Sau một thời gian hình thành và phát triển, TTBĐS cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn, kém minh bạch, hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, vẫn còn chồng chéo lẫn nhau, về quản lý của cơ quan nhà nước chưa được tốt, chưa phù hợp với thị trường này. Tính đầu cơ, đặc biệt là đầu cơ của cá nhân, thực hiện kích cầu giả làm tăng giá BĐS, làm thất thu ngân sách nhà nước.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Môn: Thị trường bất động sản vấn đề pháp lý kinh doanh bất động sản Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Lưu Quốc Thái Học viên: Nguyễn Tiến Dũng Mã số học viên: 20340710032 Lớp: Cao học luật khóa 34 – Chuyên ngành Luật Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 11 năm 2021 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG VIỆC CHỐNG ĐẦU CƠ Lý luận chung đầu thị trường bất động sản 1.1 Khái quát thị trường bất động sản 1.2 Đầu thị trường bất động sản Kinh nghiệm nước chống đầu thị trường bất động sản CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN 12 Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thơng tin đất đai, thị trường bất động sản 12 Nhà nước chưa quan tâm mức việc khuyến khích phát triển tạo lập nhà xã hội 13 Pháp luật thuế chưa phát huy vai trò điều tiết thị trường, chống đầu 14 Hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS chưa hoàn thiện quản lý nhà nước đất đai yếu 15 KẾT LUẬN 18 CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản BLDS Bộ luật Dân HDB Hội đồng nhà phát triển Singapore KDBĐS Kinh doanh bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bắt đầu từ Luật Đất đai 1993 tảng Hiến pháp 1992, QSDĐ coi quyền tài sản trị giá tiền đưa vào lưu thơng với danh nghĩa lại tài sản Đến Luật Đất đai 2003 thức quy định TTBĐS, Luật Nhà 2005 quy định phát triển nhà thương mại, ngày 29/06/2006 Quốc hội ban hành Luật KDBĐS có hiệu lực từ ngày 01/07/2007 Hiện nay, Luật Đất đai 2013, Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà 2014, Luật Đầu tư 2020 văn luật hướng dẫn thi hành văn pháp luật hiệu lực điều chỉnh TTBĐS Có thể nói, giai đoạn từ năm 1993 đến nay, pháp luật thức thừa nhận tạo khung pháp lý cho TTBĐS phát triển Việt Nam Ở kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, TTBĐS chưa có điều kiện phát triển Nhưng chuyển sang kinh tế thị trường, TTBĐS nước ta bước hình thành với tốc độ nhanh đóng góp khơng nhỏ cho kinh tế đất nước TTBĐS trở thành thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường khác kinh tế thị trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường lao động,.…Nhưng sau thời gian hình thành phát triển, TTBĐS bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn, minh bạch, hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, chồng chéo lẫn nhau, quản lý quan nhà nước chưa tốt, chưa phù hợp với thị trường Tính đầu cơ, đặc biệt đầu cá nhân, thực kích cầu giả làm tăng giá BĐS, làm thất thu ngân sách nhà nước Hoạt động đầu ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự kinh tế, gây khó khăn việc tiếp cận TTBĐS người làm công ăn lương người có thu nhập thấp, làm sai lệch sách đất đai Nhà nước Cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa có biện pháp hữu hiệu chống đầu BĐS giải pháp hiệu việc quản lý TTBĐS Nhận thấy bất cập Luật Đất đai 2013, việc sửa đổi, bổ sung Luật nằm chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 theo Nghị 17/2021/QH15 Quốc hội Việc hoàn thiện quy định pháp luật chống đầu giúp lành mạnh hóa TTBĐS, góp phần thúc đẩy quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Do đó, tác giả định chọn đề tài “Giải pháp chống đầu thị trường bất động sản Việt Nam” đề tài tiểu luận mình, góp phần thêm lý luận TTBĐS, thực tiễn việc đầu TTBĐS đưa giải pháp hiệu việc chống đầu cơ, quản lý hiệu TTBĐS Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo nội dung tiểu luận gồm hai phần: Chương Lý luận chung đầu thị trường bất động sản kinh nghiệm quốc tế việc chống đầu Chương Thực trạng pháp luật chống đầu thị trường bất động sản định hướng hoàn thiện CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG VIỆC CHỐNG ĐẦU CƠ Lý luận chung đầu thị trường bất động sản 1.1 Khái quát thị trường bất động sản 1.1.1 Khái quát bất động sản Theo định nghĩa Điều 107 BLDS 2015, BĐS bao gồm: (i) Đất đai; (ii) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; (iv) Tài sản khác theo quy định pháp luật Các tài sản không bất động sản coi động sản Theo đó, BLDS 2015 phân loại tài sản thành động sản bất động sản giống Luật La Mã dựa vào đặc tính vật lý di dời hay không BĐS không đất đai mà cịn tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai nhà, cơng trình xây dựng, cối,… Tuy nhiên, BĐS coi hàng hóa, loại BĐS coi hàng hóa pháp luật quy định đáp ứng điều kiện định1 BĐS có đặc điểm: tính khan hiếm; tính cố định; giá trị lớn, khoản thấp; chịu ảnh hưởng giá trị; tính khơng đồng nhất, cá biệt; tính bền vững, đời sống kinh tế dài; tính tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật Trong đó, tính cố định đặc trưng khác biệt hàng hóa BĐS so với loại hàng hóa khác Đặc tính địi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác Với loại hàng hóa khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hóa nơi tùy ý với BĐS chủ sở hữu phải chuyển đến nơi có BĐS Hàng hóa BĐS khơng thể đem thị trường để trưng bày loại hàng hóa khác mà thường phải giới thiệu thơng qua mơ tả mơ hình, hình ảnh hình vẽ thiết kế Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Với BĐS có quy mơ, chất lượng có vị trí khác giá trị chúng khác Tương tự vậy, loại BĐS đơng thị lớn có giá trị cao nhiều so với đô thị nhỏ, vùng sâu vùng xa 1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản Từ điển tiếng Việt định nghĩa thị trường tổng thể nói chung hoạt động mua bán, trao đổi lưu thơng hàng hóa nơi thường xuyên tiêu thụ hàng hóa2 Điều Luật KDBĐS 2014 quy định: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (sau gọi bất động sản) bao gồm: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất.” “Từ điển tiếng Việt”, http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Th%E1%BB%8Btr%C6%B0%E1%BB%9Dng, truy cập ngày 21/12/2021 Theo từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam, thị trường nơi diễn việc mua bán loại hàng hóa, dịch vụ thể tồn quan hệ kinh tế hình thành lĩnh vực trao đổi tiêu thụ hàng hóa; thị trường, cầu cung hàng hóa có ảnh hưởng đến thay đổi mức giá hàng hóa; đồng thời việc hạ giá hay tăng giá hàng hóa tác động đến cung cầu3 Như vậy, hiểu, thị trường nơi diễn giao dịch hàng hóa, dịch vụ theo quy luật cung cầu quy luật giá Kinh doanh BĐS việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi4 Theo định nghĩa kinh doanh BĐS bao gồm: (i) Kinh doanh hàng hóa BĐS; (ii) Kinh doanh dịch vụ BĐS Hiểu theo nghĩa hẹp, TTBĐS nơi diễn giao dịch hàng hóa BĐS, hiểu nơi diễn hoạt động mua, nhận chuyển nhượng để bán; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Khái niệm này, TTBĐS hiểu theo nghĩa hẹp nhất, cách hiểu đơn giản gần gũi hầu hết với chủ thể tham gia giao dịch TTBĐS Hiểu theo nghĩa rộng, TTBĐS tổng thể hoạt động, giao dịch liên quan đến hàng hóa BĐS dựa quy luật cung cầu quy luật giá Điều có nghĩa TTBĐS nơi diễn tất hoạt động, giao dịch kể dịch vụ kèm theo hoạt động, giao dịch liên quan đến hàng hóa BĐS theo quy luật chung kinh tế Khái niệm bao quát hoạt động kinh doanh BĐS thể rõ đặc trưng thị trường loại hàng hóa BĐS Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm hoạt động: Môi giới BĐS; Sàn giao dịch BĐS; Tư vấn BĐS; Quản lý BĐS Như vậy, có cách hiểu khác TTBĐS khái quát cách ngắn gọn khái niệm TTBĐS nơi diễn giao dịch, dịch vụ liên quan đến loại hàng hóa BĐS theo quy luật vận hành kinh tế Đặc điểm thị trường bất động sản Thứ nhất, TTBĐS thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Trong chế độ sở hữu toàn dân với đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu, có Nhà nước có quyền sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng5 Bản thân người sử dụng “Bách khoa toàn thư Việt Nam”, http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/default.aspx?param=2259aWQ9NjI1Jmdyb3VwaWQ9JmtpbmQ9ZXh hY3Qma2V5d29yZD10aCVlMSViYiU4Yit0ciVjNiViMCVlMSViYiU5ZG5n&page=1, truy cập ngày 21/12/2021 Khoản Điều Luật KDBĐS 2014 Điều Luật Đất đai 2013 đất, họ chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho chể khác họ khơng phải chủ sở hữu, họ người có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Vậy đất đai đối tượng quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu coi đất đai hàng hóa? “Dưới góc độ pháp lý, đất đai tham gia vào quan hệ lưu thơng dân sự, lưu thơng quyền nó, quan trọng quyền sử dụng (nội dung quyền sở hữu quyền sử dụng, quyền chiếm hữu hình thức bên ngồi quyền sử dụng, quyền định đoạt suy cho cùng, định đoạt quyền sử dụng).”6 Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng, cho người sử dụng thuê đất, Nhà nước giao cho họ quyền sử dụng đất pháp luật cho phép người sử dụng đất thực quyền quyền sử dụng đất Vì mà người sử dụng đất thực giao dịch quyền mà pháp luật cho phép như: chuyển nhượng, cho thuê, chấp,… đồng nghĩa với việc họ đem quyền lợi ích có từ quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao giao dịch Hay nói cách khác, TTBĐS, mà chủ thể quan tâm là quyền tài sản đất đai quyền khai thác, sử dụng giao dịch với ý nghĩa định đến giá trị giá nó7 Ngồi ra, đất đai khơng bị hao mịn hay trình sử dụng (trừ trường hợp tác động tự nhiên) nên người sử dụng đất tìm cách để khai thác tối đa lợi ích mà đất đai mang lại Do đó, giá đất – phận giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hóa đất đai mà phản ánh khả thu lợi từ đất việc sử dụng đất Thứ hai, TTBĐS chịu chi phối lớn yếu tố pháp luật BĐS nói chung đất đai tài sản, tài nguyên lớn quốc gia, yếu tố đầu vào ngành kinh tế, vậy, sự thay đổi, tác động TTBĐS tác động mạnh mẽ đến kinh tế quốc gia Vì vậy, địi hỏi cần phải có điều chỉnh pháp luật đảm bảo phát triển lành mạnh thị trường Bên cạnh vai trị điều tiết thị trường BĐS Nhà nước thông qua sách biện pháp bảo đảm cho chủ thể có nhu cầu tiếp cận BĐS cách minh bạch, công Thứ ba, TTBĐS thị trường có tính vùng khu vực sâu sắc Như trình bày trên, tính cố định đặc trưng vốn có BĐS Về mặt lý luận, BĐS cố định di dời, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố: điều kiện tự nhiên, lối sống, tâm lý xã hội, thị hiếu Sự phát triển không đồng vùng, khu vực nước ta, TTBĐS thị lớn, nơi có sở hạ tầng tốt, tập trung đông dân nhộn nhịp TTBĐS vùng đồi núi, nông thôn, vùng khó khăn phát triển khác Thứ tư, TTBĐS thị trường khơng hồn hảo TTBĐS chịu chi phối quy luật thị trường giống thị trường khác, bên cạnh thị trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình luật đất đai, Lưu Quốc Thái, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 31 Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), tldđ (6), tr 31 chịu chi phối nhiều hoạt động quản lý Nhà nước Hoạt động quản lý Nhà nước thị trường yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo trường Cụ thể Nhà nước quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặt quy định xác lập quyền bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cá nhân, tổ chức … trình họ giao dịch TTBĐS với Ngoài đặc điểm đề cập TTBĐS cịn có đặc điểm khác như: Tính cách biệt địa điểm hàng hóa giao dịch; Mang tính chu kì; Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn; Chịu chi phối lớn yếu tố pháp luật 1.2 Đầu thị trường bất động sản 1.2.1 Một số vấn đề thuật ngữ đầu Đầu (Speculation) hành động mua hàng hóa với hy vọng có giá trị tương lai gần thu lợi nhuận, với rủi ro tiền thực đầu cơ8 Vấn đề việc mua hàng hóa với giá thấp bán lại với giá cao thương nghiệp hoàn toàn hợp lý, khơng có sai Hay nói cách khác, đầu hành vi phổ biến xã hội có sản xuất hàng hóa Trong viết thị trường bất động sản, thuật ngữ “đầu cơ” “đầu tư” sử dụng phổ biến thường khó hiểu thiếu phân biệt rõ ràng Việc sử dụng không quán hai thuật ngữ có hệ cụ thể nhận thức công chúng, nhà đầu coi “kẻ trộm” nhà đầu tư coi “thiên thần” Cái nhìn cơng chúng nhà đầu lấy cắp tiền từ người khác, vi phạm đạo đức vô trách nhiệm, ngược lại thuật ngữ nhà đầu tư nhà kinh tế thận trọng, làm tăng giá trị cho xã hội9 Có số tiêu chí để phân biệt mà nhà kinh tế hay sử dụng để phân biệt “đầu cơ” “đầu tư”: Khung thời gian dự kiến hoạt động đầu tư so với hoạt động đầu Trong đầu tư thường gắn với khoảng thời gian lâu dài, việc kinh doanh dài hạn, có chuẩn bị kỹ lưỡng tập trung vào giá trị thực thị trường Ngược lại, đầu hoạt động ngắn hạn, sử dụng sai lệch ngắn hạn “phi thực tế” cân thị trường thực tế để kiếm lợi nhuận đầu quan tâm đến lợi nhuận thời gian ngắn Đối với tiêu chí câu hỏi đặt nắm giữ tài sản/ hàng hóa để coi nhà đầu tư? Hơn tháng? Một năm? Khoảng thời gian nắm giữ tài sản phụ thuộc vào tài sản cách giao dịch, kế hoạch kinh doanh dài hạn bị thay đổi nguyên nhân khách quan Sự khó phân biệt đầu tư đầu dựa theo tiêu chí thấy thơng qua ví Oxford Learner’s Dictionaries, https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/speculation?q=Speculation, truy cập 21/12/2021 Raphel Max, Alexander Kriebitz, Christoph Luetge (2020), “Economic Activities Under Uncertainty: The Difference Between Speculation, Investment and Gambling”, Journal of Management and Sustainability, Vol 10, No 1, tr 28 dụ sau Một công ty lĩnh vực lượng mua dầu thô để phòng ngừa biến động tỷ giá tương lai bán sau ngày giá dầu thô tăng cao bất ngờ, trường hợp coi đầu khơng Rủi ro tỷ suất sinh lợi kỳ vọng Hoạt động đầu đầu tư thường khác mức độ rủi ro Hoạt động đầu với rủi ro cao kèm với lợi nhuận cao, đầu tư hoạt động tài có mức rủi ro thấp Các định kinh tế (việc mua bán tài sản này) thời điểm định coi hợp lý trở nên bất hợp lý thời điểm tương lai, hay mức độ rủi ro thay đổi lên xuống tùy thuộc vào kiện khách quan xảy thị trường, dẫn đến hai thuật ngữ chuyển hóa lẫn cách dễ dàng Do đó, để phân biệt đầu đầu tư vào mức độ rủi ro, hai hoạt động thuộc phạm vi “khơng chắn” Ngồi cịn có tiêu chí khác để phân biệt hoạt động đầu tư đầu như: Chi phí cho việc định (Cost of the Decision making); Tổng giá trị nguồn gốc nguồn vốn (Amount and Origin of the Funds); Tiện ích kinh tế (Economic Utility); Loại tài sản sở (Type of the Underlying Asset) Trong tác phẩm Economic Activities Under Uncertainty: The Difference Between Speculation, Investment and Gambling, tác giả thừa nhận tiêu chí kể khơng đủ để vẽ ranh giới rõ ràng đầu đầu tư cần nghiên cứu thêm hai thuật ngữ Như vậy, nhìn đạo đức cơng chúng hai thuật ngữ khác việc phân biệt thực tế hai hoạt động khó 1.2.2 Đầu thị trường bất động sản Đầu TTBĐS hành vi mua bán BĐS để kiếm lời cao cách lợi dụng biến động bất thường giá cả, thơng qua việc tích lũy BĐS chờ cho thị trường khan giả tạo để bán với giá cao Trong điều kiện kinh tế thị trường, hành vi đầu không bị ngăn cấm Một phần yêu cầu thực tế sống, hành vi mua bán tài sản, hàng hóa (khơng thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên hành vi phạm pháp10 Tuy nhiên, số trường hợp đặc biệt người thực hoạt động đầu phải chịu trách nhiệm hình sự11 Người đầu đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai khơng phải để dùng cho thân mình, tất nhiên khơng lợi ích xã hội Mục đích họ kiếm lời nhanh chóng thơng Lưu Quốc Thái (2012), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 04 (71), tr.22 11 Khoản Điều 196 Bộ luật hình 2015 quy định: “Người lợi dụng tình hình khan tạo khan giả tạo tình hình thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh tình hình khó khăn kinh tế mua vét hàng hóa thuộc danh mục mặt hàng bình ổn giá thuộc danh mục hàng hóa Nhà nước định giá nhằm bán lại để thu lợi bất thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: a) Hàng hóa trị giá từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng; b) Thu lợi bất từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.” 10 qua khan giả tạo tạo hành vi đầu họ Hành vi “đầu tư” hợp pháp sai lệch tất yếu dẫn đến hậu tiêu cực kinh tế, xã hội Hậu việc đầu thị trường bất động sản Lợi nhuận hành vi đầu gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc điều tiết kinh tế vi mô quan nhà nước, cụ thể ảnh hưởng lưu thơng tiền tệ, lợi nhuận mà hàng hóa BĐS mang có tính tức thời cao điều dẫn đến cân đối trầm trọng kinh tế, thực tế kinh tế không tạo giá trị cải đưa vào lưu thông thật sự, tạo lạm phát kinh tế lượng tiền lưu thông vượt mức cho phép, lợi nhuận tỷ lệ nghịch với quy luật cung cầu kinh tế “Về phương diện kinh tế, đất đai yếu tố đầu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh (đặc biệt kinh doanh BĐS) nên đầu đất đai làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư, việc tiếp cận đất đai chủ thể kinh doanh khó khăn Bên cạnh đó, đầu đất đai dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị phá vỡ Kết hạ tầng sở phục vụ cho đời sống kinh tế - xã hội đầu tư cẩu thả, nhếch nhác; mặt khu đô thị thành phố lớn mà pháp luật gọi “đô thị đặc biệt” bị “băm nát” cách nham nhở Điều tất yếu dẫn đến trì trệ kinh tế.”12 Việc đầu kinh doanh BĐS đem lại khoản lợi nhuận to lớn mà lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác khó so sánh Từ tạo quan niệm kinh doanh BĐS đường dễ dàng làm giàu, lợi ích ngắn hạn thiểu số người đưa đến hậu tai hại cho kinh tế Các nguồn lực quốc gia thay đổ vào ngành kỹ thuật, cơng nghệ, nghiên cứu lại đổ vào TTBĐS nhiều Về phương diện xã hội, trước hết, tiện ích xã hội mà đặc biệt nhà cho người dân không cải thiện Thêm nữa, đất đai khơng loại tài sản đơn mà cịn tài sản mang tính cộng đồng, đầu đất đai dẫn đến phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo ngày lớn dẫn đến ổn định xã hội13 Kinh nghiệm nước chống đầu thị trường bất động sản 2.1 Đài Loan Ngày 09/04/2021, Lập pháp viện Trung Hoa Dân Quốc (Legislative Yuan) sửa đổi quy định Luật Thuế thu nhập giao dịch nhà14 đất, điều khoản sửa đổi có hiệu lực từ ngày 01/07/2021 Thơng qua lần sửa đổi này, nhằm hạn đầu ngắn hạn vào bất động sản, thực công nhà ở, ngăn chặn việc trốn thuế trì công thuế Lưu Quốc Thái, tlđd (10), tr 24 Lưu Quốc Thái, tlđd (10), tr 24 14 Theo Điều Luật Thuế nhà (House Tax Act) Đài Loan nhà định nghĩa cơng trình xây dựng sử dụng cho kinh doanh, làm việc 12 13 Các cá nhân doanh nghiệp bán quyền sở hữu nhà đất đai tùy theo thời gian nắm giữ chịu mức thuế suất tương ứng, thời gian nắm giữ ngắn thuế suất cao Ví dụ: Trường hợp cá nhân cư trú, bán quyền sở hữu nhà đất đai có thời gian nắm giữ năm chịu thuế suất 45% giao dịch, từ 02 năm đến 05 năm thuế suất 35%, từ 05 năm đến 10 năm thuế suất 20%, 10 năm thuế suất 10%15 Ngồi ra, Đài Loan tập trung vào việc chống trốn thuế bất động sản chiêu chuyển nhượng cổ phần công ty sở hữu giao dịch sang tên hộ trình xây dựng Ngay pháp nhân chịu thuế bị quy định chặt chẽ nhằm ngăn chặn việc thành lập tổ chức, công ty kinh doanh thu mua bất động sản để né thuế Trước theo luật hành, cơng ty kinh doanh bất động sản phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% doanh số bán nhà 2.2 Hàn Quốc Vào thập niên từ 1960 - 1980 Hàn Quốc, giá đất đô thị leo thang nhanh chóng dẫn tới hàng loạt hoạt động đầu đất đai phạm vi lớn Việc khơng cịn vấn đề kinh tế mà trở thành vấn đề trị lợi nhuận từ đất tập trung vào nhóm chủ đất giàu có, cịn lại phần lớn người dân bất mãn khơng có hội sở hữu nhà, đất thị Chính phủ Hàn Quốc nhiều lần ban hành cách sách lệnh đất đai liên quan đến giao dịch, hệ thống ấn định giá đất… hiệu không cao Đến năm 1989, sau nghiên cứu kỹ tình hình đầu đất đô thị ban hành loạt giải pháp tổng hợp chống đầu Trong đó, bật hệ thống định giá đất, cụ thể, Chính phủ Hàn Quốc hợp tất các hệ thống định giá đất Chính phủ thành hệ thống giá Hệ thống phản ánh giá thị trường lơ đất sở tính thuế lơ Theo đó, Nhà nước phải định giá sát thị trường để điều tiết lợi ích chủ thể tham gia thị trường bất động sản có hoạt động đền bù, giải tỏa… diễn cập nhật thị trường có biến đổi Nhờ sát giá thị trường, Nhà nước có kết tính tốn tài liên quan đến đất đai qua đánh thuế để điều khiển vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mơ mình, bên cạnh đó, người dụng đất có sở để tính tốn tốn kinh kế giá đất đai sát giá thị trường Ngồi ra, phủ Hàn Quốc sử dụng giải pháp để hạn chế đầu tích trữ đất đai là: Thứ giới hạn việc nắm giữ đất đô thị nhằm bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp, ép chủ đất bán đất thừa (theo đạo luật, gia đình, cơng ty sở hữu q 200 py-ôm (660m2), chủ đất không bán bị đánh thuế “nắm giữ đất mức” cao khoảng - 11% giá thị trường diện tích thử đất thừa thu hàng năm chủ đất bán đất “Amendments to integrated house and land transaction income tax rules approved”, https://www.taxathand.com/article/17519/Taiwan/2021/Amendments-to-integrated-house-and-land-transactionincome-tax-rules-approved, truy cập ngày 21/12/2021 15 Thứ hai phí phát triển đất đai đánh lên khu đất phát triển cho khu đất phát triển cho mục đất cư trú, cơng nghiệp giải trí sau quyền cho phép (vùng ven thị, dự kiến quy hoạch sử dụng bị nhà đầu mua để hưởng lợi) Nghĩa đánh phí lên tất đề án phát triển (diện tích 660m2) trừ đề án Chính phủ Thứ ba đánh thuế lợi nhuận từ giá trị đất nhằm cản trở chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu 2.3 Singapore Kinh nghiệm nhiều quốc gia giới cho thấy vai trò quan trọng Nhà nước việc giải nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp loại hàng hóa BĐS mà nhà đầu tư tư nhân không mặn mà tham gia như: nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp để chủ động bình ổn thị trường Singapore xem quốc gia có mơ hình giải nhà thành cơng Châu Á Mơ hình dựa chương trình nhà cơng cộng mà quan điều hành chương trình Hội đồng nhà phát triển Singapore (Housing and Development Board - HDB) thành lập vào ngày 01/01/1960, thuộc Bộ Phát triển quốc gia Singrapore (Ministry of National Development) HDB trở thành nhà đầu lớn Singapore nhắm giữ 90% diện tích đất đai Singapore, việc thơng qua Luật thu hồi đất 1966 (Land Acquisition Act 1966) cho phép Nhà nước có đất để giao HDB cung cấp nhà công cộng quy mô lớn Hiện nay, 78% công dân Singapore sống khu nhà rẻ phủ xây dựng Nguyên nhân việc thuê mua bất động sản từ HDB hấp dẫn số lý sau: Thứ nhất, hộ thiết kế đại chất lượng xây dựng tốt HDB quy hoạch rõ ràng khu chung cư công cộng vệ tinh xoay quanh trường học, bệnh viện, siêu thị, sân chơi, chung cư kết nối với hệ thống trạm tàu điện (MRT) xe buýt kết nối toàn thành phố, tạo nên khung cảnh Singapore đại phồn vinh ngày Thứ hai, giá nhà HDB cung cấp tương đối hợp túi tiền nhờ chương trình khác Chính phủ đảm bảo nguồn tài (chủ yếu thơng qua quỹ bảo trợ trung ương, quỹ hưu trí bắt buộc) chương trình trợ cấp cho nhóm có thu nhập thấp đến trung bình Ví dụ, người có thu nhập thấp, giá hộ có hai phịng, vào khoảng 43.000 đô la Singapore hay gấp 2.1 lần mức thu nhập trung bình hộ gia đình người nộp đơn cho hộ vậy16 Thứ ba, nhà mua từ HDB khoản đầu tư tốt Sau 05 năm kể từ ngày mua lại, nhà bán lại thị trường thứ cấp Thị trường thứ cấp minh bạch khoản tốt Cùng với thường xun có chương trình nâng cấp nhằm kéo dài tuổi thọ tòa nhà hộ để trì giá trị chúng Beatrice Weder di Mauro (2018), “Building a Cohensive Society: The Case of Singapore’s Housing Polices”, Centre for International Governance Innovation, No 128, tr 16 10 Ngoài kinh nghiệm quốc gia kể Một số quốc gia thực việc điều tiết giá BĐS Nhà nước đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng để cân lợi ích TTBĐS, đồng thời vừa kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng vừa có đường, vừa có phố Ở nước Úc, Đức, Canađa , mở đường, đồng thời giải phóng mặt bên đường vào thêm 50 m, sau quy hoạch quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà cơng trình thị KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương này, tác giả trình bày nội dung khái quát chung TTBĐS đầu thị trường này, hậu quản lý nhà nước, kinh tế, xã hội mà hoạt động đầu gây Cũng tác giả nêu số giải pháp chống đầu mà số quốc gia giới sử dụng như: công cụ thuế; tạo nguồn cung nhà cơng cộng thơng qua sách đặc biệt; can thiệp vào giá BĐS quy định pháp luật; xây dựng hệ thống tài nhà quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà 11 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY VÀ ĐỊNH HƯỚNG HỒN THIỆN Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thông tin đất đai, thị trường bất động sản Cơ chế công bố thông tin BĐS quy định Luật Đất đai 2013, Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà 2014 Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước có trách nhiệm xây dựng, quản lý, công bố, công khai bảo đảm quyền tiếp cận cá nhân, tổ chức hệ thống thông tin đất đai17 Tuy nhiên, hệ thống sở liệu đất đai điện tử xây dựng từ năm 2015 (theo Quyết định 714/QĐ-TTg ngày 22/05/2015) hệ thống liệu đất đai điện tử chưa hoàn thiên để sử dụng, hồ sơ địa khơng cập nhật biến động thường xuyên gây khó khăn cho người dân muốn tiếp cận thông tin đất đai Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có trách nhiệm cơng khai thơng tin BĐS theo hình thức như: (i) Trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh BĐS; (ii) Trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh BĐS; (iii) Sàn giao dịch bất động sản18 Luật Nhà 2014 có quy định cơng khai thơng tin như: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ, nhà để phục vụ tái định cư công khai Cổng thông tin điện tử mình19; Chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại có trách nhiệm cơng khai trang thông tin điện tử trụ sở Ban quản lý dự án thơng tin dự án xây dụng nhà ở20 Tùy vào trường hợp cụ thể, chủ đầu tư dự án BĐS bị xử phạt từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng vi phạm công khai thông tin21, tác giả cho mức phạt chưa đủ đe doanh nghiệp BĐS việc công khai thời điểm xác thơng tin BĐS Như vậy, nghĩa vụ công bố thông tin BĐS thuộc trách nhiệm quan nhà nước chủ thể kinh doanh BĐS Đối với Nhà nước, việc công khai thông tin đất đai, BĐS chưa thực cách đầy đủ đồng bộ, địa phương thực khác nhau, chưa xây dựng cổng thông tin quốc gia thông tin đất đai BĐS để người dân dễ dàng tra cứu Đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS, thông tin hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất, giấy tờ liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án bất động sản, hợp đồng bảo lãnh ngân hàng thường bị chủ đầu tư "dấu nhẹm" chưa có quy định đơn vị, địa công bố cụ Khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai 2013 Điều Luật KDBĐS 2014 19 Khoản Điều 19 Luật Nhà 2014 20 Khoản Điều 25 Luật Nhà 2014 21 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý, cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 17 18 12 thể Trong đó, địa phương, việc cơng bố khơng kiện tồn đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý dự án Giải pháp Yếu tố công khai, minh bạch TTBĐS coi chìa khóa để quản lý hiệu thị trường này, từ hạn chế việc đầu BĐS cơng chúng có đủ thơng tin BĐS không dễ dàng bị tác động thông tin sai lệch, giúp giảm thiểu rủi ro với giao dịch mua bán BĐS Do đó, quan quản lý nhà nước trung ương cần xây dựng Cổng thông tin quốc gia đất đai BĐS thống nước Các nội dung mà Cổng thơng tin cần phải có bao gồm: (i) Thơng tin hệ thống pháp luật cịn hiệu lực điều chỉnh lĩnh vực BĐS; (ii) Thông tin quy hoạch, thơng tin địa chính, hồ sơ, đất đai, giá đất xác định phù hợp; (iii) Thông tin tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS: Tên, địa trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật số điện thoại liên lạc thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh; (iv) Thơng tin BĐS: Loại BĐS; vị trí BĐS; thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mơ BĐS Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng BĐS; thông tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung BĐS tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; văn cho phép bán, cho thuê mua quan nhà nước có thẩm quyền việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; dự án có bị chấp tổ chức tín dụng hay không (v) Thông tin TTBĐS: Danh sách cá nhân hành nghề môi giới BĐS; danh sách sàn giao dịch BĐS; giá giao dịch BĐS trung bình địa phương nước; số lượng giao dịch BĐS Ngồi ra, Cổng thơng tin quốc gia đất đai BĐS phải cập thường xuyên nhằm đảm bảo kịp thời xác Hằng năm, quan quản lý nhà nước trung ương phải có báo cáo tổng quát TTBĐS năm đăng trải Cổng thông tin Nếu thực điều trở thành cơng cụ hữu hiệu chống đầu TTBĐS Nhà nước chưa quan tâm mức việc khuyến khích phát triển tạo lập nhà xã hội Pháp luật quy định chủ dự án BĐS phải có nghĩa vụ dành 20% diện tích đất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án để xây dựng nhà xã hội trả tiền để 13 thực nghĩa vụ này22 Nhưng hầu hết chủ đầu tư chọn giải pháp trả tiền vào ngân sách nhà nước thay phát triển nhà xã hội theo quy định Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội23 không thực hấp dẫn nhà đầu tư, lợi nhuận thu so sánh đầu tư vào nhà thương mại Do đó, cần nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thơng qua doanh nghiệp kinh doanh BĐS biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng sách xã hội gặp khó khăn chỗ Giải pháp Nhà nước cần tập trung xây dựng phát triển kênh tài BĐS Thành lập Quỹ nhà xã hội bao gồm đóng góp tài từ phía nhà nước; cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS (coi trách nhiệm xã hội họ); xã hội cuối người có thu nhập thấp trung bình có nhu cầu mua nhà xã hội Tiền quỹ dùng để phục vụ xây dựng nhà xã hội khu vực quy hoạch làm quỹ đất xây dựng nhà xã hội, số tiền mua, cho thuê nhà xã hội tiếp tục đóng góp vào quỹ Bên cạnh đó, để hấp dẫn đối tượng xã hội mua, thuê nhà xã hội Nhà nước cần phải có quy định thiết kế nhà xã hội đại chất lượng tốt, quy hoạch đồng nhà xã hội kết nối tốt với sở hạ tầng Trách trường hợp nhiều dự án nhà xã hội hoàn thiện xong lại rơi vào trình trạng ế ẩm, khơng có người mua, gây lãng phí cho xã hội Pháp luật thuế chưa phát huy vai trò điều tiết thị trường, chống đầu Thuế công cụ quan trọng để Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết kinh tế nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công xã hội Về thuế BĐS Việt Nam đơn giản thực thấp so với khu vực khác, nhà đầu tư thường phải trả tiền thuê đất, mức giá thuê đất thay đổi theo vị trí, sở hạ tầng lĩnh vực hoạt động Ngoài ra, chủ sở hữu nhà, hộ đất phi nông nghiệp phải trả tiền thuế đất theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Mức thuế tính dựa số mét vng diện tích đất sử dụng theo giá mét vng đất tính thuế theo quy định thuế suất dao động từ 0,03% đến 0,15%24 Và thực tế, Nhà nước chưa thể kiếm soát hết giao dịch kinh doanh BĐS, giao dịch không giá trị BĐS gây thất thu cho ngân sách nhà nước Giải pháp Như trình bày trên, nhiều nước sử dụng công cụ thuế giải pháp để chống đầu TTBĐS Các loại thuế mà quốc gia sử dụng bao gồm: thuế thu nhập thuế tài sản Nguyên tắc điều tiết TTBĐS thuế là: (i) đánh thuế sử dụng đất thuế tài sản lũy tiến đất để chống đầu cơ, dựa số lượng đất Khoản Điều 26 Luật Nhà 2014, Nghị định 49/2021/NĐ-CP Điều 58 Luật Nhà 2014 24 PwC Việt Nam (2021), Sổ tay thuế Việt Nam 2021, tr 24 22 23 14 nhà mà chủ sở hữu nắm giữ, nắm giữ hạn mức thuế suất bình thường, vượt hạn mức chịu mức thuế suất lũy tiến tương ứng với phần vượt hạn mức; (ii) đánh thuế lũy tiến phần đối thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thời gian nắm giữ BĐS hạn mức nắm giữ BĐS Với thuế suất cao khiến nhà đầu phải chùn bước việc tích tụ BĐS, điều giúp giảm nhiệt TTBĐS đặc biệt thành phố lớn Hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS chưa hoàn thiện quản lý nhà nước đất đai yếu So với luật tài nguyên thiên nhiên khác, Luật Đất đai Luật chỉnh sửa, bổ sung nhiều sách đất đai có thay đổi theo thời kỳ25 đến Luật Đất đai 2013 sách đất đai Việt Nam cịn q trình hồn thiện Lĩnh vực kinh doanh BĐS điều chỉnh nhiều lĩnh vực pháp luật khác như: Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật KDBĐS,…và luật có mối quan hệ mật thiết với Luật Đầu tư 2020 có nhiều đổi quan trọng tạo mơi trường pháp lý hoàn thiệt cho hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung kinh doanh BĐS nói riêng Tuy nhiên, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà để đồng hóa luật Trong quản lý đất đai đặc trưng tham gia nhiều quan thể chế với chức bị phân cắt, đồng thời đề chế thống tập trung quản lý nhà nước đất đai quản lý cấp trung ương đến địa phương Tính cục quản lý đất đai cịn q lớn Tính cục mối quan hệ quan nhà nước với mà tầm nhìn phương pháp quản lý Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động cịn manh mún, thiếu tính hệ thống Từ đây, kết nối nguồn thông tin đất đai để đảm bảo tính xác, để kiểm soát việc sử dụng đất người nhiều địa phương khác thực Vì vậy, việc kiểm sốt hành vi đầu đất đai điều không thể26 Thủ tục cấp quyền sử dụng đất dịch vụ công gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp nhiều Quy định hồ sơ, trình tự phức tạp khơng thống Luật Đất đai, Nghị định Thông tư hướng dẫn thi hành Có hành vi tham nhũng vặt thủ tục này, mức độ không lớn diễn phổ biến thường xuyên Cán địa đặt yêu cầu trái pháp luật mà người dân không biết, người nộp thấy “mệt Ở miền Bắc, giai đoạn 1952 – 1958, chia lại đất đai địa chủ cho nơng dân khơng có ruộng., từ 1958 – 1975 tập thể hóa quốc hữu hóa đất đai Giai đoạn 1975 – 1980, tập thể hóa quốc hữu hóa đất đai miền Nam Giai đoạn 1982 – 1992, Hiến pháp 1980 xác lập quyền sở hữu toàn dân đất đai, Luật Đất đai 1987 không cho phép người sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất trường hợp Giai đoạn 1993 – 2002, Luật Đắt đai 1993 quy định hộ gia đình, cá nhân có 05 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, cho thuê, đến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 thêm quyền bảo lãnh, góp vốn cho thuê lại đất khu công nghiệp Nhà nước thu hồi đất dự án đầu tư quan có thẩm quyền phê duyệt Giai đoạn 2003 – 2012, Luật Đất đai 2003 bổ sung thêm quyền tặng cho, quy định Nhà nước thu hồi đất dự án lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh số dự án kinh tế có hạ tầng sử dụng chung Giai đoạn 2013 – đến nay, thu hẹp quyền thu hồi quyền sử dụng đất Nhà nước, tăng cường phát triển thị trường quyền sử dụng đất 26 Lưu Quốc Thái, tldđ (10), tr 26 25 15 mỏi” với thủ tục khó hiểu, dẫn tới phải đưa tiền cho cán để họ giúp đỡ; có địa phương cán địa xã yêu cầu thêm số giấy tờ mà pháp luật không quy định, chứng nhận đăng ký kết trích lục đồ địa chính; kéo dài thời gian đánh giá, phê duyệt chậm thực thủ tục với nhiều lý khác nhau, có quen biết, có bồi dưỡng thêm thời gian rút ngắn Từ dẫn đến làm cho giao dịch ngầm đất đai, BĐS chiếm phần lớn giao dịch nhà đất, nguyên nhân làm tình trạng đầu vượt tầm kiểm soát Nhà nước Trong hoạt động kiểm tra, tra xử lý vi phạm đất đai, phát nhiều vi phạm nghiêm trọng liên quan đến quản lý, sử dụng đất quan quản lý nhà nước Cũng sai phạm sử dụng đất công ty tư nhân, lợi dụng buôn thả, lơ quản lý nhà nước đất đai, nhiều công ty tự vẽ lên dự án bất động sản ảo đất nông nghiệp phân lô bán trái phép, quảng cáo rầm rộ chào mời nhà đầu tư ký hợp đồng mua bán Tuy nhiên, có lên tiếng quan báo chí quan quản lý nhà nước vào điều tra, xử lý Thiếu cương xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, việc xử lý vi phạm thường làm qua loa, chiếu lệ hình thức, mức phạt vi phạm hành khơng đủ mức răn đe so với lợi nhuận mà hành vi đầu đất mang lại Giải pháp (i) Hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS Trước hết, việc tạo khn khổ pháp lí thích ứng với nguyên tắc thị trường yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trường BĐS, quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Điều quan trọng khuôn khổ pháp lí phải tơn trọng ngun tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường (ii) Cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Có kiểm sốt việc tích tụ đất đai chủ thể SDĐ, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) Ngoài ra, việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai (iii) Tăng mức xử phạt vi phạm hành hành vi đưa thơng tin sai lệch, khơng xác BĐS KẾT LUẬN CHƯƠNG 16 Trong chương này, tác giả trình bày thực tiễn chống đầu TTBĐS Việt Nam nay, bao gồm sách pháp luật bất cập quản lỳ nhà nước Cùng với kết hợp với lý luận chung TTBĐS, đầu TTBĐS kinh nghiệm chống đầu các quốc gia Chương I, tác giả đề xuất giải pháp yêu cầu hoàn thiện pháp luật việc chống đầu 17 KẾT LUẬN Ở quốc gia đặc biệt quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng q trình phát triển toàn kinh tế, thúc đẩy phát triển bên loại thị trường khác Xây dựng TTBĐS lành mạnh yêu cầu tất yếu cho việc phát triển đất nước Tuy nhiên, thực trạng “lộn xộn”, “nóng lạnh” bất thường TTBĐS cho thấy, yêu cầu xem không dễ chút nước ta, nước có quản lý hành cịn q yếu TTBĐS Việt Nam xuất dấu hiệu không ổn định phát triển thiếu bền vững, thể qua thăng trầm thị trường Một ngun nhân tình trạng đầu thị trường này, nhiên hành vi bị ngăn cấm điều kiện kinh tế thị trường Vì vậy, vấn đề đặt làm cách để hạn chế đầu đất đai Hiện nay, giới có nhiều biện pháp để chống đầu như: sử dụng công cụ thuế, can thiệp Nhà nước vào TTBĐS (nhất việc tạo lập nhà công cộng), công khai minh bạch thông tin đất đai, BĐS, quy hoạch thị chi tiết, mang tính lâu dài,…Từ đó, Việt Nam du nhập cách thức với hoàn thiện hệ thống pháp luật, lực quản lý quan nhà nước góp phần hạn chế đầu TTBĐS 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 Bộ luật Hình số 100/2015/QH13 ngày 27/11/2015 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà xã hội Nghị định 49/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/04/2021 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP Nghị định 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở B Tài liệu tham khảo Tài liệu tham khảo tiếng Việt 10 Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình luật đất đai, Lưu Quốc Thái, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 11 Nguyễn Thị Kim Vân (2008), Hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu thị trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp.HCM 12 Lưu Quốc Thái (2012), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 04 (71) 13 PwC Việt Nam (2021), Sổ tay thuế Việt Nam 2021 Tài liệu internet 14 “Đảm bảo tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước kinh nghiệm cho Việt Nam”, https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/120/486, truy cập ngày 21/12/2021 15 “Thị trường bất động sản tăng cao sách ngành”, https://moc.gov.vn/tl/tin-tuc/67765/thi-truong-bat-dong-san-tang-cao-nhung-quyetsach-cua-bo-nganh.aspx, truy cập ngày 21/12/2021 16 “Chống đầu đất đô thị kinh nghiệm từ Hàn Quốc”, https://baotainguyenmoitruong.vn/chong-dau-co-dat-do-thi-kinh-nghiem-cua-hanquoc-292382.html, ngày 21/12/2021 17 “Bách khoa toàn thư Việt Nam”, http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/default.aspx?param=2259aWQ9NjI1Jmd yb3VwaWQ9JmtpbmQ9ZXhhY3Qma2V5d29yZD10aCVlMSViYiU4Yit0ciVjNi ViMCVlMSViYiU5ZG5n&page=1, truy cập ngày 21/12/2021 18 “Từ điển tiếng Việt”, http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Th%E1%BB%8Btr%C6%B0%E1%BB%9Dng, truy cập ngày 21/12/2021 Tài liệu tiếng nước 19 Beatrice Weder di Mauro (2018), “Building a Cohensive Society: The Case of Singapore’s Housing Polices”, Centre for International Governance Innovation, No 128 20 Raphel Max, Alexander Kriebitz, Christoph Luetge (2020), “Economic Activities Under Uncertainty: The Difference Between Speculation, Investment and Gambling”, Journal of Management and Sustainability, Vol 10, No 21 “Amendments to integrated house and land transaction income tax rules approved”, https://www.taxathand.com/article/17519/Taiwan/2021/Amendments-tointegrated-house-and-land-transaction-income-tax-rules-approved, truy cập ngày 21/12/2021 22 Jasper Kim (2004), “Anti-Speculation Laws and Their Impact on the Real Estate and Financial Market: The Korean Case”, Columbia Journal of Asian Law, 18 (47) 23 Oxford Learner’s Dictionaries, https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/speculation?q=Spec ulation, truy cập 21/12/2021 ... cho kinh tế đất nước TTBĐS trở thành thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường khác kinh tế thị trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường. .. luật số điện thoại liên lạc thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh; (iv) Thông tin BĐS: Loại BĐS; vị trí BĐS; thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô BĐS Đặc điểm, tính... thể rõ đặc trưng thị trường loại hàng hóa BĐS Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm hoạt động: Môi giới BĐS; Sàn giao dịch BĐS; Tư vấn BĐS; Quản lý BĐS Như vậy, có cách hiểu khác TTBĐS khái quát cách