Cho thuê đất thực trạng vào hướng hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI LÊ THỊ MỸ DUNG CHO THUÊ ĐẤT – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH: LUẬT THƯƠNG MẠI GVHD: ĐẶNG ANH QUÂN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2006 -1- MỤC LỤC Lời nói đầu Chương I: Khái quát cho thuê đất 1.1 Sự đời hình thức cho thuê đất 1.2 Khái niệm đặc điểm cho thuê đất 1.3 Ý nghóa việc cho thuê đất 1.4 Quy định pháp luật cho thuê đất 1.4.1 Thẩm quyền cho thuê đất 1.4.2 Chủ thể thuê đất 10 1.4.3 Quyền nghóa vụ người thuê đất 13 Chương II: Thực trạng cho thuê đất hướng hoàn thiện 2.1 2.2 Trình tự thủ tục cho thuê đất số vấn đề liên quan 2.1.1 Quy định pháp luật 16 2.1.2 Thực tiễn áp dụng 19 Một số vấn đề quyền người thuê đất 2.2.1 Quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 29 2.2.2 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất người thuê đất 32 2.2.3 Quyền bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất 40 2.3 Nghóa vụ tài người thuê đất 2.3.1 Nghóa vụ nộp tiền thuê đất 43 2.3.2 Nghóa vụ nộp lệ phí trước bạ đất thuê 51 Kết luận Danh mục tài liệu -2- LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai sản phẩm tồn tự nhiên, không sức lao động người tạo ra, sức lao động người nâng cao giá trị sử dụng đất đai tạo đất đai Trong đó, đất đai lại đóng vai trò quan trọng sống người Nó không tư liệu cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà điều kiện tiền đề cho phát triển ngành kinh tế Đặc biệt kinh tế thị trường, mà hoạt động kinh tế diễn ngày, giờ, mà đất đai ngày trở nên có giá nhu cầu sử dụng đất lại không ngừng gia tăng Do đó, đất đai cần phải sử dụng, khai thác cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu cho không nguồn sống người mà góp phần làm giảm bớt chi phí đầu vào trình sản xuất, làm tăng sức cạnh tranh kinh tế Luật đất đai 2003 đời cho phép người sử dụng đất quyền lựa chọn hình thức thuê đất với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với hoạt động sản xuất, kinh doanh Thế thực tế, quy định pháp luật cho thuê đất chưa đáp ứng kịp đòi hỏi thực tế Có quy định chồng chéo, mâu thuẫn Có quy định xem khả thi áp dụng lại hoàn toàn trái ngược Có vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn Nhà nước lại bị đẩy sang cho người sử dụng đất Chính vậy, tác giả chọn đề tài “Cho thuê đất – Thực trạng hướng hoàn thiện”, với hy vọng đóng góp phần nhỏ vào việc nghiên cứu tìm bước -3- thích hợp cho việc hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, điều chỉnh vấn đề có liên quan đến hoạt động cho thuê đất Nhà nước Mục đích nhiệm vụ đề tài Trên sở phân tích quy định pháp luật lónh vực cho thuê đất kết hợp với việc tìm hiểu việc thực thi quy định thực tế để tìm thiếu sót bất cập pháp luật đất đai Qua đưa kiến nghị giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật đất đai hành theo hướng ngày phù hợp với kinh tế thị trường đảm bảo cho việc sử dụng đất đai có hiệu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật lónh vực cho thuê đất thực trạng áp dụng quy định thực tế, đặc biệt thành phố lớn Phương pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, khóa luận sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh… tổng thể hài hoà Bố cục đề tài Luận văn bao gồm phần sau đây: Lời mở đầu Chương I: Khái quát cho thuê đất Chương II: Thực trạng cho thuê đất hướng hoàn thiện Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo -4- CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ CHO THUÊ ĐẤT 1.1 Sự đời hình thức cho thuê đất Luật đất đai 1987 đời khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý”ù, nhà nước giao quyền sử dụng đất cho chủ thể cụ thể, quy định quyền nghóa vụ người sử dụng đất, khắc phục tình trạng đất vắng chủ, đất vô chủ, thể bước tiến việc quản lý đất đai pháp luật Luật đất đai 1987 thừa nhận kinh tế hộ gia đình đơn vị kinh tế tự chủ, góp phần giải phóng lực sản xuất hộ gia đình, cá nhân, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai, mở đường cho kinh tế nông nghiệp phát triển, đưa nước ta thoát khỏi tình trạng thiếu lương thực gay gắt Từ chỗ hàng năm phải nhập triệu lương thực mức sản xuất lương thực lên đến 21,5 triệu năm 1988 tháng năm 1989, lần 1,2 triệu gạo Việt Nam xuất thị trường quốc tế, mở đường cho công xuất lương thực Việt Nam Bên cạnh thành tựu đó, Luật đai đai 1987 phản ánh chế tập trung quan liêu bao cấp, quan hệ đất đai bước vận động theo chế kinh tế thị trường, song hành lang pháp lý điều chỉnh trình chưa thay đổi, yếu tố kinh tế luật thiếu Do đó, Luật đất đai 1987 nhiều điểm bất cập Luật đất đai 1987 quy định hình thức sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều1), nguyên nhân nhà nước không thừa nhận giá trị đất đai, không xem đất đai hàng hóa Điều nhiều làm cản trở phát triển kinh tế, làm cho việc quản lý đất đai trở nên lỏng lẻo suốt thời gian dài dẫn đến tình trạng quỹ đất bị sử dụng lãng phí, sai mục đích Nguyễn Tấn Phát-Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi mới, tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 332-tháng1/2006 -5- Điều Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô hình thức” Thế thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn Nhà nước cấm không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cấm người sử dụng đất giao dịch tài sản đất Thông qua giao dịch tài sản đất, người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức mua bán nhà mua bán công trình đất, nhà nước điều tiết thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở pháp lý, gây thất thu ngân sách nhà nước Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài, nhà nước áp dụng hình thức giao đất không quy định rõ giao có thu tiền hay không thu tiền Mãi đến Nghị Định số 30/HĐBT ngày 23/12/1989 đời quy định: “xí nghiệp có vốn 100% nước thuê đất theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật Ủy Ban Nhà Nước hợp tác đầu tư phê chuẩn” mà chưa đề cập đến vấn đề khác như: thẩm quyền cho thuê đất, trình tự, thủ tục cho thuê đất, quyền nghóa vụ người thuê đất Tóm lại, chế định cho thuê đất chưa đề cập Luật đất đai 1987 Mặt khác, Luật đất đai 1987 nhà nước đề cập đến quyền sở hữu đất đai mặt pháp lý, quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế chưa đảm bảo Nhà nước mang danh chủ sở hữu đất đai nhiều khoản lợi nhuận khổng lồ từ giao dịch liên quan đến đất đai rơi vào tay người sử dụng đất, Nhà nước lại không thu cho khoản lợi kinh tế từ giao dịch Giống câu nói C Mác “quyền lực mặt pháp lý người cho phép họ sử dụng lạm dụng phần trái đất, chưa giải việc hết Việc sử dụng quyền lực hoàn toàn phụ thuộc vào điều kiện kinh tế độc lập với ý chí họ2”, nghóa lợi ích kinh tế lâu dài C.Mác-PhAngghen sách toàn tập,tập 25 phần II,NXB trị quốc gia 1994 tr 484 -6- vấn đề mà chủ sở hữu đất đai cần phải quan tâm, phần thu nhập mà Nhà nước có vị trí “độc quyền” sở hữu đất đai mang lại Và không quan tâm đến quyền lợi kinh tế quyền sở hữu đất đai Nhà nước hình thức, ý nghóa thực tiễn Rõ ràng, Luật đất đai 1987 không đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước, mà kinh tế chuyển sang chế thị trường, nhiều biến đổi lớn diễn ra, đặc biệt tham gia kinh tế tư nhân ngày nhiều, quy định pháp luật đất đai không theo kịp biến đổi hoạt động kinh tế mà cần phải thay đạo luật với cách nhìn nhận Luật đất đai 1993 đời tiếp tục khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý” có đổi tư pháp lý nhà làm luật, nhằm lập lại trật tự quản lý sử dụng đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế Nhà nước dù muốn hay không phải thừa nhận giá trị đất đai trả đất đai chất hàng hóa đặc biệt có lưu thông, dịch chuyển thị trường tất nhiên mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất phải có yếu tố hàng hoá - tiền tệ, người sử dụng đất muốn có đất sử dụng phải trả cho chủ sở hữu khoản tiền định theo giá đất mà chủ sở hữu - Nhà nước quy định Trên sở đó, để thực quyền lợi kinh tế tài sản đất đai mình, Nhà nước mở rộng hình thức phân phối đất đai cho người sử dụng đất: không giới hạn hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Như vậy, chế định cho thuê đất lần quy định Luật đất đai 1993 hình thức sử dụng đất thuê Nhà nước ngày đáp ứng nhu cầu sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh 1.2 Khái niệm đặc điểm cho thuê đất Tại điều Luật Đất Đai 2003 quy định: “Cho thuê đất việc nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Nhưng thực -7- chất, cho thuê đất việc quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển giao đất cho người sử dụng đất theo trình tự, thủ tục định, có thời hạn có thu tiền thuê đất Vì vậy, cho thuê đất hoạt động quản lý thể quyền sở hữu Nhà nước đất đai Nhà nước vừa với tư cách chủ sở hữu đất đai (Điều 200 Bộ Luật Dân Sự 2005 khẳng định đất đai thuộc sở hữu nhà nước), vừa chủ thể quyền lực công nên phải quản lý mặt đời sống xã hội, kể đất đai Quyết định cho thuê đất định hành chính, mang tính quyền lực nhà nước, công cụ để thực quyền sở hữu đất đai nhà nước nên người thuê đất quyền “mặc cả” với Nhà nước Nhà nước người xác định nghóa vụ tài mà người thuê đất phải trả quy định quyền mà họ phép thực Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho họ Ngoài ra, định cho thuê đất sở tiền đề để ký kết hợp đồng cho thuê đất Với tư cách chủ sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho chủ thể thuê đất hợp đồng cho thuê đất Hợp đồng cho thuê đất với ý nghóa hợp đồng cho thuê tài sản, nhà nước tiến hành chuyển giao “hàng hóa” diện tích đất cụ thể cho người có nhu cầu theo trình tự, thủ tục luật định trao cho họ quyền chiếm hữu, sử dụng đất khoảng thời gian xác định, đồng thời họ phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu Đây số tiền mà người sử dụng đất phải bỏ để “mua” quyền sử dụng đất, họ phải trả suốt trình thuê đất, ngược lại, Nhà nước có nghóa vụ bảo đảm cho người sử dụng đất thực quyền mà chủ sở hữu trao cho họ Tóm lại, việc cho thuê đất Nhà nước có đặc điểm sau:  Quan hệ cho thuê đất luôn có xác định thời hạn Thời hạn cho thuê đất năm, hai năm, mười năm…nhưng tối đa không 50 năm, trường hợp dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn đặc -8- biệt khó khăn thời hạn 70 năm, thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước thời hạn cho thuê đất không 99 năm (điều 67 Luật đất đai 2003) Việc quy định thời hạn nhằm tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, hoạch định sách sử dụng đất cho hợp lý có hiệu Việc quy định thời hạn cho thuê đất nghóa trường hợp hết thời hạn cho thuê đất, người sử dụng đất phải trả lại đất thuê cho Nhà nước Luật đất đai 2003 quy định hết thời hạn thuê đất, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành pháp luật đất đai trình sử dụng việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt Nhà nước tiếp tục cho thuê đất Như vậy, việc quy định thời hạn cụ thể việc cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai, đồng thời không gây thiệt hại đến lợi ích trước mắt lâu dài người sử dụng đất  Quan hệ cho thuê đất thể rõ yếu tố hàng hoá - tiền tệ Tuy quan hệ cho thuê đất quan hệ hành yếu tố hàng hóa - tiền tệ thể rõ nét Bất kể người thuê đất ai, thuê đất nhà nước phải trả tiền thuê đất có quyền tùy thuộc vào cách thức trả tiền thuê đất họ, thể tính bình đẳng chủ thể sử dụng đất Qua phân tích cho thấy, quan hệ cho thuê đất có nét tương đồng với quan hệ giao đất Cả hai quan hệ phát sinh bên quan nhà nước, bên người sử dụng đất, với mục đích đưa đất đai vào sử dụng thực tế Và dù giao đất hay thuê đất, họ có quyền sử dụng đất, quyền có mối quan hệ gắn bó phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai nhà nước Người sử dụng đất quyền định đoạt “số phận” đất đai, họ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho họ khuôn khổ trao quyền, quyền người sử dụng đất quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tuy nhiên, quyền sử dụng đất người sử dụng đất có tác động ngược trở lại quyền sở hữu đất đai nhà -9- nước, sở để nhà nước thực quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế tạo nguồn thu cho ngân sách, nâng cao hiệu quản lý đất đai nhà nước Mặt khác, quan hệ cho thuê đất có nhiều ưu điểm so với quan hệ giao đất Thứ nhất, quan hệ cho thuê đất làm giảm bớt tính đặc thù quan hệ đất đai Bởi vì, đất giao, nhà nước phải vào mục đích sử dụng đất, loại đất, chủ thể sử dụng đất mà định giao đất có thu tiền hay không thu tiền, thể “ưu ái” nhà nước số đối tượng định, đất thuê Nhà nước vào nhu cầu sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch xét duyệt mà tiến hành việc cho thuê đất không cần phân biệt chủ thể sử dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất Thứ hai, quan hệ cho thuê đất nhu cầu người sử dụng đất không bị giới hạn hạn mức sử dụng đất giao đất, đó, người thuê đất tiến hành tích tụ, tập trung đất đai phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh Hơn nữa, người nhà nước cho thuê đất nộp tiền thuê đất hàng năm, năm lại chia thành hai kỳ, người nhà nước giao đất có thu tiền phải nộp tiền sử dụng đất lần, mà tiền sử dụng đất lại số tiền lớn, lớn gấp nhiều lần so với tiền thuê đất nên ảnh hưởng đến nguồn vốn lưu động người sản xuất kinh doanh Chính ưu điểm mà hình thức sử dụng đất thuê nhà nước ngày trở nên phổ biến 1.3 Ý nghóa việc cho thuê đất Cho thuê đất góp phần nâng cao nhận thức người dân quyền sở hữu đất đai Nhà nước, tránh ngộ nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Đất đai tài sản nhà nước, Nhà nước có quyền cho thuê, cho mượn người thuê đất người nhà nước “tạm thời giao tài sản” để sử dụng, họ khai thác lợi ích vật chất từ đất đai Vì thế, họ nhận thức tài sản mình, mà tài sản thuộc sở hữu người khác, họ quyền định đoạt, hủy hoại tài sản người khác Và hết thời hạn cho thuê đất hợp đồng cho thuê đất hết hiệu lực mối quan hệ họ - 10 - Theo quy định Điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2002, đối tượng nộp tiền thuê đất đối tượng Nhà nước cho thuê đất điều 35 Luật đất đai 2003 Riêng chủ thể thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước thuê đất trả tiền thuê đất lần để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán bán nhà ở, nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch tiền sử dụng đất tiền thuê đất trả sau (mục II phần A - Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005): nhà biệt thự thời hạn tháng kể từ ngày ký hợp đồng bán nhà; nhà chung cư số tiền chênh lệch phải nộp chậm thời điểm kết thúc dự án Điều có nghóa nhà đầu tư nước đối tượng nộp tiền thuê đất họ phải trả tiền sử dụng đất, chứng tỏ Nhà nước lạm dụng quyền lực mối quan hệ tài sản với người sử dụng đất Hơn nữa, với quy định Nhà nước tự làm khổ làm cho thủ tục hành thêm rắc rối, trước bán nhà hình thức sử dụng đất thuê đất bán nhà lại phải chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nếu từ đầu, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư chuyện trở nên đơn giản hơn, nhà đầu tư cần làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền đất cho người mua nhà mà không cần phải có can thiệp Nhà nước Mặt khác, việc Nhà nước buộc nhà đầu tư phải nộp khoản tiền chênh lệch thời điểm kết thúc dự án pháp luật lại không quy định rõ thời điểm kết thúc dự án thời điểm nào, thời điểm vừa xây dựng xong dự án hay thời điểm hoàn tất việc bán hết dự án nhà ở? Nếu buộc phải nộp khoản tiền chênh lệch vào thời điểm vừa xây dựng xong dự án thật không dễ dàng nhà đầu tư Mặc dù, số dự án vừa thực hiện, nhà đầu tư bán nhà giấy hình thức hợp đồng góp vốn hợp đồng hứa mua hứa bán, nhà đầu tư làm điều đó, mà trường hợp họ chưa bán nhà lúc tất tiền vốn họ tập - 46 - trung hết vào quỹ dự án nhà ở, phần nhỏ dùng vào việc thực quảng cáo để thu hút ý người mua, để nhanh chóng thu hồi nguồn vốn đầu tư Vì vậy, doanh nghiệp không tiền để nộp cho nhà nước, Nhà nước làm khó cho người sử dụng đất  Xác định tiền thuê đất Tiền thuê đất xác định hai trường hợp (điều 18 Nghị định 142): Tiền thuê đất hàng năm Tiền thuê đất nộp lần cho thời gian thuê  Đơn giá thuê đất = x Số năm phải nộp tiền thuê đất Diện tích đất thuê x Đơn giá thuê đất Tiền thuê đất giảm _ x Diện tích đất thuê _ _ Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất phân bổ cho năm trừ vào tiền thuê đất Tiền thuê đất giảm _ Tiền bồi thường, hỗ trợ đất Tiền thuê đất theo Luật đất đai 2003 quy định đồng Việt Nam (VNĐ) áp dụng tất chủ thể thuê đất Do đó, từ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam trả đô la Mỹ, trường hợp nhà đầu tư nước muốn trả ngoại tệ quy đổi từ tiền đồng Việt Nam ngoại tệ theo tỷ giá giao dịch bình quân thị trường liên ngân hàng thời điểm nộp tiền thuê đất Điều cho thấy phần mong muốn Nhà nước việc tạo xu bình đẳng chủ thể sử dụng đất nước với nhà đầu tư nước Ngoài ra, điểm pháp luật đất đai 2003 đối tượng thuê đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất đối tượng thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê không thuộc trường hợp miễn giảm tiền thuê đất theo quy định điều 13 Nghị định 142 Nguyên nhân có lẽ Nhà nước cho đối tượng Nhà nước trao cho nhiều quyền - 47 - so với đối tượng thuê đất bên đối tượng trả tiền thuê đất hàng năm nên Nhà nước không dành thêm ưu đãi cho họ + Đơn giá thuê đất Trước Luật đất đai 2003, đơn giá thuê đất chia làm hai trường hợp tổ chức, cá nhân nước thuê đất đơn giá thuê đất xác định theo Quyết định 1357 Bộ Tài ngày 30/12/1995 với hệ số thuê đất 0.5% 0.7% tuỳ lónh vực hoạt động đầu tư; tổ chức, cá nhân nước đơn giá thuê đất xác định theo Quyết định 189 Bộ Tài ngày 24/11/2000 Với cách xác định đơn giá thuê đất khác chủ thể thuê đất nước với chủ thể thuê đất người nước nên tiền thuê đất tổ chức, cá nhân nước 1/5 đến 1/3 so với mức tối thiểu tiền thuê đất mà tổ chức, cá nhân nước phải trả Ví dụ đất đô thị nhóm giá cho thuê tổ chức, cá nhân nước tối thiểu 1USD/m2/năm (tức khoảng 15.000VNĐ); tổ chức, cá nhân nước 4.500 VNĐ Hoặc giá cho thuê đất đô thị loại 4, mức tối thiểu tổ chức cá nhân nước 0.35 USD/m2/năm mức cho thuê nước 1000VNĐ15 Như thiếu công thể phân biệt đối xử thành phần kinh tế khác Để khắc phục tồn trện, điều Nghị định 142 quy định đơn giá thuê đất 0.5% giá đất UBND cấp tỉnh quy định Hệ số 0.5% thay đổi tuỳ thuộc vào khả sinh lợi đất lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh mà UBND cấp tỉnh định đơn giá thuê đất cao không 2% thấp không 0.25% giá đất UBND cấp tỉnh công bố hàng năm (điểm mục I phần B thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005) Với quy định này, đơn giá thuê đất xác định đơn giản hơn, phân biệt chủ thể thuê đất với tạo tâm lý “thoải mái” cho nhà đầu tư nước thuê đất Việt Nam họ cảm thấy đối xử cách 15 Các vấn đề tài đất đai, tạp chí Luật học (đặc san Luật đất đai 2003), tháng 5/2004, THS.Trần Quang Huy - 48 - công hơn, đồng thời giúp cho địa phương chủ động việc xác định đơn giá thuê đất phù hợp với tình hình sử dụng đất địa phương Điển thành phố Hồ Chí Minh, sở quy định pháp luật, Sở Tài trình UBND thành phố HCM phương án xây dựng đơn giá thuê đất 2% giá đất khu vực quận 1, 3, 5, 10 để hạn chế tình trạng cho thuê lại để kiếm lời đơn vị thuê đất Nhà nước16 Và vấn đề vướng mắc đơn giá thuê đất giá đất Nhà nước quy định Luật đất đai 2003 quy định việc xác định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường (khoản điều 56) Tuy nhiên, nguyên tắc khó đảm bảo thực tế, việc điều chỉnh công bố giá đất diễn hàng năm, giá đất thị trường thay đổi hàng tháng, hàng tuần chí ngày Vì vậy, giá đất Nhà nước thường không theo kịp biến đổi giá đất thị trường Cho nên, UBND cấp tỉnh công bố giá đất hay xảy tình trạng chạy dự án, đặc biệt kể từ Luật đất đai 2003 có hiệu lực giá đất tăng gấp lần so với giá đất năm 199517, nên doanh nghiệp chạy dự án thành công họ hưởng phần giá trị chênh lệch giá cho thuê đất cũ với giá cho thuê đất mới, người thuê đất trả tiền thuê đất lần dự án phải tiến hành bồi thường, giải phóng mặt doanh nghiệp phải đền bù với giá thấp Do đó, thời gian qua có tình trạng quyền địa phương ký loạt định giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp, chí sát ngày giá đất công bố Điển hình tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng thời gian từ ngày 01/7/2004 đến ngày 31/12/2004 tỉnh ký định cho thực 151 dự án, tỉnh Bình 16 17 http://www.tuoitre.com.vn/thứ năm,1/1/2006, thành phố HCM giá thuê đất trung tâm 2%giá đất http://web thanhnien.com.vn/thực giá đất 2006, phát sinh khó khăn mới, 13/1/2006 - 49 - Dương từ ngày 01/7/2004 đến ngày 30/6/2005 tỉnh ký định cho thuê đất, giao đất với 521 dự án, tổng diện tích 20.593,775 ha18 Ngoài ra, giá đất Nhà nước quy định thấp giá đất thị trường nên dễ dẫn đến tượng đầu đất đai dạng “xí phần” dự án xin thuê đất, doanh nghiệp Nhà nước Theo Sở Công nghiệp Hà Nội dù địa bàn có 13 dự án cụm công nghiệp vừa nhỏ lại có khoảng 83% doanh nghiệp thuê lại đất doanh nghiệp Nhà nước19 Vì nguyên nhân khiến cho doanh nghiệp vừa nhỏ “rất khát” mặt sản xuất kinh doanh quỹ đất cho thuê Nhà nước gần hết, giá cho thuê lại đất cao Ví dụ giá cho thuê lại đất doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi 20 USD/m2, thuê khu công nghiệp gần thành phố khu công nghiệp Tân Bình 40 USD/m2 cần thuê 2000m2, doanh nghiệp phải bỏ tỷ đồng, vượt khả doanh nghiệp vừa nhỏ20 Sở dó, người sử dụng đất thích đầu vào đất đai họ không sợ khoản vốn đầu tư ban đầu bỏ ra, đất đai khác với loại hàng hoá khác, trình dự trữ không đi, không bị hao mòn mà ngược lại giá trị đất không ngừng tăng thêm nhu cầu sử dụng đất ngày tăng trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước Chính thế, Luật đất đai 2003 quy định thêm hình thức đấu giá QSDĐ thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê, đơn giá thuê đất trường hợp giá trúng đấu giá Theo Quyết định 216/ 2005/QĐ-TTg Thủ tướng phủ ngày 31/8/2005 việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng 18 Để Luật đất đai vào sống cấn nhanh chóng khắc phục tồn thực hiện, tạp chí Tài nguyên môi trường, tháng 9/2005, Đăng Tuyên 19 http://vnexpress.net/Vietnam/Kinh-doanh/2004/01/3B9CE9C9/ 20 Đất phát triển công nghiệp thừa hay thiếu Tạp chí Sài gòn đầu tư xây dựng –2003, An Yên - 50 - đất cho thuê đất Nhà nước đóng vai trò tổ chức để chủ thể có nhu cầu sử dụng đất cạnh tranh với giá cách công khai thời điểm định Quyền sử dụng đất thuộc chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đề nghị mức giá cao Tuy bước đầu thực việc đấu giá QSDĐ trước mắt đóng góp cho ngân sách Nhà nước khoản thu lớn Theo thống kê Ban đạo đấu giá đất thành phố Hà Nội, từ đầu năm đến năm 2004, có 5/10 dự án tổ chức đấu giá với tổng thu 773 tỷ VNĐ21 Tuy nhiên, đối tượng tham gia đấu giá có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước (điều quy chế) nên hình thức đấu giá nước ta chưa phổ biến chủ thể sử dụng đất nước đủ khả tài để tham gia đấu giá, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước có khả lại không tham gia Ngoài ra, điểm bất cập quy chế đấu giá QSDĐ việc Nhà nước quy định giá khởi điểm đấu giá không thấp giá thuê đất UBND cấp tỉnh ban hành (điều 10 quy chế) Điều cho thấy, Nhà nước tính đến xu hướng giá đất tăng mà chưa dự liệu trường hợp giá đất giảm, giá đất thị trường lại có nóng lạnh bất thường, thấp giá đất UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1/1 hàng năm + Tiền bồi thường, hỗ trợ đất Nghóa vụ bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất thuộc tổ chức kinh tế xin thuê đất Nhà nước để thực dự án mà không nằm trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất Các doanh nghiệp phải sở bình đẳng tự thoả thuận với người sử dụng đất mức đền bù thiệt hại cho họ đồng ý từ bỏ QSDĐ mà can thiệp từ phía quan Nhà nước có thẩm quyền Và không can thiệp Nhà nước dẫn đến hai tình trạng sau: 21 Thị trường quyền sử dụng đất-Bùi Thị Tuyết Mai,NXB Lao động – Xã hội 2005, tr 113 - 51 - Thứ nhất, doanh nghiệp “ép” giá đền bù thiệt hại để hưởng phần giá trị chênh lệch tiền đền bù thực tế với tiền bồi thường, hỗ trợ đất Nhà nước quy định, làm thiệt hại cho người sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp xảy Thứ hai, doanh nghiệp bị “ông chủ đất” làm khó, họ biết nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp nên cố tình đẩy giá lên thật cao, doanh nghiệp muốn hoàn thành sớm dự án nên phải chấp nhận Sự chấp nhận làm cho chí phí bồi thường thiệt hại thực tế cao so với quy định Nhà nước nên phần vượt không khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước mà doanh nghiệp phải chịu xem chi phí đầu vào trình sản xuất Và lần cho thấy, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt việc khó khăn đòi hỏi can thiệp Nhà nước Nhà nước không nên tìm cách lẩn tránh đẩy công việc khó khăn cho doanh nghiệp Hơn nữa, Nhà nước quy định tiền bồi thường, hỗ trợ đất khấu trừ vào tiền thuê đất phải trả, đó, trường hợp doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sau Nhà nước phân bổ tiền bồi thường, hỗ trợ đất cho năm để trừ vào tiền thuê đất năm đó, tiền bồi thường, hỗ trợ đất lại Nhà nước phải hoàn trả cho nhà đầu tư Thế nhưng, theo quy định mục IV phần B Thông tư 120 tiền bồi thường, hỗ trợ đất lại trừ vào năm thuê đất Rõ ràng, Nhà nước ý đến quyền lợi mà không nghó đến lợi ích doanh nghiệp, tiền bồi thường, hỗ trợ đất nhiều so với tiền thuê đất phải trả hàng năm nên doanh nghiệp bị thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh  Cách thức trả tiền thuê đất Luật đất đai 2003 quy định hai cách thức trả tiền thuê đất trả hàng năm lần cho thời hạn thuê Với cách quy định Luật đất đai 2003 thu hẹp quyền lựa chọn người sử dụng đất thuê Luật đất đai 1998 họ không quyền lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất cho nhiều năm Thậm - 52 - chí, chủ thể thuê đất nước Luật đất đai 2003 không cho phép họ lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất lần Có lẽ Nhà nước cho chủ thể sử dụng đất nước phép lựa chọn hình thức sử dụng đất muốn có đầy đủ quyền phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân nước không sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền nên Nhà nước “bù đắp” cho họ cách cho phép họ lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất Và với cách nghó để buộc chủ thể sử dụng đất nước phải trả tiền thuê đất hàng năm Nhà nước đối xử không công với chủ thể thuê đất nước, với cách thức trả tiền thuê đất hàng năm họ quyền giao dịch QSDĐ thuê, mà chuyển sang hình thức sử dụng đất giao có thu tiền họ lại đủ khả tài Như Nhà nước không tạo điều kiện cho chủ thể sử dụng đất nước cạnh tranh với chủ thể sử dụng đất người nước vốn mạnh mặt tài 2.3.2 Nghóa vụ nộp lệ phí trước bạ đất thuê Lệ phí trước bạ khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp đăng ký quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất từ người khác trừ trường hợp pháp luật miễn không thu Giá tính lệ phí trước bạ giá đất UBND cấp tỉnh quy định, tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ trường hợp đăng ký QSDĐ 1% (điều 5, Nghị định 176 /1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ lệ phí trước bạ Tiền lệ phí trước bạ xác định công thức: Tiền lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x 1% x Giá đất mét vuông (m2) Theo quy định khoản điều Nghị định 176 trường hợp thuê đất Nhà nước nộp lệ phí trước bạ, Thông tư 95/2005 ngày 26/10/2005 Bộ Tài hướng dẫn trường hợp nộp lệ phí bạ đất thuê mà tổ - 53 - chức, cá nhân không đăng ký quyền sử dụng đất với quan Nhà nước có thẩm quyền ( điểm mục III phần I Thông tư 95) Đăng ký QSDĐ thủ tục pháp lý bắt buộc để Nhà nước thực chức quản lý đất đai nhằm làm cho đất đai có lý lịch rõ ràng, minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch QSDĐ Cho nên, điều 107 Luật đất đai 2003 quy định việc đăng ký QSDĐ nghóa vụ tất chủ thể sử dụng đất không phân biệt hình thức sử dụng đất Nhưng với quy định Thông tư 95 hoá pháp luật không cho phép mà khuyến khích người thuê đất không đăng ký QSDĐ điều ngược với Luật đất đai 2003 Trên thực tế, áp dụng Thông tư 95, Tổng Cục thuế hướng dẫn địa phương sau (Công văn số 634/TCT-TS ngày 20/2/2006 việc nộp lệ phí trước bạ đất thuê): “Đối với đất thuê thuộc diện cấp GCNQSDĐ theo quy định điều 41 Nghị định 181, người thuê đất đăng ký xin cấp GCNQSDĐ giá tính lệ phí trước bạ giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm trước bạ quy định điểm 1.2 (g) mục I, phần II Thông tư 95, mà không phân biệt thời hạn thuê đất phương thức nộp tiền thuê đất” Thật ra, GCNQSDĐ chứng thư pháp lý tạo an tâm cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất mình, GCNQSDĐ nghóa họ sử dụng đất hợp pháp, mối quan hệ họ Nhà nước xác lập thông qua định cho thuê đất hợp đồng thuê đất Do đó, người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm họ lựa chọn không xin cấp GCNQSDĐ Bởi vì, tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ 1% cao gấp hai lần so với đơn giá thuê đất 0.5%, tính tiền lệ phí trước bạ phải nộp tương đương với hai năm tiền thuê đất phải trả sau nộp lệ phí trước bạ họ quyền giao dịch quyền sử dụng đất thuê Cho nên, xét mặt lợi cho người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm họ không đăng ký quyền sử dụng đất không xin cấp GCNQSDĐ Kiến nghị: - 54 - Có thể nói, pháp luật đất đai 2003 nhìn thấy phân biệt đối xử chủ thể sử dụng đất nước với chủ thể sử dụng đất người nước nên khắc phục cách quy định đơn giá thuê đất thống áp dụng tất chủ thể thuê đất Thế nhưng, pháp luật có phân biệt đối xử chủ thể sử dụng đất, đó, để tạo bình đẳng, pháp luật cho phép chủ thể thuê đất nước phép thuê đất trả tiền thuê đất lần, tổ chức, cá nhân nước phép sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Thực chất, với nhiều quyền lựa chọn đảm bảo cho chủ thể sử dụng đất vào khả tài chính, điều kiện hoàn cảnh để lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp Nên chăng, Nhà nước cân nhắc xem có nên áp dụng hình thức thuê đất với tất chủ thể sử dụng đất Bởi vì, đất đai dù sử dụng hình thức giao hay thuê thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước không cần tạo nét đặc thù không cần thiết, Nhà nước tiến hành giao đất không thu tiền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng, tất chủ thể lại phải thuê đất Nhà nước, họ có quyền nghóa vụ nhau, có khác thời hạn cho thuê, mức giá cho thuê loại đất, mục đích sử dụng đất Ngoài ra, Nhà nước nên mở rộng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất cách cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phép tham gia đấu giá Nhà nước không nên lo sợ tổ chức, cá nhân nước giành hết tất QSDĐ mà nhắm đến mục tiêu cuối cho đất đai sử dụng cách có hiệu nhất, đất có hội tìm đến với người biết cách sử dụng Công nhận QSDĐ hàng hoá, Nhà nước cần phải tôn trọng quy luật kinh tế thị trường, can thiệp khiên cưỡng biện pháp hành tạo tác động tiêu cực mà Hơn nữa, với hình thức đấu giá QSDĐ Nhà nước loại bỏ dần chế “xin - cho”, tránh tượng - 55 - đầu đất đai, góp phần bình ổn giá đất thị trường Tuy nhiên, muốn tổ chức đấu giá thành công Nhà nước không nên quy định giá trúng đấu giá không thấp giá đất Nhà nước quy định, điều dẫn đến áp đặt giá đất Nhà nước, nên thành lập tổ chức định giá độc lập xây dựng dựa khung giá giá giao dịch địa phương trước tổ chức đấu giá QSDĐ Cuối cùng, Nhà nước nên xem lại quy định nghóa vụ nộp lệ phí trước bạ đất thuê người sử dụng đất Người thuê đất khác với người giao đất, họ người Nhà nước trao cho QSDĐ họ phải thực nghóa vụ nộp lệ phí trước bạ để chứng minh QSDĐ thuộc quyền sở hữu mình; đất thuê, người thuê đất người thuê quyền tài sản Nhà nước nên người cần phải chứng minh Nhà nước, Nhà nước có nghóa vụ phải nộp lệ phí trước bạ, người thuê đất nghóa vụ Do đó, quy định Thông tư 95 không hợp lý, nên Nhà nước quy định giống Thông tư số 28/2000/TT-BTC ngày 18/04/2000 hướng dẫn thực Nghị định 176/1999/NĐCP ngày 21/12/1999: “đất thuê Nhà nước thuê tổ chức, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” nộp lệ phí trước bạ (điểm 3(d) mục I Thông tư 28) Tóm lại, với vướng mắc hình thức sử dụng đất thuê chưa tạo an tâm cho người sử dụng đất, quyền lợi ích họ chưa Nhà nước đảm bảo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Do đó, Nhà nước cần phải nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc lónh cho thuê đất để vừa mở rộng hình thức sử dụng đất thuê đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước có dự định đầu tư vào Việt Nam - 56 - KẾT LUẬN Với quy định pháp luật đất đai hành, ta phủ nhận mong muốn tốt đẹp Nhà nước việc cố gắng đưa quan hệ pháp luật đất đai ngày phù hợp với thực tế sống Từ chỗ không thừa nhận đất đai hàng hoá để phân phối cho người sử dụng đất thứ phúc lợi xã hội, đến việc thừa nhận giá trị kinh tế đất đai thực quyền lợi kinh tế mình, Nhà nước mở rộng hình thức phân phối đất đai, có đời hình thức cho thuê đất Cùng với thời gian tốc độ phát triển kinh tế, quy định pháp luật cho thuê đất ngày hoàn thiện, quyền lợi người thuê đất đảm bảo Tuy nhiên, pháp luật số hạn chế định, khó khăn, vướng mắc trình thực thủ tục cho thuê đất, khâu đền bù, giải phóng mặt bằng; phân biệt đất giao có thu tiền sử dụng đất với đất thuê, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với thuê đất trả tiền thuê đất lần làm ảnh hưởng đến quyền chủ thể thuê đất; việc xác định giá đất làm sở để quy định nghóa vụ tài người thuê đất chưa sát với giá đất thực tế, cộng với chế “xincho” dẫn đến tượng đầu đất đai, việc Nhà nước lạm dụng quyền lực mối quan hệ với người thuê đất để buộc họ phải thực nghóa vụ tài mà họ thực Với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, đề tài cố gắng làm rõ số hạn chế đưa số giải pháp khắc phục như: Nhà nước cần phải tiếp tục kiện toàn máy tài nguyên môi trường, đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, chủ động đáp ứng mặt đất đai cho nhà đầu tư, khắc phục tình trạng dự án chờ đất, giải nhanh chóng thủ tục cho thuê đất; đồng thời pháp luật phải tạo mặt pháp lý thực bình đẳng cho tất chủ thể thuê đất - 57 - để họ có quyền nghóa vụ nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đất đai, hạn chế tình trạng giao dịch “ngầm” hành vi trốn tránh nghóa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Với hai chương tác giả trình bày xong “Thực trạng cho thuê đất hướng hoàn thiện”, kiến thức hạn chế kinh nghiệm thực tiễn chưa có nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đánh giá, dẫn thầy cô để mở rộng thêm kiến thức, phương pháp nghiên cứu làm tảng cho việc nghiên cứu sau - 58 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn kiện tài liệu Đảng Cộng sản Việt Nam Nghị hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương khoá IX “ Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Văn pháp luật Hiến pháp 1992 Luật Đất Đai 1987; Luật đất đai 1993; Luật đất đai sửa đổi,bổ sung năm 1998, 2001; Luật đất đai 2003 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ thi hành Luật Đất Đai Quyết định Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên môi trường số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành qui định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghị định Chính Phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Thông tư Bộ Tài Nguyên Môi Trường số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ thi hành Luật Đất Đai Nghị định Chính Phủ số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Thông tư Bộ Tài Chính số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính Phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - 59 - Nghị định Chính Phủ số 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Tài liệu chuyên môn Những sửa đổi Luật Đất Đai năm 2003- nhà xuất Tư Pháp Hà Nội năm 2003 Hướng dẫn thực quyền nghóa vụ người sử dụng đất - Viện nghiên cứu địa trung tâm nghiên cứu sách pháp luật đất đai - nhà xuất tư pháp năm 2004 Thông tin khoa học pháp lý - chuyên đề: quyền người sử dụng đất số qui định nhằm đảm bảo thực - tác giả Nguyễn Xuân Anh, Viện Khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp năm 2005 Tạp chí Tạp chí khoa học pháp lý Tạp chí nhà nước pháp luật Tạp chí Tài Nguyên & Môi Trường Tạp chí nghiên cứu lập pháp Tạp chí Luật học Tạp chí Sài Gòn đầu tư xây dựng - 60 - ... Khái quát cho thuê đất 1.1 Sự đời hình thức cho thuê đất 1.2 Khái niệm đặc điểm cho thuê đất 1.3 Ý nghóa việc cho thuê đất 1.4 Quy định pháp luật cho thuê đất 1.4.1 Thẩm quyền cho thuê đất 1.4.2... quát cho thuê đất Chương II: Thực trạng cho thuê đất hướng hoàn thiện Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo -4- CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ CHO THUÊ ĐẤT 1.1 Sự đời hình thức cho thuê đất Luật đất đai... nộp tiền thuê đất Diện tích đất thuê x Đơn giá thuê đất Tiền thuê đất giảm _ x Diện tích đất thuê _ _ Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất phân bổ cho năm trừ vào tiền thuê đất Tiền thuê đất giảm