D CNG CHI TIT

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài TTBĐS đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân (chiếm 60% giá trị tài sản cố định ) Không chiếm giá trị lớn mà ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, dịch vụ, ngân hàng, đơn vị xây dựng… Ngồi bất động sản cịn thu hút vốn đầu tư nước, tạo diện mạo sở vật chất hạ tầng, khu thị…Từ tạo nơi an cư lạc nghiệp nâng cao chất lượng sống Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam hình thành có bước phát triển tích cực, giai đoạn khơng ổn định có mặt hạn chế khiếm khuyết Do việc nghiên cứu thị trường bất động sản để có nhìn rõ nét, từ đề định hướng hoạt động kinh doanh BĐS phù hợp quan trọng doanh nghiệp quan quản lý nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản Mục đích nghiên cứu Luận văn viết nhằm mục đích nghiên cứu vấn đề lý luận bất động sản thị trường bất động sản Nhằm nghiên cứu đặc điểm cung cầu bất động sản nào? Tìm hiểu thực trạng tình hình TTBĐS tìm mặt tồn tại, hạn chế thị trường Phân tích thấy vai trị bất động sản kinh tế quốc dân quan nào? Đề số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh BĐS giai đoạn Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÁC KHÁI NIỆM VỀ BĐS VÀ TTBĐS 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản • Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế • Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng • Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến • Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh q trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác • Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS BĐS chia thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng… Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp 1.1.4 Thị trường bất động sản 1.1.5 Khái niệm thị trường bất động sản TTBĐS trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan Là nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.1.6 Đặc điểm thị trường BĐS: Có khác biệt hàng hóa địa điểm giao dịch Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực: Thị trường BDDS hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mơ, mức độ động thái giao dịch khác Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo: Giá BĐS khơng hồn tồn giá cạnh tranh so sánh bình đẳng thị trường Việc thâm nhập thị trường khơng hồn tồn dễ đàng người mua người bán nên để thực giao dịch thuận lợi cần có môi giới chuyên nghiệp hội đủ điều kiện để người mua người bán tin cậy giao dịch thành công Cung BĐS chậm co dãn giá thay đổi Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước 1.1.7 Phân loại thị trường BĐS:  Căn vào mức độ kiểm sốt Nhà nước: Thị trường thức: bao gồm giao dịch mà Nhà nước kiểm soát được, giao dịch trung tâm đấu giá, ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, khách sạn, cơng ty kinh doanh địa ốc,… Thị trường phi thức: giao dịch BĐS khơng tiến hành thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết giấy tờ nhận nợ  Căn vào trình tự tham gia thị trường: Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường gọi thị trường đất đai Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê Thị trường bán cho thuê lại BĐS  Căn vào loại hàng hóa BĐS thị trường: Thị trường đất đai Thị trường nhà Thị trương BĐS công nghiệp Thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở Thị trường BĐS dụng dịch vụ 2.3 2.4 Căn vào tính chất giao dịch Thị trường mua bán BĐS Thị trường thuê cho thuê BĐS Thị trường giao dịch BĐS dùng để chấp, bảo hiểm Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh VAI TRÒ CỦA TTBĐS TRONG NỀN KINH TẾ 2.1 Là thị trường quan trọng kinh tế thị trường: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ ba lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD BĐS cịn tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp 2.2 Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Góp phần thúc đẩy sản xuất, cầu nối sản xuất tiêu dung: Với vai trị hàng hóa đặc biệt, BĐS chuyển quyền sử dụng từ người sang người khác, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển , tạo điều kiện cho việc bố trí, xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo qui hoạch Sự phát triển thị trường BĐS làm tác động tang trưởng kinh tế, thơng qua việc chuyển BĐS thành tài sản tài để thu hút huy động nguồn lực tài cho kinh tế Đồng thời nhờ có TTBĐS mà người mua tiếp cận, tìm hiểu, lựa chọn tìm hàng hóa BĐS theo mục đích sử dụng, cịn người bán tiếp xúc, phát sở thích, khả thị trường từ tạo lập hàng hóa BĐS có giá trị kinh tế cao nhất, tiêu thụ dễ dàng Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy trình đổi hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đặc biệt cơng trình cơng cộng sở kinh tế khác: Bằng cách xây dựng phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hồn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống sách quản lý tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, vận hành thị trường BĐS góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước… 2.5 Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: TTBĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN BĐS 3.1 Các yếu tố tự nhiên: Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng qt hai loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã tư hay ngã ba, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: diện tích, kích thước đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu đa số dân cư vùng Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường giá BĐS thấp hơn, ngược lại giá cao Hình thức( kiến trúc) bên BĐS( BĐS nhà cơng trình xây dựng khác) : hai BĐS có giá xây dựng BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá cao ngược lại Tình trạng mơi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: thiên tai, lũ lụt Cũng ảnh hưởng đến giá BĐS 3.2 Các yếu tố kinh tế: Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá BĐS Khi khả tạo thu nhập cao giá chuyển nhượng cao ngược lại Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa Hệ thống chất lượng cao, giá BĐS cao 3.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng BĐS Nhu cầu BĐS thị trường 3.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: • • • • • Tình trạng pháp lý BĐS, giấy tờ chứng thực pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung 3.5 Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể: Các sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng Các sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Chính sách thuế nhà nước BĐS 3.6 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: Đó yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu BĐS khu vực Đăc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực Hiện trạng vùng lân cận Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng Số lượng lơ, đất Mức giá bình quân lại đất vùng Tỷ lệ thuế mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng 3.7 Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mật độ dân số tự nhiên tăng cao tốc độ tăng dân số học giá BĐS nơi tăng lên cân cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự… CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DIỄN BIẾN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Từ 2011 đến năm 2012: Ngành BĐS nói chung TTBĐS nói riêng trầm lắng kể từ sau khủng hoảng tải Mỹ năm 2007 – 2009 Những sách phủ nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 khiến cho thị trường thêm khó khăn Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng ban hành Nghị số 02/NQ-CP giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội Trong đó, kiềm chế lạm phát ưu tiên số Kể từ sau ban hành hệ thống tài Việt Nam bị ảnh hưởng gián tiếp gây khó khăn lên tất doanh nghiệp toàn kinh tế Việt Nam Ngân hàng nhà nước Việt Nam (SBV) ban hành thị số 01/CT-NHNN việc thực giải pháp tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm sốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ, bảo đảm an sinh xã hội Theo thị này, tổ chức tín dụng phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống 16% vào cuối năm 2011 Điều này, giáng thêm đòn nặng vào ngành Chứng khoán Bất Động Sản bên cạnh nghị số 02 Những năm trước, cơng ty Bất Động Sản phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng chủ yếu ngân hàng đẩy mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng tăng liên tục từ 2010 – 2011 Do dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởng tín dụng, nên ngân hàng gặp khó khăn buộc phải thắt chặt tăng trưởng tín dụng ngành bất động sản bắt đầu chật vật tìm vốn vay Các ngân hàng lao vào chạy đua lãi suất huy động năm 2011, có lúc lãi suất huy động chạm trần 22% nhìn vào lãi suất theo kì hạn bảng niêm yết lãi suất ngân hàng lãi suất thị trường liên ngân hàng thấy lãi suất kì hạn ngắn đẩy lên ngang với kì hạn dài Lãi suất huy động tăng dẫn tới lãi suất vay tăng, tín dụng thắt chặt khiến cho dịng vốn đổ vào thị trường bất động sản niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS tăng đột biến Những cụm từ lạm phát, chạy đua lãi suất huy động, ngân hàng khoản xuất nhan nhãn mặt báo phương tiện thông tin đại chúng cho thấy tranh u ám kinh tế Việt Nam lúc Những yếu tố với việc tăng giá điện giá xăng dầu làm cho số giá CPI nước năm 2011 lập đỉnh vào tháng với mức tăng 3.32% Từ nửa cuối 2012 đến đầu 2013: Sau khoảng thời gian thực sách thắt chặt mạnh mẽ kinh tế nói chung ngành Bất Động Sản nói riêng bị rệu rã số liệu nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu… công bố Theo Báo cáo quý IV/2012 Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam TP.HCM Hà Nội có tới 28.000 20.500 hộ chào bán thị trường chưa có chủ sở hữu phải 4-5 năm vượt qua tình trạng thừa cung Trong đó, theo báo cáo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho nước có khoảng 16.000 hộ chung cư, 4.000 nhà thấp tầng gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê Do tồn kho tăng kéo theo tỷ lệ nợ xấu Bất Động Sản ngân hàng tăng vọt từ năm 2012 với số liệu từ NHNN 8.6% Fitch Rating Agency khoảng 12% Tuy nhiên, vào q I/2013 NHNN cơng bố khoảng nợ xấu giảm xuống 6% tổng dư nợ (Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo CBRE) (Nguồn: SBV, Ủy ban giám sát tài Quốc Gia) Do lạm phát phần kiềm chế ổn định khơng cịn mối lo ngại mà phủ phải tập trung giải hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất từ hệ thắt chặt sách tiền tệ Vì đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên phân khúc nhà giá rẻ khiến cho lượng hàng tồn kho phân khúc cao cấp tăng cao kinh tế sức mua suy giảm Trong đó, người có nhu cầu thực nhà lại mua nhà số lượng nhà vừa túi tiền hạn chế thị trường Áp lực trả lãi vay ngân hàng với lãi suất cao khiến cho công ty BĐS bắt buộc phải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận kế hoạch sản xuất kinh doanh Chính phủ nhân thức khó khăn kinh tế nằm nợ xấu nên thức cho phép loại Bất Động Sản khỏi lĩnh vực phi sản xuất tích cực cho đời cơng ty mua bán nợ quốc gia – VAMC (dự kiến vào quý II/2013) với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất đặc biệt giúp cho ngành Bất Động Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu xuống 3% Bên cạnh đó, NHNN tuyên bố tung 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán công nhân viên chức mua nhà xã hội có diện tích 70m2 có giá 15 triệu đồng/m2 Hai sách không chắn vực dậy thị trường BĐS Việt Nam vốn trầm lắng có tác động tích cực mặt tâm lý giúp làm tăng số lượng giao dịch ngành Sau khi, thơng tin đưa hàng loạt doanh nghiệp Bất Động Sản ngành thay chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu dự án cho phù hợp với sách phủ có nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội Năm 2013, dự báo năm bùng nổ nhà giá rẻ chủ đầu tư công ty Bất Động Sản tập trung khai thác phân khúc đầy màu mỡ mà lâu bị bỏ quên, người mua nhà chọn lựa nhà ưng ý vừa với thu nhập Do thị trường Bất Động Sản khó khăn, niềm tin nhà đầu tư sụt giảm vàcác chủ đầu tư thiếu vốn ngân hàng thắt chặt tín dụng nên khiến áp lực tài doanh nghiệp thuộc ngành phải tìm cách bán tháo dẫn đến giảm giá Bất Động Sản Do hai thị trường sơ cấp thứ cấp có sụ giảm thời điểm để nhà đầu tư ngoại quan tâm đế M&A lĩnh vực Bất Động Sản Việt Nam Theo thống kê, năm 2012 xu hướng nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư ngoại thu gom dự án bất động sản, năm 2013 đánh giá yếu tố ngoại chi phối chủ yếu hoạt động mua lại thị trường Bất Động Sản (Nguồn: Stoxplus) Minh chứng cho điều Lotte cơng bố việc mua lại 70% cổ phần Tập đoàn Kotobuki liên doanh Hải Thành – Kotobuki, đơn vị sở hữu khách sạn Legend Saigon Ngay Lotte chuyển đổi tên khách sạn thành Lotte Legend Hotel, cho thấy tham vọng lấn sân Lotte lĩnh vực Hotel Resort Việt Nam Gemadept cơng bố bán tịa tháp Gemadept Tower với gái 45.5 triệu USD việc Tập đoàn Vingroup định bán Vincom A Center CTCP Đầu tư phát triển triển Đô Thị Sông Đà (Sudico) bán phần vốn góp trị giá 25 tỷ dự án nghỉ dưỡng Cactus Cam Ranh Resort & Spa sau Sudico ghi nhận khoản lỗ năm 2012 302 tỷ đồng Một đại gia khác Vinaconex sau lỗ 620 tỷ đồng năm 2012, phải bán bớt vốn cơng ty Vinaconex - Hồng Thành Công ty liên doanh đô thị Nam An Khánh Trong đó, Vinaconex bán hết vốn Vinaconex - Hồng Thành (chủ đầu tư dự án Khu thị Park City) cho Perdana City (Malaysia), qua biến dự án thành dự án 100% vốn nước CBRE nhận định nhà đầu tư nước nhăm nhe thâu tóm dự án bất động sản Việt Nam họ tìm dự án hoạt động xây dựng tìm kiếm khu đất vàng thành phố để xây Thị trường văn phòng: (Nguồn: CBRE) Giá thuê văn phòng Việt Nam xem đắt so với nước khu vực Malaysia, Thái Lan Phillipine thời gian gần có xu hướng giảm giá Office Building hạn A, B C Theo CBRE, thời gian gần giá chào thuê tòa nhà văn phòng có dấu hiệu chạm đáy tăng trở lại Lực cầu diện tích văn phịng tăng lên chủ yếu công ty mong muốn nâng cấp mở rộng khách thuê gia nhập thị trường Nguồn cầu chủ yếu đến từ công ty thuộc lĩnh vực như: luật, dầu khí, đồ may mặc công ty cung ứng sản xuất Trong thời gian kinh tế Việt Nam khó khăn thời gian qua cơng ty dịch chuyển từ văn phịng hạng A sang hạng B có giá chào thuê rẻ để tiết kiệm chi phí Tuy nhiên, văn phòng hạng A hút khách đặt vị trí đắc địa thành phố Nhiều khả phân khúc cho thuê chạm đáy giá th có nhích tăng trở lại Giá cho thuê, tỷ lệ lấp đầy nguồn cung cầu diện tích sàn cho thuê định thị trường văn phòng cho thuê Thống kê CBRE cho thấy Q I/2013, Thì có tới dự án đưa vào hoạt động làm tăng diện tích sản cho thuê như: dự án khối văn phòng Pico Saigon Plaza, Empress Tower Predident Place số dự án gia nhập nguồn cung tương lai cho phân khúc như: Saigon Airport Plaza – Hạng B (Q Tân Bình), Times Square – Hạng A (Q.1), Lim Tower – Hạng A (Q.1), Le Meridien – Hạng A (Q.1) Thị trường hộ bán cao cấp: Trong Quý I/2013, có dự án hộ bán đươc đưa vào thị trường so với dự án quý IV/2012 Dù thị trường hộ cao cấp gặp nhiều khó khăn khó khăn chung thị trường nhiều chủ đầu tư mạnh dạng đầu tư họ cho sách bán hàng đánh vào nhu cầu sở hữu nhà thực khách hàng sản phẩm có đặc điểm riêng biệt so với sản phẩm hộ khác có vị trí đẹp Sắp tới có khoảng dự án hộ cao cấp khác đưa vào nguồn cung cho thị trường là: Happy Valey - P2 (Quận 7), Delta River Tower (Quận 1), SSG Tower (Quận Bình Thạnh) Thị trường bán lẻ (Nguồn: CBRE) Nguồn cung thị trường bán lẻ TP.HCM tăng liên tục quý IV/2012 quý I/2013 tỷ lệ trống giảm chủ yếu thời gian gần tập đồn bán lẻ có dấu hiệu đổ vốn mạnh mẽ vào thị trường Việt Nam nhãn hiệu thời trang tiếng tìm trung tâm mua sắm lớn thành phố để mở cửa hàng Nguồn cung cho thị trường chủ yếu đến từ dự án Pico Saigon Plaza dự án Icon 68 (Bitexco Financial Tower)