Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam với những bài học từ Ba Lan

Thông qua bài viết này, tác giả đề cập đến bài học rút ra từ quản lý trên thị trường bất động sản tại Ba Lan nhằm cung cấp một số biện pháp để tăng tính thanh khoản trên thị trường bất động sản tại Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế trong tương lai.

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VỚI NHỮNG BÀI HỌC TỪ BA LAN Vũ Ngọc Xuân* Tóm tắt: kinh tế Việt vào năm 2017 đạt tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 6,81%, lạm phát kiểm soát mức 3,53% Theo Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, kinh tế Việt Nam vượt qua nhiều khó khăn với phục hồi tăng trưởng cao Trong năm 2017, quy mô kinh tế GDP khoảng 220 tỷ đô la Mỹ, GDP theo sức mua tương đương- PPP 600 tỷ đô la Mỹ, GDP bình qn đầu người khoảng 2.385 la Mỹ GDP bình quân đầu người theo PPP 6.000 la Mỹ Theo dự đốn Tổng cục Thống kê, GDP Việt Nam hai năm dự kiến tăng 6,8%, 7% Tỷ giá hối đoái đồng Việt Nam ngoại tệ USD, yên euro ổn định, thặng dư thương mại vào năm 2017 khoảng 2,67 tỷ đô la Mỹ, tăng nhẹ so với 2,52 tỷ đô la Mỹ thặng dư năm 2016 Bên cạnh điểm sáng kinh tế vĩ mô, kinh tế Việt Nam phải đối mặt với thách thức nợ xấu từ suy giảm thị trường bất động sản khứ, tỷ lệ nợ xấu hệ thống ngân hàng cao, lãi suất giảm mức cao, nhiều doanh nghiệp khó khăn huy động nguồn vốn kinh doanh Hiện nay, liệt đạo, điều hành ngân hàng nhà nước, đời Công ty VAMC thời gian qua đưa tỷ lệ nợ xấu ngân hàng mức trung bình 5% Thơng qua viết này, tác giả đề cập đến học rút từ quản lý thị trường bất động sản Ba Lan nhằm cung cấp số biện pháp để tăng tính khoản thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế tương lai Từ khóa : Cơng ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC), nghĩa vụ nợ chấp (CDO), Hiệp hội bất động sản Ba Lan (REAS), Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), tổng sản phẩm quốc nội (GDP), sức mua tương đương (PPP) GIỚI THIỆU Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp đến số lượng tài sản khổng lồ quy mơ, tính chất giá trị mặt hàng kinh tế Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ lệ bất động sản tổng tài sản xã hội nước khác thường chiếm khoảng 40% cải vật chất quốc gia Hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm 30% tổng hoạt động kinh tế Theo chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác vào bất động sản ẩn nước giới thứ lớn, khoảng hàng nghìn tỷ la, gấp nhiều lần tổng số vốn ODA nước phát triển có sẵn cho nước phát triển 30 năm qua Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong kinh tế, chức thị trường bất động sản nơi cư trú, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình… Bất động sản tạo nguồn vốn cho phát triển thông qua hoạt động chấp Các ngành công nghiệp liên quan đến bất động sản có tác động đến hoạt động ngân hàng Chúng ta nhìn lại xảy khủng hoảng thị trường tài giới nửa cuối năm 2007 tháng đầu năm 2008 để thấy điều Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân, Email: xuanvn@neu.edu.vn * 1006 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA Số liệu thực tế cho biết giá nhà trung bình nước Ba lan từ 2007-2016 thúc đẩy sách phủ văn hóa Ba Lan Dân số Ba Lan gần không thay đổi từ 38,639 triệu năm 1997 38,638 triệu vào năm 2017 Các hộ gia đình xác định đặc điểm nhu cầu nhà lâu dài, bao gồm diện tích nhà số lượng phịng hộ Có xu hướng cho thấy số lượng người hộ gia đình giảm Ba Lan Trong năm 2017, Ba Lan có tổng sản phẩm quốc nội- GDP 470 tỷ la Mỹ GDP bình qn đầu người 12.539 đô la Mỹ Tốc độ tăng trưởng GDP năm gần Ba Lan 3% năm Tại Ba Lan, giá nhà thu nhập mức cao, giá thuê nhà tăng thành phố lớn, số lượng lớn trung tâm thương mại thưa thớt học cho Việt Nam phát triển quản lý thị trường bất động sản tương lai QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BA LAN Hình Dữ liệu giá nhà Ba Lan từ 2007- 2017 (Nguồn: Ngân hàng Trung ương Ba Lan truy cập http://www.globalpropertyguide.com) Với lãi suất thấp kỷ lục, nguồn cung nhà hạn chế, chương trình trợ cấp nhà đời, nhu cầu nhà Ba Lan tiếp tục tăng mạnh Đáng ngạc nhiên, tăng giá nhà diễn chậm thành phố lớn Ba Lan (Warsaw, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław), cụ thể giá nhà tăng nhẹ 0,3% (sau điều chỉnh lạm phát 1,3%) suốt năm 2017 Trong quý gần đây, giá nhà Ba Lan tăng 0,1% (0,8% điều chỉnh lạm phát) Hình cho thấy giá nhà đất Ba Lan 10 năm vừa qua từ 2008-2018 gần tăng không đáng kể Giai đoạn từ 2008-2014 chí giá nhà có xu hướng giảm hầu hết toàn quốc Từ năm 2014 đến nay, giá nhà đất Ba Lan có xu hướng tăng nhẹ Điều phản ánh thị trường bất động sản ổn định khơng có nhiều biến động Ba Lan Thủ Warsaw có nhà đắt nước, với giá bán bình qn PLN8,658 (EUR1,975) mét vng Tiếp theo Kraków, thành phố du lịch với nhiều di sản văn hóa giới UNESCO cơng nhận với giá trung bình PLN6,827 (EUR1,558) mét vng, Gdynia với PLN6,407 (EUR1,462) mét vuông Gdańsk với PLN6,193 (EUR1,413) mét vng Zielona Góra có nhà giá rẻ Ba Lan, với giá trung bình EUR786 mét vuông Năm 2017, kinh tế Ba Lan tăng trưởng 3% so với kỳ năm ngối Tăng trưởng kinh tế dự kiến trì mạnh mẽ năm tới, theo dự đoán IMF Ba Lan tăng trưởng 3,6%, 3,7% năm 2018 2019 Doanh số bán nhà Ba Lan tăng nhẹ thời gian qua INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1007 Tổng số khoảng 14.300 nhà bán Ba Lan quý năm 2017, tăng 24,8% so với kỳ năm ngoái, theo số liệu từ hiệp hội bất động sản Ba Lan Trong thị trường Ba Lan, doanh số bán nhà đạt gần 54.700 từ Q2 2017 đến Q1 năm 2017, tăng 25,8% so với kỳ năm ngoái, theo số liệu từ hiệp hội bất động sản Ba Lan- REAS Số hộ tung bán Q1 2017 tăng 21,7% so với kỳ đạt mức 13.700 nhà Kết là, số lượng hộ chào bán vào cuối Q1 2017 tăng 1,3% đạt 48.300 nhà so với năm ngoái Những người mua sử dụng khoản trợ cấp phủ Chính phủ Ba Lan cung cấp chương trình trợ cấp dành cho người trẻ tuổi muốn mua nhà, với khoản vay với lãi suất ưu đãi nhằm khuyến khích người trẻ tuổi sở hữu nhà Ngoài ra, nhu cầu mạnh mẽ hộ cho thuê Tại Ba Lan, người dân quan tâm đến đầu tư bất động sản, phần lớn dân chúng đầu tư nhà với mục đích mua thuê Điều phần lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp từ năm 1990 đến nay, lạm phát thấp, giá thuê ổn định, hấp dẫn đầu tư cho thuê cao người dân Giá nhà thành phố lớn đất nước Ba Lan thấp đỉnh trước khủng hoảng vào năm 2008 Nhưng số lượng người dân phá sản sụp đổ thị trường bất động sản khơng đáng kể, phủ có biện pháp nhằm thu hẹp đáng kinh ngạc bùng nổ thị trường nhà Ba Lan từ năm 2004 đến năm 2007 Khi Ba Lan gia nhập liên minh Châu Âu EU, thị trường bất động sản bị thúc đẩy sóng đầu tư từ nước EU Thị trường bất động sản bùng nổ mức lãi suất thấp kỷ lục, phát triển thị trường nhà đất chấp Hoạt động cho vay dễ dàng với lãi suất thấp làm thị trường bất động sản tăng mạnh thủ đô Warsaw - tăng 23% năm 2005, tăng 28% năm 2006, 45% năm 2007, 13% năm 2008 Các thành phố khác Wroclaw giá nhà chí leo thang với tốc độ chóng mặt Đằng sau bùng nổ giá nhà năm gia nhập EU Ba Lan sóng đầu nguồn vốn từ nước EU Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế 2008- 2009 làm giá trị đồng Zloty Ba Lan giảm đáng kể, kết khoản chấp mua nhà- chủ yếu có gốc ngoại tệ - trở thành khoản nợ xấu khả chi trả Hậu giá nhà giảm năm liên tiếp Giá nhà thành phố lớn Ba Lan giảm 13,8% (-25,3% điều chỉnh theo lạm phát) từ năm 2008 đến năm 2013 Tỷ lệ lãi suất cho vay nhà chấp tiếp tục giảm nhiều năm Ba Lan Lãi suất bình quân mua nhà chấp Ba Lan giảm nhẹ xuống cịn trung bình 3,5%/năm năm 2017, từ mức 3,6%/năm thời gian năm trước, theo số liệu từ ngân hàng trung ương Ba Lan- NBP Ngân hàng trung ương Ba Lan giữ lãi suất chủ chốt khơng đổi vịng 16 tháng liên tiếp đến thời điểm nay, mức thấp lịch sử 1,5% Mặc dù số lạm phát giảm, lãi suất Ba Lan dự kiến không thay đổi tương lai gần Theo Hội đồng sách tài tiền tệ Ba Lan, việc trì mức lãi suất thấp có lợi cho việc giữ kinh tế Ba Lan đường phát triển bền vững Hơn nữa, thống đốc ngân hàng trung ương mới, Adam Glapinski, cho “Brexit trận động đất, khơng ảnh hưởng đến Ba Lan” Việc Anh rút khỏi EU gây không chắn lớn, nhiên lựa chọn tốt tình chờ đợi xem nước Anh có ảnh hưởng thật lớn đến thống khối EU Số lượng nhà cho thuê tăng mạnh với nhu cầu thuê nhà người dân Ba Lan Tổng số lượng nhà cho thuê có mức tăng Warsaw, dao động từ 5,5% đến 6,5% Tại Krakow, số lượng nhà cho thuê tăng dao động từ 4,74% đến 6,77% Tại thủ đô Warsaw, khu Mokotow, nằm Srodmiescie, nơi có đại sứ quán nhiều trụ sở công ty nước ngồi Một hộ có diện tích trung bình 120 mét vuông tỷ suất sinh lời đầu tư hộ Mokotow khoảng 6,45%/năm Các hộ khu Srodmiescie, gần khu di tích lịch sử phố cổ (Stare Miasto) New Town (Nowe Miasto), cung cấp 1008 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA nhiều hộ cho thuê với tỷ lệ sinh lời từ 5,5% đến 5,8% năm Tại khu vực Warsaw phổ biến khác Ursynów, Wilanów, Żoliborz, hộ cung cấp lợi nhuận tốt khoảng 6,4%/năm Tại Krakow, hộ có tỷ lệ sinh lời dao động từ 4,7% đến 6,7%/năm Vì vậy, thành phố cổ Krakow có thị trường hộ hấp dẫn Ba Lan Tuy nhiên, nhược điểm lớn giá nhà cao làm tăng chi phí du lịch Krakow thủ đô Warsaw Thuê nhà lựa chọn khơng thể tránh khỏi cho ngày có nhiều người Ba Lan, yêu cầu khắt khe việc chấp nhà ở, không chắn thị trường lao động với tỷ lệ thất nghiệp mức cao 6% Mặt khác, thị trường lao động Ba Lan có triển vọng tăng trưởng thấp, khơng khuyến khích hộ gia đình phải chịu khoản nợ dài hạn Các sóng di dân người dân từ thành phố khác đến thủ đô, đặc biệt sinh viên người trẻ tuổi tìm việc làm, khiến người tăng nhu cầu thuê nhà thành phố lớn Theo số liệu tổng cục thống kê Ba Lan, 21% hộ gia đình thuê hộ thủ đô Warsaw, với nửa số thuê nhà xã hội cộng đồng Hầu hết tài sản nhà đất dân cư Ba Lan thuộc sở hữu tư nhân Trong khoảng 10,7% tổng số nhà cho thuê mức giá thấp hơn, với 5,7% nhà xã hay xã hội, 2,1% hợp đồng thuê nhà hợp tác xã, 1,2% thuê nhà công ty nhà nước, 1,2% nhà thuộc kho bạc Nhà nước Hoạt động xây dựng nhà khu dân cư Ba Lan tăng thời gian gần dây Trong Q1 năm 2017, số lượng nhà cấp giấy phép xây dựng tăng 9,9% so với kỳ đạt 42.200 đơn vị, theo số liệu từ tổng cục thống kê Ba Lan- CSO Trong thời gian, số lượng nhà bắt đầu xây dựng tăng 7,9% đạt 34.300 đơn vị Trong số lượng nhà xây dựng xong tăng 2,5% đạt 717.500 đơn vị Hình Số liệu xây dựng nhà Ba Lan từ 2000- 2017 (Nguồn: Cục Thống kê Trung ương Ba Lan) Hình cho biết số lượng nhà cấp phép xây dựng, số lượng nhà khởi công số lượng nhà hoàn thành việc xây dựng Ba Lan thời gian từ 2000- 2017 Số liệu cho thấy số lượng nhà cấp phép xây dựng, khởi cơng hồn tất việc xây dựng năm gần Ba Lan tăng trưởng nhẹ đạt mức khoảng 250 nghìn đến 300 nghìn nhà hàng năm Như vậy, số liệu cho thấy hoạt động xin phép 1009 INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION xây dựng, khởi cơng hồn tất nhà người dân Ba Lan thời gian qua tăng trưởng nhẹ năm vừa qua Trong quý năm 2017, số nhà xây hoàn tất tăng 18% đạt 37.400 đơn vị so với kỳ năm ngoái Một tỷ lệ đáng kể nhà người dân Ba Lan xây dựng nhà đầu tư tư nhân, công ty xây nhà xã hội nhà nước Thị trường nhà Ba Lan đứng sau nước Tây Âu chất lượng, tuổi thọ nhà, dân số bị già hóa với mức tăng trưởng dân số âm nên thị trường bất động sản Ba Lan mức độ bão hòa thị trường Trong số 13.850.000 dân cư Ba Lan, khoảng 72% nhà xây dựng trước năm 1989, chủ yếu thời đại cộng sản sử dụng công nghệ xây nhà đúc sẵn lắp ghép, xu hướng nhà có chất lượng Các ngơi nhà đại xây dựng từ năm 2000 trở chiếm khoảng 12% tổng số tập trung chủ yếu sáu thành phố lớnc: Warsaw, Krakow, Poznan, Wroclaw, Tricity, số nhà Lodz Ba lan quản lý chặt chẽ việc quy hoạch xây nhà diện tích đất sử dụng để xây nhà quy hoạch theo kế hoạch, chiếm 30% diện tích đất nước Việc điều chỉnh quy hoạch chung phải thơng qua thủ tục hành từ vài tháng đến năm Hình Dữ liệu dư nợ chấp nhà Ba Lan từ 2000- 2017 (Đơn vị: 1000 Zloty) (Nguồn: Tổng cục Thống kê Ba Lan) Hình cho biết số liệu dư nợ cho vay chấp nhà Ba lan thời gian từ 2000- 2018 Dư nợ chấp nhà thị trường chấp Ba Lan tăng trưởng mạnh mười năm vừa qua với 1,3% GDP năm 2000 (khoảng 50 tỷ zloty) tăng lên 9,9% GDP (khoảng 100 tỷ zolty) năm 2007, 21% GDP (khoảng 400 tỷ zolty) vào năm 2017 - thấp so với tiêu chuẩn quốc tế Việc mở rộng thị trường cho vay chấp tăng trưởng nhanh chóng khoản vay nhà tiền zloty nước ngoại tệ euro nước năm gần Vào tháng 4/2018, tổng số nhà chấp để vay tăng 2,2% so với kỳ năm ngoái đạt mức dư nợ PLN 379.73 tỷ ( khoảng EUR 86.64 tỷ), theo ngân hàng trung ương Ba Lan (NBP) Ngồi cơng dân Ba Lan tăng vay chấp mua nhà, nhà đầu tư nước tác nhân làm thúc đẩy nhu cầu Các khoản vay mua nhà Ba Lan khoảng 2% năm 1996, tỷ trọng cho vay nhà tiền nước (bao gồm khoản vay franc Thụy Sĩ) lên tới đỉnh điểm 69% năm 2008 Tuy nhiên, tỷ lệ giảm khoảng 44% vào năm 2017 Nguyên nhân khủng hoảng năm 2008, đồng nội tệ zolty giá mạnh so với euro làm nhiều người Ba Lan bị phá sản vay chấp mua nhà ngoại tệ Vì vậy, người dân gần thận trọng việc tham gia chấp vay tiền mua nhà ngoại tệ 1010 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA Hình cho biết GDP Ba lan từ năm 1990 đến Năm 1990, chuyển đổi kinh tế Ba Lan sang chế thị trường Đảng cộng sản khơng cịn nắm quyền Ba Lan, GDP khoảng 100 tỷ đô năm 1990 Kinh tế Ba Lan tăng trưởng liên tục 20 năm vừa qua Tuy nhiên GDP Ba Lan đạt đỉnh khoảng 500 tỷ đô vào năm 2008 Trong năm gần đây, triển vọng kinh tế Ba Lan tích cực Tốc độ tăng trưởng kinh tế Ba lan đạt tỷ lệ khoảng 3% hàng năm, GDP năm 2018 khoảng 470 tỷ đô la cịn chưa lấy lại mốc đỉnh năm 2008 Hình Ba Lan GDP từ 1990- 2017 (Nguồn: Ngân hàng Thế giới Báo cáo 2017) Trong năm 2015, kinh tế Ba Lan tăng mạnh mẽ 3,8%, tốc độ nhanh kể từ năm 2012, chủ yếu nhu cầu nước Tăng trưởng kinh tế dự kiến trì mạnh mẽ mức 3.6% năm 2018 3,7% năm 2017, theo IMF Tại Ba Lan, đồng nội tệ zolty sử dụng không dùng đồng euro Vì vậy, Ba Lan nước châu Âu tránh suy thoái kinh tế khủng hoảng tài kinh tế tồn cầu Trong khứ, kinh tế Ba Lan tăng trưởng 3,9% năm 2008, 2,6% năm 2009, 3,7% năm 2010 5% vào năm 2011, theo IMF Tuy nhiên, kinh tế tăng trưởng chậm năm 2012 2013, với tốc độ tăng trưởng GDP 1,6% 1,3% tương ứng, nguyên nhân suy thoái kinh tế Eurozone, nơi chiếm 50% xuất kinh tế Ba Lan Ba Lan tăng trở lại vào năm 2014 với mức tăng trưởng 3,3%, đà tăng trưởng thúc đẩy nhu cầu nước Trong tháng năm 2015, Đảng (PiS) với ứng cử viên Andrzej Duda thắng bầu cử tổng thống, thay tổng thống Bronisław Komorowski Duda, người bảo thủ, giành 51,55% số phiếu, Komorowski đạt 48,45% Tổng thống mới, người nhậm chức vào tháng năm 2015, cam kết giảm tuổi hưu, tăng thuế để tăng trợ cấp cho người nghèo Năm 2016 năm 2017, kinh tế Ba Lan tăng trưởng 2,9% 3% so với kỳ năm ngoái, giảm so với mức tăng trưởng 3,8% năm 2015 Gần đây, Fitch Ratings xếp hạng Ba Lan mức tín nhiệm A- A, thâm hụt ngân sách Ba Lan giảm xuống mức thấp năm 2,6% GDP vào năm 2015, so với mức 3,3% năm 2014, 4% vào năm 2013, 4,9% vào năm 2012, 7,5% năm 2011, theo quy định Ủy ban châu Âu Tuy nhiên, thâm hụt dự kiến tăng lên 2,8% GDP năm 2018 đến 3% GDP vào năm 2019 để thực lời hứa Tổng thống trước trúng cử Nợ công phủ Ba Lan khoảng 51,3% GDP vào năm 2015, giảm so với 56% năm 2013 Nợ công dự kiến tăng lên 53,2% GDP vào năm 2018 1011 INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION Hình cho biết số liệu tỷ lệ thất nghiệp Ba Lan từ năm 1990 đến Tỷ lệ thất nghiệp Ba Lan ln trì mức cao suốt thời gian qua, tỷ lệ thất nghiệp có lúc đạt mức 20% vào năm 2004 Thời gian gần đây, tỷ lệ thất nghiệp có giảm xuống mức 9,1% vào năm 2016, giảm so với 10,7% năm 2015 Tỷ lệ thất nghiệp năm 2017 có giảm xuống mức khoảng 8% mức cao so với nhiều nước khác Vấn đề việc làm mối quan tâm hàng đầu giới trẻ Ba Lan Hình Tỷ lệ thất nghiệp Ba Lan từ 1990- 2017 (Nguồn: Tổng cục Thống kê Ba Lan) MỘT SỐ HẠN CHẾ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Hình cho biết diện tích nhà xây dựng Việt Nam từ năm 2005 đến Số liệu cho thấy diện tích nhà xây dựng Việt nam năm 2005 khoảng 40 triệu m2, gần 100% nhà tư nhân Tuy nhiên, diện tích hộ xây dựng tăng mạnh thời gian gần Năm 2017, diện tích nhà xây dựng tư nhân khoảng 80 triệu m2, diện tích hộ khoảng 40 triệu m2 Như vậy, đáp ứng nhu cầu nhà người dân, mười năm diện tích nhà xây dựng Việt Nam tăng gấp lần Hình Diện tích nhà xây dựng Việt Nam từ 2005- 2017 Đơn vị: 1000 m2 (Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam) Một kinh tế tốt phải dựa thị trường bất động sản phát triển mạnh, thị trường bất động sản khủng hoảng sụt giảm kinh tế phải trả giá đắt Bất động sản yếu tố quan trọng 1012 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA kinh tế, nhiên toàn nguồn lực đất nước đổ vào lĩnh vực này, khủng hoảng thị trường bất động sản làm kinh tế khủng hoảng mạnh Cần đặc biệt làm rõ cho doanh nghiệp nhà đầu tư ý tưởng cho bất động sản cách dễ dàng để trở nên giàu có Lợi ngắn hạn thực làm giàu cho thiểu số dẫn đến hậu tai hại cho kinh tế dài hạn Bên cạnh đó, nguồn nhân lực đất nước đầu tư vào ngành xây dựng, kỹ thuật, công nghệ, nhà nghiên cứu lại nguồn lực Việt Nam đổ vào đất đai nhiều Giá bất động sản Việt Nam, mức cao giới (giá th văn phịng thành phố Hồ Chí Minh cao thứ 17 giới) Nhu cầu đối thuê văn phòng cao làm cho giá thuê văn phòng Hà nội thành phố Hồ Chí Minh tăng nhanh Giá thuê văn phòng hạng A năm 2017 thành phố Hồ Chí Minh tăng 52%, Hà nội giá thuê tăng 30% Đối với giá thuê văn phịng hạng B thành phố Hồ Chí Minh, giá tăng 35%, Hà Nội giá tăng khoảng 40% Giá cho thuê văn phòng hạng C thành phố Hồ Chí Minh tăng 35% Hà Nội tăng khoảng 45% Sự gia tăng giá thuê văn phịng làm tăng chi phí kinh doanh làm giảm khả cạnh tranh chi phí kinh tế Việt Nam so với nước khác khu vực Việc nâng cao nhận thức chất, vai trị, vị trí thị trường bất động sản dân chúng Việt nam có tiến hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo thống đồng hóa Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến hình thành phát triển vấn đề quản lý thị trường bất động sản đất đô thị, quy hoạch xây dựng thị, đầu tư, cơng trình xây dựng chia nhiều quan khác quản lý, thiếu quản lý quan thống dẫn đến chồng chéo trùng lặp việc quản lý thị trường bất động sản Việt nam Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, bước cải thiện, bổ sung, sửa đổi, cịn nhiều thiếu sót cần phải sửa đổi, bổ sung Trong có chế sách quan trọng, chẳng hạn sách để huy động vốn dài hạn cho phát triển thị trường bất động sản thuế giao dịch, thuế bất động sản nên sớm nghiên cứu ban hành tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục tham gia mua, bán, chuyển nhượng trái với quy định pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Gần đề xuất đánh thuế nhà phần có giá trị 700 triệu đồng tài gây nhiều tranh cãi dân chúng Đề xuất đánh thuế 0,3 đến 0,4% với giá trị nhà 700 triệu đồng nhằm bổ sung cho ngân sách hàng năm khoảng 30-60 nghìn tỷ đồng Đầu cơ, mua bán bất động sản trốn thuế phổ biến nhiều nơi, đặc biệt khu vực đô thị lớn dẫn đến hoạt động thị trường bất động sản không bền vững thiếu ổn định Tóm lại, thấy số hạn chế thị trường bất động sản Việt nam so với thị trường bất động sản Ba Lan như: Thứ nhất, lực cạnh tranh tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam thấp, đặc biệt thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư định nghĩa số luật, việc áp dụng thực tế cịn hạn chế, chí nhiều vấn đề chưa thực (phân bổ thông qua đấu thầu để lựa chọn dự án đầu tư quy định Luật đất đai vào năm 2003 khơng có dự án lựa chọn nhà đầu tư theo cách này) Để đạt mục tiêu tính minh bạch cho giao dịch bất động sản, kinh doanh bất động sản, Luật xác định tổ chức kinh doanh bất động sản để bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, quy định chưa thực nhiều dự án triển khai, nhiều đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất đất công nghiệp dân cư Tuy nhiên, theo dõi nguồn gốc dự án nhà đưa vào lưu thơng khó khăn theo dõi kiểm sốt Khó khăn (đến từ hai phía doanh nghiệp nhà đầu tư thứ cấp) khiến hình thành thị trường khơng minh bạch, tăng đầu Thứ hai, giá bất động sản cao so với mức thu nhập người dân phát triển INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1013 kinh tế giá trị bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến q trình phát triển kinh tế - xã hội hội làm cho việc tạo diện tích lớn phân khúc nhà người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn Thứ ba, giá đất cao gây nhiều hậu Tiền chuyển giao cho nhà đầu nhanh nhẹn nhỏ lẻ Nông dân bán đất hưởng phần nhỏ tăng giá đất Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt tiếp cận đất đai Khi nhà đạt đến người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá cao ngớ ngẩn Người nghèo, đa số người nghèo có thu nhập thấp Việt nam, mua nhà với giá cao Thứ tư, khả trả nợ nhà đầu tư đầu bất động sản đạt đến giới hạn nguy hiểm Tỷ số quan trọng tỷ lệ số tiền mà gia đình tầng lớp trung lưu phải trả tháng cho khoản vay mua nhà Việt Nam cao Thông lệ quốc tế tỷ lệ nên khoảng phần ba thu nhập hàng tháng hộ gia đình, tức tổng cộng nên chiếm 30% thu nhập hàng tháng trả cho mua nha tháng; gia đình tối đa khoảng 33% để trả tiền chấp nhà Ở Việt Nam, khoản tiết kiệm để mua nhà 80% thu nhập hộ gia đình số liệu bất thường so với nước Ba Lan BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM Sự suy giảm mạnh bất động sản Việt Nam bắt đầu xảy từ đầu năm 2011, số giá tiêu dùng (CPI) tăng gần 20%, tỷ lệ lãi suất bình thường 20% Giá nhà đất bắt đầu giảm Từ 4/2011 đến nay, tượng lạ xuất ngày nhiều viết báo chí cảnh báo tình trạng giá cao bất động sản (BĐS) Việt Nam Tần suất thơng tin so sánh với giai đoạn “bóng tối” thị trường bất động sản năm 2008 đầu năm 2009 Tuy nhiên, sóng lớn tăng giá đất Hà Nội diễn từ năm 2009 đến đầu năm 2011, với giá bị đẩy lên gần gấp ba lần, ngạc nhiên thông tin cảnh báo thị trường bất động sản ỏi Các câu hỏi sụt giảm mạnh bất động sản khơng phải chủ đề xảy hầu khắp giới năm 2006 2007 Những học rút từ Ba Lan giúp Việt Nam nhiều Việc sốt đất đai thường lặp lại có tính chu kỳ, vấn đề cần xem xét cách cẩn thận, thường sốt đất qua thấy vấn đề đề cập nhiều phương tiện thơng tin đại chúng, nghĩa thời điểm mà giới đầu gần hoàn thành bán hàng Rõ ràng suy giảm giá nhà năm 2011-2013 dẫn đến biến khối lượng lớn doanh nghiệp bất động sản Điều gây kết khoản nợ xấu ngân hàng tăng, đơn vị thi công xây lắp ngập nợ nần, nhiều công ty sa thải người lao động nhân viên khơng trả lương Trong sóng lớn thị trường bất động sản gần hai mươi năm trước (sóng thuộc thị trường bất động sản Hà Nội Đà Nẵng lan sang khu vực phía Nam), có lẽ bong bóng bất động sản đề cập nhiều sau sóng phát triển từ năm 2000 đến năm 2001 Trong gần năm sau đó, 2002-2006, khơng chứng kiến sụt giảm mạnh giá nhà đất Trong đó, phân khúc hộ chưa hình thành nhiều Số tiền đầu tư vào bất động sản chủ yếu đất nhà liên kề, biệt thự… Vài năm gần đây, thị trường bất động sản hộ nghỉ dưỡng bùng nổ phát triển mạnh mẽ với sản lượng hộ lớn Các nhà đầu tư bất động sản Vinhomes, FLC… liên tục cung lượng lớn hộ Giá đất nóng thị trường từ bắc đến nam, có giá hộ chung cư khơng cịn tượng sốt nóng Từ việc phân tích thị trường bất động sản Ba Lan, thấy thời đại tồn cầu hóa, Việt Nam quốc gia nhỏ tác động kinh tế tránh khỏi ảnh hưởng từ kinh tế lớn Bong bóng 1014 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA bất động sản bùng nổ nước khu vực Việt Nam ngoại lệ Nếu giá bất động sản giảm liên tục năm tác động đáng kể ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế ổn định kinh tế vĩ mơ Chính phủ Việt Nam thời gian qua thực số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Chúng ta thấy tỷ lệ nợ xấu Việt Nam năm gần lĩnh vực ngân hàng chủ yếu từ thị trường bất động sản, phủ thực số biện pháp định để hạn chế tác động suy giảm thị trường bất động sản tăng cường tính khoản cho thị trường bất động sản đóng góp vào tăng trưởng GDP năm tới Trên thực tế, việc triển khai gói 30.000 tỷ hỗ trợ cho người mua nhà thu thấp có nhiều thiếu sót Số tiền khơng thể giải ngân giai đoạn đầu vấn đề hành Tuy nhiên, gói 30.000 tỷ giải ngân thời gian qua góp phần hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp với lãi suất khoảng 4,8%/năm Theo khảo sát Trung tâm phân tích dự báo phát triển bền vững, Đại học Kinh tế Quốc dân, nhiều người mua nhà thu nhập thấp Hà Nội phải mua nhà với giá cao giá nhà thương mại Thủ tục hành phức tạp, với việc xây nhà thu nhập thấp UBND thành phố Hà nội giao cho số cơng ty nhà nước có chi phí sản xuất cao, tham nhũng làm cho giá nhà thu nhập thấp cao giá nhà thương mại số chủ đầu tư tư nhân tập đoàn Mường Thanh… Ví dụ, số cán thành phố Hà Nội phản ánh tòa nhà chung cư thu nhập thấp họ, xa trung tâm, khơng có thang máy có giá tận 11 triệu đồng/m2, lãi suất vòng 10 năm nằm khoảng 16-24% Trong giá nhà thương mại hành người có thu nhập thấp 10-12 triệu đồng/m2, lãi suất chấp ngân hàng thương mại khoảng 10-12%/năm thời gian dài 10-20 năm Để hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản Việt nam nữa, với kinh nghiệp quản lý bất động sản từ Ba lan, phủ cần có số giải pháp sau: Thứ nhất, chế bồi thường, giải phóng mặt tái định cư vấn đề tồn với nhiều thiếu sót cần phải cải thiện để khắc phục tình trạng bất bình người dân Xây dựng quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - việc lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch, quy hoạch xây dựng đô thị cần quan quản lý thống nhất, công khai minh bạch Mọi người dân khu vực nơng thơn tiếp cận dễ dàng quy hoạch, việc đơn giản hóa thủ tục nhà đất cần thiết nhằm trách lãng phí thời gian chi phí Nhà nước nhà đầu tư Việc cho phép thẩm quyền phạm vi chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất tiếp tục để tạo hiệu việc sản xuất nhà lại tạo bất công người nông dân nhận đền bù nhỏ so với giá đất bán thị trường Sự thay đổi thị trường từ đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp cịn nhiều bất cập, chủ yếu quyền lợi đáng người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chưa đảm bảo theo yêu cầu pháp luật, khiếu nại người dân nhiều khắp nơi từ địa phương trung ương Vì vậy, phủ cần phải có giải pháp làm giảm thiểu bất bình đẳng việc đền bù đất đai cho nông dân, tăng cường minh bạch, công khai vấn đề quy hoạch triển khai dự án Thứ hai, sở hạ tầng yếu hệ thống thông tin thị trường bất động sản, đặc biệt hệ thống giao thông phát triển làm giảm hấp dẫn quy mô thị trường bất động sản Việt nam Sự phát triển dự án bất động sản chủ yếu tập trung đô thị khu vực, phát triển bất động sản khu vực xa trung tâm, nơi có điểm yếu sở hạ tầng hạn chế, quy mô hội đầu tư thị trường bất động sản không thực mở rộng đến tất vùng địa phương khác khắp nước Vì vậy, phủ cần tạo sách làm giảm bất bình đẳng người tham gia thị trường, giao dịch bất động sản không đảm bảo cần loại bỏ khỏi thị trường Mặc dù, chế, sách hoạt động đầu tư nói chung xác định thống Luật đầu tư, INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1015 nhiên, người tham gia thị trường bất động sản chưa thực hoạt động theo chế tương tự (giữa tổ chức cá nhân chế giao đất, cho thuê đất trình thẩm định cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản…) Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản Việt nam nhiều tự phát, thiếu chiến lược kế hoạch cụ thể Thời gian qua thị trường bất động sản, phát triển không bảo đảm cân đối; nhà đầu tư tập trung quan tâm đến dự án nhà dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong đó, dự án nhà để bán cho thuê trả góp tốn cho th cho đối tượng có mức thu nhập thấp chưa quan tâm mức Chính phủ cần thay đổi chế, sách nhằm cho phép tư nhân triển khai nhiều dự án nhà xã hội Cần phải loại bỏ chế cho phép doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà xã hội Thực tế thị trường bất động sản Ba Lan cho thấy, có doanh nghiệp tư nhân có hiệu sản xuất nhà tốt chất lượng Việc ban hành nhiều sách khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tư nhân xây nhà xã hội giải pháp hợp lý cần tiếp tục tăng cường thời gian tới Thứ tư, thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xã hội đòi hỏi phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo yêu cầu xã hội Chính phủ cần ban hành sách nhằm khuyến khích doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà cho thuê Việc phát triển thị trường nhà cho thuê góp phần nâng cao khả tiệp cận nhà người thu nhập thấp Thực tế, có số dự án bất động sản phát triển tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn đến “đóng băng” thị trường bất động sản số địa phương Thứ năm, số địa phương cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ triển khai chậm so với tiến độ quy định Tình trạng xảy nhiều nguyên nhân, có số lý dự án đầu tư không đánh giá nhu cầu thị trường, nhà đầu tư thiếu lực, kinh nghiệm khả huy động tài khó khăn bồi thường, giải phóng mặt khơng thỏa đáng nên khiếu kiện kéo dài Việc kiểm tra, kiểm soát xử lý vi phạm hoạt động thị trường bất động sản, đặc biệt hoạt động giao dịch bị buông lỏng Nhiều sách có hiệu lực, đạo thực chậm Tổ chức quản lý hệ điều hành thị trường bất động sản từ Trung ương không đầy đủ Việc phân cấp quản lý phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết cấp huyện hợp lý; Tuy nhiên, điều kiện trình độ lực chun mơn cán bộ, công chức làm nhiệm vụ giao khơng đầy đủ, địi hỏi phủ phải có giải pháp nhằm nâng cao trình độ cán địa sở Ngồi ra, cần phải xử lý nghiêm, chí truy tố cán làm cơng tác địa nhũng nhiễu tham nhũng Hoạt động Ban phòng chống tham nhũng cần tập trung vào cán làm việc lĩnh vực bất động sản Ngồi ra, cần phải đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người có nhu cầu bất động sản nhà đầu tư Giảm dần chênh lệch lớn chỗ tầng lớp xã hội Phát huy vai trò Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản Cuối cùng, Việt nam cần hướng tới thị trường bất động sản hoàn hảo, tổ chức, cấu tổ chức hoạt động để phát huy vai trị vị trí quan trọng thị trường bất động sản cho phát triển kinh tế xã hội, cải thiện sống người dân q trình thực cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Chính phủ cần tập trung hoàn thành, ban hành sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, đồng thời đảm bảo công xã hội với định hướng xã hội chủ nghĩa 1016 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA TÀI LIỆU THAM KHẢO Bradsher, Keith (2012-06-10) “SellingAbroad, ChinaeasesSlumpatHome.” NewYorkTimes.Retrieved 11 June 2012 “The popping of China’s real estate bubble over the past year depressed demand for steel, cement and other materials,” Bradsher, Keith (2012-06-9) “AffirmingSlowdown, ChinaReportsSecondMonthofscantEconomicGrowth.” NewYorkTimes.Retrieved 11 June 2012 “China’s Leaders deliberately a real estate bubble popped last summer Furniture Because of Concerns middle-class families had been priced out of homeownership in many cities,” Cohen, Roger (2010-01-25) “BurnsAWoman.” The New YorkTimes.Retrieved 2010-01-25 Chovanec, Patrick (2009-06-08) “China’sRealEstateRiddle” Far East Economic Review.Retrieved March 13, 2010 Globalpropertyguide (2017), data report 2017 Roberts, Dexter (2010-01-05) “China’spropertybubbleunfortunatelyleadtoUS-stylereal-estateslump.”Retrieved 2010-01-07 “How did this bubble get going? Low interest rates, official Encouragement of Bank Lending, and then Beijing’s half-trillion-dollar stimulus plan all made Funds ​​ readily available.” Nguyen Ba An (2011), “Risk breaking bubble real estate is real”, Vietnam Economic Times, Encyclopedia 2017 Jose Luis Suarez (2009), “European real estate markets”, Palgrave Macmillan Publications Pham Chi Dung (2017), Real estate bubble has not burst,Vietnam Economic Forum Vu Dinh Son (2017), Real Estate continues to deflate, UK, Thanh Nien newspaper ZhaMinjie (2009-12-09) “Pitchingatentandamessage” ShanghaiDaily.Retrieved 2010-01-13 “WhyShanghaiRealEstateIsTheMostObviousBubbleEver”.The Business Insider 2010-01-13 Retrieved 2010-01-25  ... thị trường bất động sản Việt nam so với thị trường bất động sản Ba Lan như: Thứ nhất, lực cạnh tranh tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam thấp, đặc biệt thị trường sơ cấp (giao đất,... hiệp hội bất động sản Ba Lan Trong thị trường Ba Lan, doanh số bán nhà đạt gần 54.700 từ Q2 2017 đến Q1 năm 2017, tăng 25,8% so với kỳ năm ngoái, theo số liệu từ hiệp hội bất động sản Ba Lan- REAS... triển thị trường bất động sản Việt nam nữa, với kinh nghiệp quản lý bất động sản từ Ba lan, phủ cần có số giải pháp sau: Thứ nhất, chế bồi thường, giải phóng mặt tái định cư vấn đề tồn với nhiều