Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT  Tiểu luận môn:Pháp luật thị trường bất động sản Đề tài:Hoàn thiện pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên: Lớp: Hồ Chí Minh, năm 2022 Mục lục CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .6 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.2 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản 1.1.3 Mục đích dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 15 1.2 Khái quát chung pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 17 1.2.1 Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 17 1.2.2 Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 19 1.2.3 Vị trí, vai trị pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 21 CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản .23 2.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 25 2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 28 2.3.1 Khái quát khác biệt Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2006 nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản .28 2.3.2 Thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 31 2.3.3 Tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 34 2.3.4 Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch 36 2.3.5 Kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch 39 2.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động sàn giao dịch bất động sản 48 2.4.1 Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 48 2.4.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản .48 2.5 Xử lý vi phạm hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 49 2.6 Thực trạng thực thi pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 56 2.6.1 Những hạn chế, bất cập áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản 56 2.7 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản Singapore 66 2.7.1 Mơ hình tổ chức SGDBĐS Singapore 66 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 69 KẾT LUẬN .77 Đặt vấn đề Bất động sản loại tài sản có giá trị giá trị sử dụng lớn Nó loại hàng hoá đặc biệt thị trường đặc biệt Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản với thị trường vốn, thị trường sức lao động yếu tố “đầu vào” quan trọng trình sản xuất Thực tế chứng minh, việc phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến hưng thịnh hay suy vong kinh tế Vì lẽ đó, thị trường bất động sản trở thành thị trường nhạy cảm quan tâm hàng đầu giới Tại Việt Nam, theo xu hội nhập kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước quan tâm thể chế hóa thành pháp luật; quyền người sử dụng đất mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Thị trường Bất động sản nước ta đánh giá thị trường tiềm năng, “mỏ vàng” để đầu tư khai thác Tuy nhiên, bên cạnh thị trường cịn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt thiếu minh bạch thị trường Hàng loạt giao dịch ngầm vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước Đây nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản nước ta chậm phát triển có đơi lâm vào tình trạng bế tắc Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên q “nóng” đơi thị trường q “lạnh” dẫn tới “đóng băng” Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản đời góp phần điều tiết giao dịch bất động sản thị trường Các nhà đầu tư có kênh thơng tin xác hữu ích để tham khảo Sàn giao dịch bất động sản không thỏa mãn khát thơng tin mà cịn tạo thuận lợi cho việc thực giao dịch bất động sản cách nhanh chóng, hiệu Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản quan nhà nước, không thực chức nhà nước, không thực chức kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản tổ chức tư nhân, thành lập để kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận Vậy, để dung hịa lợi ích nhà nước lợi ích sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt việc quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Khả điều tiết kiểm soát thị trường Nhà nước có đạt hiệu cao hay không thể phần qua hoạt động sàn giao dịch bất động sản Pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản đời để hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Đó sở để góp phần giúp hoạt động sàn giao dịch bất động sản diễn dễ dàng nhanh chóng Sau đây, tiểu luận nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thị trường bất động sản vai trị với phát triển kinh tế xã hội, góp phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ số nội dung sau: Nghiên cứu quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ mơi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS Thơng qua đó, tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác Lênin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng số phương pháp sau: Phương pháp thu thập thông tin: thu thập văn pháp luật tài liệu liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin thực tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên sở thông tin thu thập được, tác giả tổng hợp để nghiên cứu, phân tích đưa nhận xét, đánh giá quy định pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Theo đó, phân tích, đánh giá quy định pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2014 văn pháp luật có liên quan Bố cục tiểu luận Ngồi lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương bố cục sau: CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN” vấn đề phức tạp, địi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến thức sâu rộng lý luận thực tiễn trình thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt vấn đề cốt lõi, tồn vướng mắc cịn gặp phải, để từ đề xuất giải pháp giải Là sinh viên với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vậy, q trình nghiên cứu chủ đề chúng em khơng thể tránh khỏi có thiếu sót, khiếm khuyết Chúng em mong nhận đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình giảng viên bạn sinh viên để hoàn thiện tiểu luận CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Bất động sản loại tài sản có vai trị vơ quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất hàng hóa theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển, từ hình thành nên thị trường bất động sản Tuy nhiên, loại hàng hóa BĐS có đặc tính khơng di dời được, đó, nơi bán khơng có diện hàng hóa Bên cạnh đó, TTBĐS thị trường khơng hồn hảo, thiếu thơng tin, vậy, để người bán người mua dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, thị trường mua bán BĐS đời, gọi sàn giao dịch BĐS Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực bán, cho thuê BĐS thuộc quyền sở hữu qua sàn giao dịch BĐS bước ngoặt hoạt động kinh doanh BĐS nước ta Điều làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm doanh nghiệp Cùng với yêu cầu pháp luật cho phép thành lập sàn giao dịch bất động sản để bán, cho thuê BĐS quy định mới, tác động không nhỏ tới thị trường BĐS hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị lớn Trước có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực thông qua mối quan hệ quan biết, quan hệ ngoại giao làm ăn, đối tác kinh doanh thông qua nhà đầu cơ, nhà môi giới BĐS Thực trạng gây nhiều bất ổn cho TTBĐS, nguyên nhân làm cho thị trường phát triển không minh bạch, không lành mạnh, làm tăng giá BĐS bất hợp lý, người có nhu cầu thực nhà khơng có nhu cầu thực nhà khơng có hội tiếp cận với loại nhà với giá trị thực mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm lượng tiền tương đối lớn cho người đầu Việc thành lập sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS giải pháp quan trọng cần thiết để hạn chế tối đa giao dịch ngầm, khơng thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán BĐS cơng khái hóa, tạo điều kiện để người có nhu cầu dễ dàng tiếp cận nhà Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định cụ thể sàn giao dịch bất động sản, cụ thể khoản 6, điều luật giải thích khái niệm sàn giao dịch bất động sản Theo đó, sàn giao dịch bất động sản hiểu “nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản1” Sàn giao dịch BĐS nơi gặp gỡ người mua bán, người cung cấp dịch vụ người có yêu cầu dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS Sự khác biệt so với sàn mua bán khác chỗ nơi khơng có diện hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS sàn phức tạp đa dạng hơn, tính phức tạp hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải mơ hình hoạt động tổng hợp, phải cung cấp đầy đủ khép kín mợi dịch vụ liên quan đến BĐS, thế, phải dịch vụ mang tính chuyên nghiệp khép kín, phải nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho công việc quản lý điều tiết nhà nước, đồng thời góp phần hạn chế rủi ro cho người dân tham gia vào hoạt động mua bán liên quan đến BĐS 1.1.2 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản Chức sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản thành lập với mục đích trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khn khổ” Để đạt mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực tốt ba chức chủ yếu: (1) Chức tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức kinh doanh dịch vụ Bất động sản (3) Chức hỗ trợ thị trường bất động sản Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản nơi tổ chức kinh doanh bất động sản Giao dịch kinh doanh bất động sản phải thực sàn giao dịch bất động sản Các nhà đầu tư đưa Bất động sản tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư Người bán, người mua có nhu cầu gặp qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn nhanh chóng, thuận lợi an tồn Thơng thường, giao dịch thị trường bất động sản trải qua ba bước: đàm phán kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý2 Khi tiến hành giao dịch sàn giao dịch bất động sản giảm thiểu thời gian cho việc thực thủ tục Bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật Vì thế, người mua, Nhà đầu tư yên tâm khối tài sản mà sở hữu Người bán tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt Bên cạnh việc trung gian cho hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản địa để quảng bá thương hiệu, sản phẩm bất động sản hình thành tương lai nhà đầu tư lớn, có danh tiếng Sàn giao dịch bất động sản cầu nối để liên kết nhà đầu tư Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản cịn đóng vai trò trung gian việc liên doanh, liên kết, tìm hướng đầu tư có hiệu quả; giải pháp đầu tư hữu hiệu nhằm 10 ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động rủi ro Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Các dịch vụ bất động sản dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán có kênh thơng tin xác bất động sản Từ đó, định việc đầu tư, mua bán Các thủ tục việc đăng ký pháp lý giúp đỡ thực nhanh chóng, xác Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản sàn giao dịch bất động sản tạo nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động sàn giao dịch bất động sản Trong số dịch vụ bất động sản cung cấp sàn giao dịch bất động sản loại hình diễn phố biến, thường xuyên chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn quảng cáo bất động sản Các hoạt động khác diễn tương đối mờ nhạt Đây điều dễ hiểu mơ hình cung cấp dịch vụ mẻ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Trước sàn giao dịch bất động sản đời người ta quen với khái niệm người môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà” Đội ngũ “cò” hoạt động sơi góp phần định việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đơi lúc họ góp phần tạo “cơn sốt” giả tạo thị trường, số “cị” có tính chất lừa đảo cịn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán Công việc chủ yếu nhà mơi giới tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư hưởng hoa hồng Thị trường bất động sản Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin đa chiều nên thị trường tiềm cho đội ngũ hoạt động Sau này, quy định sàn giao dịch bất động sản đời, Nhà nước siết chặt quản lý, “cò nhà, cò đất” hoạt động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu Vì thế, nhiều sàn giao dịch bất động sản lập nhằm mục đích hợp thức hóa hoạt động môi giới, tư vấn, quảng cáo vốn diễn lâu nhà môi giới Bên cạnh đó, người dân chưa có thói quen sử dụng 70 trường Tất giao dịch BĐS muốn nhà nước cơng nhận tính pháp lí phải giao dịch qua sàn có xác nhận sàn giao dịch * Về nguồn thông tin: Sàn nơi cung cấp thơng tin thị trường cách xác cho chủ thể, đặc biệt quản lí nhà nước Để bảo đảm tính xác thông tin thị trường sàn cung cấp quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát thông tin niêm yết sàn * Về chế sách: Nhà nước cần thực sách tạo điều kiện mặt thủ tục để sàn nhanh chóng đưa vào hoạt động thị trường Đồng thời nhanh chóng xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam, để hệ thống sàn nhanh chóng mang lại hiệu cho TT BĐS29 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Trong phạm vi nghiên cứu mình, phân tích trên, tác đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo để góp phần hồn thiện pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Pháp luật phận kiến trúc thượng tầng thường có xu theo phát triển sở hạ tầng Vì thế, khơng thể tránh khỏi việc xã hội phát sinh yếu tố mà pháp luật lường trước được, dẫn đến hạn chế pháp luật không theo kịp thực tế Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Tuy sàn giao dịch BĐS hình thành Việt Nam có bước phát triển phức tạp tương ứng với phát triển thị trường BĐS Pháp luật chưa thể lường trước hết yếu tố phức tạp có phần 71 hạn chế việc điều chỉnh sàn giao dịch BĐS Sau đề xuất để nâng cao tính khả thi pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch BĐS Thứ nhất, xây dựng tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn Kể từ thành lập tới nay, chưa có tiêu chí hay quy định cụ thể yếu tố chuẩn sàn giao dịch BĐS Sàn giao dịch BĐS thành lập, hoạt động cách ạt, không phân biệt đâu sàn giao dịch BĐS chuẩn, sàn giao dịch BĐS không chuẩn Bộ xây dựng xác định số tiêu chí cho thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, khơng phải tiêu chí để khẳng định sàn giao dịch BĐS chuẩn hay không Những điều kiện để công nhận sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện để hoạt động chưa nói tới chất lượng sàn giao dịch bất động sản Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản nước ta số lượng lớn, liên tục có xu tăng lên, chất lượng không đảm bảo Sự hoạt động sàn giao dịch bất động sản “bát nháo”, sàn giao dịch bất động sản hoạt động kiểu, khơng có quy củ Như vậy, đến hướng tới tính chun nghiệp kinh doanh loại hình dịch vụ Chỉ quan tâm tới yếu tố sở vật chất sàn giao dịch bất động sản chưa đủ; Nhà nước cần song song thúc đẩy việc nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Vì thế, cần xây dựng số chuẩn (thông tin giá cả, thông tin mặt hàng, chủng loại…) tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn để xác định chất lượng sàn giao dịch bất động sản Mô hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn thước đo, chuẩn mực áp dụng thực tế Từ đó, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển sàn giao dịch bất động sản cách có định hướng Các tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn cần phải quan tâm cách cụ thể tới quy mô sàn giao dịch bất động sản, số lượng nhân viên (không đơn quy mô, số lượng nhân viên tối thiểu quy 72 định pháp luật nay); quan trọng chất lượng người đứng đầu sàn giao dịch bất động sản, đội ngũ nhân viên sàn giao dịch bất động sản (đây yếu tố mang tính định tới việc xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩn)… Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch BĐS thành lập nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS, cung cấp thơng tin xác, tạo thuận lợi cho việc tiến hành giao dịch bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chưa làm tốt chức Sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo tính minh bạch thơng tin sàn tạo minh bạch thị trường Việc tiến hành giao dịch sản phẩm bất động sản theo chu trình khép kín từ khâu cung cấp thông tin tới bán hàng số sàn giao dịch bất động sản ngược lại nguyên tắc hoạt động sàn giao dịch bất động sản Vì thế, việc nâng cao tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản nhu cầu thiết Vì vậy, cần sát cơng tác kiểm tra để đảm bảo sàn giao dịch bất động sản phải cung cấp đầy đủ, xác niêm yết công khai thông tin liên quan đến tính pháp lý dự án nhà Hợp đồng văn ủy quyền bán, cho thuê nhà ở, bảng giá bán, giá cho thuê nhà có đóng dấu xác nhận chủ đầu tư 73 70 biên nghiệm thu kỹ thuật xây dựng xong phần móng Ngồi ra, sàn giao dịch bất động sản tổ chức bán nhà sở hợp đồng, văn ủy quyền ký với doanh nghiệp có nhà sau chủ đầu tư xây dựng xong phần móng Đây vấn đề quy định Nghị định 71/2010/NĐCP hướng dẫn Luật Nhà Như vậy, hoạt động sàn giao dịch bất động sản bị siết chặt hơn, sàn giao dịch bất động sản hoạt động theo kiểu chụp giật trường đào thải bị thị Thứ ba, thực thống công tác quản lý nhà nước sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản công cụ để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản Để sàn giao dịch bất động sản thực chức cần có quản lý Nhà nước Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà 74 nước sàn giao dịch bất động sản nhiều bất cập Theo quy định hành, quan quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Trung ương Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng, quan quản lý địa phương Sở xây dựng Việc phân cấp quản lý tưởng tạo hợp lý thuận lợi thực tế lại trở nên nhiêu khê, phức tạp Trước tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh quy chế hoạt động Sở Xây dựng địa phương Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống quản lý đưa lên website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Q trình khơng nhiều thời gian mà thủ tục kiểm tra trở nên phức tạp Hậu doanh nghiệp, cá nhân muốn thành lập sàn giao dịch BĐS tạo tâm lý ngại tiến hành thủ tục hành chính; Nhà nước việc quản lý, nắm bắt thông tin sàn giao dịch gặp nhiều khó khăn Sự tiếp cận sàn giao dịch BĐS với Nhà nước phải thực qua quan trung gian Như vậy, vừa không đảm bảo tiến độ thời gian vừa khơng đảm bảo tính xác thơng tin Có thể thấy, cần xây dựng chế “một cửa” công tác quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Nhà nước nên cân nhắc việc thành lập quan chuyên trách quản lý sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng Đây quan quản lý vấn đề liên quan tới việc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Như vậy, đảm bảo việc tiếp cận cách trực tiếp Nhà nước với sàn giao dịch bất động sản Thủ tục hành cải cách, sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều thuận lợi khâu tiến hành thủ tục thành lập, thay đổi… Nhà nước trực tiếp quản lý sàn giao dịch bất động sản, thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến hành xử phạt có vi phạm xảy Thứ tư, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm sàn giao dịch BĐS, thành lập quan chuyên ngành để kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản Một vấn đề nhức nhối tình trạng hoạt động “nhốn nháo” 75 sàn giao dịch bất động sản Vi phạm pháp luật trở nên phổ biến không ngừng tăng lên sàn giao dịch bất động sản Nguyên nhân Nhà nước chưa có chế tài xử phạt đủ sức răn đe vi phạm sàn giao dịch bất động sản Những chế tài xử phạt nhẹ, chưa đảm bảo ngăn chặn vi phạm Mức phạt cao lên tới 70.000.000 đồng số hình phạt bổ sung So với khoản lợi nhuận mà sàn giao dịch bất động sản thu mức phạt chẳng thấm vào đâu Thêm vào đó, cơng tác kiểm tra, giám sát tiến hành xử phạt vô lỏng lẻo Không có quy định cụ thể việc rà sốt hoạt động sàn giao dịch địa bàn cách thường xuyên Cũng chưa có quan chuyên trách để thực việc Sở xây dựng phải ôm đồm nhiều công việc chưa sát việc tiến hành công tác Gần đây, việc kiểm tra xử lý sàn giao dịch bất động sản trọng Nhưng so với vi phạm “muối bỏ bể” Như đề cập trên, có quan chuyên trách quản lý sàn giao dịch bất động sản nên có quan chuyên thực nhiệm vụ hậu kiểm sàn giao dịch bất động sản Chịu trách nhiện cấp phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm giám sát hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cơ quan thường xuyên tiến hành kiểm tra, phát xử lý vi phạm sàn giao dịch bất động sản vi phạm Kết hợp với việc nâng cao chế tài xử phạt, hoạt động xử phạt vi phạm hành đạt hiệu cao Từ đó, góp phần ngăn chặn vi phạm sàn giao dịch bất động sản tương lai Thứ năm, ban hành chế liên kết sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động nhỏ lẻ, manh mún, mạnh làm, chưa có liên kết với sàn giao dịch BĐS khác Đơi cịn có cạnh tranh thiếu lành mạnh sàn giao dịch BĐS, gây thiệt hại cho thân sàn giao dịch BĐS 76 khách hàng Vì thế, chế liên kết sàn giao dịch BĐS cần thiết Trong thực tế, để hướng tới mục đích liên thơng sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng yêu cầu sàn giao dịch bất động sản tham gia mạng sàn giao dịch bất động sản Ngày 16/4/2011, mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam tổng kết hoạt động năm 2010 triển khai kế hoạch năm 2011 Tại thời điểm đó, nước có 750 sàn giao dịch BĐS có 209 đơn vị tham gia mạng sàn giao dịch BĐS, khu vực phía Nam có 99 thành viên, phía Bắc 103 miền Trung Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thu hút gần triệu lượt người truy cập, tăng khoảng 1.4 lần so với năm 2009 Nhiều thông tin thị trường bất động sản, sách pháp luật Nhà nước nhiều người truy cập Đặc biệt thông tin sàn giao dịch BĐS đăng ký đủ điều kiện hoạt động thường xuyên cập nhật Tuy nhiên mạng chưa làm việc liên kết với sàn giao dịch BĐS, chưa đưa số cụ thể giao dịch ngày, tháng, quý để khách hàng truy cập Trước thực trạng đó, cần có quy định cụ thể, rõ ràng việc thực chế liên kết sàn giao dịch bất động sản Sự liên kết phải dựa sở thỏa thuận sàn giao dịch bất động sản, khuôn khổ quản lý Nhà nước Thơng qua đó, thơng tin sàn giao dịch bất động sản sàng lọc cách rõ ràng, thống xác Đây tiền đề cho phát triển sàn giao dịch bất động sản cách có hệ thống, nâng cao tính chuyên nghiệp hiệu sàn giao dịch BĐS Thứ sáu, tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản lập cách “ồ ạt” hoạt động chưa hiệu quả, vi phạm pháp luật phổ biến Tuy nhiên, 77 việc phát hiện, xử lý vi phạm thực tế cịn chậm Vì vậy, cần xử lý nghiêm minh có sai phạm xảy ra; lọc đình hoạt động sở, sàn giao dịch khơng cịn khả không hoạt động thực tế Đồng thời, cập nhật thông tin kịp thời thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản cổng thơng tin thức Bộ xây dựng để thuận lợi cho việc theo dõi nắm bắt sát Sàn giao dịch bất động sản mô hình cịn mẻ nước ta Vì thế, việc cịn hạn chế định điều khơng thể tránh khỏi Vấn đề quan trọng dám nhìn nhận hạn chế, thiếu sót để đề giải pháp khắc phục kịp thời Với hạn chế ra, giải pháp đề xuất góp phần hướng tới việc hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch bất động sản trên; Hy vọng rằng, sàn giao dịch bất động sản tương lai phát triển lành mạnh hơn, thể cách tốt vai trị cơng cụ điều tiết thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản 78 KẾT LUẬN Hoạt động thể chế trung gian, hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung dịch vụ sàn giao dịch động sản nói riêng yếu tố quan trọng góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Sự đời loại hình kinh doanh dịch vụ có tác động hỗ trợ tích cực cho hoạt động chủ thể kinh doanh bất động sản LKDBĐS năm 2014 đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động dịch vụ SGDBĐS, phần khắc phục yếu hoạt 75 động SGDBĐS, định hướng cho hoạt động dịch vụ SGDBĐS phát triển lành mạnh Sau gần 20 năm đời phát triển thị trường BĐS Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên TT BĐS nhiều tồn tại, điển hình tượng giao dịch ngầm, thơng tin thị trường không công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch không lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn thị trường quy định pháp luật tạo sở pháp lí cho đời sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên qua thực tế cho thấy trạng hoạt động SGD BĐS cịn nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở pháp luật để hoạt động Các SGD hoạt động không theo quy trình chuẩn Sở dĩ có tượng nhà nước chưa có biện pháp quản lí SGD BĐS hiệu Chính thực trạng mà người viết có hướng nghiên cứu hoạt động quản lí nhà nước SGD BĐS Đề tài tập 79 trung vào mục tiêu là: Phân tích trạng hoạt động SGD BĐS đề xuất phương án quản lí nha nước SGD BĐS hiệu khoa học, để TT BĐS Việt Nam có mạng lưới SGD BĐS hoạt động hiệu khn khổ pháp lí Về mặt lí luận, đề tài đề tài làm sáng tỏ vấn đề BĐS, TT BĐS, nội dung SGD BĐS Về mặt thực tiễn: Đề tài phân tích thực trạng hoạt động quản lí nhà nước SGD BĐS thông qua thực trạng hoạt động SGD BĐS đúc rút kinh nghiệm tổ chức quản lí SGD BĐS nước ngồi Trên sở lí luận thực trạng nghiên cứu, chúng có đề xuất phương án quản lí nhà nước SGD BĐS đồng thời có số kiến nghị để việc quản lí SGD BĐS hiệu Qua việc nghiên cứu đề tài, chúng em có nhận thức sâu sắc dịch vụ SGDBĐS đề xuất số giải pháp góp phần phát triển dịch vụ SGDBĐS giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng” Năm 76 80 2015, thị trường BĐS có nhiều biến chuyển, thị trường “ấm dần” lên, giao dịch phát triển theo chiều hướng gia tăng; nhu cầu giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư khách hàng song song tồn với giao dịch SGDBĐS Theo đó, dịch vụ mơi giới SGDBĐS đã, dịch vụ quan trọng, hữu ích thúc đẩy phát triển thị trường BĐS 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 2) Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 77 3) Nghị định số 76/2015/NĐCP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 4) Nghị định 121/2013/NĐ CP bao gồm hành vi vi phạm quy định 82 pháp luật thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản 5) Thông tư số 13/2008/TTBXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 6) TS Dỗn Hồng Nhung (2009), Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 7) TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội 8) Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 9) Văn Thị Anh, “SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN”, cơng trình dự thi giải thưởng “sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2009”, người hướng dẫn TS Trần Quang Anh 10) Nguyễn Thị Nhung (2010), Pháp luật cấu tổ chức hoạt động sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp, Khoa Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội 11) Nguyễn Thị Hiển, “Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học năm 2015, người hướng dẫn PGS.TS Doãn Hồng Nhung 12) Hồ Quang Huy (2011), “Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản”, đăng http://moj.gov.vn vào ngày 21/10/2011 13) Thúy Ngân/Info TV (2012), “Yêu cầu báo cáo kết giao dịch bất động sản 83 qua sàn”, http://vov.vn, ngày 04/07/2012 14) Trung Kiên (2012), Báo cáo giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản: Một bước tiến mới, http://tinnhanhchungkhoan.vn , (ngày 24/7/2012) 78 15) Hoàng Lan (2013), Không thể bỏ http://www.vnexpress , (ngày 02/4/2013) mặc thị trường 16) ngày bất động sản, Diệu Vy, “Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường bất động sản”, đăng 15/02/2012 lúc 22:00 option=com_content&view=article&id=5471:nhin : http://thongtinduan.vn/index.php? licacchukthngtrmcathtrng- bs&catid=8:chinhsachphaply&Itemid=7 17) Bùi Hoà (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 – quy định bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua bất động sản hình thành tương lai, http://www.vuanhlaw.com.vn , (ngày 17/12/2014) 18) Ngọc Mai (2014), Giao dịch qua sàn bất động sản: Không quản bỏ, http://www.tienphong.vn , (ngày 19/6/2014) 19) Kim Ngân (2014), Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần bổ sung thêm quy định để quản lý chặt chẽ, http://congan.com.vn , (ngày 11/3/2014) 20) Trần Cao Thức – Phạm Minh Hồng (2014), VPLS Trí & cộng sự, “Chính 84 sách sàn giao dịch bất động sản”, http://www.diaocvietnam.org.vn , (ngày 14/5/2014) ... VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .6 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch. .. ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG... hoàn thiện tiểu luận 7 CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn