 lấp đầy 90% 2023-2024 với giá thuê bình quân 110 USD/m2 — CTI Residence bắt đầu khởi công 2022, có sản phẩm đầu tay 2023 với giá bán bình quân 50 tr/m2 Dự án CTI Residence có diện tích 10.4 ha, diện tích thương phẩm 4.6 Dự án tọa lạc đường Võ Nguyên Giáp, Phước Tân, Biên Hịa Dự án có quy hoạch 1/500 đầy đủ, dự kiến cung cấp thị trường 336 sản phẩm nhà liền kề cao cấp diện tích 5x20, 6x20, 7x20, 8x20 m2 CTI Residence bắt đầu GPMB từ 2020, dự kiến hoàn thiện 2021-Q1/2022 bắt đầu khởi công xây thô từ đầu 2022 Chúng tơi kì vọng CTI Residence mở bán vào 2023 với mức giá bình quân 50 tr/m2 do: (1) Dự án được xây dựng theo phân khúc nhà cao cấp tầng; (2) Vị trí dự án tọa lạc đường Võ Nguyên Giáp thuận lợi 2023-2024 có metro Bến Thành – Suối Tiên qua — KCN Phước Bình & với tổng diện tích 658 ha, tọa lạc Long thành động lực tăng trưởng dài hạn cho CTI Ngoài dự án CCN Tân An triển khai, công ty trình thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư cho KCN Phước Bình & với tổng diện tích 658 (299 cho Phước Bình & 359 cho Phước Bình 3) Chúng tơi đánh giá cao dự án vị trí đắc địa cách sân bay Long Thành 12 km nguồn đất KCN khan khu vực Theo khảo sát chúng tôi, KCN mạn Long Thành có giá thuê từ 160-200 USD/m2 Bảng Tổng hợp dự án BĐS CTI Dự án KĐT CTI Residence KCN CCN Tân An KCN Phước Bình KCN Phước Bình Diện tích Thương phẩm TMĐT 10.4 4.6 1,435 49 299 359 30 185 222 435 2,738 3,285 Giá bán tr/m2 50 USD/m2 110 120 120 Mở bán Tiến độ 2023 Đang GPMB 2023 2024 2025 Đang GPMB Đang xin chủ trương đầu tư Đang xin chủ trương đầu tư Nguồn: CTI, KBSV KB SECURITIES VIETNAM Hưởng lợi từ xu hướng đầu tư công Long Thành CTI hoạt động lĩnh vực là: Xây dựng, BOT, khai thác đá, bán khu đô thị khu công nghiệp Đây ngành hưởng lợi từ đầu tư công Long Thành — Nhu cầu đầu tư công Long Thành động lực tăng trưởng cho mảng đá công suất đạt 25% thiết kế Chúng đánh giá tích cực tiềm tăng trưởng mảng đá CTI với kì vọng CAGR giai đoạn 2021-2025 23% mỏ đá hoạt động công suất nhiều nhu cầu đầu tư hạ tầng tăng cao giai đoạn tới Mới nhất, CTI lắp đặt thêm máy xay đá 350 tấn/ cho mỏ quý 4, cho biết gia tăng sản lượng tương ứng với giai đoạn dự án đầu tư công khu vực như: cao tốc Phan thiết – Dầu Giây,… — Các dự án CTI gần cơng trình trọng điểm, có tiềm tăng giá lớn Dự án KCN Phước Bình, dự án KCN trọng điểm CTI năm tới, có vị trí cách trung tâm Bà Rịa – Vũng Tàu km theo đường chim bay cách sân bay Long Thành 12 km Dự án CTI Residence có vị trí tiếp giáp mặt đường Võ Nguyên Giáp, Phước Tân tới có metro Bến Thành – Suối Tiên qua Chúng cho dự án tiềm tăng giá lớn tương lai hạng mục hạ tầng xung quanh vào hoàn thiện: Metro Bến Thành 2023 sân bay Long Thành GĐ1 2025 — Mảng xây dựng hưởng lợi từ đầu tư công trọng tâm CTI thời gian tới Với tổng vốn đầu tư sân bay Long Thành 110,000 tỷ VNĐ nhu cầu đầu tư hạ tầng xung quanh lớn, mảng xây dựng CTI được hưởng lợi việc trúng thầu nhiều thời gian tới Tuy nhiên, đánh giá thận trọng tiềm tăng trưởng mảng lý sau: (1) CTI tập trung nguồn vốn cho xây dựng CCN Tân An CTI Residence Đây dự án có biên lợi nhuận tốt (40-50%) so với biên gộp mảng xây dựng (chỉ 10% 9M/2021); (2) Định hướng phát triển tới CTI cho mảng bất động sản KCN thơng qua dự án Phước Bình & có tiềm cao KB SECURITIES VIETNAM Bảng Vị trí dự án CTI Nguồn: KBSV KB SECURITIES VIETNAM YẾU TỐ RỦI RO — Rủi ro BOT quốc lộ 91 T2 chậm bồi thường CTI ước tính nhận khoản bồi thường khoảng 500 tỷ VNĐ cho dự án BOT quốc lộ 91 T2 vào 2022, nhiên thủ tục quy trình phức tạp có thể dẫn tới việc nhận tiền chậm Dự án dừng hoạt động từ 2019 tới CTI trình xin phủ tiền bồi thường Chúng tơi cho dịng tiền bồi thường chậm trễ có thể ảnh hưởng tiêu cực tới tiến độ dự án tới CTI — Rủi ro KCN Phước Bình & chậm phê duyệt KCN Phước Bình có động thái tích cực pháp lý xây dựng có cơng văn 3512/BXD-QHKT gửi Bộ Kế hoạch Đầu tư cho ý kiến hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án KCN Phước Bình Chúng tơi cho từ cơng đoạn gửi văn bản lên thủ tướng được phê duyệt chủ trương đầu tư cơng đốn thời gian, chưa có ước tính cụ thể thời gian hoàn thiện thủ tục KB SECURITIES VIETNAM Dự phóng KQKD 2021-2022 Năm 2021, chúng tơi dự phóng doanh thu lợi nhuận rịng lần lượt đạt 668 tỷ VNĐ (-26.9% yoy) 56 tỷ VNĐ (-44.5% yoy) dựa yếu tố sau: Doanh thu BOT quý bị ảnh hưởng tiêu cực phải dừng hoạt động dịch bệnh – doanh thu BOT đạt 26.9 tỷ VNĐ quý so với q trước 106.7 tỷ VNĐ 2021 khơng cịn hạch tốn khoản thu lợi nhuận bất thường từ bán mỏ đá Tân Cang 81.8 tỷ Doanh thu mảng xây dựng ước tính đạt 228 tỷ (-47% yoy) phần lớn giá trị hợp đồng nhà xã hội Tam Hóa được ghi nhận 2020 Chi phí lãi vay 2021 mức thấp đa phần khoản vay CTI khoản vay có lãi suất thả nổi, được hưởng lợi từ mơi trường lãi suất thấp Ước tính doanh thu BOT quý đạt 104.4 tỷ - mức thận trọng (doanh thu từ BOT quốc lộ 91 đạt 77 tỷ so với thông thường 100 tỷ) lưu lượng xe chưa phục hồi hẳn sau đợt bùng phát dịch Năm 2022, ước tính doanh thu lợi nhuận rịng lần lượt đạt 791 tỷ VNĐ (+18.4% yoy) 98 tỷ VNĐ (+76.7% yoy) dựa giả định sau: Mảng BOT đạt doanh thu lợi nhuận gộp lần lượt 482 tỷ VNĐ (+38.8% yoy) 334 tỷ VNĐ (+41% yoy), đóng góp 61% doanh thu 86.6% lợi nhuận gộp CTI Động lực tăng trưởng cho mảng BOT tới từ: (1) BOT vào hoạt động BOT 319 CTI BOT đường chuyên dùng VLXD đạt doanh thu 110 tỷ VNĐ 28 tỷ VNĐ năm; (2) Lưu lượng xe qua trạm thu phí khơng cịn bị ảnh hưởng dịch bệnh Mảng xây dựng ước đạt doanh thu lợi nhuận gộp lần lượt 182 tỷ VNĐ (-20% yoy) 27 tỷ VNĐ (+19.9% yoy) Doanh thu mảng xây dựng dự phóng thấp chủ yếu do: CTI hồn thành hạch tốn hợp đồng xây dựng chủ chốt nhà xã hội tam hoa đường 319 2021 Hiện công ty cho biết đàm phán hợp đồng xây dựng trị giá 160 tỷ, dự kiến hoàn thành quý Năm 2023, chúng tơi ước tính doanh thu lợi nhuận ròng lần lượt đạt 1,559 tỷ VNĐ (+97% yoy) 451 tỷ VNĐ (+355.6% yoy) dựa giả định sau: Doanh thu từ mảng KĐT ước tính đạt 300 tỷ VNĐ nhờ bán 6,000 m2 đất dự án CTI Residence với giá 50 tr/m2 Doanh thu mảng KCN đạt 383 tỷ nhờ mở bán 15 CCN Tân An, giá bán 110 USD/m2 Chúng cho mức giá bán khiêm tốn CCN Tân An có đối tác nước hỏi mua với giá 120 USD/m2 toàn khu Mảng BOT có doanh thu cải thiện do: (1) Hoạt động lại hồn tồn trở lại bình thường vào 2023; (2) BOT 319 CTI dự tính tăng cước phí 10 KB SECURITIES VIETNAM Bảng Bảng dự phóng KQKD 2021-2022 Tỷ VNĐ Doanh thu (tỷ VNĐ) Xây dựng Thu phí BOT Khai thác đá KĐT KCN Lợi nhuận gộp % GPM Chi phí SG&A % SG&A / doanh thu LN từ HĐKD Thu nhập tài Chi phí tài Lãi lỗ từ cơng ty liên doanh, liên kết LN trước thuế LN sau thuế % NPM 2020 915 431 373 52 - 2021 668 228 341 28 - 280 30.6% 2022 791 182 482 53 2023 1,559 222 516 61 300 383 783 50.2% 273 40.8% 386 48.8% -75 -77 -77 -77 -8.24% 205 14 -177 -4 118 101 11.07% -11.46% 196 -135 -9.68% 309 -199 -4.91% 706 12 -212 - 66 56 8.43% 117 98 12.39% 506 420 26.95% Nguồn: CTI, KBSV 11 KB SECURITIES VIETNAM ĐỊNH GIÁ Khuyến nghị MUA với CTI, giá mục tiêu 39,100 VNĐ/ cp Sử dụng phương pháp định giá phần, đưa khuyến nghị MUA cho cổ phiếu CTI, với giá mục tiêu 39,100 VNĐ/ cổ phiếu cho giai đoạn năm, định giá mảng lần lượt là: BOT 1,947 tỷ VNĐ, đá 63 tỷ VNĐ, xây dựng 611 tỷ VNĐ, khu đô thị 335 tỷ VNĐ KCN 2,312 tỷ VNĐ KCN Phước Bình có tiềm lớn chưa đủ điều kiện pháp lý vào định giá Định giá chưa bao gồm KCN Phước Bình thời gian khởi cơng xây dựng cịn xa Tuy nhiên, chúng tơi lưu ý khu đất tiềm với vị trí cách sân bay Long Thành 12 km, diện tích lên tới 359 Với giả định giá thuê 120 USD/m2, định giá khu đất 2,530 tỷ VNĐ Định giá mảng đá phần bao gồm định giá xây dựng Chúng phản ảnh phần định giá mảng đá mảng xây dựng biên gộp cao so với ngành Hiện định giá mảng đá bao gồm giả định sản lượng đá bán ngồi Chi trả cổ tức hỗn năm tới để tập trung vốn triển khai dự án Chúng tơi giả định CTI hoãn chi trả cổ tức năm tới để tập trung vốn cho dự án KCN & KĐT: CCN Tân An có TMĐT 435 tỷ KĐT CTI Residence có TMĐT 1,435 tỷ 12 KB SECURITIES VIETNAM Bảng Tổng hợp định giá cho CTI Định giá Phương pháp Giá trị cho CTI DCF DCF RNAV RNAV DCF P/E BOT Mỏ đá Khu đô thị Khu công nghiệp Xây dựng Ngành nghề kinh doanh khác NPV 1,947 63 335 2,312 611 57 5,269 66 2,870 2,465 62,999,997 39,100 24,450 60% (+) Tiền tương đương tiền (-) Vay nợ ròng RNAV SLCP lưu hành Giá trị cổ phiếu Giá cổ phiếu Tổng mức sinh lời Nguồn: KBSV Bảng Định giá dự án KĐT & KCN Dự án KĐT CTI Residence KCN CCN Tân An KCN Phước Bình KCN Phước Bình Mở bán 2023 Diện tích (ha) Thương phẩm (ha) 10 TMĐT Giá bán tr/m2 1,235 Doanh thu Lợi nhuận gộp NPV dự án 50 2,275 1,040 335 110 120 120 772 5,139 6,165 337 2,401 2,880 224 2088 2530 USD/m2 2023 2024 2025 49 299 359 30 185 222 435 2,738 3,285 Nguồn: KBSV 13 KB SECURITIES VIETNAM KHỐI PHÂN TÍCH CƠNG TY CHỨNG KHOÁN KB VIỆT NAM Nguyễn Xn Bình Giám đốc Khối Phân tích binhnx@kbsec.com.vn Khối Phân tích research@kbsec.com.vn Phân tích Doanh nghiệp Phân tích Vĩ mô & Chiến lược đầu tư Dương Đức Hiếu Giám đốc Phân tích Doanh nghiệp hieudd@kbsec.com.vn Trần Đức Anh Giám đốc Vĩ mô & Chiến lược Đầu tư anhtd@kbsec.com.vn Nguyễn Anh Tùng Chuyên viên cao cấp – Tài & Cơng nghệ tungna@kbsec.com.vn Lê Hạnh Qun Chun viên phân tích – Vĩ mơ & Ngân hàng quyenlh@kbsec.com.vn Phạm Hồng Bảo Nga Chuyên viên cao cấp – Bất động sản nhà ngaphb@kbsec.com.vn Thái Hữu Cơng Chun viên phân tích – Chiến lược & Cổ phiếu Mid cap congth@kbsec.com.vn Lê Anh Tùng Chuyên viên cao cấp – Dầu Khí & Ngân hàng tungla@kbsec.com.vn Trần Thị Phương Anh Chuyên viên phân tích – Chiến lược & Cổ phiếu Mid cap anhttp@kbsec.com.vn Nguyễn Ngọc Hiếu Chuyên viên phân tích – Năng lượng & Vật liệu xây dựng hieunn@kbsec.com.vn Bộ phận Hỗ trợ Phạm Nhật Anh Chuyên viên phân tích – Bất động sản công nghiệp & Logistics anhpn@kbsec.com.vn Nguyễn Cẩm Thơ Chuyên viên hỗ trợ thonc@kbsec.com.vn Lương Ngọc Tuấn Dũng Chuyên viên phân tích – Bán lẻ & Hàng tiêu dùng dunglnt@kbsec.com.vn Nguyễn Thị Hương Chuyên viên hỗ trợ huongnt3@kbsec.com.vn 14 KB SECURITIES VIETNAM CTCP CHỨNG KHOÁN KB VIỆT NAM (KBSV) Trụ sở chính: Địa chỉ: Tầng G, tầng M, tầng 7, Tòa nhà Sky City số 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Điện thoại: (+84) 24 7303 5333 - Fax: (+84) 24 3776 5928 Chi nhánh Hà Nội: Địa chỉ: Tầng 1, Tòa nhà VP, số Điện Biên Phủ, Quận Ba Đình, Hà Nội Điện thoại: (+84) 24 7305 3335 - Fax: (+84) 24 3822 3131 Chi nhánh Hồ Chí Minh: Địa chỉ: Tầng 2, TNR Tower Nguyễn Cơng Trứ, 180-192 Nguyễn Trứ, Q1, TP Hồ Chí Minh Điện thoại: (+84) 28 7303 5333 - Fax: (+84) 28 3914 1969 Chi nhánh Sài Gòn: Địa chỉ: Tầng 1, Saigon Trade Center, 37 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Q1, Hồ Chí Minh Điện thoại: (+84) 28 7306 3338 - Fax: (+84) 28 3910 1611 LIÊN HỆ Trung Tâm Khách hàng Tổ chức: (+84) 28 7303 5333 – Ext: 2656 Trung Tâm Khách hàng Cá nhân: (+84) 24 7303 5333 – Ext: 2276 Email: ccc@kbsec.com.vn Website: www.kbsec.com.vn Hệ thống khuyến nghị đầu tư cổ phiếu (dựa kỳ vọng tăng giá tuyệt đối tháng tới) Mua: Nắm giữ: +15% cao khoảng +15% -15% Bán: -15% thấp Hệ thống khuyến nghị đầu tư ngành (dựa kỳ vọng tăng giá tuyệt đối tháng tới) Khả quan: Trung lập: Vượt trội thị trường Phù hợp thị trường 15 Kém khả quan: Kém thị trường Ý kiến báo cáo phản ánh đánh giá chuyên môn (các) chuyên viên phân tích kể từ ngày phát hành dựa thông tin liệu thu được từ nguồn mà KBSV cho đáng tin cậy KBSV không tun bố thơng tin liệu xác đầy đủ quan điểm được trình bày báo cáo có thể thay đổi mà không cần thông báo trước Khách hàng nên độc lập xem xét trường hợp mục tiêu cụ thể riêng tự chịu trách nhiệm định đầu tư chúng tơi khơng có trách nhiệm khoản đầu tư kết quả chúng Những tài liệu bản quyền KBSV không được chép, phân phối lại sửa đổi mà khơng có sự đồng ý trước văn bản KBSV Nhận xét quan điểm báo cáo có tính chất chung nhằm mục đích tham khảo khơng được phép sử dụng cho mục đích khác KB SECURITIES VIETNAM