Vấn đề miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm hợp đồng theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI TRẦN THỊ THÙY NGÂN VẤN ĐỀ MIỄN TRÁCH NHIỆM ĐỐI VỚI HÀNH VI VI PHẠM HỢP ĐỒNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT VẤN ĐỀ MIỄN TRÁCH NHIỆM ĐỐI VỚI HÀNH VI VI PHẠM HỢP ĐỒNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ THÙY NGÂN Khóa: K38 MSSV: 1353801012176 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: THS NGUYỄN THỊ THANH HUYỀN TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Thạc sĩ Nguyễn Thị Thanh Huyền, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân CISG Công ƣớc Viên 1980 Liên Hợp Quốc hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế LTM Luật Thƣơng mại Nxb Nhà xuất PICC Bộ nguyên tắc hợp đồng thƣơng mại quốc tế UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Contents PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MIỄN TRÁCH NHIỆM ĐỐI VỚI HÀNH VI VI PHẠM HỢP ĐỒNG .5 1.1 Khái niệm miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng 1.2 Điều kiện để đƣợc miễn trách nhiệm vi phạm hợp đồng 1.2.1 Xảy trƣờng hợp đƣợc miễn trách nhiệm theo quy định pháp luật .7 1.2.2 Nghĩa vụ hạn chế thiệt hại 1.2.3 Nghĩa vụ chứng minh trƣờng hợp miễn trách nhiệm 1.2.4 Nghĩa vụ thông báo cho bên bị vi phạm trƣờng hợp miễn trách nhiệm 1.3 Ý nghĩa chế định miễn trách nhiệm hoạt động thƣơng mại 11 1.4 Hậu pháp lý miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng 13 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 17 CHƢƠNG CÁC TRƢỜNG HỢP ĐƢỢC MIỄN TRÁCH NHIỆM ĐỐI VỚI HÀNH VI VI PHẠM HỢP ĐỒNG 18 2.1 Trƣờng hợp miễn trách nhiệm mà bên thỏa thuận 18 2.1.1 Điều khoản miễn trách nhiệm giới hạn trách nhiệm hợp đồng 18 2.1.2 Điều kiện để thỏa thuận miễn trách nhiệm có hiệu lực pháp luật 21 2.1.3 Đánh giá việc áp dụng chế định miễn trách nhiệm trƣờng hợp bên thỏa thuận 24 2.2 Trƣờng hợp xảy kiện bất khả kháng 28 2.2.1 Khái niệm kiện bất khả kháng 28 2.2.2 Phân biệt số khái niệm tƣơng tự kiện bất khả kháng 30 2.2.3 Đánh giá việc áp dụng chế định miễn trách nhiệm kiện bất khả kháng 33 2.3 Trƣờng hợp hành vi vi phạm bên hoàn toàn lỗi bên 36 2.3.1 Yếu tố lỗi quy định pháp luật hợp đồng 36 2.3.2 Trƣờng hợp miễn trách nhiệm cho bên vi phạm lỗi bên thứ ba bên thứ ba đƣợc miễn trách nhiệm bất khả kháng 37 2.3.3 Đánh giá việc áp dụng chế định miễn trách nhiệm hành vi vi phạm bên hoàn toàn lỗi bên 38 2.4 Trƣờng hợp hành vi vi phạm bên thực định quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền 40 2.4.1 Cơ sở để miễn trách nhiệm trƣờng hợp vi phạm hợp đồng thực định quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền .40 2.4.2 Đánh giá việc áp dụng chế định miễn trách nhiệm hành vi vi phạm bên thực định quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền 41 KẾT LUẬN CHƢƠNG II 44 KẾT LUẬN .45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hoạt động thƣơng mại tiềm lực hàng đầu đóng góp vào ngân sách nhà nƣớc, thúc đẩy phát triển quốc gia Sau 40 năm thoát khỏi chiến tranh, đất nƣớc đổi thay ngày hết có chuyển biến mạnh mẽ kinh tế Việt Nam quốc gia phát triển phải đối mặt với nhiều khó khăn thử thách đƣờng phát triển kinh tế nói riêng phát triển đất nƣớc nói chung, việc xây dựng hành lang pháp lý hồn chỉnh, tồn diện để điều chỉnh mối quan hệ xã hội ngày trở nên đa dạng phức tạp điều cần thiết Từ đất nƣớc chuyển sang kinh tế thị trƣờng, Việt Nam tích cực tham gia nhiều diễn đàn kinh tế lớn khu vực nhƣ giới.Việt Nam quốc gia thành viên Liên Hiệp Quốc, Tổ chức Thƣơng mại Thế giới, Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Diễn đàn hợp tác kinh tế châu Á - Thái Bình Dƣơng, ASEAN đồng thời tham gia ký kết nhiều điều ƣớc quốc tế, hiệp định song phƣơng, đa phƣơng Với lực hội nhập ngày nhanh chóng thị trƣờng đầy tiềm cho nhà đầu tƣ nƣớc ngồi, thƣơng nhân Việt Nam có hội giao thƣơng với thƣơng nhân từ khắp nơi giới, tham gia vào nhiều giao dịch thƣơng mại quốc tế Bên cạnh đó, hoạt động thƣơng mại nƣớc mà trở nên đa dạng sơi động Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích trƣớc mắt thấy đƣợc việc hội nhập kinh tế quốc tế làm phải đối mặt với nhiều thách thức không nhỏ Khi giao dịch thƣơng mại ngày phát sinh đa dạng tranh chấp theo diễn phức tạp Với kinh tế đà phát triển, khả lập pháp nhiều hạn chế, tình hình diễn biến phức tạp quan hệ thƣơng mại khiến cho chủ thể tiến hành hoạt động kinh doanh thị trƣờng gặp phải nhiều khó khăn Luật thƣơng mại Việt Nam (LTM) đƣợc đánh giá nhiều nhƣợc điểm, chƣa bao quát, dự trù đƣợc hết vấn đề phát sinh hoạt động thƣơng mại, đặc biệt quy định liên quan đến trách nhiệm bên hợp đồng Khi bên xảy tranh chấp liên quan đến hợp đồng bên bị vi phạm ln cố gắng chứng minh thiệt hại xảy yêu cầu đƣợc bồi thƣờng để bù đắp tổn thất hành vi vi phạm bên vi phạm gây Ngƣợc lại, bên vi phạm muốn bảo vệ thân đƣa lý lẽ để giải thích cho hành vi vi phạm nhằm mục đích hạn chế đƣợc miễn trừ trách nhiệm Vì vậy, chế định trách nhiệm miễn trách nhiệm song hành, chất đối lập nhƣng lại bổ sung cho giúp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng Sau 10 năm áp dụng LTM 2005 bộc lộ số nhƣợc điểm liên quan đến chế định miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng nhƣ điều luật chế định miễn trách nhiệm cịn thiếu tính cụ thể, chƣa có đầy đủ quy định pháp luật để giải hết đƣợc trƣờng hợp tranh chấp miễn trách nhiệm xảy thực tế Điều làm ảnh hƣởng không nhỏ đến quyền lợi bên tham gia vào quan hệ hợp đồng, đồng thời làm cho thƣơng nhân e ngại việc tham gia vào hợp đồng thƣơng mại có tính chất phức tạp, quan giải tranh chấp gặp phải khó khăn cơng tác áp dụng pháp luật Vì vậy, tác giả lựa chọn "Vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng theo pháp luật Việt Nam" đề tài cho khóa luận tốt nghiệp với hy vọng phần nghiên cứu đóng góp vào việc hồn thiện quy phạm pháp luật hợp đồng Tình hình nghiên cứu đề tài Các vấn đề liên quan đến hợp đồng thƣờng đƣợc nhiều tác giả nghiên cứu, bao gồm chế định miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng đƣợc đề cập số cơng trình nghiên cứu sau: - Các báo khoa học:  Vận dụng bất khả kháng để miễn trách nhiệm vi phạm hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế, tác giả Hồng Ngọc Thiết, đăng tạp chí Luật học số năm 1998  Thỏa thuận hạn chế hay miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng, tác giả Dƣơng Anh Sơn, đăng tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 3(50) năm 2005  Bình luận miễn trách nhiệm vi phạm hợp đồng Điều 294 Luật Thƣơng mại 2005, tác giả Bùi Hƣng Nguyên, đăng tạp chí Nhà nƣớc pháp luật số năm 2006  Một số vấn đề lí luận thực tiễn vấn đề bất khả kháng hợp đồng, tác giả Nơng Quốc Bình, đăng tạp chí Luật học số năm 2012 Các viết báo khoa học nên đề cập đến khía cạnh nhỏ chƣa thể nghiên cứu sâu tất mặt vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng - Các luận văn, khóa luận liên quan đến vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng:  Những vấn đề miễn trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại vi phạm hợp đồng theo pháp luật Việt Nam (2014), tác giả Khúc Thị Trang Nhung, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội  Miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng (2011), tác giả Nguyễn Thị Ngân, khóa luận cử nhân luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Những luận văn, khóa luận nêu có phạm vi nghiên cứu khác với phạm vi nghiên cứu khóa luận Đối với luận văn tác giả Khúc Trị Trang Nhung phạm vi nghiên cứu tập trung vấn đề miễn trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại nói riêng khơng phân tích tất vấn đề pháp lý trƣờng hợp miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng nói chung Khóa luận tốt nghiệp tác giả Nguyễn Thị Ngân có phạm vi nghiên cứu, tên đề tài tƣơng đối giống với khóa luận nhiên, khóa luận tập trung chủ yếu phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Những tài liệu có giá trị tham khảo cao nghiên cứu cụ thể quy định pháp luật miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Tuy nhiên, bối cảnh xã hội kinh tế ln có nhiều biến chuyển mạnh mẽ, đổi thay ngày, đáng ý đến kiện quan trọng nhƣ Việt Nam gia nhập CISG vào năm 2015 Bộ luật Dân 2015 (BLDS) thức thay cho BLDS 2005, cần có nghiên cứu mới, thức thời quy định pháp luật miễn trách nhiệm để đánh giá tình hình áp dụng nhƣ vấn đề phát sinh thực tế chế định Mục đích nghiên cứu đề tài Để xây dựng đƣợc kinh tế động, "sân chơi" công cho thƣơng nhân việc xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ chế định hợp đồng điều cần thiết Trong trình thực hợp đồng, bên tham gia giao kết hợp đồng quan tâm đến lợi ích mà họ đạt đƣợc từ hợp đồng, để quyền lợi bên đƣợc đảm bảo bên cạnh việc soạn thảo hợp đồng đảm bảo tính chặt chẽ, phù hợp với quy định pháp luật thân văn quy phạm pháp luật hợp đồng phải có tính hồn thiện cao trƣờng hợp xảy tranh chấp quy định pháp luật điều khoản hợp đồng trở thành "luật" để phân xử cho bên Các quy định pháp luật miễn trách nhiệm đóng vai trị quan trọng quan hệ hợp đồng lẽ tác động trực tiếp đến việc thực hợp đồng nhƣ xác định phạm vi trách nhiệm bên hợp đồng Điều khoản miễn trách nhiệm đƣợc xây dựng nhằm mục đích cân rủi ro cho bên hợp đồng nhƣng việc quy định thiếu chặt chẽ điều kiện để đƣợc miễn trách nhiệm lại biến trở thành công cụ cho bên vi phạm hợp đồng trốn tránh nghĩa vụ họ Vì vậy, thơng qua đề tài nghiên cứu này, tác giả mong muốn tổng hợp, phân tích, nhận định đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hành vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng để nhìn nhận bất cập cịn tồn thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, từ có phƣơng hƣớng để hồn thiện pháp luật chế định miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng tƣơng lai Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tƣợng nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Bên cạnh đó, tác giả nghiên cứu số quy định điều ƣớc quốc tế tập quán thƣơng mại quốc tế có liên quan trực tiếp đến chế định miễn trách nhiệm Phạm vi nghiên cứu LTM 2005, BLDS 2015 văn quy phạm pháp luật nƣớc có liên quan, số điều ƣớc quốc tế, tập quán quốc tế mà thƣơng nhân Việt Nam thƣờng sử dụng hợp đồng thƣơng mại quốc tế Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu khóa luận dựa tảng chủ nghĩa vật biện chứng Trong q trình nghiên cứu tác giả có kết hợp sử dụng biện pháp nghiên cứu: tổng hợp, hệ thống hóa, phân tích, bình luận, diễn giải, so sánh để làm sáng tỏ vấn đề đƣợc nghiên cứu khóa luận Tác giả sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, hệ thống hóa lại quy định pháp luật, án thực tiễn từ có để phân tích, bình luận, diễn giải nội dung quy định pháp luật, đánh giá thực tiễn áp dụng Đồng thời, so sánh quy định LTM 2005 với BLDS 2015 chế định miễn trách nhiệm quy định tƣơng tự có liên quan điều ƣớc quốc tế, tập quán quốc tế mà thƣơng nhân Việt Nam thƣờng xuyên phải áp dụng Bố cục tổng quát khóa luận Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, khóa luận "Vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng theo pháp luật Việt Nam" đƣợc kết cấu thành chƣơng: Chƣơng 1: Khái quát định pháp luật miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Chƣơng 2: Các trƣờng hợp đƣợc miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Bán nỗ lực thực xin cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ cho Bên Mua, nhiên quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ Cơ quan chức năng, Bên Bán không chịu trách nhiệm liên quan đến việc chậm trễ không lỗi Bên Bán; Trong trƣờng hợp này, Bên Bán có văn thơng báo cho Bên Mua việc nộp giấy tờ liên quan để Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ cho Bên Mua Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc thông báo Bên Bán mà Bên Mua không nộp đầy đủ giấy tờ theo thơng báo coi nhƣ Bên Bán khơng có nghĩa vụ làm thủ tục đế nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ Bên Mua phải tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ Khi Bên Mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Bên Bán phải hỗ trợ cung cấp hồ sơ pháp lý hộ mua bán cho Bên Mua Bên Mua phải tốn số tiền cịn lại theo Hợp đồng cho Bên Bán; 5.2.12 Xuất hoá đơn cho Bên Mua khoản tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán; 5.2.13 Hỗ trợ Bên Mua làm thủ tục chấp hộ mua tổ chức tín dụng có u cầu Bên Mua; 5.2.14 Thực nghĩa vụ tài Nhà nƣớc thuộc nghĩa vụ Bên Bán; 5.2.15 Nộp phạt vi phạm hợp đồng bồi thƣờng thiệt hại cho Bên Mua vi phạm thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt bồi thƣờng Hợp đồng theo định quan nhà nƣớc có thẩm quyền; 5.2.16 Chuyển tồn Kinh Phí Bảo Trì phần sở hữu chung Nhà chung cƣ thu Bên Mua vào tài khoản ngân hàng giao cho Ban quản trị Tòa nhà chung cƣ theo quy định pháp luật; 5.2.17 Tổ chức Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ nơi có hộ bán; thực nhiệm vụ Ban quản trị nhà chung cƣ nhà chung cƣ chƣa thành lập đƣợc Ban quản trị; 5.2.18 Các quyền nghĩa vụ khác theo quy định Hợp đồng theo quy định pháp luật có hiệu lực thời điểm Điều 6: Quyền nghĩa vụ Bên Mua 6.1 Quyền Bên Mua: 6.1.1 Nhận bàn giao Căn hộ quy định Điều có chất lƣợng với thiết bị, vật liệu theo quy định Phụ Lục 01 Hợp đồng này; 6.1.2 Đƣợc sử dụng chỗ để xe máy bãi đỗ xe Tòa Nhà Chung Cƣ theo quy định pháp luật, thiết kế đƣợc phê duyệt theo xếp quy định Bên Bán/Bên Thứ Ba Bên Bán định (khi Ban Quản Trị chƣa thành lập) Ban Quản Trị (sau đƣợc thành lập) sau hoàn tất thủ tục nhận bàn giao Căn hộ theo quy định Điều Hợp đồng Thanh tốn phí trơng giữ xe theo quy định Bên Bán phù hợp với quy định pháp luật trƣớc Ban Quản Trị đƣợc thành lập công nhận; 6.1.3 Đƣợc sử dụng dịch vụ hạ tầng nhà cung cấp dịch vụ cung ứng trực tiếp thông qua Bên Bán sau nhận bàn giao Căn hộ; 6.1.4 Đƣợc toàn quyền sở hữu, sử dụng thực giao dịch Căn hộ mua theo quy định pháp luật, đồng thời đƣợc sử dụng dịch vụ hạ tầng Doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà chung cƣ cung cấp trực tiếp thông qua Bên Bán sau nhận bàn giao Căn hộ theo quy định sử dụng dịch vụ hạ tầng doanh nghiệp cung cấp dịch vụ; 6.1.5 Yêu cầu Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ theo quy định pháp luật (trừ trƣờng hợp Bên Mua tự nguyện thực thủ tục theo thỏa thuận điểm 5.2.11, khoản 5.2, Điều hợp đồng này); 6.1.6 Nhận Giấy Chứng Nhận sở hữu hộ sau toán đủ 100% Giá Bán Căn hộ loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến Căn hộ theo quy định pháp luật Hợp đồng này; 6.1.7 Yêu cầu Bên Bán hồn thành việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội theo nội dung, tiến độ đƣợc phê duyệt; 6.1.8 Có quyền từ chối nhận bàn giao hộ trƣờng hợp diện tích sử dụng hộ thực tế nhỏ lớn 5% so với diện tích sử dụng hộ ghi Hợp đồng Bên Bán khơng hồn thành việc xây dựng đƣa vào sử dụng cơng trình hạ tầng phục vụ nhu cầu thiết yếu, bình thƣờng Bên Mua theo thỏa thuận khoản 4.3 Điều Hợp đồng Việc từ chối nhận bàn giao Căn hộ trƣờng hợp không bị coi vi phạm điều kiện bàn giao Căn Hộ Bên Mua Bên Bán; 6.1.9 Yêu cầu Bên Bán tổ chức Hội nghị Nhà chung cƣ lần đầu để thành lập Ban quản trị Tòa nhà chung cƣ nơi có Căn hộ mua bán có đủ điều kiện thành lập theo quy định pháp luật; 6.1.10 Yêu cầu Bên Bán hỗ trợ thủ tục chấp Căn hộ mua tổ chức tín dụng trƣờng hợp Bên Mua có nhu cầu chấp Căn hộ tổ chức tín dụng; 6.1.11 Yêu cầu Bên Bán chuyển Phí bảo trì Nhà Chung cƣ theo thỏa thuận điểm 5.2.16, Khoản 5.2, Điều Hợp đồng 6.1.12 Các quyền khác theo quy định pháp luật theo Hợp đồng 6.2 Nghĩa vụ Bên Mua: 6.2.1 Bên Mua cam đoan: a) Nếu Bên Mua cá nhân: - Bên Mua có lực pháp lý phù hợp, đƣợc phép mua sở hữu Căn hộ theo pháp luật Việt Nam tự nguyện để ký kết thực Hợp đồng mà phụ thuộc, hay ảnh hƣởng bên thứ ba khác - Hợp đồng tạo thành nghĩa vụ có hiệu lực ràng buộc mặt pháp lý Bên Mua - Bên Mua đọc cẩn thận hiểu quy định Hợp đồng Phụ lục Hợp đồng này, tìm hiểu vấn đề mà Bên Mua cho cần thiết để kiểm tra mức độ xác giấy tờ, tài liệu thơng tin đánh giá đầy đủ giá trị rủi ro việc mua bán Căn hộ - Việc Bên Mua ký kết Hợp đồng nhƣ việc Bên Mua thực giao dịch quy định Hợp đồng không dẫn đến việc Bên Mua vi phạm quy định pháp luật hành trốn tránh nghĩa vụ chấp hành phán tòa án áp dụng Bên Mua tài sản Bên Mua - Bên Mua xác nhận việc Bên Mua ký kết Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện Bên Mua chịu trách nhiệm thua lỗ, tổn thất, thiệt hại trực tiếp gián tiếp phát sinh Bên Mua ký kết thực Hợp đồng - Số tiền mua hộ theo hợp đồng hợp pháp, tranh chấp với Bên thứ ba Bên Bán không chịu trách nhiệm việc tranh chấp khoản tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán theo hợp đồng Trong trƣờng hợp có tranh chấp khoản tiền mua bán hộ hợp đồng có hiệu lực Bên - Cung cấp giấy tờ cần thiết Bên Bán yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ cho Bên Mua b) Nếu Bên Mua pháp nhân: Bên Mua pháp nhân đƣợc thành lập hoạt động hợp pháp phù hợp với pháp luật Việt Nam Bên Mua có quyền thẩm quyền hợp pháp để mua Căn hộ Bên Mua thừa nhận việc ký kết Hợp đồng tự nguyện tự chịu trách nhiệm cho thua lỗ thiệt hại (dù trực tiếp gián tiếp) mà Bên Mua phải gánh chịu việc Bên Mua ký kết thực Hợp đồng Số tiền mua hộ theo Hợp đồng hợp pháp, khơng có tranh chấp với Bên thứ ba Bên Bán không chịu trách nhiệm việc tranh chấp khoản tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán theo Hợp đồng Trong trƣờng hợp có tranh chấp khoản tiền mua bán hộ Hợp đồng có hiệu lực Bên Cung cấp giấy tờ cần thiết Bên Bán yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ cho Bên Mua; Việc Bên Mua ký kết Hợp đồng nhƣ việc Bên Mua thực giao dịch quy định Hợp đồng không dẫn đến việc:  Bên Mua vi phạm điều lệ và/hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh giấy phép đầu tƣ và/hoặc hợp đồng hay tài liệu khác ràng buộc Bên Mua với tƣ cách bên tham gia;  Bên Mua vi phạm quy định pháp luật hành trốn tránh nghĩa vụ chấp hành phán tòa án áp dụng Bên Mua tài sản Bên Mua Hợp đồng tạo thành nghĩa vụ có hiệu lực ràng buộc mặt pháp lý Bên Mua Mọi cam đoan bảo đảm Bên Mua có hiệu lực thời hạn hiệu lực Hợp đồng 6.2.2 Thanh toán cho Bên Bán Giá bán Căn hộ theo điều kiện thời hạn đƣợc nêu Điều Phụ lục 03 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) ; 6.2.3 Thanh tốn Các Khoản phải toán cho Bên Bán Ban Quản trị Doanh nghiệp quản lý Tòa nhà chung cƣ Các Nhà cung ứng dịch vụ Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định Hợp đồng Bản Nội quy ; 6.2.4 Bên Mua cam kết tìm hiểu xem xét kỹ thông tin Căn hộ theo đồng ý chấp nhận Căn hộ với điều chỉnh, thay đổi và/hoặc thay theo quy định Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng này; 6.2.5 Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày Bên Bán có thơng báo văn gửi đến Bên Mua, Bên Mua phải cung cấp đầy đủ giấy tờ có liên quan cho Bên Bán để Bên Bán thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ cho Bên Mua Quá thời hạn thông báo mà Bên Bán không nộp đầy đủ giấy tờ theo thơng báo coi nhƣ Bên Bán khơng có nghĩa vụ làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu Căn hộ Bên Mua phải tự nguyện làm thủ thục cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ; 6.2.6 Bên Mua cam kết chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật việc cung cấp xác địa liên lạc, thông tin cá nhân liên quan đến việc ký kết thực Hợp đồng Thông báo văn cho Bên Bán biết việc thay đổi thông tin hay thay đổi pháp lý khác trình thực Hợp đồng; 6.2.7 Tuân thủ quy định Bản Nội quy đƣợc quy định Phụ lục 06 Hợp đồng này; 6.2.8 Sau đƣợc bàn giao Căn hộ, Bên Mua cam kết sử dụng Căn hộ công thiết kế, không thực việc sửa chữa Căn hộ làm sai lệch thiết kế ban đầu, có tác động đến kết cấu cơng trình, ảnh hƣởng đến tiện ích cơng cộng Căn hộ tồn Tòa nhà chung cƣ Nếu muốn cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thay đổi chi tiết Căn hộ liên quan đến kiến trúc, kết cấu, Bên Mua phải tuân thủ tất điều kiện sau: a) Phải đƣợc chấp thuận văn Bên Bán thời hạn bảo hành Ban Quản lý sau thời gian bảo hành; b) Phải tuân thủ quy tắc sau đây: - Khơng tác động đến móng, cấu trúc cơng trình; - Khơng ảnh hƣởng đến phần sở hữu riêng (các) Chủ sở hữu khác; - Việc thiết kế thi công bên Căn hộ phải phù hợp với quy định pháp luật Việc phê duyệt Bên Bán thiết kế Bên Mua nhằm hỗ trợ cho Bên Mua thực hoàn thiện Căn hộ theo tiêu chuẩn chung Tòa nhà chung cƣ quyđịnh pháp luật Bên Mua ngƣời chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật thiết kế thi công bên Căn hộ; - Trƣờng hợp vi phạm, Bên Mua phải bồi thƣờng chi phí sửa chữa, khơi phục lại trạng cơng trình ban đầu cho Bên Bán Ban Quản lý 6.2.9 Nộp phạt vi phạm hợp đồng bồi thƣờng thiệt hại cho Bên Bán vi phạm thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt bồi thƣờng theo quy định hợp đồng theo định quan nhà nƣớc có thẩm quyền; 6.2.10 Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cƣ; 6.2.11 Sử dụng hộ mục đích để theo quy định Luật Nhà theo thỏa thuận hợp đồng này; 6.2.12 Các quyền nghĩa vụ, cam kết khác theo quy định Hợp đồng theo quy định pháp luật có hiệu lực thời điểm Điều 7: Thuế khoản phí, lệ phí liên quan 7.1 Bên Mua phải tốn lệ phí trƣớc bạ, loại thuế, phí cơng chứng (nếu có), lệ phí loại phí có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ theo quy định pháp luật Bên Bán làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho sở hữu hộ cho Bên Mua trình sở hữu, sử dụng Căn hộ kể từ thời điểm nhận bàn giao Căn hộ Bên Mua phải toán cho quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Bên Bán nhận đƣợc yêu cầu Nếu Bên Bán toán khoản thuế hay phí nêu trên, Bên Mua hồn trả lại cho Bên Bán 7.2 Bên Mua có trách nhiệm nộp thuế loại lệ phí, chi phí (nếu có) theo quy định cho Nhà nƣớc thực bán Căn hộ mua cho ngƣời khác 7.3 Các khoản thuế, phí lệ phí phải nộp thay đổi vào thời điểm theo quy định pháp luật mà không cần thông báo trƣớc cho Bên Mua; 7.4 Bên Bán có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài thuộc trách nhiệm Bên Bán cho Nhà nƣớc theo quy định pháp luật Điều 8: Bàn giao Căn hộ 8.1 Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua dự kiến vào ngày […] Biên độ dao động bàn giao 90 ngày (thời gian bàn giao sớm muộn 90 ngày) Điều kiện bàn giao Căn hộ: 8.1.1 Đối với Bên Bán: Bên Bán gửi Thông báo bàn giao cho Bên Mua trƣớc 15 (mƣời lăm) ngày kể từ Ngày bàn giao, ghi rõ: a) Ngày bàn giao, địa điểm, thủ tục bàn giao Các khoản tiền mà Bên Mua phải toán trƣớc nhận bàn giao Căn hộ bao gồm đợt toán đáo hạn chƣa toán theo Điều Phụ lục 03 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) tính đến Ngày bàn giao, khoản tiền phạt, tiền lãi chậm toán, khoản tiền hạn chƣa toán tính đến Ngày bàn giao Các Khoản phải toán b) Bên Bán xây dựng xong Căn hộ theo thiết kế đƣợc phê duyệt, sử dụng thiết bị, vật liệu nêu bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà Bên thỏa thuận theo Phụ Lục 01 Hợp đồng, trừ trƣờng hợp thỏa thuận điểm 5.1.5, khoản 5.1, Điều Hợp đồng này; c) Bên Bán hoàn thành xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi Dự Án đƣợc phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực 8.1.2 Đối với Bên Mua: Bên Mua tốn khoản tiền theo Thơng báo bàn giao vòng 05 (năm) Ngày kể từ ngày Bên Bán gửi Thông báo bàn giao Hồ sơ bàn giao: Khi nhận bàn giao Căn hộ, Bên Mua phải cung cấp cho Bên Bán tài liệu sau: a) Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cƣ phụ lục, văn đính kèm Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cƣ; b) Các hoá đơn, chứng từ toán Bên Bán phát hành cho Bên Mua; c) Thông báo bàn giao Căn hộ; d) Giấy tờ liên quan đến nhân thân Bên Mua (bao gồm: CMND, CCCD, hộ khẩu, Giấy chứng nhận kết hôn, Giấy xác nhận độc thân, Giấy ủy quyền (nếu ngƣời đứng tên hợp đồng không trực tiếp ký kết), Giấy tờ chứng minh đối tƣợng đƣợc sở hữu Căn hộ ngƣời nƣớc ngoài…) 8.2 Việc giao nhận Căn hộ đƣợc Bên lập Biên bàn giao để xác nhận tình trạng Căn hộ bàn giao thực tế (theo mẫu đính kèm Phụ lục 05 Hợp đồng này) Trong trình bàn giao thực tế, Bên Mua đồng ý trạng Căn hộ phù hợp với mô tả quy định Hợp đồng Bên lập ký Biên bàn giao để ghi nhận việc hoàn tất bàn giao thực tế Bên Mua khơng có quyền khiếu nại hay tranh chấp với Bên Bán vấn đề liên quan đến Căn hộ, bao gồm nhƣng không giới hạn chất lƣợng, thiết kế Căn hộ, thời gian bàn giao rủi ro tổn thất xảy Căn hộ sau thời điểm đó, trừ việc khiếu nại liên quan đến bảo hành Căn hộ theo quy định Điều Hợp đồng Ngày Bên Mua ký vào biên bàn giao Ngày Bên Mua ký vào phiếu yêu cầu sửa chữa đƣợc xác định ngày Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua.Trong trƣờng hợp Bên Mua đến nhận bàn giao Bên Mua phải gửi văn thông báo việc cho Bên Bán biết chậm trƣớc Ngày bàn giao 03 (ba) ngày Bên Bán chịu tiền phạt chậm bàn giao khoảng thời gian Bên Mua không đến nhận bàn giao Căn hộ Trƣờng hợp Bên Mua không trả lời không đến nhận bàn giao thời hạn theo nhƣ Thông báo bàn giao theo nhƣ văn Bên Mua gửi cho Bên Bán xem nhƣ Bên Mua chấp thuận việc bàn giao chấp nhận trạng Căn hộ phù hợp với đặc điểm Căn hộ đƣợc quy định Hợp đồng mà khơng có quyền khiếu nại hay tranh chấp với Bên Bán vấn đề liên quan đến Căn hộ, bao gồm nhƣng không giới hạn ở: thời gian bàn giao, diện tích Căn hộ, thiết kế Căn hộ, chất lƣợng Căn hộ Khi đó, Biên bàn giao cần có chữ ký Bên Bán đƣợc xem hợp lệ 8.3 Trong trình bàn giao thực tế, trƣờng hợp Bên Mua không đồng ý trạng Căn hộ phù hợp với mô tả quy định Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự): 8.3.1 Bên Bán đồng ý với nhận định Bên Mua, Bên Bán tiến hành sửa chữa cần thiết để đảm bảo Căn hộ phù hợp với mô tả Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) Mọi chi phí sửa chữa phát sinh Bên Bán gánh chịu; 8.3.2 Bên Bán không đồng ý với nhận định Bên Mua, Bên thảo luận để định đơn vị tƣ vấn xây dựng uy tín Thành Phố Hồ Chí Minh để thẩm định tính phù hợp tình trạng thực tế Căn hộ với mô tả đƣợc quy định Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) 8.3.3 Trong trƣờng hợp Bên không thống đƣợc việc định đơn vị tƣ vấn xây dựng để tiến hành thẩm định thời hạn 30 (ba mƣơi) ngày kể từ ngày bàn giao thực tế, Bên Bán có tồn quyền định đơn vị tƣ vấn xây dựng để tiến hành thẩm định Kết thẩm định đơn vị tƣ vấn xây dựng đƣợc định có giá trị ràng buộc với Bên 8.3.4 Nếu kết thẩm định trạng Căn hộ phù hợp với mô tả Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) Bên Mua phải chịu trách nhiệm tốn chi phí thẩm định cho đơn vị thẩm định bồi thƣờng khoản thiệt hại khác (nếu có) cho Bên Bán, với điều kiện thiệt hại hậu việc từ chối nhận bàn giao Căn hộ Bên Mua; ngƣợc lại kết thẩm định không phù hợp với mô tả Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) Bên Bán phải có trách nhiệm tốn chi phí đồng thời khắc phục, hồn thiện cho phù hợp với mô tả Điều Phụ lục 01, Phụ lục 02 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) 8.3.5 Thời gian thẩm định, sửa chữa Căn hộ khơng đƣợc tính lãi phạt chậm bàn giao 8.4 Mọi rủi ro tổn thất xảy Căn hộ kể thiệt hại Sự kiện bất khả kháng gây bảo hiểm trách nhiệm dân đƣợc chuyển từ Bên Bán sang Bên Mua kể từ Ngày bàn giao thực tế không phụ thuộc vào thời điểm Bên Mua đƣợc cấp Giấy Chứng nhận sở hữu Căn hộ Bên Mua gánh chịu trách nhiệm nghĩa vụ Căn hộ, bao gồm nhƣng không giới hạn, tốn Phí Dịch vụ quản lý vận hành, phí bảo trì bổ sung, khoản phí, lệ phí chi phí khác phát sinh có liên quan đến Căn hộvà dịch vụ đƣợc cung cấp đƣợc cung cấp cho Căn hộ nhƣ: điện, nƣớc, viễn thông,… cho đơn vị cung ứng dịch vụ 8.5 Kể từ Ngày bàn giao thực tế, Bên Mua đƣợc quyền chiếm hữu, sử dụng Căn hộ toán Hợp đồng này, với điều kiện Bên Bán bảo lƣu quyền thu hồi Căn hộ Bên Mua khơng tốn Giá bán Căn hộ đợt cuối Các Khoản phải toán đầy đủ hạn theo quy định Điều 3, Phụ lục 03 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) Điều 9: Bảo hành - Bảo Trì - Bảo hiểm 9.1 Bảo hành: 9.1.1 Bên Bán có trách nhiệm bảo hành Căn hộ bán theo quy định Luật Nhà 2014; 9.1.2 Khi bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán phải thông báo cung cấp cho Bên Mua (01) biên nghiệm thu đƣa công trình tịa nhà vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng để Bên xác định thời điểm bảo hành Căn hộ; 9.1.3 Nội dung bảo hành Căn hộ bao gồm: sửa chữa, khắc phục hƣ hỏng khung, cột, dầm, sàn, tƣờng, trần, mái, sân thƣợng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nƣớc hệ thống cấp nƣớc sinh hoạt, bể phốt hệ thống thoát nƣớc thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục trƣờng hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà Đối với thiết bị khác gắn với nhà Bên Bán nhà thực bảo hành sửa chữa, thay theo thời hạn quy định nhà sản xuất nhà phân phối; Bên Bán có trách nhiệm thực bảo hành Căn hộ cách thay sửa chữa điểm bị khuyết tật thay đồ vật loại có chất lƣợng tƣơng đƣơng tốt Việc bảo hành cách thay sửa chữa Bên Bán bên đƣợc Bên Bán ủy quyền thực 9.1.4 Bên Mua phải kịp thời thông báo văn cho Bên Bán Căn hộ có hƣ hỏng thuộc diện đƣợc bảo hành Trong thời hạn mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc thơng báo Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm thực bảo hành hƣ hỏng theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; Bên Mua phải tạo điều kiện để Bên Bán thực bảo hành Căn hộ Nếu Bên Bán chậm thực việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên Mua phải chịu trách nhiệm bồi thƣờng cho Bên Mua theo thiệt hại thực tế xảy 9.1.5 Thời hạn bảo hành Căn hộ đƣợc tính từ hồn thành việc xây dựng nghiệm thu bàn giao đƣa vào sử dụng, với thời hạn bảo hành 60 tháng 9.1.6 Bên Bán không thực bảo hành Căn hộ trƣờng hợp sau: a) Trƣờng hợp hao mịn khấu hao thơng thƣờng; b) Trƣờng hợp hƣ hỏng lỗi Bên Mua ngƣời sử dụng bên thứ ba khác gây ra; c) Trƣờng hợp hƣ hỏng Sự Kiện Bất Khả Kháng; d) Trƣờng hợp hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận điểm 9.1.5, khoản 9.1, Điều này; e) Các trƣờng hợp không thuộc nội dung bảo hành theo thỏa thuận điểm 9.1.3, khoản 9.1, Điều bao gồm thiết bị, phận gắn liền hộ Bên Mua tự lắp đặt tự sửa chữa mà không đƣợc đồng ý Bên Bán; f) Lỗi không Bên Bán gây 9.1.7 Sau thời hạn bảo hành theo thỏa thuận khoản 9.1.5, khoản 9.1 Điều này, việc sửa chữa hƣ hỏng Căn hộ thuộc trách nhiệm Bên Mua 9.2 Bảo trì: 9.2.1 Bên Bán tự chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng Bên Bán đóng kinh phí Bảo Trì phần sở hữu chung Nhà Chung cƣ theo quy định pháp luật hành 9.2.2 Bên Mua tự chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng Bên Mua đóng kinh phí Bảo Trì phần sở hữu chung Nhà Chung cƣ tƣơng đƣơng 2% Giá Bán Căn hộ 9.3 Bảo hiểm: Bên Mua, với chi phí mình, phảimua trì bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc Phần sở hữu riêng Bên Mua kể từ thời điểm Bàn giao hộ đóng kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc Phần sở hữu chung cho Doanh nghiệp quản lý Tòa nhà chung cƣ Ban quản trị Điều 10: Bán chuyển giao quyền, nghĩa vụ 10.1 Trƣờng hợp Bên Mua có nhu cầu chấp Căn hộ mua cho tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam (“Ngân Hàng”) trƣớc hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận sở hữu hộ cho Bên Mua đƣợc nộp cho quan nhà nƣớc có thẩm quyền Bên Mua phải thông báo trƣớc văn để Bên Bán Bên Mua tiến hành thủ tục cần thiết theo quy định Ngân Hàng 10.2 Trong trƣờng hợp hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận sở hữu hộ cho Bên Mua chƣa nộp cho quan nhà nƣớc có thẩm quyền mà Bên Mua có nhu cầu thực việc chuyển nhƣợng Hợp đồng cho Bên Thứ Ba Bên phải thực thủ tục bán chuyển nhƣợng Hợp đồng theo quy định pháp luật Sau thực nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhƣợng Hợp đồng mua bán hộ theo quy định, Bên nhận chuyển nhƣợng nộp hồ sơ để Bên Bán xác nhận vào văn chuyển nhƣợng hợp đồng Bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ Bên Mua với Bên Bán 10.3 Bên Mua đƣợc quyền bán Căn hộ theo quy định trình tự pháp luật 10.4 Các Bên thống rằng, Bên Mua đƣợc chuyển nhƣợng Hợp đồng cho Bên Thứ Ba có đủ tất điều kiện sau đây: 10.4.1 Căn hộ mua bán khơng tình trạng chấp không thuộc diện bị hạn chế chuyển nhƣợng theo định quan nhà nƣớc khơng có tranh chấp với bên thứ ba, trừ trƣờng hợp đƣợc bên nhận chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhƣợng Hợp đồng cho Bên Thứ Ba; 10.4.2 Bên Mua hồn thành việc tốn nghĩa vụ đến hạn liên quan đến Căn hộ mua cho Bên Bán theo thỏa thuận Hợp đồngnày; 10.4.3 Bên Mua khơng có vi phạm nghĩa vụ, cam kết quy định Hợp đồng vào thời điểm Chuyển nhƣợng Hợp đồng; 10.4.4 Bên Thứ Ba phải đủ điều kiện đƣợc mua đƣợc sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam thời điểm nhận chuyển nhƣợng Hợp đồng; 10.4.5 Bên Thứ Ba phải cam kết tuân thủ thỏa thuận Bên Bán Bên Mua Hợp đồng Điều 11: Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung việc sử dung hộ nhà chung cƣ 11.1 Phần sở hữu riêng Bên Bánbao gồm: 11.1.1 Diện tích thƣơng mại - Dịch vụ: […] m2 11.1.2 Diện tích để xe khu thƣơng mại Dịch vụ: […] m2 11.2 Phần sở hữu riêng Bên Mua: Bên Mua đƣợc quyền sở hữu riêng diện tích hộ mua theo thỏa thuận Hợp đồng trang thiết bị vật liệu hoàn thiện Căn hộ đính kèm Phụ lục 01 Hợp đồng 11.3 Phần sở hữu chung Nhà chung cƣ: 11.3.1 Chỗ để xe đạp, xe dùng cho ngƣời khuyết tật, xe động hai bánh, cho chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ: […] m2 11.3.2 Diện tích khu phụ […] m (Bao gồm: Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cƣ bao gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao nhà, tƣờng phân chia hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nƣớc, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa phần khác không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cƣ) 11.3.3 Nhà sinh hoạt cộng đồng: […]m2 11.3.4 Diện tích xanh, mặt nƣớc: […]m2 11.3.5 Diện tích giao thơng: […]m2 11.4 Phí Dịch Vụ Quản Lý Vận Hành Nhà Chung Cƣ: Các Bên trí thỏa thuận mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ nhƣ sau: 11.4.1 Tính từ Ngày Bàn Giao (bao gồm trƣờng hợp nhận bàn giao hộ, diện tích khác nhà chung cƣ mà chƣa sử dụng)đến thời điểm Ban quản trị Nhà Chung cƣ đƣợc thành lập ký hợp đồng quản lý, vận hành Nhà Chung cƣ với Doanh nghiệp quản lý vận hành Nhà chung cƣ là: […] đồng/m2/tháng bao gồm VAT Mức phí đƣợc điều chỉnh vào thời điểm nhƣng phải tính tốn hợp lý cho phù hợp với thực tế thời điểm quy định pháp luật hành Bên Mua có trách nhiệm đóng khoản phí cho Bên Bán Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ vào thời điểm từ ngày 01 đến ngày 05 hàng tháng 11.4.2 Sau Ban quản trị Nhà Chung cƣ đƣợc thành lập danh mục cơng việc, dịch vụ, mức phí việc đóng phí quản lý vận hành tòa nhà Chung Cƣ Hội nghị Nhà Chung cƣ định Ban quản trị Nhà Chung cƣ thỏa thuận với Doanh nghiệp quản lý vận hành Nhà Chung cƣ Điều 12: Vi phạm hình thức xử lý 12.1 Các Bên thống hình thức xử lý vi phạm Bên Bán chậm trễ bàn giao hộ cho Bên Mua nhƣ sau: 12.1.1 Nếu Bên Mua toán tiền mua hộ theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng nhƣng thời hạn 90 ngày kể từ Ngày bàn giao dự kiến, Bên Bán phải trả cho Bên Mua số tiền lãi phát sinh tổng số tiền mà Bên Mua tốn (khơng bao gồm khoản tiền phải tốn theo Thông báo bàn giao Căn hộ) với mức lãi suất 0,05%/ngày (tƣơng đƣơng 1,5%/tháng) tính từ ngày thứ 91 kể từ Ngày bàn giao dự kiến Ngày bàn giao Số tiền lãi phạt chậm bàn giao (nếu có) Bên Bán đƣợc cấn trừ vào đợt toán cuối theo Hợp đồng 12.1.2 Thời hạn chậm bàn giao không đƣợc vƣợt 90 ngày kể từ ngày đến hạn bàn giao, vƣợt 90 ngày Bên Mua có quyền đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng theo quy định Điều 14 Hợp đồng 12.2 Các Bên thống hình thức xử lý vi phạm Bên Mua chậm trễ toán tiền mua hộ nhƣ sau: 12.2.1 Không phụ thuộc vào việc Bên Bán gửi Thơng báo u tốn Thông báo vi phạm, Bên Mua chậm tốn khơng tốn khoản tiền đến hạn đƣợc nêu Điều Phụ lục 03 Hợp đồng (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự) khoản phải toán theo quy định Hợp đồng này, Bên Mua phải toán thêm tiền lãi chậm tốn đƣợc tính khoản tiền hạn phải toán kể từ ngày đến hạn toán ngày Bên Bán thực nhận đƣợc số tiền hạn với mức lãi suất 0,05%/ngày (tƣơng đƣơng 1,5%/tháng) 12.2.2 Thời gian chậm thực nghĩa vụ tốn khơng đƣợc vƣợt q 30 ngày, kể từ ngày đến hạn, vƣợt 30 ngày Bên Bán có quyền đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng theo quy định Điều 14 Hợp đồng 12.3 Các Bên thống hình thức xử lý vi phạm Bên Mua đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng này: 12.3.1 Trong trƣờng hợp Bên Mua đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng trái với thỏa thuận Hợp đồng quy định pháp luật Bên Mua phải chịu chế tài theo quy định Điều 14 Hợp đồng Điều 13: Sự kiện bất khả kháng 13.1 Không Bên phải chịu trách nhiệm việc không thực chậm thực nghĩa vụ theo Hợp đồng, nhƣ điều xuất phát kiện bất khả kháng nêu khoản 13.2 Điều 13.2 Các Bên trí thỏa thuận trƣờng hợp sau đƣợc coi Sự Kiện Bất Khả Kháng: 13.2.1 Do bạo loạn, chiến tranh, xâm lƣợc, hành động kẻ thù nƣớc ngoài, chiến (dù đƣợc tuyên bố hay không), hành vi khủng bố, loạn, cách mạng, khởi nghĩa quân đội chiếm đoạt quyền lực; 13.2.2 Do thiên tai, động đất, lũ lụt, hỏa hoạn, cháy, nổ; 13.2.3 Do đình cơng cấp quốc gia khu vực tranh chấp công nghiệp cấp quốc gia khu vực, đình cơng, tranh chấp cơng nghiệp lao động khơng làm việc Bên bị ảnh hƣởng, có ảnh hƣởng đến phần đáng kể thiết yếu đến tiến độ xây dựng Thời hạn hoàn thành việc xây; 13.2.4 Do thay đổi sách pháp luật Nhà nƣớc; 13.2.5 Do phải thực định quan nhà nƣớc có thẩm quyền trƣờng hợp khác pháp luật quy định; 13.2.6 Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải cấp cứu sở y tế 13.3 Mọi trƣờng hợp khó khăn tài đơn khơng đƣợc coi Sự Kiện Bất Khả Kháng 13.4 Khi xuất trƣờng hợp bất khả kháng theo khoản 13.2 Bên bị tác động Sự Kiện Bất Khả Kháng phải thông báo (bằng văn thơng báo trực tiếp) cho Bên cịn lại biết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày xảy Sự Kiện Bất Khả Kháng (nếu có giấy tờ chứng minh lý bất khả kháng bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này) Việc Bên bị tác động Sự Kiện Bất Khả Kháng không thực đƣợc nghĩa vụ theo Hợp đồng không bị coi vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng sở để Bên cịn lại có quyền chấm dứt Hợp đồng 13.5 Việc thực nghĩa vụ theo Hợp đồng Bên đƣợc tạm dừng thời gian xảy Sự Kiện Bất Khả Kháng Các Bên tiếp tục thực nghĩa vụ sau Sự Kiện Bất Khả Kháng chấm dứt, trừ trƣờng hợp quy định mục e, điểm 14.1.2, khoản 14.1, Điều 14 Hợp đồng Điều 14: Chấm dứt Hợp đồng 14.1 Hợp đồng chấm dứt xảy trƣờng hợp sau: 14.1.1 Khi kết thúc hiệu lực Hợp đồng 14.1.2 Hợp đồng bị chấm dứt trƣớc thời hạn xảy số trƣờng hợp sau: a) Các Bên thỏa thuận văn việc chấm dứt Hợp đồng trƣớc thời hạn; b) Bên Bán chậm bàn giao hộ theo thỏa thuận khoản 12.1, Điều 12 hợp đồng này; c) Bên Mua chậm toán tiền mua hộ theo thỏa thuận khoản 12.2, Điều 12 hợp đồng này; d) Bên Mua đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận khoản 12.3, Điều 12 hợp đồng này; e) Trong trƣờng hợp Sự Kiện Bất Khả Kháng làm ngăn trở Bên thực Hợp đồng thời gian tối đa 03 (ba) tháng liên tục lâu theo thỏa thuận văn Bên Bên có quyền đơn phƣơng chấm dứt Hợp đồng việc chấm dứt Hợp đồng không đƣợc coi vi phạm hợp đồng f) Các trƣờng hợp khác pháp luật quy định 14.2 Nếu Hợp đồng bị chấm dứt theo điểm 14.1.2, khoản 14.1, Điều việc xử lý hậu nhƣ sau: 14.2.1 Đối với trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định mục a mục e điểm 14.1.2, khoản 14.1 Điều này, việc xử lý hậu đƣợc Bên thỏa thuận ghi nhận cụ thể văn chấm dứt hợp đồng; 14.2.2 Đối với trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định mục b, điểm 14.1.2, khoản 14.1, Điều này, Bên Mua đƣợc quyền yêu cầu Bên Bán: a) Yêu cầu Bên Bán hoàn trả lại toàn số tiền mua bán hộ mà Bên Mua toán cho Bên Bán; b) Yêu cầu Bên Bán toán tiền lãi phát sinh tính số tiền Bên Mua tốn mà Bên Bán thực nhận theo mức lãi suất đƣợc quy định điểm 12.1.1, khoản 12.1, Điều 12 Hợp đồng này; c) Yêu cầu Bên Bán toán tiền phạt vi phạm Hợp đồng tƣơng đƣơng 20% Giá bán Căn hộ 14.2.3 Đối với trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định mục c, điểm 14.1.2, khoản 14.1, Điều này, Bên Bán đƣợc quyền yêu cầu Bên Mua: a) Thanh toán tiền lãi phát sinh khoản tiền đến hạn với mức lãi suất theo quy định điểm 12.2.1, khoản 12.2, Điều 12 nhƣng chƣa đƣợc tốn tính đến ngày Hợp đồng chấm dứt; b) Thanh toán tiền phạt vi phạm Hợp đồng tƣơng đƣơng 20% Giá bán Căn hộ; c) Thanh tốn tiền bồi thƣờng thiệt hại trƣờng hợp có tổn thất, thiệt hại xảy Tổn thất, thiệt hại Bên Bán bao gồm nhƣng khơng giới hạn về: chênh lệch giá bán Căn hộ thời điểm chuyển nhƣợng cho bên thứ ba (theo Hợp đồng mua bán Căn hộ Chung cƣ với bên thứ ba) so với Giá bán Căn hộ đƣợc ghi Hợp đồng Phụ lục kèm theo (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự); chi phí mà Bên Bán trả cho Bên môi giới để đƣợc môi giới, tiếp thị việc ký kết Hợp đồng với Bên Mua; chi phí để Bên Bán hạn chế, khắc phục thiệt hại; khoản lợi nhuận mà Bên Bán đƣợc hƣởng khơng có hành vi vi phạm Bên Mua; tiền bồi thƣờng, tổn thất Căn hộ trình chiếm hữu sử dụng Bên Mua (nếu có) 14.2.4 Đối với trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định mục d, điểm 14.1.2, khoản 14.1, Điều này, Bên Bán đƣợc quyền yêu cầu Bên Mua: a) Thanh toán tiền phạt vi phạm Hợp đồng tƣơng đƣơng 20% Giá bán Căn hộ; b) Thanh toán tiền bồi thƣờng thiệt hại trƣờng hợp có tổn thất, thiệt hại xảy Tổn thất, thiệt hại Bên Bán bao gồm: chênh lệch giá bán Căn hộ thời điểm chuyển nhƣợng cho bên thứ ba (theo Hợp đồng mua bán Căn hộ Chung cƣ với bên thứ ba) so với Giá bán Căn hộ đƣợc ghi Hợp đồng Phụ lục kèm theo (hoặc văn có ý nghĩa tƣơng tự); chi phí mà Bên Bán trả cho Bên môi giới để đƣợc môi giới, tiếp thị việc ký kết Hợp đồng với Bên Mua; chi phí để Bên Bán hạn chế, khắc phục thiệt hại; khoản lợi nhuận mà Bên Bán đƣợc hƣởng khơng có hành vi vi phạm Bên Mua; tiền bồi thƣờng, tổn thất Căn hộ trình chiếm hữu sử dụng Bên Mua (nếu có) 14.2.5 Ngồi hậu xử lý chấm dứt hợp đồng nêu trên, Bên Bán có quyền nhƣ sau: a) Yêu cầu Bên Mua có trách nhiệm phải bàn giao lại Căn hộ cho Bên Bán với trạng nhƣ Bên Mua nhận bàn giao đƣợc xem nhận bàn giao theo quy định Điều Hợp đồng thời hạn 10 (mƣời) ngày kể từ ngày chấm dứt hợp đồng Nếu Bên Mua tiếp tục chiếm giữ hay không bàn giao Căn hộ cho Bên Bán sau chấm dứt Hợp đồng, Bên Bán có quyền tiến hành biện pháp cần thiết để thu hồi lại Căn hộ Bên Mua phải chịu chi phí liên quan b) Bên Bán có quyền chào bán, chuyển nhƣợng chuyển giao khác Căn hộ cho Bên thứ ba khác cách thức theo định riêng Bên Bán; Điều 15: Thông báo 15.1 Tất thông báo văn Bên gửi cho Bên trình thực Hợp đồng phải đƣợc viết Tiếng Việt gởi đến địa viết phần giới thiệu Bên nêu phần đầu Hợp đồng địa thay đổi sau theo thông báo văn Bên 15.2 Bất kỳ thông báo thông tin khác Bên gửi cho Bên có liên quan đến Hợp đồng phải đƣợc lập thành văn đƣợc ký nhân danh Bên gửi thơng báo thơng tin Thơng báo đƣợc gửi thƣ tay dịch vụ chuyển phát nhanh đến địa Bên nhận Bất kỳ thông báo đƣợc gửi thƣ tay dịch vụ chuyển phát nhanh nhƣ đƣợc xem đƣợc giao nhận hợp lệ vào thời điểm tƣơng ứng sau đây: 15.2.1 Trong trƣờng hợp gửi thƣ tay, vào ngày ngƣời nhận ký nhận thông báo; 15.2.2 Trong trƣờng hợp đƣợc gửi dịch vụ chuyển phát nhanh, vào ngày làm việc ngày gửi 15.3 Thời gian nhận đƣợc xác định ngày ngƣời nhận ký nhận thông báo trƣờng hợp gửi thƣ tay; trƣờng hợp gửi thông báo thơng qua đơn vị dịch vụ chuyển phát nhanh ngày đƣợc đóng dấu bì thƣ thơng báo gửi đi/thời gian theo ghi Phiếu báo phát đơn vị thực dịch vụ chuyển phát nhanh thời gian đƣợc xác nhận gửi thông báo 15.4 Các Bên đồng ý xác nhận Bên có nghĩa vụ phải thông báo văn cho Bên lại thay đổi địa Bên khác với địa đƣợc quy định Hợp đồng Không Bên phải chịu trách nhiệm với Bên lại việc Bên cịn lại khơng nhận đƣợc tài liệu thông báo theo quy định Hợp đồng việc Bên khơng thơng báo cho Bên việc thay đổi địa Điều 16: Bảo lãnh việc hoàn tiền ứng trƣớc 16.1 Nhằm bảo đảm nghĩa vụ bàn giao Nhà theo quy định Điều Hợp đồng này, Bên Bán cam kết Chủ Đầu tƣ phải đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ lực theo quy định pháp luật cung cấp cho Bên Mua chứng thƣ bảo lãnh nghĩa vụ tài Bên Bán Bên Mua 16.2 Khi Bên Bán không bàn giao nhà theo tiến độ bàn giao theo quy định Điều Hợp đồng này, Bên Mua đƣợc quyền yêu cầu Bên nhận bảo lãnh thực nghĩa vụ hoàn trả lại toàn số tiền mua Căn hộ mà Bên Mua toán 16.3 Bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày phát hành đến thời điểm sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao Căn hộ đƣợc quy định Điều Hợp đồng 16.4 Bảo lãnh có hiệu lực Bên Thứ ba Bên nhận chuyển nhƣợng Hợp đồng mua bán hộ từ Bên Mua Điều 17: Luật áp dụng giải tranh chấp 17.1 Luật áp dụng Hợp đồng (và tranh chấp, tranh cãi, tố tụng khiếu nại mang chất phát sinh từ cách thức liên quan đến Hợp đồng việc thành lập Hợp đồng này) đƣợc điều chỉnh diễn giải theo luật pháp Việt Nam 17.2 Giải tranh chấp 17.2.1 Nếu có tranh chấp phát sinh từ việc giải thích hay thực Hợp đồng, đƣợc bàn bạc, giải cách thiện chí tinh thần thƣơng lƣợng, hồ giải Bên Một Bên thơng báo cho Bên lại văn chất việc Bên có mong muốn cố gắng giải tranh chấp thơng qua hịa giải Các Bên có khoảng thời gian 30 (ba mƣơi) ngày kể từ sau ngày thông báo để giải tranh chấp Nếu giải đƣợc khoảng thời gian nêu (trên sở gia hạn khoảng thời gian Bên có thỏa thuận) Bên đƣa tranh chấp Tồ án có thẩm quyền thuộc TPHCM (“Tịa Án”) để giải theo quy định pháp luật 17.2.2 Quyết định án có hiệu lực pháp luật Tòa Án chung thẩm ràng buộc Bên 17.2.3 Việc tồn tranh chấp tố tụng không cho phép Bên hoãn lại cản trở việc thực nghĩa vụ tƣơng ứng họ theo Hợp đồng Điều 18: Miễn trừ trách nhiệm 18.1 Các Bên đồng ý xác nhận rằng, Bên Bán đƣợc miễn trừ trách nhiệm (không chịu trách nhiệm bồi thƣờng, trách nhiệm pháp lý nghĩa vụ phát sinh nào) xảy trƣờng hợp sau: 18.1.1 Cơ quan chức từ chối cấp Giấy Chứng nhận sở hữu Căn hộ cho Bên Mua Bên Mua khơng đủ điều kiện sở hữu Căn hộ Bên Bán tiến hành thủ tục xin cấp Giấy Chứng nhận sở hữu Căn hộ cho Bên Mua 18.1.2 Không ảnh hƣởng đến quyền nghĩa vụ Bên Bán theo Hợp đồng pháp luật Việt Nam, Bên Mua đảm bảo Bên Mua bồi hoàn đảm bảo cho Bên Bán (và bên liên quan) không bị thiệt hại tổn thất, thiệt hại, kiện tụng, thủ tục tố tụng, yêu cầu đòi tốn, địi hỏi, trách nhiệm pháp lý, chi phí phí tổn khác mà Bên Bán phải gánh chịu (và bên liên quan) phải trả vấn đề kiện phát sinh liên quan đến vi phạm Bên Mua theo Hợp đồng 18.1.3 Bên Bán đƣợc miễn trừ trách nhiệm tranh chấp, khiếu kiện bên thứ ba hành vi Bên Mua có liên quan đến việc ký kết thực Hợp đồng 18.1.4 Bên Bán không chịu trách nhiệm việc chậm trễ không thực nghĩa vụ theo Hợp đồng gây thay đổi sách, pháp luật Nhà nƣớc Điều 19: Thỏa thuận chung 19.1 Hợp đồng phụ lục tạo thành toàn thoả thuận Bên thay toàn thoả thuận ghi nhớ miệng văn trƣớc ngày có hiệu lực Hợp đồng Bên liên quan đến Hợp đồng 19.2 Mọi sửa đổi bổ sung Hợp đồng có hiệu lực đƣợc thực đƣợc lập văn Bên ký 19.3 Nếu điều khoản hay qui định Hợp đồng trở lên bị tuyên bố trái luật, khơng có giá trị khơng thể thực đƣợc lý điều khoản điều kiện khác Hợp đồng không bị ảnh hƣởng làm giảm hiệu lực Các điều khoản quy định trái luật, giá trị khơng thể thực đƣợc đƣợc coi bị xoá khỏi Hợp đồng đƣợc thay điều khoản hợp pháp khác theo thống Bên mà không làm ảnh hƣởng đến quyền lợi Bên Hợp đồng 19.4 Hợp đồng có hiệu lực ràng buộc bên kế thừa quyền sở hữu, nhận chuyển nhƣợng Bên.Trong trƣờng hợp phát sinh thừa kế theo quy định pháp luật, Bên Bán tạo điều kiện để ngƣời thừa kế Bên Mua kế thừa quyền nghĩa vụ Hợp đồng với điều kiện ngƣời thừa kế Bên Mua phải đáp ứng điều kiện để đƣợc quyền sử dụng Căn hộ tiếp tục kế thừa nghĩa vụ Hợp đồng đồng thời phải hoàn tất thủ tục thừa kế theo quy định pháp luật chịu chi phí, thuế phát sinh (nếu có) 19.5 Việc Bên không thực chậm thực quyền theo Hợp đồng theo quy định khác không đƣợc xem từ bỏ Bên quyền quyền khác việc Bên thực thi lần phần quyền khơng ngăncản Bên thực thi nhiều lần thực thi thêm quyền thực thi quyền khác Điều 20: Hiệu lực Hợp đồng 20.1 Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký kết kết thúc vào (tùy thuộc theo thời điểm đến trƣớc): 20.1.1 Ngày Bên Mua nhận đƣợc Giấy Chứng nhận sở hữu Căn hộ Bên Bán nhận đƣợc đầy đủ khoản tiền đợt toán cuối Giá bán Căn hộ khoản tiền phạt, tiền lãi chậm toán, … (nếu có); 20.1.2 Ngày Hợp đồng bị chấm dứt theo Điều 14 Hợp đồng 20.2 Các Bên xác nhận đọc kỹ, hiểu rõ toàn điều khoản điều kiện ghi Hợp đồng công nhận nội dung đƣợc thể với ý chí Bên Các Bên cam kết thực đầy đủ nội dung Hợp đồng 20.3 Hợp đồng đƣợc lập thành 04 (bốn) có giá trị pháp lý nhƣ Bên Bán giữ 03 (ba) để lƣu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua Bên Mua giữ 01 (một) BÊN BÁN BÊN MUA ... khóa luận "Vấn đề miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng theo pháp luật Vi? ??t Nam" đƣợc kết cấu thành chƣơng: Chƣơng 1: Khái quát định pháp luật miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Chƣơng... chế định miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng tƣơng lai Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tƣợng nghiên cứu quy định pháp luật Vi? ??t Nam miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng Bên... hợp đƣợc miễn trách nhiệm hành vi vi phạm hợp đồng CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MIỄN TRÁCH NHIỆM ĐỐI VỚI HÀNH VI VI PHẠM HỢP ĐỒNG 1.1 Khái niệm miễn trách nhiệm hành vi